某物业公司投标文件(doc 52)

1、第一部分 投标函沈阳新锦源行物业招投标服务有限公司：我公司正式投标关于沈阳“中乾商务花园”住宅区前期物业管理的招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：1、在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积1.50元。（后附中乾商务花园住宅区管理费收费标准的测算）2、我公公司已详详细阅读读全部招招标文件件、参考考资料及及有关附附件，我我们完全全理解并并同意放放弃对任任何方面面不明及及误解的的权利。3、如果果在规定定的开标标时间内内投标文文件撤回回，保证证金将不不要求贵贵方退回回。4、同意意按照贵贵方要求求提供与与投标有

2、有关的一一切数据据或资料料。5、如在在投标过过程中有有任何不不正当的的商业行行为，或或采取任任何方式式向招标标人施加加压力与与干扰，同意取取消投标标资格。6、我公公司严格格按照投标须须知履履行应尽尽义务，遵守招招投标纪纪律。7、未尽尽事宜依依照中中华人民民共和国国招投标标阀、物业业管理条条例、前期期物业管管理招投投标管理理暂行办办法和和沈阳阳市前期期物业管管理招投投标管理理规定等相关关法律法法规执行行。8、与本本投标有有关的一一切正式式来往信信函请寄寄至：地 址：沈阳市市于洪区区鸭绿江江街433号邮 编：11000322电 话：2566495508收件人：闫永伟伟投标人：沈阳麦麦恩物业业有限公

3、公司（盖盖章）20077年111月8日日第二部分分 商商务文件件一、企企业法人人营业执执照副副本复印印件二、物物业管理理企业资资质证书书副本本复印件件三、法定定代表人人资格证证明书 孙孙杰系 沈沈阳麦恩恩物业有有限公司司的法定定代表人人，负责责签署本本投标文文件、进进行合同同谈判、签署合合同及处处理与之之有关的的一切事事务。附法定代代表人情情况：单位名称称沈阳市麦麦恩物业业有限公公司 单位地地址 沈阳市市和平区区南经南南街1550号姓名孙 杰性别女年龄56民族汉职务董事长职称身份证号号2101106119511043308224特此证明明！ 投标人人：（公公章）20077年111月8日日四、授

4、权权委托书书孙 杰 （姓名名）系 沈阳麦麦恩物业业有限公公司的法法定代表表人，现现委派闫闫永伟（姓名）参加贵贵方组织织的沈阳阳“ 中乾乾商务花花园”住宅区区前期物物业管理理招投标标活动，全权代代表我单单位处理理投标的的有关事事宜。代理人无无转委托托权，特特此委托托。本授权书书有效期期：20077年11月8日至20007 年年12月8 日附授权代代表情况况：姓名闫永伟职务经理性别男年龄35身份证号号码2101121119733101134661电话8662299994传真通讯地址址沈阳市于于洪区鸭鸭绿江街街43甲甲邮编1100032 投投标人：（公章章） 法法定代表表人：（签字/盖章）20077

5、年111月8日日第三部分分 技术文文件一、企业业概况项 目内 容容企业名称称沈阳麦恩恩物业有有限公司司法定代表表人孙 杰注册资本本人民币550万元元注册地址址沈阳市和和平区南南京南街街1500号4111办公地址址沈阳市和和平区南南京南街街1500号4111邮政编码码1100005电 话 2333704435经营范围围：房屋屋租赁、经营、维修、管理、服务；与房屋屋相关的的服务设设施的经经营管理理。二、目前前所管理理物业项项目情况况一览表表序号物业项目目名称开发建设设单位建筑面积积业主户数数建筑形式式物业费标标准ISO990000认证接管时间间1集智大厦厦南方集智智房屋开开发有限限公司21，000

6、0169高层住：2.0/月月/平米米商：0.5/月月/平米米已通过20033.62祥和家园园辽宁鸿祥祥房地产产开发有有限公司司65，0000564多层住：0.8/月月/平米米商：0.4/月月/平米米已通过20044.5.153人和雅园园人和房地地产开发发公司6，000022多层2.0/月/平平米已通过20011.34人和馨园园人和房地地产开发发公司85，0000633多层0.655/月/平米已通过20033.55桃园宏基伟业业开发公公司60，0000607多层0.5/月/平平米已通过20055.9三、近三三年财务务状况表表 单位位： 元元 年份项目20055年末20066年末20077年上半半

7、年一、资产产3514487.72369,1988.299605,7177.899 1、流流动资产产160,8844.266302,4199.688 、571,1222.566其中：应应收款合合计68,4402.16112,2077.59998,1149.93 2、固固定资产产2530000.001191101.001191101.00其中：固固定资产产净值190,6033.52266,7778.6134,5595.33 3、其其他资产产二、负债债330,2644.633254,2555.644512,5299.233 1、流流动负债债330,2644.6332542255.64512,5299

8、.233其中：应应付款合合计891117.007653000.0001519998.00 2、长长期负债债三、营业业收入总总额2500076.00423,4266.5008016674.00其中:物物业管理理费收入入2500076.00423,4266.5008016674.00四、成本本费用总总额230,6844.099383,5644.655758,5644.522 其中：人力成成本1303363.721506672.042516697.11五、税前前利润19,3391.9139,8861.8543,1109.48四、拟派派管理项项目经理理自然情情况及主主要经历历姓 名闫永伟性 别男出生年

9、月月19733.100.133学 历大 专专 业建 筑职 称经 理建设部物物业管理理经理上上岗证（有）获证时间间200559主要工作作经历：20044年8月月20006年99月 广州颐颐和酒店店物业管管理有限限公司职务：客客服经理理 20066年至今 沈沈阳麦恩恩物业有有限公司司 项目经经理附经理上上岗证五、本管管理项目目管理人人员配备备情况表表姓名职务年龄学历专业管理经验验物业管理理资格证证书王玉芳管理员45大专物业管理理4年物业管理理上岗证证朱春山工程师40大专电气4年电工证第四部分分 物物业管理理服务方方案及管管理指标标（一）物物业公司司简介沈阳麦恩恩物业管管理有限限公司是是经工商商部门

