丹东科技老年公寓(养老院)建设项目可行性研究方案报告

1、丹东科技老年公寓社区建设工程可行性争辩报告1、 总论. 31.1 工程背景.3281.2 可行性争辩编制依据.30311.3 可行性争辩范围. 311.4 工程概况31331.5 主要经济技术指标.332、需求分析.34老龄人口及抚养状况3436老龄效劳业进呈现状3637需求分析37392.4 本工程效劳对象.393、建设规模.393.1 建设规模.393.2 建设标准. 393.3 建设内容39414、场地选择.414.1 场地选择.414.2场地条件42525、建筑方案.525.1 指导思想和原则.525.2 工程总体规划方案.52建筑方案5556建筑设计标准5667建筑构造设计6768构

2、造选型68695.7 建构筑物一览表表 5.1 .705.8 主要设备一览表表 5.261745.9 配套设施表 5.3 表 5.4 . 74786、82环境保护 .787、84节能 .82&消防84889、 职业安全卫生 .8810、 组织机构与人力资源配置表9210-1 . 8811、工程实施进度表表11-1 .9312、100投资估算与资金筹措9413、工程招标与施工方案10110214、经济与社会效益分析10210615、可行性争辩结论与建议1061071、总论工程背景工程名称丹东科技老年公寓社区建设工程承办单位法人代表： 经营范围：注册资本：承办单位概况本工程承办单位为独立核算，自负

3、盈亏。，该公司实行市场化运作，法人代表，男，现年 50 岁， 有多年从事房地产开发和老年工作的阅历。工程提出背景和工程建设的必要性我国、我省、我市老龄化现状和问题。自 2022 年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速进展，老 年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照 料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我 国 60 岁及以上老年人口已达 1.78 亿，占总人口的 13.26%，加 强社会养老效劳体系建设的任务格外繁重。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大 资金支持力度，使我国的社会养老效劳体系建设取得了长足发 展。养老机构数量不断增加，效劳

4、规模不断扩大，老年人的精神 文化生活日益丰富。截至 2022 年底，全国各类收养性养老机构已达 4 万个，养老床位达 314.9 万张。社区养老效劳设施进一步 改善，社区日间照料效劳逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区效劳中心 1.2 万个，留宿照料床位 1.2 万张，日间照料 床位4.7 万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和 低收入老人为重点，借助专业化养老效劳组织，供给生活照料、 家政效劳、康复护理、医疗保健等效劳的居家养老效劳网络初步 形成。养老效劳的运作模式、效劳内容、操作标准等也不断探究 创，积存了有益的阅历。但是，我国社会养老效劳体系建设仍旧处于起步阶段，还存在着

5、与形势、任务、需求不相适应的问题，主要表现在：缺 乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老效劳和养 老机构床位严峻缺乏，供需冲突突出；设施简陋、功能单一，难 以供给照料护理、医疗康复、精神抚慰等多方面效劳；布局不合 理，区域之间、城乡之间进展不平衡；政府投入缺乏，民间投资 规模有限；效劳队伍专业化程度不高，行业进展缺乏后劲；国家 出台的优待政策落实不到位；待加强等。效劳标准、行业自律和市场监管有辽宁省老年人口现状及问题依据全省 14 市老龄办的统计数据，2022 年末，全省总人口为 4269 万人，60 岁及以上老年人口已达 724 万人，占总人口的 1 6.96%，与2022 年相比

6、， 老年人口增加近 33 万人，增幅为 4.76%。 我省老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的 13.70%相比， 高出 3.26 个百分点。从各市老年人口状况上看，沈阳市、大连 市的老年人口均已突破百万，老年人口占总人口的比例分别为18.53%和 18.85% ,分别高出全省老年人口占总人口比例1.57 个百分点和 1.89 个百分点。在全省 724 万老年人口中，城镇老年人口为 374 万，农村老年人口为 350 万。从分布上看，沈阳、 大连、鞍山、抚顺、本溪和丹东等六市城镇老人多于农村老人。老年人口年龄构成:60-69 岁老年人口 4533605 人，占老年人口总数70-79 岁老年

7、人口 1829965 人，占老年人口总数80-89 岁老年人口 779699 人，占老年人口总数62.61%25.27%10.77%90-99 岁老年人口 96465 人，占老年人口总数 1.33%100 岁及以上老年人口 1471 人，占老年人口总数 0.02%与 2022 年相比，2022 年末我省 60-69 岁老年人口同比增 加 35 万余人，70-79 岁老年人口削减近 10 万人，80-89 岁老年 人口增加 5.6 万人，90-99 岁老年人口增加 2 万人，百岁老人数 略有削减。高龄老人:2022 年末，全省 80 岁及以上高龄老年人口达省老年人口的 12.12%.百岁老人:8

