郧县棚户区改造项目可研(9-26修改)pdf

1、工 程 咨 询询 资 格 证证 书编号：工工咨甲 10112000600058郧县20014年年国有工工矿棚户户区改造造项目可行性研研究报告告编号：220133-HBBZX-0488二一三三年八月月郧县20014年年国有工工矿棚户户区改造造项目可行性研研究报告告编号：220133-HBBZX-0488编制单位位：北京京中设泛泛华工程程咨询有有限公司司资质等级级：工咨咨甲 110122006600558法人代表表：总 经 理：许文发闫宪春教授高级工程程师项目负责责人：赵赵周杰编制组成成员：吴吴菜芳工程师工程师殷斌工程师审审核定人：杨晓晓春人：闫宪宪春注册咨询询工程师师高级工程程师二一三三年八月月

2、郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目目录可行性研研究报告告第一章 总 论论 . 11.1 项目简简述 . 1 1.2 可行性性研究报报告编制制的依据据、原则则和内容容 . 1 1.3 项目建建设概况况 . 3 1.4 结论简简述 . 100 第二章 项目背背景及运运作模式式 . 112.1 项目提提出的背背景 . 111 2.2 棚户区区现状概概况 . 133 2.3 项目运运作模式式 . 177 第三章 项目建建设的必必要性 . 1193.1 项目建建设是保保障和改改善民生生的需要要 . 199 3.2 项目建建设是促促进社会会和谐的的需要 . 199 3.3 项目建建设是构

3、构建资源源节约型型、环境境友好型型社会的的需要 . 220 3.4 项目建建设是推推进区域域城镇化化建设的的需要 . 221 第四章 需求分分析及拟拟建规模模 . 224.1 需求分分析 . 222 4.2 拟建规规模 . 233 第五章 建设地地点及建建设条件件 . 255.1 建设地地点 . 255 5.2 建设条条件 . 277 第六章 项目规规划及建建设内容容 . 326.1 项目规规划 . 322 6.2 建设规规模 . 333 6.3 建设内内容 . 333 i郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告6.4 主要技技术指标标及参数数 . 344 第七章

4、 建筑工工程 . 3367.1 建筑方方案 . 36 7.2 结构方方案 . 39 第八章 公用工工程 . 4438.1 给、排排水 . 433 8.2 供配电电 . 477 8.3 弱电设设计 . 511 8.4 消防设设计 . 544 8.5 太阳能能热水系系统设计计 . 577 8.6 无障碍碍设计说说明 . 577 8.7 景观设设计 . 588 第九章 环保、节能节节水 . 6609.1 环境保保护 . 60 9.2 地质灾灾害影响响分析 . 62 9.3 特殊环环境影响响分析 . 62 9.4 建筑节节能设计计与措施施 . 62 第十章 项目招招投标、管理和和实施进进度计划划 .

5、67710.11 项目目招投标标 . 667 10.22 项目目管理 . 770 10.33 项目目工程实实施进度度安排 . 771 第十一章章 投资资估算及及资金来来源 . 7311.11 投资资估算的的依据 . 73 11.22 基础础数据 . 74 11.33 估算算编制方方法 . 75 第十二章章保障措措施 . 7311.11 投资资估算的的依据 . 73 11.22 基础础数据 . 74 11.33 估算算编制方方法 . 75 ii郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告11.44 工程程投资估估算 . 76 11.55 资金金筹措 . 76 第十二章章

6、 社会会效益分分析 . 77712.11 社会会影响正正面分析析 . 77 12.22 社会会影响负负面分析析 . 78 12.33 项目目社会互互适性分分析 . 78 12.44 社会会评价结结论 . 79 第十三章章 社会会稳定风风险分析析 . 81113.11 编制制依据 . 81 13.22 社会会稳定风风险识别别 . 82 13.33 风险险评估及及初步风风险评价价等级判判断 . 85 13.44 落实实措施后后预期风风险等级级 . 89 13.55 风险险分析结结论 . 90 第十四章章 结论论与建议议 . 99414.11 结论论 . 94 14.22 建议议 . 95 附表:建

7、设投资资估算表表附件:1.规划划选址意意见函、土地预预审意见见、规划划区外证证明2.建设设用地证证明3.环评评批复4 固定定资产投投资项目目节能审审查意见见iii郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告5.到省省住建厅厅规划处处办理的的项目选选址意见见书（办办理中）6.抗震震设防审审查意见见7.棚户户区拆迁迁工作计计划、改改造拆迁迁花名册册、改造造项目征征收协议议8.改造造项目建建设计划划9.企业业法人营营业执照照、10.项项目单位位的基本本情况11.改改造资金金的筹措措及落实实情况（配套资资金的承承诺函、投资计计划申报报表、建设单位位资金存存款证明明、职工工筹款

8、协协议）12.提提供拆迁迁户数与与拆迁面面积的证证明文件件（改造造征收证证明）13.当当地企改改或国资资部门对对企业国国有属性性和职工工身份的的认定意意见14.项项目单位位对所报报内容和和附属文文件真实实性负责责的声明明15.中中央投资资 IMMO 文文件附图:1.竖向向图2.日照照分析图图3.总平平面布置置图4.标准准层平面面图5.正立立面图6.剖面面图第一章总总则1.1 项目简简述项目名称称：郧县县 20014 年国有有工矿棚棚户区改改造项目目建设单位位：十堰堰郧阳惠惠民住房房投资开开发有限限公司法人代表表：王德德志注册资本本：壹亿亿元整建设性质质：新建建建设地点点：郧县县城关武武阳岭（A

