v某地产成本管理制度

1、目录一、总则则二、房地地产成本本管理职职责（一）集集团总部部的成本本管理职职责（二）开开发企业业的成本本管理职职责三、房地地产成本本监控（一）成成本监控控系统（二）成成本监控控的要求求四、房地地产开发发环节的的成本控控制（一）立立项环节节的成本本控制（二）规规划设计计环节的的成本控控制（三）施施工招标标环节的的成本控控制（四）施施工过程程的成本本控制（五）工工程材料料及设备备管理（六）竣竣工交付付环节的的成本控控制（七）工工程结算算管理（八）其其他环节节的成本本控制五、附则则万科企业业股份有有限公司司房地产成成本管理理制度（讨论稿稿）一、总则则1、为了了增强成成本控制制力度，降低成成本费用用，

2、提高高市场竞竞争力，根据国国家有关关法规政政策，结结合集团团成本管管理的要要求和经经验、教教训，制制定本制制度。2、成本本管理的的基本原原则是：以市场场需求为为导向、保证质质量为前前提，过过程控制制为环节节、规范范操作为为手段，提高经经济效益益为目的的。3、成本本监控的的任务是是：遵守守国家有有关法规规政策，落实成成本岗位位责任制制，完善善成本管管理基础础，形成成有效的的成本监监控系统统，努力力降低成成本，提提高经济济效益。二、房地地产成本本管理职职责（一）集集团总部部的成本本管理职职责1、制定定、修正正集团成成本管理理制度，督促、指导各各开发企企业建立立完善本本单位成成本管理理制度；并跟踪踪

3、、检查查执行情情况，对对成本实实行制度度监控。2、进行行房地产产市场调调研，对对房地产产市场走走势作出出分析、判断，及时提提供、反反馈给集集团和各各开发企企业管理理层作决决策参考考；保持持对国家家有关法法规政策策和集团团成本管管理环境境的了解解，协助助房地产产公司争争取优惠惠政策、处理有有关政策策性问题题。3、组织织各方面面专业人人士对拟拟建项目目进行实实地考察察、立项项听证，按立项项审批程程序审查查投资估估算，把把握投资资决策，合理配配置资源源，帮助助房地产产公司做做好项目目前期策策划中的的成本控控制。立立项审查查的重点点是：立项资资料是否否齐全、规范；市场定定位是否否明确、恰当；投资成成本

4、估算算是否经经济、合合理；投资回回报是否否符合集集团利润润目标要要求；投资风风险能否否有效控控制。4、跟踪踪、落实实各项目目成本计计划及其其执行情情况，适适时了解解各项目目成本的的实际构构成，汇汇编集团团成本报报表；分分析、总总结项目目成本控控制情况况，协助助、督促促各开发发企业做做好项目目操作过过程中的的成本控控制工作作。5、建立立成本信信息监控控中心，及时收收集各项项目成本本动态资资料，为为集团管管理层提提供充分分、有效效的决策策依据，并按要要求将有有关意见见反馈给给各开发发企业。6、组织织集团成成本管理理的信息息交流，通过培培训、双双向交流流、研修修会等方方式，增增进全员员的成本本管理意

5、意识，推推广集团团内外成成本管理理经验，寻求降降低成本本的有效效途径，促进集集团成本本管理水水平的提提高。7、根据据管理的的需要，派出审审计小组组对项目目成本进进行阶段段审计和和决算审审计，对对项目成成本发生生的合理理性、成成本管理理的规范范性提出出审计意意见。并并结合项项目收益益情况，考核项项目的成成本降低低率、投投入产出出率、投投资回报报率等指指标。8、逐步步推行成成本管理理及其信信息交流流电脑化化，搞好好成本管管理的综综合服务务。（二）开开发企业业的成本本管理职职责1、认真真执行集集团成本本管理制制度，结结合实际际制定本本单位成成本管理理制度，并自觉觉接受总总部监督督。2、根据据本单位位

6、业务发发展规划划、开发发能力和和市场情情况，确确定项目目开发计计划，组组织立项项调研、选址和和前期策策划，提提出立项项建议和和开发设设想，并并按要求求向集团团总部提提交立项项可行性性报告，履行立立项审批批程序。3、规划划设计阶阶段，应应按市场场定位和和成本估估算准确确把握设设计方案案，组织织审查设设计概算算的经济济合理性性，使规规划设计计既符合合规范，又体现现成本控控制的意意识和要要求。4、客观观、认真真地进行行项目成成本费用用测算，编制项项目成本本费用计计划，确确定项目目及每个个单项工工程的目目标成本本，分解解成本费费用控制制指标，落实降降低成本本技术组组织措施施。5、遵循循基本建建设程序序

