ID193-非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探

1、非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探王万力 （上海立信会计学院工商管理学院，上海，201620）摘要：随随着我国国住宅产产业市场场化程度度的提高高，我国国住宅市市场呈现现出市场场和计划划的二元元经济模模式。利利于经济济增长的的市场模模式和促促进社会会和谐的的计划模模式造成成了各级级政府在在引导住住宅产业业发展中中的抉择择困难。 本文文试图通通过考察察住宅市市场各个个行为人人在受到到就业前前景、房房价预期期、政府府干预等等不同约约束条件件下的行行为反应应，进而而分析这这些行为为变动对对于住宅宅市场的的供求和和价格可可能存在在的影响响，从而而得到住住宅市场场约束条条件对市市场供求求和价格格影响

2、的的方向和和程度，以便于于行为人人各方提提高的市场变变动预见见能力。关键词：非均衡衡、住宅宅市场行行为人、决策方方式一、前言言改革开放放以来，中国经经济逐渐渐由计划划转向市市场，计计划经济济所占的的份额越越来越少少，部分分产业已已经完全全市场化化。但是是住宅产产业是国国民经济济的重要要支柱产产业，关关系国计计民生，完全市市场化会会造成住住宅产业业发展的的波动太太大从而而影响整整个国民民经济的的健康平平稳发展展。同时时，我国国土地属属国家所所有，新新增住宅宅用地的的出让由由政府进进行规划划，由于于现阶段段我国的的住宅产产业远未未饱和，住宅增增量市场场仍然大大于存量量市场。大部分分地区，经济适适用

3、房和和廉租房房的建设设已成规规模或者者在不久久的将来来会一定定程度上上影响市市场的供供求，因因此，我我国住宅宅市场呈呈现出二二元经济济的模式式（即计计划和市市场混合合体制）。在这种二二元经济济模式下下，住宅宅供给部部门不但但包括计计划体制制下的计计划住宅宅开发部部门还存存在大量量的商品品住宅开开发企业业（开发发商），并且随随着住宅宅市场的的发展完完善住宅宅的市场场供给的的比例不不断增加加，住宅宅商品化化已经成成为住宅宅市场的的主要供供给方式式。同样，在在以市场场化供给给为主的的经济中中，市场场行为人人购买能能力、购购买动机机存在差差异也直直接造成成了其各各自需求求方式、需求数数量的不不同。按按

4、照市场场行为人人住房消消费方式式的不同同，可以以分为租租赁型住住房需求求、自住住型购房房需求以以及投资资型购房房需求。政府部门门对于住住宅市场场发展方方向的认认识一直直处于矛矛盾的调调和之中中。一方方面，促促和谐、保稳定定的政治治目标使使得政府府部门要要抑制房房价过度度增长，并通过过保障性性住房建建设实现现人人有有房住、缩小住住房水平平的差距距；另一一方面，促经济济、保增增长的经经济目标标要求住住宅产业业能够快快速发展展以带动动关联产产业乃至至整个国国民经济济保持适适度增长长，基于于此，地地价上涨涨、房价价上升、新建商商品住宅宅面积扩扩张、一一定程度度的投资资投机行行为都是是必要的的且不可可避

5、免的的市场现现象。中中央和地地方各级级政府对对两方面面目标的的理解方方式、价价值取向向、行为为偏好也也间接引引导了住住宅市场场供求力力量和价价格趋势势的变化化。住宅市场场行为人人决策模模型的建建模初衷衷在于通通过考察察住宅市市场各个个行为人人在不同同约束条条件下的的行为反反应，进进而分析析这些行行为变动动对于住住宅市场场的供求求和价格格可能存存在的影影响，从从而得到到住宅市市场约束束条件对对市场供供求和价价格影响响的方向向和程度度。二、模型型的构建建 基于以以下的前前提假设设，我们们构建一一个三方方行为人人的住宅宅市场优优化决策策模型：模型的讨讨论的经经济体中中包含三三个市场场，分别别是住宅宅

