南宁有色金属工业学校物业管理投标文件69

1、DCHPM/GXNN/QH/015校园物业管理服务采购投标文件第 PAGE 75 页 共 NUMPAGES 75 页 正 本广西南宁宁鼎城物物业服务务有限公公司投 标 文 件件项目名称称： 校校园物业业管理服服务采购购 项目编号号： GGXKLLG20009331400 投标人： 法定代表表人或其其委托代代理人： 日期: 20009年年8月112日目 录开标一览览表投标函投标保证证金缴纳纳证明投标报价价明细表表管理计划划方案及及服务承承诺书投标人经经营相关关项目的的经验及及业绩证证明投标人资资格证明明文件投标人基基本情况况登记表表投标人认认为有必必要提供供的其他他材料开标一览览表项目名称称：

2、校园园物业管管理服务务采购 项目编号号： GGXKLLG20009331400 投标总报报价（大大写）人人民币 壹佰万零玖仟玖佰贰拾 元（￥100099220.000）。其中:报 价 表项号项目名称称服务年限限单价(元元/年)单项合价价（元）=备 注1校园物业业管理服服务费25049960100999200总报价（人民币币大写）：壹佰佰万零玖玖仟玖佰佰贰拾元元（￥1100999200.000）投标人（盖单位位公章） 法定代表表人或委委托代理理人签名名 投标说明明：1、投标标人必须须按以上上格式加加盖单位位公章并并签名，否则，无签名名、盖单单位公章章的投标标无效。投标函致：广西西科联招招标中心心

3、根据贵方方 校园园物业管管理服务务采购 采购项目目招标文文件，项项目编号号 GXXKLGG2000931140，正式授授权下述述签字人人 殷利利华(常常务副总总经理) 代表表投标人人 广西西南宁鼎鼎城物业业服务有有限公司司 提交交下述文文件正本本一份，副本四四份。投标报价价明细表表；管理计划划方案及及服务承承诺书；资格证明明文件和和投标人人须知第第12条条要求投投标人提提交的全全部文件件。投标人基基本情况况登记表表。据此函，投标人人宣布同同意如下下：1、我方方同意在在投标人人须知规规定的截截标日期期起遵循循本招标标文件，在投标标人须知知第133条规定定的投标标有效期期满之前前均具有有约束力力，

4、并有有可能中中标。2、我方方承诺已已经具备备中华华人民共共和国政政府采购购法中中规定的的参加政政府采购购活动的的供应商商应当具具备的条条件：（1）具具有独立立承担民民事责任任的能力力；（2）具具有良好好的商业业信誉和和健全的的财务会会计制度度；（3）具具有履行行合同所所必需的的设备和和专业技技术能力力；（4）有有依法缴缴纳税收收和社会会保障资资金的良良好记录录；（5）参参加此项项采购活活动前三三年内，在经营营活动中中没有重重大违法法记录。3、我方方根据招招标文件件的规定定，承担担完成合合同的责责任和义义务。4、我方方已详细细审查全全部招标标文件，包括修修改文件件（如有有的话）和有关关附件，我方

5、将将自行承承担因对对全部招招标文件件理解不不正确或或误解而而产生的的相应后后果。5、如果果在投标标截止时时间后的的投标有有效期内内撤回投投标或者者有其他他违约行行为，我我方的投投标保证证金可被被贵方全全部没收收。6、我方方同意向向贵方提提供贵方方可能要要求的与与本投标标有关的的任何数数据或资资料，完完全理解解贵方不不一定要要接受最最低的报报价或收收到的任任何投标标。7、若贵贵方需要要，我方方愿意提提供我方方作出的的一切承承诺的证证明材料料。8、我方方将严格格遵守中华人人民共和和国政府府采购法法第七七十七条条规定，供应商商有下列列情形之之一的，处以采采购金额额5以上110以下的的罚款，列入不不良

6、行为为记录名名单，在在一到三三年内禁禁止参加加政府采采购活动动，有违违法所得得的，并并处没收收违法所所得，情情节严重重的，由由工商行行政管理理机关吊吊销营业业执照；构成犯犯罪的，依法追追究刑事事责任：（1）提提供虚假假材料谋谋取中标标的；（2）采采取不正正当手段段诋毁、排挤其其他供应应商的；（3）与与采购人人、其他他供应商商或者采采购代理理机构恶恶意串通通的；（4）向向采购人人、采购购代理机机构行贿贿或者提提供其他他不正当当利益的的；（5）在在采购过过程中与与采购人人进行协协商谈判判的；（6）拒拒绝有关关部门监监督检查查或提供供虚假情情况的。与本投标标有关的的正式通通讯地址址为：地址： 南宁市

7、市科德西西路7号号嘉士涌涌金广场场05111室 邮邮政编码码： 53000033 电话： 07771800680096 传真真： 开户名称称： 广西西南宁鼎鼎城物业业服务有有限公司司 开户银行行： 中国国工商银银行南宁宁市琅东东支行 帐 号号： 21102 11220 009300 04425 7788 法定代表表人或委委托代理理人签名名： 竞标人（公章）： 竞标日期期： 20009年88月12日 投标保证证金缴纳纳证明投标报价价明细表表报 价 表项号项目名称称服务年限限单价(元元/年)单项合价价（元）=备 注1工作人员员薪资2423112084622402保洁用品品费用23360067200

8、3绿化养护护用品费费用223400468004劳保费用用2624001248805行政办公公费用2930001860006法定税费费23030006060007管理费用用2303000606000合 计504996010099920总报价（人民币币大写）：壹佰佰万零玖仟玖佰贰拾元（￥10099920.000）投标人（盖单位位公章） 法定代表表人或委委托代理理人签名名 投标说明明：投标人必必须按以以上格式式加盖单单位公章章并签名名，否则则，无签签名、盖盖单位公公章的投投标无效效。管理计划划方案及及服务承承诺书第一章 校园后后勤物业业管理市市场化的的趋势进入211世纪以以来，任任何行业业的竞争争都

