《企业筹资管理案例分析》

1、 - 19 -企业筹资管理案例分析TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc28633 前言 HYPERLINK l _Toc14642 1.筹资管理相关理论概述 HYPERLINK l _Toc14651 1.1筹资管理的定义 HYPERLINK l _Toc3859 1.2筹资的主要方式 HYPERLINK l _Toc3364 1.2.1内源性筹资 HYPERLINK l _Toc20433 1.2.2外源性筹资 HYPERLINK l _Toc24093 1.3筹资管理的意义 HYPERLINK l _Toc18796 1.4企业筹资管理的内容 HYPERLINK l

2、 _Toc14680 1.4.1筹资成本管理 HYPERLINK l _Toc14009 1.4.2 筹资风险管理 HYPERLINK l _Toc28439 2.北京华业筹资管理的基本情况 HYPERLINK l _Toc11435 2.1北京华业企业简介 HYPERLINK l _Toc5969 2.2北京华业财务状况分析 HYPERLINK l _Toc9960 2.2.1盈利能力 HYPERLINK l _Toc7293 2.2.2偿债能力 HYPERLINK l _Toc21989 2.2.3营运能力 HYPERLINK l _Toc1446 2.2.4现金流 HYPERLINK l

3、 _Toc9002 2.3 企业筹资管理现状 HYPERLINK l _Toc16952 2.3.1 筹资金额 HYPERLINK l _Toc17516 2.3.2 筹资方式 HYPERLINK l _Toc3370 3.北京华业筹资存在的主要问题 HYPERLINK l _Toc15504 3.1负债筹资规模大、资产负债率高 HYPERLINK l _Toc27243 3.2筹资方式单一、资金来源依赖性强 HYPERLINK l _Toc25064 3.3筹资成本高、内源筹资不足 HYPERLINK l _Toc6329 4.加强北京华业筹资管理的对策 HYPERLINK l _Toc31

4、518 4.1调整负债规模、降低资产负债率 HYPERLINK l _Toc25430 4.2筹资方式多元化 HYPERLINK l _Toc20649 4.3扩大内源筹资 HYPERLINK l _Toc23089 总结前言资金是保障企业长期稳定发展的核心组成部分，是企业维持正常科研、生产、经营的基础。没有充分的资金保障，企业就不能有效的开展技术开发、研发投入等工作，也就无法寻求新的市场和经济增长点。因此，筹资成为每个集团企业必须解决的首要问题。而不同的筹资方式有其不同的优势和劣势，如果不能够找到适合北京华业企业自身特点的筹资方式，就可能会给企业带来一定的筹资风险，也可能造成筹资成本上升。所

5、以能否快速并且低成本的筹集到资金就是筹资管理的核心。在企业筹资过程中，第一要考虑的就是资本成本问题，其次企业还要结合自身的资本结构。不同的筹资方式会直接影响企业各项资金成本，并决定了企业资本结构及加权平均资金成本，业在选择筹资方式的过程中，应该充分考虑企业所处的内外部环境因素的影响。对内要考虑到企业所处的发展时期以及企业能够负担的成本，对外要综合考虑政策支持、筹资成本等等不同的因素，这样才能提高企业筹资的效率，使得企业付出最小的成本，承担最低的风险，使得筹资价值最大化。1985年北京华业成立后，北京华业进入了多元化发展的新阶段，整个产业链得到均衡发展。然而北京华业如果想成为一个领先的、国际知名

6、的房地产商，有许多方面仍需改善，尤其是解决企业的筹资问题，提高企业的筹资现状，这与企业的存亡相关。1筹资管理相关理论概述1.1筹资管理筹资管理是指企业根据其生产经营、对外投资和调整 HYPERLINK /item/%E8%B5%84%E6%9C%AC%E7%BB%93%E6%9E%84/6464243 t /item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank 资本结构的需要，通过 HYPERLINK /item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E6%B8%A0%E9%81%93/10378899 t /item/%E7%AD%B9%E8%B5

