某连锁房产中介创业商业计划书

1、迁喜家和房产中介店连锁运营创业计划书企业名称称武汉新新地之杰杰置业投投资顾问问有限公公司创业者姓姓名刘路路日 期20006年年11月月20日日通信地址址武汉市市江岸区区胜利街街1688号扶轮轮大厦221066室邮政编码码43000222电 话11398860550366682285447733传 真88270059000电子邮件件m保密须知知本商业计计划书属属商业机机密，所所有权属属于武汉汉新地之之杰置业业投资顾顾问有限限公司。其所涉涉及的内内容和资资料只限限于已签签署投资资意向的的投资者者或受委委托方使使用。收收到本计计划书后后，收件件人应即即刻确认认，并遵遵守以下下的规定定：1）若收收件人

2、不不希望涉涉足本计计划书所所述项目目，请按按上述地地址尽快快将本计计划书完完整退回回；2）在没没有取得得武汉新新地之杰杰置业投投资顾问问有限公公司的书书面同意意前，收收件人不不得将本本计划书书全部和和/或部部分地予予以复制制、传递递、影印印、泄露露或散布布给他人人；3）应该该象对待待贵单位位的机密密资料一一样的态态度对待待本计划划书所提提供的所所有机密密资料。本商业计计划书不不可用作作销售报报价使用用，也不不可用作作商业买买卖使用用。创业计划划编号： 授方方：签字：公司： 日日期：目 录第一章：项目摘摘要.3第二章章：公司司简介.3第三三章：市市场分析析.44一、二手手房市场场分析.4二、中中

3、介行业业概述.55 三三、竞争争分析.66四、经经营模式式.88第四章章：市场场和服务务.88一、战战略目标标.8二、市市场规划划布局.9三、组组织和职职能.10四四、人员员配置.100五、主主营业务务收入.111六、增增值业务务收入.111七、市市场发展展时间计计划.122第五章章：财务务模型.144一、主主营业务务财务状状况分析析.14二、其他增增值业务务收入.177三、总总体业务务发展收收入和利利润预测测.188第六章章：资金金需求：.199第七章章：投资资方式和和回报方方式：.200一、投投资方式式.200二、退出出机制.200第八章章：项目目创业者者简介：。.200第一章：项目摘摘要

4、衡量一个个城市的的房地产产市场成成熟的标标志是二二手房的的成交量量是否超超过新房房的成交交量，而而武汉市市这几年年的二手手房的成成交量与与新房的的成交量量之比为为3：44，正处处于上升升时期。这两年年国家的的宏观调调控政策策纷纷出出台，正正是市场场从业者者重新洗洗牌的好好时机。迁喜家和和房产中介介店连锁锁项目的的商业运运营模式式是在总总结分析析二手房房中介市市场上所所有的经经营模式式的特点点以后，结合武武汉城市市市民化化的特质质，在执行行门点社社区化，员工本本地化的的前提下下，提出出“品牌形形象、操操作流程程、服务务规范、信息共共享”四统一一的总部部、中心心店、社社区店三三级直营营连锁模模式。

5、达达到利用用建立房房产中介介店连锁锁网络渗渗透进入入武汉市市每一个个社区，成为社社区生活活种不可可缺少的的一份子子，形成成直接面面对各类类型消费费者的终终端广告告和房产产延伸服服务的渠渠道。 迁喜家和和房产中中介店连连锁项目目的盈利利模式是是通过房产产中介网网络牢牢牢扎根在在社区的的基础上上，不但但可以开开展传统统的中介介业务，取得佣佣金收入入建立良良好的银银企关系系，还可可以利用用通畅的的深入社社区的渠渠道，不不断开展展更多的的增值社社区服务务，拥有有社区终终端广告告渠道就就是如同同拥有新新浪、网网易、搜搜狐“门户网网站”，前途途无量。迁喜家和和房产中中介店连连锁项目目需求资金金三百万元元的

