房屋买卖合同中的附随义务知情权受损的认定和限制

1、房屋买卖合同中的附随义务知情权受损的认定和限制 【摘 要】买卖合同订立时，因知情权影响到当事人订立合同、决定合同条款的意愿，在知情权受到损害的，违约方应当承担违约赔偿责任；但如对方怠于积极解决纠纷，致使损失扩大的，就其扩大损失的请求不予支持。 中国论文网 /5/【关键词】房屋买卖；知情权；认定；限制 一、一则案例引发的问题 具体案例：北京市某区区市场37号2幢1层的平房（以下简称37号房屋），该址存在拆迁传闻，在此背景下，该房几经易手。2023年4月，邓某、张甲和中介公司订立房屋买卖居间合同，邓某从张甲处购买37号房屋。37号房屋与该院落其他房屋在院内共用一水源。张甲之父张乙在院内其他房屋居住

2、，邓某购买房屋后，张乙因不同意张甲出售房屋，截断了37号房屋电源，并不同意买受人使用公用院落。2023年7月，张丙、邓某和中介公司订立房屋买卖居间合同，张丙从邓某处购买37号房屋。合同订立过程中，邓某向张丙透露了该房存在纠纷的情况，但由于张丙购买房屋的目的和邓某当初购买房屋的目的一样，均存在将来获得拆迁利益的愿望，故双方最终成交。2023年8月26日，张丙、于某和中介公司订立房屋买卖居间合同，同月28日，张丙和于某网签房屋买卖合同。张丙与于某约定：于某以万元价格从张丙处购买37号房屋。双方约定一方违约应当按照购房款的20%即万元给付违约金。合同订立过程中，于某查看了房屋，了解房屋水电现状；但双

3、方未提及37号房屋存在纠纷事宜。于某陈述张丙口头承诺能够解决37号房屋不通水电的问题，但没有提供相关证据。合同订立后，张丙交付了房屋钥匙，于某取得了37号房屋所有权证，但张乙在院落内设置物品，致使于某未能实际入住37号房屋。于某未与张乙协商解决纠纷事宜，并将张丙诉至法院，以张丙出卖的房屋不通水电和不能入住为由，要求张丙按照合同约定赔偿违约金万元。 这则案例引发的问题就是，在房屋买卖过程中相对方的知情权受到损害具有怎样的法律后果，如果认定和限制知情权受损。 二、关于知情权违约事实认定的原则 买卖合同标的物上存在的瑕疵有两种，一种为明显可见的外在瑕疵，一种为隐蔽瑕疵。但不管是什么瑕疵，标的物瑕疵均

4、指向标的物的数量和质量。合同法第一百五十条对标的物的权利瑕疵作出了规定，i合同法第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同法第九十二条同时规定了后合同义务：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”上述通知、协助的义务主要指标的物的交付和相关权利登记等手续的办理。另外，合同法第四十二条规定了缔约过失的赔偿责任：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他

5、违背诚实信用原则的行为。”但理论主流倾向和审判实践中均认为适用这一规定的前提是合同未能成立的情况，故不适用于本案，合同已经成立并生效后，本案应当适用违约责任的相关规定。 本案中，37号房屋不通水电的问题，属于上述房屋质量瑕疵，由于水电状况在查验房屋的时候客观上是显而易见的事实，不存在被其他现象、包装遮盖的情况，因此属于表面的瑕疵，而不属于隐蔽瑕疵。由于于某系在查验房屋、在房屋水电现状的基础上订立的合同，故水电状况这个客观上物的“瑕疵”并不构成于某获得的标的物法律意义上的瑕疵。 但是，37号房屋相邻关系的问题则与此存在区别：张乙不让买受人入住的问题，似乎不属于合同标的物数量或质量上的瑕疵，而张乙

6、也没有向于某主张权利，只是阻碍于某行使权利。至于通知、协助义务，目前合同的主要权利义务已经全部履行，交付房屋、购房款、办理房屋所有权变更登记手续等等，因此张乙一节超出了合同法关于标的物瑕疵、权利瑕疵、附随义务的规定，对此应当如何处理？ 上面提到的所谓买卖合同中的知情权，指买受人有权利知晓买卖合同标的物上已经存在或者可能存在的影响或者可能影响标的物使用、价值等方面的事项。出卖人基于对标的物的充分了解，在交易中为获得更高的对价，有意隐瞒标的物的负面信息，如果对买受人造成重大影响的，应当对其隐瞒行为付出代价。在本案中，如果买受人知晓张乙一节，可以对是否订立合同、或者合同价款进行选择，出卖人的隐瞒行为

7、剥夺了买受人的上述权利。笔者认为，知情权影响到买受人订立合同、决定合同条款的意愿，在与买受人就标的物信息不对称的情况下，法律应当赋予买受人获得知情权的权利，否则与公平、诚实信用的合同原则不符。因此，因知情权受到损害的，出卖人应当承担违约赔偿责任。就本案而言，张乙一节影响到于某对房屋使用权的行使，如果其阻碍发生在买卖合同订立且房屋交付之后，系单纯的相邻关系，但如果发生在买卖合同订立之前，张乙的行为足以构成房屋权利行使的瑕疵，因此，在理论上，笔者认为，可以将知情权的损害归于标的物的质量瑕疵。 三、知情权怠惰的处理 本案还存在另外一处行使知情权的例子，即房屋交验。房屋交验是合同双方，尤其是买受人行使

8、知情权的重要渠道，因此，房屋交验本身，是交验双方的权利，而房屋的交付才是出卖人的合同义务。在房屋已经完成交付的情况下，是否再进行房屋交验已经没有太大实际意义。本案中，约定的交验时间，出卖人行使了其权利，而买受人放弃了查验房屋的权利，其行为属于怠于行使知情权。权利的放弃并不构成违约，因此怠于行使知情权的行为不构成违约。 四、知情权损害的限制 本案中，买受人的知情权受到损害，法院对损害赔偿大小应当充分考虑到买受人因张乙一节不能使用房屋产生的房屋使用费的损失。但同时还应当考虑到买受人是否积极行使了其权利。根据规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。ii买受人损失的大小还应当考虑到解决张乙纠纷的合理途径、合理时间。买受人因知情权受损而怠于积极解决纠纷，致使损失金额不断扩大，其扩大的损失不能强加于出卖方，否则，该损失会远远超出订立合同时出卖方可以预见到的损失范围，与合同法的损失赔偿以可预见的范围为准的原则相悖。因此，法院