某商住广场项目定位研究报告

1、大庆市项 香目 榭报 麗告 舍廣場第一部分分：市场场篇壹、大庆庆市况概概述一、区域域环境 二、经济济运行 三、国民民收入状状况 四、国民民消费状状况 五、20010年年远景规规划 六、重大大项目建建设 贰、大庆庆商业运运行现状状叁、区域域商用房房市场分分析一、百货货大楼 二、商场场 三、沿街街商铺 1、东风风新村地地区2、萨尔尔图火车车站地区区3、让胡胡路地区区肆、大庆庆房地产产住宅市市场总体体分析一、年市市场总体体推案量量统计二、年市市场总体体去化量量统计三、大庆庆房地产产总体市市场概述述伍、大庆庆房地产产住宅市市场细分分第二部分分：基地地篇壹、基地地四至贰、项目目区位概概述叁、项目目SWO

2、OT分析析（住宅宅为主）第三部分分：商场场规划篇篇（原则则）壹、产品品属性贰、产品品规划原原则第四部分分：商场场开发篇篇壹、开发发定位与与构想研研拟一、基地地发展潜潜力和限限制二、开发发策略研研拟与分分析三、开发发策略建建议四、市场场定位建建议五、单元元划分建建议六、业态态划分建建议七、商场场道路建建议贰、出售售与出租租对比分分析叁、运营营方向分分析第五部分分：商场场业务篇篇销售策策略 一、“商商场百分分百引爆爆式销售售行动”二、商场场引爆式式销售活活动酝酿期期（2个个月）三、商场场引爆式式销售活活动引导期期（2 3个个月）四、商场场引爆式式销售活活动开盘引引爆五、商场场百分百百引爆式式销售活

3、活动优势势点第六部分分：住宅宅规划篇篇附录一：项目商商圈分析析一、圆形形商圈二、以都都市人口口、商业业量及距距离设定定商圈三、城市市中心层层级发展展四、商圈圈设定附录二：大庆市市消费分分析第一部分分：市场场篇壹、大庆庆市况概概述区域环境境 1、地理理位置大庆市位位于黑龙龙江省西西部，松松嫩平原原中部。地理位位置北纬纬4546至4655，东经经124419至125512之间，东南距距哈尔滨滨市1559公里里，西北北距齐齐齐哈尔市市1399公里。2、气候候条件大庆市地地处祖国国北疆，四季气气候分明明，年平平均气温温4.77摄氏度度，无霜霜期1334天，日照226588.1小小时，年年降水量量351

4、1毫米，蒸发量量14221.66毫升。气候总总体特征征为：冬冬季寒冷冷有雪；春秋季季风多。3、历史史人文大庆是新新中国最最年青的的城市之之一，119599年发现现大油田田，19979年年建市。目前大大庆是世世界上年年产原油油5千万万吨以上上的111个特大大油田之之一，同同时也是是我国重重要的石石油及石石油化工工基地，是具有有石油特特色文化化的国线线旅游重重要城市市，又是是黑龙江江省规划划的电子子产业城城。交通通便利，物产丰丰富，经经济发达达，历来来有“世界石石油名城城”和“鱼米之之乡”的美誉誉。4、行政政区划大庆市现现辖萨尔尔图、龙龙凤、让让胡路、红岗、大同等等五个行行政区和和肇州、肇源、林甸

5、和和杜尔柏柏特四县县。总面面积2.1万平平方公里里，其中中市区551077平方公公里。5、区域域人口（19999年底底） 大庆全全市常住住居民共共计711.9万万户，总总人口2242万万； 大庆市市区居民民共计335.44万户，人口1108.9万人人； 大庆市市区中男男性共计计55万人人，约占占总人口口的511%；女女性共计计53.8万人人，约占占总人口口的499%； 萨尔图图区总户户数7000122户，占占全市总总户数的的9.773%，占市区区总户数数的199.777%；总总人口221.775万人人，占全全市总人人口的88.855%，占占市区总总人口的的19.98%；其中中女性110.55万

6、人，占488.566%，男男性111.2万万人占551.444%； 让胡路路区总户户数111.033万户，占市区区总户数数的155.333%，占占市区总总户数的的31.16%，总人人口322.8万万人，占占全市总总人口的的13.34%，占市市区总人人口的330.112%；其中女女性166.399万人，占499.977%，男男性166.5万万人，占占50.03%； 大大庆全市市人口密密度为1116人人/平方方公里；市区人人口密度度为2117人/平方公公里，其其中萨尔尔图区4431.6人/平方公公里，让让胡路区区2755.2人人/平方方公里。经济运行行 1、国内内生产总总值（亿亿元）大庆市2200

7、00年初国国内生产产总值达达到7114.11亿元，比上年年增长88.9%,高于于全省平平均水平平1.44个百分分点，约约占全省省比重的的24.6%。在全国国国内生生产总值值超百亿亿元的城城市评比比中，大大庆排名名第100位；其中，第第一产业业增加值值28.8亿元元，比上上年增长长32%，第二二产业增增加值5595.2亿元元，比上上年增长长6.55%，第第三产业业增加值值90.1亿元元，比上上年增长长13.1%；2、国内内生产总总值构成成比较（%） 以上数据据说明：第二产产业在大大庆的国国民生产产总值中中占据着着极其重重要的地地位，但但其近几几年的增增速已放放慢，而而第三产产业的发发展较为为迅速

8、，比重逐逐年上升升，显示示大庆市市的“二次创创业”战略已已初见成成效。3、人均均国内生生产总值值（元）大庆市220000年初人人均国内内生产总总值达到到290049.7元，比上一一年增加加了166.1%，位列列全国第第一。国民收入入状况 1、城市市居民人人均可支支配收入入（元）大庆城市市居民220000年初人人均可支支配收入入8，9969元元，比上上年增长长6.33%.(剔除物物价因素素，实际际年人均均收入为为9，0001元元)国民消费费状况 1、城市市居民人人均消费费性支出出（元）大庆城市市居民人人均消费费性支出出56662.11元，比比上年增增长7.8%(剔除物物价因素素,实际际增长99.