6、支持持，两年内内可以建建设800个以上上的深入入社区的的网点，服务半半径覆盖盖武汉三三镇855以上上的主要要住宅小小区，进进入武汉汉市房地地产二手手房中介介的前三三名，综综合盈利利水平第第一，月月税前利利润2000万元元左右，垄断社社区广告告资源，成为另另一个主主业。第二章：公司简简介武汉新地地之杰置置业投资资顾问有有限公司司前身为为武汉地地之杰物物业顾问问有限公公司，于19997年年12月月创办，是一家家专业的的房地产产研究和和房地产产营销策策划顾问问机构，注册资资金1000万元元，具备备中介代代理甲级级资质；19988年8月月份加入入武汉房房地产中中介协会会；两次次被选为为武汉房房地产中中

7、介协会会常务理理事单位位，是武武汉市最最早成立立的专业业地产顾顾问公司司之一。新地之之杰继承承地之杰杰的优良良传统，20003年成成立，为为开发商商提供科科学和富富有创意意的房地地产顾问问服务。地之杰是是一个科科技型的的公司，19999年22月率先先提出房房地产资资讯业的的概念，策划组组织、开开发DDISTTENDD多媒体体房地产产销售资资讯网络络系统，该系系统被武武汉市经经委微机机办列为为“99武汉高高科技电电子信息息技术推推广计划划”，并被选选为武汉汉市政府府到北京京对外招招商引资资, 并且且是444个招商商项目中中唯一的的房地产产信息产产业类项项目。119999年4月地之之杰武汉汉广场房

8、房产中介介店开业业，第一一个采用用计算机机多媒体体技术在在售房全全程运用用。地之杰是是一个创创新型的的公司，19999年11月在在武汉市市第一高高楼武汉世世贸大厦厦7楼上上组建中中国第一一家将房房地产、资讯业业与零售售商业接接合的地地之杰世世贸房地地产资讯讯超市，营业面面积15500平平方米，集二手手房交易易、商品品房交易易展示、信息咨咨询发布布、法律律咨询、银行贷贷款、交交易办证证一条龙龙服务；“超市市”的诞诞生开创创中国房房地产营营销模式式先河。但由于于缺乏武武汉市有有关部门门金融和和政策的的支持而而失败，给武汉汉市房地地产市场场上留下下了一个个遗憾。地之杰是是一个领领先型的的公司，199

9、98年就就敏锐的的发现银银行不良良资产中中蕴藏着着无穷商商机，220000年9月月起与招招商银行行武汉分分行，中中国农业业银行湖湖北省分分行江城城支行，以及中中国长城城资产管管理公司司武汉办办事处等等合作处处理银行行不良资资产项目目。新地之杰杰是一个个销售型型的公司司，多年年以来为为十几个个项目提提供高效效、专业业的策划划、代理理销售服服务，获得了了开发商商的一致致赞誉。新地之杰杰20004年曾曾经试图图在二手手房中介介领域发发展，最最高峰发发展3家直营营店和22家加盟盟店，但但由于进进入市场场时机不不对，加加上没有有明确的的盈利模模式，而而且由于于资金和和人力资资源方面面的缺乏乏，最终终从市

10、场场上撤出出，但一一直对武武汉市二二手房市市场看好好。第三章：市场分分析一、二手手房市场场分析武汉市自自20002年房房地产业业蓬勃发发展的同同时也带带动了相相关产品品的发展展，建材材、家居居用品、装饰装装潢业以以前所未未有的发发展速度度分享着着这期待待已久的的机遇。作为房房地产产产业链关关键流通通环节的的存量房房交易市市场更是是如鱼得得水、水水涨船高高，数以以千家的的二手房房中介店店（所）如雨后后春笋般般涌现出出来活跃跃在存量量房交易易市场上上，整个个房地产产市场呈呈现出一一片欣欣欣向荣、生机勃勃勃的景景象。20055年我市市商品房房销售面面积为8813.89 万平方方米，同同比增长长7.6

11、6 %；其中：商品房房住宅销销售面积积为7556.991 万万平方米米，同比比增长55.0 %，占占商品房房销售面面积的993 %。而20005年全全市二手手房成交交601168起起，同比比下降22.5%，面积积为6225.77万平方方米，同同比增长长1.66%；其其中：二二手房住住宅成交交341179起起，同比比下降22.8%，成交交面积为为3300.133万平方方米，同同比增长长17.2 %，说明明二手房房的成交交量与新新房的成成交量之之比为33：4，二手房房市场正正处于上上升时期期，市场场上的需需求主力力无论新新房还是是二手房房都是住宅宅。20055年和220066年的武武汉二手手房市场

