行业会计比较（第八版）第04章房地产开发企业会计

1、第四章 房地产开发企业会计思政短语安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。唐杜甫茅屋为秋风所破歌 2.开发成本的核算本章主要内容 1.房地产开发企业会计的特点 3.开发产品的核算 4.出租开发产品和周转房的核算 5.营业收入的核算第一节 房地产开发企业会计的特点一、资金筹集渠道的多源性 （1）预收购房订金或预收建设资金； （2）预收代建工程款； （3）土地开发及商品房贷款； （4）发行企业债券； （5）与其他单位联合开发，吸收其他单位投资；（6）发行股票，筹集股本。第一节 房地产开发企业会计的特点二、资金占用形态的多元性第一节 房地产开发企业会计的特点三、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂

2、性 在开发经营过程中，开发企业将与周边很多单位发生经济往来关系，不仅包括材料物资供应单位、建筑产品购买单位，而且还包括勘察设计单位、施工企业、委托建房单位、房屋承租单位等。加之企业间的购销业务大量采用预收预付结算方法，开发企业因经济业务往来而引起的资金结算关系极为复杂。第一节 房地产开发企业会计的特点四、核算周期具有长期性 开发企业的生产周期一般都较长，一个开发项目从勘察设计、征地拆迁到房屋建造、经营销售、交付使用直至售后服务及房屋维修，往往要跨年度（一个、两个甚至几个年度）进行。第二节 开发成本的核算一、开发成本的内容 按开发项目种类土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本六

3、个成本项目：土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费二、开发成本的核算土地开发成本的核算配套设施开发成本的核算房屋开发成本的核算代建工程开发成本的核算土地开发的目的与用途（一）土地开发成本的核算1.销售或有偿转让而开发商品性建设场地2.直接为本企业兴建商品房和其他经营性房屋而开发自用建设场地（一）土地开发成本的核算 土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时，根据有关凭证直接记入“开发成本土地开发”等账户。 发生的开发间接费用，先记入“开发间接费用”账户的借方；期末按一定标准分配结转应由土地开发成本负担的开发间接费用

4、，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“开发间接费用”账户。 结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本土地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设场地，借记“开发成本房屋开发”账户； 期末“开发成本土地开发”账户的余额表示正在开发土地的成本。（二）配套设施开发成本的核算 1.开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施2.能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目属于配套设施开发成本核算的公共配套设施工程，包括两部分 ：（二）配套设施开发成本的核算 属于配套设施开发成本核算的公共配套设施工程，包括两类： （1）在开发小区以内不能有偿转让，本应直接计入开发项目成本，但是由于不能同

5、受益开发项目同步建设或虽可同步建设但有两个或者两个以上受益对象的公共配套设施工程； （2）能有偿转让的公共配套设施工程。（二）配套设施开发成本的核算 配套设施工程费用发生时，借记“开发成本配套设施开发”等账户，贷记有关账户。 开发完工后，第（1）类配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结转，借记“开发成本房屋开发”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户； 第（2）类配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记“开发产品配套设施”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户。（三）房屋开发成本的核算 开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类四是受其他单位委托，代为开发建设的代建房三是为安置被拆

6、迁居民周转使用而开发的周转房二是为出租经营而开发的经营房一是为对外销售而开发的商品房（三）房屋开发成本的核算 企业在开发房屋过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入该房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”和“基础设施费”等成本项目。 如果费用发生时分不清成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先通过“开发成本土地开发”账户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配结转记入“开发成本房屋开发”账户。（三）房屋开发成本的核算 采用出包方式的企业，其建筑安装工程费用，应根据承包企业提出的“工程价款

7、结算单”所列工程价款，结算出包工程款，记入“开发成本房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。 （三）房屋开发成本的核算 采用自营方式的企业，可直接记入“开发成本房屋开发”账户，但应是实际发生数，不得按预算价格或预提费用入账。也可以设置“工程施工”和“施工间接费用”两个账户，定期结转到“开发成本房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。 （三）房屋开发成本的核算 房屋开发成本中的配套设施费用，是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。配套设施与商品房同步建设，发生的公共配套设施费能分清受益对象的，应直接记入“开发成本房屋开发”账户的“公共配套设施费”成本项目； 不能分清受益对象，

8、应先在“开发成本配套设施开发”账户的借方归集，待公共配套设施竣工时，再从其贷方分配结转记入“开发成本房屋开发”账户的借方。 （三）房屋开发成本的核算 若公共配套设施与商品房非同步建设，即商品房已建成出售，而配套设施尚在建设之中，对应负担的配套设施费，按规定报批后可采用预提方法，预先计入商品房成本。待公共配套设施完工后，按配套设施工程的实际支出数，冲销已预提的配套设施费，并调整有关成本核算对象的成本。 （三）房屋开发成本的核算 房屋开发项目应负担的开发间接费用，平时通过“开发间接费用”账户归集，期末分配结转记入“开发成本房屋开发”账户的“开发间接费用”成本项目。 结转开发完工商品房等开发产品成本

