某地块前期市场调查报告

1、泰龙地产某地块前期市场调查报告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc254982328 长泰县09年2月-10年2月成交情况走势 PAGEREF _Toc254982328 h 2 HYPERLINK l _Toc254982329 长泰县城城区20009年年供应状状况分析析 PAGEREF _Toc254982329 h 3 HYPERLINK l _Toc254982330 长泰县城城区产品品供应结结构分析析 PAGEREF _Toc254982330 h 3 HYPERLINK l _Toc254982331 长泰县城城区个案案状况分分析 PAGEREF _To

2、c254982331 h 4 HYPERLINK l _Toc254982332 长泰县城城区住宅宅情况分分析 PAGEREF _Toc254982332 h 6 HYPERLINK l _Toc254982333 地块位置置认知 PAGEREF _Toc254982333 h 6 HYPERLINK l _Toc254982334 地块四至至分析 PAGEREF _Toc254982334 h 7 HYPERLINK l _Toc254982335 项目建筑筑指标分分析 PAGEREF _Toc254982335 h 8 HYPERLINK l _Toc254982336 项目SWWOT分分

3、析 PAGEREF _Toc254982336 h 8 HYPERLINK l _Toc254982337 主要消费费群体的的构成 PAGEREF _Toc254982337 h 9 HYPERLINK l _Toc254982338 本项目客客群的初初步定位位 PAGEREF _Toc254982338 h 11 HYPERLINK l _Toc254982339 项目价格格推算 PAGEREF _Toc254982339 h 12长泰县009年22月-110年22月成交交情况走走势09年22月-110年22月受到到国家刺刺激政策策影响，销售量量处于高高位，尤尤其以112月政政策即将将结束之

4、之际，销销售量达达到顶峰峰，同时时也消化化了大量量的存量量，进入入20110年，随着调调控政策策的出台台，成交交量出现现大幅下下降，除除政策因因素外，城区内内在售盘盘也是成成交量下下降的原原因之一一。 在成成交均价价方面，长泰城城区均价价较为稳稳定，正正常成交交价格在在33000-335000元/之间，由于近近期三远远第一城城的成交交量上升升，因此此拉低了了2月份份的成交交均价。长泰县城城区20009年年供应状状况分析析长泰20009年年全年销销售情况况呈现供供不应求求的情况况，供求求基本持持平，供供求关系系为0.96：1。长泰县城城区产品品供应结结构分析析由上图可可见，目目前长泰泰市场的的主

5、要供供应户型型以两房房为主，一房为为辅，但但经过现现场的调调研，大大部分楼楼盘为规规避法规规和风险险，采取取“1+11”的户型型模式，户型可可合并亦亦可拆分分，因此此，长泰泰市场的的主力畅畅销户型型为1220的小三三房和885-990的大两两房，从从中也可可看出，长泰城城区的房房产以本本地自住住客为主主。长泰县城城区个案案状况分分析美林湾.崇文城城位置长泰县武武安镇鹤鹤亭村南南面开发商福建众力力房地产产开发有有限公司司总建面积积903114.22容积率2.899绿地率30.66%平均售价价31000-37700元元/销售率51%主推户型型二房一房（31-86）91套占比300%二房（41-94

6、）196套套占比633%三房（1255-1229）14套占比5%五房（2011左右）2套占比1%六房（2100-2224）2套占比1%备注：以以最新预预售证数数据为主主美林湾.崇文城城目前已已完成销销售511%以上上，主要要1-66#楼已已经销售售完毕，目前在在售8、9、112#楼楼，主力力户型以以两房为为主，采采取户型型捆绑销销售的模模式，110-111#楼楼王目前前已经封封顶，预预计于下下半年上上市。三远 第第一城（6#、7#）位置长泰县兴兴泰西路路开发商漳州市三三远房地地产开发发有限公公司总建面积积956552.335容积率2.4333绿地率30.228%平均售价价30000元/销售率8