9、077 地块块和 AA06 部分地地块）建 设 期：336 个个月（220144 年 1 月月20016 年 112 月月）建设规模模：项目目位于郧郧县城关关武阳岭岭的 AA07 地块和和 A006 部部分地块块，规划总占占地面积积 8333944.644 ，项目净净用地面面积 7768994.664 ；其中中 A006部分地块块 3447033.388 ，A077 部分分地块 421191.26 （扣扣除预留留廉租房房用地面积 65000 ）。总总建筑面面积 11400000.20 ，拟拟建房屋屋 15564 套，其其中A06 部分地地块建筑筑面积 514416.64 ，拟拟建房屋屋 577

10、6 套套（2 套共 1788.900作为物物业及配配套用房房）；AA07 部分地地块建筑筑面积 885583.56 （含含地下建筑面积积 3990.552 ），拟拟建房屋屋 9888 套套（2 套共 1788.288 作作为物业业及配套用房房）。项目总投投资为 267700.22 万元，其中工工程费用用为 2243006.114 万万元；工程建设设其他费费用 111222.644 万元元；基本本预备费费 12271.44 万元。1.2 可行性性研究报报告编制制的依据据、原则则和内容容1.2.1 编编制的依依据(1)建设项项目经济济评价方方法与参参数（第三版版）1郧县 220144 年国国有工矿

11、矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告(2)关于做做好 220144 年新新建廉租租住房和和国有工工矿棚户户区改造造项目储备与编编报工作作的通知知鄂发发改投资资200133399 号(3)关于中中央投资资支持国国有工矿矿棚户区区改造有有关问题题的通知知建保2001056 号(4)关于推推进城市市和国有有工矿棚棚户区改改造工作作的指导导意见建保200092295 号(5)关于做做好城市市和国有有工矿棚棚户区改改造规划划编制工工作的通通知建保220100588 号(6)湖北省省国民经经济和社社会发展展第十二二个五年年规划（纲要)(7)相相关标准准和规范范(8)湖湖北省工工程建设设造价信信息(9)湖

12、湖北省颁颁布的相相关定额额和费用用指标(10)建设单单位提供供的相关关资料(11)业主委委托编制制可研报报告的委委托合同同1.2.2 编编制的原原则（1）以以人为本本，依法法推进。改造项项目的确确定和安安置方案案的制订订，要充分尊尊重群众众意愿，广泛征征询群众众意见，做到公公开、公公平、公公正，以争取绝绝大多数数群众支支持和理理解。严严格执行行国家有有关法律律法规的的规定，维护群众众的合法法权益，切实让让群众得得到实惠惠，把惠惠民的实实事办好好，办实。（2）统统筹兼顾顾，配套套建设。坚持全全面规划划、合理理布局、节约用用地、综合开发发，组织织好新建建安置点点的供水水、供电电、通讯讯、污水水与垃

13、圾圾处理等公共设设施和配配套服务务设施的的建设，促进以以改善民民生为重重点的居居住区建设。（3）坚坚持建设设与适用用相结合合的原则则。尤其其在安全全、消防防、通讯讯及2郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告现代科技技成果的的应用等等方面，使其成成为具有有多功能能、适用用性的住住宅小区，真正正使居住住区面貌貌焕然一一新，成成为当地地亮点建建筑。（4）采采用先进进科学的的技术手手段，要要按照节节能省地地环保要要求，推推广新技术、新工艺艺、新材材料和新新设备。居住区区采用的的设计、设备、材料、要做到先先进、可可靠、经经济、合合理。1.2.3 可可行性研研究的内内容项目

14、研究究的主要要内容为为：项目目建设的的必要性性，需求求分析及及建设规规模，建设设地点及及条件分分析，总总体规划划，建设设方案，配套工工程，环环境、节能，项项目实施施进度，投资估估算与资资金筹措措等，社社会效益益评价，社会稳定风险险评估。1.3 项目建建设概况况1.3.1 项项目概况况十堰郧阳阳惠民住住房投资资开发有有限公司司本项目目的建设设单位。本国有有企业棚户户区改造造项目涉涉及到郧郧阳造纸纸厂、梨梨花村酒酒厂等 8 家家企业，这 88家企业的的基本情情况如下下：（1）湖湖北梨花花村酒业业股份有有限公司司。成立立于 119744 年 8 月月，公司司位于郧县县城关镇镇城北东东路 99 号，原

15、酒酿酿造基地地位于鄂鄂、豫、陕三省省交界处郧县县大柳乡乡杨家村村。公司司经营占占地 5540000 平平方米，拥有固固定资产产13000 万元元，注册册资金 5000 万元元，是一一家白酒酒、果酒酒生产企企业。公公司有员工 4450 人，年年产白酒酒能力 100000 吨，木木瓜酒 20000 吨吨。随着着改革的的发展，公司司先后几几易其名名，由郧郧县国营营曲酒厂厂湖湖北梨花花村酒厂厂十堰白泉泉酒业公公司，220088 年 4 月月正式更更名为湖湖北梨花花村酒业业股份有有限公司，后后因资不不抵债依依法宣布布破产清清算。棚棚户区职职工住房房建于 70 年代，属土木和和砖木结结构平房房，因集集中连

