重庆冉家坝某多层项目应标书

1、第 PAGE 75 页 共 NUMPAGES 75 页诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分分： 区区域环境境分析 11 第二部分分 区域域及地块块房地产产状况分分析 88 第三部分分 地块块环境分分析 277 第四部分分 项项目SWWOT分分析 228第五部分分 目目标客户户群分析析（针对对商品房房） 330 第六部分分 住住宅部分分发展建建议 333 第七部分分 公公司简介介 45 第八部分分 合合作建议议书 662 第一部分分 区区域环境境分析 北部新区区基本概概况地理位置置：位于于重庆主主城区北北部，南南接重庆庆中心城城区江北北区和渝渝中区；北靠江江北国际际空港；西邻嘉嘉陵江，与高校校、

2、科研研院所密密集的沙沙坪坝区区、北碚碚区一桥桥相联；东南公里与与规划中中的长江江寸滩滚滚装码头头毗邻。地域面积积：1330平方方公里成立时间间：20001年年现有人口口：9.9万现有交通通状况：2100、3119、2212三三条高速速公路呈呈U型在在新区分分布；已已经开工工建设的的渝怀铁铁路从该该区穿过过，重庆庆新火车车客运站站正在区区内兴建建，西南南大型电电信交换换枢纽之之一在新新区南缘缘。产业特点点：重点点发展信信息技术术产业、光电子子产业、生物工工程与新新医药产产业、绿绿色环保保产业等等高新技技术产业业，汽车车及零配配件制造造等现代代制造业业，以及及出口加加工制造造等产业业。北部部新区实

3、实行一一区多园园，开开发建设设汽车工工业园、光电产产业园、软件园园、环保保产业园园、医疗疗器械园园和出口口加工区区等。良好的投投资环境境，支撑撑北部新新区经济济持续快快速发展展。1）明显显的区位位优势：拥有优优越的地地理位置置和发达达便捷的的交通、通信条条件。2）广阔阔的发展展空间：拥有国国家级开开发区北部部新区经经开园和和北部新新区高新新园3）良好好的基础础设施和和生态环环境：综合交交通、能能源、给给排水、信息设设施、生生态环境境、园区区基础设设施等骨骨干工程程建设将将投资4450亿亿。一批体体现重庆庆直辖市市水平的的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等等标志性性、功能能性重点点基础设设施项

4、目目正在兴兴建，将将逐步展展露北部部新区现现代都市市风貌。分期建建成龙景景湖生态态公园、黄桷公公园、照照母山植植物园、人和公公园等一一批大型型生态林林地和公公园绿地地等绿色色生态空空间，形形成“人.城城.自然然”共谐共共存的生生态环境境。4）优优惠的扶扶持政策策：北部部新区充充分利用用直辖市市和西部部大开发发的政策策优势，实行“普惠、特惠和和特事特特办”的政策策，形成成明显的的“政策洼洼地”，吸引引海内外外投资者者来兴业业发展。5）八年年实现全全面改造造三年打打造基础础：从220033年到220055年，基基本完成成7个组组团的基基础设施施。五年构构建框架架：到220077年，完完成基础础设施

5、网网络和综综合立体体交通网网络建设设，并形形成以高高新技术术产业为为基础的的现代产产业基地地框架。八年基基本建成成新区：到20010年年，7个个组团基基础设施施建设全全面完成成，以高高新技术术产业为为先导、现代制制造业为为支撑、现代服服务业全全面发展展的框架架基本形形成，现现代都市市风貌展展示区风风貌初步步展现，对外开开放窗口口、山水水园林城城区的轮轮廓初步步显现，北部新新区“十里汽汽车城”和光电电、生物物医药、软件三三大产业业基地基基本形成成，北部部新区包包括经开开区、高高新区工工业总产产值力争争达到115000亿元。6）快捷捷的服务务方式：政府采采取了一一系列能能提供快快捷服务务的措施施。

6、7）良好好的发展展前景基础设设施投资资快速增增长。220033年，北北部新区区包括经经开区、高新区区完成基基础设施施建设投投资499.7亿亿元，比比上年同同期有较较大幅度度增长。落户开开发区的的项目和和投资增增长较快快。北部部新区经经开园和和高新园园近四年年共引进进项目1122个个，累计计合同投投资总额额2699.1亿亿元，其其中20003年年引进项项目877个，占占历年引引进项目目总数的的71%；合同同投资总总额2008.77亿元，占历年年合同投投资总额额的777.6%。入驻开发发区项目目生产经经营状况况良好。20033年北部部新区各各项指标标概况：区域经开园和和高新园园指标GDP工业总产产

7、值金额1439.44同比增长长53.99%230%二、交通通概况1、交通通设施公交客客运主枢枢纽站：1处枢纽站站场： 5处处一般站站场: 66处公交保保养场: 1处处 2、轨道道交通轨道交交通线路路三条：轨道三三、四、六号线线。轨道交交通环线线一级轨道道交通枢枢纽站：2处；三级轨道道交通枢枢纽站：4处。检修站站：1处处（童家家院子）占地330公顷顷。 六号线三号线轨道环线四号线3、区域域交通状状况总结结：片区拥有有渝怀铁铁路、寸寸滩港口口以及渝渝合、渝渝长、渝渝黔、机机场四条条高速公公路线，对外交交通非常常便捷。规划中的的轻轨三三、四、六号线线贯穿整整个北部部新区，使未来来的北部部新区与与其它

