某文化园项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE 23武进太湖湖旅游度度假区中华蓼莪莪文化园园可行性研究报告上海交通通大学建建筑设计计研究院院武进旅游游局二四四年二月月项目环境境现状1地理位位置武进太湖湖旅游度度假区位位于常州州市东南南部、太太湖之滨滨的雪堰堰和潘家家两镇境境内，面面积166.86平平方公里里，是常常开地区区唯一的的面临太太湖的旅旅游资源源。度假假区距离离常州市市区仅335公里里，距离离无锡市市区约220公里里，距离离无锡马马山太湖湖国家级级旅游度度假区和和灵山大大佛仅55公里路路程。由武进太太湖蓼莪莪山旅游游发展有有限公司司投资建建设的中中华蓼莪莪文化园园景区处处于开进进太湖旅旅游度假假区的中中央南假假侧

2、；东东至蓼莪莪山脊线线；西至至梅园岭岭西段山山脊线；规划用用地范围围约555.4公顷顷。其范范围如图图示，中中华蓼莪莪文化园园地处环环太湖旅旅游带，周边有有知名的的灵山大大佛、三三国城、水许城城、常州州中华恐恐龙园、天宇禅禅寺、溧溧阳天目目湖和茅茅山景区区。2自然条条件气候：中中华蓼莪莪文化园园所处地地区气候候温和，雨量充充沛，四四季分明明，属亚亚热带季季风季候候；年平平均气温温15左右，一月份份最冷，七月份份最热，无霜期期2255天；每每年4月月到8月月为雨季季，年平平均降水水量10000-12000mmm；常年年主导风风向为东东南风，年平均均风速33.1mm/s。地质：规规划有地地大部分分

3、为低山山丘岭，山峰最最高程1125.7米，山体坡坡度以110%以以下为主主，主要要岩体是是乌桐砂砂岩，土土壤为黄黄泥土、白土、灰心黄黄泥土，覆土厚厚度1米米左右，地耐力力为155-244t/，抗震防防裂度为为6-77度。水文：太太湖沿岸岸湖深平平均2米米，常年年平均水水位3.16米米，最高高洪水位位5.11米（119911年）。最后枯枯水位22.5米，湖底土土质主要要为粘土土和淤积积泥质构构成的软软底，在在潭底附附近有部部分沙砾砾岩底，由岸边边向湖中中延伸。水质含含磷、等等有机物物成份较较高。水水体目前前基本达达二级地地面水标标准。植被：由由于区域域内优良良的水土土条件而而形成的的小气候候，植

4、物物生长茂茂盛，植植被良好好，共有有乔水、灌木、竹林、草木植植物树种种近百种种，栽培培作物有有水稻、麦子、玉米、茶叶等等，还有有桃、桔桔，梨等等多种瓜瓜果。3其他道路交通通：区内内现有环环湖路宽宽18公公尺，东东至无锡锡马山区区5公里里，西至至宜兴分分水镇与与往浙江江公路相相连，有有盘山公公路9公公尺至锡锡宜路约约4.5公里里，区内内离无锡锡和常州州市区分分别300分到11小时车车程；供水：区区内有一一古井，日取水水约3000吨，附近村村民日常常生活用用水主要要靠打井井取水，武进政政府拟在在二年内内建水厂厂；供电：现现有雪堰堰、潘家家二镇的的变电所所引线路路提供；通讯：邮邮电服务务目前主主要依

5、托托雪堰和和潘家二二镇，电电信服务务质量尚尚可，市市政府似似在区内内建邮电电所。二、项目目建设条条件分析析评价21优优美的自自然条件件该园区依依山傍水水，地形形地貌景景观丰富富，三面面环山，南临太太湖，山山顶山坡坡植被良良好，山山林叠翠翠，空气气清新，鸟语花花香，景景色秀丽丽；园区区两侧各各有一座座山峰廷廷至太湖湖边，宛宛如伸出出双臂呵呵护着中中华蓼莪莪文化园园的宁静静和安详详。这些些为园区区项目的的发展奠奠定了风风景资源源的基础础。22丰丰富的人人文资源源该区历史史上曾留留下了不不少的名名胜古迹迹，其中中蓼莪寺寺最为著著名，始始建于东东晋，得得名于诗经小雅蓼莪篇篇，是是全国唯唯一的孝孝子祠遗