9、7%)2、恩格格尔系数数（%）大庆市城城镇居民民恩格尔尔系数为为29.85%，较上上年下降降了3.4%。3、城市市居民人人均消费费支出分分类统计计4、城市市居民消消费统计计（去年年同比）5、城市市居民消消费行为为分析 居住和和设备用用品的消消费比重重大幅上上升，显显然居民民已开始始追求舒舒适、享享受的物物质化新新生活。但此两两项消费费占总消消费支出出的比重重仍然较较小，显显示了大大庆居民民在这方方面的消消费意识识仍然刚刚刚起步步。 居民的的服装消消费占总总消费比比重已达达到233.7%,显示示其衣着着观念已已逐步趋趋向于时时尚化，追求档档次，讲讲究款式式。 医疗保保健用品品的消费费比重呈呈现大

10、幅幅下降，但仍是是目前大大庆居民民主要的的消费项项目之一一。 通通讯消费费比重的的大幅上上升，除除了家庭庭电话已已经普及及的原因因外，亦亦显示了了移动电电话的便便捷性，已受到到了越来来越多大大庆居民民的青睐睐。20100年远景景规划 至20110年为为止的大大庆市发发展预期期目标是是：1. 到到20110年，市区长长住人口口达到1130万万人，其其中非农农业人口口1100.377万人，占市区区总人口口的844.9%。2. 到到20110年，国内生生产总值值力争达达7300亿元，人均GGDP达达到市域域50000美元元，市区区100000美美元以上上。3. 工工业化进进程和产产业结构构升级加加快

11、，三三次产业业结构到到20110 年年为5:65:30。4. 到到20110年，人均住住宅居住住面积达达到155平方米米。重大项目目建设 1、“一一路二桥桥”工程建建设（东东干路立立交桥、凤阳桥桥工程）。2、新建建两个国国家4AA级旅游游区创业追追踪园（红岗区区解放南南 村村）、湿湿地公园园（龙凤凤区北二二十里泡泡）。目目前，这这两个项项目 正正在做总总体规划划，将在在明年启启动。贰、大庆庆商业运运行现状状商业运行行 1、社会会消费品品零售总总额（亿亿元）大庆市社社会消费费品零售售总额774.88亿元，比上年年增长88.6%。2、消费费品零售售行业构构成（%） 3、消费费品零售售行业升升降统计

12、计（去年年同比）叁、区域域商用房房市场分分析百货大楼楼 名 称称新玛特广广场秋林商厦厦昆仑购物物中心营业面积积549550.44 m22125223.668 mm2138999.66 m22公共走道道环行走道道3.554m主走道333.55m辅助走道道22.55m 主走道11.8mm.辅助走道道1m环行走道道3.55-4mm.十字型走走道3mm辅助走道道1.552m电梯配置置（客）自动x22，观光光x2自动x22自动x22单层净高高3.5米米3.2米米3.3米米“磁场”麦当劳、多功能能广场、大型超超市大型超市市平面配置置1F超市、化化妆品、黄金珠珠宝、婚婚纱摄影影食品、钟钟表眼镜镜、皮鞋鞋、首

13、饰饰、化妆妆大型超市市典型“雅芳”、“飘柔”吻猫2F内衣、毛毛衣、男男女服装装、咖啡啡厅男、女装装小家电、钟表、图书、服装典型鄂尔多斯斯雅克、高高朋、大大维格兰仕、海尔3F体育用品品、家电电、通讯讯、图书书、童装装女士用品品、保暖暖内衣、羊毛衫衫、羽绒绒服、裘裘皮高档男女女服装典型耐克、双双星波司登报喜鸟、杉杉4F影院、游游艺厅、网吧、风味美美食广场场休息区大厅、餐餐饮广场场（座椅椅）楼梯厅（座椅）来人量13566人/小小时（4：0005：000）12488人/小小时（11：3012：30）356人人/小时时（11：0012：00）提袋率12.77%17.88%18.99%经营现状状由于内部部

14、装修、设计、经营管管理、品品牌导入入和开业业造势等等方面在在大庆市市都属极极为罕见见，因而而吸引了了大量人人流。但但由于经经营档次次过高，真正购购物者却却并不多多。四楼餐饮饮广场、网吧、游艺厅厅较为火火爆。靠近火车车站，人人流量较较大，在在大庆具具有较高高的知名名度，经经营状况况良好。地处让胡胡路区，临近大大庆石油油管理局局家属院院，购买买力较强强，经营营状况良良好。商场 名 称称中央商城城金田商厦厦庆莎商厦厦昆仑商贸贸中心营业面积积200110 mm2191552 mm2111337 mm2124774 mm2公共走道道环行走道道3.55m十字走道道3m辅助走道道2m环行走道道2.55m 主

15、走道22m辅助走道道1.22m环行走道道3m十字走道道2m辅助走道道1.55m环行走道道2.44m十字走道道2m辅助走道道1.44m电梯配置置自动x 4自动 xx 2自动x 2自动x 2单层净高高3米3.2米米3.5米米3.2米米磁场设置置德克士炸炸鸡肯德基德克士炸炸鸡平面配置置1F男女服装装服装、皮皮鞋、眼眼镜、医医药 女装装、箱包包、钟表表、鞋、首饰、化妆品品服装、医医药、小小吃、书书店2F服装、皮皮鞋、皮皮包服装、皮皮鞋服装百货货服装3F空置高档服装装服装、百百货4F家具5F家具休息区楼梯口无无楼梯厅（座椅）来人量872人人/小时时（星期期二中午午12：001：000）372人人/小时时