7、%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank 筹资渠道和资本（金）市场，运用 HYPERLINK /item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E6%96%B9%E5%BC%8F/10914024 t /item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank 筹资方式，有效地筹集为企业所需的资本（金）的财务行为。筹资的方式主要有内源性筹资和外源性筹资。内源性融资是指由企业继续他们的储蓄（尤其是未分配利润，折旧及固定负债）转化为投资的过程。内源性融资的优点是在使用时具有很大到的自主性，只要股东大会或董事会批准即可。并且相较于股票、债券等外

8、部筹资其融资成本较低。也不会稀释原有股东的每股收益和控制权，同时还可以增加企业的净资产。还可以使股东获得税收上的好处。外源性筹资是指企业通过从企业以外的其他经济实体筹集资金的方式。随着技术的进步和生产规模的扩大，难以依靠内部融资来满足其资金需求。外部融资正在逐渐成为企业筹集资金的重要途径。外源性筹资的方式包括：银行贷款、发行股票、企业债券等。外源融资的优点是资金来源极其广泛，方式多种多样，使用灵活方便，为了应对各种缺乏资金的人的理财需求，可以提高资金的使用效率。这是特别重要的一种融资方式，以配合不足，缺乏资金，而不需要外部资金，金融市场和金融机构将不复存在。筹资管理的目的是为满足企业资金需求，

9、降低 HYPERLINK /item/%E8%B5%84%E9%87%91%E6%88%90%E6%9C%AC/2042035 t /item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank 资金成本，增加企业的利益，减少相关风险。1.2筹资管理的意义通过融资渠道和资本市场运用融资方式，筹资管理经济有效地为企业筹集所需资金的财务行为。筹款和资金管理是企业的财务管理实践中的关键环节，他们在企业的整个发展过程是一致的。融资是为了满足企业的融资需求。在筹资的过程中，一方面，企业必须确定需要筹资的资金数量。筹资管理，则可以确保必要的资金需求得以满足。另一方面，要

10、选择合理的筹资方式。选择合理的筹资方式就是一种筹资管理。适当的筹资方式可以降低筹资的成本。因此，筹资方式的选择是在融筹资决策的一个重要问题。当筹集资金时，不同的筹资方式可能会导致各种问题，如企业的财务风险，成本风险，以及是否有权控制股东的蔓延。企业在不同的发展时期会有不同的资金需求，企业的财务人员应当分析企业的生产经营状况，预测资金的需求量，合理确定筹资的规模。1.3企业筹资管理的内容筹资管理的内容包括筹资成本管理和筹资风险管理。1.3.1筹资成本管理筹资成本是指在资金的筹资过程中需要付出的各种各样的费用，包括在筹集资金时因为借贷资金而需要相应支付的利息等。对于投资者来说，它是提供资金所能带来

11、的经济收益，对于融资者来说，它是借贷资金所需要付出的经济代价。因此，在筹集资金的时候，要根据当前项目的需求，通过权衡该项目的收益情况，对比各类筹资方法，结合自身的偿还能力，合理地选择渠道，谨慎制定期限，有效的减低成本，规避可能出现的风险，做到以最优的方式进行筹集资金。1.3.2筹资风险管理企业在通过借贷资金发展自身生产经营规模的过程中出现资金链断裂等可能丧失偿还能力的风险就叫做筹资风险，也叫财务风险。企业在通过筹资扩大生产经营规模的过程中无时无刻不承担着一定程度的风险，这些风险会因为筹资方式、筹资期限及使用方法的区别，使得所面临的压力也会不同。因此，企业在考虑筹集资金的同时，除了以合适的方式筹

