某住宅小区项目可行性研究报告(doc 32)

1、PAGE PAGE 41金马住宅宅小区项项目可行性研研究报告告成都金利利房地产产开发有有限公司司二00七七年九月月目录第一章、总论第二章、项目建建设场地地及条件件第三章、市场调调查分析析与预测测第四章、建筑设设计方案案第五章、市场定定位与核核心竞争争力的确确定第六章、营销战战略第七章、企业组组织机构构、劳动动定员及及培训第八章、项目建建设方式式及进度度安排第九章、项目投资资估算第十章、资金计计划及资资金筹措措第十一章章、经济济效益分分析与评评价第十二章章、风险险分析及及评价第十三章章、项目开开发建设设的社会会、经济济效益评评价第一章、总论11、项目名名称思创金马马项目12、项目建建设企业业12

2、1、成都都金利房房地产开开发有限限公司122、企业业性质：有限责责任公司司123、企业业经营范范围：房房地产开开发经营营124、企业业注册资资金：一一千万元元13、可行性性研究报报告编制制依据131、成都都市温江江区计划划和经济济局关关于建设设项目立立项登记记的通知知132、成都都市温江江区规划划管理局项目建建设选址址定点审审批表133、成都都市温江江区规划划管理局规划设设计条件件通知书书134、金马项目目初步设设计方案案135、金马项项目初步步地质勘勘探资料料136、国家家计委建设项项目经济济评价方方法与参参数137、建设部部房地地产开发发项目经经济评价价方法138、中华华人民共共和国土土地

3、管理理法139、中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法14、项目提提出的背背景成都金利利房地产产开发有有限公司司拟投资资开发的的金马项目目，属高高品质、低能耗耗的生态住宅宅小区。该项目目选址温江江区金马马镇大堰堰村，建设净净用地面面积为997亩。金马镇位位于温江江西部，金马河河东岸，距光华华大道约约6公里、距距温江区区行政中中心柳城镇镇约7公里、距距三环路路约177公里，紧邻海海峡两岸岸科技园园区，该该园区内拥拥有众多多知名的的外资企企业、合合资企业业、全国国重点大大学及科科研院所，是是高学历历、高素素质、高高收入人人群的聚聚集地。而沿光光华大道道两侧房房地产开开发项目目众多，90%以上为为

4、低密度度高品质质住宅项项目，在在该区域域内房地地产市场场反应良良好，现现已成为为购房者者首选的的热点区区域之一一。但由由于土地地资源的的有限和和不可再再生性，沿光华华大道两两侧可供供开发的的土地已已寥寥无无几，将将无法继继续为有有意在此此区域内内购买高高品质住住宅的购购房者提提供所需需，因此现阶阶段房地地产开发发已出现现向光华华大道外外侧辐射射发展的的趋势。基于上述述原因，成都金金利房地地产开发发有限公公司本着着打造高品品质、低低能耗的的绿色住宅宅，严格格按照建建设部所所制定的的建筑节节能规范范实施建建设，真真正实现现成都市市首个可可持续发发展的住住宅小区区的开发发理念，拟开发发建设金金马住宅

5、宅项目。15、项目的的性质及及主要特特点现代社会会由于工工业的发发展，人人们居住住生活环环境恶化化，工作作和生活活节奏加加快，导导致人们们在心理理上、生生活上的的压力加加剧。随随着社会会的发展展，文明明的进步步，人们们对生活活品质有有了越来来越高的的要求，这种要要求不仅仅体现在在对物质质生活的的追求，更体现现在对居居住环境境和生活活方式的的追求。金马项目目定位为为高品质质、低能能耗的生生态住宅宅小区，将通过科科学的整整体设计计，集绿绿色配置置、自然然通风、自然采采光、低低能耗维维护结构构、新能能源利用用、中水水回用、绿色建建材和智智能控制制等高新新技术于于一体，不仅可可以满足足人们的的生理和和

6、心理需需求，而而且能源源和资源源的消耗耗最为经经济合理理，对环环境的影影响最小小。项目目的主要要特点包包括合理理的选址址规划、资源利利用高效效循环、节能措措施综合合有效、建筑环环境健康康舒适、废物排排放减量量无害、建筑功功能灵活活多变等等六个方方面。在建筑风风格上，项目拟拟采用将将中国传传统宅院院式住宅宅的精髓髓与现代代建筑的的功能分分布合理理地融合合在一起起，最大大程度筑筑造宅居居生活的的私密性性及舒适适性。金马项目目将营造“门外的的温泉 + 门内的的低耗 = 全家家的新生生活”的居住方方式，倡倡导和谐谐温馨的的生活理理念和返璞归归真的生生活态度度，使人人们从繁繁闹喧嚣嚣的都市市中回到到宁静

7、的的居住环环境，亲亲近自然然，享受受建筑带带来的乐乐趣。16、项目建建设规模模金马项目目占地面面积6446666，总建筑筑面积33093337，其中中高层住住宅建筑筑面积22586668，地下下车库建建筑面积积为5006999。17、项目开开发建设设的宗旨旨、总体体构想金马项目目符合国国家城镇镇住宅开开发建设设产业政政策，现现场建设设条件具具备。在在成都市市城市规规划布局局中，市市政府要要把温江江营造成成“大都市市社区”，即成成都市的的“后花园园”，建设设具有温温江特定定人文环环境和生生态特色色的现代代化花园园城市。 金马项目目以“温泉+节能”为主题题概念，是众多多国际知知名高尚尚居住区区所推

