土地储备行业风险的报告

1、PAGE 一、土地地储备行行业基本本情况（一）土土地储备备的定义义土地储备备制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地储备备机构依依照法律律程序，通过征征用、收收购、置置换、回回收等形形式从原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地储储备机构构或其委委托机构构组织进进行前期期开发、整理并并予以存存储，根根据土地地利用总总体规划划、土地地供应计计划、城城市规划划等因素素，有计计划地以以协议、招标、拍卖、挂牌等等方式将将土地投投入市场场，以实实现土地地资源优优化配置置与土地地利用可可持续发发展的土土地使用用与管理理制度。美国哈瑞瑞富兰兰奇（HHarvvey LFFlecchne

2、er）将将土地储储备分成成计划型型土地储储备和全全面型土土地储备备两类。（二）土土地储备备行业在在国民经经济中的的地位土地储备备行业在在国民经经济中的的地位和和作用通通过土地地储备制制度体现现出来。土地储储备制度度是指政政府依照照法律程程序，运运用市场场机制，按照土土地利用用总体规规划和城城市规划划，对通通过收回回、收购购、置换换、征用用等方法法对取得得的土地地进行前前期开发发、整理理，并进进行储备备，以供供应和调调控城市市各类建建设用地地的需求求，确保保政府能能垄断土土地一级级市场的的一种土土地管理理制度。土地参与与宏观调调控主要要是通过过土地的的供给调调控，土土地储备备作为政政府供地地的主

3、要要部分，在土地地管理中中起到至至关重要要的作用用，对宏宏观调控控起到一一定的影影响。二、土地地储备行行业发展展环境（一）宏宏观经济济环境20099年以来来，我国国经济在在较短时时间内经经历了止止跌、企企稳、回回升等几几个阶段段。随着着一揽子子经济刺刺激政策策的逐步步落实并并逐次发发挥作用用，国内内经济已已经显示示出较为为明显的的复苏迹迹象。从从数据上上看，GGDP同同比增速速呈现“V型”反弹。根据对对国内外外经济形形势的分分析和判判断，预预计20010年年中国经经济将呈呈现“温和”增长的的发展趋趋势。（二）政政策环境境1、深化化集体建建设用地地使用制制度改革革城乡建建设用地地增减挂挂钩试点点

4、管理办办法明明确规定定，挂钩钩试点工工作应以以落实科科学发展展观为统统领，以以保护耕耕地、保保障农民民土地权权益为出出发点，以改善善农村生生产生活活条件、统筹城城乡发展展为目标标，以优优化用地地结构和和节约集集约用地地为重点点。国土资资源部关关于促进进农业稳稳定发展展农民持持续增收收推动城城乡统筹筹发展的的若干意意见指指出对需需要流转转的农用用地，要要尽快完完成集体体土地所所有权确确权登记记工作，并与土土地承包包经营权权流转做做好登记记发证衔衔接；对对需要流流转的集集体建设设用地，要重点点开展集集体所有有权和使使用权确确权登记记，特别别要开展展集体经经营性用用地的认认定和确确权，为为集体建建设

5、用地地流转提提供条件件。2、加大大对批而而未用土土地的监监管关于严严格建设设用地管管理 促促进批而而未用土土地利用用的通知知要求求省级国国土资源源管理部部门加强强对地方方的指导导，督促促各地加加快征地地实施工工作进度度，确保保已批准准的城市市建设用用地能够够及时形形成供地地条件，保障扩扩内需、保增长长、调结结构用地地供应。关于于在保增增长保红红线行动动中加快快处理批批而未用用土地等等工作的的通知，在全全面清理理、摸清清底数的的基础上上，及时时制定批批而未征征、征而而未供、供而未未用、用用而未尽尽土地的的处理意意见和整整改方案案。关关于开展展第二次次全国土土地调查查中“批批而未用用”土地地核实工

6、工作的通通知对对“批而而未用”土地展展开核实实。核定定各地建建设用地地区位与与面积、掌握各各地真实实土地基基础数据据，为科学学规划、客观决决策等提提供真实实土地基基础数据据。3、供地地政策限制用用地项目目目录（20006年本本增补本本）和和禁止止用地项项目目录录（20006年年本增补补本）指出一一是调整整用地条条件的禁禁止项目目目录；二是调调整用地地条件的的限制用用地项目目目录。财政部、国土资资源部、中国人人民银行行、监察察部、审审计署联联合下发发 HYPERLINK t _self 关于于进一步步加强土土地出让让收支管管理的通通知，要求不不折不扣扣地将土土地出让让收支全全额纳入入地方基基金预

