下载文件合肥鑫城国有资产经营有限公司2009年度公司债券信用评级报

1、合肥鑫城国有资产经营 2009年度公司债券信用评级报告 大公报D【2009】076 号公司债券信用等级：AA+长期主体信用等级：AA-评级展望：稳定发债主体：合肥鑫城国有资产经营 发债规模：10亿元债券期限：6年 附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权担保单位：合肥市建设投资控股（集团） 主要财务数据和指标 (人民币亿元)项 目200820072006总资产51.66 41.03 16.48 所有者权益31.47 13.48 5.29 主营业务收入6.78 4.24 5.43 利润总额3.34 1.07 0.62 经营性净现金流2.44 1.01 0.51 资产负债率（%）38.22 6

2、6.87 67.37 债务资本比率（%）16.74 14.85 25.09 主营业务毛利率（%）22.08 21.24 15.24 总资产报酬率(%)7.68 4.44 -净资产收益率（%）13.76 8.17 -经营性净现金流利息保障倍数（倍）10.95 4.88 34.87 经营性净现金流/总负债（%）10.34 5.25 -注：公司20062008年财务报表按旧会计准则编制分 析 员：郭舒原 林 峻联系 ：客服 : 4008-84-4008传 真：Email ： HYPERLINK mailto:ratingdagongcredit ratingdagongcredit 评级观点合肥鑫城

3、国有资产经营 （以下简称“合肥鑫城”或“公司”）是合肥市新站综合开发试验区基础设施建设的投融资平台，并负责对国有资产进行经营和管理。评级结果反映了合肥市新站综合开发试验区交通便利、第二产业和第三产业持续发展、地区财政实力不断增强、公司获得政府支持较大、合肥市建设投资控股（集团） 的担保具有较强的增信作用等优势；同时反映了经济发展放缓可能对区域经济发展造成不利影响等不利因素。综合分析，本期债券到期不能偿还的风险很小。预计未来12年，随着区域经济发展，地区政府将给予公司持续的政府支持，为公司发展创造良好的经营环境。大公对合肥鑫城的评级展望为稳定。主要优势/机遇新站综合开发试验区交通便利，商贸物流发

4、达，工业发展迅速，为公司提供良好的经营环境；新站综合开发试验区财政收入以税收为主，财政实力不断增强；政府通过资产划拨、资金注入等方式大力支持公司发展，财政补贴有利于公司持续经营；合肥市建设投资控股（集团） 提供的无条件不可撤销连带责任保证担保具有较强的增信作用。主要风险/挑战宏观经济增速变缓，新站综合开发试验区内土地资源有限，可能将对区财政收入增长产生不利影响；新建的光电显示基地园区需要较大的基建投入，公司负债率将上升。大公国际资信评估 二零零九年六月十日评级主体合肥鑫城国有资产经营 是经合肥市国有资产监督管理委员会（以下简称“合肥市国资委”）批准，由合肥新站综合开发试验区（以下简称“新站开发

5、区”）财政局出资成立的国有独资企业。公司于2002年7月8日设立，初始注册资本为0.60亿元。2006年4月，新站开发区国有资产监督管理局（以下简称“国资局”）增资1.40亿元，同时出资人变更为国资局。截至2008年末，。公司下属全资子公司3家，控股子公司2家，参股子公司6家（组织结构图见附件1）。公司经营范围为从事授权范围内国有资产管理，城市基础设施及市政公用事业项目投融资、建设、运营和管理，国有土地及房地产开发。公司对基础设施建设进行建设、运营和管理的职能由子公司合肥新站建设投资 （以下简称“新站建投”）负责。截至2008年末，公司资产总额元，负债总额亿元，所有者权益31.47亿元，资产负

6、债率38.22%。2008年，公司实现主营业务收入6.78亿元，补贴收入2.73亿元，净利润，经营性净现金流2.44亿元。发债情况本期债券概况本期债券募集资金10亿元，期限为6年，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。本期债券在存续期内前4年票面年利率为固定利率；在本期债券存续期的第4年末，发行人可选择上调票面利率0至100个基点（含本数），利率在债券存续期后2年固定不变。本期债券由合肥市建设投资控股（集团） 提供无条件不可撤销连带责任保证担保。募集资金用途本次发债募集资金将全部用于中国（合肥）光电显示产业基地配套设施建设。中国（合肥）光电显示产业基地位于合肥新站综合开发试验区，根据规

7、划，基地分为核心区（居住区、物流、研发区、实验生产区、办公展览服务区、生产区）及后备用地区。本项目为基地配套设施建设一期工程，规划建设面积共计491万平方米。主要包括基地所辖范围内的城市主干道、次干道、蒸汽管道、天然气管道、给水、污水、雨水管网、供电线路、绿化、道路照明以及标准厂房、实验楼、研发楼、办公楼建设等。经营环境随着我国经济持续增长和城市化加速发展，城市基础设施以及公用事业的建设投资将保持快速增长；地方政府投融资平台代表政府从事基础设施建设，财政支持是其债务偿还的重要保障城市化水平是一个国家现代化程度的重要标志，城市化建设对优化城乡结构、转移农村人口、实现经济结构根本性调整有着重大的战