7、，进行行项目实实际操作作，对房房地产成成本实行行项目经经理负责责制和全全员全过过程控制制，对可可控成本本、变动动成本和和成本异异常偏差差实行有有效监控控。保证证将成本本控制在在目标成成本范围围内。6、正确确处理成成本、市市场、工工程质量量、开发发周期、资源、效益之之间的关关系，防防止和杜杜绝重大大工程质质量事故故，努力力缩短开开发周期期，严格格控制项项目的质质量成本本和期间间费用，加速投投资回报报，提高高投资回回报率。7、组织织项目开开发成本本费用核核算，及及时、全全面、准准确、动动态地反反映项目目成本、费用情情况，按按规定编编报成本本会计报报表等有有关资料料。坚持持成本报报告制度度，保证证成

8、本信信息交流流的及时时、有效效。8、熟悉悉、掌握握国家和和当地有有关法规规政策及及市场需需求、预预算定额额水平等等成本控控制因素素，用足足用活各各种政策策、资源源，提高高成本控控制的预预见性，努力寻寻求降低低成本费费用的途途径。9、定期期或不定定期分析析成本结结构、差差异及其其原因、监控措措施及其其效果、经验教教训，每每年至少少一次，并将分分析报告告报集团团总部财财务部。三、房地地产成本本监控（一）成成本监控控系统1、根据据集团的的管理体体制，集集团建立立总部以以管理监监控为中中心、各各开发企企业以操操作监控控为中心心的房地地产成本本监控系系统。实实行总经经理领导导下、项项目经理理负责、各职能

9、能部门具具体实施施的运行行机制。2、各监监控中心心应树立立全员成成本意识识，对房房地产成成本实行行全过程程监控。3、各开开发企业业应根据据管理需需要和项项目实际际情况，设置审审算部、工程部部、财务务部等成成本管理理职能部部门或岗岗位，保保证成本本控制工工作的顺顺利进行行（二）成成本监控控的要求求制度建设设1、根据据管理的的需要，各房地地产公司司应制订订和完善善包括以以下几方方面内容容的成本本管理制制度，并并报集团团总部备备案：成本管管理责任任制及监监控程序序；计划管管理制度度(包括指指标、定定额、考考核管理理办法)；招、投投标管理理制度；合同管管理制度度；工程(质量、进度、监理、现场、工程盘盘

10、点、竣竣工验收收移交)管理制制度；预决算算(包括概概算、设设计变更更、现场场签证、结算、款项拨拨付)管理制制度；费用控控制制度度；材料设设备管理理制度。以上制度度，各单单位可分分别制定定也可综综合制定定。2、集团团总部应应不断总总结各开开发企业业成本控控制经验验，在此此基础上上，逐步步健全、完善集集团房地地产成本本管理制制度。计划管理理1、各开开发企业业应按根根据项目目开发的的节奏，及时编编制成本本计划，并跟踪踪、检查查、考核核计划的的执行情情况：开发产产品成本本计划(按完全全成本口口径)；期间费费用计划划；降低成成本技术术组织措措施计划划。2、成本本计划以以设计概概算、施施工图预预算、成成本

11、预测测和决策策为依据据，综合合考虑各各种因素素进行编编制，做做到目标标明确、先进、可行，尽量数数据化、图表化化。3、各开开发企业业应完善善成本考考核办法法，确立立成本降降低率、费用节节约额、项目投投资回报报率等成成本考核核指标。分析检查查1、各开开发企业业在成本本控制过过程中，应定期期、按开开发阶段段对房地地产成本本的结构构、差异异及其原原因、控控制措施施及其效效果进行行分析，以及时时总结经经验教训训，做好好下一步步成本控控制工作作。分析析的重点点是：计划及及其执行行情况；实际成成本与预预算成本本、计划划成本对对比差异异及其原原因；分析期期内控制制措施、效果、存在问问题及改改进意见见、对策策；

12、评价、结结论与提提示。2、集团团总部根根据管理理需要，应按项项目就成成本控制制情况进进行分析析检查。信息交流流1、应报报集团总总部的常常规性成成本资料料主要包包括：项目基本本情况；按会计计制度规规定应编编报的成成本核算算报表；成本动动态情况况及其分分析资料料；当地政政策性收收费项目目、内容容、标准准、依据据及政策策的适用用期限、收费部部门。2、按例例外管理理原则，对下列列成本异异常偏差差及其处处置办法法，应随随时报集集团总部部：当地有有关法规规政策的的重大调调整；成本超超降率占占单项工工程成本本总额110%以以上、占占其本身身预算成成本或计计划成本本30%以上的的的项目目、事件件(包括停停工、

