建设工程价款优先受偿权在执行程序中的适用研究与分析

1、建设工程价款优先受偿权在执行程序中的适用杨晶中华人民共和国合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人将该工程协议折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并优先受偿。”合同法该条款赋予了建设工程承包人在发包人不支付工程价款的情况下享有对该建设工程的优先受偿权。20002年年6月，最高人人民法院院又颁布布了关关于建设设工程价价款优先先受偿权权问题的的批复(以下下简称批复)，进进一步确确立了建建设工程程承包人人的优先先受偿权权优先于于一般抵抵押权和和其它债债权的原原则

2、。这这里，笔笔者结合合批复复、法法学界因因此进行行的学术术讨论以以及个人人的执行行工作实实践，就就合同同法第第2866条在实实际适用用中的若若干问题题进行探探讨。一、建设工工程价款款优先受受偿权发发生竞合合时的处处理原则则建设设工程价价款优先先受偿的的标的物物为不动动产，因因此与通通常以不不动产为为标的物物的抵押押权和一一般债权权有时会会发生竞竞合，包包括与一一般抵押押权、一一般债权权的竞合合以及该该优先受受偿权之之间的竞竞合。我我国合同同法中的的建设工工程价款款优先受受偿权作作为一种种法定优优先权，并不以以登记为为要件，因此在在发生上上述权利利竞合时时的情形形就相对对简单得得多。根根据优先先

3、权的立立法目的的和法定定担保物物权的属属性，在在建设工工程价款款优先受受偿权与与以该工工程为标标的物的的一般抵抵押权、一般债债权发生生竞合时时，该优优先受偿偿权应优优先于一一般抵押押权和一一般债权权，批批复的的第一条条对此已已作了非非常明确确的规定定。而对对于两个个以上建建设工程程价款优优先受偿偿权发生生竞合的的情形，最高院院批复复则还还没有作作出规定定。一个个建设工工程的完完整构成成涉及到到基础工工程、主主体工程程、配套套工程、装修工工程、消消防工程程等。如如果是某某施工承承包人在在总包后后再分包包给各分分项工程程的，是是否只有有总承包包一方享享有建设设工程价价款优先先受偿权权并独立立行使，

4、而其他他分包人人无权独独立行使使该优先先受偿权权呢?对对此，从从不同角角度考虑虑会出现现不同的的处理原原则。有学学者提出出，在数数个法定定抵押权权或法定定优先权权与约定定抵押权权并存时时，完全全可以适适用世界界法律通通例对约约定抵押押权所确确立的“时序先先后决定定次序先先后”这这一一般般原则，即无论论是法定定抵押权权抑或约约定抵押押权，凡凡成立在在先者，其次序序优先。但笔笔者对上上述看法法持不同同意见。我国建建设工程程价款优优先受偿偿权制度度的核心心内容之之一，是是对建筑筑工人这这一弱势势群体劳劳动工资资的特殊殊保护。由于建建设工程程在变现现时可能能出现拍拍卖成交交价低于于建造价价，造成成建设

5、工工程的变变现价款款少于承承包人应应收的欠欠款，承承包人只只能部分分地收回回工程款款项，如如果多个个承包人人发生优优先受偿偿权竞合合时，谁谁先谁后后的次序序矛盾就就会显得得异常尖尖锐。如如果根据据“时序序先后决决定次序序先后”原则，势必造造成某些些分项承承包人无无法得到到受偿。例如基基础工程程承包人人基于早早签合同同而取得得先机，“先到到先得”，而后后的配套套工程、装修工工程可能能分文未未得，这这样处理理显然是是不公平平的，尤尤其对各各承包人人所聘用用的建筑筑工人不不公平，违反了了优先受受偿权制制度保障障劳动者者薪酬的的立法原原旨。在在我国的的司法实实践中，参与分分配程序序和破产产程序在在执行