16、片片，设施施简陋，住房拥拥挤，陈陈旧破3郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告烂，年久久失修均均成危房房。拆迁迁 1009 户户。（2）运运王汽车车改装厂厂。企业业前身是是郧阳石石棉矿，19778 年年转产与与二汽配套生生产汽车车配件并并更名为为郧县汽汽配三厂厂，19986 年 55 月郧郧县机械械工业局转体体又合并并于郧县县机械电电子工业业公司。19994 年年郧县机机械电子子工业公司与市市新雅公公司严格格履行合合资公司司。在册册职工 95 人。资资产总额额317.31 万元，负债总总额 5560.78 万元。现已因因资不抵抵债依法法宣布破破产清算。棚户户区职

17、工工住房建建于 770 年年代，属属土木和和砖木结结构平房房，陈旧旧破烂，年久失修修均成危危房。拆拆迁 114 户户。（3）郧郧县包装装印刷工工业公司司。始建建于 119888 年，位于郧郧县杨溪溪红桥村 88 组。注册资资金 8842 万元。主要生生产品种种涵盖各各种商品品包装（如：食品、化化妆品、药品、保健品品）其他他塑料制制品业，画册、海报、礼品袋、礼品品盒、精精工裱盒盒等。后后因资不不抵债、环境污污染依法法宣告破破产清算。棚户户区职工工住房建建于 880 年年代，属属土木和和砖木结结构平房房，年久久失修均成危房房。拆迁迁 2224 户户。（4）郧郧阳绿松松石开发发总公司司。郧县县绿松石

18、石矿成立立于 119544 年 10 月，位于郧县县鲍峡镇镇云盖寺寺村一组组，主要要经营绿绿松石的的采掘、加工与与销售。有职工 3066 人，其中退退休 2256 人，下下岗 1150 人。资资产 114300 万，负债 19660万，20005 年 111 月月 1 日因资资源枯竭竭、资不不抵债宣宣告破产产。棚户户区职工工属土木和砖砖木结构构平房，年久失失修均成成危房。拆迁 1100 户。（5）湖湖北省郧郧阳造纸纸厂。郧郧阳造纸纸厂成立立于 119677 年 3 月月，经营营机制纸及及加工制制造、销销售。位位于郧县县汉江大大桥南路路 1 号，以以有八十十余年历史的的民丰集集团公司司（前身身民

19、丰造造纸厂）为主发发起人，将其与与主营产品生产产相关的的最精良良资产进进行重组组改制，于 119677 年 3 月月正式创创立公司目前占占地面积积 38824224 平平方米，建筑面面积为 849985 平方米米，拥有有造纸4郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告生产线 14 条，以以及与之之相配套套的供水水、产汽汽、发电电、机加加工维修修制造、造纸污水水处理等等辅助设设施。主主要产品品卫生纸纸、书写写纸、凸凸板纸等等三大类 233 个品品种。119955 年被被评为湖湖北省质质量效益益 A 级乡镇镇企业；19996 年年被评为上上缴税金金突出贡贡献单位位；19

20、997 年被列列入全市市重点调调度管理理的十大乡镇企企业行列列。后因因资不抵抵债、环环境污染染依法宣宣告破产产清算。棚户区职工住住房年代代久远，属土木木和砖木木结构平平房，年年久失修修均成危危房。拆迁 4472 户。（6）郧郧县汉江江水泥有有限责任任公司。位于郧郧县城关关东郊谭谭家湾境境内，公司始建建于 119922 年 5 月月，前身身为郧阳阳金牛集集团水泥泥厂，119988 年 3 月月更名为郧县县汉江水水泥厂，20001 年年 100 月改改制成立立郧县汉汉江水泥泥有限责责任公司，注册册资本 11773 万万元，资资产总额额 67769 万元，流动资资金 4416 万元，固定资产产 45

21、503 万元，净资产产 45502 万元，占地面面积 6647995 平平方米，年设计生产产能力 60 万吨，有职工工 3116 人人。企业业员工 95%以上均均来自农农村，在集团工工作期间间无住房房，均在在集团建建设的简简易棚居居住，且且分布散散乱，居住环境境差，居居民住户户 3550 余余户，112000 多人人，人均均居住面面积均小小于 115平方米，这与社社会发展展，构建建文明和和谐人居居环境极极不协调调。拟通通过本次棚户区区改造补补助 2219 户。（7）湖湖北兴升升科技发发展有限限公司。创建于于 19994 年，是是一家专专业从事铸造造毛坯和和机械加加工产品品生产和和销售的的企业（

22、建有一一条年产产 1 万吨的覆膜膜砂铸造造毛坯生生产线），也是是东风汽汽车公司司协作配配套厂家家。占地地面积 4480000 平平方米，建筑面面积 2280000 平平方米，总资产产 80000 万元，职工300 余人，其中工工程技术术人员 1200 余人人。公司司主要生生产和销销售的产产品有：汽车零部部件系列列产品年年产 660 万万件、企企业自主主研制开开发的有有知识产产权的、可替代国国外进口口的氮气气弹簧总总成系列列产品年年产 110 万万套和年年产铸造造毛坯5郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告一万吨的的生产能能力。公公司年可可完成工工业总产产值 11

23、00000 万万元，销销售收入入80000 万元元，利税税 6000 万万元。现现因资不不抵债依依法宣告告破产清清算。棚棚户区职工住房房年代久久远，属属土木和和砖木结结构平房房，年久久失修均均成危房房。拆迁 1996 户户。（8）十十堰凯琦琦铸造有有限公司司。前身身为郧阳阳汽车零零件铸造造厂，始始建于 19951 年，是是以生产产汽车零零部件毛毛坯为主主的专业业化铸造造生产企企业，是是鄂西北（十堰）地区建建成最早早、规模模最大的的骨干工工业企业业，属中中国铸造协会会会员单位位，企业业于 220011 年实实施民营营化改制制，20005 年被列列入湖北北省重点中中小企业业，20007 年被评评定