6、市场、其他市市场和劳劳动市场场；五个个行为人人，分别别是开发发商、计计划住宅宅开发部部门、其其他行业业生产企企业以及及政府和和居民户户。关于住宅宅市场中中的数量量约束。对于开开发商而而言，住住宅市场场中可能能出现的的数量约约束主要要有两种种：一是是凯恩斯斯失业均均衡所描描述的状状态居民购购买不旺旺，住宅宅市场明明显供大大于求，即出现现由于居居民收入入减少而而对住宅宅市场的的溢出效效应；再再者，对对于整个个住宅市市场而言言，土地地由于其其不可再再生性和和计划配配置成为为整个市市场的供供给和需需求不可可逾越的的数量制制约。在在模型的的分析中中，我们们假设按按照计划划方式进进行的经经济适用用房和廉廉

7、租房的的生产仍仍然存在在，同时时，受到到市场调调节的计计划外生生产占相相当大比比例。 假设住宅宅市场中中的经济济适用房房和廉租租房的供供给为计计划生产产，进行行计划生生产的住住宅开发发部门具具有以下下形式的的生产函函数： （1）其中，表示计划划住宅生生产部门门产出的的住宅单单位数；是用于计计划住宅宅生产的的资金单单位数；是用于计计划住宅宅生产的的劳动力力数量；是用于计计划住宅宅生产的的土地面面积；是资本产出系系数，表表示一个个单位的的资金用用于住宅宅生产所所能产出出的住宅宅产品面面积；和 由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是是劳动和和土地的的投入产出系系数，分分别表示示生产一一单位面面积

8、的住住宅产品品所需求求的劳动动力和土土地。在模型的的分析中中，我们们假定计计划生产产的土地地由国家家单独供供应，可可以得到到满足。因此，计划生生产中最最主要的的要素是是资本和和劳动。住宅市场场中，除除了计划划生产部部门之外外，进行行计划外外生产的的开发商商占据绝绝对优势势。开发发商决定定劳动投投入时，首先考考虑的是是劳动的的成本和和劳动所所带来收收益的比比较，即即：通过过劳动的的边际生生产率和和工资相相等的原原则来决决定就业业。假定定其生产产函数如如下： （2）由于土地地供给的的数量约约束，开开发商的的生产函函数必须须表示这这一瓶颈颈： 这个式子表示当住宅生产中的各种投入品都很充裕时，其生产水

9、平就由生产函数决定；但当某种投入品短缺而成为瓶颈投入品时，产量就由这种瓶颈投入品来决定。 （3）其中，是开发商商所拥有有的资本本数量；是开发商商所雇用用的劳动动力。是开发商商所能获获得的土土地；是土地的的投入产出系系数，表表示开发发单位面面积的住住宅产品品所需的的土地数数量；是开发商商获得土土地数量量的上限限。此模型重重点探讨讨住宅产产业的非非均衡状状况，假假定其他他产业的的供求变变动与住住宅产业业趋势相相同，其其他产业业的工资资水平与与非计划划住宅部部门的工工资水平平相同，变动趋趋势也相相同。 （44）假定居民民户对他他们所支支配的闲闲暇时间间没有效效用，即即劳动不不存在负负效用。住宅市场场

10、中，制制约市场场发展的的原因可可能是由由于供给给不足，这是由由资本紧紧缺和土土地有限限等因素素造成的的；也可可能是由由需求不不足造成成的。需需求不足足所导致致的住宅宅市场供供过于求求及企业业倒闭、工人失失业等连连锁反应应也极大大地影响响了住宅宅市场乃乃至国民民经济的的健康平平稳发展展。这正正是一种种典型的的凯恩斯斯主义失失业现象象。这里里假设商商品住宅宅价格和和工人工工资等价价格变量量具有向向下变动动的刚性性： 此处指工资黏性是一种普遍现象。 （5）上述假设设表示：当开发发商面临临消费者者信心下下降、市市场需求求严重不不足的时时候，对对企业内内部的调调整主要要是重新新规划开开发计划划、减少少劳