8、主主城各区区紧密联联系在一一起。三、城市市发展规规划1、规划划性质：北部新区区是以发发展高新新技术产产业为基基础的现现代产业业基地，是都市市发达经经济圈核核心增长长极和都都市风貌貌展示区区。 规划规模模：用地规规模：规规划区总总用地面面积1336.660平方方公里，规划城城市建设设用地991.773平方方公里，占总用用地的667.115%。 人口规规模：规规划人口口规模为为65万万人。 区域规划划：用地形形态由七七个组团团构成：人和组组团(11号)、大竹林林组团(2号) 、礼礼嘉组团团(3号) 、黄茅坪坪组团(4号)、翠云云组团(5号)、鸳鸯鸯组团(6号) 、金金山组团团(7号号) ，各组团之

9、之间由生生态林地地、市级级公园等等自然隔隔离。人和组组团（11号组团团）：本本项目所所在组团团。规划城市市建设用用地188.722平方公公里，人人口200万人。 规划划主要职职能：商商务中心心、客运运枢纽、光电产产业、高高档社区区。 从城市功功能规划划上看，本项目目所在的的人和组组团，未未来将成成为城市市居住的的中心区区。大竹林林组团（2号组组团）规划城城市建设设用地118.331平方方公里，人口110万人人 。 规划划主要职职能：信信息产业业、软件件产业、光电产产业、生生物工程程。礼嘉组组团（33号组团团）规划城市市建设用用地166.155平方公公里，人人口188万人 。 规划划主要职职能：

10、高高新技术术研发，居住用用地主要要发展高高档社区区。 黄茅坪坪组团（4号组组团）规划城市市建设用用地5.95平平方公里里，人口口3.55万人。 规划划主要职职能：现现代制造造业。 翠云组组团（55号组团团）规划城市市建设用用11.37平平方公里里，人口口2万人人。 规划划主要职职能：以以汽车、摩托车车配套产产业为主主的生产产及研发发。鸳鸯组组团（66号组团团）规划城市市建设用用地111.7平平方公里里，人口口10万万人。 规划划主要职职能：为为翠云组组团和金金山组团团服务的的第三产产业。四、北部部新区主主要特征征概括北部新区区的人口口在未来来几年内内快速增增长。到20115年，北部新新区规划划

11、人口将将达到665万，而现有有人口99.9万万，这意意味着未未来111年，北北部新区区人口特特别是就就业人口口将快速速增长。北部新区区近两年年经济高高速增长长。北部新区区拥有良良好的生生态环境境。北部新区区基础设设施大大大改善。区域对外外交通网网络发达达。规划中的的三、四四、六号号轻轨线线将大大大改善北北部新区区与主城城各区之之间的交交通。第二部分分 区区域及地地块房地地产状况况分析 一、重庆庆市住宅宅市场发发展状况况：（一）房房地产市市场供给给部分1、土地地供应现现状（土土地购置置）年份土地购置置（万mm2）增幅（%）19999624.5320000619.21-1%20011870.344

12、1%2002213200.26645.22%分析：房房地产开开发土地地购置呈呈高速增增长的态态势，远远远高于于同期全全市房地地产开发发投资的的增长速速度（在在后面的的房地产产开发投投资分析析中可见见）。11999920002年，重庆市市通过各各种方式式完成土土地购置置的总量量达到了了34334.334万平平方米，除20000年年增长幅幅度出现现负值以以外，220011和20002年年较上年年的平均均增幅达达40%以上。2、房地地产开发发投资 房地产产开发投投资年份完成投资资（亿元元）增长率（%）19999112.5115.66%20000139.6324.11%20011196.6740.99

13、%20022245.9125.00%分析： 20002年以以前，重重庆房地地产土地地价格以以及商品品房价格格与全国国发达城城市相比比，明显显偏低，加之土土地供应应不够市市场化，为部分分开发商商谋取暴暴利提供供了机会会，开发发投资也也呈逐年年稳定上上升趋势势，20002年年重庆市市政府公公布了新新的土地地价格且且出让金金、配套套费都成成倍上调调，还加加强了土土地买卖卖的管理理，这直直接影响响到房地地产开发发的投资资增长率率。 住宅开开发投资资年份完成投资资(万元元)增长率(%)19999523335720000728112539.113%2001111077126652.005%20022130

14、66998818.005% 呈现的的特点分分析1）截至至目前，220022年全市市房地产产开发投投资的数数量是最最大的，而每年年都不同同程度地地呈现出出递增的的趋势；且每年年的投资资同比增增长速度度都有所所增长，仅20002年年的同比比增长速速度较220011年有所所下降。2）从不不同类型型物业占占商品房房投资总总额上分分析，119999年至220022年住宅宅投资所所占份额额从566%至771%逐逐年增大大。3、竣工工面积 房地产产竣工面面积年份竣工面积积（万mm2）增幅（%）199996203.5%2000084936.99%200111021120.33%2002213900.73336

15、.22%住宅竣工工面积 年份竣工面积积(万mm2)增长率(%) 19999438.5620000622.0841.885%2001110200.63364.007%2002213900.73336.226% 呈现的的特点分分析自19997年重重庆直辖辖后，全全市商品品房竣工工面积呈呈现逐年年上涨的的趋势，20002年的的竣工面面积达到到13990.773万平平方米，为历年年最高；而20000年年和20002年年的同比比增长出出现了一一个高峰峰，同比比增长比比例分别别达到了了36%左右，20001年的的增长幅幅度相对对较少。重庆市住住宅竣工工面积同同样呈现现逐年上上涨趋势势，20002年年的竣工