8、崇崇的生活活方式，将填补补目前成成都房地地产市场场此类产产品的空空缺，为为购买者者提供优优秀品质质、全新新生活、中等价价位的住住宅，为为促进温温江区协协调发展展作贡献献，实现现公司的的可持续续发展，创造良良好的经经济效益益和社会会效益。金马项目目强调综综合环境境和居住住生活的的协调，人与自自然的和和谐，将将营造出出一种现现代科技技与古朴朴典雅相相融合，具有浓浓厚的住住宅文化化氛围的的绿色住住宅小区区。18、主要技技术经济济指标净用地面面积：6646666 M2总建筑面面积：22586668 M2 其中，、高层住住宅建筑筑面积：25886688 M2居住户数数：14400户户容积率：4.00建筑

9、密度度：288 %建筑层数数：高层1518层建筑结构构形式：现浇钢筋筋混凝土土结构；七度抗抗震设防防第二章、项目建建设场地地及条件件21、项目所所处的大大环境介介绍211、地域优优势成都位于于川西平平原腹地地，介于于东经1102541004553、北纬3300053126之间，全市东东西长1192公公里，南南北宽1166公公里，土土地总面面积1.2399万平方方公里，辖9区4市6县，20003年年末总人人口超过过10444万。成都是是四川省省省会，西南科科技、商贸贸、金融融中心和和交通、通讯枢枢杻，是是一座具具有23300多多年历史史的文化化名城。成都自然然条件优优越，属属于亚热热带季风风气候

10、区区，热量量丰富，雨量充充沛，四四季分明明，雨热热同期。成都地地区属岷岷江、沱沱江水系系，境内内河网稠稠密、水水利资源源丰富。成都市市获联合合国授于于的“人居奖奖”、中国最最佳旅游游城市、是最适适合人类类居住的的城市之之一，具具有显著著的地域域优势。212、经济济优势成都是全全国155个副省省级城市市之一，是国家家批准的的对外开开放城市市和全国国经济体体制综合合配套改改革试点点城市，被中国国城市社社会经济济发展水水平评价价委员会会评为“中国城城市综合合实力550强”的第111名及“首批城城市投资资硬环境境40优”之一，位居中中国西南南、西北北城市之之首。改革开放放30年来，成都都经济建建设、社

11、社会事业业和人民民生活水水平都发发生了巨巨大的变变化。社社会主义义市场经经济体制制初步建建立，基基础设施施建设成成效明显显，城市市综合服服务功能能增强。成都市市十分重重视并积积极创造造良好的的投资环环境，已已基本形形成全方方位、多多层次对对外开放放格局，开放型型经济发发展较快快。成都作为为中国西西部的特特大中心心城市和和国家规规划定位位的西南南地区的的科技中中心、商商贸中心心、金融融中心和和交通、通讯枢枢纽，220077年被国国家列为为国家城城乡统筹筹配套改改革综合合试验区区，就社社会消费费品零销销总额指指标（含含房地产产销售）而言，成成都在全全国155个副省省级城市市中排位位第三，在西部部乃

12、至全全国都具具有相对对的区位位优势、经济优优势、科科技优势势和市场场优势。22、项目所所处的小小环境介介绍221、区位优优势、经经济优势势温江位于于成都市市中心区区正西116公里里处，处于于成都市市上风上上水的极极佳位置置。东临临成都市市青羊区区，南毗毗双流县县，西接接崇州市市，北靠靠郫县、都江堰堰市，距距双流国国际机场场18公里里，是成成都市中中心城区区的重要要组成部部分。根据大大成都发发展战略略规划，温江将将于20010年年建成为为环境优优美、设设施配套套的现代代化生态态卫星城城市。20055年，温温江区全全年实现现地区生生产总值值82亿元元，增长长16.5%；全社会会固定资资产投资资76

13、亿元元，增长长55.5%；地方财财政收入入8.556亿元元，增长长49.5%；实现社社会消费费品零售售总额221亿元元，增长长20%；城镇镇居民可可支配收收入1112577元，增增长8.5%。连续55年跻身身经济社社会综合合发展指指数全国国百强县县，排名名跃升至至第688位，比比上年跃跃升211位。222、历史沿沿革温江自西西魏恭帝帝二年(公元5555年)建县，迄今已已有14400多多年历史史。据县县志记载载，祖传传古蜀国国鱼凫王王曾在此此建都。温江一一直是成成都平原原重要的的政治、经济、文化中中心之一一。19965年年撤地建建县19983年年划归成成都市管管辖，是是成都市市第一个个工城。20

14、002年5月28日，撤县县成立成成都市温温江区。区府所所在地柳城镇镇。223、气候特特征温江气候候湿润，属亚热热带季风风性气候候，夏天天酷暑，冬天严严寒，年年平均气气温155.7摄摄氏度，平均降降雨量9942.5毫米米，全年年无霜期期2811天。224、温江人人口状况况及增长长趋势全区总人人口366.288万人，柳城镇镇城市人人口约114万人人。柳城镇近近来城市市人口增增长率为为20%，且温温江未来来355年人口口增长点点为、西南财财大、中中医大学学、四川川交通学学院、西西南政法法分院、川农大大、成都都7中、水水利水电电学校等等8所大中中学陆续续建成并并投入使使用，预预计教职职员工和和学生共共

15、计7万余人人（其中中学生人人数6.3万人人，教师师1万人）、温温江已建建、待建建大中小小型房地地产开发发小区新新增人口口6万人（其其中成都都市区人人口将入入住约55万人）。225、城市规规划温江基础础设施和和生活配配套相对对完善，商业地地产与成成都商业业环境的的逐渐成成熟相呼呼应，在在城市规规划与建建设、商商业规划划与设计计方面占占据了很很高的起起点。商商贸、房房地产、餐饮娱娱乐将是是温江第第三产业业的支柱柱。温江房地地产主动动地将古古老历史史与现代代都市文文化相融融汇。温江区区20003-220077文化发发展规划划将实实施“文化名名区”工程作作为工作作的重点点，围绕绕古蜀鱼鱼凫文化化、花木