6、遗址。虽虽屡经兴兴废，经经一期工工程修复复后，已已具风貌貌。悠久久的历史史文化，可以精精心挖掘掘和创造造出独特特的人文文景观和和个性鲜鲜明的主主题旅游游文化，确定在在相邻旅旅游区的的地位，以与众众不同的的旅游价价值和魅魅力召唤唤游客。23雄雄厚的区区域旅游游整体规规模江苏太湖湖地区一一直是国国内外旅旅游文化化的热点点，附近近有无锡锡马山国国家级旅旅游度假假区、灵灵山大佛佛、水浒浒三国影影视城、欧洲城城等景区区，和正正在规划划建设中中的其他他旅游度度假观光光区，旅旅游资源源分布各各有特色色，各区区可以扬扬长避短短，相互互协调，建成各各具特点点而又密密切联系系的旅游游基地，将形成成强大的的规模优优

7、势，有有力地推推动整个个区域的的旅游业业的发展展。今后后毫无疑疑问，苏苏锡常地地区的滨滨湖旅游游事业将将如本地地区的经经济一样样熠熠生生辉。本本园区的的开发可可以充分分发挥这这种地域域边缘优优势。24便便利的交交通条件件随着沪宁宁高速公公路、宁宁杭高速速公路、新长铁铁路的开开通，以以及潘分分公路、环湖公公路、潘潘百公路路、潭底底公路等等道路的的进一步步建设、加上在在潭底附附近建设设开通直直达苏州州、无锡锡、湖州州、杭州州的航班班，将使使本地区区成为交交通便利利，对国国内外游游客具有有吸引力力的旅游游观光基基地。项目内容容概况中华蓼莪莪文化园园的规划划布局以以武进太太湖旅游游度假区区的整体体构想

8、为为基础，秉承地地域传统统，利用用自然景景观，注注入文化化内涵，力图凸凸显“文化园园林”之特色色。全园园区主要要可分六六龙广场场、蓼莪莪山村、净澄湖湖、二十十四孝子子石刻长长廊、蓼蓼莪禅寺寺和太湖湖观音等等六大景景点。整整个文化化园区以以真山真真水，人人文胜迹迹作为创创作源泉泉，着力力对蓼莪莪山的文文化与自自然进行行艺术提提炼和环环境塑造造。灵活活运用古古园林建建筑设计计理论和和现代科科技手法法，真正正做到步步移景异异、移步步换景。古蕴浓浓郁的建建筑，自自然高下下的山势势，萦绕绕开合的的水系，构成了了景区的的结构框框架。主主要景观观呈轴线线状展开开，高潮潮迭起，交相辉辉映。由由建筑、水体、水面

9、、绿化等等造景要要素组成成大小空空间环境境，形成成既有太太湖地域域风情，又令人人耳目一一新的现现代文化化园林风风光，并并体现出出多元协协调，蕴蕴古出新新，亲和和人性，寓教于于乐，湖湖山毓秀秀的文化化园林布布局特点点。（详详见规划划用地面面积和效效果图）规划用地地面积指指标蓼莪文化化园区总总用地5544公顷（投影面面积）蓼莪寺用用地22公公顷太湖观间间用地0422公顷入口广场场3677公顷商业用地地0688公顷停车声1422公顷道路用地地2055公顷绿化用地地（含水水体）4066公顷四.客源源市场分分析据调查研研究，中中国城市市居民观观光旅游游，随距距离增加加而衰减减，377%的出出游市场场分布