16、工面积达达到13390.73万万平方米米，为历历年最高高；从增增长幅度度来看，20001年的的增幅最最大，达达到了664.007%。4、重庆庆市住宅宅物业市市场供给给发展趋趋势预测测1）土土地价格格上涨、土地供供应市场场化，出出让金、配套费费大幅上上调，以以及新的的拆迁办办法出台，使得近近两年商商品房开开发成本本大幅增增加，从从而导致致住宅供供应价格格迅速上上涨。2）虽虽然国家家建设部部正式下下文，要要求限制制高档商商品住宅宅的总体体供应量量，但我我们仍然然看见重重庆市高高档住宅宅（包括括别墅）的供应应只增不不减，且且大多为为外来发发展商投投资兴建建，可见见外地投投资商对对于重庆庆发展的的期望

17、值值很高。3）重重庆住宅宅郊区化化发展的的进程加加快，这这从近两两年内大大宗土地地买卖成成交量大大，这从从重庆大量量涌现规规模化郊郊区大盘盘的现状状上可以以看出。4）220033年土地地放量巨巨大，并并且吸引引了大批批外来投投资商进进入重庆庆圈地，这无疑疑将加大重庆未未来几年年内的住住宅总体体供应量量，并加加剧竞争争态势，不排除除局部会会出现泡泡沫的可能能性。（二）房房地产市市场需求求部分1、商品品房销售售状况 商品房房销售面面积年份销售面积积（万mm2）200005802001174620022101662003316455分析：结结合商品品房销售售面积以以及竣工工面积统统计数据据，可知知销

18、售面面积与竣竣工面积积基本保保持同步步增长，且二者者的比例例基本保保持在 1：11.077，这说说明供给给与需求求总体上上是平衡衡的。这这也一定定程度上上反映了了重庆市市房地产产市场是是在需求求拉动下下稳步增增长中健健康地发发展着。商品房销销售额年份商品房销销售额（亿元）1999959.2202000078.33720011107.6520022158.15商品房平平均销售售价格年份商品房销销售价格格（元/ m2）增幅（%）19999137772000013511-1.99%20011144336.8%20022155667.8%分析：220000年以前前重庆房房地产市市场化、商品化化水平都都

19、不高，总体成成交均价价也呈无无规律的的发展态态势，但但从20000年年至20003年年总体成成交均价价呈大幅幅度的上上涨趋势势。这不不仅说明明市场化化、商品品化水平平不断提提高，还还与开发发成本增增加以及及大量拆拆迁刺激激消费等等因素有有关。 住宅销销售价格格 年份销售价格格(元/ m2)增长率(%)1999910800-6.998%2000010777-0.228%20011113335.200%200221277712.771% 呈现的的特点分分析全市商商品房平平均销售售价格总总的来看看增幅不不明显，而20003年年上半年年的平均均销售价价格为116900元/平平方米，较去年年同期上上升了

20、117.77%。住宅销销售价格格增幅不不明显，19999年和和20000年都都呈现负负增长态态势，220011年有所所回升，20002年则则增幅较较大，达达到了112.771%。住宅市市场已经经达到998.887%的的几乎完完全商品品化程度度。今秋房房交会统统计数据据表明，成交件件数比去去年同期期增长552%，但成交交金额只只增长112%，成交均均价比去去年下降降1200元/平平米左右右。表明明低价房房和二手手房的需需求倾向向十分明明显。今秋房房交会统统计数据据表明，现房成成交速度度比期房房成交速速度高出出33%左右，这与拆拆迁居民民拉动现现房销售售有很大大关系，同时也也说明消消费者更更加理性

21、性。2、商品品房空置置状况 商品房房空置面面积年份空置面积积（万m22）增幅（%）空置一年年以上（万m22）增幅（%）19999353.0438.44%150.0893.44%20000421.9419.55%179.2919.55%20011484.4814.88%223.5424.77%20022559.6115.55%266.2619.11% 住宅空空置状况况 年份空置面积积(万/ m2)增长率(%) 19999183.6029.227%20000223.1421.554%20011227.722.055%20022280.3623.112% 呈现的的特点分分析总体体上看，随着需需求市场

22、场不断扩扩大以及及房地产产开发商商把握市市场水平平不断提提高，空空置率逐逐年下降降。由于住住宅总体体供应量量大，开开发水平平、综合合质素差差异较大大等原因因，空置置率水平平呈现无无规律的的发展形形态，且且在19999年年和20002年年空置率率甚至超超过总体体空置水水平。（三）重重庆住宅宅市场总总体需求求发展趋趋势预测测随着着重庆加加快主城城区城市市建设步步伐并加加大拆迁迁量，近近两年内内住宅需需求将出出现空前前旺盛的的局面。未来22-3年年内住宅宅需求也也还将主主要表现现为对中中低价房房的需求求倾向。二手房房对于消消费者的的心理障障碍逐渐渐消除，未来几几年内二二手房交交易总量量还将持持续上升

23、升。消费者者表现为为对品牌牌物业的的追捧还还将更加加显著。中高价价位住宅宅需求需需要态势势不很明明显。二、重庆庆商业物物业市场场分析及及发展趋趋势预测测（一）重重庆市商商业物业业现状1、重庆庆市商业业物业面面积尚有有较大缺缺口，市市场机会会较多。目前，重庆市市主城区区内的有有效商业业面积约约在3550万平平米左右右，以主主城区常常住人口口5000万人计计，人均均商业面面积约00.7平平方米，按照人人均城市市人口的的有效商商业面积积1平方方米的标标准，重重庆商业业物业面面积还有有较大缺缺口。2、商业物物业平均均月租金金在15502200元元/平米米左右，租金有有较大的的上升空空间。据大型型商家及