16、木园艺文文化、音音乐之乡乡文化、学院文文化四大大特色。构建了了符合世世界潮流流又具有有地方民民族特色色的现代代化文化化体系，为营造造健康向向上、现现代文明明的城市市文化氛氛围。226、房地产产投资情情况20066年，温江江区房地地产开发发项目达达42个，总投资资金额达达42.21亿亿元，其其中本地地企业111个，开工面面积2334.551万平平方米，外地企企业266个，开开工面积积2211.288万平方方米，预预售面积积1544.677万平方方米，销销售备案案1244.444万平方方米，全全区房地地产开发发销售率率80.46%，销售售均价332233.088元/左右右。227、交通概概况成温邛

17、高高速公路路 20004年年高速公公路的通通行，使使成都温江江的往返返时间缩缩短500%，联联通两地地商业经经济的互互动，迅迅速加快快了温江江城市发发展的步步伐。 从城市市发展角角度讲，高速公公路将成成为城市市发展动动脉。光华大道道催生生成都西西城区经经济 。双向8车道的的光华大大道，是是连接成成都中心心区和温温江片区区的交通通要道，也是连连接青羊羊新城区区的黄金金通道。 距西二二环仅112分钟钟的车程程，全面升升级了温温江在整整个大成成都板块块中的格格局和地地位。 成都黄黄田坝永宁温江路路，芙蓉蓉大道。大石西路路机投温江，草草金路西西延线温温江段。温江区等等级公路路总里程程共计3375.5公

18、里里。东接接成都中中心城市市，北通通郫县、都江堰堰，南连连双流国国际航空空港，西西射成温温邛经济济带。 23、项目建建设所具具备的基基本条件件231、交通通条件已建成的的光华大大道、温温金公路路、成温温邛高速速公路、温双机机场路等等东面直直通市中中心干道道二、三三环路、人民中中路，西西面直通通温江区区政府所所在地柳城城镇，已形形成四通通八达的的交通网网络。由由金马项项目至市市中心天天府广场场约25分钟钟车程，到成都都市高尚尚住宅区区金沙片区、成都都花园片片区、外外双楠片片区约115分钟钟车程，到大型型超市如如家乐福福、伊藤藤洋华堂堂、仁和和春天百百货也同样只只需15分钟钟车程。城市公公交线33

19、09路路往返温温江和成成都百花花中心站站，便捷捷的公共共交通系系统将使使温江距距成都市市区更近近。 232、市政配配套设施施电力： 温江区区供电区区域拥有有1100KV变变电站22座，355KV变变电站44座，主主变容量量20.27万万KVAA。 供水：自自来水日日供水能能力为113万吨吨。金马马项目给给水管由由市政生生活给水水管网直直接接入入。室外外排水为为分流制制，雨水水、污水水分别排排入区域域雨、污污水管网网。天燃气：天燃气气目前供供气能力力为222万立方方米，现现日用气气量为44.422万立方方米，为为供气能能力的225 %。项目将将建有开开闭所，从预留留口接入入。通迅：温温江现有有程

20、控电电话总装装机容量量近10万门门，用户户4.66万户；符移动动电话基基站211座，14440个个信道，形成了了电路传传输光缆缆化、交交换系统统程控化化，城乡乡通迅一一体化，有线无无线结合合的全方方位通信信网络。金马项项目通迅迅网直接接由温江江区市话话通信网网接入。233、商业业及文化化教育配配套设施施随着西南南财大、中医大大学、四四川交通通学院、西南政政法分院院、川农农大、成成都7中、水水利水电电学校等等一大批批大中专专院校、科研院院所落户户温江海海峡两岸岸科技产产业开发发园区，与项目目所在地地金马镇镇为近邻邻，使项项目所在在地附近近的商业业、教育育设施更更加完备备，交行行、建行行、商行行、

21、工行行、农行行在金马马镇均设设有营业业网点。而光华华大道两两旁的温温江新区区规划了了完善的的配套设设施：包包括6所中学学、133所小学学、255所幼儿儿园、221处农农贸市场场、3所医院院、2处门诊诊所、33个体育育场及居居民运动动场，商商业、金金融、邮邮电设施施按服务务半径3300-5000米布局，同时配配套行政政管理和和社区服服务，使使居家生生活非常常舒适方方便。第三章、市场调调查分析析与预测测31、市场供供给分析析及预测测311、20006年成成都市房房地产市市场分析析20066年是成成都房地地产快速速发展和和逐渐走走向成熟熟的一年年，表现现为房价价上升较较快、供供应量迅迅速增加加、市场

22、场需求旺旺盛、大大量外来来开发商商进入、地价攀攀升较多多等特点点。成都都市统计计局公布布的数据据显示：20006年成成都市主主城区新新开住宅宅的整体体均价为为49556.447元/，主要要是由于于20006年新新开的住住宅项目目中，均均价在550000元以上上的项目目就多达达34个，新增供供应面积积3800.344万，占到主主城区新新增总量量的411.4%，拉高高了整个个成都市市区的房房价。 20066年成都都郊区新新盘的均均价为335333.977元/，较较20005年郊郊区整体体均价增增长7222.669元/。 区域均均价方面面，市中中心因其其土地的的稀缺性性而高居居价格首首位，新新盘价格

23、格为57718.18元元/；市市区和郊郊区的价价格没有有出现明明显的断断点，说说明郊区区与市区区的价格格差距在在缩小。 220066年全年年，成都都市新开开住宅楼楼盘2222个，供应面面积约为为16440多万万。其其中主城城区新增增楼盘1116个个，新增增供应面面积接近近9200万，占到总总体供应应的555.8%，郊区新新增楼盘盘1066个，新新增供应应面积约约为7220万。 同同时，作作为成熟熟社区聚聚集的两两个区域域，城西西和城南南仍然是是成都新新盘供应应的热点点区域，新增供供应量为为5566万，该两个个区域供供应量占占到全年年主城区区供应总总量的660.007%。 在20005年2000

