企业管理南汇区三灶镇别墅项目报告

1、南汇区三三灶镇别墅项目目报告二OO三三年十月月一日目 录第一部分分 宏观市市场分析析002220第二部分分 上海别别墅市场场分析221334第三部分分 项目环环境分析析335337第四部分分 区域市市场分析析338449第五部分分 产品定定位550774第六部分分 销售售策略7500第一部分分 宏观观市场分分析供需需两旺，外来购购房者比比例增高高市场场规范，大势看看好，稳稳步发展展20022年房地地产市场场分析：20022年上海海市房地地产市场场继续上上年的快快速发展展势头：房地产产开发建建设规模模保持高高位增长长，商品品房市场场供需两两旺,市场总总体呈现现加速发发展态势势。20002年年上海

2、市市房地产产市场综综述如下下：市场综述述：本市房地地产开发发投资额额自19999年年开始连连年攀升升，20002年年投资额额突破了了7000亿元前前所未有有的高位位，土地地供应继继续放量量，20002年年新增经经营性用用地出让让面积较较上年增增加522.2%，其中中住宅出出让面积积同比增增幅更是是高达660.44%。商品房批批准预售售面积和和预售登登记面积积实现了了跳跃试试发展，供求比比趋于稳稳定，存存量产权权房交易易量继续续较快增增长，显显示了上上海市房房地产市市场正步步入一个个崭新的的发展时时期，房房地产市市场将更更趋活跃跃成熟。走势分析析：投资建设设规模进进一步趋趋大，办办公、商商业底位

3、位反弹：自19997年以以来，上上海市房房地产业业步入上上升轨道道，特别别是近几几年发展展势头加加快，房房地产市市场各主主要指标标持续增增长。在在整个房房地产市市场发展展过程中中，住宅宅无疑成成为本市市房地产产业发展展的领头头羊，对对本市房房地产业业发展起起了举足足轻重的的作用。20002年房房地产投投资额住住宅超过过77%，施工工面积、新开工工面积及及竣工面面积住宅宅比重超超过833%。旧区改造造力度加加大，中中心城区区“空心化化”迹象逐逐渐显现现：近年来，上海市市加大了了旧城区区改造进进程，动动拆迁面面积连续续三年增增加，而而近两年年增幅均均超过225个百百分点，20002年完完成动拆拆迁

4、面积积是20000年年的1.76倍倍，动拆拆迁面积积快速增增加。商品房供供需两旺旺，供求求关系渐渐趋理想想，存量量房增幅幅放缓：20022年上海海市增量量商品房房市场完完成跨越越式的发发展，商商品房批批准预售售面积和和预售登登记面积积同步大大幅增长长。近6年，本市商商品房批批准预售售面积走走出“U”字型，在19999年年触底回回升。11997720001年，批准预预售量始始终在11400019000万区间波波动。预预售登记记面积稳稳步增长长，由119977年的低低位开始始增长，19997年供供求比仅仅为1：0.225，随随后商品品房预售售量逐年年增加，至20001年年供求情情况逆转转，年度度需

5、求量量首次超超过供给给量，达达到1：1.110的高高位；220022年供求求关系趋趋势于平平和，在在供需放放量的同同时，供供求比有有所下降降，位于于1：1.003，说说明本市市商品房房市场经经历近年年的发展展，正逐逐步走向向成熟，房地产产市场自自我调节节能力逐逐渐加强强。20022年本市市购房对对象发生生了一定定变化，在所有有购房者者中，本本市购房房者购房房面积比比重增幅幅最低，而境外外购房者者购房面面积较上上年增加加了1.5倍， 20002年年本市居居民购房房比重有有所下降降，较上上年减少少5.111%，而外地地和境外外比重分分别提升升了2.82%和2.229%。价格分析析：商品房价价格继续

6、续上扬，住宅价价格稳定定增长：根据上上海市房房地产交交易中心心统计数数据表明明：20002年年上海市市商品房房价格继继续上扬扬，20002年年商品房房平均成成交价格格48995元/，同同比增长长12.46%。商品房住住宅价格格结构重重心明显显上移，价位越越高成交交量增幅幅越大：统计表表明20002年年低价位位段上成成交量减减少，其其他价格格段上随随价格越越高，其其成交量量增长速速度越快快。20002年年单价330000元/以下下商品房房成交面面积同比比下降了了3.44%，占占总量114.44%的比比重，较较上年下下降了77.6%，而30000-50000元/、50000-70000元/及700

7、00元元/以上上成交量量增幅分分别为442.22%、97.9%和和1311%，升升幅依次次趋大。存量房成成交价格格快速上上升，其其上涨幅幅度大于于增量房房20011-20002年年全市住住宅价格格成交（套数）结构比比较（单单位：%）二、20003年年上半年年上海房房地产市市场分析析 20033年上半半年，上上海房地地产市场场继续保保持近年年来供求求两旺的的运行态态势，各各项指标标在高位位运行中中稳定增增长，投投资与消消费同步步发展，供应与与需求基基本平衡衡。期间间，经受受非典疫情等等不利因因素的影影响，55月份商商品房预预售登记记、存量量房买卖卖等个别别指标一一度出现现微降的的情况，但自66月