7、0%主推户型型二房一房（36左右）36套占比355%二房（83左右）36套占比355%三房（94左右）30套占比300%备注：以以最新预预售证数数据为主主三远第一一城1-5#楼楼目前已已完成销销售800%以上上，目前前在售55#楼剩剩余户型型，3月月份正式式推出66-7#楼，户户型与之之前推出出的基本本相似，带电梯梯户型仍仍未上市市。长泰县城城区住宅宅情况分分析目前长泰泰城区已已交房的的商品房房中，以以底商多多层住宅宅为主，楼层55-7层层居多，目前无无带电梯梯以及大大型社区区住宅项项目。地块位置置认知中心城区新城区三远第一城美林湾本项目据现场的的走访了了解，目目前长泰泰县城分分为龙津津溪西岸

8、岸的中心心城区和和龙津溪溪东岸的的新城区区，从上上图所示示，目前前长泰城城区除了了位于新新区的美美林湾和和三远第第一城的的两个楼楼盘以外外，老城城区并无无在售盘盘，这无无形中也也为本项项目带来来绝对的的优势。地块四至至分析四至北东西南东侧：目目前仍是是民房为为主，届届时楼间间距将较较小，属属于社区区侧街；西侧：仓仓库厂房房建筑，预计未未来开发发住宅，将形成成居住气气氛；南侧：文文昌路沿沿线，景景观面最最大的一一侧，未未来商业业价值较较高；北侧：目目前仍是是民房为为主，但但远景的的规划较较好，规规划路定定位较高高；地块总结结：该地块目目前仅有有一面临临街，周周围居住住气氛不不够活跃跃，商业业氛围

9、也也较差，但处于于文昌路路的延伸伸段，区区域前景景较好。项目建筑筑指标分分析用地面积积：2999411.0996；建筑密度度：30%；容积率：2.88；总建筑面面积：8838335.006；建筑层数数：6-16层层；建筑高度度：不超超过544米；就本项目目的住宅宅指标而而言，本本项目将将成为长长泰中心心城区史史上第一一个带电电梯的高高层综合合性住宅宅社区，规模在在长泰也也是首屈屈一指的的，建筑筑密度也也较小，因此楼楼间距、视野等等相关条条件都将将较为优优越。项目SWWOT分分析S优势：长泰首屈屈一指的的住宅项项目；老城区项项目稀缺缺，吸引引大量当当地客户户群；位于文昌昌路延伸伸段，地地理区位位

10、优势明明显；泰龙集团团在当地地的影响响力。W劣势：周边居住住气氛与与商业气气氛不强强；周边民宅宅密度较较大，影影响区域域形象；仅有南面面沿街，沿街面面较小，商业价价值受到到影响。O机遇长泰第一一个带电电梯楼盘盘，引进进新居住住理念；长泰厦门一一体化逐逐渐形成成。T威胁城区内存存在未开开发地块块。主要消费费群体的的构成按消费群群体的职职业划分分，本案案的主要要消费群群体构成成如下：各级企事事业机关关单位中中层以上上职员；城市中等等规模以以上的个个体经营营者；乡镇企业业的高层层经营者者；按地域性性质划分分，本案案的主要要消费群群体构成成如下：县城小康康生活以以上居民民；重点经济济发达乡乡镇的企企业

11、经营营者；已拥有厦厦门或其其他大城城市户口口的长泰泰籍人；项目周边边村落的的投资客客；来自厦门门的投资资客；目前，长长泰大多多数普通通民众对对房地产产仅有一一些概念念上的认认知，而而少数社社会的资资本或知知识的精精英人士士由于受受到外界界的感染染和自身身敏锐的的眼界的的作用，对房地地产的认认识则相相当成熟熟，他们们买房不不仅仅看看地段和和价格，往往更更关心产产品的品品质和未未来的前前景，对对于社会会的景观观和物业业管理都都看的很很重；有人说：“社会是是少数精精英人士士推动的的”，在房房地产界界亦是如如此。往往往都是是少数精精英人士士带动大大多数普普通民众众，引领领消费观观念；购房的动动机换房族