24、6年年一系列列国家调调控政策策实施和和市区内内供应日日益稀缺缺的情况况下，220066年整个个成都市市市区范范围内商商品房住住宅总成成交面积积为8007万，比220055年上涨涨19.54%。从20006年年各季度度新房销销售情况况来看，各季度度成交面面积都在在逐步上上涨，上上涨幅度度分别112.991%、3.663%和和15.86%。 20006年年成都市市郊区大大量出现现电梯公公寓。电电梯公寓寓的供应应范围由由20004年的的三环内内区域开开始往外外扩散，经过220055年1年的市市场运作作，现在在郊区市市场基本本已经接接受了电电梯公寓寓。20006年年郊区新新增电梯梯公寓项项目约337个

25、，占到郊郊区新增增住宅项项目总数数的344.9%；供应应面积接接近2440万，占整整个郊区区新增供供应总量量的322%。 312、20006年111月成都市市房地产产市场供供给分析析成都市统统计局发发布了成成都房地地产1-11月月的运行行报告，从各项项统计数数据来看看，成都都楼市依依旧呈现现出供销销两旺的的稳定、健康态态势。1111月月开发累累计完成成投资5533.56亿亿元，比比去年同同期增长长了366.4%；住宅宅仍是投投资的热热点，11-111月住宅宅完成投投资3666.007亿元元，增长长45.2%；办公楼楼开发完完成投资资13.31，上升22.1%；商业业地产的的投资明明显降温温，1

26、-11月月完成553.885亿元元，下降降18.8%。 住宅销销售面积积 11449.118万平平米，增增长288.6个个百分点点。 1-111月，商商品房的的施工面面积为442699.611万平米米，增长长35.5%，其中：住宅为为34334.220万平平米，增增长411.9%；办公公楼为996.998万平平米，增增长544.8%；商业业营业用用房为4484.37万万平方米米，下降降2.44%。1-111月，商品房房的竣工工面积达达6966.022万平米米，增长长51.1%，其中住住宅为5584.98万万平米，增长669.00%，而商商业营业业用房为为64.15万万平米，下降117.66%。

27、 220066年3月以来来，全市市空置期期在一年年以上的的商品房房的空置置量持续续稳定在在94-1000万平米米之间，月度间间波动较较小，均均在3万平米米左右。其中：住宅的的空置量量稳定在在30万平平米左右右，月度度波动在在3万平米米左右；商业营营业用房房的空置置量稳定定在444万平米米左右，月度波波动在11万平米米左右。同时，商品房房空置量量在稳定定中呈减减少态势势。3月的空空置量最最高为999.333万平平米，111月空空置量降降到最低低为933.866万平方米。 11-111月份，成都商商品房销销售更加加旺盛，销售面面积和销销售额双双双持续续增长。商品房房销售面面积达112388.344

28、万平米米，增长长24.0%。其中：住宅销销售面积积持续增增长，为为11449.118万平平米，增增长288.6%；商业业营业用用房销售售面积继继续下降降，为663.668万平平米，下下降211.6%。从期期房和现现房销售售看，期期房销售售继续保保持较快快增长，现房销销售相对对较缓，整个销销售市场场仍是以以期房销销售为主主体。11-111月，期期房销售售面积为为11003.335万平平米，增增长266.3%；现房房销售面面积为1134.99万万平米，增长77.9%。 1-111月，商商品房的的销售额额达4444.442亿元元，增长长35.9%，其中：住宅的的销售额额为3991.669亿元元，增长

29、长53.2%；商业营营业用房房的销售售额为443.777亿元元，下降降28.1%。313、成都市市房地产产市场的的有利因因素 成都已经经呈现出出典型的的投资推推动型经经济形态态，宏观观经济支支持房地地产的发发展；需求空间间巨大，未来三三年，我我市因人人口增加加、居住住条件改改善、拆拆迁安置置以及旧旧城改造造等对住住宅产生生的需求求总量在在 35500万万平方米米左右，保守估估计也有有 28800万万平方米米可转化化为有效效需求，平均每每年增幅幅 155以上上。成都房地地产业起起步较晚晚，20000年年以后才才进入比比较规范范的市场场化发展展进程，按房地地产发展展的周期期论来看看，也正正处于高高

30、峰平台台运行阶阶段。由由此可看看出在住住房分配配货币化化和各地地促进房房地产市市场推动动下，居居民对住住房消费费的投入入迅速增增加，购购房积极极性大大大提高，新的消消费热点点正在逐逐步形成成。32、市场需需求分析析及预测测(注：数数据来源源于成都都房地产产市场报报告)20066年为控制制房价的的过快上上涨，改改善供应应结构，引导消消费，国国家相继继出台了了一系列列调控政政策和措措施，我我市房地地产业继继续保持持健康快快速发展展的良好好态势。321、购房房需求根据成都都市场调调查公司司20004年20006年年持续对对成都市市民购房房意愿的的调查访问，结结果显示示：20006年年6月在新新政出台

31、台后，购购房率的的变化波波动并不不明显，即新政政对于购购房者购购房意愿愿的影响响不大。20006年通通过对近近一万个个家庭的的调查结结果表明明：两年年内计划划购房的的调查对对象占总总数的114.33%。其中近近7成购房房者是首首次购房房，二次次置业的的消费者者约占三三成。322、购房房区域在成都主主城区购购房的消消费者占占81%，在郊郊区、县县购房的的消费者者占199%。多多次置业业者相对对首次置置业者更更倾向于于在郊区区、县购购房。这这是由于于郊区、县的楼楼盘一般般规模大大、环境境较好、居住较较为舒适适，从而而说明多多次置业业者更追追求的是是一种居居住品质质及生活活方式，其相对对首次置置业者