24、为十十堰市高高新技术术企业，并被湖湖北省科技厅列列入“五五个一百百工程”用高新新技术改改造传统统产业示示范企业业。公司现有员员工 6600 余人，近五年年来年累累计吸纳纳、安置置下岗再再就业职职工 5500余人次。现因资资不抵债债依法宣宣告破产产清算。棚户区区职工住住房年代代久远，属土木和和砖木结结构平房房，年久久失修均均成危房房。拆迁迁 2116 户户。以上共计计 8 家企业业，共有有拆迁 15660 户户。这 8 家国有有企业职职工生活活住房大大多建于于 500900 年代代初，地地理位置置偏僻，离离城区较较远，条条件艰苦苦，大多多为简易易工棚（房屋建建筑总面面积为670885.006 平

25、平方米），经过过几十年年的风雨雨洗涮，大部分分房屋已已经成为为危房基本无法法居住，房屋随随时可能能倒塌，安全隐隐患大。由于上述述企业大大多已经经倒闭和和财力有有限，加加之棚户户区居民民年龄普普遍偏大，缺少谋谋生技能能，有的的甚至还还患有不不同程度度的职业业病，这这些家庭普遍经经济困难难，仅仅仅依靠自自身力量量无法从从根本上上解决职职工的住住房问题，需要要政府部部门帮助助支持实实施国有有工矿棚棚户区改改造。本次棚户户区改造造范围为为郧阳造造纸厂、梨花村村酒厂等等 8 家国有有企业职工居住住棚户区区，采用用异地选选址安置置，新住住宅地址址位于郧郧县城关关武阳6郧县 220144 年国国有工矿矿棚户

26、区区改造项项目可行性研研究报告告岭。规划划总用地地面积 833394.64 ，拟拟用地为为平地，局部为为坡地，南临坡地，东东、西、北两面面均为居居民区。计划拆拆除棚户户区住房房面积为为 6770855.066平方米。本工程拟拟新建 34 栋 66 层住住宅，88 栋 16 层住宅宅。项目净用用地面积积 7668944.644 平方方米（1115.34 亩），房屋（还建房房+物业用房房）建筑筑面积 14000000.200 平方方米，共共建房屋屋 15564 套（其其中 44 套用于物业业管理和和配电用用房）。套型结结构为二二室二厅厅。1.3.2 指指导思想想规划设计计坚持“以人为为本”与与可持

27、续续发展的的原则，把居民民对居住住环境，居居住类型型和物业业管理三三方面的的需求作作为规划划设计重重点，注注重处理好人-自然环环境-住住宅建设设之间的的关系，实现人人与自然然环境的的和谐相相处。（1）考考虑住户户的经济济能力，注重小小区功能能配置，明显提提高居住住水平。棚户区改改造新建建小区应应按照规规划要求求，确保保基础设设施配套套齐全。配置物业业管理，保证供供电、供供水、排排水，搞搞好硬化化、绿化化、亮化化，做到物业管管理规范范有效，道路畅畅通，环环境整洁洁。（2）坚坚持以人人为本和和生态环环境保护护坚持以人人为本，创造舒舒适、优优美、卫卫生、安安宁的生生活环境境。规划划的用地布布局及空空

28、间组织织以人的的需求为为依据，充分考考虑还建建居民的的人口比例，生生活习惯惯等客观观要求，考虑配配套设施施的可达达性、便便捷性及及舒适性，做到到以人为为本，为为人服务务。在满满足日照照、采光光和通风风的基础础上，着重进行行绿地规规划，使使居民最最大程度度接近自自然、享享受自然然，为居居民的身心健康康提供良良好的环环境条件件。（3）坚坚持可持持续发展展7郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告坚持可持持续发展展原则，按照动动态体系系进行规规划。注注意采用用具有灵灵活性和可可改性的的技术处处理方法法，在建建设中留留有发展展余地，在道路路、停车位等方方面作前前瞻性的的策

29、略布布置，使使规划具具有弹性性，做到到宏观可可控，微观可调调。1.3.3 主主要建设设规模和和内容（1）建建设规模模：总建建筑面积积 14400000.220 ，拟建建房屋 15664 套套，其中 AA06 部分地地块建筑筑面积 514416.64 ，拟拟建房屋屋 5776 套套（2 套共178.90 作为为物业及及配套用用房），项目建建筑密度度 244.699，容容积率 1.448，绿化率 36.1，机动车车停车位位 1008；AA07 部分地地块建筑筑面积 885583.56（其中中地下建建筑面积积 3990.552 不计容容），拟拟建房屋屋 9888 套套（2 套共178.28 作为为物

30、业及及配套用用房），项目建建筑密度度 200.755，容容积率 2.009，绿化率 32.8，机动车车停车位位 966 个。（2）建建设内容容：本工工程拟新新建 334 栋栋 6 层住宅宅（层高高 3.0m），8 栋16 层层住宅（层高 3.00m）。并配套套建设配配电所、给排水水、供配配电、道道路、绿化等基基础设施施。1.3.4 项项目建设设单位项目建设设单位为为十堰郧郧阳惠民民住房投投资开发发有限公公司。1.3.5 项项目总投投资及资资金来源源（1）项项目总投投资项目总投投资为 267700.22 万元，其中工工程费用用为 2243006.114 万万元；工程建设设其他费费用 111222