8、7.8 万人，占全2022 年末，全省 100 岁及以上老年人口 1471人，较 2022 年末削减 26 人。其中男性 470 人，女性 1001 人，男女比为 1:2.13。城镇百岁老人 772 人，农村百岁老人 699 人。全省平均每万名 老年人拥有百岁老人 2.03 人。失能与半失能老人状况依据各市老龄办统计数据， 全省老年人口中安康老人到达 3 676126 人，所占比重为 50.77%，较 2022 年末增长 1 个百分点。 患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为 49.23%。失能、 半失能老年人口之和占老年人口总数的 16.67%。空巢老人:随着城市、农村青壮年外出上学、就

9、业、经商、务工等状况 的消灭，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女 与父母同城、异城分别居住状况也格外普遍。截至2022 年末， 全省“空巢老人”到达 304 万人，占全省老年人口总数的 41.98%。 见表 5。nn2 rV Ju.x再2OJ7r-H2IOQ6Q 寸QCOQOQCMio 寸co余THQQ字IO COcdT-HQ6孚OcpQ字 CO o cd rHr IO 歩oQcrCO 。Y 2押7- Y Y膜 2Qa243234P1a010342Q tQ 怛EQ fe 瑕K51Q42Q杞03Q牢sgQZQCOQ92i-H寸 r-HQCOQ7 eR6 9io io ogIjOc

10、f rH IOco孑CM9ui寸LO&寸QQ%0歩3CO zCO%Q%r-H921.64371.51.31.41a卩卩34a卩0198卩9D45033667504302153217681313743571244271256P038“40“600P7824529503230443319246829118143Q319264Q ；Z2E s礼2176&4. 97%p317337. 25 知营市 Q38910“10.80%Q18663.4. 80 张23346心6. 00%心合计7241205a16. 67%p47805b6. 60 尬 72919010.07%表 52022 年末辽宁省 14 市“

11、空巢老人”状况 a地市老年人口总数人、 空巢老人数人 k占老年人比例心葫芦岛市 3428634226645 S52. 88% p沈阳市 31338660 卩696248 卩2.01% p鞍山市 Q610357286705 a46. 97% p营市卩389105 心181654 p46. 69% 2抚顺市 9354200162805 p45.96% 卩辽阳市.31563%144914 心45. 91% 卩盘锦市卩17714“75148 242. 42%卩丹东市,43755%175087 J40. 01% P大连市 91109621404841 p36. 48% p铁岭市 3473768a1690

12、48 p35. 68% p锦州市心483200 心166437 p34. 44% 卩阜市卩313010P104779 p33. 47% 2本溪市 9278259 卩87929 a31. 60% p朝阳市卩53205*157350 卩29. 57% q合计7241205 卩3039590 p41. 98% p养老效劳机构:2022 年末，全省城乡各类养老机构到达1714 家，养老床位总数到达了 18 万张，同比增长 12.5 %。每千名老年人拥有 养老床位到达了25 张，高于全国每千名老年人拥有养老床位19 张的水平。全省共有公办养老机构 914 家，养老床位 10 万张，其中城 市养老机构 1

13、23 家，养老床位 2.7 万张；农村养老机构 791 家， 养老床位 7.3 万张。全省共有民办养老机构 800 家，床位 8 万张。20220018QOOG160000140000120220100000800006000040000 蕃20220 G Q弄老构匚二 I 民再葬老讥 构+养老仪构公办养老机构味住数亠民办养老叽820222022 2022图年全省养老机构和养老床位状况舟丹东市老龄化状况和问题丹东市早在 1997 年就已步入人口老龄化社会，与国内一些中 小城市相比，我们的老龄化速度、步伐都是名列前茅的。自进入 21 世纪以来，我市人口老龄化更是呈现出了4 个突出的特点：进展速度

14、迅猛。目前，丹东市总人口242.6 万人，其中老年人 40.1 万人，占总人口的 16.5% ；比全国的 13.7%高 2.8 个百分点； 在全省排大连17.5% 之后，位居其次；人口老龄化进展不平 衡人数多，比例失衡。2022 年全市 40.1 万老年人口中，城 镇中有 16.84 万人，占老年人口总数的41.99%。农村 23.26 万 人，占老年人口总数的 58.01%。农村人口老龄化程度大大高于 城市；收入低，未富先老.多年以来，市委、市政府在应对人口老龄化方面做出了乐观的 努力，也做了大量的工作。但是我市在应对人口老龄化方面仍旧 存在以下几个方面的主要问题：一是社会养老意识缺乏。全社

15、会普遍缺乏对养老问题紧迫感。二是社会保障体系还不完善， 保障范围相对较窄，保障水平还 比较低。在城市，老年人退休后，特别是企业退休人员领取的养 老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。问题的重点还在农 村，农夫的养老保险还没普及，医疗保险更是起步晚，的农村 合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。鳏寡孤独老年人 的供给水平还不高，目前只是局限于温饱型。在我市，一个未富 先老的特征表现的格外明显， 养老效劳陷入了高需求、 低收入的 怪圈。三是经济根底薄弱，为老效劳根底设施差。从全市状况看，由 于我市整体经济形势、经济总量都不好，不仅各级政府