8、略意义。随着经济的持续高速增长，我国目前处于快速城市化的发展阶段，近年来城镇化率以每年大约一个百分点的速度提高。截至2007年末，全国城镇化率已从1997年末的31.9%提升至44.9%。与此同时，我国城市数量也从改革开放初期的193个增加到650多个，城市经济对我国GDP的贡献率已超过70%。未来20年将是中国实现由农村化社会向城市化社会转型的关键时期，城市化将进入加速发展阶段。城市基础设施建设是城市经济增长、社会进步和居民生活质量提高的前提条件，城市基础设施的配套和完善对于改善城市投资环境、提高经济效率、发挥城市经济核心区辐射功能有着重要意义。随着我国城市规模的迅速扩大和城市人口的急剧膨胀

9、，各大中城市的基础设施供给明显不足，城市交通拥堵和环境污染等问题严重，影响了城市综合服务功能的发挥，制约了居民生活水平的提高和城市经济的发展。因此，今后1020年的时间内，我国的城市基础设施以及相关公用事业的投资和建设将保持快速增长的态势。20032007年我国经济保持了稳定高速增长，GDP年增长率保持在10%以上。进入2008年，随着美国次贷危机的全面爆发，全球经济增速明显放缓，国际需求下降，我国出口加工业受到很大冲击，股票市场和房地产市场陷入低迷，宏观经济面临下行风险。为了保持经济社会的稳定发展，中央开始实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策。根据中央投资计划，至2010年末预计总投资规模

10、将达4万亿元，重点投资交通、三农、社会保障以及环境生态等基础设施建设。中央的投资计划将对我国宏观经济起到明显的拉动作用，同时我国经济的基本面依然良好，因此预计未来几年我国宏观经济能够保持较快增长的态势，城市化的趋势也不会改变。在积极财政政策的推动下，我国各大中城市的基础设施建设将保持较大的投资规模。随着经济的持续发展，各地城市基础设施的建设规模不断扩大，地方政府的财政实力难以满足投资需求。根据我国的相关法律法规，地方政府不得列赤字、向银行借款或发行债券。为了解决短期内财政资金不能满足投资需求的矛盾，各级地方政府普遍通过成立基础设施建设投融资平台来向银行借款或发行债券。这类企业代表地方政府实行基

11、础设施和公用事业的投融资和运营管理，利用地方政府信用向银行借款或发行债券，债务的偿还也主要依靠财政资金，因此这类企业债务的保障主要取决于地方政府信用。合肥市是以制造加工业为主的综合性工业城市，城市建设快速发展合肥市是以制造加工业为主的综合性工业城市。近年来，合肥市“工业立市”战略取得积极成效，目前已形成的支柱产业包括：以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的家用电器制造业，以轮胎、日用化工、化肥为主的化学工业，以及以汽车、叉车、挖掘机、成套配变电设备为主的机械工业。合肥市目前建设了三个高规格、高层次的开发区：国家级高新技术产业开发区为国务院批准的向亚太经合组织成员开放的科技工业园区之一，科技部、

12、外经贸部确定的首批高新技术产品出口基地；国家级经济技术开发区投资环境连续3年在中西部国家级开发区中排名第一，联合利华、海尔、日立、佳通、正大、统一、可口可乐等一大批支柱项目已建成投产；新站综合开发试验区为国家建设部确定的城市综合开发试验区之一。2008年，合肥市实现工业增加值605亿元，同比增长25%。2008年，合肥市GDP达到1,630亿元，同比增长17%，增幅高于全国8个百分点。2007年，合肥市成为“国家级汽车及零部件出口基地城市”、“加工贸易梯度转移承接城市”和“中国服务外包基地城市”。根据2007年中国城市竞争力研究报告显示，合肥市整体竞争力由2005年的第31位上升到2007年的

13、第26位，城市总体竞争力增强。2009年一季度，合肥市实现全市生产总值334.31亿元，同比增长14.90%；实现工业增加值165.73亿元，同比增长26%，一季度合肥经济继续保持平稳较快增长。在经济快速发展的同时，合肥市加大了城市基础设施建设投入，城市建设迅速发展。20022007年，合肥市城区规划面积扩大380平方公里，建成区面积新增77平方公里，城镇化水平提高11.3个百分点；城市主干路网新建、扩建全线展开，人均道路面积增长26.1%；主城区改造提升加速推进，政务文化新区基本建成；环城高速、宁西铁路建成通车，一环六射高速路网格局初步形成，区域综合交通枢纽地位逐步确立；生态建设成效明显，森

14、林覆盖率达到15.5%，城区人均公共绿地面积净增，日污水处理能力新增23.5万吨。“十一五”时期，合肥市将继续推进全市经济增长、城市建设、社会发展，整体推进现代化大城市建设。合肥市经济发展将给城市建设发展提供更多的发展机遇。合肥新站开发区交通便利，物流商贸发达；工业快速发展，第二产业所占比重逐年增大，产业结构得到优化合肥市位于我国中部地区，是全国重要的铁路、公路、航空枢纽，淮南铁路、合九铁路、京九铁路与宁西铁路在此交汇，206、312国道与合宁、合芜、合徐等数十条公路干线形成四通八达的公路交通网络。1997年4月1日，合肥新火车站正式启用。合肥新站综合开发试验区于1992年12月与国家重点工程

