房地产行业月报：投资高位盘整新开工施工持续回升

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 1.行业总量保持高位4 HYPERLINK l _bookmark1 2.行业 2018 年 1-12 月投资情况4 HYPERLINK l _bookmark2 房地产投资累计同比增长 9.5%4 HYPERLINK l _bookmark9 房地产新开工累计同比增长 17.2%5 HYPERLINK l _bookmark15 房地产累计销售面积同比增加 1.33%6 HYPERLINK l _bookmark26 1-12 月房地产资金来源总量同比增加 6.35%9 HYPERLINK l _bookmark35 投资建议10 HYPE

2、RLINK l _bookmark36 风险提示11信息披露12图目录 HYPERLINK l _bookmark3 图 1全国房地产开发投资累计完成情况4 HYPERLINK l _bookmark4 图 2全国房地产开发投资当月完成情况4 HYPERLINK l _bookmark5 图 3全国住宅开发投资累计完成情况5 HYPERLINK l _bookmark6 图 4全国住宅开发投资当月完成情况5 HYPERLINK l _bookmark7 图 5全国土地购臵面积累计情况5 HYPERLINK l _bookmark8 图 6全国土地购臵面积当月情况5 HYPERLINK l _b

3、ookmark10 图 7全国房地产新开工、施工和竣工面积情况6 HYPERLINK l _bookmark11 图 8房屋新开工累计情况6 HYPERLINK l _bookmark12 图 9房屋当月新开工情况6 HYPERLINK l _bookmark13 图 10房屋竣工面积累计情况6 HYPERLINK l _bookmark14 图 11房屋竣工面积当月情况6 HYPERLINK l _bookmark16 图 12全国商品房销售面积累计情况7 HYPERLINK l _bookmark17 图 13全国商品房销售面积当月情况7 HYPERLINK l _bookmark18 图

4、 14全国商品房销售额累计情况7 HYPERLINK l _bookmark19 图 15全国商品房销售额当月情况7 HYPERLINK l _bookmark20 图 1612 月商品住宅销售面积分线同比（%）8 HYPERLINK l _bookmark21 图 1712 月商品住宅销售面积分线环比（%）8 HYPERLINK l _bookmark22 图 1812 月商品住宅销售金额分线同比（%）8 HYPERLINK l _bookmark23 图 1912 月商品住宅销售金额分线环比（%）8 HYPERLINK l _bookmark24 图 20全国商品房销竣比情况9 HYPER

5、LINK l _bookmark25 图 21全国商品房待售面积情况9 HYPERLINK l _bookmark27 图 22全国房地产开发资金来源累计情况9 HYPERLINK l _bookmark28 图 23全国房地产单月开发资金情况9 HYPERLINK l _bookmark29 图 24全国房地产开发资金 2018 年 1-12 月构成9 HYPERLINK l _bookmark30 图 252018 年 12 月全国房地产开发资金构成9 HYPERLINK l _bookmark31 图 26房地产开发资金中国内贷款累计情况10 HYPERLINK l _bookmark3

6、2 图 27房地产开发资金中国内贷款当月情况10 HYPERLINK l _bookmark33 图 28房地产开发资金中利用外资累计情况10 HYPERLINK l _bookmark34 图 29房地产开发资金中利用外资当月情况10行业总量保持高位我们将 2018 年 1-12 月数据与 2017 年 1-12 月和 2016 年 1-12 月对比发现，2018年 1-12 月行业商品房销售额数据较 2017 年同期增长 12.17%，较 2016 年同期增加27.50%；土地购臵面积较 2017 年同期增加 14.20%，较 2016 年同期增加 32.31%；新开工面积较 2017 年

7、同期增长 17.18%，较 2016 年同期增长 25.41%。1-12 月数据关注点：房地产开发投资累计同比增速保持 9.5%的高位，单月增速小幅回落。新开工累计同比增速保持 17.2%的高位，单月增速保持高位。土地购臵面积增速继续回落。新开工保持高增长一方面是因为市场成交量仍然较大，房企潜在可售房源不多，需要补库存；一方面，房企资金面偏紧，加快开工加快销售以回笼资金。全国销售面积在 2018 年 9-11 月连续 3 个单月同比负增长之后，12 月单月小幅正增长，但整体需求偏弱，且有进一步走弱迹象。分线销售来看，一线销售在筑底，二线销售回暖， 三四线销售持续走弱。土地购臵端同向收缩，累计同