12、场的成交交较为平平淡，其其增长率率较小，这是由由两方面面造成的的。一方方面是220055年的宏宏观政策策在很大大程度上上打压了了房地产产市场上上的投机机行为，并有效效控制了了投资需需求，特特别是对对二手房房市场的的成交量量影响显显著。另另一方面面是通过过20005年商商品房市市场的供供需分析析，得出出20005年商商品房市市场需求求比较旺旺盛的结结论。由由此说明明宏观政政策的干干预与商商品房市市场需求求的持续续旺盛，导致二二手房市市场较为为平淡。20055年二手手房综合合物业平平均价格格为25512.35元元/平方米米，同比比增长 41.4%。其中，住宅平平均价格格为 222099.788元/

13、平方米米，同比比增长339.66 %；写字楼楼平均价价格为 27226.112元/平方米米，同比比增长226%；武汉市房房地产商商品房住住宅市场场与二手手房住宅宅市场的的价格差差额055年增大大，而写写字楼方方面的价价格差额额逐年减减小，这这说明武武汉房地地产住宅宅市场005年的的发展迅迅猛，写写字楼市市场的发发展继续续保持低低靡。值得指出出的是，成熟的的房地产产市场在在这两方方面的价价格差一一般保持持在50008800元元/平方方米之间间，而武武汉房地地产市场场在这两两方面的的价格差差在10000元元/平方方米以上上，这充充分说明明二手房房市场的的发展潜潜力巨大大。国内外知知名中介介运营商商

14、的介入入将进一一步加快快武汉市市房地产产二级市市场中介介行业的的变革，推动市市场的快快速、健健康发展展。二、中介介行业概概述作为房地地产市场场重要组组成部分分的二手手房交易易市场，由于市市场的兴兴旺带来来武汉市二二手房中中介市场场竞争日日趋激烈烈。市房房产局数数据统计计，截止止到20006年年2月止止，武汉汉市注册册的房地地产中介介机构已已经达到到4000多家，在所有有注册的的房地产产中介公公司中，有近770%左左右的公公司是在在从事二二手房中中介业务务，二级级市场的的蓬勃和和巨大的的市场潜潜力不仅仅造就了了如世纪纪宏图、百居易易、华明明达等一一批本土土化的品品牌中介介，同时时也吸引引了如11

15、+2联联合不动动产、天天津顺驰驰置业、21世世纪不动动产等国国内外知知名房地地产综合合服务运运营商抢抢滩武汉汉。 虽然我我市的二二手房市市场有了了长足的的发展，但相对对于国内内一些城城市市场场，我市市房地产产中介市市场还是是不够成成熟发达达。主要要表现在在以下方方面：1、中中介机构构规模偏偏小 在在武汉市市4000多家中中介公司司中，大大多数中中介服务务机构规规模较小小，真正正意义上上的连锁锁能上规规模的只只有寥寥寥几家，通常是是采取小小店面的的松散连连锁，夫夫妻店，三、两两朋友或或独自操操作的方方式经营营，已适适应不了了自身的的客观发发展要求求，也适适应不了了已逐渐渐走向规规范的市市场需求求

16、，事实实证明220055年下半半年，宏宏观调控控房产新新政不断断出台，很多小小中介纷纷纷关门门，很多多外来中中介收缩缩战线退退出武汉汉，说明明未来的市市场资源源会进一一步集中中，只有有规模化的中介才能能抵抗市市场风险险，生存存下来。2、中介介人员整整体素质质偏低是是制约中中介事业业发展的的最大障障碍目前，我我市中介介机构的的从业人人员素质质参差不不齐，还还有待进进一步提提高，以以便走向向中介行行业成熟熟的专业业化道路路。传统统中介人人员学历历低，不注意意提高专专业素质质,常为为客户看看不起，爱忽悠悠信誉差差，凡事利利字当头头，不讲究究交易规规则甚多多；而年轻轻的中介介人员先先天不足足没经验验见