9、时，贷记“开发成本房屋开发”账户，借记“开发产品”账户。 （四）代建工程开发成本的核算 代建工程开发成本是指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目所发生的费用支出。 其具体内容包括：土地开发、房屋开发、市政工程开发（城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景区开发）等开发项目支出。（四）代建工程开发成本的核算 开发企业接受委托代为开发的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同，所以其开发费用可比照土地开发和房屋开发的核算方法，分别在“开发成本土地开发”和“开发成本房屋开发”两个明细账户内核算，开发工程完工，验收合格

10、时，转入“开发产品代建工程”账户内。 第三节 开发产品的核算 开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格，符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交给购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。 一、开发产品增加的核算 企业开发的产品，应于竣工验收时，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 二、开发产品减少的核算 房地产企业出售、转让或出租开发产品，都会造成开发产品的减少，企业应区别不同情况及时进行开发产品结转的会计处理。 （一）企业有偿转让或出售开发产品，结转时，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。 企业如果采用分期收款结算的方式销

11、售开发产品，在将开发产品移交给使用单位或办妥分期收款销售合同时，应将分期收款开发产品的实际成本，自“开发产品”账户转入“分期收款开发产品”账户，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。二、开发产品减少的核算 （二）企业将开发的土地和房屋用于出租或将开发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将该土地和房屋的实际成本，自“开发产品”账户转入“出租开发产品”、“周转房”账户 。 （三）企业将开发的营业性配套设施作为本企业从事第三产业的用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自“开发产品”账户转入“固定资产”账户，借记“固定资产”账户，贷记

12、“开发产品配套设施”账户。第四节 出租开发产品和周转房的核算一、出租开发产品的核算 出租开发产品是指房地产开发企业开发完成、用于出租经营的土地和房屋。 按照企业会计准则规定出租经营的开发产品，应作为投资性房地产核算。 投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式，房地产开发企业通常采用成本模式计量。一、出租开发产品的核算（一）出租开发产品增加的核算 企业开发建成用于出租的土地和房屋，应在其竣工后，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 签订出租合同、协议后，按出租土地和房屋的实际成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”账户。（二）出租开发产品计提折旧（摊销）的核算 出租房屋随着使

13、用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。 对于这部分损耗价值，房地产开发企业应根据固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）对出租产品进行计提折旧或进行摊销： 借记“主营业务成本”等账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户。（三）出租开发产品修理的核算 出租开发产品在租赁期间发生的日常维护修理费用，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，借记“主营业务成本”等账户，贷记“银行存款”“应付职工薪酬”等账户。 房地产开发企业的出租产品改变用途，作为商品房对外销售而发生的修理支出，应列为销售费用，不得作为主营业务成本列支。二、周转房的核算 房地产开发企业的周转房是指用于安置

14、被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。其包括：周转房在开发过程中已明确其为安置被拆迁居民使用的房屋 搭建用于安置被拆迁居民周转使用的临时性简易房屋 开发的商品房中在销售前用于安置被拆迁居民使用的房屋 二、周转房的核算 为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况，企业应设置“周转房”账户，并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户，用以核算在用周转房的使用情况。 同时，应根据周转房的使用情况，按周转房的幢号（或楼层、房间号）进行明细分类核算，并建立“周转房卡片”，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价、安置居民姓名等情况。二、周转房的核算（一）周转房增加的核算

15、企业开发建成的周转房，应在其竣工后，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 明确作为周转房后，按其实际成本，借记“周转房在用周转房”账户，贷记“开发产品”账户。（二）周转房摊销的核算 周转房应根据周转房的使用年限按月摊销其损耗价值。这部分损耗价值应作为开发期间的费用，计入土地、房屋的开发成本。 周转房摊销额的基本计算公式如下：月摊销率=（1估计净残值率）摊销年限12月摊销额=周转房账面原值月摊销率（二）周转房摊销的核算 每月计提的周转房摊销额，对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记“开发成本土地开发”或“开发成本房屋开发”账户，贷记“周转房周转房摊销

16、”账户； 对不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应记入“开发间接费用”账户的借方和“周转房周转房摊销”账户的贷方。（三）周转房修理费用的核算 由于周转房是为了安置因开发项目等建筑产品的开发建设而动迁的居民，是直接服务于某项开发项目的，因此周转房在使用过程中发生的修理费用，应作为有关开发项目的成本，按其实际发生的成本，借记“开发成本”“开发间接费用”账户，贷记“银行存款”“应付职工薪酬”等账户。（四）周转房改变用途对外销售的核算 与固定资产出售核算不同，改变用途对外销售的周转房，应视作开发产品对外销售处理。 在销售成立时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”

17、账户； 同时，按其摊余价值，借记“主营业务成本”账户，按其已提累计摊销额，借记“周转房周转房摊销”账户，按其原值，贷记“周转房在用周转房”账户。第五节 营业收入的核算 房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。 主营业务收入是指开发企业转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租开发产品租金收入等。 其他业务收入是指在主营业务以外，不独立核算的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、其他多种经营收入等。一、主营业务收入的核算 为了反映对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入的核算，企业应设置“主营业务收入”账户。 该账户应按主营业务收入的类别，设置“土地转让收入”“商品房销售收入”“配套设施销售收入”“代建工程结算收入”“出租开发产品租金收入”等明细账户。 企业按照签订的销售合同，结算开发产品价款时，借记“银行存款”“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户。