9、白热热化，教教育行业业也不例例外。随随着民营营资本机机构介入入高等教教育、职职业教育育、中小小学的基基本教育育，现在在21世世纪马上上就是第第一个110年将将要结束束的时间间，教育育资源也也开始变变得市场场化。学学校与学学校的竞竞争从开开始的硬硬件（校校园设施施、教学学楼、教教学设备备等）比比拼，如如，学校校的规模模、建筑筑设施、牌子人人才等。逐渐演演变为综综合实力力的比拼拼，特别别是提倡倡素质教教育以来来，学校校的软实实力变得得越来越越重要。校园文文化、人人文精神神等开始始列入等等同于升升学率、师资力力量等竞竞争要素素里面，竞争开开始全面面化。校校园物业业管理所所承担的的校园环环境建设设是校

10、园园文化建建设的物物质载体体，它与与校园文文化建设设是密不不可分的的，它既既受校园园文化建建设的影影响，同同时又反反过来影影响校园园文化建建设。实际上，学校都都是人口口高度密密集型的的区域，各类物物业建筑筑是专用用物业，具备很很强的功功能性，很多科科研资料料、实验验设施价价值较高高，特别别是学校校。所以以在这样样的一个个机构团团体里面面，后勤勤起到了了一个连连接各项项工作的的桥梁的的作用，是招生生、办学学、科研研等工作作的重要要支撑。一个学学校的后后勤工作作包括校校园基建建、物资资采购、校园交交通管理理、各类类学习生生活宣传传、户籍籍管理（流动人人口管理理）、物物业管理理、校车车管理、校产（物

11、业类类）管理理、校产产（设备备类）管管理、基基本医疗疗保障、安防（消防救救助）宣宣传管理理、食堂堂管理、水电网网络设施施管理、燃料、取暖等等诸多事事宜。物物业管理理就是学学校后勤勤中的重重要的一一环。220077年以来来，广西西开始不不断有大大专院校校、重点点高中等等开始尝尝试将后后勤校园园物业管管理外包包予物业业公司，取得了了一定的的成绩，涌现了了一些涉涉足校园园物业管管理的企企业。但但是专业业从事校校园管理理的企业业还是不不多，由由于原来来学校的的后勤人人员打包包外送处处理，学学校还没没有真正正做好甲甲方是思思想准备备，行业业没有制制定出可可行的技技术标准准等诸多多原因，校园物物业管理理还

12、需要要共同的的关注和和规范。而今，引引入物业业管理企企业至学学校将是是目前乃乃至下一一阶段的的新课题题，如何何做好甲甲方，推推进学校校的后勤勤的效能能，效费费率，享享受到自自己应该该享受的的权利和和服务。可以预预见，未未来数年内，谁解决决自己的的后勤专专业化的的问题，谁将在在下一轮轮的教育育办学道道路上取取得先机机。第二章 物业管管理服务务需求分分析南宁有色色金属工工业学校校成立于于19885年，是下属属的中专专学校。于19999年年与桂林林工学院院展开合合作办学学，组建建桂林工工学院南南宁分院院，开始始招收高高职大专专生。经经了解，南宁分分院主要要从事高高职高专专教育，设有计计算机与与信息技

13、技术、机机电工程程、冶金金工程、经济管管理4个个系和基基础学科科部，开开设有计计算机应应用技术术、模具具设计与与制造、数控技技术、通通信技术术、冶金金技术、工程测测量技术术、旅游游管理、市场营营销等220多个个专业，现有全全日制在在校生335000余人，分别来来自全国国近200个省、市、自自治区。校园占占地面积积7万余余平方米米，经过过不断发发展，现现有行政政办公楼楼X栋，实训楼楼X栋，图书馆馆X栋，教学大大楼X栋栋，学生生宿舍楼楼9栋。桂林工学学院是一一所具有有50多多年办学学历史、在国内内外有一一定影响响的多科科性学校校。南宁宁有色金金属工业业学校与与桂林工工学院合合作组建建南宁分分院后，

14、在专业业设置、培养模模式上既既依托工工科院校校、本科科教育的的办学优优势，又又突出高高职教育育以就业业为导向向、以职职业能力力为本位位的特点点，不仅仅在师资资、教学学设施方方面实现现资源共共享，学学院先进进的教育育理念、科学的的管理体体系、丰丰富的办办学经验验以及广广泛的社社会影响响也全面面辐射高高职高专专教育的的办学过过程。经经过多年年的办学学实践，南宁分分院在办办学条件件、培养养模式方方面已形形成明显显的教育育优势和和办学特特色。桂桂林工学学院是区区教育厅厅确定的的接受专专升本的的高校之之一，品品学兼优优的高职职高专学学生，可可按规定定直接升升入学院院本科学学习。南宁有色色金属工工业学校校

15、此次进进行校园园物业管管理服务务外包采采购，合合同期两两年，迈迈出了后后勤专业业化、市市场化、社会化化关键的的一步。一个学学校的后后勤包括括校园基基建、物物资采购购、校园园交通管管理、各各类学习习生活宣宣传、户户籍管理理、物业业管理、校车管管理、校校产（物物业类）管理、校产（设备类类）管理理、基本本医疗保保障、安安防（消消防救助助）宣传传管理、食堂管管理、水水电网络络设施管管理、燃燃料、取取暖等诸诸多事宜宜。如何何有效的的分配利利益人力力、财力力等资源源将工作作做到最最好呢，经过我我公司和和有关兄兄弟院校校的探索索，我们们一致认认为以下下的几个个方向将将是学校校后勤管管理的趋趋势：一、专业业服