17、识少少，不懂社社会心理理学，不善于于与客户户交流，市场敏敏感性不不强不勤勤奋，自自视其高高不安心心工作，状态极极度不稳稳定。3、中中介信息息渠道不不畅通 武汉市市房地产产中介机机构的硬硬件设备备水平总总体上比比较差，虽然大大多数配配备了电电脑，但但利用率率不高，信息关关联化和和开发力度度不够，与北京京、上海海与各沿沿海发达达城市相相比，武武汉市的的中介市市场，还还远未形成成规模经经济，颇颇为零散散，这就就使得各各中介之之间的信信息沟通通非常受受局限，加上行行业整体体诚信的的因素，导致整整个市场场普遍存存在业务务量不大大，成功功率低的的现象，造成了了很大的的信息资资源流失失。三、竞争争分析根据武

18、汉汉的二手手房市场场的摸底底调查，在武汉汉市房产产局登记记注册的的房产中中介机构构有4000多家家，可分分为本土土中介商商和外来来中介商商，根据据公司实实力发展展规模、从业人人员素质质数量、公司发发展战略略可分为为三个集集团，第第一集团团在600家经营营网点左左右，在在未来的的一年内内，不超超过3家公司司；第二二集团在在20家经经营网点点以上，数数量在8810家公公司，第第三集团团在5个网点点左右，有有30家家公司左左右；其其余基本本上是单单店经营营。1、国际际连锁加加盟巨头头211世纪不不动产21世纪纪不动产产():上市公公司人福福高科技技股份有有限公司司全资子子公司武武汉当代代物业发发展有

19、限限公司经211世纪中中国不动动产直接接授权，成立了了21世世纪不动动产武汉汉区域分分部，注注册资金金10000万。目211世纪不不动产武武汉区域域加盟店店数量已已逾500余家，经纪人人6000余名。目标是是在未来来两年内，加盟店店数量力力争达到到1200家。作为全全球中介介巨头的的21世世纪不动动产更以以全球调调差安家家及广泛泛的客户户资源成成为房地地产中介介行业学学习的榜榜样。但但高达近近15万万元的开开店成本本、高额额的运营营成本及及尚未成成熟的地地区特许许经营模模式将很很难支持持1000家加盟盟连锁店店的战略略目标。除211世纪不不动产的的品牌效效益外，其他方方面对加加盟者的的支持很很

20、少，前前期运行行水土不不服发展展停滞，1/33的加盟盟店亏损损由总部部托管，但如果果调整得得当，拥拥有“品品牌经营营、网络络经营、特许经经营”三三位一体体经营理理念的世界级级的211世纪不不动产还还将是武汉市市场上的的一二名名。2、外省省中介商商 1+2联联合不动动产（）:河北北企业，创业于于20003年，武汉公公司于220066年4月月成立，初期的的武汉公公司，人人员缺乏乏经营乏乏力，整个公公司处于于混乱状状态。66月份以以后集团团对武汉汉公司进进行全面面人事架架构调整整，发展展突飞猛猛进，目目前已经经发展到到28家家直营店店，是武武汉中介介市场的的新生力力量。宁波鸿桥桥（）：20003年品

21、品牌进入入武汉,发展高高峰期有有15家家左右，目前有有6家店，基本为为加盟店店，宁波波总部没没有控制制能力，只是品品牌共享享，经营营情况一一般，基基本处于于衰退期期，有可可能近期期退出武武汉市。3、本土土三甲中中介商华明达（ ）：成立于于20000年，拥有33家分公公司、22家子公公司、直直营店有有 188家，加加盟店220家家家店，形形式上为为连锁实实际上各各自为政政，是武武汉市声声势较大大的中介介连锁公公司。但公司整整体没有有明确的的战略目目标和布布局，从从业人员员素质普普遍不高高，业务务战线长长资金链链比较紧紧张、，对外投投资的效效率和回回报也不不高，发发展遇到到瓶颈。世纪宏图图（ ）：

22、成立立于20000年年，老板板和从业业人员素素质较高高，是武武汉市在在起步阶阶段就发发展比较较正轨的的中介连连锁公司司，但前前期利益益分配不不公导致致加盟店店与直营营店利益益矛盾严严重，公公司发展展受阻反反复，现现改为全全部都是是加盟店店，目前前共有440家店店。总体体上资金金实力较较弱，没没有新的的发展方方向和盈盈利增长长点。百居易（ ）： 百居易易房屋超超市系系市房地地局下武武汉国佳佳房地资资产评估估有限公公司、武武汉新兰兰德物业业顾问有有限公司司发起，由各城城区房产产局相关关部门及及其它专专业机构构加盟参参与的中中介机构构，于220022年8月月成立，20003年改改制为私私营。从从开业