32、而而言更倾倾向于在在综合条条件较好好的华阳阳、温江江、都江江堰购房房。而首首次置业业者则更更倾向于于在价格格较低的的龙泉、郫县、新都购购房。 SKIPIF 1 0 选选择成都都主城区区购房的的方位比比例图 1 SKIPIF 1 0 成都郊郊县、区区的购房房方向选选择图22322、主要要购房原原因由调查可可知，由由于对目目前住房房的满意意率偏低低（仅为为45%），因因此，改改善居住住环境（51%）成为为购房者者最迫切切的需求求。其次次，购房房的主要要原因还还有增加加居住面面积（44.4%），需需要更合合理的户户型（33.9%）、投投资仅占占6%。323、选择择住房位位置考虑虑的主要要因素由图3可

33、可知，消消费者对对住房位位置的考考虑主要要有两个个方面。心理上的的依靠：如距离离工作地地点近、距离现现阶段居居住地近近、为子子女就读读附近的的品牌学学校。对楼盘品品质的追追求：如如环境景景观好、出入交交通方便便、有完完善的商商业、成成熟的大大型社区区。从这两方方面的比比例分析析，可见见只要楼楼盘做出出品质，达到了了消费者者心中理理想的住住房条件件，消费费者是可可以不考考虑楼盘盘具体方方位的。 SKIPIF 1 0 图3324、购房房面积需需求、价价格需求求据调查显显示，11001099的面面积需求求最大，约为223%，其次是是8089、12201129这两个个面积区区间。990以以下面积积需求

34、约约为299%，90以以上的面面积需求求合计约约为711%。从购房房类型来来说，多多层的面面积需求求量最小小，为999，价格承承受力为为43500元/；电电梯公寓寓由于公公摊较大大，需求求的平均均面积为为1055，价价格承受受力为448000元/；花花园洋房房为1337，价格承承受力为为53000元/；别别墅面积积需求量量为2116，价格承承受力为为60333元/。由由此可知知，随着着居住品品质的提提高，面面积需求求也在不不断增大大，其价价格承受受力也同同样上升升。32、5、国家住住房金融融政策的的大力支支持和老老百姓住住房消费费意识的的转变，使得越越来越多多的人有有欲望、有能力力购买商商品房

35、。环境境、配套套设施、教育条条件等因因素对购购房起着着决定性性作用，而其中中尤以居居住环境境对购房房人的影影响最大大，被选选率达到到了766。在在宏观经经济形势势趋好的的情况下下，人们们对房地地产市场场的预期期前景抱抱乐观态态度，消消费信心心指数进进一步上上扬。33、20006年度度及20007年年16月月市场价价格、分分析20077年16月月房地产产市场呈呈上涨趋趋势。由由于城市市价值的的提升、大量外外来开发发企业的的介入、单宗出出让土地地面积的的变小、需求持持续旺盛盛等原因因，成都都去年的的地价上上涨较为为迅猛。根据尺尺度地产产研究中中心的数数据，220066年成都都公开出出让土地地的加权

36、权平均价价格为2274万万元/亩，看看起来仅仅比前年年上升了了9万/亩，但但如果我我们扣除除华侨城城30555亩的的地块660万/亩的成成交价格格之后，其他地地块的整整体平均均价格高高达4770万/亩，较较前年2655万/亩的成成交价上上升了777.336%(因为20006年年出让了了较多的的城区地地块)，以土土地成本本占到住住宅总成成本的330-440%计计算，则则未来一一年住宅宅的建设设成本会会增加约约20%左右(考虑多多项因素素后的估估算)，这种种成本压压力会使使20007年的的房价具具有很强强的刚性性。从房房价的历历史走势势上来看看，20006年年1-111月成成都五城城区商品品房成交

37、交均价已已达到444799元/m22(注：数数据来源源于成都都房地产产市场报报告)，比前前一年均均价上升升了9.65%，而111月份五五城区的的商品房房均价已已突破445000元/m22，达到到45553元/m22。20077年16月，五城区区（含高高新区）商品房房供应面面积约6632.69万万平方米米，同比比增长443%，供应规规模快速速扩大。上半年年的各月月销售量量呈持续续增长之之势，特特别是成成都被选选定为“新特区区”后，“特区区”效应应已初步步显现：全市66月份的的销售面面积较55月份增增长约116%，五城区区（含高高新区）增长约约28.2%。数据显显示，11-5月月全市及及郊区县县的

38、商品品房销售售价格呈呈平稳态态势，五五城区持持续小幅幅上涨的的势头。但自新新特区的的成立，成都市市商品房房销售价价格应声声上涨：6月份份全市、五城区区和郊区区县的价价格较55月份都都有较大大幅度的的上涨，分别上上涨约114.22%、88.1%和177.8%。在20007年上上半年各各郊区县县共成交交商品房房约4万万余套，成交面面积约4487万万平方米米，各郊郊区县整整体交易易均价约约30995元/平方米米。上半年各各区县中中，双流流县交易易数量与与面积为为各区县县首位，居2-5位的的是：温温江区、龙泉驿驿区、郫郫县和都都江堰市市。蒲江江、大邑邑和新津津交易数数据位列列后三位位。交易价格格上，双