16、务外外包，有有利于集集中精力力搞好招招生及教教学等重重头戏：原各学校校后勤部部门均是是“正规军军”，占有有学校的的编制，从行政政上讲是是学校的的一个在在编部门门，职工工基本是是在编职职工。由由于学校校后勤的的摊子大大，压力力大，负负担重，从经济济开支上上讲后勤勤开支占占了学校校开支的的40%-555%，而而为学校校教学科科研招生生等提供供的支持持，不足足于在221世纪纪的新形形势下取取得良好好的成绩绩。费用用大，服服务差，负担重重，成效效小是一一个难题题。200世纪末末国家提提出高校校后勤需需要改革革，社会会化、专专业化、市场化化，由此此来满足足新时期期的学校校办学需需求，逐逐渐摆脱脱后勤压压

17、力的重重负。而而将食堂堂、基建建项目、校园管管理等服服务予以以外包，减轻负负担，学学校可以以集中经经费、资资源来搞搞好招生生就业、教书育育人、科科研应用用等“本职工工作”，空出出的人员员编制可可以用来来增加在在教学和和科研上上。非高高校类学学校也可可走外包包的道路路，取得得良好效效果。二、走专专业化服服务道路路，提高高服务品品质：物业管理理、食堂堂、基建建、医疗疗等服务务内容均均属于专专业性比比较强的的行业，如果一一股脑的的由后勤勤部门统统一管理理，不仅仅事杂繁繁多，难难以出效效果，而而且由于于行业不不兼容，没有发发挥应有有的作用用。因此此引进专专业企业业合作，走专业业化的道道路将对对各项工工

18、作起到到质的改改变。特特别是物物业管理理是服务务性较强强，工作作面比较较宽的行行业，引引进有学学校校园园管理经经验的物物业管理理企业，将大大大提升该该项服务务的工作作品质。三、推进进市场化化运作，有利于于节源开开流：90年代代末，广广西大学学等几所所院校将将原后勤勤部门剥剥离，合合并成立立广西后后勤服务务集团公公司，集集中几大大院校后后勤资源源办好后后勤工作作，开始始了广西西学校后后勤改革革的尝试试，开始始走市场场化运作作的道路路。经过过10年年的经验验，到目目前为止止大部分分规模较较大的院院校都建建立了自自己的后后勤服务务公司，作为校校办企业业为学校校服务。市场化化运作成成为各大大学校的的首

19、选模模式，推推进市场场化运作作，有利利于学校校节源开开流。其其他一些些大专中中专学校校也纷纷纷跟进，时至今今日，大大部分院院校都把把能够外外包的业业务外包包提上议议事日程程，不很很成熟市市场化的的学校也也逐渐安安排部分分后勤职职工内退退或另行行安排，为此项项工作做做好准备备。四、确立立甲乙方方关系，明晰责责任：由于在市市场化的的经济环环境下，物业管管理服务务是通过过甲乙双双方的合合同来明明确关系系的，因因此，订订立条款款详细合合理的合合同将是是合作的的重点之之一。也也是物业业管理企企业涉足足学校校校园物业业管理、院校聘聘请物业业公司服服务的探探索课题题。通过过建立合合同甲乙乙方关系系，明晰晰了

20、责任任，对学学校而言言将是获获得一个个性价比比比较高高的一个个途径，同时避避免了许许多管理理风险。五、聘请请第三方方服务供供应商，减少人人事聘用用及有关关纷扰：聘请第三三方服务务供应商商提供服服务，减减少学校校后勤的的操作人人员人数数，保留留管理监监督人员员，可以以减少学学校的部部分编制制，用到到其他教教学等部部门去。此外，由于原原来许多多学校均均聘请有有数量较较多的临临时工，由于颁颁布了新新的劳动动法规，针对工工人的福福利保险险做了强强制性要要求。因因此数目目不少的的临时工工将是学学校后勤勤人员薪薪资增加加，同时时涉及很很多人事事纷扰，特别是是一些临临时工是是学校教教职工的的家属的的，或者者

21、工作时时间较长长的，将将会使学学校在人人事上面面临麻烦烦。而外外包给第第三方后后，此类类风险将将降到最最低。第三章 服务设设想与策策划经研究招招标文件件，现场场勘察，网上资资料收集集，接洽洽甲方主主管领导导、走访访教职工工及学生生，汇总总资料后后认真分分析，根根据南宁宁分院的的实际情情况，我我公司经经过项目目调研分分析，认认为整个个物业管管理区域域有以下下特点。整个校园园投入使使用多年年，比较较符合实实际使用用的要求求，不需需要在设设计上做做大的修修改，但但由于建建筑设施施投入使使用时间间长，需需要小修修小补的的反而较较多；校园建筑筑分区合合理，教教学区、生活区区、宿舍舍区、休休闲区、运动区区

22、等分布布明显，便于管管理及工工作；校园内各各类配套套设施齐齐全，如如取水点点分布、垃圾桶桶分布、水电中中转设施施设备分分布合理理，由于于是职业业教育机机构，大专学生生的综合合素质也也不算很很高，但校园园内生活活垃圾污污染比较较严重，存在小小物品人人为的损损坏较多多，难以以管理到位位；由于目前前校园内内尚有少少量的装装修工程程，存在在建材及及建筑垃垃圾，经经过校区区时对保保洁存在在二次污污染，；南宁分院院是系统内内比较重重视的一一个学校校，每年年来参观观、指导导的上级级领导、兄弟部部门单位位较多，要求物物业管理理机构注注重企业业形象，工作无无差错，在配合合学校接接待各有有关部门门方面给给予有力力

23、的支持持，特别别是在环环境卫生生、绿化化养护、造型设设计等方方面；目前绿化化方面的的养护成成效一般般，整体体的绿化化效果不不强，可可以通过过小型的的造型设设计修改改工程，在一到到两年的的时间来来养护，和谐体体现校园园的严肃肃、活泼泼、向上上；中专生、大专生生正是在在学习、生活美美好时期期的青少少年，活活泼好动动，学习习能力强强，因此此住校生生的管理理和其他他学校的的学生宿宿舍管理理不一样样。像南南宁分院院的学生生大多来来自广西西的各县县市，部部分是省省外生源源。总的的来说，农村学学生还是是占大多多数，学学生来到到首府后后，对社社会知识识缺乏认认知，对对生活经经验欠缺缺，还不不完全能够够单独承承