16、（星期期三下午午3：3304：330）576人人/小时时（星期期三中午午12：001：000）768人人/小时时（星期期三中午午12：301：330）提袋率36.558%2.333%11.447%28.77%经营现状状由于新玛玛特刚开开业，吸吸引走了了大批人人流，稍稍显萧条条。相信信不久会会恢复正正常。客流量稀稀少，三三楼大面面积空置置，经营营情况一一般。一、二、三楼经经营状况况良好，明年将将全部改改为自营营。地处让胡胡路区中中心地带带，周边边是大庆庆市最繁繁华的地地段之一一。经营营情况良良好。名 称称百货大楼楼京和百货货天马商厦厦营业面积积56622.5 m250688.8 m237266

17、m22公共走道道环行走道道3.55m十字走道道2.55m辅助走道道1.55m环行走道道3m十字走道道2.55m辅助走道道1.22m环行走道道2.55m十字走道道5m辅助走道道1.22m电梯配置置（客)自动x 2自动x 1无单层净高高3.4mm3.3mm5m“磁场”设计肯德基二层大型型超市平面配置置1F烟酒副食食、日用用百货、化妆洗洗涤、大大家电男女服装装、毛衣衣毛裤、钟表、化妆品品医疗、家家电五金金、钟表表、图书书、皮鞋鞋、首饰饰典型长虹、荣荣事达鄂尔多斯斯、拉芳芳安踏、双双星2F针织布料料、医疗疗保健、小家电电、床上上用品超市时装、羊羊毛衫、箱包典型鳄鱼、金金利来、鹿王3F内衣、床床上用品品

18、、儿童童服装、布艺典型婷美来人量672人人/小时时（星期期二下午午4：3305：330）105人人/小时时（星期期三上午午10：3011：30）336人人/小时时（星期期二下午午2：3303：330）提袋率26.555%5.122%21.442%经营现状状紧靠火车车站广场场，客流流量较大大，经营营情况良良好。临近火车车站，在在庆莎后后面，稍稍显孤立立，经营营情况不不太理想想。处于中央央商城对对面，但但客流量量明显下下降，内内部无电电梯，设设施、布布局较落落后。沿街商铺铺 1、东风风新村地地区以下数据据统计了了东风新新村地区区的各类类商铺共共计1661家。图1-11：图1-22：图1-33：2、

19、萨尔尔图火车车站地区区以下数据据统计了了萨尔图图火车站站地区的的各类商商铺共计计76家。图2-11：图2-22：图2-333、让胡胡路地区区以下数据据统计了了让胡路路地区的的各类商商铺共计计1455户。图3-11：图3-22图3-33肆、大庆庆房地产产住宅市市场总体体分析一、年市市场总体体推案量量统计大庆市119999全年房房地产开开发投资资17.8亿元元（住宅宅投资99.5亿亿元），较去年年增长33.8倍倍。房屋屋施工面面积3779.55万平方方米，较较去年增增长355.2%。二、年市市场总体体去化量量统计大庆市119999全年商商品房销销售面积积（建面面）644.8万平方方米，商商品房销销

20、售总额额达到110.66万元。三、大庆庆房地产产总体市市场概述述由于受矿矿区经济济影响，大庆市市已形成成了东西西城区并并举的城城市格局局。大庆庆的商品品房开发发虽仅有有五六年年的历史史，其房房地产市市场格局局却也可可以按东东西两区区划分；东城区房房产近年来来，东城城区的住住宅开发发规模远远远超过过了西城城区。不不少房地地产开发发项目通通过置换换的形式式获取了了廉价的的土地（如世纪纪广场以以建人民民医院而而获得土土地；万万宝小区区因开发发万宝屯屯而取得得土地），从而而为本区区域的房房地产开开发步入入高端市市场创造造了必要要条件。位于本区区域的“世纪广广场”和“时代丽丽景”两个楼楼盘，为为目前大大

21、庆楼市市品位和和档次最最高的个个案，其其开发商商义耕房房产无论论是开发发经验、管理水水平还是是经济实实力都较较强，已已在大庆庆市建立立了良好好的市场场口碑，具有了了一定开开发品牌牌。该区域物物业价格格落差较较大，一一些无明明显特色色的住宅宅的均价价多在115000元/平平方米以以下，而而具有较较好品质质的住宅宅价格均均在20000元元/平方方米以上上，部分分已近330000元/平平方米。 西城区区房产从目目前的市市场行情情来看，西城区区总体平平均房价价要高于于东城区区。这主主要由于于西城区区房地产产开发市市场仍未未健全，商品房房投放量量小，多多是一些些较小的的公司在在开发商商品房市市场，不不具

22、有规规模开发发的优势势，再加加上其管管理费用用较大，增加了了成本，这些都都让西城城区的房房价整体体攀高。除此以以外，另另一主要要原因，也是由由于西城城区居民民整体收收入普遍遍高于东东城区，能够接接受较高高的商品品房价格格。伍、大庆庆房地产产住宅市市场细分分一、大庆庆市商品品房面积积配比分分析二 房面积60770m2271880m2281990m22911100mm21011100m21111200m2套数98套102套套126套套/7套/比例29%31%38%/2%/三 房面积80990m22911100mm21011100m21111200m21211300m21311400m2套数152套

23、套380套套251套套212套套142套套56套比例13%32%21%18%12%5%四房及复复式面积1501600m21611700m21711800m21811900m22012100m2230mm2以上套数186套套10套7套4套6套7套比例84%5%3%2%3%3%说明：以以上数据据统计了了“时代丽丽景”、“世纪家家园”、“明湖苑苑二期”等大庆庆市目前前可售的的较新个个案后得得出。共计总户户数为117466户，其其中三房房为绝对对主力，共计111933户，占占总户数数的688%，主主力面积积集中在在901100 m2 之间，占三房房总户数数的533%；两两房相对对较少，共计3333户户