11、动和和资本的的投入。尽管房房价会下下跌、行行业内工工资也会会下调，但是这这种价格格调整的的速度远远远不如如供给量量的调整整来得快快。通常常情况下下，空置置和烂尾尾房的增增多将迫迫使开发发商裁员员。三、开发发部门的的最优供供给决策策由于住宅宅市场同同时存在在计划和和市场两两条供给给途径，因此对对住宅开开发部门门最优供供给决策策的研究究应该从从住宅计计划开发发部门和和住宅开开发企业业（开发发商）两两个角度度进行。计划住宅宅开发部部门的最最优供给给决策计划住宅宅开发部部门的生生产函数数为 （6）其中，表示计划划住宅生生产部门门产出的的住宅单单位面积积；是用于计计划住宅宅生产的的资金单单位数；是资本产

12、出系系数，表表示一个个单位的的资金用用于住宅宅生产所所能产出出的住宅宅单位面面积；是用于计计划住宅宅生产的的劳动力力数量；是用于计计划住宅宅生产的的土地面面积；和 由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是是劳动和和土地的的投入产出系系数，分分别表示示生产一一单位面面积的住住宅产品品所需求求的劳动动力和土土地的数数量。假设这个个生产函函数中的的三种生生产要素素（资本本、劳动动和土地地）是不不可替代代的互补补要素，收益为为常数，即：平平均收益益等于边边际收益益。一般来说说，经济济适用房房和廉租租房等保保障性住住房的建建设用地地由政府府特供，所以这这一部门门的土地地供给不不受限制制；普遍遍而言，计

13、划住住宅开发发部门的的劳动力力得到的的收入会会比较稳稳定，因因此这一一部门的的劳动供供给也不不受限制制。因此此，这一一部门的的生产水水平就由由固定资资本的数数量决定定： （7）计划住宅宅开发部部门产品品（保障障性住房房）的总总需求由由两部分分构成：居民户户对经济济适用房房的消费费需求和和政府对对廉租房房的计划划投资需需求。假假定保障障性住宅宅价格低低于市场场均衡价价格，因因此对这这类住房房的需求求总是大大于供给给。因此此， （8）其中，表示居民民户对经经济适用用房的消消费需求求单位面面积；表示政府府部门的的廉租房房投资计计划需求求单位面面积计划者必必须进行行配置使使得供需需一致： （9）其中，

14、是是计划配配置下供供求平衡衡时的居居民户对对保障性性住宅的的需求单单位面积积。在这一部部门中，资本市市场的限限制造成成了保障障性住宅宅市场的的超额需需求，政政府部门门的干预预使得部部分家庭庭遭受配配额限制制，同时时保障性性住宅的的供不应应求也推推动这类类住宅价价格呈现现不断上上升的趋趋势。商品住宅宅开发部部门的最最优供给给决策商品住宅宅开发企企业产出出函数在商品住住宅开发发中，商商品住宅宅开发企企业的产产出除了了受到资资金和劳劳动力的的约束，最可能能受到土土地供给给的制约约，其产产出的住住宅单位位面积取取决于土土地供给给和商品品住宅开开发企业业自身的的生产能能力，可可以表示示为如下下函数： （

15、10）其中，表示商品品住宅开开发部门门产出的的住宅单单位面积积；是用于商商品住宅宅生产的的土地面面积； m由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是土土地的投投入产出系系数，分分别表示示生产一一单位面面积的商商品住宅宅所需求求的土地地面积；是用于商商品住宅宅生产的的资金单单位数；是用于商商品住宅宅生产的的劳动力力数量；是商品住住宅开发发企业的的生产函函数。和是不可可替代的的生产要要素，是是瓶颈投投入品土地，假定这这个生产产函数具具有通常常的性质质：， （11）， （112）商品住宅宅开发企企业生产产目标函函数作为赢利利性组织织的商品品住宅开开发企业业，其生生产目标标是实现现利润最最大化，假设其

