石家庄Townhouse调查分析报告

1、石家庄ttownnhouuse调调查和分分析报告告石家庄完完美企划划顾问有有限公司司一、石家家庄市经经济发展展状况（一）220033年石家家庄经济济发展状状况1、20003年年石家庄庄经济增增长高于于全国平平均水平平，国民民经济快快速增长长，运行行质量明明显提高高，全市市国内生生产总值值完成113766.6亿亿元，增增长122.5%，超出出预期目目标3.5个百百分点，创五年年来最高高增速。第三产产业再遭遭受到非非典巨大大冲击的的情况下下保持较较快增长长，社会会消费品品零售总总额完成成4577亿元，增长111%。全年财财政收入入完成1125亿亿元，地地方一般般预算收收入完成成49.3亿元元，分别

2、别增长112.55%和113.99%，远远远高于于国内生生产总值值9.11%。2、20003年年底全市市常住人人口9110.55万人，比上年年增长00.7%，其中中市区2211.1万人人，增长长3%；非农业业人员3331.3万人人，增长长24.2%，其中市市区2008.55万人，增长55.8%。人口口出生率率11.3,死亡亡率5.5，自然然增长率率5.553。3、20003年年底石家家庄市人人均可支支配收入入77441元，比上年年增长66.9%，增幅幅比20002年年提高00.7个个百分点点；20003年年石家庄庄市区最最高收入入家庭人人均可支支配收入入高达1182667.112元，比2000

3、2年年增长113.11%。（二）220044年石家家庄经济济发展现现状以及及全年经经济发展展预测20044年上半半年石家家庄经济济稳步发发展，国国民经济济生产总总值已经经超额完完成预期期目标。依此发发展，220044年全市市国民经经济和社社会发展展将达到到以下指指标：国国内生产产总值增增长111%以上上；全社社会固定定资产投投资增长长18%以上；规模以以上工业业增加值值、实现现利税分分别增长长15%和188%以上上；社会会消费品品零售总总额增长长11%以上；全部财财政收入入增长110%以以上；城城镇居民民可支配配收入和和农民人人均纯收收入分别别增长77%和55%以上上；城镇镇登记失失业率控控制

4、在33.5%以内；人口自自然增长长率控制制在6.4以内。二、石家家庄房地地产发展展情况（一）石石家庄房房地产发发展现状状20033年石家家庄市房房地产施施工面积积1000万平米米，竣工工面积3340万万平米，销售面面积2550万平平米。商商品房销销售总额额18.5亿元元。20003年年石家庄庄在售的的普通住住宅供应应量达到到2500万平方方米以上上。位置置优越的的高品质质住宅和和低价位位住宅销销售率都都能达到到70%以上。在石家庄庄市住宅宅楼盘的的价格方方面，二二环内多多层为117000元/平平方米至至26000元/平方米米；二环环内小高高层、高高层为222000元/平平方米至至35000元/

5、平方米米。二环环外多层层为11100元元/平方方米至119000元/平平方米；二环内内小高层层、高层层为21100元元/平方方米至229000元/平平方米。20033年的石石家庄别别墅市场场受宏观观经济影影响较大大：一是是2月118日国国土资源源部出台台的455号文，明确要要求各地地对别墅墅用地进进行控制制，停止止高档住住宅项目目的土地地审批。市场普普遍认为为别墅用用地供给给将会大大幅下降降，产生生了购买买潮；二二是石家家庄经济济的强劲劲发展，逐渐形形成了一一批中产产阶层，其消费费需求亟亟待发挥挥，而去去20003年的的非典疫疫情更使使消费者者认识到到普通住住宅的卫卫生安全全隐患，拥有健健康环

6、境境、相对对独立、价格适适中的别别墅成为为这部分分中产阶阶层的首首选。（二）别别墅市场场发展情情况严格地说说“别墅”这个词词含盖四四个方面面的建筑筑产品：豪宅别别墅、普普通别墅墅、经济济别墅和和亚别墅墅（或称称类别墅墅）。20033年石家家庄的别别墅市场场却安静静无声，不是市市场没有有相应的的需求，而是没没有敢于于吃螃蟹蟹的开发发商，因因为曾经经的别墅墅开发让让市场很很失望。在消费费者眼中中，别墅墅是时尚尚、经典典、舒适适、豪华华居住条条件的标标志，但但以往众众多别墅墅“农民屋屋”式的外外形与结结构，令令石家庄庄这座省省会城市市不少高高品位的的消费者者大失所所望。随着龙凤凤湖、蟠蟠龙湖、平山等

7、等市区周周边风景景区的品品质提升升，石家家庄周边边的别墅墅开发也也将进入入新的轨轨道。220044年6月月天山水榭花花都二期期开盘，7月纳纳帕溪谷谷二期开开盘，88月江南南新城奠奠基开工工，这些些都预示示着别墅墅市场将将在20004年年大幅度度的发展展。 但是具具体到石石家庄而而言，市市场上更更需要一一种经济济型别墅墅，将是是一个别别墅市场场发展的的主要潮潮流。因因为上一一代的别别墅可能能都是先先富起来来的人买买的，相相对来说说价格比比较高，不是普普通消费费者能够够承受得得起的。现在随随着消费费层面的的扩大，很多人人买得起起了，也也进入到到能够购购买这一一类别墅墅的层面面上，但但是仍买买不起特