15、合肥铁路新客站同步开工建设。1995年4月，安徽省政府正式批准设立新站开发区。新站开发区系省级开发区，享有市级经济管理权限。1996年2月，国家建设部将新站开发区列为全国首家城市综合开发试点区。新站开发区已逐渐成为合肥市交通枢纽的核心，具有独特的交通便利的区位优势。区内现已形成“五纵四横”的路网，城市干道达60多公里，与各条高速公路连接。合肥铁路新客站、合肥铁路货运站、全国45个公路交通主枢纽站之一的合肥汽车客运总站均位于新站开发区内。2004年，安徽省第一家陆路海关直通式监管点合肥海关直通式监管点正式在园区内启用。新站开发区利用交通便利的优势，积极发展现代商贸业，已成为合肥市商贸物流的集散中

16、心。园区在建设之初重点发展了以家具建材、汽车销售、服装贸易、物流为主的第三产业。新火车站南侧为商贸区，区域内服装贸易及汽车销售业十分发达，各类企业有4,500户，年销售收入超过400亿元。区内建有年成交量超亿元的大型专业商贸中心13个。新火车站北侧为现代物流园，园区内聚集了共速达物流（合肥）基地、宝供物流集团合肥基地、中邮物流等许多著名物流企业。物流业已成为是新站开发区的核心产业之一。2003年3月，合肥市政府将瑶海区七里塘镇划归新站开发区代管，辖区面积增至34平方公里，辖区常住人口达到20万人。为拓展新站开发区的可持续发展能力，合肥市将新站北面26平方公里作为工业规划用地，并将其中一部分园区

17、建成国家“光电显示产业基地”。从2004年起，工业园区开始招商引资，并逐步形成以新材料、电子、机械及零部件制造为主的产业集群。园区先后建成了乐凯集团、欧力电器等企业的生产基地。表1 20062008年新站开发区经济统计2008年2007年2006年地区生产总值（万元）789,000608,504468,600第一产业增加值000第二产业增加值309,000206,805152,700第三产业增加值480,000401,699315,900产业产值比居民人均可支配收入(元)15,59113,400-经常性收入增长率(%)-资料来源：新站开发区财政局截至2008年末，园区内规模以上工业企业有27家

18、，2008年工业总产值35亿元。京东方第六代液晶显示器生产线建设协议也于2008年末签署。2008年，全年完成地区生产总值亿元，同比增长%；其中，实现工业增加值亿元，同比增长4%，第二、三产业结构比也由2007年的1:1.94调整为1:1.55，工业和建筑业产值比重不断上升。2008年金融危机导致全球经济增速明显放缓，国际需求下降，宏观经济面临下行风险，贸易物流产业可能会受到较大的冲击。新站开发区从地产商贸向工业发展的转变，有利于园区经济的长期可持续发展。地方财政分析合肥新站开发区一般预算收入以税收为主，财政收入均保持稳定增长，以税收为主的收入结构较好地保证了财政收入的稳定性和增长的可持续性2

19、0062008年，新站开发区全口径财政收入分别为114,924万元、156,807万元和221,869万元。从本级收入来看，新站开发区一般预算收入分别为18,430万元22,383万元和33,945万元，复合年均增长率为%。2006年以来，新站开发区各项财政收入均保持稳定增长，税收收入在新站开发区本级一般预算收入中所占比重在99%以上。在税收收入中，营业税所占比例在60%以上，企业所得税和增值税比重较小。这与目前新站开发区以商贸物流为主的产业结构特点相符合。在经济快速增长的情况下，新站开发区以税收为主的财政收入结构较好地保证了财政收入的稳定性和增长的可持续性。表2 新站开发区重要财政数据表(单

20、位：万元)全口径2008年2007年2006年地区财政收入合计221,869156,807114,924本级财政一般预算收入33,94522,38318,430上级补助收入30,87919,90612,665政府性基金收入124,42890,74864,700资料来源：新站开发区财政局为增加财政收入，近年来我国各地方政府加大土地转让力度，土地出让收入在地方财政总收入中的占比明显提高。20062008年，新站开发区政府性基金收入，占区财政收入的比重很大，其中大部分为土地转让收入。从目前情况来看，新站开发区辖区内尚未出让的土地面积较为有限，从长期看，土地出让收入不像基于税收的一般预算收入具有很强的

21、稳定性。表3 新站开发区财政支出(单位：万元)项目2008年2007年2006年财政总支出193,469126,25096,588一般预算支出61,94141,26429,547城乡社区公共设施支出（建设性支出）42,59325,70422,777资料来源：新站开发区财政局20062008年，新站开发区本级财政总支出为96,588万元、126,250万元和193,469万元。其中，一般预算支出分别为29,547万元、41,264万元和61,941万元，财政支出呈稳步增长趋势。2006年建设性支出占一般预算支出的比重77.09%，20072008年的城乡社区公共设施支出也分别达到25,704万元

22、和42,593万元，分别占一般预算支出的62.29%和68.76%。20062008年新站开发区本级财政一般预算收入/一般预算支出分别为62.38%、54.24%和54.80%,一般预算收入对一般预算支出的覆盖水平一般。预计未来12年，新站开发区工业发展的大量投入将促使经济发展，区域经济实力继续增强。基本经营与政府支持公司主要负责新站开发区基础设施建设及对划拨的资产经营管理，房地产开发是公司目前经营收入的主要来源合肥鑫城是新站开发区内唯一的国有资产的管理和运营主体，主要职责包括：对外融资、参与下属企业的改制工作和国有资产管理等。公司成立之初，通过土地转让等方式募集资金。“十五”期间，公司投资4