16、其目标实实现可能能受到土土地供给给和住宅宅需求两两方面因因素的制制约。如果商品品住宅开开发企业业的利润润增长受受到土地地获取量量的限制制，即： （133）其中，是是规划条条件下开开发住宅宅需要的的土地；是商品品住宅开开发部门门所能获获得的土土地的上上限，上上式也可可以表示示为： （114）如果商品品住宅开开发企业业的利润润增长受受到来自自商品住住宅的需需求不足足，则： （15）其中，表表示居民民家庭需需求的商商品住宅宅单位面面积。房房地产业业是一个个周期性性较强的的产业，在房价价看跌的的时候，商品住住宅市场场往往存存在需求求不足的的情况。在上述约约束的前前提下，追求利利润最大大化的开开发商的的

17、生产目目的可以以简单表表示为： （16）满足： （177）其中，表示商品品住宅开开发部门门产出的的住宅单单位面积积；表示单位位面积商商品住宅宅的价格格；是商品住住宅生产产劳动力力的人均均工资；是用于商商品住宅宅生产的的劳动力力数量；表示地价价，即：土地的的招拍挂挂价格； 2007年物权法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。是用于商商品住宅宅生产的的土地面面积； m由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是土土地的投投入产出系系数，分分别表示示生产一一单位面面积的商商品住宅宅所需求求的土地地面积；

18、是用于商商品住宅宅生产的的资金单单位数；是商品住住宅开发发企业的的生产函函数；是商品住住宅开发发部门所所能获得得的土地地的上限限；表示居民民家庭需需求的商商品住宅宅单位面面积。求解上述述最优规规划，可可能出现现以下几几种情况况：第一种情情况：开开发商既既不受市市场需求求约束，也不受受土地的的约束；开发商商的土地地数量满满足等式式：。这这种情况况下，开开发商的的规划可可以表示示为： （188）满足： （199）从上述最最优规划划可以看看出，在在不受数数量约束束的情况况下，开开发商只只需提高高开发量量就可以以实现利利润最大大化，而而提高开开发量的的关键在在于资金金，因此此这一时时期对资资金的追追逐

19、成为为开发商商的主要要目标。第一种情情况下，社会整整体经济济形势乐乐观，住住宅产业业发展处处于上升升时期，住宅开开发、购购买资金金成本较较低，房房价较为为稳定，政府部部门对土土地供给给的控制制较为宽宽松，市市场呈现现供求两两旺、价价格稳中中有升的的态势。第二种情情况：开开发商的的开发面面积受到到土地供供给的限限制，这这时开发发商的最最优规划划可以表表示为： （20）满足： （21）第二种情情况下，开发商商的生产产能力受受到土地地供给的的限制，部分生生产能力力不能充充分发挥挥。因此此，资金金充裕的的开发商商会加大大土地的的囤积，以求突突破这一一瓶颈，达到第第一种情情况的状状态；资资金短缺缺但是有

20、有土地存存量的开开发商可可能利用用土地为为担保向向银行等等金融机机构贷款款以突破破资本瓶瓶颈；而而资金缺缺乏又拿拿不到土土地的开开发商则则可能被被迫退出出市场。这种情况况下，社社会经济济繁荣，住宅产产业发展展高涨，市场供供求两旺旺，投资资投机需需求迅速速膨胀，土地价价格、住住宅价格格快速上上升，土土地持有有量的多多少成为为开发商商实力高高下的重重要标志志，行业业集聚程程度逐步步增加，住宅市市场垄断断性增强强。第三种情情况：开开发商受受到需求求不足的的影响，这时开开发商的的最优规规划可以以表示为为： （222）满足： （233）在这种情情况下，商品住住宅的销销售受到到需求不不足的限限制，一一般情

21、况况下，开开发商会会暂缓开开发，转转而开展展各种促促销活动动以突破破销售瓶瓶颈，回回笼资金金。如果果销售问问题持续续得不到到解决，开发商商可能通通过减少少工资支支出以使使得利润润最大化化，如前前所述，工资具具有向下下的刚性性，所以以裁员成成为开发发商通常常的选择择。第三种情情况下，社会经经济低迷迷，住宅宅产业由由盛转衰衰，住宅宅需求不不足，新新建住宅宅大量空空置、积积压，住住宅市场场交易萎萎缩，住住宅价格格下跌。 第四种情情况：当当瓶颈投投入品土地地受到数数量限制制与商品品住宅需需求不足足同时存存在的时时候，开开发商的的最优规规划可以以表示为为： （224）满足 （255）观察以上上规划，可以

