项目论证程序

1、深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.项目论证程序编号：VKSZ/QP/PR001版号：A/2页码：第 PAGE 11 页 共 NUMPAGES 11 页项目论证证程序编制苏骁骁日期20022-088-211审核唐激杨日期20022-088-211批准刘荣先日期20022-088-222流 程 要 素素流程目标标：流程时间间要求流程监控控点数目目流程主要要责任岗岗位流程涉及及职位数数目修订记录录日 期期修订状态态修改内容容修改人审核人批准人20022-100-9A/15.3.1、66、7苏骁骁唐激扬刘荣先20033-3-3A/24.1.

2、1、44.3、5.11.5、5.22.3、5.22.4、5.44.4苏骁骁唐激扬刘荣先目的为保持公公司可持持续性发发展，寻寻找房地地产新项项目并在在确定项项目前对对其可行行性进行行科学论论证。适用范围围适用于房房地产新新项目发发展体系系的新项项目论证证工作，以及为为之展开开的相应应研究工工作。术语和定定义新项目论论证：包包含“论”和“证”两个过过程，即即对影响响新项目目的各个个因素进进行充分分讨论和和预测，最后针针对预测测的综合合效果进进行可行行性求证证。房地产土土地储备备：为保保证房地地产公司司未来项项目开发发的土地地需求，而预先先进行的的以控制制土地开开发权力力为目的的购入土土地的行行为。

3、可行性研研究：就就是对拟拟购入的的土地进进行房地地产项目目技术经经济上的的论证分分析，并并在此基基础上对对项目的的经济效效果进行行预测，为投资资决策提提供依据据。职责项目发展展部：负责组织织基础研研究，每每年末制制定土土地储备备控制性性计划表表，并并对研究究成果进进行归档档。牵头组织织获得新新项目土土地开发发权及此此前各阶阶段的新新项目论论证工作作。法律室：参与新项项目谈判判，提供供法律意意见。根据新项项目背景景情况进进行法律律风险分分析，撰撰写合同同。销售经营营部、万万创公司司、成本本管理部部、财务务管理部部：在项目论论证过程程中提供供参考意意见。公司总经经理：在发展项项目确定定阶段决决定是

4、否否进入可可行性研研究阶段段，指导导项目发发展方向向。在新项目目可行性性研究阶阶段提出出综合调调整意见见，决定定项目合合作条件件的实施施，批准准项目交交由集团团项目发发展小组组直至决决策委员员会评审审。工作程序序 基础研研究基础研究究包含土土地信息息研究、宏观市市场研究究、城市市规划动动态研究究、经济济动态研研究、政政策法规规研究、项目风风险研究究、公司司战略研研究和竞竞争对手手研究等等分项研研究工作作。各分项研研究工作作由项目目发展部部牵头完完成，做做到专项项有专人人负责，然后再再充分利利用内外外资源，予以功功能完善善和健全全。各分项工工作需及及时把握握动态信信息，做做到及时时收集、及时分分

5、析，其其研究成成果可在在即时报报告中和和以年度度为节点点的总结结报告中中体现。基础研究究的成果果经向公公司总经经理汇报报后，最最终提炼炼作为三三年经营营计划外外部环境境分析的的主要部部分，并并在此基基础上制制定公司司房地产产三年土土地储备备滚动计计划，以以指导土土地储备备工作的的进行。基础研究究需指定定一人为为总负责责人，专专门负责责整个基基础研究究计划的的制定、监督和和基础研研究库的的整理，基础资资料和研研究成果果需由该该项负责责人整理理，经编编号后放放入各基基础研究究库归档档。土地信息息收集、甑别：项目发展展部全体体成员均均是土地地信息收收集的责责任人，但需指指定一人人为土地地信息负负责人