8、特别大的的豪宅，基于这这种需求求，出现现一大批批没有什什么山水水资源，但是交交通非常常方便的的经济类类别墅项项目。 三、石家家庄Toownhhousse分布布状况及及特点石家庄目目前的别别墅分布布主要集集中在两两个区域域，一是是二环及及市郊附附近，二二是风景景区附近近。在二二环及市市郊附近近的别墅墅有西山山花园、北苑别别墅、欧欧陆园别别墅、长长城三宏宏别墅、盛宏温温泉嘉园园、天山山水榭花花都、纳纳帕溪谷谷、江南南新城等等新老楼楼盘；在在风景区区附近的的别墅主主要集中中在龙凤凤湖、潘潘龙湖、平山等等地，龙龙凤湖风风景区别别墅项目目以天籁籁山水清清音为主主，蟠龙龙湖景区区目前在在建项目目中碧水水别

9、墅、蟠龙湖湖别墅的的规模最最大，平平山景区区在建的的代表项项目有神神池花园园、温泉泉假日、水印长长滩等。考虑到石石家庄目目前的生生态地貌貌以及经经济环境境等多方方面因素素，可以以总结出出石家庄庄Towwnhoousee的几个个特点：远离市区区、追求求安静：近的在在二环附附近，远远的在风风景区附附近，都都脱离了了大都市市的繁华华与喧嚣嚣，寻求求一种宁宁静而致致远的生生活环境境。交通便利利、配套套完善：无论是是市郊还还是风景景区，道道路纵横横，交通通顺畅，到达市市区的车车程均超超不过一一小时；别墅周周边，配配套完善善，休闲闲娱乐一一应俱全全。突出水景景：风景景区的别别墅均凭凭水而建建，市郊郊的别墅

10、墅也尽可可能沿着着民心河河、滹沱沱河、石石津干渠渠等，即即使东开开发区无无水的天天山水榭榭花都也也建出格格里芬湖湖营造水水景，可可见别墅墅与水景景的依附附关系。低容积率率、大绿绿化率：大面积积的绿化化，突出出别墅的的独特环环境。大打温泉泉牌：以以平山风风景区为为主，在在推出别别墅的同同时，大大力提倡倡温泉的的各种功功能。石家庄别别墅市场场正在发发生悄然然的变化化，在市市场结构构、产品品特征、消费心心理以及及消费群群体特征征等方面面；由于于低端产产品需求求强烈，促发市市场产品品结构的的尽快调调整。产品结构构存在大大量缺陷陷：像长长城三宏宏公寓、北苑别别墅这样样位于二二环线附附近的非非低密度度、非

11、高高价位的的别墅项项目，从从本质上上根本不不能为购购买者提提供别墅墅的品质质生活，居住者者的私密密空间根根本得不不到保证证。四、石家家庄在售售Towwnhoousee市场供供求情况况1、市场场供应量量逐步增增大随着纳帕帕溪谷二二期、天天山水榭榭花都二二期的开开盘；江江南新城城的开工工以及风风景区别别墅项目目的崛起起，都使使20004年的的市场供供应量迅迅速增加加。纳帕帕溪谷二二期总建建筑面积积25万万平方米米，天山山水榭花花都2期期总建筑筑面积约约10万万平方米米，江南南新城一一期总建建筑面积积11.2万平平方米，风景区区在售面面积约335万平平方米。所以220044年石家家庄别墅墅的供应应量

12、将达达到800万平方方米。导致市场场上别墅墅的供应应量逐步步增大，并非为为市场所所需造成成的，而而是房地地产开发发商追求求过高的的开发利利润所致致。2、消费费需求量量日趋提提高随着经济济生活水水平的逐逐步加强强，人们们对环保保及绿色色生态的的生活向向往日益益提高，导致别别墅市场场的消费费需求量量日趋提提高。纳纳帕溪谷谷一期开开盘仅仅仅几个月月销售率率就突破破了800%，目目前已经经销售一一空，从从中可见见一斑。别墅价格格下降。在石家家庄住宅宅开发热热潮中，由于石石家庄市市居民收收入水平平较低，消费水水平有限限，对别别墅等高高档住宅宅需求较较小，石石家庄市市别墅价价格一路路下跌，使得一一些早期期

13、开发想想利用别别墅或高高档住宅宅占领消消费市场场中份额额的想法法，只是是一厢情情愿时间间提前的的过早，而不得得不调低低价格。再上世纪纪90年年代中期期的西山山花园，当时宣宣称是一一个污染染最严重重城市的的一方净净土，一一时风头头无人能能及；接接下来让让其再一一次出名名的是其其漫长的的销售期期。3、供应应分布的的平衡状状况目前石家家庄别墅墅的供应应分布存存在着一一定的不不平衡性性，主要要分布在在风景区区地带和和市郊河河溪地带带。就地地理位置置来说，石家庄庄别墅主主要分布布在市区区的西部部、北部部，南部部与东部部较少。五、项目目分类描描述（一）户户型分析析项目名称称户型面积积项目名称称户型面积积长

14、城三宏宏别墅2773777欧陆园别别墅3506000西山别墅墅2835744北苑别墅墅2204500天山水水榭花都都2003000纳帕溪谷谷1602755碧水别墅墅1261700江南新城城1502200分析：由由上表中中可以看看出石家家庄早期期的别墅墅项目以以独栋为为主，体体现在户户型面积积上则是是大户型型，户型型面积最最小为2220，最大大面积可可达6000；近期的的别墅项项目则以以联排、双拼为为主，体体现在户户型面积积上则是是中小户户型，户户型面积积最小可可达1226，最大面面积为3300。（二）价价格分析析石家庄别别墅的价价格区分分档次在在三个空空间：二二环附近近及市郊郊、东开开发区、风