24、，占总总户数的的19%，主力力面积集集中在88090 m2之间，占两房房总户数数的388%；四四房及复复式房型型共2220户，占总户户数的112%，主力面面积集中中于15501600 m2。二、房型型销售去去化分析析1、 目标客客源对房房型面积积需求低低于全国国平均水水平，所所需房型型偏小化化特征明明显，两两房70080平方方米，三三房9001100平方米米销售去去化情况况良好。2、 两房大大多为动动迁户回回搬用房房，对外外商品房房供应量量较少。3、 四房及及复式房房供应量量较大，与两房房比重几几乎相当当，显示示“舒适型型”房源有有一定市市场。三、典型型个案分分析案 名名明湖苑（二期）北辰小区

25、区世纪家园园工地位置置让区乘北北十街一一号经三街与与纬十路路交汇处处让区西柳柳北街118号发展商大庆市大大图房地地产大庆北辰辰房地产产大庆油田田新型集集团营销企划划自售自售自售可售户数数480户户（二期期）450户户10000余户基地面积积5.3万万平方米米18万平平方米25万平平方米总建面积积5万平方方米（二二期）29万平平方米22万平平方米平均售价价23200元/平平方米12500元/平平方米24000元/平平方米管理费49.996元/平方米米49.996元/平方米米29元/平方米米规划面积积781189平平方米501180平平方米702260平平方米主力面积积951114平平方米8811

26、06平平方米701120平平方米主力总价价22-226万元元11-14万万元17229万元元容积率0.91.60.888工程进度度现房现房现房销售率近50%85%50%广告诉求求“园中家家园、世世纪经典典”“寻找你你永远的的家”“新世纪纪、新生生活”优劣势分分析析优势A、周边边配套较较齐全；B、世界界石油文文化公园园，森林林公园，北国江江南水上上公园及及远望小小区近在在咫尺；C、双语语幼儿园园，小博博士学校校；D面积配配比较为为合理A、 小小区配套套较齐全全，学校校、超市市、菜市市场一应应俱全；B、 以以经济适适用房为为主，价价位较低低；C、 免免费安装装电话；D、交通通方便。A、小区区整体环

27、环境不错错，在大大庆市很很少见；B、高绿绿化、低低容积，适合居居住；C、主力力房型为为三房，面积配配比比较较合理；劣势A、 距距市区较较远；B、 好好户型、好朝向向已基本本售完，其余较较难销售售；A、 距距市中心心较远；B、 周周围有许许多工厂厂，影响响住宅品品质。A、交通通及生活活机能略略显不足足；电话045995999253380459946667288804599539905662备注二期以经济适适用房为为主沿街有部部分商服服案名时代丽景景工地位置置热源街与与文化广广场之间间发展商黑龙江省省义耕房房地产营销企划划自售可售户数数165户户（一期期）基地面积积8万平方方米总建面积积15万平平

28、方米，（一期期7万）平均售价价29000元/平平方米管理费19.339元/平方米米.年规划面积积107.242422.177平方米米主力面积积108.331499.966平方米米主力总价价36440万元元容积率1.7工程进度度现房销售率50%广告诉求求“新世纪纪，新家家，新生生活”优劣势分分析优势A、地段段得天独独厚，紧紧靠规划划中的文文化街及及文化广广场，与与市政府府等行政政事业单单位数步步之遥；B、周边边商服配配套设施施齐全；C、 未未来有一一定升值值潜力；D、开发发商义耕耕在大庆庆有一定定的品牌牌影响力力。劣势A、户型型过大，导致总总价过高高；电话04599668871117备注该项目是

29、是大庆市市最高档档的楼盘盘之一。第二部分分：基地地篇壹、基地地四至东侧经六街街南侧纬七路路西侧经五街街北侧纬八路路贰、项目目区位概概述1、“地地理”位于于大庆市市东城区区。2、“地地域”位于于萨尔图图区东部部的东风风新村地地区，为为大庆市市重要商商业区和和萨区的的形象区区之一。3、“地地区”基地地东侧紧紧邻的经经六街，为东风风新村地地区的商商业主轴轴，商业业气氛浓浓厚，配配套设施施齐全，地区形形象良好好，且正正处于进进一步完完善中。叁、项目目SWOOT分析析（住宅宅为主）优势点 项目位位于萨尔尔图区东东部的东东风新村村地区，为大庆庆市重要要商业区区和萨区区的形象象区之一一，在整整个大庆庆市区的

30、的居民中中具有一一定的客客观认同同基础。（商业业、住宅宅） 基地东东侧紧邻邻的经六六街，为为东风新新村地区区的商业业主轴，商业气气氛浓厚厚，交通通便捷，配套设设施齐全全，地区区形象良良好，且且正处于于进一步步完善中中，从而而使本项项目具有有了相当当良好的的相邻小小环境。（商业业、住宅宅） 基地与与已建成成“世纪广广场”为邻，由于前前者已拥拥有了良良好的市市场口碑碑和社会会形象，因而无无形中对对本案的的形象推推广和品品质提升升大有助助益。（住宅） 本案发发展商在在开发本本项目前前已成功功开发了了“菜库综综合楼”，如善善加广告告包装，将使本本案具有有一定的的品牌效效应。（住宅） 本本案底层层的商场

31、场裙房设设计，犹犹如带给给了未来来居民一一个全功功能的会会所，极极大的方方便了其其各类需需求。（住宅） 本案的的建筑外外立面充充满现代代感，在在大庆市市尚属独独一无二二，具有有较强的的视觉冲冲击力和和吸引力力。（商商业、住住宅） 劣势点 本案所所处区域域下岗工工人较多多，又多多为新村村居民区区，区域域居民的的整体消消费能力力普遍有有限，从从而使本本案缺乏乏足够而而稳定当当地客源源。（商商业、住住宅）机会点 由于大大庆市房房地产市市场才刚刚刚起步步，目标标受众对对各种广广告包装装和营销销技巧（SP）抗性极极小，易易于接受受。（住住宅、商商业） 本案底底层的商商场裙房房设计，犹如带带给了未未来居民