8、份起起即开始始大幅回回升，呈呈现健康康的发展展态势。 1、房地地产开发发结构逐逐步优化化，商品品住房供供应结构构正趋改改善 今年上半半年，全全市商品品房登记记预售面面积为112744.377万平方方米其中中，每平平方米均均价在440000元以下下的为3387.04万万平方米米，占330.44%；40000至70000元的的为6448.886万平平方米，占500.9%；70000元以以上的为为2388.800万平方方米，占占18.7%。从总体体上看，供给结结构基本本合理。而且，由于政政府宏观观调控和和市场机机制自我我调节的的双重作作用，上上海房地地产开发发投资行行为更趋趋理性化化，商品品住房供供

9、应结构构正趋改改善，未未来几年年中低价价位商品品住宅的的供应量量将有明明显增加加，从而而为解决决房地产产市场发发展中的的阶段性性结构矛矛盾打下下基础。 一是从旧旧住房改改造情况况分析，中心城城区批准准拆迁总总量得到到有效控控制。由由于前几几年批准准拆迁量量较多，今年上上半年全全市实际际动迁居居民为4408662户，比去年年同期仍仍有所上上升。但但是，由由于今年年以来适适度控制制了旧区区改造节节奏和旧旧住房拆拆除改造造总量，上半年年批准拆拆迁居民民为3666099户，同同比下降降40338户，下降幅幅度近110%，这对减减缓中心心城区高高价商品品房的上上市速度度和缓解解中低价价位商品品房供不不应

10、求的的压力将将产生积积极的影影响。 二是从经经营性土土地出让让情况分分析，中中低价位位商品住住宅用地地供应量量明显增增加。上上半年全全市共出出让经营营性用地地11008.99万平方方米，其其中商品品住宅用用地9224.88万平方方米，占占供应总总量的883.44%。其其中，闵闵行、奉奉贤、松松江、青青浦、宝宝山、嘉嘉定、南南汇等七七个区达达8033.5万万平方米米，占总总量的772.55%，比比例有较较大幅度度提高。这部分分土地可可建面积积为7550万平平方米，其中住住宅可建建总量为为6866.2万万平方米米。 三是从商商品房新新开工情情况分析析，中低低价位商商品住宅宅的供应应比重有有所提高高

11、。上半半年全市市新开工工面积115811.299万平方方米，其其中商品品住宅113566.655万平方方米，同同比分别别上升556.55%和48.7%。全市新新开工商商品住宅宅中，内内外环线线间和外外环线以以外所占占比重进进一步扩扩大，分分别达到到52%和22%。 2、房地地产投资资继续快快速增长长，成为为扩大投投资需求求的重要要推动力力 今年上半半年，全全市完成成房地产产开发投投资4117.443亿元元，同比比增长117.55%，占占同期全全社会固固定资产产投资总总额11108.78亿亿元的337.77%。其其中，住住宅投资资3288.555亿元，占房地地产总投投资的778.77%。目目前，

12、房房地产投投资已成成为扩大大投资需需求的重重要生长长点，有有效地拉拉动了全全社会经经济的增增长。从从房地产产投资资资金来源源分析，国有、私营、外商港港澳台等等投资主主体共同同推进房房地产市市场发展展。值得得一提的的是，外外商及港港澳台房房地产投投资额快快速增长长，和上上年同期期相比，增幅达达到377.5%，表明明境外投投资商继继续看好好上海房房地产市市场的发发展前景景。 3、新建建商品房房供求关关系基本本平衡，空置量量持续下下降 从竣工销销售比分分析，全全市商品品房竣工工面积为为6377.233万平方方米，销销售面积积为7446.775万平平方米，两者之之比为11：1.117。从从批准上上市与

13、登登记预售售比分析析，全市市批准上上市预售售的商品品房13306.99万万平方米米，商品品房预售售登记面面积12274.37万万平方米米，两者者之比为为1.003：1。上述述数据表表明，本本市房地地产市场场的供求求关系处处于基本本平衡、协调发发展的状状态，从从而使商商品房空空置量保保持持续续下降的的态势，特别是是商品住住宅空置置面积处处于近年年来少见见的低位位。20002年年底，全全市空置置一年以以上的商商品房2279万万平方米米，其中中住宅1134万万平方米米。至今今年6月底，住宅空空置量仍仍呈下降降态势，为1006万平平方米。 4、内外外销非商商品住房房市场并并轨的政政策效应应开始显显现，

14、投投资与消消费明显显升温 为了进一一步完善善全市统统一的房房地产市市场体系系，上海海自今年年3月1日起取取消国有有土地上上的各类类非居住住房屋租租售对象象的限制制，实施施内外销销非商品品住房市市场并轨轨。今年年第二季季度，办办公楼、商业营营业用房房等非居居住商品品房的投投入、产产出和销销售增幅幅明显，高于商商品住宅宅增长速速度。办办公楼、商业营营业用房房等非居居住商品品房开发发投资为为88.88亿亿元，比比上年同同期的669.886亿元元增长227.223%，比今年年第一季季度的331.111亿元元增长1185.70%；新开开工面积积为2224.664万平平方米，比上年年同期的的98.29万万

15、平方米米增长1128.55%，比今今年第一一季度的的1033万平方方米增长长1188.100%。此此外，全全市登记记预售的的办公、商业营营业用房房面积为为24.1万平平方米，比一季季度增长长7144%。 5、存量量房买卖卖面积持持续大幅幅上升，接近新新建商品品房预售售量 存量房地地产交易易在前几几年高速速增长以以后，220022年的交交易量增增幅有所所下降。但是，今年以以来又呈呈现较大大幅度上上升的势势头。上上半年全全市存量量房买卖卖面积为为10115.116万平平方米，同比增增长255.1%。其中中，一季季度为4471.30万万平方米米，同比比增长441.22%；二二季度为为5433.866