6、，专项负负责土地地信息的的汇总、整理和和总结等等。土地信息息的收集集可通过过如下几几种渠道道进行：通过政府府公告收收集：从从相关网网站或工工作人员员处提前前获得政政府出让让土地信信息公告告、土地地交易中中心进行行的企业业转让土土地信息息挂牌公公告和法法院拍卖卖土地信信息公告告、产权权交易中中心对拥拥有土地地储备的的企业进进行转让让的挂牌牌公告。通过主动动询问收收集：主主动了解解各片区区历史用用地、行行政划拨拨用地、农村工工商发展展用地和和旧城改改造的信信息，关关注并跟跟踪了解解国土部部门在报报纸上公公布的企企业用地地确权公公告等。其他渠道道：土地地信息人人来电、传真、约访、推介等等。了解到有有

7、效土地地信息后后填写土地信信息采集集表，并交由由土地信信息负责责人汇总总。项目目发展部部不定期期对各土土地信息息进行合合议，根根据公司司土地储储备要求求对土地地信息进进行初步步判断，会议由由土地信信息负责责人记录录并存档档，会议议结果知知会项目目发展部部领导。通过初步步判断的的土地信信息进入入发展项项目确定定阶段，原则上上指定负负责土地地所在片片区的项项目发展展人员为为项目负负责人接接管后续续工作，并通过过土地地信息采采集表的形式式将土地地情况及及时向公公司领导导知会；未通过过的信息息由土地地信息负负责人填填写判断断意见，存入土土地信息息库，并并统一答答复信息息提供人人，此后后由土地地信息负负

8、责人对对该项土土地的后后续成交交情况或或条件变变化情况况加以跟跟踪。发发展项目目确定进入发展展项目确确定阶段段后的项项目，由由项目负负责人按按集团规规范要求求填制新项目目发展信信息通报报，交交土地信信息负责责人以邮邮件形式式上报集集团企划划部。项目负责责人根据据项目情情况，可可通过谈谈判等了了解该项项目的背背景资料料，初步步判断项项目用地地购买操操作方式式，资料料汇总后后提请法法律室提提供意见见，最终终做出项项目用地地购买操操作方式式的判断断。项目负责责人进行行项目实实地勘察察和周边边市场的的简易调调查，根根据市场场情况和和项目特特点做出出初步项项目定位位，初步步项目定定位至少少需包含含以下内

9、内容：项目的档档次、主主要客户户群。项目在公公司项目目组合中中的地位位和开发发周期。项目中不不同建筑筑产品的的种类和和各自面面积份额额、售价价。项目负责责人可根根据项目目的特殊殊性与否否，进行行后续处处理：常规项目目，易于于规划的的：可与与万创公公司口头头沟通后后确定各各种形式式产品的的面积组组合，并并由成本本管理部部提交各各种形式式产品（含基本本配套）的成本本数据，作为初初步经济济测算的的依据。特殊地形形或包含含特殊配配套的项项目：可可将项目目资料和和初步产产品定位位交由万万创公司司做出规规划设计计草案，交成本本做出建建安成本本的粗略略测算，作为初初步经济济测算的的依据。项目负责责人根据据项

10、目情情况，做做出初步步经济测测算结果果，综合合项目谈谈判后确确定的操操作方式式，形成成简易的的初步汇汇报，经经部门内内部评审审后，申申请召开开公司内内部的项项目汇报报会。项目汇报报会是由由公司领领导和参参与论证证工作的的各部门门人员参参加的、判断项项目能否否确定并并进入可可行性研研究程序序的评审审会议，会议内内容如下下：项目汇报报会初步步报告包包括项目目简介、周边环环境和市市场介绍绍、未来来发展趋趋势和市市场定位位、法律律及获得得方式分分析、设设计要点点和相应应成本分分析、公公司策略略和开发发周期、经济效效益测算算等。项目负责责人需提提前将项项目初步步报告发发给与会会人员，为保密密起见，土地方

11、方情况和和重要谈谈判条件件不能涉涉及。项目负责责人根据据项目情情况，可可确定参参加会议议各专业业部门的的人员，须提前前通知。会议首先先由项目目负责人人做介绍绍，并确确定主题题由各专专业部门门进行讨讨论和论论证，最最后综合合各部门门意见。公司总经经理最终终决定项项目是否否进入可可行性研研究阶段段，并根根据各部部门意见见指导项项目发展展方向。项目经评评审确定定后，进进入可行行性研究究阶段，未通过过则根据据会议意意见进行行调整或或放弃。项目可行行性研究究项目可行行性研究究是对前前期项目目初步预预测的论论证，其其最终形形成的报报告参照照集团团房地产产项目可可行性报报告内容容指引。项目负责责人首先先将公