24、及商业专专业调研研机构的的调查，并结合合重庆市市未来五五年的发发展趋势势，平均均月租金金价格应应在30004400元元/平米米之间，按这一一数字，租金尚尚有较大大的上扬扬空间。3、商圈未未饱和，竞争尚尚未达到到“白热化化”。根据商商圈商业业营业面面积、客客户体量量、平均均购买力力等指标标对各商商圈进行行饱和度度计算，各大商商圈中商商业物业业每平方方米的营营业额普普遍在22500003350000元之之间，离离理想状状态的经经营值尚尚有2000000元3350000元的的差距，远远低低于饱和和指数。4、商业业业态结构构不合理理，规模模型实力力经营者者有较大大的空间间。1）从目目前重庆庆市各商商业

25、业态态所占的的比例（见下图图），我我们可以以看出，在目前前重庆市市各商业业业态中中，便民民店和杂杂物店所所占的比比例较大大，达到到了355%，而而连锁仓仓储中心心所占比比例较低低，只占占5%，这说明明目前重重庆整体体商业物物业水平平较低，业态结结构不是是很合理理。2）从从商家的的构成（见下图图）看，品牌商商家所占占的比例例较低。5、商圈圈总体格格局：五五大商圈圈为主，四大商商圈为辅辅的局面面基本形形成。解放碑、沙坪坝坝、南坪坪、观音音桥、杨杨家坪五五大商圈圈发展已已较为成成熟，并并具有明明确的发发展方向向。南滨滨路、大大石杨三三角区、大渡口口、巴南南四大新新兴商圈圈也已渐渐成气候候。（二）重重

26、庆市商商业物业业市场发发展状况况1、商业物物业供给给部分商业物物业投资资年份完成投资资(万元元)增长率(%)1999930388402000031177082.599%20011365998717.441%20022420003814.777%呈现特特点分析析：商业业用房的的投资所所占份额额逐年萎萎缩，从从33%减少至至23%。商业物物业供给给发展趋趋势：从119999年至220022年的统统计数据据上看，由于受受到市场场需求不不旺盛的的影响，商业物物业供应应量增长长速度迟迟缓。进入220033年，随随着政府府加大城城市建设设速度，各区扩扩大商业业步行街街的规划划规模，商业物物业供应应量将在在

27、未来的的2-33年内增增长速度度迅猛。另外，随随着重庆庆市主城城区地价价和相应应开发费费用的大大幅上涨涨，导致致开发成成本大幅幅上涨，而消费费者对商商品住宅宅的价格格较为敏敏感，部部分开发发商也会会因为住住宅开发发风险不不易控制制，而转转向商业业物业的的开发。2、商业业物业需需求部分分 商业物物业销售售价格年份销售价格格(元/ m2)增长率(%)199993550042.997%2000032755-7.775%20011354888.344%20022365332.966%呈现的特特点分析析：商业业物业销销售价格格增幅缓缓慢，220000年为负负增长，20001年增增幅较大大，达到到16.0

28、9%，为历历年最高高，20002年年则有所所回落，仅为22.966%。商业物物业需求求发展趋趋势商业业物业投投资与经经营将逐逐渐分离离。便于于投资的的小型商商业铺面面需求将将逐步上上升。经营营特色商商业的物物业以及及高端消消费市场场的商业业物业仍仍有一定定市场需需求量，但同质质化竞争争显著的的商业物物业整体体需求不不会有明明显增长长。商业物物业的需需求特点点仍然与与所处商商业地段段有直接接关系。更多多国内知知名以及及国际化化的专业业市场将将涌入重重庆，一一定程度度上将促促进专业业市场类类商业物物业的发发展。三、北部部城区房房地产发发展状况况1、土地地供应市市场分析析重庆市各各季度各各主城区区土

29、地转转让宗数数对比：土地总数数（个）20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度渝中区341554江北区464101渝北区35691沙坪坝区区01314143九龙坡区区813883南岸区561684北部新区区04052分析：北北部新区区土地交交易宗数数在重庆庆各主城城区中所所占的比比重整体体呈波浪浪形递增增，20003年年1季度度其土地地交易宗宗数占主主城各区区总数的的11%，这说说明：北北部新区区作为新新开发区区，正逐逐渐成为为重庆市市的热点点开发区区域。2、北部部新区大大盘放量量序号项目名称称占地面积积总建筑面面积档次建筑形态态物业类

30、型型1中体奥园园10500亩104.9万方方中高档多层为主主综合型住住宅2保利集团团项目30000亩150万万方高档别墅为主主住宅为主主3重庆香江江国际576亩亩72万方方高档高层、小小高层商务为主主含大型型商业4棕榈泉花花园12800余亩127.9万方方高档不详住宅为主主5建工集团团项目800亩亩不详不详不详不详6蓝湖郡16000亩70万方方高档别墅为主主住宅为主主分析：未来几几年北部部新区大大盘总体体放量巨巨大，表表中所列列六个项项目总量量将达到到约6000万方方。大盘档档次定位位较高，基本上上为中高高档。大盘的的容积率率均较小小。3、商品品房销售售情况分分析1）成交交件数20022年1季

31、季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交件数数3816610868398#住宅2913910161370#非住宅宅92777282）成交交面积20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交面积积（m22）50600.944211774.666235995.33375288.833379335.557#住宅36744.500190337.888229112.77158322.700339225.227#非住宅宅13866.44421366.788682.6216966.13340100.30

32、0分析：从成交件件数和成成交面积积看，住住宅占据据了绝对对的比重重，这说说明，北北部新区区目前的的物业供应主要要以住宅宅物业为为主。从长期趋趋势看，住宅物物业的比比重有逐逐渐增大大的趋势势，这说说明该片片区住宅宅类物业业较被消费者看看好，写写字楼、商业等等非住宅宅类物业业发展相相对滞后后。3）成交交金额20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交金额额（万元元）16844.83359577.588109888.22911877.133121000.991#住宅10366.95553466.900107996.446938.471015