32、民一个全全功能的的会所，极大的的方便了了其各类类需求，可以从从中倡导导出各种种居家的的新生活活理念。（住宅宅） 本本案的建建筑外立立面充满满现代感感，在大大庆市尚尚属独一一无二，具有较较强的视视觉冲击击力和吸吸引力，可成为为大庆标标志性的的建筑。（商业业、住宅宅）威胁点 由于大大庆市区区内商业业区分布布的独立立性较强强，如萨萨尔图火火车站、让胡路路区等都都有各自自独立的的商业区区，很难难吸引其其跨区置置业或消消费，从从而使本本案难以以吸引外外区（新新村区以以外）客客源。（商业、住宅） 本案所所处区域域下岗工工人较多多，又多多为新村村居民区区，区域域居民的的整体消消费能力力普遍有有限，从从而使本

33、本案缺乏乏足够而而稳定当当地客源源。（商商业、住住宅） 由于大大庆市产产业单一一等原因因，造成成外来人人口较少少，这点点在操盘盘时须作作慎重考考量。（商业、住宅）第三部分分：商场场规划篇篇（原则则）壹、产品品属性从目前大大庆的零零售业态态构成看看，百货货、商场场业在本本地段区区域内已已呈饱和和状态，因此建建议本案案规划为为Shooppiing Malll的产产品形式式，形成成商业空空间差异异化，吸吸引消费费群体。Shopppinng MMalll是由一一家大型型及数家家小型“磁场型型”核心店店并结合合其它品品牌商店店街，以以及各类类都市生生活、餐餐饮、休休闲、娱娱乐等配配套项目目组成的的“一站

34、式式”生活广广场。大型Shhopppingg Maall区区别于一一般的购购物商场场、百货货商厦，最重要要特点在在于应用用了“都会休休闲购物物与生活活娱乐”的新商商业概念念，其除除购物、餐饮之之外，配配套项目目涉及大大都会生生活每一一个细节节，例如如：电信信服务；文化礼礼品类的的书店、花卉园园艺、品品牌饰品品店；形形象保养养类的美美容、塑塑身以及及影印彩彩扩服务务；医药药店；洗洗衣中心心等。从规划特特质上看看，一般般的 “shooppiing malll”将重点点集中在在如何集集客，即即人潮与与钱潮的的汇集。其内部部环境的的规划上上充分体体现闲庭庭散步式式的，购购物消费费与生活活娱乐兼兼顾的，

35、轻松、休闲的的购物环环境。贰、产品品规划原原则1、磁场场策略 大磁磁场策略略：营建整整个商场场乃至整整个区域域最具核核心号召召力的磁磁场。诸诸如：乐乐购、家家乐福的的大型量量贩店。 小磁磁场策略略：已吸引引人消费费为目的的、通过过低单价价的快餐餐、速食食、简餐餐类的商商铺来达达到这个个目的。2、集客客广场： 兴兴建门庭庭广场，在寸土土寸金的的市中心心营建一一个大的的公共空空间，使使之成为为举办各各类公共共活动、商业宣宣传活动动，聚集集人潮的的大庆市市地标性性广场所所在。建建议它的的命名与与商场的的命名一一致，并并依据商商场界的的不变法法则-“人潮即即钱潮”，以使使这一广广场的建建设不仅仅能成为

36、为城市的的客流量量中心，更可带带来可观观的经济济收益和和社会效效益。3、沿街街、外界界商铺的的立面沿街商铺铺宜采用用菜单式式（可选选择）的的玻璃橱橱窗。沿沿街招牌牌按统一一规划的的格式排排放，灯灯光、广广告牌、橱窗、沿街铺铺面均应应有一定定的设计计规范，以使整整个商场场内同场场不同业业的商铺铺尽可能能显得统统一而和和谐，富富于整体体美感。4、电动动扶梯为提高商商场的繁繁荣景象象和客户户的拥挤挤热闹感感，建议议商场的的电动扶扶梯避免免直上直直下的“之”字形布布局，宜宜采用适适当增加加客流途途径商业业面积的的引导路路线来规规划电梯梯走向，加长顾顾客在商商场内购购物的路路线距离离，制造造商业人人气，

37、促促使消费费动机的的产生。5、单元元面积规规划 从未未来客户户的需求求出发：建议尽尽量精减减商铺单单元的出出售面积积，通过过利用商商铺“高单价价低总价价”的价格格策略，吸纳更更广大的的客源，使之对对自用型型、投资资型或保保值型客客户皆能能吸引，并创造造出附加加价值之之商业百百货形态态。总的的来说，本案力力求为买买家创造造“低投入入低风险险高回报报”的投资资价值，以较低低的总价价和灵活活的付款款方式，创造出出引发大大庆市抢抢购风潮潮之必要要条件。在以上上基础上上，我们们建议本本案较为为合理的的单元销销售面积积为200355平方米米左右，可供客客户自由由组合，以收灵灵活多变变的效果果。6、单元元平

38、面规规划 为满满足未来来客户的的销售心心理（自自用或投投资）：建议单单元商铺铺的“面宽及及进深”比例控控制在11：2.5，至至多不超超过1：3。合合理比例例的面宽宽与进深深，可使使产品具具有更高高的升值值空间。7、公设设比规划划 为使使商场达达到良好好的营业业绩效：建议尽尽量减少少每层楼楼面公共共部分的的分摊面面积，以以使单元元实际尽尽面积使使用率达达到600%以上上。希望望能在整整体规划划上能体体现出本本案使用用率高、设计风风格独特特、装修修标准高高档三大大优势，凌驾于于大庆其其他商场场之上。同时，经营业业态的管管理要求求达到百百分之百百的信任任度，以以此共同同创造三三赢三局局面。（三赢即即