12、集到项目所需的资金外，还必须权衡各种方式所存在的风险，提出这些风险的防范措施，是不是可以规避，是不是处于可控。这不仅仅是会影响到企业自身的经营情况，对于较大规模的企业甚至可能引起金融市场的震荡。另外，资金筹资的多少还直接影响到企业通过筹资活动所取得的利润收益。因此，只有客观、全面的评价企业筹资过程中存在的风险，才能够做出合理地对策，有效地规避风险，保证项目的收益，做出最优于项目的资金筹措决策。1.4.3我国房地产公司筹资管理的现状当前房地产行业的融资渠道比较单一，过度的依赖于银行贷款，大规模的负债会增加企业的财务风险。发行债券也会增加企业的财务风险，因为企业必须到期还本付息。上市企业可以依靠发

13、行股票筹集资金，发行股票的方式不需要到期还本付息但是发行股票，成本较高，而且所需时间较长。国内学者对房地产行业筹资问题也有不少的研究，朱思纯（2018）通过对资产结构、盈利能力、偿债能力的分析。从房地产行业的筹资渠道方面分析了房地产行业的筹资问题并提出了改进措施。12赵博通（2017）从房地产企业资金的筹集、使用、回流三个方面进行研究，提出了一个多元化的房地产筹资模式。2林波（2017）对我国房地产业筹资管理深入研究，详细的探讨了资金的管理流程和思路。11姜研（2018）从房地产企业的规模入手，通过计算筹资总额，比较各项资金来源的比例方案，做出合理的筹资决策。使得筹资成本与筹资风险均衡，最终确

14、定最优的资金结构。32.北京华业筹资管理的基本情况2.1北京华业企业简介北京华业地产股份有限企业是经北京华业（深圳）有限企业（以下简称“北京华业”）重组后的一家专业的房地产开发上市企业，北京华业成立于1985年，是我国首批成立的房地产经营开发企业之一。目前，企业的主要业务集中在五个省份：北京，长春，深圳，大连，武汉等。22年来，华业地产先后在 HYPERLINK /item/%E6%B7%B1%E5%9C%B3 t /item/%E5%8C%97%E4%BA%AC%E5%8D%8E%E4%B8%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E8%82%A1%E4%BB%BD%E6%9C%89%E9

15、%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8/_blank 深圳、 HYPERLINK /item/%E5%8C%97%E4%BA%AC t /item/%E5%8C%97%E4%BA%AC%E5%8D%8E%E4%B8%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E8%82%A1%E4%BB%BD%E6%9C%89%E9%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8/_blank 北京开发建了十四个精品住宅，均受到市场及业内的高度赞誉。北京华业企业创立以来已累计开发土地面积120万平方米，建筑面积约为2.7万平方米，成功建立优质品牌和市场的良好声誉，而且“玫瑰”系列高品质的家园广受追捧。

16、为进一步提高企业的知名度，让企业更好发展。在股东的帮助下，“华业地产”已拥有一个高素质的团队，其中包括了丰富的开发经验和强大的项目管理和工程组织能力，也拥有与建筑设计大师陈世民以及SWA强强合作的成功经验。“华业地产”的追求是开发高档楼盘，注意细节和质量，拼博和诚实，不用简单的复制模仿，以创建“品质地产”与“价值地产”。2.2北京华业财务状况分析2.2.1盈利能力盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力指标主要包括营业利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项。表2.

17、12016-2018年北京华业盈利能力指标20162017年2018年毛利率（%）34.1153.7158.35净利率（%）23.3325.77-132.35总资产报酬率（%）6.114.93-39.20净资产收益率（%）15.2215.93-179.80由表2.1可知，从2016年到2018年北京华业的毛利率从34.11%上升到58.35%。但净利率、总资产报酬率及净资产收益率均呈下降趋势，尤其是2018年下降幅度较大。这说明北京华业近三年虽然收入上涨，但期间成本较高特别是销售成本，导致收益严重缩水。随着行业内部竞争压力增大，其利润空间较小，必然直线下降。2.2.2偿债能力偿债能力是指企业偿