6、程程序中如如果出现现被执行行财产不不足以全全部清偿偿多个工工人工资资时采取取按比例例清偿的的做法，是值得得借鉴的的。我们们可以把把不同承承包人理理解为不不同的建建筑工人人群体，在建设设工程被被折价或或拍卖后后以同一一序列身身份分配配给各享享有优先先受偿权权的承包包人，而而如果折折价或拍拍卖的变变现款额额不足以以全部清清偿给所所有享有有优先受受偿权的的承包人人时，则则采取按按债权比比例的清清偿办法法进行分分配。这这样，无无形中通通过“牺牺牲”在在先成立立的拥有有优先受受偿权的的承包人人，而扩扩大了所所有承包包人偿付付建筑工工人更多多工资的的平均支支付能力力，从而而体现立立法对弱弱势群体体的照顾顾

7、和保护护。能够够更均衡衡地保障障大多数数施工工工人的利利益。因因此，按按各建设设工程承承包人的的债权比比例清偿偿的办法法更为公公允。二、建设工工程价款款优先受受偿权与与购房人人权益的的保护(一一)关于于交付全全部或大大部分房房款的消消费者批批复第第二条规规定，消消费者交交付购买买商品房房的全部部或大部部分款项项后，承承包人就就该商品品房享有有的工程程价款优优先受偿偿权不得得对抗买买受人。这一规规定的核核心是在在承包人人的优先先权之上上设置了了一个条条件。有有人说，今后优优先受偿偿的顺序序是：消消费者、建筑企企业、抵抵押权人人、一般般债权人人。这种种理解是是片面而而不准确确的，因因为消费费者的权

8、权利并非非法律上上规定的的优先受受偿权，而只能能说在消消费者交交付购买买商品房房的全部部或大部部分款项项后，承承包人的的优先权权不得对对抗买受受人，这这是对承承包人优优先受偿偿权的一一种限制制，是对对消费者者购房权权益的一一种保障障。其实实，这里里面还应应包括两两种情况况：一一种情况况是消费费者除了了已经交交付全部部或大部部分房款款外还办办理了房房地产交交易过户户手续，取得了了房屋的的所有权权属证书书，在这这种情况况下，承承包人的的优先受受偿权归归于完全全消灭，这是基基于物权权排他效效力原则则，而且且合同同法第第2866条的立立法本意意是让承承包人向向发包人人主张优优先受偿偿权，而而绝不可可能

9、是向向购房的的消费者者主张;另一一种情况况就是开开发商尚尚未交房房或虽已已交房但但尚未办办理登记记手续，房屋仍仍然在开开发商名名下，法法定抵押押权依然然存在，在这种种情况下下，最高高人民法法院认为为，只要要消费者者交付购购买商品品房的全全部或大大部分款款项，承承包人的的优先受受偿权将将受到限限制，就就是不可可以用于于对抗买买受人。(二二)关于于交付未未超过一一半房款款的消费费者批批复从从生存权权优于经经营权原原则出发发，肯定定了消费费者预购购商品房房所有权权优于建建设工程程拍卖权权，这无无疑是我我国建筑筑业、房房地产、消费者者权益保保护法律律制度的的一个重重大进步步。但将将消费者者这一权权益保

10、护护限定在在支付了了全部购购房款或或大部分分购房款款的条件件之下，显然存存在着原原则贯彻彻不完整整、不彻彻底的缺缺陷。当当建筑承承包人行行使工程程款优先先受偿权权时，消消费者已已付购房房款因未未超过550%而而不能构构成对抗抗力时，同样存存在着一一个消费费者已付付购房款款应如何何处理、其权益益应如何何保障的的问题。尽管司司法解释释已明确确消费者者已付房房款未超超过500%时不不能对抗抗建设工工程价款款优先受受偿权，但并不不能就此此推定为为消费者者已付房房款不能能得到法法律保护护，而应应以返还还购房款款的方式式予以保保护，这这才完整整地体现现生存权权优于经经营权的的原则。因此笔笔者认为为，以生生