24、担民事事责任，在个人人的行为为判断上上存在知知识的缺缺陷。因因此需要要老师、家长、宿舍管管理员等等多方的的关心和和爱护。学校内有有几栋宿宿舍楼属属于企业业投资兴兴建的，管理上上也不在在一个系系统，但但是希望望能够在在学校学学工部门门的统一一协调下下，在管管理措施施和要求求上严格格要求，保持管管理制度度执行一一致。在汇总分分析了上上述的众众多特点点后，我我公司研研究后得得出以下下几点管管理服务务思路及及措施，作为我我公司进进驻管理理的一个个方向。综合服务务方面：优先选聘聘原有工工作人员员，保证证工作平平稳过渡渡：南宁分院院是第一一次引进进物业管管理企业业到学校校中，学校原有有的工作作人员（临时工

25、工）存在在一个安安置就业业人员的的社会问题题，根据据实际情情况，我我公司可可以承诺诺在选聘聘录用人人员的时时候优先先考虑原原有工作作人员，保证工工作平稳稳过渡。调拨至至物业公公司的人人员，和和物业公公司其他他工作人人员享受受同等待待遇。组织培训训，提高高工作技技能效率率：我公司进进驻校园园后，必必制定单单独的培培训工作作计划。由于调调拨来的的或者招招聘来的的工作人人员未能能统一思思想，统统一部署署安排，所以，在前两两个月培培训工作作是重点点，目的的在于提提高人员员的工作作技能熟熟练程度度，提高高整体工工作效率率。重视企业业形象，统一服服装及标标识：专业企业业运作与与学校后后勤管理理，优越越性在

26、于于专业、高效、服务、性价比比。而统统一的标标识，统统一的形形象是关关键，我我公司在在进驻校校园后，将不同同工种的的岗位配配置不同同类型的的工作服服，以便便识别。此外，校园内内的一些些温馨提提示，安安全标语语等都将将酌情重重新更新新。共同制定定工作计计划，实实行无缝缝工作链链接：南宁分院院的校园园管理工工作，涉涉及多个个单位，甲方，乙方，第三方方等。需需要多方方面互相相配合才才能把工工作做好好，南宁宁分院的的教育事事业蒸蒸蒸日上，各项工工作开展展基本已已经形成成流程和和制度，我公司司拟采取取月底总总结、月月初计划划的方式式进行工工作。做做计划时时将充分分考虑甲甲方的大大工作计计划，按按照学校校

27、的节奏奏来工作作。如果果能够做做到工作作计划由由双方共共同制作作完成，执行交交由物业业公司执执行，则则可以做做到整个个物业管管理工作作无缝链链接。注意服务务过程文文字记录录，档案案完整:服务是一一个过程程，具有有时效性性，不可可复制性性。因此此，服务务的评估估需要过过程的记记录，明明确服务务工作指指标，以以便进行行结果的的评审。作为物物业管理理服务商商，我公公司将会会注重整整个物业业管理过过程的文文档管理理，建立立齐备的的档案目目录，在在日常工工作中做做好单项项工作有有记录表表单，工工作指标标尽量能能够数字字量化。一般物物业管理理档案将将在我公公司保管管两年。安全防范范管理方方面：安全管理理人

28、员一一专多能能，按技技能分等等级：由于校园园面积较较大，但但建筑物物多，人人员成份份多，常常驻人口口超过550000人，流流动人口口超过660000人，而而安全管管理人员员需要监监控门岗岗、校园园重点巡巡逻、消消防设施施管理、大件物物资进出出监督、车辆秩秩序维持持等诸多多方面工工作，因因此工作作人员需需要学习习具备多多个岗位位技能；按掌握握不同的的技能多多少分为为多个等等级，鼓鼓励一专专多能。健全组织织，加强强宣传，全员重重视参与与：安全防范范是耗费费人力较较大，属属于常备备的半军军事防卫卫组织。安全管管理员的的队伍建建设是重重中之重重，队员员的综合合素质，忠诚度度，自律律性将是是招聘关关注的

29、要要点。校校园安全全设计的的面广，特别是是学生的的安全，也是一一项政治治性的任任务。因因此，在在学生和和教职工工中加强强安全教教育，宣宣传也是是一个重重要工作作。每年年能够在在新生入入学后开开展一个个安全教教育的课课程，则则更有利利于日后后的管理理工作。规范管理理，坚持持制度，常抓不不懈：安全防范范是一个个全员参参与的工工作，是是一个专专业性强强，技能能性高，社会化化的工作作，因此此，需要要规范管管理，健健全各种种管理制制度，持持之以恒恒，常抓抓不懈。利用监控控系统，做到全全盘掌控控：学院原有有校园监监控系统统，投入入使用数数年，对对学院的的整体安安防起到到重要的的作用。我公司司将利用用好技防

30、防、设备备防，做做好监控控是眼睛睛的效果果，注重重防范和和及时反反应，注注意有关关资料的的留存。校园保洁洁方面：按照使用用功能特特点分区区域保洁洁：按照楼宇宇、地面面、绿化化带、大大门、卫卫生间等等不同的的保洁需需要，实实行区域域划分保保洁，更更有利于于保洁工工作的开开展；实行保洁洁责任承承包制，定量定定岗：根据不同同区域的的工作量量、学院院的要求求，定员员定岗，定流程程，方便便管理，方便监监督，能能够从工工作质量量的源头头去管理理；会同学院院对全院院倡导环环保校园园，人人人参与：环境整洁洁是每一一个学校校师生和和教职工工共同的的财富和和义务，人人都都有责任任区遵守守市民民公约和学院院的规章章