31、.644 万元元；基本本预备费费 12271.44 万元。（2）资资金来源源项目建设设资金来来源：本本项目总总投资 267700.22 万元，其中职职工共出出资 1884555.222 万元元；申请请国家扶扶持资金金 20028 万元（每户 1.33 万元元计算）；郧县人民民政府配配套资金金 13300 万元；十堰郧郧阳惠民民住房投投资开发发有限公公8郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目司出资 49117 万万元。1.3.6 项项目主要要技术经经济指标标本项目主主要技术术经济指指标见表表 1-1。可行性研研究报告告表 1-1主要技术术经济指指标汇总总表9序号指 标 名 称单位数

32、据备 注1规划总用地面积83394.64（125.09 亩）（A06 地块）：34703.38 1规划总用地面积83394.64（125.09 亩）（A07 地块）：48691.26 1.1净用地76894.64（115.34 亩）（A06 地块）：34703.38 1.1净用地76894.64（115.34 亩）（A07 地块）：42191.26 1.2预留廉租房用地（A07 地块）65002总建筑面积140000.20（A06 地块）：51416.642总建筑面积140000.20（A07 地块）：88583.562.1地上建筑面积139609.68（1）住宅建筑面积139252.50（A

33、06 地块）：51237.74（1）住宅建筑面积139252.50（A07 地块）：88014.76（2）物业管理及其他用房357.18（A06 地块）：178.90（2）物业管理及其他用房357.18（A07 地块）：178.282.2地下建筑面积390.52（A07 地块）：390.523建筑占地面积17322.68（A06 地块）：8569.443建筑占地面积17322.68（A07 地块）：8753.244绿化占地面积26366.65（A06 地块）：12527.924绿化占地面积26366.65（A07 地块）：13838.735停车场与道路占地面积28755.15（A06 地块）：

34、12365.0065停车场与道路占地面积28755.15（A07 地块）：16390.1466总套数套1564（A06 地块）：5766总套数套1564（A07 地块）：9886.1住宅套1560（A06 地块）：5746.1住宅套1560（A07 地块）：9866.2物业管理及活动、设备用房套4（A06 地块）：26.2物业管理及活动、设备用房套4（A07 地块）：27建筑密度24.69A06 地块7建筑密度20.75A07 地块8容积率%1.48A06 地块8容积率%2.09A07 地块9停车位个204（A06 地块）：1089停车位个204（A07 地块）：9610绿地率%36.1A06

35、 地块10绿地率%32.8A07 地块11住宅层数层6 层、16 层12项目总投资万元26700.22郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告1.4 结论简简述本项目以以科学发发展观为为指导，以棚户户区改造造为载体体，通过过改善棚棚户区居民民的住房房条件，让他们们共享改改革开放放、经济济发展的的成果，有利于和谐社社会的建建设。本项目贯贯彻“统统一规划划，合理理布局，因地制制宜，配配套建设设”的方方针，是提提高住宅宅建设的的整体效效果，推推进全面面建设小小康社会会，满足足长期使用要求求的一项项重要举举措。项目建设设规模适适度，能能满足居居民安置置住房的的需要。项目规

36、划划设计方方案系统统完整；采用的的技术方方案先进进、适用用、经济济、安全，技技术上是是可行的的。项目建设设体现了了建设与与适用相相结合的的原则，投资合合理。建建设中所所选用的新新材料、新设备备等遵从从设计的的整体要要求，达达到为住住户提供供舒适、安全、便便利的人人性化居居住环境境的目的的。第二章 项目背背景及运运作模式式2.1 项目提提出的背背景国有工矿矿棚户区区是指原原有的国国有工矿矿企业在在国有土土地上集集中连片片简易结构构房屋较较多、建建筑密度度较大、基础设设施简陋陋、房屋屋建成年年限较长、使用用功能不不全、安安全隐患患突出的的居住区区域。国国有工矿矿棚户区区为城市规划区区外的独独立国有

37、有工矿棚棚户区。20099 年，时任中中共中央央政治局局常委、国务院院副总理理的李克克强在哈哈尔滨城市市和国有有工矿棚棚户区改改造工作作座谈会会时指出出：棚户户区基本本上是我国工业业化初期期形成的的简易住住宅区，房屋破破旧，环环境很差差。住在在这里的职工群群众多数数是产业业工人，长期以以来为国国家建设设作出了了贡献，但目前收入仍仍然较低低。推进进棚户区区改造，是实施施保障性性安居工工程的重重要内容，也是是实现住住有所居居目标的的重要举举措。20111 年 6 月月李克强强再次考考察北京京棚户区区改造工工程指出出：解决决工业化进程中中的棚户户区问题题，是世世界性难难题。这这两年，国家不不断加大大

38、棚户区改造力力度，全全国已有有 3000 多多万户居居民迁入入新居。但棚改改任务仍仍十分艰巨，目目前还有有 11100 万户亟亟需改造造。今年年要开工工建设的的 10000 万套保保障房中，有 4400 万套是是棚户区区改造住住房。各各地必须须进一步步集中力力量，创造条件件，继续续打好棚棚改攻坚坚战。中中央安排排专门资资金用于于棚改，带动各方投入入，就是是为了让让棚户区区群众步步入改善善居住条条件的快快车道，让政策阳光温温暖更多多住房困困难群众众。”为了加快快推进棚棚户区改改造，220099 年住住建部、国家发发改委等等四部门门联合下发发了关关于推进进城市和和国有国国有工矿矿棚户区区改造工工作