10、批批准成立立的专业业从事物物业管理理、物业业代理具具有独立立法人资资格的企企业，注注册资金金伍拾万万人民币币。公司司现有员员工966人，其其中大、中专以以上学历历27人人，物业业管量为为36万万平方米米，供暖暖管量为为3万平平方米，物业资资质为三三级，于于20003年通通过ISSO90001质质量管理理体系认认证。公司以物物业管理理和供暖暖为经营营主业，公司管管理的人人和馨园园、祥和和家园分分别于220055年获得得了安全全四星级级物业小小区；人人和馨园园被评为为沈阳市市50家家业主满满意的物物业小区区荣誉称称号；祥祥和家园园被沈阳阳市评为为环保安安静小区区称号；集智大大厦为公公司管理理的5A

11、A智能高高档商住住写字间间，实施施了保洁洁全方位位、物业业全天候候，在高高档商住住写字间间的管理理方面实实现了高高档次、高标准准的管理理典范。公司建立立了科学学、规范范和系统统的管理理体系，并将以以科学的的管理、良好的的形象，为振兴兴和发展展沈阳物物业管理理经济做做出积极极的贡献献。（二）中中乾商务务花园概概况中乾商务务花园（简称“小区”）是由由辽宁中中乾房地地产开发发有限公公司开发发建设的的中型智智能化现现代住宅宅小区，小区建建筑设计计与建造造品位高高，配套套设施齐齐备，是是沈阳二二十一世世纪初期期具有代代表性的的住宅区区。（三）设设备设施施情况1、供电电：整个小区区由单回回路8KKV供电电

12、，由电电缆沟或或桥架送送到各住住宅楼单单元的应应急电源源箱。2、电梯梯：整个小区区共9部部电梯。3、消防防：在住宅楼楼公共部部位安装装感烟、感温探探测器、手报按按扭等，由消防防控制中中心集中中、联动动控制；消防泵泵、排烟烟风机等等联动控控制。设设中控消消防广播播系统。4、安防防：小区安防防系统分分为电视视监控系系统和周周界报警警系统；对园区区出入口口、道路路、广场场、周界界及公共共场所进进行监视视并记录录。5、门禁禁：小区及单单元的门门禁系统统与可视视对讲相相结合，并由中中控室监监控。6、有线线电视：接到各户户，每户户一个端端口。7、电话话：每户两条条电话线线。8、宽带带：入小区1100兆兆带

13、宽，入户110兆带带宽。9、供水水（1）生生活供水水情况（17kkw）；分别由由市政给给水管网网及小区区自备井井供给小小区储水水池，通通过小区区微机变变频供水水系统分分高、低低压供水水。设备有：低压给给水泵 2台 高压压给水泵泵 2台台 井水水提升水水泵 2台 变频频控制柜柜 2台台（2）消消防供水水系统330kww小区设有有独立消消防供水水系统和和自动喷喷淋供水水系统。设有消消防水泵泵2台，自动喷喷淋消防防水泵22台，并并设有高高位消防防水箱一一个，消消防气压压罐一个个，增压压水泵22台。10、排排水系统统11、煤煤气由煤气公公司提供供管道煤煤气。12、智智能化系系统概况况中乾商务务花园智智

14、能化系系统包括括：1）防盗盗、秩序序维护与与对讲系系统停车场及及小区内内主要出出入口设设摄像头头，并与与秩序维维护监控控中心联联网。2）火灾灾自动报报警系统统按消防规规范在住住宅楼内内设火灾灾自动报报警系统统，并与与防排烟烟、正压压送风、电梯等等联动控控制。3）远程程抄表（水、电电、煤气气、热）预留接接口。4）小区区闭路监监控系统统。二、人员员构成及及招聘计计划小区管理理处采取取由总公公司实行行整体管管理监督督的经理理责任制制。小区区管理处处设立“4个部部门”，1、客服部部 2、保洁部部 3、秩序维维护部 4、工工程维修修部。由由管理处处经理直直接对各各部室的的工作实实施领导导，以便便全面、直

15、接、及时掌掌握日常常工作及及人员表表现，有有效控制制整个管管理过程程，减少少失误，提高工工作效率率。为了使管管理处的的各项工工作能有有效运作作，切实实完成物物业公司司对业主主及各项项指标的的承诺，以及本本着精干干、一专专多能的的精神，公司将将配备一一批高学学历、有有经验、有责任任心的管管理人员员，结合合经过精精心挑选选、严格格培训后后上岗的的专业人人员组成成一个业业务精、思想好好、素质质高的集集体，总总人数为为28人人，其中中管理人人员大专专学历占占80%；所有有工作人人员分为为两期止止岗：11、物业业筹备期期 22、常规规期。三、前期期物业管管理工作作目标及及内容（一）筹筹备期工工作内容容成

16、立中乾乾商务花花园物业业管理处处筹备组组工作内容容：1、成立立筹备组组；2、物业业人员招招聘；3、人员员培训；4、管理理处设备备物资准准备；5、购置置用于提提供专项项服务的的物资及及装备；6、编制制中乾商商务花园园物业管管理介绍绍彩页；7、配合合售楼部部，从“物业创创品牌、中乾添添光彩”开展前前期物业业管理工工作；8、进行行中乾商商务花园园物业管管理标识识系统策策划；9、联系系将向中中乾商务务花园提提供公共共配套服服务的经经营服务务单位，如供水水、供电电、供气气、有线线电视、，邮政政、通讯讯，环卫卫等部门门，准确确掌握开开通服输输务的条条件、方方式及收收费标准准；10、联联系将对对中乾商商务花