22、得得到： （226）这种情况况实际同同第三种种情况相相同，因因为在市市场需求求不足的的情况下下，开发发商一般般不会急急于开发发新楼盘盘，因此此也不会会受到用用地限制制。四、居民民最优消消费决策策作为住宅宅市场需需求方，居民家家庭根据据其各自自收入水水平、需需求方式式的不同同可以分分为自住住型购房房需求、投资型型购房需需求以及及租赁型型住房需需求。不不同类型型需求家家庭的住住房消费费决策也也存在很很大差异异。考察一个个生活在在现在和和未来两两个时段段的住房房者。将将来时期期的所有有变量都都用上标标标示。这个住住房者的的住房消消费的直直接效用用函数为为： （27）假设：处于投资资型购房房需求的的居

23、民家家庭，其其购房面面积不受受收入或或资金限限制，只只取决于于政府房房地产政政策、金金融政策策以及与与之相关关联的住住宅升值值空间。处于自住住型购房房需求的的居民家家庭，其其收入水水平仅仅仅取决于于整体经经济形势势，其个个体的劳劳动禀赋赋不断提提升，并并且这类类家庭不不考虑未未来生活活必需品品的价格格和消费费量变化化。处于租赁赁型住房房需求的的居民家家庭，其其住房面面积不可可能突破破政府对对于住房房面积的的限制，这类家家庭从事事简单劳劳动，劳劳动禀赋赋受经济济形势影影响很大大，且个个体劳动动禀赋随随时间增增长不大大。住房者现现期所预预计的未未来时段段的最佳佳购房面面积，是是在未来来时段全全部预

24、期期价格和和数量约约束下，使其效效用函数数达到最最大的住住房面积积。该住房者者的效用用函数可可以用下下列规划划表示： （228）满足约束束条件 （299） （330）（31） （332）其中，和分别表表示住房房者现在在享有的的居住面面积以及及他所预预期的未未来时段段的居住住面积；表示现在在与未来来两个时时段的住住房消费费中，现现期住房房消费所所占的比比重；表示未来来时段开开始时住住房者的的货币持持有量；和分别表表示住房房者在现现期和未未来时段段的劳动动禀赋；表示单位位住房面面积的预预期居住住价格；表示单位位生活必必需品价价格，假假设各个个时段相相等；表示每个个时段内内生活必必需品消消费单位位数

25、，假假设各个个时段相相等；表示预期期工资；表示劳动动市场的的预期约约束；表示政府府对住房房者居住住面积的的限制。不考虑劳劳动的负负效应，在考虑虑未来时时段约束束的情况况下，住住房者对对未来居居住面积积的有效效需求为为：（33）当居民家家庭的消消费类型型为投资资型购房房需求时时，其预预期居住住面积不不受收入入、货币币持有量量、预期期房价的的实际值值以及其其它生活活必需品品价格的的影响，而仅仅仅受到政政府对居居住面积积的限制制。即：。当限制程程度逐步步增加以以致房价价的升值值空间大大大降低低时，投投资型购购房需求求就会急急剧减少少；而如如果政府府对投资资投机需需求没有有严格管管制，这这类需求求会剧

26、烈烈膨胀直直至房价价升值预预期发生生逆转。总之，投资型型购房需需求面积积取决于于政府对对这类需需求的管管制程度度。当居民家家庭的消消费类型型为自住住型购房房需求时时，其预预期居住住面积既既受到来来自政府府部门的的居住面面积限制制也受到到来自工工资收入入的限制制，假设设这类居居民家庭庭自身的的劳动禀禀赋会随随着知识识和经验验的积累累不断提提高，他他们所担担心的收收入减少少仅仅来来自于经经济形势势决定的的，因此此，。 （34）在经济繁繁荣时期期，居民民家庭不不担心未未来的收收入状况况，普遍遍希望享享有更大大的居住住面积，因而很很大一部部分自住住型购房房需求受受限于政政府部门门的居住住面积限限制，即