33、54.774#非住宅宅647.88610.68191.83248.6619644.177分析：从从成交金金额看，非住宅宅类物业业的成交交金额占占总成交交金额的的比重有有较大幅幅度的上上升，但但其成交交面积却却有所下下降，这这说明，非住宅宅类物业业供应在在该片区区较为短短缺，而而市场需需求量较较大，导导致价格格上涨较较快。（四）北北部新区区房地产产市场特特征分析析1、北部部新区作作为一个个全新的的片区，开发成成本极低低，在未未来几年年内其开开发面积积相当大大。2、由于于该片区区拥有天天然的自自然环境境，发展展中高端端市场具具有较大大的自然然资源优优势。3、该片片区是大大盘比较较集中的的区域，大盘

34、主主导该片片区房地地产市场场的局面面初步形形成。4、住宅宅产品以以低密度度和中高高档产品品为主。四、片区区物业竞竞争状况况分析1、可能能竞争项项目罗列列： 与与本案可可能会产产生竞争争关系的的项目主主要有：东和春春天、水水晶郦城城、小天天鹅花园园、南桥桥苑、光光华南桥人人家、新新城丽都都、时代代绿苑、巨宇名名居、自自由港湾湾、香山山花园、天和美美舍、升升辉雅舍舍、桂湖湖花园、富悦景景园、光光华苑等等。 备备注：以以上项目目为两公公里半径径内在售售或准备备发售的的项目。2、主要要竞争项项目列表表见下页页附表3、区域域在售项项目对比比分析：1）区域域在售项项目对比比分析 规模模从规模看看，竞争争项

35、目规规模普遍遍较小，建筑面面积大部部分在110万平平米以下下，100万平米米以上的的项目都都较为少少见。 价格格从价格上上看，竞竞争项目目套内均均价基本本上处于于24000-229000元/平平米范围围内，均均价最高高的为水水晶郦城城33000元/平米，最低的的为天和和美舍和和升辉雅雅舍，均均价为224000元/平平米。 档次次以上项目目中东和和春天、水晶郦郦城、新新城丽都都定位档档次较高高，其余余基本为为中低档档定位。 销售售情况销售情况况最好的的为东和和春天、新城丽丽都、水水晶郦城城，较差差的为桂桂湖花园园。 户型型定位以上项目目基本为为适宜居居家的二二居室、三居室室为主力力户型，户型面面

36、积段二二房主要要集中在在套内面面积700800平米范范围，三三房主要要集中在在套内面面积1000平米米和1220平米米两个档档次。 户型型亮点从户型亮亮点分析析，2770度转转角飘窗窗在该片片区应用用较多；另外，东和春春天推出出的情侣侣阳台以以及龙华华苑为三三代同堂堂准备的的一房紧紧邻三房房设计是是目前在在该片区区户型设设计上比比较独特特的亮点点，值得得本案关关注。 消费费者构成成从消费者者构成看看，竞争争项目的的消费者者主要来来自本区区域，说说明该片片区目前前的对外外辐射能能力较差差。 卖点点从竞争对对手的卖卖点分析析，竞争争对手所所推的卖卖点以地地块本身身所附属属的卖点点为主，人为挖挖掘的

37、卖卖点较为为少见。 2）区域在在售项目目对比分分析总结结： 该片片区的竞竞争项目目规模普普遍较小小。 该片片区消费费者普遍遍能接受受的价位位在2330028000元之之间。 该片片区目前前供应的的户型中中，同样样房型的的面积控控制不是是很合理理，两房房基本在在套内770880平米米左右，三房大大都在套套内1000平米米以上，紧凑型型小两房房、小三三房较为为缺乏。 该片片区竞争争项目以以中低档档楼盘为为主，中中高档以以上楼盘盘较为少少见。 由于于该片区区正处于于开发起起始阶段段，区域域配套不不是很完完善，因因此消费费者对小小区配套套有较高高的要求求，企图图通过小小区配套套弥补周周边配套套的不足足

38、。 该片片区对外外区域消消费者的的吸引力力有待进进一步加加强。 该片片区竞争争对手（除了水水晶郦城城）人为为挖掘的的卖点较较为缺乏乏，给本本案有较较大的创创作空间间。五、典型型项目案案例分析析东和春天天1、项目目基本概概况 项目目规模：占地面面积：11300000平平米；建筑面积积：30000000平米米；总户数：20000余户户。 楼盘盘广告语语：居家家这边独独好。 外立立面色彩彩搭配：采用灰灰色与蓝蓝色的冷冷色系搭搭配，给给客户以以一种高高贵、典典雅的感感觉，从从而体现现该楼盘盘档次定定位的高高档性。 建筑筑园林规规划：秉秉承皇冠冠东和花花园受广广泛认同同的优良良户型与与大中庭庭景观的的完

39、美结结合，采采用庭院院式围合合，和谐谐对称布布局，建建立中国国传统庭庭院的邻邻里亲和和空间2200亩亩大庭院院绿荫生生活园区区，多栋栋18层层及244层建筑筑围合而而成，分分为东西西两个园园区，建建筑清新新、流畅畅，景观观视野丰丰富而开开阔，人人车分流流。800亩绿化化，繁花花似锦、碧波荡荡漾。 社区区主要配配套：幼幼儿园：占地面面积约110000平米，计划设设4个班班，并专专设少儿儿才艺馆馆。面向向小区适适龄儿童童，为他他们找寻寻健康、自由、个性张张扬的成成长空间间。中小小学：占占地300多亩，计划设设30余余班，延延续东和和物业教教育先行行的开发发理念皇皇冠实验验中学的的成功经经验，使使孩