15、景区区三个层层面。市区二环环附近及及市郊的的别墅项项目有北北苑别墅墅、长城城三宏别别墅、纳纳帕溪谷谷、江南南新城、西山别别墅等，其中北北苑别墅墅该项目目实行滚滚动开发发，开发发周期已已达100年，现现销售价价格是单单体36680元元/平方方米，联联排34480元元/平方方米。长长城三宏宏别墅位位于红旗旗大街，按套价价销售。价格在在98万万元至1152万万元之间间。西山山别墅按按套计算算，套价价在1228万元元至3228万元元之间。纳帕溪溪谷一期期均价在在25000元/平方米米左右，二期均均价达到到了28800元元/平方方米。江江南新城城刚刚动动工，预预计一期期均价应应在25500元元/平方方米

16、以上上。东开发区区的别墅墅项目有有三个，分别是是盛宏温温泉嘉苑苑、欧陆陆园别墅墅、天山山水榭花花都。三三个别墅墅之中，欧陆园园别墅，销售价价格曾达达到50000元元/平方方米，销销售状况况不太理理想。盛盛宏温泉泉嘉苑是是目前东东开发区区内销售售较好的的一个项项目，其其价位从从23880元/平方米米至25580元元/平方方米不等等，均价价为23388元元/平方方米。天天山水榭榭花都二二期的均均价为338000元/平平方米，在格里里芬湖周周边的别别墅群均均价则达达到70000元元/平方方米。位于石家家庄风景景区的别别墅有碧碧水别墅墅、竹影影草堂、水印长长滩、天天籁山水清清音、神神池花园园、温泉泉假

17、日等等，这些些别墅由由于开发发成本的的低廉以以及距离离市区较较远，总总体价格格较低。按套计计价，一一般在330万1000万之间间；按单单价计，均价在在20000元/平方米米左右。总体而言言，风景景区的别别墅价格格是最低低的，均均价在220000元/平平方米，市区二二环附近近及市郊郊的别墅墅价格居居中，在在25000元/平方米米左右，东开发发区的别别墅价格格最高，均价在在30000元/平方米米以上。（三）销销售率情情况分析析项目名称称销售率项目名称称销售率北苑别墅墅100%欧陆园别别墅80%长城三宏宏别墅70%天山水榭榭花都80%纳帕溪谷谷一期100%碧水别墅墅80%西山别墅墅一期100%竹影草

18、堂堂100%盛宏温泉泉嘉苑100%水印长滩滩50%天籁山山水清音音70%神池花园园50%温泉假日日50%目前，销销售率在在1000%的有有5个项项目，分分别是北北苑别墅墅、纳帕帕溪谷一一期、西西山别墅墅、盛宏宏温泉嘉嘉苑、竹竹影草堂堂，这些些项目销销售周期期长，且且位置较较佳，所所以销售售率已达达1000%；销销售率在在70%80%的有55个项目目，分别别是长城城三宏别别墅、天天籁山水清清音、欧欧陆园别别墅、天天山水榭花花都、碧碧水别墅墅，这些些项目销销售周期期较长，目前处处于尾盘盘销售；销售率率在500%的有有3个项项目，分分别是水水印长滩滩、神池池花园、温泉假假日，销销售率低低主要原原因是

19、处处于平山山县，距距离市区区较远，且销售售周期不不长。（四）目目标客户户分析核心客户户中产产阶级 石家家庄的中中产阶级级主要由由企业中中高级管管理者、政府机机关领导导、大学学资深教教授、资资深医生生、记者者等组成成。具备备特征如如下：文化水平平：一般般以大专专学历为为主，部部分具备备本科、硕士及及以上学学历，且且多少具具备国外外深造的的资历；家庭收入入：一般般家庭月月收入最最低在11万元以以上，年年收入在在10万万元以上上；固定资产产：目前前拥有的的房产及及各种股股票、债债券等资资产可达达到百万万元以上上；交通工具具：至少少拥有一一辆300万元左左右的轿轿车，品品牌多为为别克与与奥迪系系列；事

20、业：拥拥有一份份稳定且且工作薪薪水颇高高的工作作，而且且事业正正处于向向上发展展期。重要客户户城市市富裕者者石家庄的的城市富富裕者主主要由个个体经营营商户以以及本市市富裕户户组成。具备特特征如下下：文化水平平：学历历不是很很高，一一般达到到大专、本科的的很少；家庭收入入：一般般家庭月月收入维维持在11万元左左右，年年收入在在10万万元以上上；固定资产产：目前前拥有的的房产及及其他资资产可达达到百万万元左右右；交通工具具：至少少拥有一一辆200万元左左右的轿轿车，品品牌多为为桑塔纳纳系列；事业：拥拥有一份份稳定且且工作薪薪水颇高高的工作作，而且且事业正正处于向向上发展展期六、石家家庄Toownh

21、housse发展展结论20033年，石石家庄一一般别墅墅的价位位24000元/平方米米至37700元元/平方方米；高高档别墅墅的价位位50000元/平方米米至70000元元/平方方米。采采用的建建筑风格格一般为为欧式或或美式风风格，联联排或独独栋，独独栋别墅墅建筑面面积多在在2000-3550平方方米左右右，联排排别墅建建筑面积积多在1150-2000平方米米左右。与北京、上海等等大城市市不同，石家庄庄的别墅墅市场还还没有形形成开发发聚集区区或类似似的“富人区区”。石家家庄的别别墅多建建在自然然环境相相对较好好的郊外外，距离离市区有有半小时时或以上上的车程程；交通通情况一一般；周周边商业业活动