31、制度。因此我我公司提提议对全全院发出出倡导，每学期期做一个个美化化校园、整洁校校园的的活动，以保持持校园的的整洁和和美观；实行全员员参与，保持长长效保洁洁机制：我公司派派驻的工工作人员员不论工工作岗位位和职务务均有义义务自动动自觉维维持维护护学院的的环境保保洁，除除在工作作时间使使用工具具保洁外外，任何何时间发发现较大大的环境境垃圾污污染，均均立即处处理和劝劝阻有关关人士。真正做做到全员员参与，保持长长效机制制；努力创优优评优：在公司总总部的引引导下，派驻的的物业服服务中心心依据学学院的要要求及合合同，积积极参与与学院组组织各类类评比活活动，参参与到学学院的运运作中来来，做到到工作不不分你我我

32、。作为为二次项项目服务务部，积积极参与与公司内内部的各各项评优优选优活活动。此此外，我我公司将将会积极极参与教教育界、物业管管理行业业的各项项评优活活动，有有助于大大力提高高服务质质量和甲甲乙双方方的荣誉誉。学生宿舍舍管理方方面：按照学校校要求，执行宿宿舍管理理制度：学生在学学校的目目的很明明确，学学习知识识，学习习做人的的道理，为下一一步的升升学和到到社会上上工作积积累。学学生在学学生宿舍舍里面的的各种行行为将牵牵涉到学学习的效效率，牵牵涉到其其他同学学的成长长。因此此学校为为学生制制定了许许多制度度，物业业公司将将按照学学校的要要求，严严格执行行宿舍管管理制度度；配合开展展思想引引导工作作

33、：学生宿舍舍管理是是学生管管理工作作的一个个重要部部分，学学生在学学校，学学习的时时间约每每天6小小时，其其余就是是课外活活动和学学习休息息的时间间，一名名中学生生在宿舍舍的时间间比在教教室的时时间要长长。因此此，学生生宿舍的的管理是是学生工工作部门门不可忽忽视的一一个部分分。在学学生宿舍舍里，学学生的日日常行为为，思想想动态，为人处处事等是是一个真真实的体体现，物物业公司司将配合合学工部部门做好好学生思思想引导导工作。有条件件的情况况下，还还开展学学生宿舍舍的各类类文化活活动。维持宿舍舍区的生生活工作作秩序，开展各各类评比比：南宁分院院是高职职院校，学生一一部分是是来自周周边区域域，一部部分

34、来自自广西各各地，还有来来自外省省以及外外国留学学生。大大专生的的生活正正式告别别少年，逐渐开开始涉足足社会。宿舍区区的生活活工作秩秩序是学学生在校校学习的的最重要要保障。因此，宿舍管管理员将将加强学学生宿舍舍的管理理，巡视视；记录录学生的的内务、行为、思想动动态、预预防安全全事故发发生。绿化养护护方面：制定年度度目标计计划，严严格执行行：绿化是建建筑的点点缀，是是文化的的一个综综合体现现，采用用何种风风格的绿绿化造型型来衬托托主题是是有讲究究的。线线条型、对称型型多见于于事业单单位；花花圃型、景观型型多见于于企业等等；因此此绿化养养护应制制定长期期的一个个目标，分解为为各年度度或阶段段性的目

35、目标，最最后形成成年度计计划，严严格的按按计划执执行。第三章 管理服服务模式式和工作作计划第一节 服务模模式我们确立立南宁有有色金属属工业学学校的物业管理理模式是是：紧密围绕绕“质量、成本双双否决”的运作作核心 提提供“质优价价廉”的服务务产品倡导“以以客户为为中心”的流程程管理思思想 建立以以流程为为基石的的客户需需求价值值链致力于与与业主建建立平等等的现代代契约关关系 推广“平等互互动”的服务务文化在确定管管理模式式的基础础上，针针对南宁宁分院的的特色及及实际情情况，我我们进一一步提出出了全方方位物业业管理的的基本思思路。我们的管管理思路路是：强调成本本控制意意识和成成本管理理程序强调流程

36、程团队的的有效运运作和服服务流程程的持续续改进强调公众众服务的的规范化化与特约约服务的的个性化化强调甲方方的实际际需求和和潜在需需求的满满足力于共用用设施、设备的的持续改改进和功功能提升升致力于培培养员工工的专业业素质以以及社区区全员的的参与意意识致力于文文化功能能的提升升，塑造造符合甲甲方单位位文化相相对应的的环境第二节 服务过过程原理理图居住安全环境宜人供给可靠服务及时紧急支援客户服务中心设施组安 防环境组咨询 收费 请修 处理电梯、供水、供电、空调设施维护消防设施、现场消防器材维护 电梯紧急救援门厅值班、巡查、车场管理、现场救护避雷系统接地监护保洁 绿化 消杀 噪音甲方业主基本要求满足业

37、主基本要求岗位设置 南宁有色金属工业学校 鼎城城物业业主 改进A 物业业服务需需求 P计划有色金属学校物业管理服务中 心综合服务务 安全防防范服务务 环境保保洁服务务 DD执行绿化养护护服务 宿舍管管理服务务 C检查 信息反反馈第三节 服务核核心价值值链图信息指令客户服务中心投诉需求业主建议核心服务产品形式服务产品反馈服务要求延伸服务产品反馈述职指令考核授权考核反馈指令考核作业人员现场主管物业主任鼎城物业投诉 前台接待待（客户户服务中中心） 后后台作业业SPP模模型（服服务提供供平台模模型）第四节 前期工工作计划划工欲善其其事 必必先利其其器。为为更好开开展工作作，我公公司拟添添置或从从其他项

38、项目共享享以下物物资，用用于后期期的开展展工作，合同开开始履约约前前添添置到位位。总价价值约66余万元元，详细细物资见见其他章章节。前期人员员内部调调拨，外外聘，接接收原就就业工作作人员，前期入入职培训训等亦在在准备工工作前完完毕。详细工作作移交计计划见下下表：一前期准备备阶段（约三天天时间准准备）鼎城物业业1、与南南宁分院院签订物物业管理理合同；2、按照照服务标标准确认认年度工工作计划划；3、组建建管理队队伍并按按时上岗岗；4、新职职员入职职培训；5、购买买添置物物品工具具；1、双方方协商；2、三工工作日内内；3、一星星期内；4、五个个工作日日内5、8月月20日前南宁分院院1、与鼎鼎城物业业