16、对老龄事 业的投入有限，而且缺乏统筹兼顾和系统规划， 投资的任凭性很 大，为老效劳根底设施不够完善甚至很差。 不仅无经费、缺人员；而且空间小、功能弱。可以说缺少资金的支撑，是社区开展为老 效劳的瓶颈。再从养老机构床位供不应求这方面也可以透视出这个问题。截止 2022 年底，丹东市全市城乡有各类养老院所58 家其中，国办 5 家、民办 53 家，总床位数 4511 张，60 岁以上老年人 每千人仅有床位1.1 个多点。而在一些兴旺国家，每1000 名老年人平均有养老床位 70 张。近 10 年来，民办养老机构成为我 市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少进展后 劲。四是涉老效劳形式单

17、一， 为老效劳缺乏标准标准。目前我们现 有的涉老效劳范围较窄，效劳形式又比较单一，只是局限于增加 几所民办养老院、托老所、日间照料室，在肯定范围内供给居家 养老效劳，增设几间老年活动室和文体消遣器材等。在具体的服 务上，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层 次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。在为老效劳行业中， 根底设施不够完善，人员素养参差不齐，效劳水平千差万别，更 重要的是缺乏一套统一标准的涉老行业效劳标准。1.142 社会养老效劳体系建设的必要性和迫切性。我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史 欠账较多、城乡和区域进展不平衡、 家庭养老功能弱化的形势下

18、 发生的，加强社会养老效劳体系建设的任务格外繁重。加强社会养老效劳体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善 民生的必定要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年 3%以上的速度快速增长，是同期人口 增速的五倍多。估量到 2022 年，老年人口将到达 2.21 亿，约占总 人口的 16% ； 2022 年到达2.43 亿，约占总人口的 18%。随着人口 老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增 长，照料和护理问题日益突出， 人民群众的养老效劳需求日益增 长，加快社会养老效劳体系建设已刻不容缓。加强社会养老效劳体系建设，是适应传统养老模式转变、满足 人民群众

19、养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着打算生育根本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，4-2-1 ”家庭构造日益普遍， 空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和构造变化使其养老功能不 断弱化，对专业化养老机构和社区效劳的需求与日俱增。加强社会养老效劳体系建设，是解决失能、半失能老年群体养 老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约 3300 万，占老年人口总数的 19%。由于现代社 会竞争剧烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的 双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发 展社会养老效劳来解决。加

20、强社会养老效劳体系建设，是扩大消费和促进就业的有效 途径。浩大的老年人群体比照料和护理的需求，有利于养老效劳消费市场的形成。据推算，2022 年我国老年人护理效劳和生活照料的潜在市场规模将超过 4500 亿元，养老效劳就业岗位潜在 需求将超过 500 万个。在面对挑战的同时，我国社会养老效劳体系建设也面临着前 所未有的进展机遇。加强社会养老效劳体系建设，已越来越成为 各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期盼解决的重大民 生问题。同时，随着我国综合国力的不断增加， 城乡居民收入的 持续增多，公共财政更多地投向民生领域， 以及人民群众自我保障力量的提高，社会养老效劳体系建设已具备了坚实的社会基

21、 础。内涵和定位.一术 语一1、老年公寓老年公寓式专供老年人集中居住， 符合老年体能心态特征的公寓 式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化消遣、医疗保健效劳体 系，是综合治理的机构养老住宅类型。一 2、老龄阶段60 周岁及以上人口年龄段。80 周岁及以上人口为高龄老人。一 3、自理老人生活行为完全自理，不依靠他人帮助的老年人。一 4、介助老人生活行为依靠扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老 年人。一 5、介护老人生活行为依靠他人护理的老年人。二 内涵。社会养老效劳体系是与经济社会进展水平相适应，以满足老年人养老效劳需求、提升老年人生活质量为目标， 面对全部老年 人，供给生活照料、康复护理、精神抚

22、慰、紧急救援和社会参与 等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的效劳标 准、运行机制和监管制度。社会养老效劳体系建设应以居家为根底、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求， 优先保障孤老优抚对象及低 收入的高龄、独居、失能等困难老年人的效劳需求，兼顾全体老 年人改善和提高养老效劳条件的要求。社会养老 效劳体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略 任务，是坚持政府主导，鼓舞社会参与，不断完善治理制度，丰 富效劳内容，健全效劳标准，满足人民群众日益增长的养老效劳 需求的持续进展过程。本建设规划仅着眼于构建体系建设的根本 框架。三功能定位。我国的社会养老效劳体系主要由居家养老、 社区