23、8亿元，平整火车站区土地10平方公里，建成城市干道50多公里，完成了火车站区基础设施建设任务。根据新站开发区管理委员会（以下简称“管委会”）规定，新站开发区内有关基础设施（包括道路、桥梁、各类管线以及配套污水处理设施等）的建设工作，均由合肥鑫城统一负责组织实施并进行项目建设管理。基础设施建设所需资金，先由合肥鑫城筹款解决，待工程竣工验收合格并移交后，再由区财政局与公司进行结算。公司对新站开发区基础设施建设的进行规划、招投标并组织实施，对项目进度及质量进行监督、管理、控制，待验收合格后由政府回购。由于目前基建项目还未出售，因此基建也没能反映在主营业务收入中。公司目前主营业务收入主要来自二级房地产

24、项目开发。表4 20062008年公司主营业务收入和利润构成(单元：万元，%)项目2008年度2007年度2006年度主营业务收入67,772 42,448 54,260 项目开发66,475 41,553 53,373 租赁及服务1,297 895 887 主营业务利润14,965 9,015 8,270 项目开发14,313 8,282 7,521 租赁及服务652 733 748 主营业务毛利率项目开发21.53 19.93 14.09 租赁及服务50.27 81.94 84.31 合肥市商品房价格在省会城市中价位较低，大部分楼盘价格仅在3,0004,000元/平方米，因此商品房价格在2

25、008年仍有上涨，但成交量受全国形势影响有一定萎缩。根据有关部门统计 详见2008年合肥房地产市场住宅类商品房销售报告，2008年合肥市新增住宅类商品房92,620套，新增面积937.75万平方米。全年共销售了住宅类商品房67,315套，销售面积721.08万平方米，全市累计均价为3,780.30元/平方米。与2007年相比，2008年合肥市的销售套数同比下跌了10.84%，销售面积下跌了15.88%，销售金额下跌了4.92%，销售均价上涨了13.03%。新站开发区由于地理位置靠近市中心，居住区内建有大型的开发式生态绿化公园，房屋售价和成交量高于合肥市平均水平。合肥市房地产业的健康发展有利于公

26、司房地产业获得稳定的收益和持续的现金流。图1 2008年合肥市及新站开发区房地产指数资料来源：大公整理，新开发站区5月数据缺失表5 20062008年公司销售楼盘表（单位：元/平方米、套、%）开盘年份完工项目名称开盘均价已出售套数空置数量空置比2006年颐和花园清苑3,580192 2352006年康城水云间2,90025502007年颐和花园耕苑4,30054912007年康城水云间3,30036202008年颐和花园耕苑4,4001311272008年康城水云间3,70010700.00%资料来源：公司提供从未来看，根据区委会的战略部署，合肥鑫城将继续退出对房地产等具有竞争性行业的股权持有

27、及管理，逐步转变为单一的基础设施建设开发主体。未来的股权转让将使公司房地产二级开发的项目收入减少，但政府对基建设施的回购将增加公司的经营收入。新站开发区通过资产划拨、资本金注入以及财政补贴等方式对公司经营发展给予支持2004年，合肥市将合肥城市建设综合开发集团有限责任公司（以下简称“城开”）等7家需要改制的公司产权 详见合肥市人民政府办公厅合政办【2004】102号文件关于进一步加快国有企业改革工作的通知。划转给新站开发区管委会，由公司负责这些家企业的经营、改制、破产或转让。公司对这些企业的人员进行买断、分流，进入破产程序或进行股份制改造。根据规定，进行股份制改造的企业股权转让的收益（免税）归

28、公司所有，企业破产发生的费用与区财政结算，差额弥补或上缴。表6 2004年政府划拨给公司资产及处理情况单位名称处理方式目前状态后期规划安徽皖江机械厂破产-合肥对外经济技术合作公司股份制改造后退出股权全部转让-合肥现代物流投资发展 股份制改造后退出公司持股45%继续退出合肥城市建设综合开发集团 股份制改造后退出公司持股70%继续退出合肥金马保龄球 破产 因为开发区体育设施缺乏，后经开发区管委会研究决定，保留保龄球馆，相关设施设备以200万元低价成立新公司。公司持股100%-合肥市瑶海区粮食购销中心站股份制改造后退出公司持股45%继续退出合肥金杯生物工程 股份制改造后退出 股权全部转让-2005年

29、，合肥市国有资产管理委员会将中国房地产开发合肥公司（以下简称“中房”）和合肥市房地产开发公司（以下简称“房开”）（总资产共计7.01亿元）授权合肥鑫城经营管理 中房、房开和城开三家公司为合肥市具有房地产开发一级资质的4家公司之中的3家；其中房开公司股权已于2005年全部转让给个人。2008年，新站开发区管委会将国资局拥有的新站建投。除了股权资产划拨，政府还拨入资本金和补贴款。2006年4月，新站开发区财政局向公司追加投资14,000万元；2008年，国资局又对公司新增了11.4亿元的资本金。作为新站开发区基础设施建设的管理者，区财政每年划拨一部分财政补贴支持公司经营开发，2007年和2008年