13、严严重窝工工、重大大设计变变更、计计划外增增减项目目、现场场签证、工程质质量事故故等因素素影响造造成的成成本增、减项目目、事件件)；合作条条件更改改；补交地地价。3、各开开发企业业应建立立成本信信息库，互相交交流成本本控制的的经验教教训。四、房地地产开发发环节的的成本控控制（一）立立项环节节的成本本控制1、各单单位新项项目立项项时必须须向集团团总部提提交立立项请示示和详详细的可行性性研究报报告，并经集集团立项项听证会会讨论通通过。可行性性研究报报告除除应具备备地块基基础资料料、周边边环境及及其发展展趋势、合作方方背景、合作方方式及条条件、初初步规划划设计方方案、开开发节奏奏及市场场定位等等基础

14、内内容外，还须包包括以下下内容：成本费费用估算算和控制制目标及及措施；投资及及效益测测算、利利润体现现安排；税务环环境及其其影响；资金计计划；竞投投方案（仅限限招标、拍卖项项目）；投资风风险评估估及相应应的对策策；项目综综合评价价意见。2、可可行性研研究报告告应至至少在立立项听证证会前提提前一周周上交集集团总部部。3、若项项目立项项后，合合作条件件或招标标、拍卖卖条件等等关键因因素发生生变化，并将对对我方构构成重大大不利影影响时，应重新新向集团团总部提提交立立项申请请。4、招标标或拍卖卖项目的的竞价不不得突破破集团批批准的最最高限价价；合作作建房项项目要充充分考虑虑地价款款的支付付方式及及相应

15、的的资金成成本。5、招标标、拍卖卖合同或或合作开开发合同同应经集集团总部部律师审审核后正正式签署署。（二）规规划设计计环节的的成本控控制1、规划划设计单单位的选选择由各各开发单单位自行行负责，但应遵遵循以下下原则：能由集集团内部部完成的的规划设设计工作作，应由由集团内内部自行行完成；需委托托设计院院进行的的规划设设计工作作，应采采取招标标方式，择优确确定。2、总体体规划设设计方案案（必须须包括建建造成本本控制总总体目标标），应应首先上上报集团团领导牵牵头组织织的“规划设设计方案案听证会会”审查，获通过过后方可可进入下下一设计计阶段（如单体体设计、扩初设设计、施施工图设设计）。每一阶阶段都必必须

16、要求求设计单单位出具具设计计概（预预）算，并在在与上一一阶段的的概（预预）算进进行认真真分析、比较的的基础上上，编制制我方的的建造造成本概概（预）算，确定各各成本单单项的控控制目标标，并以以此控制制下一阶阶段的设设计。3、施工工图设计计合同应应具备有有关钢筋筋、混凝凝土等建建材用量量要求的的条款，并载明明：设计计单位的的施工工图预算算原则则上不得得突破我我方编制制的建建造成本本预算。4、设计计、工程程、预算算人员应应会同监监理人员员组成联联合小组组，对施施工图的的技术性性、安全全性、周周密性、经济性性（包括括建成后后的物业业管理成成本）等等进行会会审，提提出明确确的书面面审查意意见，并并督促设

17、设计单位位进行修修正，避避免或减减少设计计不合理理甚至失失误所造造成的投投资损失失浪费。（三）施施工招标标环节的的成本控控制1、除垄垄断性质质的工程程项目外外，其他他工程的的施工或或作业单单位，不不得指定定。2、主体体施工单单位的选选择，必必须采取取公开或或邀请招招标方式式进行。3、应组组织设计计、工程程、预算算、财务务四大专专业人员员联合组组成招标标工作小小组，就就招标范范围、招招标内容容、招标标条件等等进行详详细、具具体的策策划，拟拟订标书书，开展展招标活活动；对对投标单单位应就就其资质质、经济济实力、技术力力量、以以往施工工项目和和施工管管理水平平等进行行现场考考察，提提出书面面考察意意