10、在在距城市市15KKM的范范围内，24%的市场场分布在在15-50KKM内，21%分布在在50-5000KM内内，由旅旅游中心心城市出出发的非非本市场场居民的的目的地地选择范范围，主主要集中中在距城城市2550KMM半径范范围内。以此做做参考，可将园园区主要要国内客客源市场场定位在在2000KM半半径范围围内。而而这一地地区恰恰恰包括由由宁镇扬扬、苏锡锡常、杭杭嘉湖和和上海构构成的中中国当今今最大的的城市带带，园区区就处该该城市带带的中部部。这些些城市人人口众多多，经济济发达人人民收入入水平高高，出游游愿望强强烈。再再加上园园区宗教教文化浓浓，为全全国唯一一孝道寺寺庙，并并与灵山山大佛相相呼应

11、，必将吸吸引广大大游客的的注意力力。比照照20001年周周边景点点接待游游客情况况，成熟熟后的中中华蓼莪莪文化园园游客人人数达到到1200万人次次/年是是可以达达到的，详见市市场潜在在旅游者者预测表表目前市场场潜在旅旅游者预预测表区城市场场人口数（万）熟知度%潜在游客客数（万万）上京5183048无锡4285022苏州571308常州331503500镇江南通通扬州50030605杭州592236嘉兴湖州州300235浙江其他他城市5002233其它华东东市场200001575海外市场场3总计120周边景点点接待游游客情况况（20001年年度）景点名游客人数数（万人人

12、）灵山大佛佛207中华恐龙龙园102天目湖度度假区128无锡三国国水浒城城176常州天宁宁寺111茅山153五.项目目投资估估算本投资估估算主要要由前期期费用，总体部部分，入入口广场场、净澄澄湖、蓼蓼莪禅寺寺、太湖湖观音、王裒雕雕像等部部分组成成，详见见表（11）投资资估算表表。项目投资资估算表表 单位位：万元元（表11）序号项目名称称投资额一、前期费470001其中：拆拆迁费6002征地费400003前期动作作100二、总体145001其中：停停车场2502道路用地地2503绿化用地地8004地形调整整150三、入口广场场360001其中：广广场150002龙之居130003蓼莪乡村村800

13、四、净澄湖6351其中：茶茶室302前廊553湖桥、楼楼阁等2504蓼莪会馆馆1105小别墅1306莲花广场场60五、蓼莪禅寺寺268001其中：庙庙宇250002二十四孝孝子廊1003孝子广场场80六、太湖观音音、王裒裒雕像等等38000七、预留费200八、总投资170665六.经济济效益分分析本研究报报告使用用的基础础数据和和基本条条件是根根据国内内旅游业业的实际际经营情情况，在在分析旅旅游市场场发展前前景的基基础上，结合太太湖旅游游大环境境以及蓼蓼莪文化化园景区区的规划划情况而而预测的的61营营业收入入的测算算标准611门票票收入参考本地地区重要要的主题题景点门门票价格格：苏州州乐园88

14、0元/人，杭杭州未来来世界880元/人，无无锡中视视影视基基地三国国、水浒浒景区665元/人，中中华恐龙龙园600元/人人，灵山山大佛550元/人。中中华蓼莪莪文化园园主要由由太湖观观音、蓼蓼莪禅寺寺、净澄澄湖等景景点组成成。根据据经济需需求规律律和游客客的旅游游心理，本景区区的门票票价格定定为400元/人人，境内内外人士士一律同同等票价价。估计计每年收收入48800万万元。612客房房收入龙之居宾宾馆，设设1000套标准准房2000张床床位，按按平均房房价800元/床床，每年年收入计计4800万元。613入园园旅游等等消费收收入本景区的的特色餐餐饮、游游览和参参与性娱娱乐项目目共有220多项

15、项。随着着景区知知名度的的逐步提提高，可可以适当当提高门门票票价价，以增增加营业业收入。出于对对游客旅旅游心理理的考虑虑和计算算的简化化，本研研究报告告以提高高入园旅旅游的平平均水平平来计算算该项营营业收入入的增长长。营业业初期的的入园旅旅游消费费水平规规划为330元/人，消消费人数数为800万人次次，每年年收入计计24000万元元。614蓼莪莪乡村商商业街租租金及购购物收入入商业街可可以出租租摊位的的方式来来提高相相应的收收入，商商业街面面积共775000平方米米，按每每日1。5元/平方米米计算，收入约约4055万元/年。购购物每人人按100元计，60万万人次计计6000万元/年。由此可得得