22、贫贫乏，生生活环境境具有较较强农村村色彩。曾有业业内人士士说，“石家庄庄没有真真正的别别墅项目目”、“石家庄庄不需要要别墅”。石家家庄的别别墅市场场确实处处于一个个比较尴尴尬的位位置。目前高档档别墅非非常少（售价多多在35500元元/平方方米以下下），高高档别墅墅多位于于大型社社区的核核心景观观区内。首先，真正的的高端消消费者有有限，高高端公寓寓还分流流了客户户。其次次，相当当一部分分高端购购买力认认为在石石家庄购购买别墅墅不足以以衬托他他们的地地位与身身份，而而转至北北京置业业。真正正的高档档别墅项项目在石石家庄一一般人买买不起，富人又又不想买买。估计计今后很很长一段段时间内内，仍将将处于发

23、发展阶段段。所以，迎迎合都市市白领和和小富人人群的低低档别墅墅产品或或亚别墅墅产品可可能更符符合目前前和今后后一段时时间内的的石家庄庄市场。从20004年年上半年年石家庄庄别墅市市场的发发展来看看，这是是石家庄庄别墅市市场发展展关键性性的一年年。江南南新城、纳帕溪溪谷等多多个大型型别墅项项目的启启动，而而具有较较高性价价比的TTownnhouuse、双拼、花园洋洋房逐渐渐成为热热点产品品，这些些都将使使20004年的的石家庄庄别墅市市场呈现现前所未未有的繁繁华景象象。七、调查查项目分分析（一）石石家庄早早期开发发的别墅墅1、西山山别墅a、项目目概况西山别墅墅始建于于19997年，西山别别墅是石

24、石家庄市市最早的的大型别别墅项目目，分两两期开发发，占地地5000亩，依依翠屏山山而建，项目地地处中山山西路西西顶点，西山花花园北侧侧，是石石家庄市市第一个个以规模模化模式式开发别别墅的项项目。共共推出2263套套别墅，以联排排和独体体别墅为为主，建建筑风格格以欧式式风格为为主，附附带美加加风情等等，容积积率0.28，绿化率率70%。产品品定位于于度假型型豪华别别墅，顾顾客定位位于：大大型企业业集团高高级管理理人员，城市的的暴富人人群，城城市富裕裕阶层、中产阶阶级和投投资人士士。b、别墅墅的价格格128万万至3228万之之间不等等。相对对于位置置、资源源、规划划、设施施的情况况和管理理内容，其

25、定的的价格略略微偏高高。c、别墅墅的配套套会所、幼幼儿园、医院、酒店、洗浴中中心、儿儿童乐园园、球馆馆等配套套设施。d、别墅墅景观设设计项目依山山而建，有大型型的人工工湖和园园林小区区、小景景点相互互映衬。主干道道沿斜坡坡而上，随山势势蜿蜒增增加了整整体设计计的美感感，整个个项目规规划整齐齐方正，建筑景景观单调调，每期期的建筑筑风格不不尽相同同。没有有大面积积的广场场和能容容纳较多多人的户户外场所所，给人人们户外外交往和和交流带带来不便便。并且且整个社社区缺少少康乐设设施和户户外娱乐乐锻炼设设施。整整个社区区绿化花花草品种种单一，没有大大型体量量型树木木，自然然的氛围围较差，且私人人花园是是私

26、人管管理，种种的花草草各式各各样，给给人以杂杂乱和无无序感。影响整整个项目目整体外外观的和和谐美感感。e、项目目的周边边环境从选址的的角度来来看，项项目的自自然资源源与景观观资源除除山境外外其他资资源较匮匮乏，需需整合和和调整的的较大。增加了了前期的的成本。该项目目位于鹿鹿泉市上上庄镇，整个项项目所出出地段发发展不成成熟，周周围可视视环境脏脏且杂乱乱。周边边没有上上档次的的建筑项项目，正正前方是是大片的的农田，后方是是翠屏山山，左面面是农田田，右面面是农村村的民房房，农房房规划杂杂乱不拘拘很不规规范。周周围上档档次的商商店和购购物中心心基本没没有，这这一片地地区没有有银行和和储蓄所所。可见见项

27、目的的周边较较荒凉，可视景景观较差差，四周周人文环环境较差差，与高高档的豪豪宅定位位不相符符。并且且项目离离鹿泉市市的水泥泥基地较较近，环环境的污污染较重重，尤其其是西北北风刮起起时，从从水泥厂厂带来大大量粉尘尘，严重重的影响响了人们们的生活活质量。也降低低了项目目的竞争争力。f、户型型分析 别墅墅B1型型户型:10室室5厅44卫+车车库建筑筑面积:5733.944平方米米，融合合了“欧”、“亚”的建筑筑风格，建筑造造型富丽丽堂皇、气势恢恢宏，高高大的窗窗户使室室内四季季阳光明明媚，豪豪华、宽宽大的居居室体现现出现代代生活时时尚。开门见厅厅，私密密性差，客厅的的进深和和开间比比为2：1。进进深

28、较大大，会影影响整个个客厅的的采光面面积，客客厅采用用外飘式式观景大大落地玻玻璃窗，极大开开阔视野野。干湿分区区、动静静分区、功能分分区。客客厅和餐餐厅分隔隔。厨房离门门较远。进门到到厨房需需穿过长长挺不方方便。建筑不方方正，死死角多，影响实实际使用用。主卧室的的面积较较小，客客厅和起起居室的的面积大大而不当当。厨房房和卫生生间的面面积较小小，各功功能区面面积分配配不是很很合理。 别墅墅A1型型户型:9室44厅4卫卫+车库库建筑面面积:4477.35平平方米。进门有过过渡玄关关，避免免进门见见厅。私私密性好好。客厅厅进深和和开间比比约1.5：11，设计计合理，客厅的的采光良良好。干湿分区区、动