40、子就就近接受受名校教教育。 户型型定位：房型二房三房四房五房套内面积积（平米米）100、1055129、1399158153、2333其中，三三房、四四房占绝绝对比重重。 户型型特色：2700度观景景飘窗、4.88米超宽宽客厅、主卧情情侣观景景阳台。 目标标客户定定位：目目标客户户主要锁锁定为白白领阶层层、中产产阶级人人士、多多次置业业者等社社会上层层人士，其目标标客户的的选择决决定了其其档次定定位的高高档次性性。 物业业管理：重庆东东和花园园物业管管理公司司。2、项目目成功之之处： 园林林景观与与优秀户户型相结结合的规规划理念念。 卖点点挖掘独独树一帜帜（情侣侣阳台、会呼吸吸的窗户户等都是是

41、竞争对对手所没没有的）。 东和和公司对对样板房房的力打打造，吸吸引了众众多消费费者的目目光。 教育育先行的的开发理理念。 与竞竞争对手手有差异异化的目目标客户户定位。 建筑筑外立面面色彩搭搭配与楼楼盘档次次相结合合。 推行行东和品品牌战略略。3、不足足之处： 局部部有些户户型私密密性较差差。 物业业开发与与物业管管理连锁锁策略。4、可借借鉴之经经验： 园林林景观与与优秀户户型相结结合的规规划理念念。 独树树一帜的的卖点挖挖掘方法法。 建筑筑外立面面形象与与楼盘档档次相结结合。新城丽都都1、目基基本概况况： 项目目规模：总建筑筑面积：12万万平米。 形象象定位语语：纯正正大型园园林生态态社区。

42、外立立面色彩彩搭配：以灰色色为主色色调，给给人以一一种沉稳稳的感觉觉。 建筑筑园林规规划：以以高层和和多层相相结合，采用围围合式布布局，并并将泛会会所概念念引入到到小区园园林规划划设计中中。 社区区配套：主要是是泛会所所。 户型型定位房型一房二房三房套内面积积（平米米）4273778851109 户型型特色：2700度落地地式园弧弧窗、跳跳高122米公共共空中花花园。 目标标客户定定位：以以二次置置业的中中老年人人为主。 物业业管理：重庆大大昌祥物物业管理理有限公公司。2、项目目成功之之处： 外立立面的色色彩搭配配与目标标客户的的特征相相吻合。 中小小户型定定位策略略。 泛会会所概念念与园林林

43、规划相相结合。3、项目目不足之之处 对项项目自身身的形象象包装不不够。 物业业开发与与物业管管理连锁锁。4、对本本案可借借鉴之经经验或应应吸取的的教训：泛会所的的设计。水晶郦城城1、目基基本概况况： 项目目规模：总建筑筑面积：22万万平米。 形象象定位语语：20003年年重庆首首家高层层低密度度大型社社区 。建筑形形态：由由6栋330层高高层和99栋188层的小小高层构构成。园林林规划：以“尊重自自然”为核心心理念规规划设计计，保留留丰富的的原生地地貌，运运用独特特的条形形景观设设计，有有层次地地植栽林林木、草草坪，引引入天然然小河。通过建建筑与环环境的完完美结合合，创造造新的都都市景观观。

44、社区区配套： 1000亩体体育公园园、水晶晶郦城商商业街。 户型型定位房型二房三房四房建筑面积积（平米米）8711514331441600户型型特色：动静分分区明显显、L型型角大阳阳台、内内凹式庭庭院、大大面积窗窗。目标标客户定定位：以以二次置置业者为为主。+物业业管理：龙湖物物管。2、项目目成功之之处：强强强联合的的品牌开开发策略略；原始始地貌与与景观设设计相结结合；前期期通过对对龙湖自自身的品品牌宣传传积累潜潜在客户户；通过过对项目目的独特特包装树树立项目目整体形形象；户型型特色的的营造；通过过会员俱俱乐部积积累前期期客户。3、对本本案可借借鉴之经经验：前期期积累客客户的方方法；对户户型特

45、色色的营造造；对项项目整体体形象的的包装手手法。第三部分分 地块环环境分析析 一、地形形地貌概概况本案地处处渝北新新牌坊新新南路，属北部部城区人人和组团团。地块有一一定的高高差。地块形状状呈规则则的L形形。地块紧邻邻体育公公园，周周边景观观资源丰丰富。二、地块块周边配配套设施施公园：体体育公园园，紧邻邻本案。其它：周周边大型型工厂、企业较较多。三、地块块现有交交通状况况公交：本本案有多路公公交车可可直达主主城各区区，但公公交站点点离本案案均有一一定的距距离，出出行很不不方便；465路路：龙湖湖-解解放碑405路路：龙湖湖解放放碑113路路：龙湖湖沙坪坪坝4111路：龙龙湖杨家坪坪1333路：龙

46、湖沙坪坪坝1225路：人和南坪坪6066路：人人和袁家岗岗四、地块块周边环环境分析析总结：地块现有有交通不不方便，目前，所有的的公交路路线均不不能直达达本案；项目周边边配套较较为缺乏乏；项目周边边有一定定的环境境资源：体育公公园；项目地处处北部新新区人和和板块，属城市市开发的的热点区区域；良好的规规划前景景将保证证该片区区的经济济的高速速发展，从而大大大提高高该片区区居民的的消费力力；本案应充充分利用用片区规规划给本本案带来来的机会会，挖掘掘本案特特色。第四部分分 项项目SWWOT分分析 一、项目目SWOOT分析析（一）优优势（SS）1、紧邻邻体育公公园，具具有一定定的景观观优势；2、地块块形