23、之之初的88家连锁锁机构发发展到现现在的443家连连锁店，但其中中直营店店只有55家，对对加盟店店的控制制力较弱弱。政府府资源充充足，公公司内部部官僚作作风严重重，市场场反应迟迟钝，不不会成为为市场上上的领头头羊。4、联动动典范顺驰置业业（whh.95510559.ccom）：成立于于20003年111月，是天津津顺驰置置业集团团在武汉汉地区设设立的全全资子公公司，公公司目前前现有员员工3000多名名，拥有有直营连连锁店770家，是武汉汉门点数数量第一一的连锁锁运营体体系。顺顺驰置业业20003年进进入武汉汉初期执执行负债债扩张战战略，一一直以来来大多门门店处于于亏损状状态，直直至20005年

24、年在达到到50家家店时才才盈亏平平衡，从从业人员员绝大多多无房产产销售相相关经验验的年青青人，人人员流动动率极大大经营不不稳定，其经营营理念特特例独行行，行为为太锋芒芒匕露以以至时常常成为中中介的共共同的阻阻击的“目标”，在顺顺驰天津津发生重重大股权权变化的的时期走走向不明明确。作为有有着全国国化房地地产开发发集团公公司背景景的顺驰驰置业，其独特特的一、二级市市场联动动模式，由于二二手房源源的更新新向次新新房化发发展的趋趋势将会会是未来来中介企企业当然然的老大大。四、经营营模式通过对以以上中介介企业的的深入调调查研究究，可以以看出目目前武汉汉中介企企业成功功的经营营模式是是：快速速网点扩张张、

25、直营营+加盟盟的连锁方式式、连锁锁门店+网络络信息平平台；以以直营收收入、营营业性吞吞吐获取取高额利利润、免免收或收收取少许许加盟费费扩充网网络渠道道都是他们们得以迅迅速壮大大的主要要原因。我们最值值得借鉴鉴的还是是顺驰的的发展模模式，同同时提出出自己的的创新模模式：进入市场场初期只只做直营营店，执执行快速速扩张市市场策略略，沿重点社社区均衡衡进行的的门点布布局，注注重人力力资源的的培养和和团队的的建设，开展一一、二级级市场联联动经营营，在成成熟的社社区网络络资源的的情况下下搭载更更多的增增值服务务业务。第四章：市场和服服务一、战略略目标做市场的的“跟随者者”，计划划在两年年内做到到武汉市市中

26、介前前三名，包括规规模、交交易量和和利润各各项指标标。树立“渠渠道为王王”的思想想，努力力打造一一个扎根根社区的的中介网网络，搭搭建社区区渠道，配合关关联开发发企业的的发展战战略，做做到房地地产市场场的一、二级市市场的联联动。核心竞争争力是通通过网点点的合理理布局对对区域房房地产市市场的了了解，合合理配置置的房产产经纪人人对房产产资源的的掌握和和对房产产价值的的深度挖挖掘。中介服务务搭建渠渠道保证证费用，自营投投资业务务作为主主要的利利润来源源，合理理利用渠渠道搭载载附加增增殖业务务，关注注现金流流、周转转率和利利润率，规模扩扩张不能能牺牲利利润为前前提，规规模和利利润必须须要同步步发展。二、

27、市场场规划布布局在两年内内建立一一个完善善的三级级经营管管理体系系（公司司总部-中心心店-社区店店），其其中总部部1个中中心店、3个中中心店及及不少于于56家家的社区区店，员员工总数数达到3350人人左右。三、组织织和职能1、社区区店：在大型成成熟社区区周边开开设社区区店，根根据营业业面积、营业收收入、辐辐射范围围，示范范效益分分为A级级店和BB级店。具体分分布为沌沌口4家家、东西西湖4家家、光谷谷3家、青山55家、武武昌7家家、洪山山8家、桥口66家、江江汉8家家、江岸岸9家、汉阳66家（总总计600家）。每个门门点投入入人员445人人，面积积2040平平方米，平均每每个店投投入资金金3万元