39、签订物物业管理理合同；2、准备备南宁分分院拟投投入使用用的物业业房屋分分区安排排（图）；3、准备备南宁分分院各部部门单位位的联系系方式名名单；4、审审核签订订附属协协议;5、安排排妥当乙乙方的办办公用房房、办公公设备、相关人人员宿舍舍；6，与前前合作单单位协商商移交事事宜；7、准备备推荐原原有工作作人员名名单及档档案；1、双方方协商；2、一星星期内；3、三工工作日内内；4、另约约时间5、进驻驻前6、进驻驻前二进驻移交交阶段（约两工工作日完完成）鼎城物业业1、完善善管理用用房及员员工宿舍舍；2、按照照清单检检查校园园内所有有附属设设施设备备；3、核对对区域内内的施工工单位人人员及材材料等情情况；

40、4、了解解重点部部位，落落实安全全防范应应急措施施；5、了解解南宁分分院车辆辆使用情情况，并并提供车车牌号码码；6、接收收南宁分分院各部部门单位位联系方方式名单单；7、周边边有关派派出所等等单位联联系；8、针对对工作移移交的情情况汇总总成文，办好书书面移交交手续；9、其他他有关事事宜；进驻后一一星期内内工作重重点南宁分院院1、拨付付物业管管理用房房，移交交办公设设备；2、交付付校区内内各楼宇宇房间等等使用安安排（图图示）；3、移交交半个月月内尚施施工的单单位等有关资料料；4、协助助监督鼎鼎城物业业与有关关部门单单位的各各项移交交工作；5、移交交南宁分分院各部部门单位位联系方方式名单单；6、移交

41、交有关门门的钥匙匙；或安安排此项项事宜7、将所所有移交交的设施施、物品品、钥匙匙、资料料等汇总总，办好好书面移移交工作作；8、向校校园内师师生公布布；9、其他他有关事事宜；移交后一一星期内内工作重重点三正常管理理阶段鼎城物业业1、正常常开展物物业管理理工作，落实各各项规章章制度；2、根据据合同及及甲方要要求不断断做服务务水平调调整；3、每月月3号提提交上月月工作总总结及下下月工作作计划。4、督促促财务部部门及时时转账；5、半年年度服务务评审；6、其他他有关事事宜正常履行行合同条条款南宁分院院1、履行行合同中中甲方的的权利义义务，监监督鼎城城物业履履行合同同有关服服务条款款；2、协助助处理各各种

42、意外外事件；3、审核核乙方提提交的计计划文件件；4、每月月底最后后两日支支付乙方方物业费费；5、半年年度服务务评审；6、其他他有关事事宜正常履行行合同条条款第四章 人员配配置、管管理及培培训第一节 组织结结构图在综合一一体化管管理方式式的思想想指导下下来实施施物业管管理服务务工作，我们力力求：部部门设置置精简、高效；人员配配置合理理、科学学。物业业管理服服务中心心在物业业主任的的调度下下，各司司其职，各负其其责，以以协调的的、高效效率的、相互促促进的管管理模式式来实现现管理服服务的良良性循环环。其机机构设置置如下:南宁有色金属工业学校有关政府指导部门鼎城物业总 经 理财务核算部 直 横向向支持

43、公司职能部门 线指行政事务部人力资源部品质管理部挥各项目部部资源共共享南宁有色金属工业学校物业管理服务中心柳州第二职业技术学校物业管理服务中心其 他物业管理服务中心广西工商职业技术学院物业管理服务中心物业主任主任助理保洁绿化部宿舍管理部安全防范部综合领班宿管领班安防主管绿化管理员保洁员宿舍管理员监控岗巡逻岗门岗第二节 工作职职能运行行图南宁有色金属工业学校广西南宁鼎城物业服务有限公司工作指示示、配合合执行、服务评评估 工作作指令、资源整整合、管管理备案案公司各职能部门物业管理服务中心 技术支支持 报告 指令令下属执行部门 培培训、考考核反馈 督督导服务地点工作人员第三节 部门设设置及人人员编制

44、制本着精简简、高效效的原则则，根据据有色金金属工业业学校的的实际服服务、管管理和经经营的需需要，在在保证高高质量的的物业管管理水平平及物业业物业管管理服务务中心员员工素质质的基础础上。同同时，也也为充分分表示我我公司对对有色金金属学校校物业管管理项目目的重视视程度，我公司司决定组组建成立立有色金金属工业业学校物物业管理理服务中中心（设设综合三个下属属职能部部门，共共38人编编制），负责整整个校园园委托外外包的各各项物业业管理工工作的开开展，采采用物业业主任经经营负责责制，签签订经营营目标责责任书。具体如如下：物业管理理服务中中心办公公室：任务和性性质：物业管理理服务中中心是公公司履行行委托物物

45、业管理理合同的的主体，办公室室就是整整个物业业服务中中心的指指挥系统统，由物物业主任任主持工工作，处处理各类类日常事事务，起起草工作作计划报报备公司司总部与与甲方审审批，利利用公司司的资源源组织执执行已批批准的工工作计划划，协调调有关方方面的各各类事宜宜。服务务中心接接受公司司总经办办的直接接指挥，和学校校后勤处做做工作对对接。人员配置置：序号岗 位数 量工作内容容备 注注1物业主任任1人主持全面面工作，向总经经理汇报报工作，向南宁宁分院后后勤处长长进行工工作对接接。2主任助理理1人协助物业业主任工工作，分分管宿舍舍管理、保洁、绿化养养护方面面工作合 计2人管理人员员2人 安全防范范部：任务和