8、比增速持续下滑。投资、新开工高位增长将对 19 年产生较大基数压力。表1 行业保持高位繁荣单位完成额亿元销售额亿元购臵面积万平方米资金来源亿元面积万平米2018 年 1-12 月累计值120264149973291421659632093422017 年 1-12 月累计值(历史销售额最高数据年)109799133701255081560531786542016 年 1-12 月累计值(历史销售额次高数据年)102581117627220251442141669282018 年 1-12 月较 2017 年 1-12 月9.53%12.17%14.20%6.35%17.18%2018 年 1-

9、12 月较 2016 年 1-12 月17.24%27.50%32.31%15.08%25.41%资料来源： wind、海通证券研究所指标开发投资商品房土地开发新开工行业 2018 年 1-12 月投资情况2.1 房地产投资累计同比增长 9.5%2018 年 1-12 月全国房地产累计开发投资为 120264 亿元，同比增长 9.5%，增速较1-11 月回落 0.2 个百分点。12 月当月开发投资同比增长 8.17%，增速较 11 月回落 1.14个百分点。1-12 月商品住宅投资 85192 亿元，同比增长 13.40%，增速较 1-11 月下降0.2 个百分点。12 月当月住宅投资同比增长

10、 10.62%，增速较 11 月下降 1.99 个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为 70.8%。图1 全国房地产开发投资累计完成情况图2 全国房地产开发投资当月完成情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所 图3 全国住宅开发投资累计完成情况图4 全国住宅开发投资当月完成情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所1-12 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 29142 万平方米，累计同比增加 14.2%，增速较 1-11 月降低 0.1 个百分点。12 月当月土地购臵面积 3816.37 万平米，环比上涨13.48%，同比上涨

11、13.92%，增速较 11 月回升 5.8 个百分点。1-12 月全国房地产开发企业土地成交价款 16102 亿元，累计同比增长 18.00%，增速较 1-11 月份下降 2.2 个百分点。图5 全国土地购臵面积累计情况图6 全国土地购臵面积当月情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所2.2 房地产新开工累计同比增长 17.2%1-12 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 20.93 亿平方米，同比增长 17.2%，增速较 1-11 月份上升 0.4 个百分点。12 月当月新开工面积 2.05 亿平米，同比增长20.46%，较 11 月增速回落 1.22 个百

12、分点。1-12 月房屋施工面积 82.23 亿平方米，同比增长 5.2%，增速较 1-11 月上升 0.5 个百分点。1-12 月房屋竣工面积 9.36 亿平方米，同比下降 7.8%，已经连续 13 个月下降，降幅较 1-11 月大幅缩小 4.5 个百分点。图7 全国房地产新开工、施工和竣工面积情况资料来源：Wind，海通证券研究所图8 房屋新开工累计情况图9 房屋当月新开工情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所图10 房屋竣工面积累计情况图11 房屋竣工面积当月情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所房地产累计销售面积同比增加

13、 1.33%2018 年 1-12 月商品房销售面积 17.17 亿平方米，同比增长 1.33%，增速比 1-11月份下降 0.06 个百分点。其中，住宅销售面积增长 2.2%，增速较 1-11 月回升 0.1 个百分点；办公楼销售面积下降 8.3%，跌幅较 1-11 月回升 2.8 个百分点；商业营业用房销售面积下降 6.8%，增速比 1-11 月份扩大 1.7 个百分点。12 月当月商品房销售面积 2.31亿平方米，同比上升 0.92%，增速由负转正。 图12 全国商品房销售面积累计情况图13 全国商品房销售面积当月情况 资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所

14、2018 年 1-12 月商品房销售额 15.00 万亿元，同比增长 12.17%，增速比 1-11 月份回升 0.02 个百分点。其中，住宅销售额增长 14.7%，增速较 1-11 月下降 0.1 个百分点；办公楼销售额下降 2.6%，跌幅较 1-11 月缩小 3.8 个百分点；商业营业用房销售额增长0.7%，增速较 1-11 月上升 0.9 个百分点。12 月单月商品房销售额 20465 亿元，同比增长 12.32%，增速较 11 月上升 3.5 个百分点。图14 全国商品房销售额累计情况图15 全国商品房销售额当月情况 资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所