16、万平方方米，同同比增长长13.91%。因此此，存量量房在整整个房地地产交易易中的比比重进一一步提高高，与新新建商品品房预售售面积的的比例由由今年第第一季度度的0.76：1提高到到0.882：1。 从总体上上看，上上海以土土地供应应为龙头头的市场场调控机机制逐步步完善，房地产产市场发发展的势势头是健健康的。下一阶阶段，我我们将根根据上海海的实际际情况，加大宏宏观调控控的力度度，努力力保持上上海房地地产市场场持续、健康、有序的的发展态态势。一一是按照照政府调调控、市市场供地地、规范范运作、依法管管理的原原则，加加强对土土地市场场的调控控和管理理，加快快土地供供应方式式的转变变。二是是以重大大工程配

17、配套商品品房为抓抓手，推推进中低低价商品品房建设设，调整整优化房房地产开开发结构构，使住住房供给给结构与与大多数数普通老老百姓的的需求相相一致，充分发发挥房地地产业的的产业联联动和带带动投资资消费的的双重作作用。年年内，确确保去年年开工的的1000万平方方米重大大工程配配套商品品房全面面竣工。在此基基础上，市区联联手再新新开工建建设配套套商品房房3000万平方方米以上上，其中中市里结结合城市市总体规规划和土土地利用用总体规规划的调调整，依依托城市市轨道交交通和快快速干道道等大型型市政基基础设施施和公共共服务设设施，在在中心城城区外侧侧东南西西北的南南汇周浦浦、嘉定定江桥、宝山顾顾村等基基地，高

18、高起点规规划、高高水平设设计、高高质量施施工、高高标准管管理，建建设中低低价四高示范居居住区，争取开开工1550万平平方米。三是按按照两增两两降（增绿绿化、增增空间，降容积积率、降降高度）的要求求，继续续坚持拆、改改、留并举的的方针，稳步推推进旧区区改造。四是研研究完善善促进住住房消费费的政策策，把二二三级市市场做大大做强，从而巩巩固和提提高房地地产业的的支柱产产业地位位。五是是在面上上推进住住房市场场化、商商品化的的同时，进一步步完善廉廉租住房房制度，切实解解决好最最低收入入家庭的的住房困困难问题题。 20033年上半半年房地地产市场场开发交交易数据据汇总 面面积单位位：平方方米 金额单单位

19、：万万元序号名 称20033年二季季度同比增长长（）20033年上半半年同比增长长（）1房地产开开发投资资 277665600 12.22 417443211 17.55 2新增经营营性项目目土地出出让面积积 547887299 29.77 1108890337 44.11 可建建筑筑面积 731551844 -3.66 1268851778 -4.11 其中：商商品住宅宅土地出出让面积积 411995966 13.00 924882577 34.33 可可建建筑筑面积 533116566 -16.0 975880822 -13.8 3完成土地地开发面面积 127996966 50.66 15

20、4442955 44.66 4商品房新新开工面面积 894998899 68.33 1581129449 56.55 5商品房竣竣工面积积 470330388 54.55 637223466 36.00 6商品房批批准预售售面积 785006733 16.88 1306698998 14.88 其中：商商品住宅宅批准预预售面积积 711226366 24.33 1206655116 22.33 7已登记的的商品房房预售面面积 653001899 -8.55 1274437227 3.6 商品房预预售成交交金额 380774199 13.33 711004977 22.44 其中已登登记商品品住

21、宅预预售面积积 643336955 -7.11 1233390220 3.5 商商品住宅宅预售成成交金额额 372112433 15.55 676774866 22.77 8商品房批批准销售售面积 858773922 43.99 1616634333 37.00 商品住宅宅批准销销售面积积 773114911 63.11 1376682220 43.99 9已登记的的存量房房买卖面面积 543886177 13.99 1015516228 25.11 存量房交交易成交交金额 212442433 55.55 380884500 68.88 其中：存存量住宅宅买卖面面积 427556911 22.

22、44 800558833 32.44 存存量住宅宅买卖成成交金额额 172220055 58.55 313661477 69.33 10预购商品品房抵押押建筑面面积 763449922 53.88 1305599115 55.88 抵押贷款款额 194008488 38.11 364008455 53.33 11在建工程程抵押建建筑面积积 562338966 24.11 853110455 13.77 抵押贷款款额 8716659 39.77 135445600 30.00 12现房抵押押建筑面面积 1229998449 -12.2 2383314229 2.7 抵押贷款款额 39455481

23、1 30.77 725558977 42.88 13批准拆迁迁面积 280998066 22.11 411558799 49.11 其中：居居民 187778255 7.5 278115099 39.99 单位位 9319981 68.00 133443700 72.99 14完成拆迁迁面积 172991199 16.88 306771344 56.66 其中：居居民 147444333 34.11 263558711 89.66 单单位 2546686 -33.2 4312263 -24.1 20033年上半半年房地地产市场场商品房房预售结结构分析析数据汇汇总 单位：平方米米 分类名称称分类

24、结构构预售面积积同比增长长（）比重（）单价分类类30000元以下下 160005088 -12.6 12.66 30000-40000元元 226999099 -32.5 17.88 40000-50000元元 287779422 -7.88 22.66 50000-60000元元 220772466 21.88 17.33 60000-70000元元 140334255 67.55 11.00 70000元以上上 238880311 106.0 18.77 房型分类类70平方方米以下下 3422272 28.77 2.7 70-1100平平方米 181666233 -17.4 14.11 1