7、算算管理，保障土土地出让让收入及及时足额额征收和和缴入地地方国库库。国土资资源部关关于调整整工业用用地出让让最低价价标准实实施政策策的通知知对全国工工业用地地出让最最低价标标准（以下简简称标标准）实施政政策进行行适当调调整。4、加大大保障性性住房的的建设关于利利用住房房公积金金贷款支支持保障障性住房房建设试试点工作作的实施施意见指出，试点原原则是严严格控制制贷款用用途，实实行专款款专用；规范贷贷款审批批程序，贷款资资金实行行封闭管管理；加加强风险险管理，确保资资金安全全和保值值增值。（三）政政策发展展趋势20100年的土土地政策策，将与与国家大大的发展展方向保保持一致致，延续续20009年的的

8、方向，在服务务经济发发展的大大局、促促进城乡乡统筹、破解三三农问题题、缩小小城乡差差距、保保民生、扩大内内需、保保持社会会基本稳稳定的政政策走向向的同时时，还将将服从于于中央转转变经济济增长方方式的要要求，注注重节约约集约用用地、加加大批后后土地利利用的监监管、加加大保障障性住房房用地的的供给，并将注注重与其其他调控控手段的的综合配配套。三、土地地储备行行业发展展情况（一）土土地供给给分析20099年土地地供应总总量大幅幅增加，基础设设施等其其他用地地供应比比例略有有提高。全国土土地供应应总量为为31.9万公公顷，同同比增加加了444.2%。其中中，工矿矿仓储用用地、房房地产用用地和基基础设施

9、施等用地地(包括括公用设设施、公公共建筑筑、交通通运输、水利设设施、特特殊用地地)供应应量分别别为111.9万万公顷、10.3万公公顷和99.7万万公顷，同比分分别增加加44.1%、36.7%和和53.0%，分别占占土地供供应总量量的377.4%、322.2%和300.4%。其中中，基础础设施等等其他用用地供应应比例提提高了11.8个个百分点点。（二）土土地需求求分析20099年我国国土地市市场火爆爆，地价价高涨，60个个主要城城市中多多数城市市土地出出让金收收入增长长超过了了1000，产产生了大大批“地王”，市场场活跃程程度已经经超过220077年。 从土地供供方角度度看，地地方政府府土地供

10、供应由审审慎到积积极，住住宅用地地供应量量同比增增加近440。20009年，全国660个重重点城市市共推出出土地999688宗，同同比增加加15；推出出土地面面积4990188万平方方米，同同比增加加33。其中中，推出出住宅类类用地（含住宅宅用地及及包含住住宅用地地的综合合性用地地）33319宗宗，同比比增加116；推出土土地面积积223334万万平方米米，同比比增加339。 从成交情情况来看看，土地地市场交交易活跃跃，房企企拿地积积极，住住宅用地地成交量量同比增增加一倍倍。20009年年全国660个重重点城市市共成交交土地771588宗，同同比增加加71；成交交土地面面积3559966万平方

11、方米，同同比增加加66。其中中，住宅宅用地成成交27703宗宗，同比比增加1103；成交交土地面面积1887555万平方方米，同同比增加加83。 从土地成成交价格格来看，房企充充沛的现现金流和和对市场场良好的的预期刺刺激了住住宅用地地市场需需求，土土地价格格增幅明明显。220099年住宅宅用地平平均成交交楼面地地价每平平方米220355元，同同比增加加36。 （三）220099年土地地市场运运行20099年土地地管理总总体态势势为：在在宏观经经济增速速呈现企企稳回暖暖态势的的情况下下，前三三个季度度土地市市场就已已经走出出低迷状状态，市市场交易易持续回回暖，呈呈现“供需两两旺、量量价同升升”的

12、特点点；建设设用地供供应总量量同比增增长三成成，房地地产用地地同比增增幅变缓缓，保障障性住房房用地供供应比例例加大；重点监监测城市市地价同同比小幅幅上升，工业地地价同比比小幅回回落；土土地抵押押面积和和贷款金金额持续续增长，新增抵抵押土地地的贷款款率上升升；违法法用地势势头初步步得到遏遏制，但但量大面面广的状状况尚未未根本改改变。四、土地地储备行行业产业业链分析析（一）上上游行业业分析集体体土地市市场发展展情况分分析集体建设设用地使使用权流流转将增增加土地地供应面面积，缓缓解城市市建设用用地不足足的情况况。（二）上上游产业业对土地地储备行行业的影影响土地储备备行业与与上游集集体建设设用地市市场

13、的影影响是相相互的。一方面面，集体体建设用用地的价价格上涨涨，会使使得收购购价格随随之上涨涨。另一一方面，土地储储备出让让土地出出让金上上涨，也也会使得得市场上上土地价价格上涨涨，从而而引起集集体建设设用地收收购价格格上涨。（三）下下游行业业发展情情况分析析20088年下半半年突如如其来的的世界性性金融风风暴，出出口受到到较大程程度的冲冲击，内内需成为为经济复复苏和增增长的主主要动力力，房地地产作为为同时拉拉动投资资和消费费的支柱柱型产业业成为“保增长长”的主要要贡献力力量。在在这样宏宏观背景景下，220099年一系系列房地地产市调调控政策策开始由由“抑制价价格过快快上涨和和投机性性需求”转向