39、双流县商商品房交交易均价价接近440000元/平平方米，为各区区县最高高；居22-5位位的是龙龙泉驿区区、郫县县、新都都和都江江堰。 各月商品品房交易易均价走走势12月月3月4月5月6月全市均价价（元/）4049939355400663927744855五城区均均价（元元/）4707746611474444897752966郊区县均均价（元元/）285443016631122301773553320077年将是是更加激激烈的一一年。成成都的特特大型城城市的规规模、区区域性中中心城市市的地位位、经济济快速发发展的良良好阶段段，使得得城市的的房地产产投资价价值处在在相对较较优阶段段。在这这样一种种

40、情况下下，大量量“三外”(外企、外地、外行)资金会会更为激激烈地争争夺成都都原本有有限的房房地产投投资机会会。就成成都的220066年来看看，已经经进入成成都多年年的企业业如中海海、万科科、华润润最近都都加大了了在成都都的动作作，而中中信、华华人置业业、香港港瑞安、新加坡坡嘉德等等巨型企企业最近近争相涌涌入，还还有很多多未曾入入蓉的大大财团、国际性性投资基基金、大大型房地地产企业业也频频频来蓉活活动，这这些企业业的进入入会带来来新的理理念和新新的模式式，但同同时也会会提升竞竞争的层层面，加加剧对有有限地块块的争夺夺。20007年年，这种种外来企企业进入入的速度度和强度度都会加加大，可可能会导导

41、致地价价快速拉拉升，进进而引起起价格上上扬。 34、可类比比项目的的市场调调查情况况341、“仁和春天大大道”项目3.4.1.1、区区域环境境 项项目位于于成都市市城西光光华大道道旁，成成都七中中实验学学校正对对面。 3.4.1.22、项目目概况 项项目总占占地面积积近6000亩，总建筑筑面积550万平平方米，绿化率率60%以上,建筑密密度211.5%,容积积率1.8。 3.4.1.3、建筑筑形态高层层电梯公公寓为主主 联联排别墅墅、叠院院别墅、板式电电梯洋房房、点式式空中双双院落电电梯洋房房 。其中中联排别别墅建筑筑面积占占总建筑筑面积的的10%，叠院院别墅建建筑面积积占总建建筑面积积的20

42、0%，板板式电梯梯洋房建建筑面积积占总建建筑面积积的522%，点点式电梯梯洋房建建筑面积积占总建建筑面积积的188%。由由此可见见，该项项目以高高层电梯梯公寓为为其主要要的建筑筑形态。3.4.1.4、总体体规划 项项目规划划以活水水为魂、以原创创为宗旨旨，采取取自由的的建筑布布局，规规划100个相对对独立的的主题组组团,注注重创造造邻里空空间的交交往和建建筑与景景观的生生态融合合，使每每一栋建建筑成为为艺术与与美相结结合的精精品，构构筑出现现代原生生态养生生的格调调生活，打造“活水+坡地”的北欧欧水城特特色景观观。 3.4.1.5、 园林风风格 以活水水文化为为主题，以宁静静、和谐谐的居住住氛

43、围为为生活基基调，以以简洁、时尚的的居住风风格为指指导，将将北欧园园林风情情巧妙地地融入到到原滩社社区之中中，使业业主实实实在在体体会到一一种“从从容而优优越”的的生活。 充分利利用活水水地势落落差，形形成丰富富变化的的内外活活水空间间效果。 3.4.1.6、高层层电梯公公寓20007年年8月最最新销售售均价：56000元/。3. 44. 2、“蓝光香瑞湖湖”项目3.4.2.11、区域环环境 项项目位于于温江区区城西光光华大道道七中侧侧，坐拥拥江安河河原生天天赋美景景，上风风上水的的居住环环境、便便捷的交交通聚合合了等众众多品质质开发企企业，直直线提升升区域楼楼盘开发发品质，使区域域成为高高品

44、质生生活的又又一新兴兴典范。 3.4.2.2、项目目概况 总总占地面面积约880亩，总建筑筑面积22200000，总容积率率1883。电梯公公寓建筑筑面积11420000，电梯公公寓容积积率333。 从从建筑形形态及户户型看，项目联联排别墅墅以四室室二厅三三卫户型型为主，从从面积看看，主力力户型的的面积大大小为22563396。 项项目电梯梯住宅“香草国国际” ：占地地64亩亩，总户数数为10064户户，由117+11、244+1、26+1高层层电梯洋洋房半围围合而成成。此次推推出8栋栋1113层层的电梯梯公寓（共计112栋），户型型区间为为8813883.4.2.3、建筑筑形态、户型高层阔景

45、景电梯洋洋房、联联排别墅墅。户型特色色 电梯公公寓主力力户型8881338，精致的的入户花花园、舒舒适的宽宽厅设计计、宽敞敞生活阳阳台、多多个超大大面积花花园露台台组合成成惬意生生活。细节品质质 蓝蓝光集团团在“用心建建筑生活活”的企业业理念下下，致力力于塑造造人居精精品建筑筑，力求求传达尊尊贵典雅雅生活方方式。香香瑞湖项项目看重重大区域域的居住住价值，根据大大城西的的发展规规划；以以迈阿密密式的高高品质优优雅生活活理念，在大城城西高尚尚居住区区营造一一种尊贵贵悠闲、时尚高高贵的生生活姿态态，在继继蓝光雍锦湾湾项目之之后，倾倾力打造造大城西西的时代代新典范范建筑，以尊贵贵、大气气、国际际化的手

46、手笔塑立立大城西西的尊贵贵生活新新理想。3.4.2.4、电梯梯公寓220077年8月月最新销销售均价价：43300元元/。3. 44. 3、“万科朗润园园”项目3.4.3.1、区域域环境 位位于光华华大道旁旁、江安安河畔，七中试试验学校校对面。3.4.3.2、项目目概况 占占地644亩,总总建筑面面积约11060000，容积积率约22.5，居住户户数为9992户户，二层层地下停停车库，车位数数为6224个。户型区区间8002440，主力户户型区间间为8001220。高层住住宅2栋栋，一栋栋33层层、一栋栋20层层+277层，另另有 66层住宅宅1栋，10个个单元的的围合式式层层退退台建筑筑。3