11、存权优优于经营营权的逻逻辑进行行推论，即已支支付购房房款达到到对抗效效力标准准(指超超过500%)的的消费者者直接获获得房屋屋交付的的优先权权;已支支付购房房款尚未未达到对对抗效力力标准(指未超超过500%)的的消费者者则可获获得已支支付部分分价款的的返还优优先权。如果说说司法解解释所讲讲的消费费者已支支付全部部或大部部分房款款的情况况承包人人不得对对消费者者所购房房屋行使使优先受受偿权;那么支支付购房房款未超超一半的的消费者者其对抗抗权行使使的具体体操作是是：当房房地产开开发商竣竣工后66个月内内仍不履履行支付付工程拖拖欠款义义务时，建设工工程承包包人可拍拍卖该商商品房，但拍卖卖所得价价款中

12、应应先将消消费者已已支付部部分的购购房款扣扣除退还还给消费费着，以以消除消消费者对对该房屋屋原存在在所有权权的期待待权。(三三)关于于非消费费性用途途的其他他购房人人批批复中中“消费费者”的的含义与与消费费者权益益保护法法中“消费者者”的含含义相同同。根据据消费费者权益益保护法法第22条的规规定，消消费者为为生活消消费需要要购买、使用商商品或者者接受服服务，其其权益受受本法保保护。因因此，为为生活消消费需要要购买商商品房的的消费者者就是批复中的消消费者，而为经经营需要要购买商商品房的的消费者者则不是是批复复中所所称的消消费者。一般的的“经营营需要购购买商品品房”或或称“非非消费性性购买商商品房

13、”，包括括购买写写字楼办办公使用用、购买买商品房房出租、购买商商品房置置业保值值、炒买买炒卖商商品房等等。但非非消费性性购买商商品房被被排斥适适用生存存权优于于经营权权这一原原则，引引发的另另一个商商品交易易中的现现实问题题是，如如果商品品售卖人人事先明明示所出出售商品品有债务务负担、并优先先于所购购商品所所有权的的，是否否还可能能使这一一商品交交易正常常进行?这一问问题涉及及房地产产交易的的登记形形式与实实质内容容的关系系处理。笔者认认为，对对于非消消费性用用途的其其他购房房人请求求权与承承包人的的优先受受偿权的的冲突，有两方方面的不不同情况况：我我国对商商品房的的销售普普遍实行行商品房房预

14、售登登记备案案管理制制度，要要求预售售人在预预售合同同订立后后一定时时间内向向房地产产管理部部门和土土地管理理部门办办理登记记备案手手续，通通过登记记备案，使购房房人成为为所购商商品房的的 “准准物权人人” 或或称“准准业主”，从而而享有了了对预购购商品房房的请求求权具有有对抗第第三人的的效力。因此，对已办办预售登登记的商商品房，应当可可以径行行对抗工工程承包包人的优优先受偿偿权。对没有有办理商商品房预预售登记记的，由由于没有有合理的的对抗依依据，加加上合合同法第2886条的的优先受受偿权是是以施工工工人生生存权与与承包人人经营权权相混合合的权利利，比之之只有经经营权的的非消费费性商品品房请求

15、求权来说说，明显显是前者者占优，故此种种情况应应以支持持承包人人的优先先受偿权权更符合合立法精精神。三、建设工工程价款款优先受受偿权与与建筑工工程竣工工之界定定批批复第第四条规规定建设设工程承承包人行行使优先先权的期期限自建建设工程程竣工之之日或者者建设工工程合同同约定的的竣工之之日起计计算，从从而在优优先权的的认定上上引入了了“竣工工”的概概念。建筑筑工程的的“竣工工”实际际上分为为承包人人与发包包人的“竣工交交付使用用”民事事行为和和“竣工工验收合合格”的的行政性性行为。前者一一般是指指发包人人与承包包人对合合同的履履行相互互认可，发包人人对工程程进行了了验收和和接受，承包人人的工程程款也