28、元。主要职能能是开展展租售等等日常中中介业务务，同时时负责收收集周边边房源信信息上报报中心店店和总部部。2、中心心店：武昌、汉汉口、汉汉阳三镇镇分别设设立三个个中心店店，位置置选择于于交通便便利的商商业区；每门点点投入人人员155人，面面积不少少于1000平方方米，投投入资金金10万万元，是是公司的的形象店店。主要职能能是：区区域办证证中心、员工培培训中心心；指导导区域内内社区店店的日常常工作；同时也也是特殊殊房产的的集中交交易中心心（如商商业、工工业及拍拍卖房产产等）。3、公司司总部：设立于汉汉口某知知名写字字楼中，人员220人，面积3300平平方米，是公司司的管理理决策中中心和投投资中心心

29、。投入入资金220万元元，主要职能能是对中中心店执执行管理理职能外外，还负负责新业业务拓展展、对外外发展加加盟、建建店选址址、对金金融机构构担保、对外投投资、批批量房源源收购。四、人员员配置：为了保证证迁喜家家和房产产中介店连锁体体系的稳稳定健康康的发展展，将不不采用顺顺驰置业业和211世纪不不动产的的只招收收年轻大大学生的的人力资资源方案案，而是是将采用用年轻人人和中年年下岗人人员的结结合方式式，达到到兼顾各方方利益皆皆大欢喜喜的结果果。房产经纪纪人多录录用300455岁的中中年下岗岗人员，一方面面提供再再就业机机会为社社会减负负，另一一方面中中年下岗岗人员更更有社会会经验，更容易易与客户户

30、沟通，第三方方面中年年下岗人人员因为为有养家家的压力力会更加加珍惜来来之不易易的培训训和工作作的机会会，所以以会更加加努力工工作，对对公司发发展更有有责任心心。对公公司来说说可以得得到基层层政府和和相关组组织的认认同和扶扶持，在在未来不不断扩张张的战略略布局和和增值服服务业务务上进行行配合，更可以以按政策策直接享享受减免免税的优优惠。而在如评评估投资资、电脑脑网络、金融服服务等关关键的技技术岗位位上将多多采用年年轻人，充分利利用其年年轻的活活力，激激情的创创意，较较高的综综合素质质，可以将先先进的管管理理念念和技术术手段带带入传统统行业。五、主营营业务收收入1、各组组织收入入社区店买卖和和租赁

31、中中介收入入中心店买卖和和租赁中中介收入入，代办办权证收收入公司总部部拍卖卖房产投投资收益益，个人人贷款担担保收入入，新房房代理分分销收入入2、收入入说明买卖中介介收入按按交易金金额的22计算算，租赁中中介收入入按每单单80000元计计算，代理新盘盘分销收收入按每每单40000元元计算，代办权权证收入入按三证证代办6600元元计算，个人贷贷款担保保收入按按贷款金金额的11，批量房房产吞吐吐收益每每次不少少销售额额于200，期期限不多多于6个个月，平平均在44月内销销售完毕毕实现资资金回笼笼。六、增值值业务收收入1、社区区分类广广告业务务通过建设设完善的的社区店店网络，让社区区店与当当地社区区居

32、委会会和住宅宅小区的的物业管管理公司司建立起起良好的的友邻关关系，在在社区和和住宅小小区的醒醒目地段段独家租租赁广告告位，制制作大型型广告栏栏划分成成等份的的小广告告位，针针对快速速消费品品业、银银行金融融业、社社区综合合服务业业的各类类商家出出租，广广告牌由由公司统统一设计计、统一一制作，成本包包在发布布费中。对于这些些商家来来说，此此种宣传传方式能能将广告告述求直直接到达达客户的的家门口口，而且且能任意意选择想想接触的的客户群群体，任任意选择择版面大大小，做做到广告告费用的的最大经经济效应应；对于于当地居居委会和和物业管管理公司司是一种种创收的的来源，也是为为辖区的的居民提提供便民民服务；

33、对于我我公司来来说，社社区店只只有牢牢牢扎根社社区，赢赢得周边边社区居居民的认认同，才才能真正正垄断这这个潜力力巨大的的市场，产生稳稳定长期期的现金金流。2、装修修保洁中中介业务务根据调查查统计，买二手手房的客客户900以上上都会进进行二次次装修，即使是是长期租租赁客户户也有550以以上要进进行简单单装修，通过房房屋中介介的优质质服务取取得客户户的信任任，开展展后续跟跟踪服务务，推介介关联装修修公司进进行二次次装修。社区店店牢牢扎扎根社区区，取得得社区居居民的信信任，可可以进一一步推介介关联保保洁公司司进行家家庭日常常保洁。装修推介介服务费费市场行行情是装装修金额额的25，扣除除个人提提成按平