39、大业主主、小业业主、消消费者）8、功能能规划 因为为自购经经营的小小业主和和租赁经经营的小小业主同同时存在在，商场场内经营营内容的的不一致致是显而而易见的的。因此此建议出出售铺位位前将商商场功能能分区分分片，规规划设置置形成同同种业态态集中分分布的经经营格局局，并在在销控上上利用预预付之反反应做反反复之检检讨，务务必达到到既满足足经营管管理布局局之需要要，又兼兼顾销售售目的之之要求。9、物业业管理以以及公共共水电 成功功销售后后，随之之而来的的各项公公共设备备的维护护和修理理、保养养等。建建议聘请请有大型型商场管管理经验验的物业业公司来来进行管管理。水水电等费费用的收收取原则则建议采采用：分分

40、层计量量或分摊摊。即若若采取分分摊方案案则以底底层最高高，二楼楼次之，三楼再再次，四四楼最低低这样的的序列来来收取并并与各层层的流量量的多寡寡挂钩。叁、经营营管理计计划一、经营营方式1、商用用不动产产经营方方式之替替代方案案拟定及及分析2、经营营方式之之建议3、招商商规划A. 协助业业主订定定及寻找找立力承承租B. 拟定定招商策策略二、管理理计划1、拟定定承租户户管理规规章 在日后后商场的的经营管管理方面面，我们们必须先先拟订一一套完善善可行的的承租户户管理规规章，于于租约议议定之际际，便可可使租户户充分了了解有关关商场之之各项规规定与办办法，避避免日后后产生管管理上之之困扰。在拟定定承租户户

41、管理规规章部分分，将依依本商场场之特性性与各相相关代表表人员之之共识，就下列列各层面面研拟： AA：商场场管理组组织的权权利义务务 BB：行业业管理及及营运方方针 CC：促销销活动的的举办与与配合 DD：广告告、文宣宣的制作作与规范范 EE：营业业时间之之制定与与相公办办法 FF：商场场实际经经营管理理之各项项规定 GG：工作作及服务务人员之之规范 HH：施工工装潢管管理之各各项规定定 II：清洁洁维护办办法 JJ：管理理费用分分摊及收收缴规定定 KK：违规规罚则及及其他附附加事项项2、拟定定设施管管理之厂厂商遴选选办法 对对本商场场各项设设施管理理维护厂厂商，必必须经由由特定之之遴选办办法产

42、生生，以确确保各服服务提供供者在价价格与服服务品质质上均受受到严密密之控管管，杜绝绝潜在弊弊端。建建议以采采购控管管的角度度，相互互遴选办办法，拟拟定本商商场设施施管理厂厂商。第四部分分：商场场开发篇篇壹、开发发定位与与构想研研拟一、基地地发展潜潜力和限限制1.基地地发展潜潜力与机机会（1）基基地地形形方正，地势平平整，土土地利用用率极高高。（2）大大庆市区区范围小小，交通通可及性性强，如如项目定定位、规规划得当当，未来来不但可可望成为为大庆生生活圈的的消费中中心，亦亦有机会会扮演目目的性消消费之角角色。（3）相相对于大大庆市区区传统的的单一，功能分分离的购购物空间间，本案案可望成成为大庆庆生

43、活圈圈最舒适适的、规规模最大大的，集集休闲、娱乐、购物服服务为一一体的地地区生活活中心。（4）基基地周边边区域的的大规模模商业开开发将有有利于本本区域的的商业地地位和品品位的提提升，再再加上临临近市政政府的得得天独厚厚优势，本区域域成为大大庆市最最大、最最繁华的的中央生生活区（“CLDD”地区），已是是指日可可待。2.基地地发展限限制与威威胁（1）由由于本案案的周边边区域不不久后将将要兴建建多处大大型商业业设施，从而会会使不少少投资客客和自用用客认为为未来经经商竞争争过剧，从而失失去在此此投资或或经营的的兴趣。（2）“世纪广广场”商用房房由于售售后经营营不善或或难以出出租，使使不少业业主和投投

44、资客的的大量资资金被套套。鉴于于其与本本案迎面面相对，所带来来的负面面影响不不可低估估。（3）由由于大庆庆市区内内商业区区分布的的独立性性较强，如萨尔尔图火车车站、让让胡路区区等都有有各自独独立而成成熟的商商业区。未来这这些商业业区中的的各类大大中型商商业设施施，包括括一些大大卖场的的经营，将会直直接影响响到本案案对消费费者的相相对吸引引力。二、开发发策略研研拟与分分析商圈需求求预估依商圈需需求量，现有大大庆市供供给量及及各业种种最适合合经营规规模推估估本案业业种需求求坪数：经营模式式A方案B方案出售：2200000 mm2 自营：550000 m22 出售：4400000 mm2 自营：11

45、00000 mm2 业 种需求坪数数（A方方案）需求坪数数（B方方案）商场（购购物及服服务）150000 mm2200000 mm2生活量贩贩店20000 m22100000 mm2电器量贩贩店500 m235000 m22家具城500 m210000 m22餐厅及美美食街15000 m2240000 m22网吧、电电玩500 m215000 m22合 计200000 mm2400000 mm2三、开发发策略建建议除已提到到规划方方案外，本案的的开发策策略还可可朝以下下方向思思考：附加目的的性的消消费优点：目目的性的的消费可可拉大商商圈，与与原主体体结合，除提升升整体购购物、休休闲、娱娱乐之层