25、00-1500平方米米 686555499 4.2 53.44 150平平方米以以上 382333333 18.11 29.88 对象分类类本市 963887833 5.5 75.66 外地 234223177 -5.11 18.44 境外 7626627 9.4 6.0 用途分类类住宅 1233390220 3.5 96.88 办公 885446 -34.4 0.7 商业 1822215 -25.1 1.4 三、20003年年发展预预测1、经济济环境展展望 外资的加加大投入入，中国国申博成成功等因因素将为为上海提提供经济济增长的的强劲动动力。220033年预计计上海经经济将继继续保持持10左

26、左右的增增长率。20003年，上海人人均GDDP将达达到53300美美元，随随着恩格格尔系数数进一步步降低，居民用用于住房房的开支支将增加加。良好好的宏观观经济将将为房地地产发展展提供强强有力的的支持。 上海人均均GDPP变化趋趋势预测测20003年上上海住宅宅投资预预计达5580亿亿元，住住宅新开开工面积积18000万平平方米，竣工面面积18800万万平方米米。20003年年投资总总额和开开工、竣竣工面积积都将比比20002年有有一定程程度增加加。投资资的增加加使20003年年的供应应保持较较高水平平，鉴于于绝大部部分参与与旧区改改造的发发展商是是等到220022年年底底才拿到到立项和和规划

27、指指标，这这些项目目将不可可避免地地于20003年年下半年年销售。此外，浦西中中心城区区由于220022年上海海土地政政策的原原因，土土地市场场供应量量不大，这将客客观上导导致20003年年上半年年预售市市场不可可能有大大的放量量。大量量的发展展商在220022年底才才确定开开发地块块的容积积率，预预计此类类项目推推向市场场大多会会在20003年年9月份以以后。中中心城区区高价物物业于220033年下半半年集中中上市将将是本年年度一道道风景线线。 由于新老老动迁法法规的综综合影响响及容积积率适度度降低而而导致的的土地成成本上升升，供应应量的集集中放大大，这将将给20003年年下半年年及以后后几

28、年上上海房地地产带来来较大的的市场压压力。 2、需求求展望 20033年，上上海商品品房的需需求量仍仍然可观观。申城城商品房房的需求求应考虑虑以下因因素：一一是旧区区改造和和基础设设施建设设带动的的需求；二是市市民改善善住房条条件的需需求；三三是外来来人士的的购房需需求。据据测算，因旧区区改造和和基础设设施建设设，每年年需动迁迁居民77万至8万户，由此产产生需求求量约6600万万平方米米；因改改善住房房条件的的需要，购房的的居民有有6万至7万户，需求量量约7000万至至8000万平方方米；外外来人士士，包括括境外和和外省市市人士，如果购购房占全全市商品品房交易易量的比比例保持持在10015，这

29、部分分的需求求量约2200万万平方米米。因此此20003年商商品住宅宅的总体体需求预预计将达达到16600万万平方米米以上。 20022年，上上海房价价涨幅为为12，对此，业界有有着不同同的看法法。上海海中原认认为，220022年上海海房价走走势上涨涨是建立立在合理理的基础础上，而而非炒作作或泡沫沫。20002年年，房地地产市场场的供给给和需求求基本平平衡，求求略大于于供，供供销两旺旺，存量量房交易易大幅增增长，前前几年累累积的空空置房逐逐步消化化，大幅幅减少。据此，中原认认为，220033年上海海房价尚尚有一定定上升空空间。 影响房价价的主要要因素有有两个：开发成成本和住住宅市场场的供求求，

30、最根根本的还还是供求求关系。从住宅宅需求来来看，上上海人口口众多，外省市市、境外外人士更更由于上上海的国国际地位位及影响响日益加加大，进进而看好好上海置置业投资资前景。从开发发成本看看，由于于城市土土地的稀稀缺性，土地有有着较大大的升值值空间。3、热点点展望 外资加快快进入在在产业竞竞争中，预计220033年将是是国内房房产企业业走向联联合之路路的一年年。目前前外资房房地产企企业加快快了进军军上海的的步伐，统计数数据表明明在20002年年上半年年，注册册资金超超过30000万万美元的的房地产产企业达达到了115家，由和记记黄埔、新世界界、新鸿鸿基、瑞瑞安地产产等香港港地产商商掀起的的投资潮潮将

31、再度度上演升级版版。房地地产业加加快了入入世的步步伐。据据摩根斯斯坦利公公布的海海外基金金投资中中国房地地产市场场的一项项研究显显示：在在未来223年中间间，将有有310亿美美元的海海外资金金进入上上海市场场，他们们凭借着着雄厚的的资金实实力、先先进的物物业管理理模式、营销网网络和更更加专业业化、人人性化的的服务理理念逐鹿鹿市场，而内地地房地产产商天然然的地区区优势将将逐步弱弱化、势势必需要要走联合合之路，扩大融融资渠道道、更新新经营理理念，重重新打造造核心竞竞争力。 品牌竞争争在激烈烈的竞争争中，上上海的房房地产将将在20003年年进入品品牌竞争争的时代代。竞争争的重心心正在从从单个楼楼盘间