16、得得到了确确认。在在一般情情况下，竣工交交付使用用也就意意味着建建设工程程占有权权的转移移。后者者则要复复杂的多多，它是是在竣工工交付使使用的基基础上，完成法法定的行行政许可可手续。它涉及及到政府府部门中中建筑质质量监督督、建筑筑行政、规划、房地产产管理、消防、卫生检检疫、环环保等一一系列部部门的验验收工作作。事实实上，在在建设工工程的建建造过程程中，工工程的竣竣工验收收是一项项非常重重要的环环节，工工程质量量的好坏坏关系到到国家资资源和人人民生命命财产的的安全，因此国国家规定定了严格格的工程程竣工验验收程序序。建建筑法第611条、合同法法第2279条条、建建设工程程质量管管理条例例第116条

17、均均规定，建设工工程竣工工后，发发包方应应当根据据施工图图纸及说说明书、国家颁颁发的施施工验收收规范和和质量检检验标准准及时进进行验收收。建筑筑工程竣竣工经验验收合格格后，方方可交付付使用;未经验验收或者者验收不不合格的的，不得得交付使使用。由由此可见见，建设设工程竣竣工后进进行验收收是承、发包双双方的强强制义务务。如果果工程未未经验收收就投入入使用，不仅难难于确认认工程质质量是否否合格，且由此此而产生生的安全全隐患及及可能造造成的经经济损失失将难以以估计。很多多学者认认为，建建设工程程优先受受偿权的的标的应应为已经经竣工的的、且须须经竣工工验收合合格的建建筑工程程。认为为只有在在竣工验验收合

18、格格的情况况下，发发包人才才应当按按照约定定支付工工程价款款。如果果工程验验收不合合格，发发包人不不仅有权权拒绝支支付工程程价款，而且有有权请求求承包人人承担违违约责任任。在此此情况下下，承包包人无权权享有并并行使优优先受偿偿权。但如如果工程程未经验验收合格格发包人人就已实实际投入入使用、又或者者由于发发包人不不支付工工程价款款等属于于发包人人的理由由导致承承包人停停工未能能完成全全部建设设工程而而无法进进行工程程竣工验验收的，承包人人却因为为未经验验收合格格而无权权享有优优先受偿偿权，就就显得不不公平了了。为此此，笔者者认为应应按如下下情况区区别对待待。首先先，是关关于发包包人原因因导致承承

19、包人未未能完工工和未能能进行建建设工程程竣工验验收的情情形。从从批复复第四四条规定定承包人人可以建建设工程程合同约约定的竣竣工之日日起计算算建筑工工程优先先受偿权权而明显显看出，对于建建设项目目停工未未能竣工工的，并并不以竣竣工验收收合格作作为行使使建设工工程优先先受偿权权的必然然前提，承包人人只需在在合同已已经约定定的竣工工之日起起六个月月内主张张即可。对此，最高人人民法院院研究室室的法官官解释该该条款时时这样说说：“我我们注意意到，理理论界的的一种看看法是，这种权权利只能能在工程程竣工验验收合格格以后才才能行使使。但我我们从法法院执行行部门了了解到，实际上上更多的的工程纠纠纷都是是在工程程

20、还没有有竣工时时就发生生了。因因此，我我们在自建设设工程合合同约定定的竣工工之日之后，加上了了或者者建设工工程合同同约定的的竣工之之日。实际上上，这后后半句话话就是针针对尚未未竣工但但已经发发生了纠纠纷的情情况。也也就是说说即使工工程没有有竣工，但按照照合同约约定的竣竣工日期期已经届届满，承承包人同同样可以以行使优优先受偿偿权。”笔者以以为，这这是在民民法的公公平原则则之下，为保障障承包人人的建设设工程优优先受偿偿权，对对其应承承担的竣竣工验收收责任予予以免除除的特殊殊规定。这种情情况下，承包人人的优先先受偿权权无须以以竣工验验收合格格作为成成立条件件。其次次，是关关于发包包人提前前使用已已经

21、竣工工而未经经验收合合格的建建设工程程的情形形。20004年年9月通通过的最高人人民法院院关于审审理建设设工程施施工合同同纠纷案案件适用用法律问问题的解解释第第13条条规定：“建设设工程未未经竣工工验收，发包人人擅自使使用后，又以使使用部分分质量不不符合约约定为由由主张权权利的，不予支支持。”其实，早于119833年8月月8日国国务院发发布的原原建筑筑安装工工程承包包合同条条例第第十三条条第2款款第3项项就已规规定：“工程未未经验收收，发包包方提前前使用或或擅自动动用，由由此而发发生的质质量或其其他问题题，由发发包方承承担责任任”。而而司法实实践中对对于此类类问题的的处理意意见往往往无论工工程