46、层级外，亦可加加速带动动周遭环环境。缺点：此此类型目目的性消消费如主主题游乐乐园之经经营有特特别的KKNOWW-HOOW，且且面积、停车场场数量需需求均大大，投资资金额亦亦高，使使得寻找找合作对对象的困困难增高高。其他他特色主主题则须须企业体体长期用用心经营营，因此此除非企企业体本本身与主主题渊源源深厚，否则成成败难以以预料。四、市场场定位建建议1.购物物中心形形态因此对于于购物中中心的分分类可依依其规模模、服务务范围及及包含之之业种而而有所谓谓的邻里里型、社社区型、区域型型、都会会型、特特殊型、业种零零售型心心、主题题型、工工厂直营营型八种种类型之之分。以以本项目目的立地地条件、区位优优势、

47、地地理特征征、相邻邻环境等等方面因因素来考考量，建建议可以以区域型型和都会型型购物中中心来定定位本项项目。2、定位位注意点点以此为本本案定位位，除必必须提供供大量、便利的的停车空空间外，还必须须在招商商和经营营管理上上注重以以下几点点原则： 日用品品集合合价格具具竞争力力，产品品多样化化之大卖卖场。 购物各店业业种及商商品部分分重叠，保持适适度竞争争环境，带 给消消费者选选择空间间，定位位以中级级产品为为主。 娱乐以规划划完善，适度规规划为原原则，业业种之齐齐全可增增加 互动动效果。 服务务增加加服务设设施，并并籍举办办活动与与地方产产生关系系。五、单元元划分建建议单元面积积划分面宽与进进深比

48、 重备 注20225 mm23.56 mm70%需要大面面积的客客户可合合并购买买2个以以上单元元30335 mm256 m30%备注：以以上单元元最小面面宽不应应少于33.5 m。六、业态态划分建建议业 种楼层经营面积积业 态小吃城B1F50000m2特色小馆馆、冷热热饮、中中西式快快餐、自自助餐、面食、点心、水果吧吧、各省省特色小小吃、其其他主力店、品牌店店20000m2麦当劳、肯德基基、名品品店服装95000m2休闲服、青少年年服饰、男装、女装、少淑女女装、孕孕妇服饰饰用品儿童用品品10000m2婴儿用品品、玩具具、婴幼幼儿服饰饰皮件15000m2鞋、皮件件、皮草草运动类型型10000m

49、2运动用品品、运动动服饰、运动器材材、道具具家电、家家具、娱娱乐20000m2其他30000m2咖啡店、蛋糕店店、书城城、音像像店、化化妆品店店、珠宝宝店、眼眼镜行、钟表行行、花店店、婚纱纱店、电电脑、通通讯电子子七、商场场道路建建议百货主动动线： 33.55m副动线： 22.5mm辅助走道道： 1.52m贰、出售售与出租租对比分分析优点缺点全部出售售（分割割） 1、短期期内即有有资金取取得，并并可灵活活应用2、不需需负担经经营风险险3、符合合国人购购买习性性1、各户户产权独独立、难难以统一一管理，如业种种未经有有效规划划，各户户未取得得共识，经营效效果不显显2.未出出售摊位位容易影影响整体体

50、经营，分散集集客效果果3.出入入动线及及安全管管理一旦旦无法掌掌控，对对楼上住住宅将产产生负面面影响4.如整整层出售售，总价价高，客客源有限限全部保留留（出租租）1、住宅宅品质容容易操纵纵2、定期期租金或或营业收收入3、必要要时抵押押周转4、现阶阶段而言言，使用用率较高高5、经营营业态较较统一，格调高高尚，且且较易根根据市场场定位塑塑造产品品的特殊殊性。1、投入入经营管管理、人人力及物物力损耗耗2.负担担经营成成败及损损益3.资金金积压、无法灵灵活应用用叁、运营营方向分分析营运方向向客源纯销售（产权独独立）自营小业业主投资客户户纯租赁自营小业业主自行营运运管理关系企业业管理顾问问百货公司司管理

51、部分销售售部分招商商（著名名品牌店店）部分自营营自营小业业主投资客户户品牌店与百货公公司合作作第五部分分：商场场业务篇篇销售策略略 一、“商商场百分分百引爆爆式销售售行动”鉴于个案案商场销销售特性性，为短短时间内内达到不不同经营营业态的的相对集集中性销销售，同同时保证证销售均均价，培培育旺盛盛的现场场气氛，引起大大庆市民民排队抢抢购。销销售策略略上建议议采用“商场百百分百引引爆式销销售行动动”，以强强有产品品卖点吸吸引客户户，通过过“来人再再生”，“来人再再利用”实现现现场客户户的相互互挤压效效果，形形成“爆炸型型”抢购效应应。此一一方案在在销售期期间可随随时根据据销售动动态即时时掌控，调整商

52、商业面积积的功能能分配，实现商商场集中中区域集集中去化化，并保保证开业业后全商商场良好好营运。二、商场场引爆式式销售活活动酝酿期期（2个个月）1、来人人吸引各类媒体体新闻、广告发发布，以以大庆中中心区“一站式式商业城城”概念推推出，吸吸引客户户，同时时带来商商铺客户户的积累累，试探探市场反反映调整整产品规规划及业业务方向向。2、SHHOPPPINGG MAALL磁磁场策略略SHOPPPINNG MALLL的最最大优势势是由一一家大型型及数家家小型“磁场型型”核心店店引导周周边商铺铺形成“一站式式”都会休休闲购物物与生活活理念的的商业城城。酝酿酿期内不不断发布布诸如乐乐购、家家乐福、肯德基基等大

53、小小“磁场”落户本本项目，无限商商机前景景吸引客客户注意意力，增增强客户户信心。三、商场场引爆式式销售活活动引导期期（2 3个个月）1、价格格带根据市场场需求的的前期试试探，拟拟出一定定价格范范围的价价格带对对外报价价。2、不同同业态区区域销售售引导 成功功的商场场必须使使同一经经营业态态归于同同一区域域集中营营业。考考量到本本项目客客户有“投资型型”及“自用型型”两类，销售中中引导客客户集中中在同一一业态营营业区更更显重要要。3、预约约方式1）项目目全面定定价，以以价格带带形式对对外报价价；2）预判判不同经经营业态态户数配配比，引引导客户户尽可能能在其欲欲投资行行业区域域购买；3）一套套商铺