32、的的较量变变为企业业间实力力的比拼拼。时下下，购房房者更看看重开发发商的品品牌。对对于广大大购房者者来说，注重品品牌意味味着看招招牌，买买放心，得实惠惠。对开开发商来来说，为为赢得购购房者，必须全全方位地地开展品品牌建设设，楼市市竞争将将围绕企企业品牌牌展开，这是今今年上海海楼市竞竞争的主主旋律。 四、未来来五年发发展预测测 上海楼市市后5年将呈呈波动性性增长。这是一一家本地地公司新汉业业机构近期所所作的市市场预测测，虽然然仅是一一家之言言，但是是分析实实在，有有一定参参考意义义。现状和未未来自19999年上上海楼市市回暖以以来，上上海房地地产市场场价格已已连续44年上涨涨，这种种情况是是在以

33、下下4大背景景下发生生的。一一、GDDP总量量连续十十一年两两位数增增长，至至20002年人人均GDDP达到到49000美元元，上海海步入住住宅消费费的高增增长时期期；二、房价走走势强劲劲，商品品住宅平平均单价价从19999年年第四季季度的337722元增加加到20002年年第四季季度的448122元，20003年年一季度度比20002年年四季度度又上涨涨6%；三三、人均均居住面面积逐年年提高，到20002年年底，上上海市区区人均居居住面积积为133.1平平方米，以每年年新建220000万平方方米、拆拆除5000万平平方米的的速度推推进，每每年可增增加人均均居住面面积1平方米米；四、20001

34、年，上海百百强房地地产企业业完成的的销售占占5成，外外地房产产企业从从20000年开开始大举举进入上上海，220022年外资资大量进进入上海海地产业业，房地地产业开开始走向向集中。那么，今今后5年经济济将发生生什么变变化呢？首先以目目前100%的经经济增长长率推测测，预计计到20008年年上海市市人均GGDP将将达到880000美元，GDPP总量将将超过112000亿美元元；其次，未未来5年内上上海引进进各类人人才，每每年将新新增222万人口口,届时新新增人口口需要住住宅20000万万平方米米。还有，到到20005年上上海轨道道交通里里程将是是现在的的6倍、高高速公路路里程将将是现在在的5倍；

35、为为配合220100年世博博会的举举办，城城市整体体功能建建设将在在20008年初初具雏形形。总之5年年内，以以上海为为龙头的的长江三三角洲大大都市经经济圈的的格局初初具规模模，经济济总量将将接近或或超过目目前的东东京。有效需求求推进市市场随着上海海市旧城城改造和和基础设设施建设设力度的的加大，20002年上上海拆迁迁面积较较上年大大幅度增增加，居居民动拆拆迁户数数约9.9万户户，消化化新建住住宅近9900万万平方米米。估计计今年动动迁量将将达到88万户，需住宅宅8000万平方方米。动动迁补偿偿费用从从过去平平均每套套14-15万万元，现现在上升升到每套套24-25万万元，增增幅是比比较大的的

36、。动迁迁费用所所淀积的的消费能能力不容容小觑。上海多年年来GDDP连续续保持110%以以上的增增长以及及行业景景气指数数的上升升所带来来的人均均收入的的提高，使得一一批长期期渴望改改善居住住条件与与生活品品质的中中高收入入阶层加加入到购购房大军军中来，20000年以以来上海海居民可可支配收收入年增增长近110%，中高阶阶层的增增加值更更大。另外中高高级白领、政府府公务员员、私营营企业家家等阶层层也将大大量填补补中档住住宅市场场。上海近年年来吸引引一批批批国内外外优秀人人才。相相当多两外人士把把自己的的事业和和生活放放在上海海，移民倾向日日趋明显显。20002年年上海外外来人口口预售住住房面积积

37、达5002万平平方米，占总量量18.7%，其中自自住比例例超过880%。在抗风险险中前进进同时不能能不看到到目前上上海市场场面临两两大不健健康因素素：相当部分分房地产产企业的的开发资资金对银银行依赖赖性过大大。在金金融市场场进一步步规范形形势下，该部分分的投资资泡沫将将被挤破破，从而而有可能能引起市市场较大大的波动动。市场偏向向高价位位房产的的开发，房产均均价上升升过快，导致消消费极限限的提前前来临，其结果果可能迫迫使房价价回调，继而引引发恐慌慌性抛盘盘。两个个因素所所带来的的后果也也不能不不防。第二部分分 别墅墅市场分分析短期期内，供供大于求求经济济型别墅墅发展势势头良好好一、总体体别墅市市

38、场分析析从松江九九亭、长长宁虹桥桥，到浦浦东康桥桥、松江江佘山，从几十十万元的的联体别别墅，到到几千万万元的独独立式豪豪华别墅墅，今年年，上海海成了不不容置疑疑的别墅墅年。那么，有有限的市市场到底底需要什什么样的的别墅呢呢?相关数数据分析析如下：(一)别别墅价格格50至1120万万元人民民币的别别墅将成成为当前前上海别别墅市场场的主流流产品，占总样样本的771%；其中，50-800万人民民币的占占37.3%，81至1200万人民民币的占占33.70%。1500万元人人民币以以上的别别墅则为为上海别别墅市场场的高端端性产品品，随着着贫富差差距的增增大，上上海成为为世界的的上海，该价位位的别墅墅同

39、样拥拥有可观观的市场场群体。在上海海别墅市市场的高高端性产产品中，1511至2000万人民民币的占占6.660%，2011至3000万人民民币的占占7.440%，3011至5000万人民民币的占占2.110%，5011万人民民币以上上的占22.300%。而而介于两两者之间间的别墅墅1211至1500万人民民币的占占10.60%。(二二)别墅区区域上海海别墅区区域排名名前三位位的是浦浦东金桥桥地区(占21.30%)、康康桥地区区(占20.60%)和虹虹桥别墅墅区(占17.40%)。20002年年的上海海别墅市市场区域域性已显显现，浦浦东已成成为别墅墅的热门门区域，而虹桥桥别墅区区因多年年的发展展