17、园园实行公公共管理理的各种种部门，如公安安、消防防、街道道办事处处，与他他们建立立良好的的公共关关系。11、跟跟进小区区建设和和秩序维维护工作作。12、编编写印制制中乾商商务花园园公众制制度，包包括：前期期物业管管理服务务合同；临时时管理规规约；业主主手册；装修修指南14、完完善管理理处各项项内部运运作规章章制度。15、跟跟进小区区建设和和秩序维维护工作作；16、参参与中乾乾商务花花园的房房屋、机机电、消消防、智智能系统统的安装装、调试试、竣工工验收工工作。17、举举行一次次以物业业管理为为主题的的业主恳恳谈会；18、摄摄制有关关小区物物业管理理介绍的的VCDD碟；19、管管理设备备进场；20

18、、智智能系统统操作、维护的的专项培培训与实实习演练练；21、与与沈阳福福运房地地产开发发有限公公司进行行物业移移交工作作；22、入入住工作作的全面面准备和和模拟管管理；23、办办理入住住。四 常常规期物物业管理理工作目目标及内内容（一）物物业公司司的内部部管理方方案1、公司司运作机机制 由由经理下下达工作作指令，由各职职能部门门执行指指令，并并把指令令细化处处理，由由各管理理人予以以实施，各职能能部门按按分工对对管理处处的实施施情况进进行监督督并获取取反馈信信息，反反馈信息息的另一一来源由由管理处处自行发发出，由由各部门门负责人人协助经经理或直直接出处处理，再再由经理理发出新新的工作作指令。指

19、令经理执行职能部门反馈监督各管理处实处理实施2、人员员培训计计划培训，是是麦恩物物业内部部管理一一直推行行的制度度，不断断地对各各级员工工进行不不同项目目、不同同阶段的的培训，也将是是中乾商商务花园园管理处处圆满完完成合同同期承诺诺管理目目标的重重要保证证。因此此，自管管理处成成立之日日起，即即实施一一套有效效的培训训计划，并切实实推行，以培养养出一批批有理想想、有觉觉悟、有有能力、有素质质、有现现代意识识的专业业物业管管理人才才，公司司将依靠靠这样的的一批优优秀人才才来完成成中乾商商务花园园各项物物业管理理工作。（1）培培训形式式1）培训训分三阶阶段进行行： 入住住前培训训 入住住后上岗岗培

20、训 正常常管理期期培训（2）培培训分集集中培训训和对各各类专业业人员单单独进行行特别培培训1）集中中培训2）分类类培训 物业业助理培培训 秩序序维护员员培训 保洁洁员培训训 维修修人员培培训3）重点点培训（2）培培训目标标 管理理人员持持证上岗岗率1000%； 特种种工作人人员持证证上岗率率1000%； 其它它员工达达到岗位位技术精精通，550%以以上人员员熟悉22个部门门以下工工作； 完成成公司下下达的管管理目标标。（3）培培训计划划 中乾乾商务花花园管理理处管理理人员培培训计划划 中乾乾商务花花园管理理处秩序序维护员员特别培培训计划划 中乾乾商务花花园管理理处保洁洁员特别别培训计计划 中乾

21、乾商务花花园管理理处维修修人员特特别培训训计划（4）人人员管理理1)招聘聘2)岗位位责任制制度3)考核核与竞争争考核: 日考考核 月考考核 季度度考核 年度度考核竞争： 管理理处经理理竞选聘聘任制 管理理人员竞竞争上岗岗制4)末位位淘汰制制度3、管理理规章制制度和小小区档案案的建立立与管理理住宅区档档案资料料是住宅宅区财产产的重要要组成部部分，管管理好住住宅区档档案资料料是物业业管理工工作的重重要内容容，中乾乾商务花花园管理理处将按按小区工工程建设设资料、小区业业主/住住户资料料和日常常管理资资料三部部分进行行档案的的建立和和集中管管理，利利用计算算机这一一现代化化的管理理手段，不断更更新完善

22、善提高管管理档次次，开发发多媒体体信息查查询系统统，方便便管理及及业主住住户的查查询工作作。（1） 管理制制度的建建立小区公众众制度为规范小小区管理理，维护护小区公公众利益益，明确确业主/住户公公共行为为指引，方便业业主/住住户生活活办理，管理处处根据市市有关物物业管理理条例及及法律法法规制定定出中乾乾商务花花园一整整套小区区公众管管理制度度，主要要包括如如下： 中中乾商务务花园业业主管理理规定 中中乾商务务花园消消防管理理规定 中中乾商务务花园消消防指南南 中中乾商务务花园装装修管理理规定 中中乾商务务花园停停车场管管理规定定 中中乾商务务花园精精神文明明公约中乾乾商务花花园商铺铺管理规规定

23、小区档案案管理A：小区区工程建建设资料料在管理处处成立进进驻中乾乾商务花花园后，管理处处将立即即建立小小区工程程资料档档案，通通过设计计单位、施工单单位，接接收完整整的小区区建筑竣竣工图纸纸资料，包括有有结构、建筑、电气、消防、给排水水等图纸纸资料。B: 小小区住户户资料小区入住住后建立立的住户户档案属属于管理理处要建建立的重重要资料料，内容容包括业业主/住住户家庭庭资料，居住人人口变化化情况等等，主要要以“麦恩物物业管理理软件”来建立立管理。C: 日日常管理理资料本项目资资料包括括：装修修档案、公用设设备设施施档案、社区文文化活动动档案、财务档档案、员员工个人人档案、业主/住户意意见调查查表

24、、服服务质量量回访、住户投投诉记录录及处理理情况、重大事事件等，以科学学、完善善地记录录小区的的日常管管理工作作。D: 保保密工作作在档案资资料的保保管方面面，管理理处将本本着安全全、完整整、保密密、方便便查阅的的原则，设专人人柜保管管，制定定完善管管理、查查阅制度度，确保保不丢失失，不泄泄密。2）档案案目录 楼于于接管资资料； 专业业化管理理资料； 企业业发展规规划； 业主主委员会会资料； 委托托合同； 目标标责任制制及有偿偿服务； 争创创国优规规划与实实施方案案； 各项项管理制制度 现化化代管理理手段 人员员素质与与培训 房屋屋管理及及维修养养护 设备备管理 市政政公用设设施管理理 环境境