34、平均6000元/单计算算，专业业保洁公公司提供供的家庭庭保洁平平均收费费为100元/小小时，社社区店通通过合作作协议可可以从中中取得22元/小小时的佣佣金，该该项业务务几乎没没有成本本。装修和保保洁中介介服务是是公司给给购房客客户和所所在社区区居民的的增值便便利服务务，此项项收入不不作为公公司的主主要利润润来源，但需要要作为各各社区店店联络社社区成效效的考核核指标。七、市场场发展时时间计划划（以投投资到位位确定起起始时间间）第一季度度 选选择经营营总部搭搭建经营营管理架架构、流流程和网网络平台台，第一一批按照照规范标标准设立立八个社社区店，同时启启动人才才培养计计划，注注重人员员培养团团队建设

35、设；在全全市范围围内全面面选址布布局；向向社会公公开要约约征集房房源；第二季度度 第二批批在汉口口开一个个中心店店八家社社区店，在开始始与银行行、媒体体建立紧紧密合作作关系，加快社社区宣传传渗透计计划，开开通迁禧禧家和房房产交易易网；第三季度度 第三批批进入各各房产局局开设形形象店，建立汉汉阳、武武昌两个个中心店店和八家家社区店店，正式式宣告迁迁禧家和和进入武武汉市中中介的第第二军团团，开展展自营投投资业务务； 第四季度度 第四批批开设八八家社区区店，打打通尾盘盘收购、房产拍拍卖和单单位资产产处置等等多个渠渠道，开开始以自自有收购购房源实实现主要要利润来来源，公公司收支支达到盈盈亏平衡衡点；第

36、五季度度第五批批开设八八家社区区店，并并开始接接受加盟盟店，利利用已有有的网络络资源接接受新房房分销委委托和装装修、保保洁、家家政等关关联增殖殖服务业业务；第六季度度 第六六批开设设十家社社区店，利用已已有的渠渠道资源源开始向向社区渗渗透，进进入社区区广告领领域，形形成新的的业务亮亮点和利利润来源源；第七季度度第七批批开设十十家社区区店，达达到六十十个社区区店，以以及二十十家以上上的加盟盟店，正正式宣告告迁喜家家和进入入武汉市市二手房房中介的的第一军军团，迁迁喜家和和在武汉汉的网点点布局告告一段落落，继续续推进增增值服务务的进入入社区的的深度；第八季度度对业务务管理架架构、流流程再造造，开始始

37、下阶段段在省内内其他城城市的布布局，以以输出管管理模式式和服务务品牌为为主；确确定以中中介交易易为核心心业务保保证费用用，以新新房尾房房分销、房产收收购自营营为两个个基本利利润来源源，周边边增值服服务业务务为新利利润增长长点的迁迁禧家和和发展总总体战略略思想；经营网点点发展计计划表项目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度社区店（家）816243240506080中心店（家）1333333第五章：财务模模型根据市场场调查和和顺驰门门店的经经营统计计数据，按照各各种经营营条件都都具备的的成熟数数据作出出以下迁迁喜家和和房产中中介店连连锁项目目的财务务模型：一、主营营业务财财务状况况分析

38、1、标准准社区店店主营业业务收支支表社区店收入项 目目收入说明明总 金 额备 注注买卖佣金金3宗买卖中介介费218,0000元元买卖成交交金额按按30万万计算。租赁佣金金3宗租赁中介介费8000元/单2,4000元合 计20,4400元元支出项目支出说明明总 金 额房 租20000元/月月2,0000元工 资45000元+110000元3,0000元佣金提成成总收入的的205,2880元办公费用用10000元/月月1,0000元折旧递延延10000元/月月1,0000元营业税及及附加营业收入入的61,2224元合 计13,5504元元交易金额额90万营业收入入204000元月利润68966元说