46、性性质：安全防范范部是整整个校园园关于安安全防范范方面的的执行业业务部门门，受物物业管理理服务中中心及甲甲方安全全方面负负责人的的双重领领导。负负责门岗岗来访人人员登记记、车辆辆停放指指挥、安安防系统统健康、上级领领导视察察礼宾、大件物物品办理理核对、紧急状状况应急急处理、安全知知识宣传传等诸多多安防方方面的工工作。人员配置置：序号岗 位数 量工作内容容备 注注1安防主管管1人负责整个个区域的的安全防防范日常常工作，向物业业主任汇汇报工作作，安排排队员值值勤，处处理日常常事务，检查安安全设施施，进行行例行培培训，配配合学校校及公安安机关做做好安防防宣传等等。2安防管理理员6人大门双人人岗，来来

47、访登记记，物品品进出查查验，贵贵宾来访访礼宾活活动，消消防管理理。门岗3安防管理理员6人定时按线线路巡逻逻，发现现异常，及时上上报处理理巡逻4安防管理理员3人24小时时执勤，管理好好车辆及及周边环环境地下车库库5安防管理理员1人轮休替补补合 计计17人管理人员员1人，员工116人宿舍管理理部：任务和性性质：宿舍管理理部是整整个学院院学生宿宿舍管理理的执行行业务部部门，受受物业管管理服务务中心及及甲方学学工部门门的双重重领导。负责学学生宿舍舍区日常常秩序维维持、受受理学生生报修、巡检公公共设施施、大件件物资出出门登记记、通知知通告传传达等各各项学生生工作。人员配置置：序号岗 位数 量工作内容容备

48、 注注1宿管领班班1人负责所有有学生宿宿舍管理理的日常常事务计计划申报报、执行行，联系系其他部部门进行行设施维维修，向向学工部部门进行行周工作作汇报。发生重重大紧急急学生事事件，为为第一现现场处理理者主任助理理兼2宿舍管理理员9人负责学生生宿舍管管理的各各项具体体工作执执行。合 计9人员工9人人保洁绿化化部：任务和性性质：包绿化部部是整个个校区招招标文件件要求部部分的保保洁工作作以及校校本部绿绿化养护护的执行行业务部部门，受受物业管管理服务务中心领领导。负负责公共共区域清清洁、日日常保洁洁、室内内清洁、垃圾清清理、重重要部位位消毒等等工作；负责校校本部的的所有绿绿化养护护工作，室内植植物摆放放

49、养护。人员配置置：序号岗 位数 量工作内容容备 注注1综合领班班1人负责所有有保洁以以及绿化化养护工工作的计计划申报报，监督督执行。主任助理理兼2保洁员7人负责合同同范围内内的保洁洁工作3绿化养护护员3人负责绿化化养护工工作合 计10人员工100人第四节 工作人人员任职职要求为出色的的完成招招标文件件中委托托的业务务，我公公司将精精心招聘聘工作人人员，并并组织安安排入职职培训，拟定按按以下标标准进行行招聘：序号岗 位任 职 要 求求备 注注1物业主任任2年以上上项目经经理工作作经历，熟悉IISO990000体系，大专以以上学历历，熟悉悉学校后后勤校园园管理运运作事宜宜。公司外派派2主任助理理熟

50、悉学生生工作，有两年年以上相相同工作作的经验验，能够够单独处处理学生生宿舍、校园保保洁、绿绿化等一一般性事事务工作作。公司外派派3安防主管管熟悉企事事业单位位安全防防范工作作，会用用电脑，能独立立带领团团队执行行工作，善于和和有关部部门配合合。400岁以下下，获得得物业管管理经理理资格证证书，政政治素质质好，有有开拓创创新精神神。公司外派派2安全管理理员年龄188455岁，男男性身高高1.665米以以上，女女性身高高1.558米以以上；五五官端正正，政治治素质好好，高中中以上文文化程度度，无犯犯罪记录录；反应应灵敏，形象较较好；接接受过专专业保安安管理课课程培训训并考试试合格。本地招聘聘3宿舍

51、管理理员2年以上上工作经经验，330岁以以上，有有爱心和和亲和力力。本地招聘聘4保洁员2年以上上工作经经验，能能服从工工作安排排，吃苦苦耐劳。本地招聘聘5绿化养护护员3年以上上绿化养养护工作作经验，技术员员有资格格证明。本地招聘聘注：工作人员员必须身身体健康康，无传传染病，无不良良嗜好，持有效效的身份份证，以以及有效效相应学学历证明明、技术术资格证证明。学学校原工工作人员员有学校校书面推推荐文件件的优先先录用。第五节 派遣项项目负责责人简历历姓名职务职称年龄在本项目目中拟担担任工作作主要经验验及承担担过的项项目是否附有有物业管管理从业业经理岗岗位证书书复印件件潘建廷物业主任无30项目经理理广西

52、机电电职业技技术学院院后勤处处、北京京航空航航天大学学珠海分分院后勤勤处、柳柳州百纳纳千祥物物业管理理有限公公司、广广西智凌凌物业管管理有限限公司有个人简历历：20033年-220055年 广广西机电电职业技技术学院院后勤处处场馆组组组长 先是负责责体育场场地养护护和维修修，后调调至水电电组，负负责全校校的水电电读数抄抄写及教教职工、学生、教学楼楼等用水水电分配配计算；20055年-220077年 北北京航空空航天大大学珠海海分院后后勤处 代代表甲方方负责与与物业公公司协调调工作；20077年-220088年 柳柳州百纳纳千祥物物业管理理有限公公司物业业主任参与住宅宅区物业业管理工工作2008