25、卫生管管理 秩序序维护管管理 精神神文明建建设及社社会文化化活动 经济济效益与与便民服服务 质量量管理（二）物物业管理理工作内内容为配合中中乾商务务花园的的现代化化高档次次设计特特点，管管理处将将通过推推行一套套完整的的规范化化、有重重点、有有特色的的物业管管理制度度，以维维护小区区的房屋屋、设施施，美化化小区的的环境面面貌，创创造一个个安逸、舒适的的生活乐乐园。1、入住住管理小区交付付管理后后的入住住工作，是管理理处与业业主/住住户正式式接触的的时间，入住过过程安排排、控制制的好坏坏，将直直接影响响业主/住户对对地产公公司和物物业公司司的第一一印象，对日后后的管理理工作、日后的的服务管管理关

26、系系带来关关键性的的影响，所以，管理处处在入住住仪式和和程序上上特作妥妥善的安安排，以以护地产产公司的的影响，方便业业主/住住户入住住。入住仪式式协助地产产公司选选择中乾乾商务花花园的入入住仪式式日期，邀请有有关部门门领导、同行及及部分业业主/住住户参加加，邀请请新闻媒媒介出席席，开放放现场报报道，办办求扩大大中乾商商务花园园这个个高档次次、配备备齐全的的现代住住宅小区区已顺利利建成并并隆重入入住的影影响力，以促进进销售工工作。入住程序序1） 业业主/住住户提供供入住资资料：包包括入住住通知书书、购房房合同、身份证证、相片片、指定定银行存存折及复复印件、交款证证明、前前期物业业管理协协议。2)

27、 业业主/住住户参加加听课，看VCCD（约约15分分钟）详详细了解解小区情情况，了了解管理理处的有有关管理理制度，运作制制度。3)凭入入住通知知书领取取入住资资料，包包括住住户手册册管管理公约约装装修指南南入住住通知书书加盖“已领资资料”章。4)现场场填写签签订小小区缴费费协议书书、消防安安全责任任书、入住住登记表表、小区入入住合约约、紧急情情况联络络表、业主主证申请请表。5)携入入住缴费费通知书书一财务务室交纳纳有关费费用。6)凭交交费收据据领取钥钥匙，签签收，交交回有资资料归档档。7)管理理处安排排维修人人员协同同业主/住户验验收房屋屋，双方方签名后后交回验验收单归归档。管理要点点1) 为

28、为使每位位业主/住户来来管理处处办事方方便，不不出现混混乱或无无所适从从的现象象，管理理处计划划分部门门、分职职能、分分步骤、采用指指引明确确的一条条龙流水水作业方方法为业业主/住住户办理理入住手手续。2) 小小区入口口处挂横横幅，内内容有“欢迎您您乔迁XXXX”等，插插彩旗，营造热热烈的气气氛；插插指路牌牌，由入入口处到到管理处处，指路路牌标明明“管理处处”字样样；标明明管理处处办公地地址和办办公时间间。3) 张张贴大型型宣传单单、入住住流程图图、办理理手续窗窗口设置置要求做做到“一条龙龙服务”，各窗窗口标识识清楚、一目了了然，方方便业主主/住户户查阅了了解。4) 设设立业主主/住户户培训课

29、课室，专专门制作作一辑VVCD反反复播放放，向业业主/住住户介绍绍小区的的基本情情况，房房屋楼宇宇的特点点，配备备的各种种公共设设施和智智能系统统，管理理处运作作及中乾乾商务花花园的管管理制度度，让每每一位业业主/住住户从一一开始对对有关情情况有一一个清楚楚的认识识。5) 管管理处办办公环境境：挂灯灯笼，飘飘小彩带带，摆放放花篮、盆景，给人以以隆重、喜庆的的感受。6) 管管理人员员着装整整洁，精精神饱满满；办公公室内资资料摆放放整齐有有序。7) 管管理处的的工作准准则是入入住事情情一次办办完，不不用多次次往返，不用浪浪费时间间。2、小区区环境秩秩序1）中乾乾商务花花园红线线范围内内的环境境设施

30、。2）会影影响中乾乾商务花花园的美美观、安安全、交交通、安安宁的围围墙外围围。管理要点点1） 维维持中乾乾商务花花园的原原设计风风貌、独独特风格格。2）使中中乾商务务花园环环境清新新宜人，干净整整洁。3）有一一个安全全、祥和和、融洽洽、方便便、舒适适的生活活空间。3、保洁洁管理保洁管理理范围1）中乾乾商务花花园内公公共环境境的保洁洁工作。2）各楼楼宇房屋屋与公共共楼梯、过道的的清洁保保洁工作作。3）各种种公共设设施、公公共设施施设备房房与配套套设备的的清洁、保洁工工作。4）小区区内的定定期消杀杀、灭虫虫害的工工作。清洁卫生生 建立立清扫保保洁制度度 房屋屋立面、公共楼楼道及区区内道路路整洁，无

31、堆放放杂物现现象； 楼道道内每天天扫一次次，拖一一次，全全天保持持清洁。 水箱箱一年清清洗 一一次，供供水符合合卫生标标准，无无二次污污染及隐隐患； 定期期杀灭蚊蚊、蝇、鼠，并并做到无无滋生源源； 保洁洁班长必必须对楼楼道及公公共区域域检查一一次，保保证工作作质量。 保洁洁班长组组织保洁洁员每月月二次园园区大清清扫，保保持园区区良好环环境秩序序。管理模式式与作业业要求A、管理理模式：1）管理理处设立立保洁人人员负责责中乾商商务花园园的清洁洁、保洁洁工作。2）制定定健全完完善的操操作规程程，考核核制度及及激励机机制，规规范化管管理。B、作业业要求：1）设施施设备、楼梯走走道、扶扶手围栏栏等日扫扫