39、的指指导意见建保保200092955 号。11“郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告20100 年住住建部下下发了关于中中央投资资支持国国有国有有工矿棚棚户区改改造有关问问题的通通知建建保220100566 号和和关于于做好城城市和国国有国有有工矿棚户区区改造规规划编制制工作的的通知建保20110558 号号。20100 年起起湖北省省全面启启动棚户户区改造造，计划划用三年年时间改改造各类类棚户区 23003 万万平方米米，改善善 344.04472 万户居居民居住住条件。截至“十一五”末，湖北省省共启动动棚户区区改造 14.22 万户。十二五期期间，全全湖北

40、省省将新建建和筹集集保障性性住房及及各类棚棚户区改改造住房 1000 万套套。湖北省住住建厅厅厅长尹维维真表示示，20008 年到 20112 年年，湖北北省共投投入770 多亿元元，开工工改造各各类棚户户区 448.111 万万户，占占同期城城镇保障障性安居居工程开工工量的 41.6%，今年上上半年我我省住房房保障工工作做到到了时间间过半任任务过半，但有 4 个个市国有有工矿棚棚户区改改造“零零”开工工，下一一步将加加紧督促，各各地也要要在 22 个月月内编制制完成 20113 年年至 220177 年棚棚户区改改造规划，做好好前期准准备工作作。20133 年 7 月月 233 日，为贯彻彻

41、落实国务院院关于加加快棚户户区改造造工作的意见，国家家六部委委联合召召开全国国棚户区区改造工工作电视视电话会会议，部部署 20013 年至 20117 年年棚改工工作。根根据要求求，20013 年至 20117 年年全国要要改造各类棚棚户区 10000 万万户，使使居民住住房条件件得到明明显改善善。而湖湖北省计计划在这 4 年年内改造造棚户区区 800 万户户以上，预计投投资超过过 21100 亿元。20133 年湖湖北省开开工建设设保障性性住房、棚户区区改造住住房目标标任务为为25.559 万万套（户户），截截至 66 月底底，566.688%已开开工。其其中，廉廉租房开开工 00.966万

42、套，公公租房开开工 33.677 万套套，棚户户区改造造住房开开工 66.099 万套套，保障障性住房基基本建成成 9.74 万套，分配入入住 33.699 万户户。全省省保障性性安居工工程已完成成投资 1155.966 亿元元，700%的用用地计划划落实。省住建建厅表示示，20013年下半年年将加快快保障房房开工进进度，确确保当年年新建保保障房 1000%开工工。12郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告20133 年十十堰市也也把保障障性住房房作为一一号民生生工程，计划建建成保障障性住房 163384 套。十十堰市将将严格按按照“政政府主导导、社会会参与、市

43、场运运作、因地地制宜”的原则则，全力力推进各各类保障障性安居居工程建建设。综上可知知，从中中央到地地方政府府都高度度重视棚棚户区改改造工作作，并制制定了相关关的政策策措施，在土地地使用、资金、税费等等方面给给与系列列优惠政策。2.2 棚户区区现状概概况本次棚户户区改造造范围为为郧阳造造纸厂、梨花村村酒厂等等 8 家国有有企业职工居住住棚户区区，采用用异地选选址安置置，新住住宅地址址位于郧郧县城关关武阳岭。规划划总用地地面积 833394.64 ，拟拟用地为为平地，局部为为坡地，南临坡地，东东、西、北两面面均为居居民区。计划拆拆除棚户户区住房房面积为为 6770855.066平方米。郧阳造纸纸厂

44、、梨梨花村酒酒厂等 8 家家国有企企业为老老国有单单位，地地处位置较偏僻僻，位于于城市规规划区之之外，居居住条件件差，符符合国家家关于棚棚户区的相关规规定要求求。棚户户区内住住户多数数属于生生活困难难户。加加上企业业大多已经倒闭闭和财力力有限，棚户区区居民年年龄普遍遍偏大，缺少谋谋生技能能，有的甚至还还患有不不同程度度的职业业病，这这些家庭庭普遍经经济困难难，仅仅仅依靠自身力量量无法从从根本上上解决职职工的住住房问题题，需要要政府部部门帮助助支持实施国有有工矿棚棚户区改改造。郧阳造纸纸厂、梨梨花村酒酒厂等 8 家家国有企企业员工工居住的的棚户区区建于上世纪 5090 年代，由于历历史等多多种原

45、因因，棚户户区使用用年限久久、结构构简易、建建筑表面面脱落，墙体开开裂、居居室潮湿湿、人均均居住面面积小、居住条件恶劣劣、基础础设施不不齐全、道路狭狭窄、治治安消防防隐患较较大、卫卫生环境脏乱差差，安全全隐患很很大。主主要存在在问题如如下：13郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告2.2.1 房房屋成片片布置、缺少规规划郧阳造纸纸厂、梨梨花村酒酒厂等 8 家家国有企企业棚户户区内房房屋建筑筑大多建于上世世纪 550990 年年代，由由于缺少少规划，房屋成成片布置置，建筑筑密度大大。2.2.2 大大多数房房屋墙壁壁风化剥剥落，存存在随时时垮塌的的危险大多数房房屋由

46、于于建成时时间长,砖墙剥剥落受损损严重，墙体风风化,存存在垮塌危险险14郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告2.2.3 卫卫生条件件差，无无专门的的排水设设施棚户区内内无完善善的排水水设施，生活污污水直接接通过明明沟排放放，墙体体下部潮湿，严重影影响环境境卫生，容易滋滋生疾病病。2.3.4 缺缺少消防防通道,存在火火灾隐患患棚户区内内房屋与与建筑之之间道路路狭窄堵堵塞,缺缺少消防防车道,存在火火灾隐患。15郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告2.2.5 电电线乱搭搭乱接,存在安安全隐患患由于供电电标准低低，许多多住户在在电力不