29、静静分区、功能分分区。客客厅和餐餐厅分隔隔。私密密性好。厨房离门门较远。进门到到厨房需需穿过长长挺不方方便。建筑不方方正，死死角多，影响实实际使用用。二层的环环绕性的的观景阳阳台配以以大面积积落地玻玻璃窗，基本上上观景3360度度，没有有死角。极大开开阔视野野。 别墅墅E1型型户型:5室33厅3卫卫+车库库建筑面面积:2282.86平平方米。开门见厅厅，私密密性差，客厅的的进深和和开间比比为2：1。进进深较大大，会影影响整个个客厅的的采光面面积，客客厅采用用观景大大落地玻玻璃窗，极大开开阔视野野，缓解解了进深深大队采采光的影影响。干湿分区区、动静静分区、功能分分区。客客厅和餐餐厅分隔隔。私密密

30、性好。二层的大大起居室室，满足足家庭私私密活动动的空间间。二层的观观景阳台台采用大大落地窗窗，开阔阔视野、增加采采光。g、销售售分析西山别墅墅前期销销售很成成功，因因为其是是当时石石家庄最最大的和和较早的的别墅项项目，并并且当时时的别墅墅项目较较少，竞竞争不激激烈，加加之当时时别墅还还是较新新的消费费概念和和模式，人们对对于别墅墅的消费费还不是是很理智智。西山山在当时时推出时时的宣传传和定位位正好迎迎合当时时富裕阶阶层急于于表现身身份和财财富的心心理，所所以销售售较理想想。当时时西山别别墅没有有把握好好它的销销售节奏奏，二期期推出的的时间和和前期间间隔较长长，没有有形成销销售滚动动开发的的优势

31、。加之后后来新上上了几个个别墅的的项目，并且大大家的客客户定位位重叠严严重，大大大加重重了竞争争的激烈烈程度。并且西西山后期期产品的的设计和和规划相相对一期期来说没没有什么么大的变变动，并并且产品品定位和和推广策策略也沿沿用了前前期的策策略，忽忽略了市市场和需需求的变变化，犯犯了营销销近视症症。其他他新项目目上马后后，消费费的对比比性增强强，而且且随着这这几年消消费水平平的提高高，人们们的消费费越来越越理智；在市场场份额一一定的情情况下，竞争激激烈，大大家的推推广各出出奇谋，争夺激激烈。客客户的理理智消费费也使客客户不再再盲目消消费，他他们更看看中项目目规划、户型、景观、配套设设施和物物业管理

32、理方面中中的一种种或几种种。另外外，西山山项目的的定位也也产生了了差误；近期随随着市政政规划重重点的转转移（已已经向东东南商圈圈转移），该项项目升值值的潜力力不高，使顾客客定位中中的投资资者不看看好该项项目。使使其失去去了这部部分客户户。2、盛宏宏温泉嘉嘉苑a、项目目概况盛宏嘉苑苑项目位位于裕华华区开发发区学苑苑路888号，是是由石家家庄市盛盛宏地产产开发商商开发的的高档别别墅项目目,该项项目分两两期,一一期占地地60亩亩，总建建筑面积积230000平平方米。共推出出1066套别墅墅，主要要是双拼拼和联排排。项目目总体绿绿化率达达40%，容积积率0.58，推出主主题：别别墅运动动之纯粹粹主张H

33、OMME SSPA（家庭温温泉），产品定定位在高高档度假假型别墅墅，目标标顾客群群定位于于富裕阶阶层、城城市中产产阶级，高级白白领阶层层、投资资者。b、价格格分析最高价225800元/平平方米，最低价价23880/元元/平方方米，均均价23388元元/平平方米，物业管管理费00.8元元/平方方米月。从从项目所所出的位位置和配配套设施施、物业业管理内内容角度度看，项项目定价价合理、适中。c、环境境分析项目地处处东开发发区东部部，属于于市郊，周边大大部分为为农田，环境荒荒凉，而而且四周周有很多多化工厂厂和药厂厂，居住住氛围很很差，同同时也存存在环境境污染问问题。由由于社区区发展并并不成熟熟，因此此

34、生活环环境问题题不能短短期内解解决。但但是由于于远离市市区，并并且放眼眼望去，四周的的一片农农田风光光，让人人置身在在大自然然之中，满足了了人们亲亲近自然然的愿望望，增加加了项目目的吸引引力，可可以说有有利有弊弊。d、配套套设施租用的、占地220亩的的花园，其他的的配套设设施基本本没有。从住户户的角度度看，不不是十分分适合家家居，加加之市政政配套设设施不完完善，对对项目的的销售产产生阻击击因素。但项目目位于东东南板块块，是今今后规化化、建设设的重点点地区，这些问问题将会会在不久久的未来来得到解解决。项项目的升升值潜力力很大，而且项项目销售售初期定定价较低低，对投投资者很很有吸引引力。e、景观观

35、设计项目为期期房销售售，实际际的景观观可能和和规划的的不尽相相同，可可改动性性很大。从一期期的规划划看，项项目的景景观设计计很一般般，毫无无特色和和特点。方正的的规划，单调的的建筑堆堆砌，实实在是没没有让人人感到耳耳目一新新的亮点点。建筑筑都是美美加风格格，建筑筑外观单单一。没没有户外外的设施施，不能能满足住住户的交交流沟通通，周边边家居生生活的配配套设施施非常不不完善。总体来来说，设设计考虑虑人的需需求不足足。f、户型型分析B型：开开门进厅厅，无过过渡空间间。私密密性差，厨房里里入口太太远，不不方便。客厅较大大30平平方米。进深与与开间比比1：11.5。明厨、明卧。有独立立的洗衣衣间。这个一