32、日拖，保持干干净整洁洁，垃圾圾日产日日洁，确确保无乱乱扔乱放放现象。2）小区区内的消消杀工作作每年进进行一次次，做好好事前通通知工作作。管理措施施1）管理理处经理理是管理理工作的的指挥者者和监督督检查者者，每日日必须对对小区内内和各项项工作进进行巡视视检查，发现问问题立即即处理，减少漏漏洞，扫扫除管理理盲点。2）所有有管理人人员、秩秩序维护护员、保保洁员都都是小区区环境与与安全的的维护员员，各尽尽其责、互相配配合，共共同搞好好小区管管理。3）加强强环境安安全巡逻逻整治，确保大大门、道道路畅通通，无公公共设备备设施损损坏及不不文明现现象发生生。4）建立立制度、宣传精精神文明明建设，使小区区内业主

33、主/住户户自觉维维修、自自觉遵守守，形成成一个互互动的大大家庭。4、秩序序维护管管理安全是小小区居民民安居乐乐业的首首要保证证，也是是中乾商商务花园园一贯相相当重视视的工作作，中乾乾商务花花园的秩秩序维护护管理工工作在严严格坚持持标准化化管理的的同时，还将有有针对性性、有重重点地加加强对防防落应急急措施和和秩序维维护员队队伍的建建设，从从而确保保中乾商商务花园园秩序维维护工作作的万无无一失。业主/住住户被盗盗和车辆辆丢失的的责任和和承诺 家居安安全是每每位业主主/住户户最为关关心的事事情，也也是管理理处最为为重视的的首要工工作，结结合中乾乾商务花花园的特特点，安安全的工工作则更更为重要要。为使

34、使入住中中乾商务务花园的的业主/住户可可以真正正安居乐乐业，无无后顾之之忧，共共享中乾乾商务花花园大自自然设计计的环境境和麦恩恩专业物物业管理理的优越越，另外外，管理理处在积积极维护护小区安安全，扑扑灭犯罪罪因素的的同时，为住户户提供一一些额外外的信心心保证。对于不不论是任任何原因因发生的的有关被被盗、失失车案件件，管理理处必将将全力协协助有关关部门破破案。力力求将业业主/住住户的损损失减至至最低。管理要点点：无“三无无”闲杂人人员进出出，无可可疑犯罪罪分子游游荡。无摩托车车、机动动车丢失失。无抢劫、盗窃事事件、火火灾发生生。管理方式式： 采用相对对独立封封闭式管管理，交交叉巡逻逻的安全全管理

35、办办法，力力求扫除除任何的的治安盲盲点、黑黑点、死死点。（1）建建立三层层立体交交叉的巡巡查、检检查、监监控的秩秩序维护护机制。1）设立立门岗： 固定定门岗：严格控控制小区区人员和和车辆的的进出。 流动动巡逻岗岗：负责责小区内内环境、各楼层层、地下下室、商商铺的巡巡逻检查查，确保保无犯案案隐患存存在，无无犯罪案案件发生生。 机动动快速反反应岗：快速处处理、控控制突发发事件的的发生及及检查，联系各各岗位的的工作。2）人员员配置 固定定门岗：配置合合理适量量秩序维维护员。 流动动巡逻岗岗：配置置合理适适量秩序序维护员员 机动动快速反反应岗：一般由由秩序维维护部主主管或经经理担任任，起到到调度、检查

36、、监督的的作用，利用配配备的摩摩托车，不停地地在区内内各岗间间穿插检检查。3）秩序序维护员员工作用用具 各固固定门岗岗配备对对讲机一一部 流动动巡逻岗岗配备对对讲机两两部。 机动动快速反反应岗和和智能监监控值班班室各配配备对讲讲机一部部。 每位位秩序维维护员配配备记事事本、警警棍，手手电筒。（2）充充分利用用智能巡巡更系统统，重点点放在每每一楼道道、天台台、出入入口、架架空隐蔽蔽处，围围墙四周周均设立立巡更登登记点。（3）利利用小区区的智能能监控值值班室224小时时的闭路路电视监监控系统统，各岗岗秩序维维护员的的巡查，对讲网网形成一一个全面面严密、内外结结合、立立体交叉叉、动静静互补的的全方位

37、位立体防防范系统统和突发发事件快快速处理理系统。住宅区报报警的应应急处理理信息收集集处理以智能监监控值班班室为主主导的应应急信息息处理网网络，通通过监控控值班室室统一协协调、调调动所有有部门力力量，及及时处理理应急突突发事情情，并作作出快速速判断，当内部部力量不不足时向向社会有有关公众众部门求求助支援援。居家报警监控设备无线对讲电话投诉巡逻员紧急求助线外控制外部转达公司总部主管部门管理处巡逻员社会部门智能监控值班室（信息收集处理）相关岗位快速反应安全紧急急事件处处理为了有效效地防范范盗窃、火灾等等恶性事事故的发发生，打打击犯罪罪活动，管理处处在秩序序维护方方面的工工作，特特别制定定出安全全紧急

38、事事件处理理流程。结合中中乾商务务花园的的闭路电电视智能能监控系系统，流流程制定定就是要要使每一一位秩序序维护员员都能熟熟悉了解解应急情情况的作作战方案案，不致致出现临临场混乱乱或处理理不当延延误战机机的现象象。确保保中乾商商务花园园在没有有安装防防盗网的的特色下下，仍能能使小区区的每一一位住户户放心工工作、安安心地生生活。有关电话、报告有突发可疑情况遇紧急突发事件判断性质以及是否可自行处理是否发现可疑突发情况发现可疑突发情况智能监控值班室控制调动向公安消防等部门求助，并迅速报告相关部门通知快速反映哨开始行动疏通完成处理情况结果报告监控室做好记录（3）秩秩序维护护服务，维持正正常公共共生活秩秩