16、，正常常年份总总收入为为86885万元元。20004年年7月试试营业，7-112月按按35%计算。详见附附表（33）62营营业成本本的测算算标准621游乐乐营业成成本该成本是是指景点点设施所所消耗的的水电费费及日常常维修费费用，不不包括门门票印刷刷和服务务人员的的工资（这两项项列入管管理费用用内测算算）。本本研究报报告为了了简化测测算程序序，把日日常维修修费用和和国内旅旅游待业业的平均均营销成成本占营营业收入入百分比比的水准准，按门门票收入入的255%提取取高预测测营销成成本。每每年计112000万元。622客房房营业成成本按营业收收入的330%计计算，每每年计1144万万元。623消费费营业

17、成成本消费营业业成本主主要是指指餐饮成成本和休休闲设施施的耗费费和简单单维修保保养费用用，前者者参照餐餐饮、商商品零售售行业的的平均毛毛利水平平，一般般为400-500%；成成本约为为8000万元。但本园园区滚动动开发的的规模效效应明显显，休闲闲设施和和游乐设设施带来来的收入入增量数数量巨大大，本应应计入门门票收入入栏目中中。但是是，根据据经济需需求规律律和游客客的旅游游心理，本景区区的门票票价格确确定为440元/人，且且境内外外人士一一律同等等票价，除了游游客人数数增加等等因素以以外，在在门票收收入中不不再反映映设施增增加和游游客消费费水准增增加带来来的收入入增量。624商业业街成本本商业街

18、投投资8000万元元，按一一定比率率承担，公共部部分投资资为1000万元元/年；购物成成本按440%，计2440万元元。详见见附表（4）63营营业费用用的测算算标准631营业业费用主主要指广广告宣传传费用等等，按每每年500万元计计算。632水、电、煤煤气费用用按每年年60万万元计算算。633维修修保养费费用按每每年1880万元元计算。64管管理费用用的测算算标准641固定定资产折折旧、递递延资产产等，按按总投资资170065万万元的55%计提提，为8853。25万万元642对人人员编制制和工资资标准参照太湖湖地区相相近主题题公园景景区管理理公司的的人员编编制和工工资标准准。拟定定为：人人员定

19、编编为600人。中中、高级级管理人人员的工工资为335000元/月月，一般般员工为为15000元/月，总总额为1136。8万元元。工资资附加费费用（住住房基金金、养老老保险基基金、待待业保险险基金等等）按工工资总额额的500%计，总额为为68。4万元元，两者者合计为为2055。2万万元/年年643培训训费：每每年按330万元元计提644蔻保保护费：按人均均每月550元计计，约为为4万元元一年。645差旅旅费：按按当年营营业收入入的0。5%计计，为445万元元一年。646交际际应酬费费：按现现行的财财务制度度规定，统一按按当年营营业收入入的0。5%计计，为445万元元一年。647董事事会费：按每

20、年年10万万元标准准计。648审计计年鉴费费：每年年5万元元标准计计。649工会会经费：按职工工当年实实得工资资的2%测算，按每年年3万元元计算。6410企企业财产产保险费费：按固固定资产产原值的的0。33%测算算，约330万元元一年。6411办办公费用用：每月月按1。5万元元计算，全年118万元元。6412其其他费用用：指上上述费用用以外的的零星费费用，即即不可预预见的费费用每年年按200万元计计算。65财财务费用用本项目贷贷款1550000万元，贷款利利率6%计，正正常年财财务费用用为9000万元元。66税税收和盈盈余公积积金的提提取661现行行税制规规定，旅旅游待业业适用的的税种为为营业