23、养老和机构 养老等三个有机局部组成。居家养老效劳涵盖生活照料、家政效劳、康复护理、医疗保健、精神抚慰等，以上门效劳为主要形 式。对身体状况较好、生活根本能自理的老年人，供给家庭效劳、 老年食堂、法律效劳等效劳； 对生活不能自理的高龄、独居、失 能等老年人供给家务劳动、家庭保健、 辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全救济等效劳。 有条件的地方可以探究 对居家养老的失能老年人赐予专项补贴，复辅具，提高生活自理力量和生活质量。鼓舞他们配置必要的康社区养老效劳是居家养老效劳的重要支撑， 具有社区日间照料和居家养老支持两类功能， 主要面对家庭日间临时无人或者无 力照护的社区老年人供给效劳。 在

24、城市，结合社区效劳设施建设， 增加养老设施网点，增加社区养老效劳力量， 打造居家养老效劳 平台。建议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助效劳，发动 各类人群参与社区养老效劳。 在农村，结合城镇化进展和农村 建设，以乡镇敬老院为根底，建设日间照料和短期托养的养老床 位，逐步向区域性养老效劳中心转变，向留守老年人及其他有需要的老年人供给日间照料、短期托养、配餐等效劳；以建制村和 较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济， 乐观探究农村互 助养老模式。机构养老效劳以设施建设为重点， 通过设施建设，实现其基 本养老效劳功能。养老效劳设施建设重点包括老年养护机构和其 他类型的养老机构。老年养护机构主要为

25、失能、 半失能的老年人 供给特地效劳，重点实现以下功能：1 生活照料。设施应符合无 障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、 吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。 2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件， 并配备相应的 康复器材，帮助老年人在肯定程度上恢复生理功能或减缓局部生 理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人供给突发性疾病和其 他紧急状况的应急处置救援效劳力量，使老年人能够得到准时有 效的救援。鼓舞在老年养护机构中内设医疗机构。 符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势， 培训和指导社区养老效劳 组织和人员，供给居家养老效劳，实现示范、辐射

26、、带动作用。 其他类型的养老机构依据自身特点， 为不同类型的老年人供给集 中照料等效劳。国内老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是进展老年住宅必需考虑 的，作为一个产业，追求肯定的盈利水平，猎取肯定的经济效益， 是市场化运行的必定要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和进展的安康状况。 但是，老年住宅的效劳对象和其 中的一些效劳内容，具有社会福利的特点。因此，进展老年住宅， 必需兼顾社会效益和经济效益， 必需认真处理好福利与盈利的关 系。处理这一关系的根本原则是， 应允许全部从事老龄产业生产 和效劳的经济实体合法盈利， 对于这些利润，可以通过政策或法 规的引导，使之“

27、取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些 特别的“福利”工程，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既 调动了全社会参与老龄产业的乐观性， 又表达了社会福利和社会 公正这一社会主义生产目的的根本要求。政府、慈善机构合作经营治理我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来， 福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，设施的进展随地方优待政策的不同，进展快慢不同。民办养老(1).1 纯福利性质的养老院(公办公营福利院)这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的， 府或者企业供给全部的建设以及经营治理的资金。主要依靠政由于收费低廉，其所拥有的消遣设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不

28、能满足刚刚迈入 60 岁的型老年人的要求。所以，入 住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。(1).2 混合型养老院(公办民养分老院)这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的力量。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优待政策，效劳内容依据入住老人要求的不同而有 不同的收费标准。表达福利的方面如消遣设施全免费， 每个月免费体检等等一些效劳方面。盈利性则表现在收费效劳方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费， 入住的环境来制定收费标准；主要是针对经常性收费的内容有护理费和医疗费用，依据效劳程度的不同来 制定收费标准； 不固定收

29、费表达在某些特别效劳方面。(2 )专业公司经营治理(民办民营)这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行治理老年住宅，以出租为主要经营方式， 收费水平要比福利型 养老机构的收费水平高，具备自己的医疗效劳人才。 入住者通常 需要交纳肯定数额的抵押金，每月交纳少量的治理费。 治理机构 通过专业护理提高收费水平猎取利润， 国外的专业治理机构一般将押金进展投资以谋取利润， 具有寿险公司的经营性质。 国外目 前存在的经营模式有老年公寓和关心生活机构两种， 国内目前还 只有老年公寓。(2).1 老年公寓老年公寓主要是供给应具备独立生活力量的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必

30、需在 55 岁以上。一般来说， 老年公寓不供给公共用餐的场所、不组织消遣活动、不供给交通 工具。经营治理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护 型老年公寓三种类型。a、自住型老年公寓，不为老年居住者供给任何与日常生活、药物效劳有关的帮助，只是供给一个环境美丽、舒适的居住社区， 包括全部的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。b、陪助型老年公寓，向居民供给与日常生活有关的各种效劳，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活 方面的需求。c、 特护型老年公寓，除了上面两种类型所到的效劳外，还提供全面的医疗效劳，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患 者供给治疗的房间。依据