39、序。1）主要要出入口口24小小时值班班；2）秩序序维护人人员定时时巡查；3）对入入口、重重要部位位24小小时监控控；4）无私私充摊点点、广告告牌、广广告字画画、乱贴贴乱画现现象；5）无小小商小贩贩高声喊喊叫；6）危及及住户安安全处设设有明显显标志及及防范措措施；7）有应应急处理理计划和和措施，必要时时能及时时报警，并努力力防止事事态进一一步恶化化，协助助保护现现场；8）对外外来访探探人员，建立询询问登记记制度；（4）交交通车辆辆管理1）摩托托车、助助力车和和自行车车存放指指定地点点；2）停车车场以外外区域禁禁止停放放汽车；3）定期期清理破破旧、长长期无人人使用的的自行车车；5、车辆辆管理管理方

40、式式1）全面面对小区区实行规规范化、合理化化、专业业化的统统一管理理。2）244小时值值班制度度，选派派专职秩秩序维护护员负责责全面管管理。3）全面面实行车车辆严格格管理，车辆进进出、检检查、登登记、收收费全部部由电脑脑管理，避免人人为出错错或作弊弊。4）规范范车辆，确确保停车车位，各各种标识识指示齐齐全、确确保车辆辆停放进进出有序序，无道道路堵塞塞及乱放放现象。5）确保保人车分分流，维维持小区区良好秩秩序。人员工作作安排1）大门门岗设秩秩序维护护员，专专职负责责指挥车车辆进出出，检查查监督车车辆停放放情况，确保大大门主干干道路的的畅通。2）警卫卫人员对对停车场场进行巡巡逻，检检查每辆辆存放车

41、车辆，避避免出现现被盗、被损及及乱停放放现象发发生。管理要点点1）制备备完善的的标识系系统，小小区内各各种车辆辆指示指指路标识识，牌必必须清楚楚齐全，让每一一位车主主均能方方便地通通过上述述标识，按规定定停车辆辆。2）规范范车辆，除除了有健健全的管管理制度度外，关关键还要要制定合合理的措措施，制制度上规规定每区区域业主主/住户户的车辆辆必须相相应地停停放，可可以避免免出现乱乱停乱放放或争车车位等混混乱现象象。3）培训训秩序维维护员熟熟悉小区区车主情情况，认认真负责责地指挥挥、疏导导、确保保行人安安全。4）熟悉悉和充分分利用智智能化监监控系统统，发现现在混乱乱现象或或盗、损损车可疑疑情况，立即通

42、通过对讲讲通知有有关秩序序维护员员进行处处理，利利用人机机的完美美配合，有效地地管理停停车场和和车辆。5）单车车、摩托托车、电电动车的的管理，考虑中中乾商务务花园建建筑设计计的特点点，为保保证业主主/住户户有一个个安全、宁静的的茶余、饭后散散步环境境、将限限制单车车、摩托托车上道道，两车车在相应应的入口口边建造造专用车车棚，统统一管理理。6）整体体规划停停车位，按不同同情况，如出售售车位、长租固固定车位位、零星星临时停停放车位位三种进进行划分分管理，用不同同颜色、标志明明确标示示，方便便住户车车主使用用，有利利于管理理，缩短短检查监监控的时时间，减减少事故故的发生生。7）保持持与汽车车维修部部

43、门的热热线联系系，一旦旦发生车车辆故障障或事故故，随时时联系维维修拖车车，确保保停车场场和道路路的畅通通无阻。6、公用用设施与与设备维维护和管管理中乾商务务花园包包括小高高层、多多层楼房房，集智智能安防防、人文文景观于于一身的的住宅区区，相应应的各种种各样公公用设计计设备则则数量繁繁多，如如电梯、生活水水泵房、防排烟烟风机、高低压压配电房房、消防防自动报报警喷淋淋系统等等等，非非一般小小区所能能攀比。但是，也提高高了维护护保养的的难度，因此对对公用设设施设备备如何做做好维护护管理，于小区区、于业业主/住住户利益益都十分分重要和和必要。据此，管理处处的该项项工作的的管理上上将重点点加大力力度，强

44、强化措施施，力求求尽善尽尽。设备三级级人员管管理1）保养养责任人人：各种种设备设设立专职职维修保保养责任任人，全全面负责责设施、设备的的维护保保养。2）设备备负责人人：设立立维修主主管，对对设施、设备的的保养工工作进行行长期的的监督及及指导工工作，编编制有关关的维修修保养计计划，确确保工作作的落实实。3）专业业保养责责任人：与专业业维修公公司确定定专人专专职维修修养护计计划，确确保重大大设施设设备的正正常运行行。设备五级级保养检检修1）日检检：每日日由保养养责任人人对设备备进行检检查、保保养。2）月检检：每月月由管理理处设备备维修主主管协同同具体设设备保养养责任人人对设备备进行检检查、保保养。

45、3）年检检：每年年一次由由公司品品质管理理部门设设备主管管牵头号号对设备备进行年年度检查查保养。4）大修修保养：根据设设备设施施的技术术要求、保养规规格、由由管理处处工程维维修部 配配合专业业保养责责任人定定期对设设备进行行大修保保养。5）承包包专业保保养：专专项设施施设备由由专业承承包方负负责全面面的保养养，与专专业维修修保养单单位签订订合同，确保高高尖技术术的可靠靠性。设备管理理要点1）落实实设备设设施从安安装、调调试、验验收到日日常维护护，中、大修一一条龙的的全面跟跟踪管理理计划，做到每每项设备备资料齐齐全、配配件完整整。2）制定定严格、科学的的设备管管理制度度、操作作堆积，确保设设备良