40、仍然吸吸引着买买房人，而前几几年兴起起的松江江及闵行行别墅区区(各占111.600%、11.40%)正在在趋于饱饱和。还还有沪青青平别墅墅区(占9.660%)和其它它别墅区区(只占8.10%)。(三三)别墅类类型在经经济实力力允许的的条件下下，独立立别墅是是实现别别墅生活活、诠释释自由生生活的首首选；而而连体双双拼和连连排别墅墅因其适适中的价价格，也也受到市市场的一一定青睐睐。在上上海别墅墅市场，各类别别墅占市市场总份份额中的的比例：独立别别墅为665%，连体别别墅为220%，连排别别墅为110%，叠加别别墅为55%。(四四)别墅面面积1550至2000平方米米的别墅墅将成为为当前别别墅市场场

41、的主流流面积，即经济济型别墅墅的市场场容量最最大，占占样本别别墅总量量的433.500%；2011平方米米以上的的别墅因因其面积积增大，总价提提高，成成为了社社会高端端客层的的实力选选择，其其中，2201至至3000平方米米的占229.880%，3011至4000平方米米的占88.700%，4011至5000平方米米的占11.900%，5011平方米米以上的的占2.60%。而1550平方方米以下下的占113.440%。(五五)考虑因因素在购购买别墅墅15个考考虑因素素中，被被列为最最重要的的7大因素素(占总样样本的770.55%)依依次是房房型(占11%)、物物业管理理(占10.50%)、价价

42、格(占10.40%)、周周边环境境和文化化氛围(占10.40%)、交交通(占10.20%)、绿绿化率和和中心景景观(占9.880%)、升值值空间和和投资价价值(占8.220%)。而其其中营销销包装是是人们在在作购房房决策时时最为忽忽略的，这也反反映出当当前购房房人的理理智与专专业。所以，作作为发展展商而言言，营销销包装只只是一种种表现和和广而告告之的手手段，如如果过份份花哨，反而会会丧失一一大批优优质客群群。发展展商应对对7大重要要因素予予以研究究，因为为别墅是是 HYPERLINK /xxfw/index.htm 房产的终终结消费费，所以以房型、物业管管理、绿绿化率会会成为买买房人特特别重视

43、视的问题题；别墅墅消费群群体大都都为社会会的成功功人土，因此极极为看重重周边环环境的层层次与文文化品位位；交通通与升值值空间和和投资价价值，是是能充分分反映别别墅价值值和长远远利益的的因素。(六六)交通意意向该问问题是确确认购买买别墅的的人群对对交通的的判断性性。别墅墅的交通通便利是是以车程程距离来来衡量的的，有887.33%的人人认为半半小时车车程到机机场和市市中心的的别墅为为理想选选择；只只有122.7%的人认认为不符符合自己己挑选中中意别墅墅的要求求，这可可能有两两种原因因：一是是购买人人不是以以私车为为出行交交通工具具；二是是区域性性极强，以某一一区域为为生活工工作中心心，因此此只中意

44、意该区域域内的别别墅项目目。(七七)别墅自自家花园园要求设计计该题时时就有意意让被调调研者在在考虑自自己花园园面积时时，同时时也将花花园面积积算进别别墅总价价，从而而保证回回复的客客观性。花园园面积在在2000平方米米以下为为别墅花花园的主主力需求求，花园园是购买买别墅人人群重点点关注的的因素，高出该该市场平平均水平平，将产产生较大大市场吸吸引力。(八八)别墅物物业管理理别墅墅物业管管理中最最需要突突出的是是安全(占33.60%)、服服务全面面(占29%)和智智能化(占20.1%)，这三三项占总总样本的的82.7%；而发展展商可以以通过聘聘请有品品牌的物物业公司司来传达达物业管管理的专专业到位

45、位。在别别墅的物物业管理理中，个个性化反反而是被被忽略的的。(九九)别墅会会所在113个选选择项中中，排在在最前面面的6个会所所设施依依次是便便利店、健身中中心、温温水游泳泳池、洗洗衣店、网球场场、儿童童乐园。其中最最为重要要的是便便利店(占12.50%)、健健身中心心(占12.20%)、温温水游泳泳池(占10.50%)。生活便利利和运动动健身是是购买别别墅的人人群最为为关心的的问题，约占总总样本的的62.8%。作为发发展商而而言，花花最有效效的成本本达到最最需要的的满足是是最明智智的。(十十)别墅 HYPERLINK /jjcl/index.htm 装修修要求购买买别墅的的人群越越来越希希望

46、别墅墅的装修修不用花花费自己己过多精精力和时时间，所所以对他他们而言言，最好好的选择择是菜单单式装修修。菜单单式装修修占样本本的533%。而而要求精精装修(提包入入住)的只占占29%，不要要求装修修(毛坯)的占188%。(十十一)别墅车车位别墅墅内有一一个私人人车位是是当前上上海别墅墅市场的的基本选选择要求求，而高高价位别别墅二个个室内车车位是必必备的。(十十二)别墅周周边环境境人们们希望别别墅的周周边环境境中最不不能缺少少的设施施(占总样样本的772.33%)：依次是是医疗设设施(占17.90%)、商商业设施施(占15.50%)、教教育设施施(占13.80%)、公公园绿地地(占12.80%)