53、8年-220099年 广广西智凌凌物业管管理有限限公司人人力资源源部负责人力力资源工工作，包包含招聘聘、培训训、辞退退、员工工福利等等20099年至今今 广西西南宁鼎鼎城物业业服务有有限公司司 物业业主任附：项目目经理（负责人人）的学学历证书书、职称称证书、岗位证证书复印印件学历证明明：物业管理理岗位证证书：姓名职务职称年龄在本项目目中拟担担任工作作主要经验验及承担担过的项项目是否附有有物业管管理从业业经理岗岗位证书书复印件件梁美勤物业副主任无44主任助理理有个人简历历：19888年8月月20004年33月 南宁宁橡胶厂厂20055年9月月20006年33月 广西西工商职职业技术术学院宿宿管部

54、 负责责学生宿宿舍的管管理工作作20066年7月月20008年88月 广西西南宁莱莱华物业业管理有有限公司司驻广西西工商职职业技术术学院物物业管理理处负责责人（东东校区） 负责责宿舍管管理、保保洁绿化化等方面面工作20088年9月月至今 广西南南宁鼎城城物业服服务有限限公司驻驻广西工工商职业业技 术学院院物业管管理服务务中心副副主任（东校区区） 负负责宿舍舍管理、保洁绿绿化等方方面工作作第六节 人力资资源开发发一、人力力资源开开发和管管理的机机制1人力力资源理理念模型型公司创办办时就公司管管理纲要要提出出“我们的的价值源源于顾客客满意经经营”的经营营理念，基于顾顾客满意意要通过过职员为为顾客服

55、服务来实实现的道道理，我我们确定定了“人力资资源增值值和效能能最大化化”的人力力资源开开发和管管理的目目标，并并以职员员工作心心态、工工作能力力和工作作业绩为为基本要要素，建建立了人人力资源源开发与与管理的的理念模模型: 人力资资源理念念模型-AAPP模型职员工作能力 职员工作心态公司目标方向职员工作业绩备注：为职职员努力力方向与与公司目目标方向向的一致致性，越小，则职员员努力方方向与公公司的目目标方向向一致性性越高。工作能能力工工作技能能工作作知识职员工工作业绩绩职员员工作能能力coss2人力力资源开开发和管管理模式式以人力资资源理念念模型为为基础，以人力力资源基基本要素素为出发发点，构构建

56、了以以“职位管管理培训管管理绩效管管理”为主线线的人力力资源开开发和管管理模式式（见图图）。人力资源源开发和和管理模模式-PPTP模模型职位管理理培训管理理绩效管理理入职条件件培训内容端正职员员工作心态态评估内容明白职员员工作心态态在职素质工作心态态工作技能能提高职员员工作技能能清楚职员员工作能力力工作知识识工作职责责丰富职员员工作知识识掌握职员员工作业绩绩3人力力资源开开发和管管理的机机制围绕人力力资源开开发与管管理的模模式，在在原有人人力资源源制度基基础上，我们建建立和完完善人人力资源源管理手手册，制定了了人力资资源目标标、职位位管理程程序、人人力资源源调配程程序、培培训管理理程序、绩效管

57、管理程序序、考勤勤管理程程序、请请休假管管理程序序、加班班管理程程序、薪薪酬管理理程序、员工福福利管理理程序、劳动关关系管理理程序等等11个个程序文文件，以以及竞竞争上岗岗、职员满满意度测测评、职员员职业化化发展计计划等等30多多个作业业指导书书。职位管理理：依据据公司目目标进行行工作分分析，对对公司职职位进行行再设计计，每个个职位均均编制了了职位位说明书书，明明确了各各职位的的入职条条件、所所需的工工作心态态、工作作技能、工作知知识、工工作职责责、绩效效标准等等。作为为人力资资源选配配、培训训、绩效效评估的的依据。培训管理理：依据据职位管管理要求求，我们们明确了了各级职职员的培培训目标标，制

58、定定年度度培训计计划，同时按按照知识识、技能能、心态态分类建建立职职员培训训课程库库，成成立课程程开发小小组，评评聘内部部培训师师，评估估和改进进培训效效果。绩效管理理：为衡衡量职员员在获得得知识、技能、心态的的应用效效果，我我们在“公正、公平、公开”的原则则基础上上，建立立了以绩绩效目标标为基准准，评估估团队绩绩效和职职员绩效效的二元元评估体体系。团团队绩效效评估团团队目标标达成情情况，职职员绩效效从职员员的工作作业绩、工作能能力、工工作心态态三方面面综合评评估。评评估结果果全方位位应用于于激励政政策的各各方面。引进、开开发机制制：为合合理开发发和使用用人才，我们开开辟多渠渠道的人人才开发发

59、和储备备途径，一是积积极引进进急需、紧缺各各类专业业技术人人才。二二是加大大培养、选拔和和储备的的力度，抓好学学历培训训，相关关大专院院校建立立长期合合作关系系；三加加强内部部培训力力度；四四是建立立有效的的激励机机制，如如竞争上上岗、职职员职业业化发展展计划、技术职职称评聘聘等。二、人力力资源规规划教育和培培训项目目规划：职级培训目标标主要培训训课程高层管理职员提高主人人翁责任任感和对对企业战战略目标标与经营营方针进进行创造造性规划划、决策策、控制制的能力力经营战略略与方针针、组织织行为学学、经营营思想、领导力力、决策策力、管管理理论论、危机机意识、客户关关系与客客户服务务、法律律法规、团队

60、精精神等中层管理职员增强职员员主人翁翁责任感感和团队队凝聚力力，提高高职员能能在不断断变化的的环境中中处理复复杂问题题的能力力绩效与目目标管理理、环境境安全知知识、管管理理论论、行业业法规、服务礼礼仪与技技巧、团团队精神神、建立立学习型型组织、领导力力、质量量管理等等一、二级级管理职员增强职员员工作责责任感和和团队凝凝聚力，丰富职职员必备备的专业业知识，提高实实际工作作能力个人潜能能训练、环境安安全知识识、行业业法规、品质管管理、团团队精神神、时间间管理、物业管管理、服服务礼仪仪与技巧巧等三级管理理职员及及作业层层职员端正职员员工作态态度，增增强团队队意识，提高职职员实际际动手能能力职业道德德