46、好好运作。3）制定定完善的的设备维维修人员员岗位责责任，提提高设备备管理人人员责任任心，调调动积极极性，发发挥潜能能。4）定岗岗定员，落实责责任，保保养、维维修、清清洁，包包干到底底。5）加强强培训，掌握最最新技术术、技能能、集维维修、保保养、多多面全能能于一身身。7、消防防安全管管理1）设立立三级人人员管理理制度，维修工工、秩序序维护员员为消防防责任人人，主任任为主管管、公司司领导层层为最终终监督指指导。2）成立立义务消消防队，制度消消防检查查计划，培训义义务消防防员，定定期检查查，消除除隐患，维护设设施设备备。3）创建建“1199”消防示示范小区区，建立立义务消消防大使使，完全全消防法法规

47、精神神，共同同维护消消防安全全。4）密切切配合公公安消防防部门，定期举举行咨询询普查、消防演演习活动动，强化化消防意意识，提提高应急急能力，确保小小区安全全。管理措施施1）充分分发挥每每位业主主/住户户的消防防防范意意识，建建议每户户配备灭灭火器，由管理理处统一一联系代代购，为为消防安安全提供供最基础础的保证证。2）每年年制定全全面的检检查、演演练、施施工、宣宣传计划划，组织织全体员员工贯彻彻落实。3）建立立健全的的作业制制度并予予严格执执行。4）确保保消防报报警、自自动喷淋淋系统完完整良好好，专人人负责，定时检检测，定定时演练练。5）完善善设备、设施保保养、资资料、标标识，确确保随时时处于良

48、良好待用用状态。6）积极极参加培培训，提提高业务务能力水水平。7）消防防通道、是消防防的薄弱弱点，确确保无杂杂物堆放放、堵塞塞或被占占用。8）充分分发挥智智能监控控中内控控制系统统，人防防物防共共抓，将将消防隐隐患减低低为零。8、装修修及规范范化管理理 由由于小区区在建筑筑设计上上给业主主/住户户留下了了很大的的居室装装修空间间，我们们根据经经验预计计，在入入住后的的1-22年间，小区必必然要经经历一个个规模庞庞大、密密度集中中的住宅宅单位高高峰装修修期。在在这期间间，小区区会遇到到装修人人流、车车流、物物流大，装修垃垃圾多的的情况，成为影影响小区区卫生环环境的客客观因素素。为了了使在历历时1

49、-2年时时间的大大规模装装修期内内，确保保小区维维持一个个秩序井井然，清清洁卫生生良好的的环境，拟在公公司过去去成功取取得的管管理经验验上，加加以进一一步提炼炼，制定定并实施施一整套套严格管管理的措措施，重重点放在在装修材材料进场场、装卸卸及装修修垃圾清清运、存存贮及装装修审批批、监管管及控制制纠正违违章等各各个环节节的工作作方面，务求确确保小区区在装修修期间内内有一个个良好的的环境和和维护小小区房屋屋的正常常使用。同时，公司将将为业主主住户提提供完善善的装修修综合服服务。对装修材材料和运运输车辆辆的管理理1）在小小区门岗岗处进行行严格检检查。2）对容容易散落落小区的的材料，必须经经妥善包包装

50、后方方可进入入小区。小区外外开辟材材料临时时堆放包包装区，管理处处提供人人力装卸卸、包装装材料等等服务。3）对容容易污染染小区的的车辆，必须经经过清洁洁后方可可进入小小区。在在区外设设车辆清清洗点，管理处处提供洗洗车服务务做配合合。4）规定定进入小小区的装装修材料料，不得得在户外外堆放。管理处处提供水水平运输输车、搬搬运工具具和人力力装卸搬搬运服务务做配合合。5）充分分发挥管管理处检检查、监监管与服服务三重重功能。对装修垃垃圾的管管理1）实行行装修垃垃圾袋装装化。2）实行行装修垃垃圾袋统统一化、标识化化，严防防不洁包包装袋污污染环境境。3）实行行袋装装装修垃圾圾定时定定点投放放。小区区分片各各

51、设立一一个专用用装修垃垃圾房，管理提提供水平平运输小小区驳动动工具和和人力搬搬运服务务做配合合。4）实行行装修垃垃圾定时时统一由由管理处处安排车车辆清运运工作。5）充分分发挥管管理处检检查、监监管与服服务三重重功能。装修综合合服务1）设立立装修综综合服务务咨询处处，提供供装修设设计、选选材、报报价及工工程质量量咨询服服务。2）组织织安排信信誉良好好，有实实车的材材料供应应商在现现场展销销产品。3）推荐荐口碑好好、实力力强的装装修单位位。4）根据据不同户户型，设设计提供供多种装装修方案案，供业业主/住住户选择择。5）举办办装修知知识讲座座会和业业主/住住户装修修心得交交流会。6）协助助业主/住户

52、监监督材料料质量和和工程质质量。7）对装装修人员员按照区区域，严严格实行行分区管管理。9、物业业维修养养护计划划和实施施房屋使用用维护和和管理为保持楼楼宇的完完好美观观，使业业主/住住户享有有宁静舒舒适的生生活环境境，管理理处将从从以下几几个方面面对房屋屋的使用用和维护护进行管管理。管理模式式1）制度度化管理理：根据据市、国国家的法法规要求求，在小小区接管管前制定定并在接接管后严严格执行行一整套套楼宇房房屋的接接管、验验收、保保养、维维护等全全面的管管理制度度和计划划，规范范管理。2）装修修管理：从美化化小区、统一外外貌、保保证结构构安全方方面考虑虑，重点点做好入入住后的的首次装装修管理理。由

53、于于大部门门房子是是毛坏房房，并且且严格要要求不设设防盗网网、故对对于防止止拆墙、封阳台台、加装装防盗网网、破坏坏红外防防盗智能能系统等等违章装装修的监监控特点点重要，是房屋屋管理的的首要问问题，故故将加强强管理。3）人员员管理：建立房房屋维修修三级人人员管理理制度：装修监监管员、房屋维维修员、主管（经理）巡视员员，全方方位地共共同维护护房屋使使用保养养。管理要点点1）装修修管理： 制定定严格、科学、合理的的装修管管理规定定： 严格格执行装装修申请请审批制制度，控控制违章章装修； 广泛泛宣传有有关装修修的法规规和违章章装修的的害处，让业主主/住户户自愿、自觉维维护房屋屋的安全全使用。 设立立装