30、先后拨入4,096万元和27,342万元的基础设施建设补贴款。表7 2005年以来公司受到的政府支持情况（单位：亿元）划拨人/出资人划拨资产入账价值国资局资本金财政局财政补贴国资局房屋建筑物、土地使用权市国资委、管委会、国资局中房、房开、新站建投、安徽富尔投资担保公司的股权为配合国家合肥光电显示基地建设，新站开发区管委会决定从2009年起十年内每年给予公司5亿元的财政补贴 详见：合综试管秘【2008】92号关于给予合肥鑫城国有资产经营管理 财政补贴的通知。，充足的外部支持为公司经营发展奠定了坚实的基础。管理与战略公司结构精简，对下属子公司控制力较小；未来将逐步转变为功能单一的基础设施建设开发主

31、体公司不断完善公司法人治理结构，设立董事会、监事会及日常管理机构。新站开发区国资局是公司的出资人代表，对公司行使所有者职能。公司不设股东会，由出资人代表行使股东会职权。公司董事由新站开发区管委会和区经贸发展局、财政局的领导兼任，目前由新站开发区管委会主任杨治茂兼任公司的董事长。董事会为公司最高权力机关，公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司设总经理1名，副总经理2名，公司设立了办公室、财务部、产权部、资产部和审计部等5个部门，工作人员10余名。公司对划拨的下属公司履行出资人职责，享有资产受益，重大决策和选择经营管理者等权利，但对其日常经营控制较少。根据区委会的战略部署，合肥鑫城将继续退出对房

32、地产等具有竞争性行业的股权持有及管理参与，逐步转变为单纯的基础设施建设开发主体。公司大力配合新站开发区实行“一个转移，两个转变”的发展战略，按照部署加快园区基础设施建设，为发展工业奠定基础2004年起，新站开发区建设进入了收尾阶段，发展面临用地困境，房地产业很难再有大的发展。新一届的区政府紧紧围绕合肥市“工业立市”战略，走现代商贸业、新兴工业、现代服务业发展之路，按照“一个转移，两个转变”的发展思路，将工作重点由站南建成区向站北建设区转移，逐步实现产业结构从现代商贸业、物流业向工业为主转变；财政收入逐步由以土地收益为主向以工商税收为主转变。为进一步拓展发展空间，2006年11月，新站开发区与长

33、丰县确定合作开发三十头乡南部26平方公里区域国务院、工信部和合肥市政府确定为国家级“光电显示产业基地”，由公司负责园区的前期建设。目前，公司正在对工业园区内土地进行平整，道路、廉住房、职工宿舍等配套生活设施正在有序修建。总体来看，公司抓住新站开发区国家光电产业示范基地有利发展契机，配合区域经济发展同时壮大自身实力，为其未来发展奠定基础。表8 公司2008年主要的基本建设项目一览表（单元：万元）项目名称投资额物流大道CD段5,643 电厂东路8,376淮南路D段3,932高压线南路2,530监泉路改造工程7,672合计28,153财务分析公司提供了开元信德会计师事务所 审计的20062008年的

34、审计报告，会计师事务所对公司20062008年会计报告出具了标准的无保留审计意见。公司20062008年会计报告采用旧会计准则编制。合并范围变更如下：新站建投于2007年11月8日成立，2007年纳入合并范围；安徽富尔投资担保公司（注册资本1亿元）于2008年办理完交接和工商变更登记手续，并于2008年新纳入合并范围。公司资产规模持续上升，资产结构以流动资产为主，货币资金、预付账款和存货的比重较大公司的资产规模持续上升，20062008年末分别为16.48亿元、4。其中2007年资产增长较快的原因是2007年12月，新站开发区管委会将新站开发区基建专户（截至2007年11月30日）所形成的国有

35、资产15.82亿元划拨至公司其中无偿划拨5.27亿元，其余10.55亿元作为负债于2008年收回，并由此引起公司2007年末“其他应付款”科目相应增加，2008年“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”增加、“其他应付款”及“负债总额”相应减少。2008年，新站开发区管委会将区国资局拥有的新站建投的股本2.6亿元全部划转至公司名下，公司报表合并范围进一步扩大。此外，2008年12月，新站开发区国资局先后两次共向公司增资11.40亿元，股本的增加也使公司的资币资金等资产在2007年迅速增长。图2 20062008年公司资产规模及构成公司资产以流动资产为主。20062008年末流动资产

36、分别为亿元、亿元和亿元，分别占总资产的%、%和%。公司流动资产主要由货币资金、预付账款、存货构成。20062008年末货币资金分别为1.44亿元、4.34亿元和10.57亿元，资金迅速增长的原因除了由于新站开发区国资局向公司大规模增资外，公司借款规模也有所扩大。20062008年末，预付账款分别为亿元、亿元、亿元，主要是公司预先支付的土地或工程款。2007年房地产市场相对活跃，公司下属两家房地产开发公司加大了投资规模，预付账款数额有所增大。20062008年末存货分别为8.20亿元、7.32亿元和6.04亿元，为在建或待售的商品房。20072008年存货周转天数分别为835.18天和455.1

37、0天，周转速度在上升，但个别楼盘空置率较高。表9 2008年末公司预付账款前5名情况名称款项性质金额（万元）账龄安徽广德县国土资源局土地款20,148.9112年利港置业（合肥）工程款9,569.001年以内站塘社居委会拆迁8,544.001年以内合肥龙岗机械建筑施工公司工程款6,294.111年以内瑶海建安公司工程款4,716.541年以内合计49,272.56% 公司应收款项数额相对较小，应收票据、应收账款和其他应收款合计数额在20062008年末分别占流动资产的%、%和%。表10 2008年末应收账款账龄情况（单位：万元，%）项 目金额比 例坏账准备提取比例1年以内3,702.20 18