31、中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对效劳的要求以“康复治疗”、“根本生活”和“特别状况下的医 护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣效劳、清扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、供给书报、陪伴老人、代理购物、团体旅 游等是老人最期望得到的效劳内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的担当力量，如房屋总价；然后是在社区的生活本钱，如物业治理费用、供给服 务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区 医院、消遣中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个老年公寓 1986 年 6 月诞生于安徽省安庆市，是由 社会集资举办， 并向全国开放的民

32、营福利企业。目前，全国虽然 有不同规模的老年公寓 600 多家，但并没有将其作为一种型产 业来进展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛 麟角。(2).2 关心生活机构美国的关心生活机制是在 80 年月中期由北欧模式进展起来的， 它是护理院的补充。关心生活在一个争取最大限度满足个人独 立、隐私和选择的环境中结合了住宅、 生活效劳和简洁的医疗护 理。尽管参与关心生活的老人可能无法独立生活，但他们的安康状况还不需要护理院所供给的大多数效劳。人员一道分担日常生活活动的风险和责任，这些老人可以和关心在关心人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。 关心生活机构不受联邦关于价格法 规的制约，同时也

33、不供给护理院所具有的高技术医疗效劳。无论是私人经营还是非盈利性质，关心生活的效劳对象大多是个人付 款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发 展的动力。关心生活的宗旨是在老人需要时向他们供给或安排监视、帮助和有限度的保健效劳，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮 助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。效劳还可以包括做饭、 洗衣、清扫、消遣和交通。尽管关心生活一般不供给24 小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在特地的工作人员监视下的 药物治疗。关心生活效劳可以由独立的居住小区供给， 也可以作为连续照料退休社区的组成局部，由靠近或属于特地护理院的自成一体的居 住机构供给，作为一种

34、比较颖和流行的形式成为这一扩展的前 沿，关心生活向老人们供给了一种迷人的既保持独立又获得个人 照看的混合模式。(3 )住宅建设与治理相分别的经营模式目前，住宅建设与治理相分别的经营方式是最适合国内开发商的 运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结 构上溶入社区之中，在功能上敬重社区自主， 在内容上重视社区 文化休闲，在实施上运用社区各项资源，提倡一种更乐观主动的 生活方式，真正到达“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。 大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮马克西姆老人 住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅

35、等 等都是有名的老年聚拢住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式， 房地产开发商将整个社区 做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大 规模老年生活社区，真正到达“学养住”的统一，是具有持续发展力量的好工程。但同时必需依托文化素养相对较高、 且收入稳 定、思想观念很能承受全退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全的挑战。1.1. 4. 5 创立老年疗养公寓的目的和意义：老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是供给物理治疗并配 合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体安康、长命百岁。随着我国经济进展和科学技术的进步， 人民的生活和医疗条 件有了很大改善，医学模

36、式也由单纯的生物医学模式渐渐转变为 生物-社会-心理医学模式，安康的问题越来越受到人们的关注。 在 2022 年全国中医药工作会议上， 吴仪副总理在讲话中说：“上 工治未病”我们理解就是重视预防和保健的医学，也就是防患于 未然，疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色， 利用疗养公寓的各种资源在对疾病的预防保健方面发挥重要的作用。疗养公寓属于社会养老机构， 但又不同于医院，它们两者 之间是有明显的区分的。而疗养公寓的效劳对象则是宽阔的社会 老年人群，是运用各种综合疗养因子， 在规定的生活制度下特地 为增加体质、疾病疗养、康复疗养和安康疗养而设立在疗养公寓 地区的养老机构。其中自然疗养因子是构

37、成综合疗养因子的 根底因子，是起主导作用的。疗养工作的共同任务是： 疗养期间要为疗养老人进一步养成卫生保健习惯奠定根底；1 在2提高疗养老人体育熬炼的自觉性和乐观性；3使疗养老人了解与所患疾病有关的危急因素，并加以预防和抑制；4使疗养老人了解并遵守合理的生活制度。 这都说明疗养公寓的主要任 务是培育疗养老人养成一种良好的生活卫生保健习惯，关疾病危急因素的了解，并自觉地加以预防和把握。增加对相科学配套的疗养康复制度在疗养期间，可以针对不同疗养老人的不同个体，制定出共性化的疗养康复及健身打算，除利用各种自然疗养因子例如河水、森林、空气、日光等对人体的 作用外，疗养公寓的效劳人员还可对疗养老人关心进