47、不够用时时，自己己在外搭搭接电线线，存在触电电和火灾灾隐患。2.2.6 垃垃圾遍地地，卫生生条件差差棚户区内内房前屋屋后的垃垃圾到处处堆放，蚊蝇肆肆虐，容容易传播播疾病，威胁居民民健康。16郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告2.3 项目运运作模式式2.3.1 运运作模式式本项目的的建设单单位为十十堰郧阳阳惠民住住房投资资开发有有限公司司，由该该公司组织织项目的的还建工工作，由由政府划划拨土地地用于项项目建设设。十堰郧阳阳惠民住住房投资资开发有有限公司司（以下下简称公公司）是是 20011 年11 月月经郧县县人民政政府批准准成立的的国有控控股企业业，公司司于

48、 220111 年 112 月月21 日日挂牌成成立，220122 年 11 月 55 日完完成全部部注册并并开始运运转。公公司注册册资本 1100000 万万元，其其中县财财政局出出资额 60000 万万元人民民币，占占 600%；民民营出资额额 40000 万元人人民币，占 440%，公司为为有限责责任公司司，实行行独立核算，自自主经营营，自负负盈亏。股东以以其出资资额为限限对公司司承担责责任，公司以其其全部资资产对公公司的债债务承担担责任。公司的宗宗旨是：以改善善民生为为根本，以保障障性住房房、老城城区、棚棚户区改造造为主要要任务，通过灵灵活的资资本运作作，改善善民生与与市场化化运作并重

49、，实实现社会会和公司司的共同同发展。公司的经经营范围围为：保保障性住住房投资资与建设设；旧城城区、棚棚户区改改造投资与与建设；土地整整理与经经营；房房地产开开发与销销售；物物业管理理；房地产信息息与咨询询。公司设董董事会，成员为为 5 人人，设董董事长 1 人人，董事事长由县县领导兼兼任。公司司设监事事会，监监事会由由 3 人人组成。按照公司法法的有有关规定定，公司实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，总总经理由由王德志志同志担担任，是公司法法定代表表人。公公司现内内设财务务部、综综合部、工程部部和开发发服务部。公司是郧郧县人民民政府确确定的保保障性住住房投资资与建设设，旧城城区、棚棚户区

50、改造造融资投投资与建建设的经经营主体体，在履履行建设设职能的的基础上上，根据县政府府城市建建设的总总体规划划，进行行融资、投资和和建设，同时享享有县17郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告政府授权权的保障障性住房房 400%的开开发与建建设等优优惠政策策。本项目拟拟将郧阳阳造纸厂厂、梨花花村酒厂厂等 88 家国国有企业业棚户区区居民进行搬迁迁，集中中安置，以方便便员工生生活，改改善员工工的居住住条件。整个项目采取取先建还还建居住住小区后后整体搬搬迁的办办法，切切实保障障居民生生活秩序和降低低拆迁成成本。（1）新新建小区区集中安安置。由由郧县政政府拿出出土地，土

51、地通通过政府府划拨方式用用于项目目建设，（2）项项目建设设资金来来源：本本项目总总投资 267700.22 万元，其中：职工共出出资 1184555.222 万万元；申申请国家家扶持资资金 220288 万元元；郧县县人民政府配套套资金 13000 万万元；十十堰郧阳阳惠民住住房投资资开发有有限公司司出资49177 万元元。2.3.2 相相关政策策及保障障（1）住住房面积积保障：经过统统计棚户户区内需需要拆迁迁的住房房建筑面面积为 6770855.066 平方方米，共共拆迁户户 15560 户（其其中 220133 年拆拆迁 6670885.006平方米，15660 户户），拟拟建 11564

52、4 套（其中 4 套套物业管管理及配配套用房房），总总面积为 14000000.200 平方方米。用于还建建拆迁户户住房 15660 套套，用于于物业管管理及配配套用房房 4 套，为为二室二厅厅。（2）困困难救助助及奖励励政策：对重大大疾病户户、特困困户、残残疾人户户等困难情况况经核实实并公示示认可之之后，争争取政府府给与适适当的照照顾。18郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告第三章 项目建建设的必必要性3.1 项目建建设是保保障和改改善民生生的需要要城镇化初初期形成成的简易易住宅区区，房屋屋简陋破破旧，用用水、供供暖、卫卫生设施不不完备，周边环环境恶劣劣。住

53、在在棚户区区的群众众，多数数是基础础产业工人及其其后代，在历史史上为国国家建设设做出了了特殊贡贡献，但但收入较较低，生活质量量相当低低下。我我国现阶阶段情况况看温饱饱问题已已经基本本解决，但居住问题日日益突出出，尤其其是棚户户区居住住条件与与当前现现代化城城市发展展所具备的功能能形成了了巨大反反差，棚棚户区居居民对改改善住房房条件愿愿望和要要求十分迫切。发展经济济的目的的是为了了提高广广大人民民群众的的生活水水平和生生活质量，棚户户区作为为一笔历历史欠账账，已经经到了集集中一定定力量，在不太太长时间内逐步步加以解解决的时时候。实施棚户户区改造造，有利利于加快快解决中中低收入入群众的的住房困困难