36、层层的进深深和开间间比2：1。整整个建筑筑的通透透性和采采光较好好。整体建筑筑功能分分区，干干湿分区区、动静静分区。人性化化设计较较好。二层的阳阳台采用用大面积积直角玻玻璃窗，极大开开阔视野野，美景景尽收眼眼底。g、销售售分析到20003年77月份该该项目剩剩余不到到30套套，销售售率达770%多多，从220033年7月月至今，本项目目结束尾尾盘销售售。整体体来说，项目的的卖点是是价格低低、突出出居家生生活主题题。加上上在开盘盘的几天天又举行行了一系系列的促促销活动动，拉动动了销售售的增长长。3、欧陆陆园别墅墅a、项目目概况欧陆园园是河河北省国国际信托托房地产产公司（河北省省唯一的的一家国国际

37、信托托公司）投资，河北置置业房地地产开发发有限公公司在河河北省石石家庄市市开发的的最大的的也是唯唯一的生生态社区区 。小小区占地地面积224.99万平方方米，住住宅面积积20万万平方米米，小区区由小高高层、小小多层、联排别别墅及独独栋别墅墅组成，连排别别墅，每每户都有有单独入入口，楼楼层为三三层，内内院设私私家车库库，并且且拥有楼楼顶大平平台。独独立别墅墅，采用用框架结结构，每每户设有有一至两两个私家家车库，28栋栋别墅有有22种种户型，全部是是欧洲最最新版本本，面积积在3550平方方米至6600平平方米。整体设设计采用用欧陆风风格，中中心绿地地近5.8万平平方米，其中水水系面积积近1.5万平

38、平方米。由于石石家庄市市是一个个严重空空气污染染、缺水水的城市市，经过过详细地地市场调调研及专专业的市市场定位位，最终终以小区区园林景景观、水水系、人人文等为为主题，推出自然融融入社区区，社区区回归自自然二十一一世纪生生态社区区理念念，同时时在石家家庄市场场上掀起起一股浓浓浓的欧欧陆风。b、环境境分析处于东开开发区东东部，周周围是学学校和建建设较早早的居住住小区，配套市市政设施施较完善善。公交交车线路路较少，作车道道市区不不是很方方便。整整个地段段正处在在发展完完善中，该地区区近期内内是市政政建设的的规划重重点，配配套设施施将更区区完善。居家生生活的社社区氛围围浓厚。周围学学校较多多，周边边高

39、档项项目较多多，也提提升了项项目的档档次形象象。周围围没有污污染空气气的工厂厂，自然然环境质质量较好好。人文文环境、四周可可视环境境都提升升了项目目形象。c、价格格分析一期均价价50000元/平方米米。就项项目的设设计和景景观、环环境来说说定价适适中，但但对于石石家庄现现阶段消消费水平平来说，定价较较高。d、配套套设施中心大花花园、会会所、幼幼儿园、人造水水系、超超市、健健身中心心等。f、销售售分析欧陆园一一期只推推出一栋栋别墅，二期推推出288套。g、景观观设计欧陆园的的设计追追求唯美美，欧陆陆园的建建筑追求求永恒，而其布布局也一一改传统统军营式式的排列列，采用用错落有有致的布布局，显显得生

40、动动活泼，富于变变化。那那蜿蜒曲曲折的甬甬路，跨跨合而建建的江南南时的精精致小桥桥，沿河河散落的的户外石石椅，那那粉红色色的坡屋屋顶、精精巧高耸耸的钟楼楼塔尖，凝固的的音乐，流动的的图画，处处透透着灵性性。欧风风浓郁的的欧陆园园，仿佛佛正期待待着您登登堂入室室，品享享人生无无限。给给人置身身宇欧洲洲贵族庄庄园之中中的感觉觉。h、户型型分析联排别墅墅，每户户赠送前前后庭院院及楼顶顶大平台台，楼层层为三层层，内置置私家车车库，是是风行欧欧美的TTOWNN HOOUSEE 住宅宅典范；独立别别墅，采采用框架架结构，每户设设有一至至两个私私家车库库，288栋别墅墅有222种户型型，全部部采用欧欧洲最新

41、新设计版版本，是是成功人人士身价价和地位位的象征征。房型设设计功能能齐全、区域分分隔、动动静分离离，客厅厅、餐厅厅、主卧卧和卫生生间设计计面积较较大，考考虑了现现代住宅宅的私密密性，合合理配置置了生活活空间。欧陆园园广泛采采用大落落地门窗窗，透过过宽大的的玻璃可可以感受受阳光的的温暖，还可以以欣赏到到粉墙朱朱瓦、水水光涟漪漪。一切切美景尽尽收眼底底。4、长城城三宏别别墅a、项目目概述该项目位位于石家家庄市西西南高教教区附近近，红旗旗大街和和汇宁街街交汇处处，南二二环的外外侧。该该项目占占地5664944.4335平方方米，总总建筑面面积3330000平方米米，容积积率0.58，项目开开发以独独

42、体和双双拼别墅墅两种，其中单单体188套，双双拼844套，共共1022套。社社区绿化化率377.9%。项目目定位于于高档家家居型别别墅，与与北苑别别墅的定定位相同同。b、价格格分析整套价格格在988万元到到1588万元之之间。物物业管理理费1.5元/平方米米月。以以其位置置和配套套设施和和社区整整体环境境来说，项目定定价不高高，应该该说在价价格上有有一定的的竞争力力。但是是期别墅墅区和高高层在一一个园区区，影响响项目形形象和销销售。c、环境境分析该项目所所处地区区发展较较成熟，地处高高教区周周围，人人文环境境较好，相应的的市政的的配套设设施很完完善。使使项目定定位的竞竞争力加加大。周周边是有有