18、还到期债务（包含本金及利息）的能力。能否及时偿还到期债务，是反映企业财务状况好坏的重要标志。通过对偿债能力的分析，可以考察企业持续经营的能力和风险，有助于对企业未来收益进行预测。企业偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力两个方面。表2.22016-2018年北京华业偿债能力指标2016年2017年2018年流动比率0.931.190.61速动比率0.420.60.18资产负债率70.9567.3998.39权益乘数3.443.0761.95产权比率2.442.0752.20图2.2从表可以看出，2018年的流动比率为0.61，同比去年降低了48.73%，说明其偿还短期债务的能力降低。其速动比率

19、也远低于流动比率，2018年的速动比率为0.18，同比去年下降了70%，说明北京华业账面上的应收账款不-定都能变成现金;实际坏账可能比预计的准备要多。企业内部有大量的存货，存在滞销的问题。从2016年到2018年的总体变化趋势来看，流动比率和速动比率下降，资产负债率上升。北京华业的偿债能力降低，会对企业的筹资造成巨大的影响。致使企业无法筹集到所需资金，也影响到企业的正常生产经营。2018年北京华业的资产负债率高达98.39%，远高于碧桂园的89.85%。虽然对于房地产行业而言，由于行业的特殊性会有较高的负债率，但北京华业过高的资产负债率会使企业面临较高的财务风险。2.2.3营运能力营运能力是指

20、企业基于外部市场环境的约束，通过内部人力资源和生产资料的配置组合而对财务目标实现所产生作用的大小。生产资料的运营能力实际上就是企业的总资产及其各个组成要素的运营能力。资产运营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。表2.320162018年北京华业营运能力指标2016年2017年2018年存货周转天数（天）532.17771.6954077应收账款周转天数（天）29.4823.0329.11从表可以看出，2018年北京华业的存货周转天数为540.77天，同比去年减少了230.92天；虽然有所下降，但是与行业内发展较好的碧桂园相比，北京华业的存货周转能力很弱，应收账

21、款天数为29.11天，比去年增加了9.08天，表明北京华业的存货无法有效周转，商品房滞销。应收账款也无法及时回收，有较多的坏账。企业的资金不能及时回笼会给企业的营运带来一定程度的影响。企业也就无法进行正常的生产经营活动。2.2.4现金流现金流量是评价投资方案经济效益的必备资料。具体内容包括：(1)现金流出：现金流出是投资项目的全部资金支出。它包括以下几项：固定资产投资。购入或建造固定资产的各项资金支出。流动资产投资。投资项目所需的存货、货币资金和应收帐款等项目所占用的资金。营运成本。投资项目在经营过程中所发生的生产成本、管理费用和销售费用等。通常以全部成本费用减去折旧后的余额表示。(2)现金流

22、入：现金流入是投资项目所发生的全部资金收入。它包括以下几项：营业收入。经营过程中出售产品的销售收入。残值收入或变价收入。固定资产使用期满时的残值，或因故未到使用期满时，出售固定资产所形成的现金收入。收回的流动资产。投资项目寿命期满时所收回的原流动资产投资额。此外，实施某项决策后的成本降低额也作为现金流入。表2.42017-2019年北京华业现金流量项目表单位：万元201620172018经营活动产生的现金流量净额208200-1816002126投资活动产生的现金流量净额-115500508500-3542筹资活动产生的现金流量净额-106700-707.9-108500从表可以看出，北京华业

23、在现金流量中，2018年经营活动产生的现金为2126万元，比上年同期下降20.90%；投资产生活动产生的现金流为-3542万元，比上年同期下降101%；筹资活动产生的现金在2016年到2018年三年间连续为负，2018年的金额为-108500万元，比上年同期减少152.27%。远低于行业均值，说明北京华业在筹资管理方面存在重大的问题。这也说明企业现金流入主要在经营活动方面，其投资活动和筹资贡献为负值，减少了企业的现金流入。这可以看出企业在未来的盈利能力很弱，且目前企业经营活动处在亏损状态，经营活动现金流量不足，必须找到新的利润增长点，才能摆脱困境。也可以看出企业的筹资存在问题，必须要根据企业的