38、5.11 12年1,513.78 151.38 23年1,552.51 310.50 5年以上90.04 90.04 合计6,858.53 100%737.03 10.75%表11 2008年末其他应收款前5名情况（单位：万元，%，年）名称款项性质金额占比账龄葛伦应为代表的联合体股权转让款1,924.60 12阜阳瑶海农贸市场往来款1,601.82 12瑶海实业集团往来款700.00 12合肥客运站已付投资款 根据股东协议，公司向其投入900万元注册资本金，但截至目前，合肥客运站只提供了包含本公司450万元资金投入的验资报告，因此其余450万元计入其他应收款。450.00 34兴顺公司往来款3

39、99.66 12合计5,076.08 25.78%2008年末，应收账款净额为0.61亿元，大部分为工程建设的往来款，部分债务人规模较小，有一定的回收难度；其他应收款1.97亿元，49.54%的款项账龄在1年以内，45.44%的款项账龄在12年内（这部分账款约占2007年末其他应收款的1/3），从债务人情况来看，前5名债务人欠款仅占全部债务的25.78%，比较分散。20072008年应收账款的周转天数分别为55.96天和28.22天，效率有所提升。20062008年，公司固定资产合计分别为亿元、11.92亿元和14.82亿元，由于新站建投于2007年并入，在建工程规模扩大。三年中公司固定资产净

40、额分别为亿元、亿元和1.38亿元，固定资产主要为办公房屋及建筑物、及运输设备等。20062008年在建工程分别为45万元、亿元和亿元，新站建投对新站开发区市政工程投资较大，公司在建工程数额增加。公司无形资产的规模较小，20062008年分别为0.22亿元、0.22亿元和0.21亿元，由五洲商城A区西北角土地和金马保龄球馆土地使用权构成。预计未来12年，公司对光电显示基地的投入将扩大公司的资产规模，固定资产比率将有上升。表12 20072008年末公司在建工程明细表（单位：万元）在建工程2008年末2007年末土地开发3,407 3,407 新站综合开发区市政建安工程投资80,619 74,44

41、8 新站综合开发区新区建安工程投资50,264 34,145 其他71 73 合计134,360 112,073 公司负债以流动负债为主，预收账款比例较大；产业基地建设将加大公司未来几年内的建设投入，预计公司负债水平将会上升20062008年末，公司资产负债率分别为67.37%、66.87%和38.22%，2008年公司新增11.4亿元的资本金，并偿还了部分负债，因此2008年资产负债率有大幅回落。20062008年末公司总负债分别为11.10亿元、27.44亿元和19.74亿元。公司负债以流动负债为主，20062008末年分别占总负债的97.25%、99.20%和69.72%。图3 2006

42、2008年公司负债构成公司流动负债主要为应付账款、预收账款和其他应付款。20062008年末，应付账款分别为1.38亿元、1.82亿元和3.38亿元，主要是付给建筑公司或建材公司的工程款或材料款。20062008年末，预收账款分别为4.49亿元、8.04亿元和4.36亿元，主要是业主向房地产公司预先支付的购房款，目前中房和城开经营正常，并不形成偿债压力。同期，公司其他应付款（2007年大幅上涨的原因见注释6），还有少量用于房地产开发项目的配套设施建设的预提费用。图4 20062008年公司流动负债构成（单位：万元）表13 2008年末其他应付款明细（单位：万元，年）名称款项性质金额账龄合肥市建

43、设投资公司借款10,000.00 1年以内中房合肥公司职工集资款集资款5,284.27 23龙岗房地产公司厚土公司往来款1,767.10 13中房合肥公司职工身份买断费改制费用723.73 23合肥城建总公司往来款643.53 3年以上合计18,418.63 %20062008年末，公司长期负债分别为0.31亿元、0.22亿元和5.98亿元，绝大部分为长期借款。2008年，为配合新站开发区的基建项目建设，公司加大了融资规模，长期借款数额大幅上升。20062008年公司流动比率分别为、和2.58；速动比率分别为、0.75和。20062008年公司长期资产适合率分别为%、%和%，长期资本能够覆盖长

44、期资产。20062008年末，公司所有者权益分别为5.29亿元、13.48亿元和31.47亿元。2008年末公司所有者权益大幅增加的原因除了2008年新注入了11.4亿元资本金外，三年资本公积分别为2.89亿元、10.32亿元和13.84亿元，也有较大增加。2007年资本公积数额增加7.43亿元，其中新站开发区国资局无偿划拨给本公司的新站建投；，其中新站开发区国资局无偿对新站建投的增加投资2.6亿元。预计未来12年，随着新站开发区的基础设施建设加快，公司在承担融资平台职能过程中产生的各类资产负债都将并入公司，公司资产及负债总额仍将有所扩大。公司大部分基础设施建设项目尚未形成收入，财政补贴是公司

45、净利润的主要来源20062008年公司主营业务收入分别为5.43亿元、4.24亿元和6.78亿元，主要由商品房销售收入构成。20062008年公司主营业务毛利率分别为15.24%、21.24%和22.08%。合肥市商品房价格增长比较平稳，未出现大起大落的现象，这也使公司主营业务毛利率也比较稳定，但低于其他大城市平均30%以上的利润水平。20062008年公司期间费用分别为0.49亿元、0.36亿元和0.49亿元，占主营业务收入的比例分别为9.03%、8.43%和7.19%，比率平稳下降。公司营业费用和管理费用支出都控制的较好，公司存款形成的收入抵消了财务支出。公司营业利润水平不高，分别为0.3