47、.4.3.3、电梯梯公寓220077年8月月最新销销售均价价：48800元元/。第四章、建筑设设计方案案41 、建筑设计计原则生态态节能及及提高住住宅舒适适度国际最新新的建筑筑节能技技术的核核心思想想，是从从控制单单项建筑筑维护结结构（如如外墙、外窗、屋顶）的最低低保温隔隔热指标标，进而而转化为为对建筑筑物总体体能源消消耗量的的控制，以达到到所期望望的节能能目标。就室内环环境舒适适度的标标准而言言，主要要是对热热功环境境、空气气质量、声环境境、光环环境四方方面的要要求，因因此，对对金马项项目而言言，生态态节能和和提高住住宅舒适适度是项项目建筑筑设计的的原则。42、建筑设计计模式“整合合设计”模

48、式“金马住住宅项目目”的设计计原则主主要要从从整体环环境规划划和单体体建筑设设计两个个方面进进行。在在整体环环境规划划中，强强调的是是建筑与与环境的的关系，解决建建筑与地地貌、植植被、水水土、风风向、日日照与气气候的关关系。在在单体建建筑设计计中则主主要是通通过构造造、技术术手段创创造舒适适的室内内环境，减少能能耗，减减少排放放。项目建筑筑设计应应采用“整合设设计”（I DP）方方式（IInteegraatedd Deesiggn PProccesss）,即在项项目建筑筑方案设设计的最最初阶段段就有生生态节能能的专业业人员介介入，通通过对项项目的分分析提出出初步的的生态节节能方案案，并在在后续

49、的的设计中中与建筑筑、规划划景观、结构、暖通空空调，给给排水，建筑电电气与楼楼宇控制制、室内内设计等等各个专专业有机机的整和和、密切切的协作作，对建建筑自身身特点及及区域自自然资源源、环境境进行深深入分析析，形成成一整套套可行的的、适合合的、充充分应用用当前成成熟的高高新技术术及产品品的生态态节能体体系。43、IDPP设计应应达到的的效果节约建设设投资，提高项项目回报报效益节约建筑筑运营成成本，增增加建筑筑及整个个项目的的附加值值，提升升项目对对客户的的吸引力力创造舒适适的、在在细节上上体现“以人为为本”宗旨的室室内空间间创造可持持续发展展的、生态态节能的的居住环环境创造独特特的建筑筑外形综合

50、服务务配套设设施齐全全具备不可可模仿性性44、将“生态建建筑”理念引引入金马马项目的的原因441、生态态建筑的的定义生态建筑筑也称绿色色建筑、可持续续发展建建筑，是是指为人人们提供供健康、舒适、安全的的居住、工作和和活动的的空间，同时实实现高效效率地利利用资源源（节能能、节地地、节水水、节材材）、最最低限度度地影响响环境的的建筑物物。生态态建筑是是实现“以人为为本”、“人-建筑-自然”三者和和谐统一一的重要要途径，也是我我国实施施可持续续发展战战略的重重要组成成部分。442、我国国现阶段段生态建建筑发展展状况随着我国国经济社社会的不不断发展展，各行行业对能能源、经经济资源源的需求求都不断断增加

51、。“绿色建建筑”日益受受到有关关部门的的重视和和提倡。20003年12月，为配合合北京220088年奥运运会倡导导的“绿色奥奥运”理念，清华大大学、中中国建筑筑科学研研究院、北京市市建筑设设计研究究院等专专业机构构组成的的课题组组公布了了“绿色奥奥运建筑筑评估体体系”。它包包括了百百余项“连环套套”式的绿绿色建筑筑标准，是国内内首个有有关绿色色建筑的的评价、认证体体系。同时，为为节约资资源、保保护环境境、促进进建设事事业的可可持续发发展，国国家建设设部下发发通知决决定设立立“全国绿绿色建筑筑创新奖奖”，以加加快推进进我国绿绿色建筑筑及其技技术的健健康发展展。443、将生生态建筑筑概念运运用到金

52、金马项目目的原因因4431、现阶阶段，房房地产已已经由营营销时代代进入产产品时代代，甚至至进入品品牌时代代。房地地产产品品与其他他工业产产品一样样，以“产品质质量”为其核核心内容容，但目目前大部部分地产产开发商商并不将将提高建建筑产品品的技术术含量作作为提高高“产品质质量”的有效效手段，而是更更多将“产品质质量”理解为为为追求求建筑产产品时尚尚的外观观、丰富富的空间间以及文文化品位位等方面面的与众众不同。就成都都市而言言，相近近或相同同建筑结结构的绝绝大多数数房地产产项目，决定其其核心价价值的技技术含量量例如：结构形形式、构构造节点点、保温温、隔热热、隔音音、防水水、防火火、抗震震标准相相差无

53、几几，不同同的只是是由外立立面、环环境、地地段、品品牌、宣宣传、营营销策划划等外部部因素决决定的附附加值的的不同，从而造造成销售售价格的的差异。因此，在目前前成都市市房地产产产品的的技术含含量普遍遍不高的的情况下下，金马马项目通通过提高高建筑本本体的技技术含量量，对建建筑进行行合理设设计、合合理选材材，在为为客户提提供舒适适、生态态的居住住空间的的同时，尽量降降低能源源能耗，以达到到绿色建建筑及节节能的要要求。4432、近十十年来，中国住住宅产业业发展迅迅速，市市场与消消费者日日趋成熟熟，部分分二次、三次置置业客户户，以及及更加理理性化的的高端客客户群体体，更加加注重住住宅产品品本身的的质量，