12、：对目前前的居住住条件不不满意，需要寻寻求新的的居住环环境；有富足资资本的领领导阶层层：购房房产保值值增值，同时，又可供供子孙今今后使用用；从农村进进入城市市的人：有经济济基础的的农民渴渴望城市市生活，同时又又让子女女享受城城市的教教育环境境；买房结婚婚的年轻轻人：中中国人结结婚喜欢欢买新房房，房子子也是谈谈婚论嫁嫁的资本本之一；在外地长长泰籍成成功人士士：他们们通常在在外地都都有自己己的住处处，但是是落叶归归根，还还是希望望能在长长泰留有有一份祖祖业；厦门的投投资客：这部分分人热衷衷于房地地产投资资，且看看好长泰泰未来的的发展前前景。购房者对对产品的的倾向居住品质质的倾向向：居住住品质包包括

13、硬件件设施和和物业管管理，对对于某些些眼界开开阔的人人来说，好的居居住品质质才是最最重要的的；环境的倾倾向：对对于农村村的购房房者来说说，城市市环境将将是一个个很大的的购房因因素；对楼盘前前景的倾倾向：对对于投资资客群来来说，项项目和项项目所在在区域的的背景和和先天条条件将是是最重要要的；购买的能能力对于长泰泰目前的的市场现现状来说说，其购购买力是是足以消消化现有有楼盘的的供应量量的，对对于购买买力的客客群细分分如下：第一购买买力阶梯梯：各级级单位领领导层、民营企企业主、长泰外外籍成功功人士、厦门投投资客；第二购买买力阶梯梯：换房房族、项项目周边边投资客客；第三购买买力阶梯梯：一次次置业的的普

14、通工工薪阶层层、一次次置业的的农民阶阶层；市场上未未满足的的购房需需求从目前来来看，长长泰市场场上未能能满足购购房者需需求的条条件很多多，细节节如下：规模社区区；封闭式管管理，卫卫生、安安全、有有序的社社区生活活；花园式的的社区景景观，休休闲、拾拾趣的场场所；社区内的的会所；社区内成成熟的商商业配套套，如；内有知知名连锁锁超市、有咖啡啡馆等；成熟的运运动配套套，如：网球场场、游泳泳池等；带电梯的的高层或或小高层层住宅；本项目客客群的初初步定位位经过对长长泰市场场的调研研以及对对长泰消消费群体体的研究究，结合合本项目目的建造造标准，我们认认为：长泰房地地产市场场的现状状具有社社区品质质较低，缺乏

15、明明星楼盘盘，居住住理念陈陈旧，配配套条件件一般，社区花花园不具具规模的的特点。同时我们们发现，长泰当当地的富富裕阶层层对住宅宅品质的的要求正正在逐步步提高，地区高高档住宅宅是市场场的空白白，因此此，我们们认为：该项目的的推出将将填补长长泰市场场的一大大空白，吸引当当地富裕裕群体购购房，因因此本项项目的客客户群将将是长泰泰当地进进行二次次置业的的富裕群群体为主主。项目价格格推算项目价格格预测各各权重因因素比较较对比因素素可比权重重本案三远第一一城美林湾地段区位位30%1009598项目规模模10%100108107容积率10%10010599景观资源源10%10098106内部配套套15%1009898市场口碑碑20%100105103开发团队队5%100108102修正指数数100%100100.7101项目销售售均价（元/）-3000035000修正价格格-3021135355可比权重重-20%80%本案比较较价格（元/）34322 在目前产产品规划划未知的的情况下下，我们们就地块块的综合合开发情情况，进进行简要要的价格格推算，获得单单价为334322元/，如按按照100%的浮浮动空间间计算，预计销销售单价价将为：37775元/ DATE M.d.yyyy 9.3.2022 DATE HH:mm 05