27、即：；在在经济低低迷时期期，很多多居民家家庭担心心未来收收入能否否维持现现状，对对住房的的要求普普遍降低低，大部部分自住住型购房房需求受受限于收收入预期期、货币币持有量量，并且且经济低低迷常常常伴随着着住宅价价格的下下跌，买买涨不买买跌的心心理也促促使自住住型购房房家庭推推迟购买买行为或或减少购购房面积积。当居民家家庭的消消费类型型为租赁赁型住房房需求时时，其预预期居住住面积主主要受到到来自工工资收入入的限制制，假设设这类居居民家庭庭主要从从事简单单劳动，自身的的劳动禀禀赋随着着时间增增长不大大，并且且其工作作岗位不不稳定，受经济济影响很很大，即即： （35）这类家庭庭的住房房需求主主要取决决

28、于劳动动收入与与生活必必需品消消费支出出之间的的结余。在经济繁繁荣时期期，租房房家庭的的劳动收收入主要要决定于于劳动者者自身禀禀赋，这这时， 。这这一时期期，劳动动禀赋相相对较高高的中青青年家庭庭或个人人会大量量涌入高高收入城城市，造造成住房房需求增增长；但但是如果果某个城城市的生生活成本本（生活活必需品品价格）很高，或者居居住价格格及价格格预期过过高，会会抑制人人口流入入数量以以及住房房需求增增长面积积。五、政府府部门最最优干预预决策中央、地地方各级级政府对对住宅市市场干预预往往处处于一种种矛盾境境地。一一方面，“促增长长”的经济济目标使使得政府府希望住宅宅市场能能够发挥挥其拉动动作用，维持

29、较较快的经经济增长长速度。而在另另一方面面，“保和谐谐”的政治治目标要要求政府府必须保保证家庭庭居住无无虞、生生活有保保障。各各级政府府不但要要承受房房地产所所带来的的显在的的金融风风险、国国土资源源浪费的的成本，还要密密切关注注房地产产所可能能带来的的诸如财财富分配配失衡、社会分分配不均均等一系系列的隐隐性的政政治信用用成本。因此，中央政政府必须须在“促进增增长”和“保持和和谐”这两大大目标之之间寻找找平衡，以使得得住宅市市场的发发展真正正朝着“造福于于民”的方向向发展。各级政府府在住宅宅市场中中受益匪匪浅。统统计显示示，在住宅的建建设、交交易的过过程中，政府税税、费收收入占到到了住宅宅价格

30、的的将近330440左左右。如如果再加加上占住住宅价格格2040的土地地费用，各级政府府在房地地产上的的收入将将近占到到住宅价格格的500800。 数据来源： 经济学家网站 因此此，住宅宅产业作作为房地地产业的的主要组组成部分分，既是是国民经经济的重重要组成成部分，也是政政府财政政的重要要来源。如图11所示，在住宅宅市场的的资金流流向中，地方政政府的收收益包括括土地出出让金和和各种税税费，支支出为部部分廉租租房建设设资金；计划住住宅和商商品住宅宅开发部部门的主主要收入入来自购购房款，支出为为建设成成本和各各类税费费和利息息；购房房者不但但要支付付购房款款（包括括契税在在内的各各项税费费）还要要

31、支付银银行利息息，租房房户则要要向房东东（购房房者或政政府）支支付房租租；其它它相关产产业收入入材料费费和工程程款，支支出利息息；银行行及金融融机构则则为各类类企业及及个人购购房提供供贷款支支持并收收取利息息。图1 住住宅市场场的资金金流向假设各级级政府的的收益可可以表示示为：（36）其中，表示政府府的收益益；为开发企企业的税税费；为土地出出让金；为交易过过程发生生的税费费；表示政府府的其它它收入。而政府可可能的支支出是对对保障性性住房的的投资费费用，可可以表示示为：（37）其中，表示政府府的支出出；为政府建建造经济济适用房房的投资资支出；表示政府府建造廉廉租房的的投资支支出；表示政府府的其它它支出。为了实现现经济目目标，各各级政府府部门尤尤其是地地方政府府在一定定程度上上类似于于营利性性组织，会追求求财政收收