22、出现现怎样的的质量问问题或其其他问题题均与承承包方无无关，一一概由发发包方承承担责任任。笔者者认为，除了发发包人与与承包人人依法进进行的程程序化的的竣工验验收外，其如果果进场实实际使用用本身也也是一种种默示验验收行为为，表示示发包人人对承包包人的施施工人员员劳动成成果的确确认和接接受。而而且，发发包人的的实际进进场使用用也就意意味着建建设工程程占有权权已发生生转移，转由发发包人实实际控制制占有。因此，应当将将发包人人的提前前使用视视为法律律意义上上的竣工工验收，从而使使承包人人从因没没有形式式上的验验收而无无法竣工工结算的的困境中中解脱出出来，并并毫无争争议地享享有建设设工程优优先受偿偿权。而

23、而这种情情形之下下的“建建设工程程竣工之之日”，应当就就是发包包人实际际进场使使用建设设工程即即转移占占有建设设工程之之日，依依此来计计算六个个月的行行使优先先权的期期限。最高人人民法院院关于审审理建设设工程施施工合同同纠纷案案件适用用法律问问题的解解释第第14条条第(三三)种情情形规定定：“建建设工程程未经竣竣工验收收，发包包人擅自自使用的的，以转转移占有有建设工工程之日日为竣工工日期。”此外外，是关关于承包包人严重重施工质质量问题题导致建建设工程程竣工验验收不合合格或承承包人自自己过错错导致未未能完工工的情形形。笔者者认为，批复复第四四条规定定建设工工程承包包人行使使优先权权的期限限起算自

24、自“建设设工程竣竣工之日日”，乃乃是指承承包人要要完成的的应当是是成品工工程;该该条另规规定的“建设工工程合同同约定的的竣工之之日起计计算”，则是专专指如因因发包人人缘故导导致承包包人未能能完工和和未能进进行竣工工验收仍仍可行使使优先权权。但承承包人严严重施工工质量问问题导致致建设工工程竣工工验收不不合格，说明承承包人尚尚未履行行完毕建建设工程程承发包包合同，尚未能能把成品品工程交交给发包包方，如如其主张张优先受受偿权，应当分分别情况况处理：经过过修复后后能验收收合格的的，可予予认定承承包人享享有优先先受偿权权;经经过修复复后建筑筑质量仍仍不能合合格的，则不仅仅应该不不予认定定承包人人享有优优

25、先受偿偿权，而而且发包包人有权权不付或或少付工工程价款款，有权权请求承承包人承承担违约约责任。这里就就存在一一个当事事人另行行诉讼的的问题。至于因因承包人人自己的的过错导导致工程程未能完完工的，则完全全属于承承包人单单方面违违约，此此时绝不不应再支支持承包包人的优优先受偿偿权，否否则将违违反立法法初衷，反让违违约者得得逞。此此情况下下发包人人同样可可请求承承包人承承担违约约责任。最后后，关于于建筑工工程价款款优先受受偿权的的范围问问题。批复中第三三条确定定为建筑筑工程应应当支付付的人员员报酬、材料款款等实际际支出的的费用。笼统地地讲，除除承包人人应得的的收益以以外，均均可以认认为是实实际支出出。因为为承包人人确实要要向有关关方面去去实际支支付，包包括其管管理费、税金等等。有学学者认为为，只要要是承包包人实际际支出，就应当当予以保保护，即即享有优优先受偿偿权。笔笔者认为为，应当当仅限于于人工费费和材料料款两项项。因为为上述两两项费用用是建筑筑工程构构成的基基本费用用，满足足了基本本费用的的情况也也就满足足了建筑筑工人的的工资，就符合合立法本本意。反反之则超超出优先