21、税税，税率率为5%-200%；餐餐饮业适适用的税税种也为为营业税税，税率率为5%；商品品零售业业适用的的税种为为增值税税，税率率为177%，实实际税负负相当于于商品销销售额的的8。55%。本本园区未未涉及高高税率项项目，故故游乐项项目适用用的税种种为营业业税，税税率为55%。为为简化测测算，本本研究报报告统一一按营业业收入的的8%测测算，计计6955万元/年。662所得得税：按按所得额额的333%征收收企业所所得税。并实行行二免三三减半的的优惠政政策。663法定定盈余公公积金：按税后后利润的的15%提取（具体情情况可由由董事会会决定），当累累计提取取额超过过实收资资本的550%时时停止提提取。

22、664公益益金：按按税后利利润的55%提取取。（详详见附表表5）67经经济效益益分析671十三三年七个个月经营营期经济济效益测测算：总营业收收入： 11159945万万元人民民币总营业税税： 92778万元元人民币币总经营成成本： 3352997万元元人民币币总管理费费用： 2207999万元元人民币币财务费用用： 120015万万元人民民币总经营利利润： 3385556万元元人民币币总所得税税： 90331万元元人民币币总折旧： 1115155万元人人民币总税后纯纯利润： 2995255万元人人民币672本园园区总投投资1770655万元人人民币，建设期期二年，到20004年年7月11日，开

23、开始营业业。673年投投资收益益率=（年净利利润+年年折旧）/投资资总额=18。5%674预计计回收期期五年六六个月。（详见见附表66、7、8）68盈盈亏平衡衡和敏感感性分析析681盈亏亏平衡点点分析详详见表22中华蓼莪莪文化园园总收入入与总成成本持平平，处于于不亏不不盈状态态，即税税前利润润为零。盈亏平衡衡点分析析 表表2定量盈亏平衡衡点固定成本本（万元元）24588+1118保本点游游客（万万人）42保本点营营业收入入（万元元）28000销售税金金（万元元）224682敏感感性分析析影响公司司经济效效益的主主要因素素有销售售收入和和经营成成本，根根据影响响利润敏敏感性分分析计算算，因销销售

24、收入入和经营营成本分分别按一一定幅度度变动而而引起的的各项利利润指标标的变动动，较敏敏感的因因素是销销售收入入。因此此企业一一定要对对外充分分做好市市场营销销和广告告宣传，以扩大大知名度度、美誉誉度，增增加指认认性入园园游玩率率。对内内控制成成本，深深挖潜力力，要创创造设计计更多与与景区文文化融合合的，具具有参与与性、观观赏性的的项目，以稳定定游客数数量，提提高游客客的消费费水平，取得更更好的经经济和社社会效益益。（详详见附表表9）七.综合合评估：7。1蓼蓼莪文化化园景区区地处富富庶的长长江三角角洲，依依山傍水水，三面面环山，西南面面向太湖湖开口，有良好好的小气气候环境境和优质质的地下下水资源

25、源。景区区经济发发达，人人杰地灵灵，教育育和文化化氛围浓浓厚，加加上交通通发达，可进入入性强，发民旅旅游的条条件十分分优越。72以以景区规规划设计计的旅游游发展要要求衡量量，基础础设施尚尚待完善善，太湖湖水富营营养化状状况需要要改善，周围荒荒山绿化化需加大大力度。上述环环境条件件的优化化将通过过本项目目的建设设得到促促进和推推动。73本本项目以以高品味味特色组组合为建建设目标标。以有有组织的的境外游游客、中中高档消消费作为为重要服服务对象象，在景景区形象象形成广广告效应应显著和和市场顺顺利营销销的情况况下，比比照20001年年中华恐恐龙园游游客1002万人人次，灵灵山大佛佛2077万人次次，本