38、展各种物理 疗法、体育疗法，如各种针灸、推拿按摩、足疗、理疗治疗及进 行太极拳、太极剑、气功等体育训练。以到达增加疗养老人个体 的体能、预防疾病或促进疾病的进一步康复的作用。通过疗养公寓系统的安康教育过程， 提高老年人群的安康 意识水平： 随着医学疗养水平的进展，从总体上看，人们的安康水平明显提 高，期望寿命逐年延长。但同时由于现代不良生活方式引发的诸 如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大 的提高，对人们的生命安康构成了较大的危害。通过对心脑血管疾病、糖尿病等的争辩，人们越来越清楚地生疏到不良生活方式 对此类疾病的形成和进展具有重要的作用，在此类疾病的治疗和预防上改善不良生

39、活方式既适用于这些疾病的一级预防，也是所有临床治疗的根底措施。而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺 乏体力活动、不平衡的膳食习惯高热、低养分素和过大的生 活精神压力等。但通过调查说明，目前社会老年人群中还有相当 大的一部人没有意识到这种不良生活方式的危害性，成为心脑血管疾病、糖尿病的高危老年人群。而我们疗养公寓工作的主要内 容之一就是要培养疗养老人养成安康卫生的生活习惯，保健习惯奠定根底；并且还要通过疗养公寓系统的疗养为进一步 养成卫生生活规律来提高疗养老人进展体育熬炼的自觉性和乐观性。所以疗养公寓可以通过组织系统的、 经常性的保健课和安康教育活动 来提高疗养老人转变不安康生活方式的自觉性，并通

40、过他们来影响其四周的老年人群，进而提高整个社会老年人群的安康卫生生 活水平，降低此类相关疾病的发生率。同时，对于心血管疾病、 糖尿病等相关疾病患者的局部老年人群， 其中大局部人通过在老 年疗养公寓的标准化治疗后， 主要病症得到了把握，但在疾病的 稳定期该如何进一步治疗和进展预防，防止病情的复发和加重， 却没有一个正确的生疏。 这样，在老年疗养公寓期间则可以通过 组织一系列的相关疾病防治学问讲座和宣传，使这类疗养老人能对相应疾病的发生进展和预防保健学问有正确的生疏，并了解所患疾病的相关危急因素，乐观加以预防和抑制，从而提高对此类 疾病的知晓率和治疗率。综上所述，在老年疗养公寓充分地利用各种以自然

41、疗养因 子为主的综合疗养因子的治疗作用， 使处于亚安康状态的疗养老 人能调整到一个安康舒适的状态，或促使有慢性疾病的疗养老人 进一步康复，使疗养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能 和后备功能得到熬炼和加强； 再结合系统全面的安康教育， 促使 人们养成良好的卫生生活习惯、 增加安康意识、提高自我保健能 力和把握预防各类疾病的方法，才是现代预防保健医学的根本措 施，才能为提高全民安康水平发挥老年疗养公寓自身的作用，同时也可以为疗养公寓的建设进展制造的进展机遇。人口老龄化现象是人类社会进展到肯定阶段的产物， 反映了人 类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济进展、 产 业构造、文化心态、

42、社会进展带来一系列影响，成为 21世纪我 国必需认真对待、认真争辩的重大社会问题。 人口老龄化要求调整现有的产业构造，以满足老年人口对物质和精神文化的特别需 求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，龄产业，增加老年人所需要的社会效劳业， 化的住宅、社区和环境。必需进展老改造不适应人口老龄老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与 社区效劳相结合的模式，满足了老年人对居住的特别需求，解决了传统养老模式的缺乏，是一条老年公益性事业市场化运作的 路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区阅历说明， 仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面乐观性，吸引民 间资本兴建老年公寓，市场

43、化运作，是解决老龄化问题的好方法， 一些建的老年公寓消灭了排队入住的现象， 老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓制造了一个文明、 卫生、舒适、 和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中 的各种困难和冲突，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力 工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中心、国务院历来格外关注老龄问题，2022 年发出了关于加强老龄工作的打算等一系列文件指示，我国制定公布了中 华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有 章可循。中共辽宁省委、辽宁省人民政府格外重视老龄问题。早在2022 年就以辽委发【2022】8 号文发出了关于贯彻 、 国务

44、院关于加强老龄工作的打算 的实施意见，指出“老龄问题 是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要， 切实保障 老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设， 保持社会政治 稳定，具有格外重要的意义。” 省委、省政府制定了一系列方针政 策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的安康进展。加快社会养老设施建设， 逐步满足老年人养老的差异需求， 提 高老年人生活质量，是落实党中心国务院方针政策， 构建和谐社 会的举措。1.146 本工程的性质和经营模式。本工程属民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的老年疗养 公寓社区，带有公益性。享受