24、现状和未来的发展规划，进行筹资管理。保证企业资金的充足。才能让企业摆脱当前的困境，扭亏为盈。2.3北京华业公司企业筹资管理现状2.3.1筹资金额2018年6月7日，北京华业完成了2017年度每10股转增3股的公积金转增股本计划，此计划完成后，企业有限售条件的流通股股数变更为1220万股，无限售条件的流通股股数变更为101888万股，企业股本总数变更为103108万股。华业又于2018年10月17日，采取非公开发行的方式发行股票，本次发行的股票均为有限售条件流通股，共募集资金80900万元。发行完成后，华业股本总数变更为104305万股。2.3.2筹资方式北京华业目前存在的企业融资渠道：企业自身

25、的内部资金，从金融机构，非金融机构等贷款。发行债券和出售股票筹集资金，还有租赁借款等不同的融资渠道。企业自我积累本身是企业税后企业利润的形式，积累的速度很慢，这是不适合企业规模的快速发展，并有收双重征税的问题。这种融资方法纳入资本所有权与经营权的利益，这样的税收负担是最重的。筹集资金的方式主要有贷款，发行股票，发行债券等。其中主要是金融机构（如银行）的贷款，银行贷款利息可以减少企业的利润，从而减少企业所得税。但是要按时还本付息，具有一定的财务风险。而且从金融机构贷款的利息率相对较高，如果不能按期偿还贷款还要支付逾期的利息费用，资金成本较高。从非金融机构筹集资金，由于相对较低的透明度，政府对这些

26、方面的控制有限具有不确定性。发行债券和股票需要一定的发行费用，除此之外没有其他的费用。发行股票筹集到的资金企业可以无限期的使用，不需要按期偿还，而且企业上市后，可以通过增发股票或者配股等方式不断的扩大资产规模。而且发行股票和债券的方式筹资给公众是直接融资，可以避免支付中介利息。但是发行股票需要耗费一定的时间，需要根据北京华业的筹资渠道具体情况展开，而不是一般性的谈谈。3.北京华业筹资管理存在的问题3.1筹资结构不合理，筹资风险较大北京华业为扩大规模和发展，正在建设更多的项目。它未来的资本支出将面临更大的压力。2018年北京华业集团流动负债达到569100万元，数额较大，占企业总资产的46%，表

27、明其资金周转和再投资给企业带来不便。自2016年以来，北京华业集团企业的规模迅速扩大，在收购房地产有限企业的同时增加了土地购置和房地产开发成本。在未来，随着房地产项目的不断发展，房地产集团仍将保持对资金的大量需求。然而，北京华业集团筹资的来源主要是房地产集团以及关联方贷款和银行贷款，这是不利于北京华业集团的长远发展的。2018年北京华业集团总流动负债同比去年减少8%，长期借款减少61%，主要是预收账款的降低引起营业环节的流动负债的降低。本年和上年的长期借款占总负债的比率分别为10.3%和23%，该项数据比去年有所降低，说明企业的长期负债结构比例有所降低。这说明北京华业集团的信用水平降低，不能从

28、金融机构和非金融机构取得足够的贷款。企业的管理和发展需要大量的资金，建设周期和销售周期长。为了偿还旧债务，北京华业集团不得不借用新的短期债务，因此交易成本也将增加，从而增加北京华业集团的资本成本的价值，加上企业盈利水平的下降也会导致北京华业偿债能力的下降甚至亏损。2018年北京华业债务总额为1194000万元，较2017年大幅增长，北京华业产权比例大幅提高，表明北京华业产生了大量债务，从而进一步增加了筹资风险。2016年-2018年，北京华业的负债率三年中超过了房地产开发企业的平均水平，达到了85.36%。北京华业过高的资产负债率加大了筹资的风险。债务结构不合理，会让企业陷入以贷还贷的漩涡之中