14、鼓鼓励、引引导消费费和投资资，政策策助推下下，099年市场场出现过过山车般般的起伏伏跌宕，楼市真真正成为为宏观经经济走向向复苏的的一个重重要引擎擎。（四）下下游行业业对本行行业的影影响分析析20099年的房房地产发发展就如如过山车车，年初初房地产产市场低低迷，但但随之房房地产市市场出现现价量齐齐升的情情况。在在这种情情况下，房地产产业对土土地储备备行业的的影响主主要有以以下几个个方面：1、市场场求大于于供的失失衡状态态增加了了土地的的需求2、高房房价带动动了高地地价3、地价价虚高的的风险4、保障障性住房房比例加加大增加加土地储储备资金金压力五、土地地储备行行业风险险分析城市土地地储备的的风险，

15、是指城城市土地地储备制制度的建建立和运运营过程程由于各各种事先先无法预预料的不不确定因因素带来来的影响响。城市市土地储储备的风风险主要要包括宏宏观经济济波动风风险、政政策风险险、金融融风险、运营风风险和市市场风险险等。六、信贷贷建议出于对土土地储备备行业风风险及房房地产市市场景气气程度的的考虑，应当适适当限制制向欠发发达地区区中小城城市的土土地储备备中心贷贷款；针针对具体体项目，采用土土地抵押押方式，选择在在收购时时就已经经有意向向下家的的项目，拍卖一一笔，回回收一笔笔，保证证银行在在行使债债权时始始终处于于主动地地位；尽尽可能实实现资金金的封闭闭运作，限定地地方土地地局及财财政部门门的土地地

16、出让金金专户在在授信行行开立；注重对对储备中中心经营营情况的的动态监监控，如如负债规规模的变变化，地地产市场场的大环环境，政政府的负负面干预预，储备备地块优优劣及来来源等。土地储备备制度对对我国房房地产行行业的影影响是巨巨大的，商业银银行应通通过信贷贷原则促促使我国国土地管管理部门门进一步步深化土土地使用用制度改改革，尽尽快地出出台相关关配套政政策，规规范我国国各省市市土地储储备和转转让的过过程，扩扩大参与与土地储储备的区区域，使使土地使使用权的的交易更更公正更更透明。目 录录TOC h z t 标题 1,1,标题 2,2,标题 3,3 HYPERLINK l _Toc260149478 第一

17、章土土地储备备行业基基本情况况 PAGEREF _Toc260149478 h 2 HYPERLINK l _Toc260149479 第一节土土地储备备的定义义及分类类 PAGEREF _Toc260149479 h 2 HYPERLINK l _Toc260149480 一、土地地储备的的定义 PAGEREF _Toc260149480 h22 HYPERLINK l _Toc260149481 二、土地地储备的的分类 PAGEREF _Toc260149481 h 22 HYPERLINK l _Toc260149482 三、我国国土地储储备制度度及其运运行机制制 PAGEREF _To

18、c260149482 h 3 HYPERLINK l _Toc260149483 第二节 20009年年土地储储备行业业在国民民经济中中的地位位 PAGEREF _Toc260149483 h 5 HYPERLINK l _Toc260149484 一、土地地收购储储备是政政府依法法管理土土地资产产的必要要措施 PAGEREF _Toc260149484 h 55 HYPERLINK l _Toc260149485 二、土地地储备可可以强化化政府垄垄断土地地一级市市场 PAGEREF _Toc260149485 h 6 HYPERLINK l _Toc260149486 三、土地地收购储储备是

19、各各级政府府防止国国有资产产流失的的重要手手段 PAGEREF _Toc260149486 h 6 HYPERLINK l _Toc260149487 四、土地地储备有有利于积积累城市市建设资资金 PAGEREF _Toc260149487 h 7 HYPERLINK l _Toc260149488 五、土地地收购储储备是政政府调控控土地市市场的客客观需要要 PAGEREF _Toc260149488 h 7 HYPERLINK l _Toc260149489 六、土地地储备可可实现土土地资产产的价值值，促进进土地资资产的保保值增值值 PAGEREF _Toc260149489 h 7 HYP

