房地产估价理论与实务（第三版）第07章地价评估

1、第七章 地价评估一、基准地价评估 1、基准地价评估概述1）基准地价的概念和特点基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估的某一基准日的法定最高年期土地使用权的区域平均价格。 基准地价具有以下特点： （1）平均性；（2）区域性；（3）时效性；（4）全域性；（5）标准性；（6）公示性；（7）控制性2）基准地价评估的原则(1)土地用途以现状为主的原则(2)根据实际情况因地制宜选择技术路线的原则(3)与社会经济水平相协调的原则(4)静态与动态相结合的原则2 、基准地价评估的原理 1)土地收益是基准地价评估的基础。2)地租、地价理论

2、和区位理论是基准地价评估的理论依据。 3)各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基础。 4)城镇土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。3、价格影响分类城镇土地价格的影响因素有：1)一般因素 一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划分、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。2）区域因素 区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条

3、件、土地使用限制和自然条件等。3）个别因素个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等3、基准地价的评估方法 收益法、市场比较法等都可用于基准地价的评估，以下主要介绍路线价估价法。1）路线价估价法定义路线价是通过对面临街道、土地使用价值相等的临街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出面临同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 2）路线价估价法的基本公式宗地单价路线价深度百分率宗地总价路线价深度百

4、分率宗地面积二、宗地地价评估1、宗地地价评估的概念宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。宗地地价评估是指根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期日的土地使用权价格。根据评估目的不同，宗地地价可分为：标定地价、出让底价、交易地价等。2、宗地地价评估的特点(1)特殊性；(2)目的多样性 ；(3)公正性；(4)时效性。3、宗地地价评估方法宗地地价评估方法有收益法、市场比较法、成本法，假设开发法，路线价法，这里着重介绍基准地价系数修正法。基准地价系数修正法1）基准地价系数修正法的含义基准地价系数修正法，是利用城镇基准

5、地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 2）基准地价系数修正法的适用范围 基准地价系数修正法，适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。3）基准地价系数修正法估价的程序与方法（1）收集、整理当地的土地定级估价成果资料。 （2）确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价，相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等。（3）调查宗地地价影响因素的指标条件。 （4）土地开发程度修正。 （5）确定宗地地价评估的修正系数。 （6）确定待估宗地使用年期修正系数。 （7）确定期日修正系数。（8）确定容积率修正系数。 （9）确定待估宗地地价。路线价法（1）路线价估价法的含义路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。（2）路线价法适用的估价对象和条件路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。路线价估价法的基本公式 （3） 路线价估价法的基本公式是：宗地单价=路线价深度百分率宗地总价=路线价深度百分率宗地面积 4、高层建筑地价分摊（1）高层建筑地价分