47、、体体育休闲闲中心(占12.30%)。购买别墅墅的人群群对周边边环境的的要求是是较高的的，如别别墅周围围缺少一一些必备备的设施施时，发发展商可可在别墅墅小区中中引进，或在周周边地区区引进相相关产业业。(十十三)别墅卖卖点首先，在在别墅卖卖点中，最吸引引人的就就是绿化化。在全全面达到到智能化化、感觉觉生活在在森林公公园内、免费设设计大花花园、4400平平方米绿绿地属于于自己、户户有有水景、投资回回报率高高、世界界级物业业管理服服务等前前7大卖点点中，排排列2、3、4位的都都是与绿绿化相关关。从中中可得出出购买别别墅的人人群就是是希望自自己拥有有大片绿绿地，且且绿色植植物可供供自己享享用，并并有人

48、为为其打理理照料，因此建建议别墅墅项目能能在绿化化上做出出差异性性。其次次，“全面达达到智能能化”和“世界级级物业管管理服务务”也是购购房人极极为关注注的方面面；近年年别墅中中的“水景”成为别别墅卖点点中的一一大亮点点，而且且也确实实为大多多数人所所接受，因此如如何在水水景上进进行创新新很重要要。其三三，“投资回回报率高高”，在上上海成为为世界的的上海后后，该卖卖点显得得尤为耀耀眼，别别墅在上上海的投投资价值值被众多多非上海海人看重重；“邻居物物业是高高品质国国际社区区”，别墅墅的购买买者认为为择群而而居是代代表了一一种生活活方式，因此在在购房时时，他们们更愿意意选择住住在已成成一定区区域规模

49、模和品质质的地方方。二、上海海别墅明明显供过过于求20022年上海海别墅共共上市楼楼盘766个，别别墅开发发用地总总面积达达2.866万亩，开发面面积共5548.08万万平方米米。占地地约19900万万平方米米，到220022年底，上海别别墅保有有量约8850万万平方米米。据分分析，近近几年上上海别墅墅的供应应量呈逐逐年上升升之势：20000年别别墅新盘盘供应数数量占市市场供应应总量的的12%，20001年上上升为116%，20002年则则上升到到18.5%。根据预预测，上上海每年年的别墅墅需求量量一般在在1500至2000万平方方米。最最多不会会超过上上海房地地产市场场总需求求量的110%，

50、从目前前的实际际数字来来看，上上海别墅墅市场显显然已出出现警示示信号：别墅市市场的供供应量迅迅速放大大已出现现了供过过于求的的现象。从别墅楼楼盘区域域分布来来看，220022年上海海市在别别墅楼盘盘约1880个，主要集集中在闵闵行、浦浦东、松松江、青青浦、长长宁，这这5个区域域别墅总总量约占占全市供供应量的的95%左右，从价格格分布的的供求关关系来看看，目前前上海市市场的别别墅较多多集中在在1000万-2000万元元的价格格段，占占到了供供应总量量的455.5%，其次次是总价价在2000万-3000万元元的中高高档别墅墅，占总总量的117.55%，而而总价在在1000万元以以下的经经济型别别墅

51、和总总价在3300万万元以上上的豪华华别墅分分别为115%和和12%。三、上海海中档别别墅竞争争加剧根据上海海别墅指指数办公公室20003年年3月份的的指数报报告，上上海别墅墅指数达达到10012点点，比一一月基期期上涨112点，上涨比比例约11.2%。而且且从调查查的结果果来看，上海别别墅主要要分布在在：闵行行（包括括奉贤）、青浦浦、松江江、长宁宁、浦东东（包括括南汇），这55个区域域的别墅墅总量约约占到全全市供应应量的995%。上海220022年全年年上市别别墅总量量约5440万平平方米，占地约约19000万平平方米。目前上海海别墅的的供应量量呈两头头小中间间大的状状况，而而别墅的的需求则

52、则呈两头头大中间间小的形形式，因因此上海海中档别别墅的竞竞争最为为激烈。上海本本地客户户需求是是对经济济类别墅墅的有力力支撑，而外来来购房者者则会带带来高端端别墅的的旺盛需需求。从20002年上上海市在在售的约约1800个别墅墅楼盘分分析，上上海西南南区域将将进饱和和，中心心区域缺缺乏发展展空间，嘉定等等区在逐逐步发展展，东北北区域发发展受限限制，因因此浦东东和松江江将成为为别墅未未来发展展的主要要区域。上海未未来的富富人区很很可能会会出现在在松江的的佘山和和杨浦区区的复兴兴岛等一一些地区区。四、上海海经济型型别墅供供不应求求有关数据据表明，这两年年上海别别墅均价价以每年年11%的涨幅幅攀升，

53、高于全全市住宅宅均价涨涨幅，而而别墅类类物业销销售面积积也已接接近住宅宅开发总总面积的的三分之之一。别别墅楼盘盘在上海海房地产产市场开开发和销销售占有有率的大大幅上升升，使人人惊呼：上海别别墅的春春天真的的已经到到来了吗吗？资料显示示，目前前上海市市别墅开开发用地地近2万亩，平均每每个项目目的占地地面积在在10万平平方米左左右；以以容积率率0.77计算，近两三三年内，上海别别墅市场场的供应应量将达达到9440万平平方米，这还没没有计算算近两年年内新批批土地的的潜在供供应量。所以，要在两两三年内内消化掉掉近千万万平方米米的新建建别墅，那么平平均每年年必须卖卖掉3000多万万平方米米，即11万套以