47、状规规整，便便于规划划；3、开发发商实力力雄厚；4、规模模较大，可设置置比较完完善的配配套；5、小区区内业主主以公务务员为主主，小区区居民整整体素质质较高。（二）劣劣势（WW）1、目前前交通不不方便；2、地块块内部高高差较大大，平整整成本较较高；3、容积积率较高高，居住住舒适度度较差；4、短期期内无法法形成完完善的周周边配套套。（三）机机会（OO）1、本案案所处区区域推出出的楼盘盘整体品品质较高高，片区区整体形形象较好好；2、本案案所处区区域是重重庆市的的热点开开发区域域，市民民的关注注度较高高；3、周边边的大中中型企业业较多，潜在的的客户群群数量较较大；4、本案案紧邻规规划中的的轻轨四四号线

48、和和六号线线，以及及新南路路即将开开通，将将使本案案未来的的交通非非常便捷捷；5、北部部新区潜潜在楼盘盘档次较较高，中中档楼盘盘稀缺；6、北部部新区未未来人口口的快速速增长，将大大大提升本本案的投投资价值值。（四）威威胁（TT）1、项目目属于经经济适用用房，影影响了商商品房品品质的提提升；2、周边边地块均均尚未开开发，潜潜在竞争争对手较较多；3、开发发商大盘盘开发经经验较为为缺乏。二、SWWOT矩矩阵策略略配对SO策略略：发挥挥优势，利用机机会充分发挥挥景观资资源优势势，打造造景观户户型，利利用景观观户型带带动整个个楼盘的的销售。充分发挥挥地块规规整的优优越性，在规划划设计上上做到尽尽善尽美美

49、。充分发挥挥规模优优势，打打造特色色园林和和特色商商业。发挥本案案居民整整体素质质较高的的优势，营造小小区良好好的居住住氛围。利用市民民对本案案所处区区域关注注度较高高的机会会，借机机提高本本案的知知名度。利用周边边大中型型企业较较多的机机会，将将大中型型企业的的中高层层人员锁锁定为本本案的目目标客户户群。利用本案案紧邻规规划中的的轻轨四四号线和和六号线线以及新新南路即即将开通通的优势势，凸显显本案未未来交通通的便捷捷性。利用北部部新区潜潜在楼盘盘档次较较高的机机会，借借机提升升本案形形象。利用北部部新区未未来人口口快速增增长的机机会，挖挖掘潜在在的投资资客户群群。WT策略略：弱化化劣势，规避

50、威威胁通过对本本案未来来交通的的便捷性性作有针针对性的的推广，来弱化化目前交交通不方方便的不不利影响响。通过项目目自身的的配套，部分弥弥补周边边配套的的不足。通过与专专业代理理公司以以及专业业相关协协作伙伴伴的合作作，来弥弥补开发发商对大大盘开发发经验的的不足。密切关注注竞争对对手动态态，抢占占市场先先机。第五部分分 目目标客户户群分析析（针对对商品房房） 一、目标标客户选选择：1、江北北区和渝渝北区的的一次置置业者：1）主要要特征描描述： 年龄龄2535岁岁左右； 家庭庭月收入入在35500元元以上； 尚没没有住房房，目前前与父母母同住，置业的的首要目目的是为为了解决决居住； 他们们主要来来

51、自江北北区和渝渝北区。2）目标标客户总总量和购购买力分分析 总量量分析：根据20002年年统计年年鉴的统统计数据据显示，重庆市市的两个个主城区区（江北北区和渝渝北区）2535岁岁的年轻轻人约有有22万万人。 购买买力分析析：这一部分分人群的的购买力力一般，他们普普遍能接接受的价价位在11800025500元元/平米米范围，总价款款在155255万左右右。3）购买买动机：解决居居住问题题，或因因房价飞飞涨，为为将来居居住提前前购买；4）需求求特征： 需求求房型主主要以二二房为主主、三房房为辅； 对小小区环境境有较一一定的要要求； 对小小区及周周边的生生活配套套有较高高的要求求； 交通通要求较较为

52、便捷捷；对教育配配套有一一定的要要求。2、部分分定向购购买的公公务员（投资性性购买为为主）：1）主要要特征描描述： 年龄龄2545岁岁左右； 家庭庭月收入入在40000元元以上，有一定定的灰色色收入来来源； 已在在本项目目内集团团购买了了住宅； 工作作规律很很强，没没有时间间进行投投资理财财；2）目标标客户总总量和购购买力分分析 总量量分析：根据本项项目的总总体量计计算，331.22万平米米的定向向购买，将会有有26000户公公务员成成为本项项目的业业主。 购买买力分析析：这一部分分人群的的购买力力较强，他们普普遍能接接受的价价位在22500030000元元/平米米范围，总价款款在255355

53、万左右右。3）购买买动机： 作为为投资，以求保保值增值值； 为父父母购买买，以便便照顾，同时保保持一定定的距离离，避免免生活中中的摩擦擦；4）需求求特征： 需求求房型主主要以二二房、三三房为主主； 对小小区环境境有较高高的要求求； 对小小区及周周边的生生活配套套有较高高的要求求； 交通通要求较较为便捷捷；对教育配配套有一一定的要要求。北部工业业园区内内的中高高层人员员：1）目标标客户群群主要特特征描述述；工业区主主要集中中本项目目周围33-4公公里范围围内；家庭月收收入约330000-40000元元/月；文化层次次较高，对住宅宅的要求求主要是是解决居居住问题题；多为外地地人员，工作比比较稳定定