54、，提提高生活质质量，改改善人居居环境，共享经经济发展展成果，提高党党和政府府的威信，增强强人民群群众的向向心力和和凝聚力力。3.2 项目建建设是促促进社会会和谐的的需要棚户区改改造是走走中国特特色城镇镇化道路路的必然然要求。居住环环境的和和谐是社会会和谐的的重要基基础性条条件。如如果城市市里一边边是高楼楼大厦，一边是简陋的的棚户区区，长期期来看不不但对城城市形象象造成不不良影响响，也对对整个社会的和和谐十分分不利。受恶劣劣居住条条件和环环境的影影响，有有的棚户户区犯罪率、离离婚率、自杀率率奇高；改造以以后都大大幅度下下降，行行政成本本也大幅度下降降了。19郧县 220144 年国国有工矿矿棚户

55、区区改造项项目可行性研研究报告告在发展中中国家甚甚至一些些发达国国家的城城镇化过过程中，贫民窟窟改造是是没有成功功解决先先例的世世界性难难题，中中国的城城镇化与与美国的的高科技技，是21 世世纪拉动动全球经经济发展展的两大大引擎。我们的的城镇化化是中国国特色社社会主义的城城镇化，要通过过对集中中连片棚棚户区的的改造，避免出出现这个个难题。在推进城城镇化、实现现现代化的的过程中中，不仅仅要让老老百姓居居有定所所，还要逐步让让所有的的人民群群众都能能住上现现代住房房，这样样才能体体现中国国社会主义制度度的优越越性。从从各地实实践看，棚户区区改造对对经济社社会协调调发展作用突出出，主要要体现在在：一

56、是解决决了住房房困难，体现了了公平公公正；二二是盘活活了存量量土地，促进了集集约用地地；三是是改善了了城市面面貌，完完善了城城市功能能；四是是拉动了经济增增长，推推动了产产业升级级。棚户区改改造最关关键的环环节就是是拆迁。拆迁工工作牵动动着拆迁迁人、被被拆迁人的的直接利利益，如如何做到到和谐拆拆迁，彰彰显政府府的关爱爱，扎实实推进这一民心心工程，是各级级党委和和政府面面临的一一个重要要课题。总之，棚户区改造作作为一项项住房救救助工程程，解决决了困难难群体的的住房问问题，体体现了以人为本本的科学学发展观观，它更更增加了了群众对对政府的的信任，预防和和化解了矿工的的群体冲冲突，体体现了构构建和谐谐

57、社会的的理念。3.3 项目建建设是构构建资源源节约型型、环境境友好型型社会的的需要棚户区改改造可改改变原本本脏、乱乱、差的的规划布布局，形形成相对对集中的的居民区,在生活活方面有有更加合合理的集集居密度度,使职职工在改改善居住住条件的的同时,形形成一定定的居住住规模。由于人人员的集集中,也也使城镇镇规划更更趋合理理,城镇土地地也实现现了集约约高效利利用，实实现生态态城镇建建设目标标。同时，在在棚户区区改造过过程中，要按照照国家及及省有关关建筑节节能的规规定，严格格执行建建筑节能能标准，应用先先进的住住宅建筑筑技术，建设节节能省20郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究

58、报告告地型住宅宅。要按按照建设设资源节节约型社社会的要要求，充充分利用用存量土土地，节约、集集约利用用土地资资源，充充分利用用太阳能能、地热热能等可可再生能能源，合理利用用地下水水，充分分利用再再生水资资源，建建设雨水水收集和和污水处处理系统。总之，通通过科学学的棚户户区改造造规划，可以显显著改善善棚户区区的生态态环境，实实现对资资源的集集约利用用，对于于构建资资源节约约型和环环境友好好型社会有积极极意义。3.4 项目建建设是推推进区域域城镇化化建设的的需要目前城镇镇化建设设虽然保保持了较较快的发发展势头头，但城城市建设设与良好好的区位存存在很大大的不适适应。与与人们日日益增长长的物质质和精神

59、神生活需需求相比也存在在着一定定的差距距，城市市平房多多、破损损路面多多、休闲闲场地少少等诸多不和谐谐因素，会给城城市发展展带来了了众多的的不和谐谐之音，危及着着城市的健康发发展，使使城市品品位大打打折扣。为此，如如何精心心做好城城市建设设的各项项工作，努力为为实现又又好又快快发展奠定定更坚实实的物质质基础，是摆在在城市建建设者面面前的一一个重要要课题。而在加强强城市建建设的诸诸多工作作当中，棚户区区由于地地处城市市的核心心区域，理所当然然地成为为瓶颈因因素，只只有实施施棚户区区改造工工程，才才能纲举举目张，全面提升升城市建建设水平平。棚户区改改造将显显著促进进地区经经济发展展。棚户户区改造造

60、可带动动建筑业业、建材业、交通运运输业等等相关产产业的发发展，这这对于消消除由于于国际金金融市场动荡引引发的外外向型经经济萎缩缩带来的的负面影影响，确确保地区区经济平平衡健康的运行行具有重重要的现现实意义义。21郧县 220144 年国国有工矿矿棚户区区改造项项目可行性研研究报告告第四章 需求分分析及拟拟建规模模4.1 需求分分析4.1.1 住住宅面积积需求分分析国有工矿矿棚户区区基本上上是我国国工业化化初期及及以后形形成的简简易住宅宅区，房屋屋破旧，环境很很差。住住在这里里的职工工群众多多数是产产业工人人，长期以来为为国家建建设作出出了贡献献，但目目前收入入仍然较较低。推推进棚户户区改造，是