29、，阻碍企业的长远发展。3.2筹资方式单一筹资不仅仅是为企业的经营和发展筹集资金，更是一种以资本供求形式表现出来的资源配置过程。通过对北京华业财务状况的分析表明，50%左右的资金来自北京华业的关联企业，约30%的资金来源于信贷，主要为长短期贷款和发行债券，筹资方式单一。总体来看北京华业主要的资金来源依赖于对外贷款，由于北京华业的盈利能力低下，存在着较大的违约风险，贷款难度也会随之加大。如果一旦不能向外筹资到筹资，资金链中断，北京华业将会面临极大的经营风险。北京华业覆盖面广，产品形式多样。北京华业不同的开发项目面临着不同的筹资问题。早期的别墅和高档住宅区设计和研究成本高，对资金的需求量较大，房地产

30、行业的资金回收期长，普通商品住房是容易受到房地产定位和消费市场的影响，经营活动产生的现金流量因此也具有较大的不确定性。商业房房地产的资金需求很大，如办公楼、停车场。前期需要巨大的资金投入。因此，北京华业可能会遇到不同的筹资问题，不能仅仅依靠单一的债务筹资来解决资金需求。要选择合理的筹资方式，科学地安排资金使用，分散债务风险是极其必要的。3.3筹资成本较高股本基金包括企业留存收益和投资者吸收的资本。这些资金没有具体的到期日或固定利息。资本成本取决于企业的运作和股息的分配。除非企业清算，否则还清本金，所以没有财务风险。另外，增加股权资金可提高信用，增加债务偿付能力，让企业能够以较低的成本筹集新负债

31、。但从总体上看，在经营状况良好的情况下，债务资本的资本成本不利于利用财务杠杆来提高股东净资产收益率、现金股利和税后利润，而不是利息承担债务可以获得税收优惠，吸收外商投资分散了企业原有股东的控制权。北京华业资金的主要来源是外资，特别是高比例的短期贷款，短期贷款的利率相较于长期贷款的利率更高。发行股票的方式筹资不能在较短时间内筹集到资金且股票的发行费用较高，资本成本也相应提高。在2015年-2017年，由于北京华业对长期资金的需求量大，北京华业的筹资利率更高以及贷款更大，使得北京华业给予股东在短期内的回报降低。至于北京华业债务，在过去的2016年-2018年，北京华业的总利息率和总债务逐年增加。存

32、在着以贷养贷。筹资结构极为的不合理，还款风险巨大，不利于企业的稳定发展。北京华业是一个典型的资本密集型产业，它意味着企业不能全部购买土地、开发房地产项目和出售股票。房地产开发企业资金缺口大，投资回收期长，决定了内部资金的短缺。必须依靠外资来满足企业发展中巨大的资金需求。然而，北京华业筹资还是存在一些问题比如仍然有一些尚未充分利用的内部资金。2016年北京华业的未分配利润为389000，盈余公积为6888,2017年的未分配利润为470600，盈余公积为10840。北京华业应将这部分留存收益暂不分配股利，转为企业的内源资金继续投资，从而减少资本成本。若企业将税后利润全部分配给股东，则需要缴纳个人

33、所得税，反之，少发股利会引起企业股价上涨，股东可出售部分股票来代替其股利收入，而所缴纳的资本利得税一般远低于个人所得税。因此，加强筹资管理，转变筹资状况，合理安排资金来源，能够提高北京华业的抗风险能力，降低北京华业的筹资成本。4.加强北京华业筹资管理的对策4.1调整筹资结构北京华业的资金主要用于房地产开发项目。因此，只有发展房地产销售，才能实现资本流动，实现资本循环。如果北京华业房地产滞销，借来的资金无法偿还，为了开发新项目，北京华业必须筹集资金，这样使得债务规模将继续扩大。为调整北京华业的资本结构，北京华业应制定合理的销售策略，出售房地产股票，加快资金周转，增加自有资金。北京华业可以通过低价