18、见；对对投标情情况进行行评估，提出书书面评估估意见。4、同等等条件下下，应尽尽量选择择企业类类别或工工程类别别高而取取费较低低的单位位。5、凡投投资额超超过人民民币1,0000万元的的工程项项目若采采取邀请请招标方方式，应应事后向向集团总总部提交交有关招招标、评评标等工工作的文文字备忘忘。6、零星星工程应应当在两两个以上上的施工工单位中中，综合合考察其其技术力力量、报报价等进进行选择择。7、垄断断性质的的工程项项目（如如水、电电、气等等）应尽尽力进行行公关协协调，最最大程度度降低造造价。8、施工工合同谈谈判人员员至少应应包括工工程、预预算两方方面的专专业人员员，合同同条件必必须符合合招标条条件

19、，合合同条款款及内容容概念应应清晰，不得因因工程紧紧而不签签合同就就开工。9、应建建立健全全施工队队伍档案案，跟踪踪评估其其资信、技术力力量等。10、出出包工程程应严禁禁擅自转转包。（四）施施工过程程的成本本控制现场签证证1、现场场签证要要反复对对照合同同及有关关文件规规定慎重重处理。2、现场场签证必必须列清清事由、工程实实物量及及其价值值量，并并由甲方方主管工工程师和和预算人人员以及及监理单单位现场场管理人人员共同同签名，其中甲甲方预算算人员必必须对工工程量、单价、用工量量负责把把关。现现场签证证的具体体审批程程序与权权限，由由各开发发企业自自行制定定。3、现场场签证必必须按当当时发生生当时

20、签签证的原原则，在在事后五五日内办办理完毕毕，严禁禁事后补补签。签签证内容容、原因因、工程程量必须须清楚明明了，涂涂改后的的签证及及复印件件不得作作为结算算依据。4、凡实实行造价价大包干干的工程程和取费费系数中中已计取取预算包包干费或或不可预预见费的的工程项项目，在在施工过过程中不不得办理理任何签签证。5、因业业主要求求或者因因设计不不当，确确实需要要变更设设计的，应填写写设计计变更审审批表并编制制预算，经设计计、监理理单位和和我方有有关负责责人认可可后，方方可办理理，办理理过程中中必须对对照有关关设计、施工或或售楼合合同，明明确经济济责任，杜绝盲盲目签证证。我方方设计变变更的审审批权限限由各

21、开开发单位位根据自自身实际际情况确确定。工程质量量与监理理1、项目目开工前前，原则则上应通通过招标标方式择择优选择择具有合合法资格格与有效效资质等等级的监监理单位位。监理理单位应应与所监监理工程程的施工工单位和和供货商商无利益益关系。2、工程程质量监监控人员员应要求求监理单单位密切切配合，严格把把关。一一旦发现现质量事事故，必必须组织织有关部部门详细细调查、分析事事故原因因，提交交事故情情况报告告及防患患措施，明确事事故责任任并督促促责任单单位，按按照质检检部门认认可的书书面处理理方案予予以落实实。事故故报告与与处理方方案应一一并存档档备案。3、应特特别重视视隐蔽工工程的监监理和验验收。隐隐蔽

22、工程程的验收收，必须须由工程程、预算算人员联联合施工工单位、质检部部门共同同参加并并办理书书面手续续。凡未未经验收收签证的的，应要要求施工工单位不不得隐蔽蔽和进入入下道工工序施工工。隐蔽蔽工程验验收记录录按顺序序进行整整理，存存入工程程技术档档案。工程进度度款1、原则则上不向向施工单单位支付付备料款款。确需需支付者者，应不不超过工工程造价价的155%，并并在工程程进度款款支付到到工程造造价500%时开开始抵扣扣预付备备料款。2、工程程进度款款的拨付付应当按按下列程程序办理理：施工单单位按月月报送施施工进度度计划和和工程进进度完成成月报表表；工程、预算部部门会同同监理人人员，对对照施工工合同及及

23、进度计计划，审审核工程程进度内内容和完完工部位位（主体体结构及及隐蔽工工程部分分须提供供照片）、工程程质量证证明等资资料；预算部部门整理理复核工工程价值值量；经财务务部门审审核后按按有关批批准程序序付款并并登记付付款台帐帐。3、应要要求施工工单位在在我方开开户银行行开具结结算帐户户，以便便为我方方融洽银银企关系系和监督督工程款款项的使使用提供供便利。4、工程程进度款款支付达达到工程程造价885%时时，原则则上应停停止付款款，预留留至少110%工工程尾款款和5%保修款款，以便便掌握最最终结算算主动权权。（五）工工程材料料及设备备管理1、项目目开工前前，设计计或工程程管理部部门应及及时列出出所需材