46、3亿元、0.32亿元和0.61亿元。20062008年公司投资收益为3,442万元、3,400万元和139万元，2006年和2007年的投资收益主要来自转让的股权收入，2008年公司未出售股权，投资收益大幅下降。公司肩负新站开发区基础建设职能，2008年末市政基础设施形成的在建工程有13.44亿元，验收结算后由政府回购可以形成收入。目前，来自政府的补贴投入是公司利润的重要来源，2007年和2008年财政局先后拨入4,096万元和27,342万元。2008年补贴收入的增加使公司的盈利水平大幅提升。20062008年公司利润总额分别为0.62亿元、1.07亿元和3.34亿元，净利润分别为0.36亿

47、元、0.77亿元和3.10亿元。20072008年公司的总资产报酬率分别为%和%，净资产收益率分别为8.17%和13.76%，利息保障倍数分别为倍和倍，EBITDA利息保障倍数分别为倍和倍。整体上看，财政补贴收入是公司稳定经营的重要支持。新站开发区财政局已承诺将在未来10年内给予公司每年5亿元的补贴，这将给公司偿还债务提供有力的保障。公司经营性净现金流逐年上升，2008年基建投资付款增加，投资和筹资性现金流规模放大公司经营性净现金流稳定上升。20062008年公司的经营性净现金流分别为亿元、1亿元和2.44亿元，随着公司业务规模的扩大，经营性净现金流保持良好的增长。图5 公司20062008年

48、现金流情况（单位：亿元）20062008年，投资活动产生的现金流净额分别为0.20亿元、1.39亿元和-11.36亿元。2008年公司偿还了基建专户超过10亿元的负债，形成了大规模的现金流出。筹资活动产生的现金流量净额分别为-0.41亿元、0.50亿元和15.16亿元。2008年公司获得区国资局以货币资金增加对公司投资，银行借款规模也有增加。20072008年，公司经营性净现金流与总负债的比例分别为%和%，经营性净现金流利息保障倍数分别为倍和倍。表14 未来2年内公司子公司房地产储备项目后期投入（单位：万元，元/平方米）年份公司楼盘名称预计总投资已投资后期投入预售均价2009年中房颐和花园18

49、,0003,16014,8404,4002009年城开康城1、3号楼5,1481,6003,5483,7002010年中房颐和花园21,0004,00017,0004,800资料来源：公司提供未来12年内，公司房地产业投入相对较少，投资主要集中在合肥光电显示基地建设项目上。该项目一期预计投资20亿元，本期债券10亿元融资将全部用于该项目建设。此外，从2009年起10年内区财政局承诺每年拨付的5亿元经营资金中的2亿元资金将专项用于该项目建设。综合来看，公司筹资压力不大。评级展望合肥鑫城是合肥市新站开发区唯一的国有资产管理和政府投融资平台，承担新站开发区管委会交办的一些企业搬迁改制、土地整理、基础

50、设施建设管理等职能。近年来，新站开发区本级财政收入不断增加，建设性投入较多，新站开发区管委会大力支持公司发展，为公司持续经营提供了很强的政策性保障。预计未来12年，新站开发区域内第二、三产业将继续以较快的速度发展，区财政实力继续增强，公司发展将得到持续的政府支持。大公对合肥鑫城的评级展望为稳定。担保分析合肥市建设投资控股（集团） （以下简称“合肥建投”）承担合肥市城市建设投融资和国有资产运营任务，是政府经营城市最主要的运作平台和载体。随着经济的快速发展，近年来合肥市财政收入快速增长，地方财政实力不断增强。2008年，合肥市完成财政收入301.21亿元，同比增长39.97%；完成地方财政收入16

51、0.94亿元，增长%。20042008年，合肥市全市财政收入、地方财政收入年复合增长速度均达到%。合肥市各项财政收入均保持稳定快速增长。20062008年，税收收入在合肥市本级一般预算收入中所占比重分别为91.79%、92.78%和91.06%。表15 20042008年合肥市财政收入情况 (单位：亿元)2008年2007年2006年2005年2004年全市财政收入215.19167.77130.88105.40增长速度39.97%28.26%28.20%24.17%44.23%地方财政收入101.8979.40增长速度57.81%28.32%37.80%28.29%25.26%资料来源：合肥

52、市财政局目前合肥建投拥有合肥城建投资控股 、合肥交通投资控股 、合肥市建设投资公司3家全资子公司、7家全资或控股三级子公司，经营涵盖城市供水、供气、供热、公共交通、公路客运、公路货运及集装箱联运、房地产开发、公路桥梁施工、监理、设计等相关产业。合肥建投参与所投资城建项目的工程招标，并作为投资主体对项目资金使用和项目建设实行监管。截至2008年末，合肥建投在建工程57.02亿元，在建项目主要包括合肥市城市中心城区路网工程、东南部环境综合治理工程、西北部环境综合治理工程、天然气安装工程等。此外，作为授权范围内的国有资产经营管理主体，合肥建投以资本为纽带从事国有资产经营管理和资本运作。城市供水、供气