26、景景点，每每年游客客可达到到1200万人次次以上。74本本项目在在20002年66月开始始投资建建设，如如在1770655万元人人民币顺顺利到位位的情况况下，规规划所列列举的经经济效益益是可以以达到的的。十三三年内政政府财政政将收入入两税共共183309万万元，投投资者可可以获得得红利2287337万元元。综上所述述，本可可行性研研究的结结论是：建设、投资中中华蓼莪莪文化园园景区项项目是切切实可行行的。附表:经营期营营业收入入预测表表 单单位：万万元 表表3经营年份20044200552006620077200882009920100201112012220133201442015520166

27、20177合计总营业收收入30400868558685586855868558685586855868558685586855868558685586855868551159945门票收入入1680048000480004800048000480004800048000480004800048000480004800048000640880宾馆收入入16848048048048048048048048048048048048048064088消费收入入840240002400024000240002400024000240002400024000240002400024000240003204

28、40购物、租租金35210055100551005510055100551005510055100551005510055100551005510055134117经营期营营业成本本预测表表 单单位：万万元 表表4经营年份2004420055200662007720088200992010020111201222013320144201552016620177合计营业成本92526444264442644426444264442644426444264442644426444264442644426444352997游乐营业成本420120001200012000120001200012000

29、12000120001200012000120001200012000160220宾馆成本5014414414414414414414414414414414414414419222消费成本35010000100001000010000100001000010000100001000010000100001000010000133550购物租租金10530030030030030030030030030030030030030040055经营期间间费用预预测明细细表 单位位：万元元 表5年份2004420055200662007720088200992010020111201222013320

30、144201552016620177合计项目费用2550505050505050505050505050675维修保养养费9018018018018018018018018018018018018018024300水电煤气气费3060606060606060606060606060810折旧426853853853853853853853853853853853853853115115工资及附附加10220520520520520520520520520520520520520527677培训费1530303030303030303030303030405劳动保护护24444444444444

31、54差旅费2245454545454545454545454545607交际应酬酬费2245454545454545454545454545607董事会费费510101010101010101010101010135审计年鉴鉴费3555555555555568工会经费费3333333333333342财产保险险费1530303030303030303030303030405办公费用用918181818181818181818181818243其他费用用1020202020202020202020202020270管理费用用（合计）77915588155881558815588155881558

32、815588155881558815588155881558815588210333财务费用用450900900900900900900900900900900900900900121550小计1229924588245882458824588245882458824588245882458824588245882458824588331883经营期利利润预测测表 单单位：万万元 表66年份项目目2004420055200662007720088200992010020111201222013320144201552016620177合计一。总营营业收入入3040086855868558685

33、5868558685586855868558685586855868558685586855868551159945门票收入入1680048000480004800048000480004800048000480004800048000480004800048000640880宾馆收入入16848048048048048048048048048048048048048064088消费收入入84024000240002400024000240002400024000240002400024000240002400024000320440购物、租租金352100551005510055100551

34、00551005510055100551005510055100551005510055134117二、营业业税24369569569569569569569569569569569569569592788三、营业业成本925264442644426444264442644426444264442644426444264442644426444264443529971游乐乐营业成成本420120001200012000120001200012000120001200012000120001200012000120001602202宾馆馆成本501441441441441441441441441

35、44144144144144192223消费费成本350100001000010000100001000010000100001000010000100001000010000100001335504购物物、租金金10530030030030030030030030030030030030030040055四、管理理费用54515588155881558815588155881558815588155881558815588155881558815588207999五、财务务费用315900900900900900900900900900900900900900120115六、经营营利润101

36、2228888288882888828888288882888828888288882888828888288882888828888385556七、所得得税00047747747795095095095095095095095090311八、税后后利润1012228888288882411124111241111938819388193881938819388193881938819388295225九、公积积公益金金20257757725025025015015015015015015015015033066十、可分分配净利利81023111231112161121611216111788817888178881788817888178881788817888262119财务现金金流量规规划表 单位：万元 表 7建设期经营期项目0为5个月月20055200662007720088200992010020111201222013320144201552016620177一、现金金流入30400868558685586855868558685586855868558685586855868558685586855868551营业业收入30400868558685586855868558685586855868558685586855