34、格和委托代理促进销售。北京华业的资产负债率过高，说明北京华业的偿债能力处于风险之中，需要优化。一是北京华业要合理地增加土地储备，加强土地流转中现金流的风险控制，在保证健康资产负债结构的前提下增加土地储备；二是要优化债务结构。提升北京华业资金转移率，增加中长期贷款比例，合理配置债务结构中的短期贷款，为北京华业创造更多的空间，降低流动性风险。三是保持北京华业稳健经营，严格控制成本和保持健康和可持续发展为目标；四是增加北京华业权益资本的比例，改变财务决策，从平庸的筹资结构转变为变化型筹资结构；五是提高北京华业的盈利能力，注重资金的使用效率，提高北京华业的管理能力，提高企业的内部积累，从而增加北京华业

35、的收益比例。4.2筹资方式多元化在宏观调控形势下，房地产开发企业筹资模式单一，不利于企业的经营和发展。增加筹资的方式可以避免北京华业单一筹资风险。北京华业可以灵活运用多种筹资方式，改变内部和外部经济环境和企业需求，有效降低企业的资本成本，使企业筹资更加灵活和富有弹性。北京华业多元化筹资方式的第一种形式是房地产联合建设，它主要适用于商品房的开发和销售。两个合作企业一方提供土地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。北京华业在资金不足的情况下，可以作为供地方，提供土地的使用权。寻找一个房地产开发企业进行合作，对方提供资金。双方共享收

36、益，也可以避免土地资源的闲置。多元化筹资的二种形式是参与住房建设。资金不充足的情况下，可以考虑作为一个参与者，完成房地产开发项目。投入少量的资金，最后分享与自己投资额匹配的收益。将投资或购买的时间提前，并通过开发房地产项目投资或参与获得一定的房地产所有权。多元化筹资的第三种形式是发行可转换企业债券。企业债券发行后，北京华业的资产负债率将增加，财务压力将增加。一旦北京华业的盈利能力不足，将不能到期到期还本付息，会产生额外的违约金。可以将发行普通债券改为发行可转换债券。债券的持有人可以按照发行时约定的价格将债券转换为企业的普通股票。成为企业的所有者，就可以减少到期必须还本付息的风险。且可转换债券的

37、利率一般利于普通企业的债券。但如果持有人不看好企业未来的股票增长潜力就不会行使转换券而是继续持有股票，发行人依然要到期还本付息。所以企业在发行可转换债券时要充分考虑企业的盈利能力，控制好债券的发行数量。多元化筹资的第四种形式是在新项目开发中，北京华业可以利用房屋销售筹集资金，为房地产开发和项目的发展提供资金支持。也就是采取房地产预售，购房者通过交付定金和预付款，与房地产开发商形成期货合约。同时，北京华业应该在资金投入的前期对住房设计和总体规划方面进行宣传，以吸引中标者预购。加快资金的回笼，也减少了商品房在销售方面的不确定，后续的资金流入也有了一定的保障。4.3扩大内源筹资内源筹资主要由留存收益和折旧构成，对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点。就北京华业而言，利用内部筹资资金、利用股东的投资资金、年度剩余资金、财产储备、住房公积金的预售等对其项目进行投资，实际效益高。因此，合理利用这部分资金，可以减轻北京华业的资金压力，促进企业实现可持续发展。北京华业内部筹资不需要支付利息，可以节省部分利息支出，避免财务支付风险。特别是，借助北京华业开发企业的特殊性，通过房地产定金和预付款，可以提升投资资本和收入的早期恢复，而且房地产市场的系统性风险可以被转移到房地产的需求，房地产投资的风险可以减少。因此，建议北京华业积