54、以上。而而短期内内的需求求是多少少呢？据据中房指指数办公公室的一一项调查查数据分分析，在在购房者者中只有有5%的家家庭会选选择别墅墅物业，照此推推算上海海的别墅墅年需求求量就只只在76600套套左右。显然，短期供供应量的的增长速速度已超超过了需需求量的的增长速速度。从价格分分布的供供求关系系来看，目前上上海市场场的别墅墅较多集集中在11002000万元的的价格段段，占到到了供应应总量的的46%。其其次是总总价在22003000万元的的中高档档别墅，占总量量的177%。而而总价在在1000万元以以下的经经济型别别墅和总总价在3300万万元以上上的豪华华别墅分分别为115%和和12%。需求方面面，

55、来自自权威机机构的数数据显示示，20001年年上海别别墅市场场的消化化结构分分布为3300万万元以上上的豪华华别墅占占0.004%；10003000万元的的占2.3%，1000万元以以下的占占97.66%，别墅墅各个档档次的供供求比显显示其严严重失衡衡。究竟哪些些人是上上海别墅墅的买家家？上海海市房地地产交易易中心的的一项调调查表明明，目前前在上海海别墅的的购买群群体中，上海籍籍仅占331.22%，国国内其他他地区的的购买者者占了225%，港、澳澳、台同同胞则占占了近330%，余下的的为外籍籍人士购购买。根据发达达国家经经验，一一般来说说，住宅宅消费分分为4个阶段段：第一一阶段，人均GGDP3

56、30000美元以以下为解解困期；第二阶阶段，人人均GDDP30000美美元880000美元为为数量发发展期；第三阶阶段，人人均GDDP达到到80000美元元155，0000美元为为质量期期；第四四阶段，人均GGDP超超过155，0000美元为为个性舒舒适期，即别墅墅概念。上海正正处于第第二阶段段，别墅墅市场也也处于初初步发展展阶段向向成熟市市场迈进进的过程程中，能能够消费费别墅的的本地客客户数量量和青睐睐上海别别墅物业业的境外外及外地地客户越越来越多多，使得得上海别别墅市场场购买力力不断提提升，购购买物业业的能量量级也逐逐渐提高高，中高高档次别别墅渐成成为市场场主力。五、20003年年上海别别

57、墅市场场动向1.开发发商追求求别墅开开发的多多功能作作用，尽尽量使别别墅达到到居住、休闲、度假乃乃至旅游游和“收藏”保值兼兼有的标标准，使使别墅开开发更趋趋完善。2.普遍遍降低小小区容积积率，从从以往的的0.33将至0.3以下下，同时时扩大私私家花园园面积，从以往往的几十十平方米米扩至220000平方米米。3.开发发商乐意意开发人人工水景景，但消消费者普普遍排斥斥人工水水景，主主要担心心由此而而提升房房价和物物业管理理维修费费用。4.别墅墅市场档档次拉大大，客户户日益细细分，呈呈现多极极化消费费趋势。别墅中中的极品品和经济济型产品品有“两头热热”现象。5.重视视建筑内内部功能能布局和和新材料料

58、配置。以往仿仿照欧式式风格的的室内空空间和功功能布局局不适合合国内市市场的习习惯，目目前开发发商已从从注重建建筑外部部式样进进一步转转向室内内设计。至于新新材料新新技术的的应用，在别墅墅开发中中已普遍遍应用。六、未来来预期1、别墅墅价格在在未来几几年时里里仍会呈呈稳步上上升趋势势。受别别墅需求求的强有有力支撑撑以及土土地供应应的受限限，虽然然有银行行通过加加大豪华华住宅首首付款比比例等别别墅需求求的抑制制因素，但预计计别墅价价格在未未来几年年里仍会会呈稳步步上升趋趋势。220022年虽已已过去，别墅市市场及消消费者也也渐趋成成熟，但但别墅的的热潮方方兴未艾艾，中高高档别墅墅供应热热潮继续续维持

59、。最近国国土资源源部出台台的关于于限制别别墅型土土地供应应的政策策必然使使未来别别墅供应应受限，刺激一一部分原原定位于于普通别别墅项目目转向中中高档别别墅，加加入争夺夺现有的的中高端端客户竞竞争行列列中来。办公型型别墅、旅游型型别墅及及分时度度假别墅墅形态的的不断涌涌现也会会在一定定程度上上引导和和刺激别别墅需求求的放量量。加上上别墅居居住观念念的变化化，使居居住者更更追求别别墅周边边的环境境及舒适适，而不不仅仅是是形态和和超大面面积，从从而未来来别墅开开发的容容积率也也会不断断下降，进一步步拔高别别墅单价价。2、经济济型及高高端别墅墅需求旺旺盛，中中端别墅墅市场竞竞争会更更加激烈烈。上海海本

60、地客客户需求求的放量量将对经经济型别别墅是利利好因素素，而部部分追求求享受的的外来和和本地超超高收入入者也将将给为数数不多的的高端别别墅带来来旺盛需需求。竞竞争相对对激烈的的将是供供给量不不少的中中端别墅墅市场。3.从别别墅未来来发展区区域来看看，浦东东及松江江最为看看好。浦浦东凭借借十多年年的开发发开放和和经济发发展、四四个功能能区的建建设、国国际机场场的东移移、世博博成功申申办、浦浦东及南南汇广阔阔腹地的的支持，将成为为上海下下一个别别墅发展展重点区区域。松松江目前前已发展展成为别别墅的一一个热点点区域，凭借其其优美的的环境及及良好的的地域优优势以及及松江大大学城及及松江开开发区推推动，也