53、、供热、公交、客运、房地产开发等业务是合肥建投主营业务收入和利润的主要来源，近几年合肥建投主营业务收入、毛利润稳步增长，构成相对稳定。合肥建投主营业务收入主要来自自来水、公共交通、客票收入和天然气煤气等四大板块业务，2008年，这四大板块业务收入占合肥建投主营业务收入的比重%。合肥建投主营业务毛利润主要来自自来水、客票收入、天然气煤气和房地产开发等四大板块业务，2008年这四大板块业务的毛利润合计。由于票价较低，2006年以来公共交通业务一直亏损，受运输成本上升的影响，亏损额有扩大的趋势，但公共交通业务可以得到政府的亏损补贴。2007年以前房地产开发业务盈利较好，但受市场影响波动较大，2008

54、年以来利润有所下降。合肥建投授权经营范围内的国有资产经营管理主要包括城市供水、公交、供气、供热等公用事业，在当地具有区域专营优势。公用事业具有收入规模大、收入增长稳定的特点，尽管盈利水平不高，但这些业务为合肥建投提供稳定的收入来源，有利于合肥建投的长期发展。截至2008年末，合肥建投资产总额380.40亿元，负债总额257.61亿元，所有者权益（不含少数股东权益）121.61亿元，资产负债率67.72%。2008年合肥建投实现主营业务收入18.57亿元，补贴收入18.62亿元，利润总额亿元，经营性净现金流23.82亿元。合肥建投资产规模不断扩大，资产以固定资产为主，货币资金较充足，合肥建投负债

55、规模上升较快，债务资本结构较为合理。合肥建投主营业务以社会公用事业为主，收入较稳定、盈利水平不高，财政补贴收入是其收入和利润的重要来源。截至2008年末，合肥建投对外担保余额有23.43亿元，担保比率19.08%。合肥市交通运输便利，区位优势明显，对于承接长江三角洲的产业转移具有得天独厚的优势，近几年经济发展在省会城市中位居前列，财政收入迅速增长，城市建设快速发展，为合肥建投提供了良好的发展空间。作为合肥市城市基础设施建设的投融资主体，合肥建投经营得到了合肥市政府的有力支持。近几年合肥建投主营业务收入稳步增长，补贴收入迅速上升，利润总额增长很快，经营性净现金流也保持了稳定增长。政府的财政支持有

56、力地保障了合肥建投对债务的还本付息能力，虽然合肥建投未来几年面临一定资本支出压力，但不会显著影响其偿债能力。2008年12月，大公对合肥建投的长期主体信用级别评定为AA+，评级展望为稳定。综合分析，合肥市建设投资控股（集团） 提供的无条件不可撤销连带责任保证担保具有很强的增信作用。附件1 合肥鑫城国有资产经营 组织结构图合肥鑫城国有资产经营 合肥金马保龄球 中国房地产开发合肥 安徽中州置业股份 合肥城市建设综合开发集团有限责任公司参股子公司控股子公司全资子公司安徽富尔投资担保 合肥新站建设投资 阜阳瑶海农产品市场开发 合肥国立混凝土 安徽省合肥汽车客运总站 合肥新站综合开发实验区国资局合肥现代

57、物流园区投资发展 合肥京东方光电科技 附件2 合肥新站开发区建设规划示意图图示：【1】合肥新火车客运站【2】已建成的商贸区【3】建设中的国家光电显示基地【4】工业区附件3 合肥鑫城国有资产经营 主要财务指标表单位：万元年 份2008年2007年2006年资产类货币资金105,747 43,400 14,413 短期投资000应收票据0 12 0 应收账款6,121 4,491 8,694 其他应收款19,693 28,926 4,730 预付账款157,561 121,194 33,009 存货60,359 73,158 81,968 待摊费用9 0 0 流动资产合计355,342 277,3

58、07 145,450 长期投资10,801 11,604 10,153 固定资产净额13,819 7,098 6,862 在建工程134,360 112,073 45 固定资产合计148,179 119,170 6,907 无形资产2,111 2,180 2,237 长期待摊费用142 27 10 无形及其他资产合计2,253 2,207 2,249 总资产516,576 410,289 164,760 占资产总额比%货币资金20.47 10.58 8.75 短期投资0.00 0.00 0.00 应收票据0.00 0.00 0.00 应收账款1.19 1.09 5.28 其他应收款3.81 7

59、.05 2.87 预付账款30.50 29.54 20.03 存货11.68 17.83 49.75 流动资产68.79 67.59 88.28 固定资产28.68 29.05 4.19 无形及其他资产0.44 0.54 1.37 负债类短期借款4,500 21,700 15,200 应付票据0 0 0 应付账款33,814 18,230 13,841 预收账款43,591 80,404 44,896 应付工资0 0 0 应付福利费116 138 134 附件3 合肥鑫城国有资产经营 主要财务指标表（续表1）单位：万元年 份2008年2007年2006年其他应付款40,129 132,242

60、18,451 预提费用9,442 10,213 10,376 流动负债合计137,640 272,180 107,951 长期借款59,680 2,000 2,800 长期应付款0 0 0 长期负债合计59,789 2,197 3,053 负债合计197,428 274,377 111,004 占负债总额比%短期借款2.28 7.91 13.69 应付票据0.00 0.00 0.00 应付账款17.13 6.64 12.47 预收账款22.08 29.30 40.45 其他应付款20.33 48.20 16.62 流动负债69.72 99.20 97.25 长期借款30.23 0.73 2.5