54、可可排三个个顺位，顺位前前者具有有优先选选择权，每位客客户有权权选择三三个排顺顺位权；4）销控控确保每每套房子子均有223名名真实客客户，确确保完成成去化；5）可能能使已购购客户购购买区域域集中，防止出出现小面面积空缺缺导致大大客户无无法购买买，同时时利于业业态户数数配比的的调整；6）期间间不断透透露利好好消息给给客户，如前期期客户发发生变动动，其所所订房源源位置更更佳，更更具投资资价值；大卖场场，知名名品牌，银行等等“磁场”的加盟盟等类似似话题，演绎故故事。吸吸引客户户再来人人，实现现来人再再利用。7）预约约情况良良好时方方可正式式公开，引爆销销售行动动。4、产品品及业务务调整根据预约约情况

55、对对后期工工作及时时调整：1）价格格调整若预约情情况良好好，则可可取价格格带中较较高点价价格，提提高整体体均价，反之则则取较低低点确保保最大量量去化。2）业态态配比调调整及时调整整业态面面积比例例，使各各种需求求最准确确获得满满足。3）销售售区域调调整预约状况况良好时时只需对对各种业业态配比比作微调调，使整整体去化化，反之之则立刻刻引导客客户集中中在一区区域内，确保商商场今后后开业成成功。四、商场场引爆式式销售活活动开盘引引爆1、推出出时机 预预约状况况良好时时方可推推出。2、推出出时间 以以133天集中中推出为为宜，可可确保现现场气氛氛极为热热烈，形形成排队队抢购场场面。3、开盘盘仪式 邀邀

56、请社会会知名人人士、预预订客户户和未购购客户到到接待中中心，举举办SPP活动，配合各各种形式式媒体、活动为为开盘成成功造势势。4、定购购方式 所所有房源源集中推推出，每每套房源源按顺位位推出，若有房房源落空空则立刻刻由假客客户逆补补。营造造热销气气氛，PPUSHH其他客客户购买买。五、商场场百分百百引爆式式销售活活动优势势点1. 可根据据预约状状况在价价格带内内作适当当调整，保证最最大量去去化前提提 下的的均价水水平。2. 随时时调整不不同经营营业态的的营业面面积比例例，不致致丧失任任何一位位有望客客户。3. 确保客客户集中中在一区区域内，保证商商场的成成功。4. 吸引来来人、来来人再生生、来

57、人人再利用用，客户户相互挤挤压保证证现场热热 烈气气氛，形形成排队队抢购场场面：1）磁场场作用，吸引来来人。2）产生生奔走相相告效应应，来人人再生。3）期间间不断吸吸引已预预约客户户再来，来人再再利用。5 以以大庆前前所未有有的抢购购场面形形成大庆庆一景，为住宅宅的推出出作良好好铺垫。第六部分分：住宅宅规划篇篇壹、 房型型规划建建议1、房型型平面规规划纲领领建议 a. 房型基基本功能能全。时时下客户户热衷的的房型应应不少于于八大功功能，即即起居、餐饮、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以以及阳台台。对购购房者来来说，功功能不齐齐，房子子就难保保值了。 b. 楼层平平面布局局单纯化化。即多多层住宅宅标

58、准层层楼面尽尽量少安安排住户户，通常常布置一一梯二户户。 c. 北阳台台的规划划。北阳阳台的设设置是近近几年开开始流行行的主要要房型功功能改善善方法之之一，一一般面积积都达到到2.554平方方米。而而如今客客户越来来越强调调北阳台台的操作作功能，不但使使之成为为厨房间间的辅助助空间，同时开开始考虑虑在北阳阳台放置置洗衣机机，并将将其设计计成半封封闭式，让洗衣衣机也具具有室内内摆放空空间。 d. 储藏室室的布局局改善。储藏室室应设计计成一个个全封闭闭独立进进入式的的空间，即如同同一个正正规小房房间。e. 墙面面分隔有有凹凸。利用起起居室的的凹凸分分隔墙，以使购购房者可可以嵌入入一些家家具或书书柜

59、，从从而将空空间的利利用发挥挥到最大大限度2、项目目面积配配比建议议综观大庆庆地区和和本项目目周边区区域的住住宅产品品规划及及去化总总体情况况，并结结合本项项目的地地理位置置、单价价、相对对客源客客层以及及项目自自身特点点等因素素，建议议本产品品单体面面积不宜宜过大，应以中中挡物业业的主流流面积为为主，塑塑造“小而精精（简）”的大庆庆市高档档精品住住宅。房型类型型考虑到到主力客客源对总总价的承承受能力力，建议议以实用用型的两两房两厅厅一卫、三房两两厅两卫卫为主力力户型，并可适适当安排排少量小小户型公公寓，同同时部分分楼宇之之顶层可可设计成成“跃层”房型。建议两房房之主力力房型面面积控制制在75

60、5855平方米米/户（主要规规划于多多层内），三房房之主力力房型面面积范围围控制在在951100平方米米/户（主要规规划于小小高层内内）较为为适宜，以此来来有效控控制项目目主力总总价，增增强项目目的区域域总价竞竞争力。建议9551110平方方米的三三房主力力可规划划为“（2+1）”房型，即尽量量缩减次次卧2的的面积，以使此此面积段段内的房房型即可可作为“经济型型”三房，亦亦可作为为“舒适型型”两房（次次卧可作作为佣人人房、书书房、电电脑房、棋牌室室、婴儿儿房等等等），以以此达到到灵活多多变的效效果。附：总体体房型面面积配比比建议图图 房型面积范围围户型比例例总体比例例动迁回搬搬用房二房7088