12、司司项目汇汇报会上上的意见见汇总，根据项项目情况况，制订订可行行性研究究计划，该计计划需包包含各相相应工作作的责任任部门（责任人人）、达达到效果果和时间间要求，并根据据时间节节点列出出横道图图，发相相关部门门。项目负责责人根据据项目情情况，向向集团企企划部申申请成立立项目发发展小组组。项目负责责人根据据可行性性研究计计划，组组织其它它部门对对项目进进行现场场勘察，并组织织完成如如下工作作：项目负责责人进一一步完善善项目背背景调研研，包括括：项目目获得方方式的流流程、土土地方资资信情况况、项目目所在区区域的环环境和配配套、区区域规划划和未来来发展趋趋势等。法律室负负责参加加项目后后续谈判判，做出

13、出法律风风险分析析，并编编写相应应的合同同。销售经营营部根据据可行性性研究计计划对项项目周边边市场进进行详细细调研，反馈给给项目负负责人，制订产产品定位位建议，并由项项目发展展部和销销售经营营部进行行讨论后后通过，形成新项目目市场定定位建议议设计草草案任务务书。万创公司司先期对对现场勘勘察地块块的地形形、地貌貌进行项项目规划划的分析析，并根根据新新项目市市场定位位建议设设计草案案任务书书，完完成规划划设计草草案，形形成新新项目可可行性论论证规划划草案指指标说明明。同时，万万创需对对地块的的地形、地貌进进行工程程建造的的分析，并根据据前述规规划草案案完成工工程技术术分析和和建造标标准建议议。成本

14、管理理部根据据万创公公司提供供的规划划草案、新项项目可行行性论证证规划草草案指标标说明和工程程技术分分析，提提供建安安成本测测算。销售经营营部在万万创公司司完成规规划设计计草案后后，制订订销售初初步计划划。财务管理理部根据据各专业业部门提提供的规规划、成成本、销销售计划划等材料料，完成成经济效效益预测测分析，形成新项目目可行性性研究测测算表_经济指指标部分分。项目发展展部最终终组织各各方面材材料，形形成固定定格式的的项目可可行性报报告，经经部门内内部审议议后，申申请召开开公司新新项目评评审会。决策评审审公司新项项目评审审会由公公司领导导和参与与项目论论证的各各部门参参加，听听取项目目负责人人对

15、项目目可行性性研究的的汇报，最终由由公司总总经理决决定项目目是否报报集团项项目发展展小组审审核直至至集团决决策委员员会评审审。项目发展展部负责责参加集集团项目目论证会会的相关关准备工工作，呈呈报资料料报分管管领导、总经理理审阅。集团项目目发展小小组对评评审会结结果进行行审核，向集团团决策委委员会申申请召开开项目论论证会。若项目在在上述两两个环节节中未获获通过，项目负负责人则则需要根根据会议议意见对对可行性性研究进进行综合合调整或或放弃该该项目。项目经集集团项目目论证会会通过后后，若无无需进一一步解决决的问题题，项目目发展部部可根据据实际情情况向公公司申请请提前启启动该项项目开发发的前期期准备工工作（包包含销售售经营部部提前介介入)。项目目发展部部负责按按照集团团新项目目决策委委员会通通过的项项目合作作条件，签订合合作合同同，并负负责合作作条件的的实施和和跟踪。无论通过过何种方方式，公公司合法法地获得得项目土土地的开开发权力力后，项项目发展展部可提提请公司司根据开开发计划划成立项项目经理理部，实实现项目目相关资资料的顺顺利移交交和存档档，并做做出相应应总结。招标、拍拍卖及挂挂牌项目目参照集团房房地产开开发用地地投标、竞拍管管理办法法。支持性文文件VKSZZ/TDD/VRR0011集团团房地产产新项目目管理制制度VKSZZ/TDD/VRR0022