54、修监监管员制制度，专专人专项项，巡查查复检，层层把把关，坚坚决杜绝绝安装防防盗网，违章搭搭建或因因装修而而破坏红红外线防防盗智能能系统正正常使用用的现象象。2）有计计划、有有制度地地对房屋屋维护： 每年年制定年年度的房房屋维修修保养计计划，逐逐级落实实执行； 定时时、不定定时地对对房屋、楼道、楼层进进行检查查清理，确保无无乱堆放放杂物，无乱写写乱贴广广告等现现象。 完善善房屋维维修，保保养及观观察记录录资料，建立健健全房屋屋管理档档案。 重大大问题处处理均通通报地产产工程，使之随随时掌握握小区的的动态。智能系统统的日常常运作及及维护1、日常常运作1）建立立以智能能监控值值班室为为中心、集设备备

55、监控、消防监监控、闭闭路监控控、可视视对讲、紧急求求助、快快速反映映、信息息交流、网上服服务、日日常管理理等一体体的中乾乾商务花花园全面面、全方方位的物物业管理理网络。2）实施施专人专专职244小时值值班监控控操作，全面负负责小区区运行状状况监控控、信息息采集、传递、记录、反馈等等，作为为小区总总值班指指挥中心心，完成成小区正正常运作作或应急急姿态下下的协调调、高教教育工作作者的功功能。3）办公公室作为为小区接接待住户户的一个个窗口，与智能能监控值值班室紧紧密联系系一体，互为补补充。白白天以办办公室为为主接收收业主住住户投拆拆、维修修信息，晚上转转由该值值班室承承担负责责，利用用本系统统全面协

56、协调、高高度管理理处各部部门的工工作，为为业主/住户提提供及时时的优质质服务。2、维护护1）加强强业主住住房装修修管理，严格执执行装修修审批制制度，避避免因业业主住户户装修原原因而破破坏智能能系统的的管线，特别如如围墙上上的压敏敏电缆，墙内地地下的各各种预埋埋管线，坚决杜杜绝随意意拆墙开开洞而对对智能系系统有所所损坏或或降低其其使用性性能。2）设立立六级维维修保养养规程：即日检检、季检检、年检检、大修修、保养养。并每每日有记记录，严严格保持持系统规规程及保保养规范范。3）勤于于检查、巡视、随时保保持系统统良好运运作状态态。如红红外线报报警系统统、煤气气自动监监测系统统等比较较容易发发生误报报，

57、针对对此情况况，制定定定期每每半年清清洗一次次探头号号的制度度，确保保减少误误报，维维持系统统的正常常使用。4）广泛泛做好宣宣传，发发动广大大业主住住户自觉觉维修、正确使使用，并并协助做做好智能能系统的的保养工工作，以以提高系系统的可可靠性。房屋及公公用部位位的维修修养护：a) 房房屋完好好率988%以上上；b) 房房屋零修修、急修修及时率率95%以上；c) 房房屋零修修工程合合格率998%以以上；d) 保保持房屋屋外观完完好、整整洁、没没有缺损损现象；e) 空空调必须须统一安安装在预预留的位位置上，不得私私自随意意安装。f) 管管线统一一下地或或入公共共管道。房屋维修修养护计计划序号养护项目

58、目周期/时时间责任人房屋楼宇宇地基基础础的养护护、降沉沉观察每周一次次工程维修修部沟渠清理理、沙井井之沉积积物清理理每周二次次保洁部清理天台台雨水筒筒及渠闸闸每周一次次保洁部走廊及楼楼梯粉刷刷每三年一一次工程维修修部修补粉刷刷外墙每五年一一次外协空置房开门检查查：是否否漏水、开裂等等问题每月一次次工程维修修部电气设施施、供水水设施、开关电电灯、电电表每月一次次工程维修修部清洁、打打开门窗窗通风每季一次次保洁部机电设备备供水系统统：检查查、加油油及调试试各水泵泵每月二次次工程维修修部供水系统统：检查查闸阀、止水阀阀、开关关等每月一次次工程维修修部二次供水水水池清清洗每年二次次工程维修修部供电系统

59、统：高低低压配电电柜清洁洁养护吸吸尘每周一次次工程维修修部供电系统统：各种种开关、电表检检查每月一次次工程维修修部供电系统统：线路路检测、小修每年一次次外协设备、护护栏等油油漆翻新新每年一次次工程维修修部变压器保保养每年一次次供电公司司消防设备备水泵试运运行每周一次次工程维修修部水泵轴承承加油、电机轴轴承加油油每季一次次工程维修修部日常巡社社及保养养、自动动报警系系统测试试每月一次次工程维修修部消防设备备保养公公共检查查及维修修每年一次次外协电 梯例行抹没没及检查查每周一次次工程维修修部彻底检查查及大修修每年一次次工程维修修部智能系统统日常巡视视保养、自动报报警系统统测试每周一次次工程维修修部

60、智能系统统各种监视视探头、感应器器清洁养养护每月二次次工程维修修部全面检查查及测试试每年二次次工程维修修部10、智智能系统统前期管管理工作作智能系统统作为一一种高新新技术的的产品，对管理理人员以以及业主主/住户户来说是是一个新新生事物物，要能能充分发发挥其作作用，首首先是要要能了解解、熟悉悉掌握及及灵活运运用，并并进行必必要的维维护保养养、才能能使系统统正常提提供服务务。因此此，加强强智能系系统的前前期管理理工作就就变得十十分重要要，如下下是对前前期工作作的具体体安排：1、选派派一名智智能通讯讯工程师师参加工工程的施施工、调调度、验验收等工工作，提提前介入入，详细细了解整整个系统统的功能能、布