54、对住宅宅品质提提出了更更高的要要求，其其消费需需求集中中表现在在对住宅宅舒适度度提高的的需求。那么，地产发发展商作作为需求求的供给给方势必必应该思思考如何何通过提提高技术术投入来来提升住住宅产品品的质量量，从而而提升其其市场竞竞争力和和生命力力。由此可见见，下阶阶段住宅宅产品发发展的主主要趋势势就是将将高新科科技技术术运用到到住宅产产品中，为消费费者带来来舒适健健康的居居住环境境，降低低建筑能能耗及运运营费用用，延长长住宅使使用寿命命，进而而保护和和改善整整个城市市环境。 在此背景景下，并并综合考考虑了各各方面的的因素后后，“金马住住宅项目目”将作为为成都市市绿色建建筑的先先驱，旨旨在填补补成

55、都市市房地产产市场此此类住宅宅产品的的空缺。项目通通过对高高新技术术的运用用，可提提项目的的市场竞竞争力，提高公公司自身身的企业业形象，在各种种对外宣宣传活动动中提高高公众的的节能的的意识，进而在在公众中中树立良良好的品品牌，成成为对社社会、消消费者、环境均均有益的的好的住住宅项目目。45、将在“金马项目目”中运用的高新科科技体系系地源热泵泵技术系系统：采采用埋设设垂直管管、水平平管或向向地表水水抛设管管路等多多种方式式，直接接从浅层层常温土土壤地冷冷直接制制冷技术术提取能能量，供供室内使使用。该该系统通通过输入入少量的的高品位位能源（如电能能），实实现低温温热源向向高温热热源的转转移，是是一

56、种由由双管路路水系统统连接起起建筑物物中的所所有地源源热泵机机组而构构成的封封闭环路路的中央央空调系系统。 混凝土楼楼板辐射射采暖制制冷系统统：采用将将聚丁烯烯塑料管管（敷设设前预先先加压,并保持持3Mppa,带带压浇砼砼）盘管管敷设在在顶部混混凝土板板内，通通过低温温热水（夏季冷冷水的供供水温度度为200，回水水温度为为22，利用用2温差吸吸收室内内热量；冬季供供水温度度为288，回水水温度为为26，2温差来来向室内内辐射热热量）为为热媒的的不断循循环，从从而对顶顶部混凝凝土板进进行降温温传热热，并辅辅助补充充适量新新鲜空气气的新方方法。置换式新新风系统统：经过除除尘、消消毒、除除湿等多多级

57、处理理的新鲜鲜空气，以略低低于室内内的温度度并以小小于0.2米/秒的速速度，从从地面踢踢脚或窗窗下送出出，提供供室内空空间健康康新鲜的的空气。智能外遮遮阳系统统：建筑东东西两侧侧立面采采用智能能外遮阳阳系统，创造舒舒适热功功环境和和舒适光光环境，同时达达到节能能环保。高效保温温外墙体体系：外墙外保保温体系系，其主主要采用用的保温温材料是是热传导导系数不不大于00.044w/mmk，厚厚度1000-1120mmm的苯苯板，它它可以让让墙体免免受外界界不利气气温的影影响而保保证室内内环境的的舒适度度不容易易被破坏坏。保温隔热热的屋面面体系：保温层层 + PVCC卷材（防水处处理）+ 虹吸吸式排水水

58、。虹吸吸式排是是利用不不同高度度的势能能差，使使得在落落水时管管道系统统内部产产生局部部真空，从而通通过虹吸吸作用达达到快速速排放雨雨水的目目的，对对落水管管数量的的要求少少、截面面小，对对坡度的的要求也也只有00.5%，因此此是先进进的屋面面雨水排排放系统统中水系统统及卫生生间后排排水技术术：中水处处理是将将生活废废水、冷冷却水、已达标标排放的的生产污污水等水水源，经经物化或或生化处处理，达达到国家家生活活杂用水水水质标标准，然后再再回用于于厕所冲冲洗、灌灌溉草坪坪、洗车车、工业业循环水水及扫除除用水等等。太阳能光光伏发电电技术。节能玻璃璃门窗系系统：采用LOOW-EE玻璃、中空玻玻璃、真真

59、空玻璃璃以减少少太阳透透过玻璃璃的辐射射率，结结合铝合合金窗框框“断热冷冷桥”技术，做成断断热铝合合金窗，具有非非常好的的保温隔隔热节能能的效果果。智能楼宇宇自控系系统：将建筑筑物(或建筑筑群)内的电电力、照照明、空空调、给给排水、防灾、保安、广播、通讯等等设备以以集中监监视与管管理为目目的,构成的的一个综综合系统统。从建筑物物能耗各各个环节节上严格格控制、有效节节能。上述的单单项技术术在欧洲洲都有成成熟的技技术产品品，有些些厂家产产品已经经进入中中国市场场，国内内可以采采用关键键技术设设备引进进，其它它产品可可以国内内产品替替代整合合的方式式以降低低建设成成本。47、我国成成功的节节能住宅宅

60、项目471、MOMMA国际际寓所北京当代万国国城项目目，由北北京当代代鸿运房房地产经经营开发发有限公公司开发发兴建，位于东东城区东东直门香香河路11号，占地地12.13万万平米，规划建建筑面积积60万平平米，容容积率33.0， 南北区区18栋25层板板式建筑筑（精装装修），分4期开发发，共计计约35500户户。一期期20001年开开盘，二期MOOMA国国际寓所所20003年月月10月开开盘，价价格100000元/1330000元/，开盘盘价已高于一一期已入入住的精精装现房房20000元。三期POOP MMOMAA 于20004年11月20日开盘，主主力户型型为1000平方方米一居居、1440平