43、较成熟熟的社区区，这些些社区的的档次较较高，配配套较好好。也无无形中提提高了项项目地段段的档次次。该地地段没有有大中型型的工厂厂和污染染企业，整体的的环境状状况较好好。总之之，纵观观该地段段的交通通、市政政配套、自然环环境和人人文环境境，应该该说该项项目的定定位和选选址都是是较好的的。该地地区的别别墅项目目销售应应该取得得不错的的成绩。d、配套套设施该项目本本身的配配套有：幼儿园园、会所所、中心心花园等等。周围围有师大大、经贸贸、医科科大学、爱心医医院、洪洪福购物物广场、厚朴超超市、祥祥隆泰超超市等。很适合合家居生生活的范范畴。e、景观观设计该社区景景观设计计一般，建筑密密度较大大，没有有中心

44、花花园和大大面积的的绿地，不能为为主户提提供户外外沟通和和交流的的场所，没有儿儿童乐园园，整体体建筑以以现代建建筑风格格为主，建筑外外观单一一平淡，对于附附带的私私家花园园的绿化化和维护护不是有有物业管管理公司司统一维维护管理理，使整整个社区区景观看看起来杂杂乱和无无序，社社区植被被单一，不能体体现层次次性，降降低项目目档次形形象。加加之高层层和别墅墅间隔较较近且在在同一个个社区，使人看看到高楼楼时产生生压抑和和私密性性差的感感觉。一一般别墅墅的购买买人群都都是比较较骄傲的的，不能能容忍别别人高高高在上对对自己俯俯视。并并且会认认为该社社区居住住人群复复杂，以以安全性性差而拒拒绝购买买。景观观

45、规划设设计没有有充分考考虑人们们实际生生活的需需要。f、户型型分析B型：（总建面面积：3356.65平平方米）开门进厅厅，无过过渡空间间。客厅厅和餐厅厅相连无无间隔。厨房离入入口较远远，到厨厨房需穿穿过客厅厅，很不不方便。干湿分区区、动静静分区，明厨、明室、暗卫。主卧和客客厅较大大，考虑虑了人的的实际需需要，客客厅的进进深与开开间比11：1，配以大大面积玻玻璃窗，有效增增加采光光。没有独立立的储物物室和洗洗衣间。g、销售售分析该项目迄迄今为止止销售率率达到770%，其中滞滞销的原原因主要要市规划划和设计计的问题题，其中中销售策策略的保保守和单单一组合合夜市以以主要原原因。三三宏项目目犯了和和其

46、他项项目一样样的问题题。忽略略了推广广的创新新和创意意的创新新，创意意就是创创造意思思和创造造差异，但是创创造差异异就做的的不是成成功。从从规划和和策划、销售都都是在跟跟风跟大大流，没没有自己己独特的的东西和和见解。从前期期开发的的理念和和思路中中就已经经埋下销销售的隐隐患。以以至于项项目的定定位客户户的定位位雷同，竞争激激烈。加加上景观观和整体体建筑规规划设计计的瑕疵疵，不可可避免的的对销售售产生致致命的打打击。纵纵观项目目推广手手段：报报纸、户户外poop广告告加销售售人员推推广。没没有创新新的东西西，沿用用了别墅墅项目的的公式化化的推广广模式，媒体策策略。这这样做有有利有弊弊，好处处是：

47、降降低了推推广风险险，降低低了前期期的成本本投入。弊端是是：不能能及时、准确的的传递信信息给目目标客户户，因为为大家的的策略雷雷同，目目标客户户会受到到大量雷雷同广告告的轰炸炸，人们们接受信信息量是是有局限限的，加加上项目目没什么么特色对对客户产产生刺激激，既是是客户及及时得到到了信息息也引不不起客户户的足够够注意，失去了了顾客的的购买机机会。这这样做是是弊大于于利的，要引起起我们的的足够重重视。5、北苑苑别墅a、项目目概述该项目始始建于119933年，是是由金泉泉房地产产开发公公司开发发，分多多次滚动动开发销销售的别别墅项目目。该项项目位于于石市西西二环与与变电街街之间。占地1165.08亩

48、亩，总建建面积5500000平方方米，绿绿化率达达40%；容积积率0.45，主要以以独体、双拼、联排别别墅为主主，总体体建筑以以欧式建建筑风格格为主，外立面面色彩高高贵、庄庄重；产产品的定定位为高高档家居居别墅。b、价格格分析单体36680/平方米米，联排排34880/平平方米，相对于于位置和和配套来来说，该该项目的的定价适适中。该该地区的的位置使使项目的的升值潜潜力较大大。c、环境境分析项目地处处西二环环内侧，属石家家庄市区区，地理理位置优优越，推推出主题题：绿色色家园，温馨感感觉；该该地区发发展成熟熟，周边边环境较较好，人人文环境境较好，能与项项目的定定位相符符；绿化化率较高高，四周周是较

49、成成熟的社社区，日日常生活活的配套套较完善善。能很很好的满满足住户户生活需需要。周周围没有有大中型型的工厂厂和企业业，污染染较轻，空气质质量较高高，能很很好的与与项目定定位的档档次衔接接，体现现高档生生活的高高质量。d、户型型分析B型独体体开门是过过渡玄关关，避免免之接近近客厅，私密型型好。客厅和餐餐厅分隔隔。厨房房离入口口较远。不方便便就餐。明厨、明明卫、明明卧，客客厅采用用大面积积落地玻玻璃窗，增加采采光。房房间的利利用率不不高。功能分区区，干湿湿分区、动静分分区，考考虑住户户的实际际使用。 K型双拼拼户型开门见楼楼梯，餐餐厅和客客厅合而而为一，且厨房房里餐厅厅太远，就餐不不方便。功能分区