15、从住宅口径的分线数据1来看，2018 年 1-12 月一线城市商品住宅销售面积 2762 万平方米，累计同比下降 2.78%，降幅收窄 0.14 个百分点；二线城市商品住宅销售面积25314 万平方米，累计同比增加 12.58%，增速上升 1.00 百分点；三四线城市商品住宅销售面积 10.06 亿平米，累计同比下降 0.07%，增速下降 1.1 个百分点。2018 年 12 月一线城市商品住宅销售面积 356 万平方米，同比增长 12.3%，增速由负转正；二线城市商品住宅销售面积 2746 万平方米，同比增长 4.2%，增速较 11 月下降 17.3 个百分点；三四线城市商品住宅销售面积 1

16、6113 万平米，同比增长 2.0%，增速由负转正。1 此处分线数据来源于中指数据库。一线城市：北京 上海 深圳 广州二线城市：天津 重庆 杭州 杭州(含萧山余杭) 南京 武汉 成都 苏州 大连 厦门 西安 长沙 宁波 无锡 福州 沈阳 青岛 济南 南昌合肥 郑州 太原 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 海口 南宁 兰州 昆明 贵阳 西宁 银川 乌鲁木齐 温州 北海 三亚 成都(大成都) 苏州(含吴江)。其中标红色为无数据 or 数据有缺的城市。三四线城市：统计局口径减去一线城市、二线城市之外的全部归为三四线城市。 图16 12 月商品住宅销售面积分线同比（%）图17 12 月商品住宅销售面积分

17、线环比（%）资料来源：CREIS，海通证券研究所资料来源：CREIS，海通证券研究所2018 年 1-12 月一线城市商品住宅销售额 9591 亿元，累计同比上升 11.52%，增速提高 4.11 个百分点；二线城市商品住宅销售额 32944 亿元，累计同比上升 24.48%，增速回落 0.25 个百分点；三四线城市商品住宅销售额 83857 亿元，累计同比上升 11.55%，增幅收窄 0.52 个百分点。2018 年 12 月一线城市商品住宅销售额 1302 亿元，同比增长 47.43%，增速上升18.94 个百分点；二线城市商品住宅销售额 3543 亿元，同比增长 22.41%，增速下降

18、21.90个百分点；三四线城市商品住宅销售额 11601 亿元，同比上升 8.42%，增速上升 6.72 个百分点。图18 12 月商品住宅销售金额分线同比（%）图19 12 月商品住宅销售金额分线环比（%）资料来源：CREIS，海通证券研究所资料来源：CREIS，海通证券研究所从销竣比情况来看，截至 2018 年 1-12 月销竣比数据为 1.83，与 1-11 月相比减少0.4。从待售面积来看，截至 2018 年 12 月末全国商品房待售面积为 5.24 亿平米，较 11月末减少 213 万平米，去化周期（按照 12 个月移动平均计算）为 3.36 月，较 11 月减少 0.02 个百分点

19、。 图20 全国商品房销竣比情况图21 全国商品房待售面积情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所1-12 月房地产资金来源总量同比增加 6.35%2018 年 1-12 月全国房地产资金来源总量达到 16.60 万亿元，较 17 年同期增长6.35%，增速比 1-11 月份下降 1.24 个百分点。图22 全国房地产开发资金来源累计情况图23 全国房地产单月开发资金情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所从 1-12 月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 14.46%，利用外资占比 0.07%，自筹资金占比 33

20、.64%，其他资金占比 51.83%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款 1-12 月达到 24005 亿元，累计同比减少 4.90%，跌幅较 11 月扩大 1.18 个百分点。1-12 月自筹资金达到 55831 亿元，累计同比增长 9.7%，增速较 11月回落 0.3 个百分点。个人按揭贷款属于其他资金范畴，1-12 月个人按揭贷款达到 23706亿元，累计同比下降 0.8%，跌幅较 11 月收窄 0.1 个百分点。图24 全国房地产开发资金 2018 年 1-12 月构成图25 2018 年 12 月全国房地产开发资金构成资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所图26 房地产开发资金中国内贷款累计情况图27 房地产开发资金中国内贷款当月情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所2018 年 1-12 月房地产资金来源中利用外资为 108 亿元，累计同比下降 35.73%。当月利用外资为 5.67 亿元，环比下降 74.07%，同比下降 72.96%，跌幅扩大。图28 房地产开发资金