24、材料及设设备清单单，一般般按照下下列原则则决定甲甲供、甲甲定乙供供和乙供供，并在在工程施施工承包包合同中中加以明明确：2、甲方方能找到到一级建建材市场场的、有有进口免免税计划划指标的的、有特特殊质量量要求和和价格浮浮动幅度度较大的的材料和和设备，应实行行甲供或或甲定乙乙供，其其余实行行乙供；3、实行行甲供或或甲定乙乙供的材材料和设设备应尽尽量不支支付采购购保管费费。4、应按按工程实实际进度度合理安安排采购购数量和和具体进进货时间间，防止止积压或或造成窝窝工现象象。5、甲供供材料、设备的的采购必必须进行行广泛询询价，货货比三家家，也可可在主要要设备和和大宗建建材采购购上采用用招标方方式。在在质量

25、、价格、供货时时间均能能满足要要求的前前提下，应比照照下列条条件择优优确定供供货单位位：能够实实行赊销销或定金金较低的的供货商商；愿意以以房屋抵抵材料款款，且接接受正常常楼价的的供货商商；能够到到现场安安装，接接受验收收合格后后再付款款的供货货商；售后服服务和信信誉良好好的供货货商。6、工程程管理部部门对到到货的甲甲供材料料和设备备的数量量、质量量及规格格，要当当场检查查验收并并出具检检验报告告，办理理验收手手续，妥妥善保管管。对不不符合要要求的，应及时时退货并并通知财财务部拒拒绝付款款。7、采采购合同同中必必须载明明：因供供货商供供货不及及时或质质量、数数量等问问题对工工程进度度、工程程质量

26、造造成影响响和损失失的，供供货商必必须承担担索赔责责任。8、各单单位必须须建立健健全材料料的询价价、定价价、签约约、进货货和验收收保管相相分离的的内部牵牵制制度度，不得得促成由由一人完完成材料料采购全全过程的的行为。9、对于于乙供材材料和设设备，我我方必须须按认定定的质量量及选型型，在预预算人员员控制的的价格上上限范围围内抽取取样板，进行封封样，并并尽量采采取我方方限价的的措施。同时在在材料和和设备进进场时应应要求出出具检验验合格证证。10、材材料的代代用应由由工程管管理部门门书面提提出，设设计单位位和监理理单位通通过，审审算部门门同意，领导批批准。11、甲甲供材料料、设备备的结算算必须凭凭供

27、货合合同、供供货厂家家或商检检部门的的检验合合格证和和我方工工程管理理部门的的验收检检验证明明以及结结算清单单，经审审算、财财务部门门审核无无误后，方能办办理结算算。（六）竣竣工交付付环节的的成本控控制1、单项项工程和和项目竣竣工应经经过自检检、复查查、验收收三个环环节才能能移交。2、设计计、工程程、审算算、销售售和物业业管理部部门必须须参加工工程结构构验收、装修验验收及总总体验收收等，“移交证证明书”应由施施工单位位、监理理单位和和物业公公司同时时签署。3、凡有有影响使使用功能能和安全全及不合合设计要要求的结结构部位位、安装装部位、装饰部部位和设设备、设设施，均均应限期期整改直直到复验验合格

28、。因施工工单位原原因延误误工程移移交，给给我方造造成经济济损失的的，要按按合同追追究其责责任。4、工程程移交后后，应按按施工合合同有关关条款和和物业管管理规定定及时与与施工单单位签订订保修修协议书书，以以明确施施工单位位的保修修范围、保修责责任(包括验验收后出出现的质质量问题题的保修修责任的的约定)及处罚罚措施等等。5、采取取一次性性扣留保保修金、自行保保修的开开发企业业，应对对保修事事项及其其费用有有充分的的预计，留足保保修费用用。6、甲方方按租售售承诺先先行垫付付的属保保修范围围的费用用，应在在工程承承包合同同中便明明确有乙乙方承担担。（七）工工程结算算管理工程竣工工结算应应具备以以下基本本条件：符合合合同（协协议）有有关结算算条款的的规定；具备完完整有效效的质量量评定结结果和符符合规范范要求的的竣工验验收资料料；项目设设计变更更、现场场签证及及其他有有关结算算的原始始资料齐齐备；工程遗遗留问题题已处理理完毕；施工单单位结算算书按要要求编制制，所附附资料齐齐全。2、工程程结算要要以我方方掌握的的设计变变更和现现场签证证为准，施工单单位提供供的设计计变更和和现场签签证，一一般只能能作为参参考。3、 “点工”必须按按照定额额价计取取、结算算。4、审算算部门应应详细核核对工程程量，审审定价格格