50、区、动静静分区，明厨、明室、暗卫；基本考考虑住户户的实际际使用。二层采用用外飘式式玻璃窗窗，增加加采光面面积。从整体设设计布局局看，房房间的使使用率不不高，且且安排的的功能区区面积不不当，不不紧凑，厨房较较小。考考虑住户户的实际际使用少少，人本本化设计计差。 e、配套套设施社区生活活配套不不完善。周边有有蓝天学学校、机机场路小小学、石石家庄市市建筑工工程学院院、省医医院、傅傅山医院院、保龙龙仓超市市、桥西西蔬菜批批发市场场等设施施，但是是购物的的地点离离社区较较远，社社区本身身没购物物处，不不方便，并且没没有相应应的配套套设施影影响了项项目高档档定位的的形象。f、销售售分析智能化物物业管理理，

51、优越越的地理理位置，方便的的交通，合理的的价格是是该项目目的卖点点。该项目迄迄今为止止历时110年，由于开开发商实实力限制制，不得得不做滚滚动式开开发销售售。至今今共推出出1800套别墅墅，剩不不足200套，销销售率达达85%以上，现已是是尾盘阶阶段。滚动式开开发限制制了项目目的规模模，形不不成规模模优势，而且拉拉开了销销售周期期，使项项目的推推广节奏奏难以把把握，不不能形成成销售的的造势高高潮，给给销售带带来难度度，加上上开发商商对别墅墅的推广广策略较较保守和和没有什什么特色色，使销销售周期期很长，开发商商沿用一一般的销销售策略略，只重重视销售售人员的的人员推推广和销销售单页页，媒体体策略较

52、较平淡，没能很很好的把把项目的的信息项项目标客客户传达达，影响响了项目目的销售售。销售项目目的推出出主题较较平淡，虽然与与项目定定位相符符，但没没有让人人耳目一一新的感感觉。总之，该该项目整整体的销销售策略略保守平平淡，没没能把握握销售策策略和节节奏，使使项目销销售周期期长的一一个重要要原因。g、景观观设计该项目景景观设计计一般，不能满满足人们们亲近大大自然的的愿望，绿化的的植物单单一，没没有大型型的树木木，自然然氛围较较差，道道路规划划方正单单一，没没有独立立的步道道，不能能满足人人们散步步的愿望望。建筑筑紧密，没有户户外散步步和休憩憩场所，没有大大面积的的公共绿绿地，儿儿童乐园园、会所所等

53、，不不能为住住户提供供一个自自然的交交往场所所。没有有康乐设设施和户户外锻炼炼设施，社区内内没有户户外长凳凳和长椅椅，人本本设计考考虑不足足；使项项目的亲亲和力降降低。（二）石石家庄在在建、在在售的别别墅1、纳帕帕溪谷 纳帕溪谷谷位于新新华区石石清公路路以东，南水北北调工程程以北，毗卢寺寺和九龙龙湖以南南。纳帕溪谷谷是石家家庄首家家纯粹的的Towwnhoousee项目，开发用用地4223亩。毗邻占占地500亩的九九龙湖钓钓鱼中心心、毗卢卢寺；三面临临水是该该项目最最独到的的亮点，项目北北边是九九龙湖钓钓鱼中心心，南边边是南水水北调工工程，西西边是石石津干渠渠；南水北北调工程程被誉为为“第二二条

54、母亲亲河”，流量3345立立方米秒，该该工程纳纳帕溪谷谷段是明明渠，水水面宽1150米米，两侧侧绿化带带各宽2200米米。石津津干渠是是从黄壁壁庄水库库向民心心河调水水的惟一一通道，水道宽宽50米米，东侧侧绿化带带宽600米，属属季节性性河道，南水北北调工程程完工后后，可常常年有水水。 小区距离离北二环环4.55公里，车程55分钟；距离石石太高速速出入口口15000米，沿途石石清公路路的西侧侧是1000米宽宽绿化带带；1155路公交交车从纳纳帕溪谷谷开往人人民商场场和火车车站，沿沿途有水水上公园园、世纪纪联华超超市、保保龙仓超超市、省省人民医医院、机机场路小小学、四四十二中中、十六六中和二二中

55、，无无论是求求医、就就学、购购物、还是出出行都十十分方便便。 小区住宅宅以邻里里单元为为主题，每个邻邻里单元元由34栋小小楼围合合成院落落空间。小区内内中心绿绿地占地地约200亩，其其中包括括70000平方方米的中中心湖、网球场场和20000平平方米的的高尔夫夫果岭，社区绿绿化率高高达422.7%。户型型面积在在16002775平方方米之间间。会所面积积达到443000平方米米，地下下一层设设有壁球球场、健健身房、桑拿、游泳馆馆、休息息厅、咖咖啡书吧吧、多功功能厅；会所二二层设有有台球厅厅、棋牌牌室和小小型电影影院及会会议室；会所三三层是宾宾馆，设设有188个标准准间。 小区内特特设商业业街，包包括银行行、超市市、美容容院、花花店、中中西餐厅厅；还设有有幼儿园园，188个班的的小学。 安防措施施包括保保安监控控系统、周界红红外报警警系统、楼宇对对讲联网网报警系系统、停停车场管管理系统统、紧急急广播及及背景音音乐系统统和电子子巡更系系统。2、天山山水榭花花都天山水水榭花都都位于石石家庄未未来的CCLD中中央生活活区高新区区。占地地千