54、，有稳稳定的经经济收入入；家庭成员员一般33人以内内；每天的来来往路线线和生活活习惯比比较固定定；2）目标标客户群群总量及及购买力力分析鸳鸯镇作作为出口口加工区区，是国国家首批批设立的的16个个出口加加工区之之一，其其规划面面积2.8平方方公里，首期开开发面积积1平方方公里，近期围围网封关关运行面面积0.4平方方公里。目前已已有中日日合资重重庆利时时德汽车车部件有有限公司司、日本本独资重重庆风琴琴针业有有限公司司、中美美合资重重庆美联联现代技技术有限限公司、中美合合资重庆庆贝斯特特金属制制造有限限公司、重庆贝贝特儿实实业有限限公司等等5家企企业进驻驻出口加加工区以以及长安安福特。据悉，长长安福

55、特特现有职职工约118000人，明明年准备备扩招11500020000名名员工，使其年年生产量量达到110万辆辆。所有有这些员员工，均均需通过过租房和和买房解解决居住住问题。而在现现有员工工中，有有20%有购房房倾向，其普遍遍能接受受的价位位在20000元元/m22(套内内)范围围内。本项目可可考虑通通过与周周边企业业联系团团购的方方式，来来吸引更更多的客客户。3）购买买动机：解决居居住问题题；4）目标标客户群群的需求求特征：在房型需需求上，以紧凑凑型的二二房为主主，需求求套内面面积在770平米米以内；紧凑型型的一房房和三房房单位有有少量需需求，需需求套内内面积在在40和和90平平米以内内；要

56、求总价价在155-200万元左左右；对教育配配套有一一定的要要求；对价格普普遍非常常敏感；生活配套套要求比比较高；对公共交交通的依依赖度较较高。二、目标标客户群群特征概概括1、对价价格普遍遍较敏感感。2、户型型需求以以二房、三房为为主。3、对小小区环境境有一定定的要求求，但不不会要求求太高；4、对周周边自然然环境、空气质质素及生生活品质质有一定定要求。5、客户户群年龄龄呈现两两极化现现象，即即主要集集中两个个年龄段段：255-355岁之间间和555-655岁之间间。6、能接接受的单单价集中中在（套套内）11600025500元元/m22、（套套内），总价款款在155300万之间间。7、对公公共

57、交通通要求较较高。第六部分分 住住宅部分分发展建建议 项目定位位 功能定位位：住宅宅档次定位位：中档档 本项目目属于经经济适用用房，本本身档次次较低。但从项项目整体体发展的的角度看看，必须须将项目目的档次次进行一一定的提提升，以以提高商商品房部部分的价价值。主题概念念设计我司根据据市场情情况和对对项目地地块分析析研究，建议采采用：山水庭院院小高层层亲情社社区1）诠释释：庭院的发发展史就就是城市市文明的的发展史史。当高高楼大厦厦取代庭庭院成为为人们生生活的主主要载体体，城市市与城市市之间的的区别也也日益淡淡漠，城城市的面面孔变得得日益模模糊。当当你站在在公寓中中向外看看去，看看到社区区的万家家灯

58、火，你怎能能知道究究竟身处处哪一座座城市，东京还还是纽约约？北京京还是上上海？它它们又有有什么区区别？庭院式围围合便营营造出这这样一个个场所。一方面面，作为为居所的的延展空空间，庭庭院可以以成为居居室的“绿色客客厅”。于自自然景致致中接待待友人，在美景景与温情情的作用用下，令令此时此此刻永远远珍藏于于记忆的的相册。另一方方面，庭庭院围合合为一种种友居生生活的态态度，以以空间倡倡导，以以设计引引领。独独立主题题的庭院院园林，赋予每每个庭院院特殊的的气质与与文化，界定了了居民的的归属感感。庭院院的设计计能有机机结合了了自然和和人文的的优势。根据本项项目内主主要的居居住者公务务员，较较高的文文化层次

59、次，比较较传统的的思维观观念，头头脑中非非常强烈烈的中国国儒家文文化意识识。对于于小区内内部园林林的文化化内涵有有要求较较高，所所以我们们选择以以中式山山水庭院院为本项项目的主主题概念念，以表表现本项项目和主主要的业业主公务员员的文化化和思想想内涵。2）为何何要引入入庭院理理念？庭院式社社区的开开发是传传统庭院院的变革革，融入入了现代代建筑的的精髓，表露了了一种社社会和现现代消费费者的个个性心理理，是未未来城市市居住发发展的趋趋势。作作为住宅宅形式的的一种创创新，庭庭院式社社区体现现一种家家居梦想想。庭院具有有密切而而充满邻邻里亲情情的人性性化关系系模式以以及充满满生机的的空间场场所，给给人以

60、领领域感。这种庭庭院式设设计表现现出了浓浓郁的人人情味和和结合力力，与现现今流行行的电梯梯公寓、花园洋洋房相比比，它避避免了邻邻里间因因为缺乏乏沟通空空间而导导致的“鸡犬之之声相闻闻，老死死不相往往来”的非人人性化设设计。3）庭院院理念如如何在建建筑布局局中体现现？庭院式小小高层社社区可采采用的是是现代朴朴实、轻轻灵时尚尚、高雅雅简约的的现代建建筑风格格，体现现了一种种现代建建筑艺术术之美。以一种种融汇传传统与现现代、交交织内敛敛与张扬扬的设计计，来表表达该楼楼盘的一一种生活活梦想。以层高低低不一板板式或蝶蝶式小高高层为主主，采用用弧形设设计，形形成高低低与前后后变化的的若干个个庭院，使建筑筑