45、国家关于养老效劳业的各项优待政 策。经营模式是住宅建设与治理相分别，住宅产品以出售为主， 投资人购置商品公寓产权置业 每户水、气、电、暖均单独计量， 将公寓托付专业老年公寓治理公司统一经营治理并从中猎取租 金作为投资回报。开发商在社区为入住老人供给“康复治疗”、“根本 生活”和“特护”设施含医疗康复效劳中心、饮食养分供给中心、 消遣安康中心、生态养生中心、购物旅游效劳中心等，老年公寓治理公司依据规定标准向入住老人供给 康复治疗、洗衣效劳、 清扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护含精神抚慰、临终 关心、供给书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等效劳并收取相应费用。饮食养分供给中心自负盈亏，在科学飮

46、食养分配餐方面有套餐也可点餐，使用饭票或刷卡。医疗康复效劳中心自 负盈亏，依据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按月或疗 程收取费用。代理购物、团体旅游自费。 消遣安康中心、生态养 生中心根本上是免费的温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外。 老年公寓治理公司收取的费用主要是床位费 含取暖费、餐费、物业费、护理费、治理费、代收水电煤气费。老人退休后的生活分四个阶段，分别是安康阶段全自理安康 型、生活半自理阶段介助、完全失去自理力量失能介护、 弥留之际。依据这些阶段的特点，针对每个老人的状况制定了养 老全程化方案。在养老方式上，实行了居住养老、租住养老异 地养老和留鸟养老，度假养老方式，联网招收来

47、自全市、全省、 全国和全世界的客人。其主旨是替儿女尽孝，为政府分忧，让老 人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”，尽享天 伦之乐，由安享晚年向幸福晚年过渡，提高生存和生活质量，提 高安康水平，这就是本工程提出的初衷和老年公寓治理 的责任和义务。可行性争辩编制依据中华人民共和国老年人权益保障法国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发202219 号；国务院办公厅转发全国老龄委办公室和进展改革委等部门 关于加快进展养老效劳业意见的通知国办发20226 号；4 财政部和国家税务总局关于对老年效劳机构有关税收政策问题的通知财税202297 号；国务院关于

48、加强老龄工作的打算中发202213 号中共辽宁省委、辽宁省人民政府关于贯彻 的实施意见辽委发20228 号7 辽宁省人民政府辽宁省老龄事业进展十二五规划辽政发2022 42 号8 丹东市人民政府丹东市老龄事业进展十二五规划丹政发202227 号9工程承办单位供给的有关文件资料可行性争辩范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项 目可行性争辩指南的规定，对丹东老年公寓社区建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳 动安全卫生，投资和经济效益进展全面技术经济论证，为业主和政府主管部门供给决策依据。本报告争辩范围包括：1论述工程建设的必要性和意义；2 通过对老年公寓进

49、展和需求状况调研，推举工程建设规模 与方案；依据所选场址实际状况进展总体布置， 确定工程技术方案；对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；对投资估算、资金筹措、经济效益进展定量分析；6 提出可行性争辩结论和建议。工程概况建设地点丹东市五龙背镇村，距五龙背镇 3.5 公里。建设规模本工程总投资 12046.6 万元，占地 46923 平方米，建筑面 积 32846 平方米，工程竣工后可接收 1000 位老年人入住。建设内容一.生活区： 建筑面积 30900 平方米，占地面积 5950 平方米。老年公寓 6 栋，六层，带电梯，精装修、建筑面积 26 , 100 平方米12.5 米*58 米。

50、占地面积 4350 平方米。全部标准 二人间，每间开间 3.6米，进深 10 米，套内面积 36 平方米，走 廊宽 2.5 米，分摊面积约 11 平方米， 每间建筑面积约 56 平方米。 每栋楼每层设效劳室和仓库一间 20 平方米。总计每层 14 间*6 层*6 栋=504 间 1008 床，接待全自理和半自理老人。2综合楼， ，五层建筑，带电梯，精装修、建筑面积 4，800 平方米，12.5 米*64 米，占地面积 1600 平方米，其中底层裙 房 800 平方米为餐饮效劳中心， 一层为接待大厅、老年超市、银 行、教室会议室、消遣健身活动中心。二层为医疗康复中心。 三、四层为标准二人间公寓

51、15 间*2 层=30 间 60 张床，接待不 能自理全护理老人。五层为办公区。二. 动力区：建筑面积 480 平方米，占地面积 480 平方米。1 .锅炉房和二次加压水泵房 360 平方米，占地 360 平方米.液化气站 120 平方米，占地 120 平方米。3 .洗衣房 100 平方米，占地 100 平方米。三.后勤区： 建筑面积 346 平方米，占地面积 346 平方米。1. 物业办 100 平方米，占地 100 平方米。2.米，占地 80 平方米。门卫室含小区外部监控室 80 平方3 .车库 120 平方米，占地 120 平方米。4.室外公厕 46 平方米，占地 46 平方米。1.1.