39、明：该该表为成成熟的标标准社区区店的平平均经营营状态，每月任任务完成成买卖交交易3宗宗，租赁赁3宗，不计其其他业务务收入；2、标准准中心店店主营业业务收支支表中心店收入项 目目收入说明明总 金 额备 注注买卖佣金金6宗买卖中介介费236,0000元元租赁佣金金6宗租赁中介介费8000元/宗4,8000元办证费用用30宗代办权证证6000元/宗宗18,0000元元合 计58,8800元元支出项目支出说明明总 金 额房 租50000元/月月5,0000元工 资50010+100003+220000212,0000元元佣金提成成总收入的的2011,7760元元办公费用用50000元/月月5,0000

40、元折旧递延延30000元/月月3,0000元营业税及及附加营业收入入的63,5228元合 计40,2288元元交易金额额180万万营业收入入588000元月利润185112元说明：该该表为成成熟的标标准中心心的平均均经营状状态，每每月任务务完成买买卖交易易6宗，租赁66宗,代代办权证证30宗宗，不计计其他业业务收入入；3、总部部主营业业务收支支表总部收入项 目目收入明细细总 金 额备 注注上缴利润润元担保金额额按每宗宗15万万计算每期对外外投资金金额平均均为3000万每每期4个个月担保80担保金额额1120,0000元投资收益益投资金额额的200150,0000元分销收益益2540000元/单

41、单100,0000元合 计370,0000万支出项目支出说明明总 金 额投资收益益和新房房分销收收益税收收计入中中心店和和社区店店，总部部的营业业附加税税只有担担保业务务。房 租100000元/月10,0000元元工 资20000元20人人40,0000元元佣金奖金金佣金的22024,0000元元办公费用用15,0000元元折旧递延延8,0000元广告费30,0000元元营业附加加税营业收入入的67,2000元合 计134,2000元交易金额额营业收入入37万月利润235,8000元 说明：该该表为成成熟时期期的标准准业务总总部的平平均经营营状态，每月完完成个人人担保业业务800宗，每每期对外

42、外投资平平均余额额为3000万元元； 4、中介介（主营营）业务务发展估估算表项目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度社区店（家）816243240506080中心店（家）1333333中介交易易量（套套）48108180228276336396516交易金额额（万元元）72016200270003420041400504005940077400营业收入入（万元元）16.33238.55266.6682.99299.224119.64140.04160.44业务利润润（万元元）5.52212.88822.11027.66256.77163.99470.5084.30说明：为为了更客客

43、观反映映常规业业务的成成长，该该表第一一年没有有计算总总部的主主营业务务收入和和利润，从第二二年开始始计算。二、其他他增值业业务收入入1、社区区分类广广告业务务收入1.1单单个广告告栏经济济分析：项目（22.41.88米的广广告栏）数量备注一次性投投资制作作成本12000元广告栏和和遮雨棚棚一年折折旧上缴租金金20000元/月月社区居委委会和物物业管理理公司广告发布布费100元元/月城管局标准广告告位（00.40.22米）54可任意组组合标准广告告位月租租金200元元包制作安安装费提提成500元盈亏平衡衡点15块1.2社社区广告告发展经经济分析析：项目五季度六季度七季度八季度社区店（家）405

44、06080广告栏(个)160200240320广告业务务收入（万元）112140168220月税前利利润（万万元）48.886173.2297.66说明：以以1家社社区点平平均管理理4个广广告栏为为例，广广告位出出租率为为65，即335块标标准广告告位。2、装修修保洁中中介业务务项目四季度五季度六季度七季度八季度社区店（家）3240506080增值业务务收入（万元）3.8444.867.29.6说明：每每家社区区点每个个月装修修推荐任任务完成成1单，推荐专专业家庭庭保洁3300小小时3、增值值业务收收入项目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度社区店（家）81624324050608

45、0中心店（家）1333333业务利润润（万元元）3.84453.666780.44107.2三、总体体业务发展展收入和和利润预预测项目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度主营业务务利润5.52212.88822.1127.66256.77163.99470.5584.33增值业务务利润3.84453.666780.44107.2总利润（万元）5.52212.88822.1131.446110.6130.94150.9191.5年度利润润表（万万元）项目第一年度度第二年度度主营业务务收入613.0815588.088主营业务务利润20436826.35增值业务务利润11.552924.60税前利润润