52、31.2建设期贷 款利息流淌资金建筑面积r 万元：平方米10032286个四. 生态区：建筑面积 560 平方米，占地面积 6560 平方米.1.花房 200 平方米，占地 200 平方米。.蔬菜大棚 2 个 360 平方米，占地 360 平方米。.蔬菜基地 3000 平方米，占地 3000 平方米。4.果园 3000 平方米，占地 3000 平方米五.总建筑面积 32846 平方米，建筑物占地面积 7336 平方 米。容积率 0.7，总用地面积 46923 平方米70.4 亩,建筑密 度 15.6%。主要技术经济指标见表 1-1。序号表 1-1名称单位主要技术经济指标数量或指标备注1建设规模

53、平方米32846含花房、大棚 5601.1总投资万元12046.61.1.1其中建设投资万元7551.51.1.2万元01.31068老年公寓床位总数1.3.1其中医护型床位个60介护老人和残疾人住居1.3.2介助型床位个336供半自理老人居住1.3.3安康型床位个672供全自理老人居住2增职工人数人523经济指标3.1投资利税率%6.863.2投资回收期年16全部投资，含建设 期4占地面积平方米46923容积率 0.72、需求分析2.1 老龄人口及抚养状况从 1964 至 1980 年，我国老年人口比重平均每十年增长 0.65 个百分点； 从 1980 至 2022 年，老年人口比重每十年平

54、均 增长 1.12 个百分点，2022 年至2040 年为我国老龄化最快的时 期，每十年提高 3.99 个百分点。这样高的老龄化速度在世界上 是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。 中国人口年龄构造、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1 o人数万人比例15年份总人口60 +65+80+014岁59岁60+总抚养比138 837表 2-1中国人口年龄构造和抚养比变化趋势80+01460+/岁抚抚养60 +养比比200126110.07220129 96420024.365.439.237.215.752.92001311410121.068.210.10.230.815.946.7

55、578928294447919.967.9810.929.318.047.32011361612119.865.612.10.630.222.252.4023261693081219.064.8210.829.325.154.42011402016218.062.614.10.128.731.059.7532945127717516.860.0610.928.038.766.82021432318215.958.116.13.327.344.772.0060537472752315.557.6614.527.046.773.72021452822215.456.419.18.127.350.0

56、77.3565527286486215.354.0421.328.356.885.12031463427323.022031463830526.551104880805402041453931526.068720644567392041444032728.5220652249352220514143930.08675352507545039671701我国人口抚养比14 岁以下人口+ 60 岁以上人口 /1559 岁人口在将来50 年中变化比较明显。少儿人口抚养比14 岁 以下人口 /1559 岁人口从2022 年的 37.2 %下降到 2050 年 的 28.3 %，下降了 8.9 个百分点

57、。老年人口抚养比60 岁以上 人口 /1559 岁人口则从 15.7 %上升到 56.8 %，上升了41.1 个百分点。虽然少儿人口抚养比下降， 但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9 %提高到 85.1 %，上升了32.3 个百分点见图 2-1 。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严峻 问题见表 2- 2 。图 2-2 中国人口抚养比的变化表 2-2两个年龄组老年人口比重的变化份、年龄组607980 +1919619819920020120220320420542000000095.793.492.190.489.189.689.686.179.25395.5

58、4.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据有关部门统计，2022 年我省 724 万老年人口中，城镇老年人 口为 374 万，农村老年人口为 350 万，2022 年末，全省 80 岁 及以上高龄老年人口达 87.8 万人，占全省老年人口的 12.12%， 依据各市老龄办统计数据，全省老年人口中安康老人到达3676126 人，所占比重为 50.77%，较 2022 年末增长 1 个百分 点。患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的49.23%。16.67%。随

59、着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等状况的消灭，造 成大量家庭“空巢”同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、 异城分别居住状况也格外普遍。截至 2022 年末，全省“空巢老人”到达 304 万人，占全省老年人口总数的 41.98%。丹东市 2022 年末老年人口总数 437558 人，空巢老人 175087 人，占老年人 口的比例达 40.01%，估量到2050 年我国老年人占总人口比例 将到达 25 %，每 4 人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未 富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加， 整个社会思想、物质预备缺乏。老龄效劳业进呈现状我省老龄事业社会化运作尚

60、处在起步阶段，现有福利机构较 少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依靠民政部门，资 金投入缺乏，养老居所品质及功能落后，效劳工程不配套，不能 适应老龄群体的需求。截止 2022 年底，丹东市全市城乡有各类养老院所 58 家其中， 国办 5 家、民办 53 家，总床位数 4511 张，60 岁以上老年人每千人仅有床位 1.1 个多点。而在一些兴旺国家，每1000 名老年人平均有养老床位 70 张。近 10 年来，民办养老机构成为我 市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少进展后 劲。需求分析据第五次人口普查，我国有 65 岁及以上老年人的家庭户数 占全国家庭总户数的 20.09 %