20、ERLINK l _Toc260149490 七、土地地储备促促进城市市总体规规划的实实施 PAGEREF _Toc260149490 h 7 HYPERLINK l _Toc260149491 第二章 20009年年土地储储备行业业发展环环境分析析 PAGEREF _Toc260149491 h 8 HYPERLINK l _Toc260149492 第一节 20009年年宏观经经济环境境分析PAGEREF _Toc260149492 h 88 HYPERLINK l _Toc260149493 一、全年年经济实实现V型反弹弹 PAGEREF _Toc260149493 h 8 HYPERL

21、INK l _Toc260149494 二、工业业生产逐逐季回升升 PAGEREF _Toc260149494 h 9 HYPERLINK l _Toc260149495 三、固定定资产投投资增长长明显 PAGEREF _Toc260149495 h 110 HYPERLINK l _Toc260149496 四、全年年社会消消费品零零售总额额明显回回升 PAGEREF _Toc260149496 h 111 HYPERLINK l _Toc260149497 五、全年年进出口口下滑，11月后后快速回回升 PAGEREF _Toc260149497 h 122 HYPERLINK l _Toc

22、260149498 六、CPPI全年年负增长长年底强强劲回升升 PAGEREF _Toc260149498 h 13 HYPERLINK l _Toc260149499 七、全年年新增本本外币贷贷款9.4万亿亿元 PAGEREF _Toc260149499 h 144 HYPERLINK l _Toc260149500 八、未来来政策趋趋于收紧紧 PAGEREF _Toc260149500 h 15 HYPERLINK l _Toc260149501 第二节 20009年土土地储备备行业政政策环境境分析 PAGEREF _Toc260149501 h 115 HYPERLINK l _Toc2

23、60149502 一、重点点政策汇汇总 PAGEREF _Toc260149502 h 155 HYPERLINK l _Toc260149503 二、重点点政策及及重大事事件分析析 PAGEREF _Toc260149503 h 17 HYPERLINK l _Toc260149504 三、政策策未来发发展趋势势 PAGEREF _Toc260149504 h 25 HYPERLINK l _Toc260149505 第三章 20009年年土地储储备行业业发展情情况分析析 PAGEREF _Toc260149505 h 27 HYPERLINK l _Toc260149506 第一节 200

24、09年年土地市市场整体体情况 PAGEREF _Toc260149506 h 227 HYPERLINK l _Toc260149507 第二节 20009年年土地供供给分析析及预测测 PAGEREF _Toc260149507 h 30 HYPERLINK l _Toc260149508 一、供给给情况分分析 PAGEREF _Toc260149508 h 300 HYPERLINK l _Toc260149509 二、土地地储备供供给预测测 PAGEREF _Toc260149509 h 34 HYPERLINK l _Toc260149510 第三节 20009年年土地储储备行业业需求分

25、分析及预预测 PAGEREF _Toc260149510 h 355 HYPERLINK l _Toc260149511 一、需求求情况分分析 PAGEREF _Toc260149511 h 355 HYPERLINK l _Toc260149512 二、需求求情况预预测 PAGEREF _Toc260149512 h 377 HYPERLINK l _Toc260149513 第四节 20009年年土地市市场运行行及20010年年发展趋趋势 PAGEREF _Toc260149513 h 388 HYPERLINK l _Toc260149514 一、20009年年土地市市场运行行特点 PA

26、GEREF _Toc260149514 h 338 HYPERLINK l _Toc260149515 二、20010 年土地地市场发发展展望望 PAGEREF _Toc260149515 h 39 HYPERLINK l _Toc260149516 三、对未未来土地地市场发发展的政政策建议议 PAGEREF _Toc260149516 h 40 HYPERLINK l _Toc260149517 第五节土土地储备备行业融融资结构构分析 PAGEREF _Toc260149517 h 442 HYPERLINK l _Toc260149518 一、财政政拨款 PAGEREF _Toc26014

27、9518 h 442 HYPERLINK l _Toc260149519 二、银行行贷款 PAGEREF _Toc260149519 h 442 HYPERLINK l _Toc260149520 第四章土土地储备备行业产产业链分分析 PAGEREF _Toc260149520 h 444 HYPERLINK l _Toc260149521 第一节行行业产业业链介绍绍 PAGEREF _Toc260149521 h 44 HYPERLINK l _Toc260149522 第二节上上游行业业分析集体体土地市市场发展展情况分分析 PAGEREF _Toc260149522 h 455 HYPER

28、LINK l _Toc260149523 第三节上上游产业业对土地地储备行行业的影影响 PAGEREF _Toc260149523 h 466 HYPERLINK l _Toc260149524 一、增加加土地供供应量 PAGEREF _Toc260149524 h 446 HYPERLINK l _Toc260149525 二、提高高土地收收购价格格 PAGEREF _Toc260149525 h 46 HYPERLINK l _Toc260149526 三、增加加收购难难度 PAGEREF _Toc260149526 h 466 HYPERLINK l _Toc260149527 四、增加

29、加融资风风险 PAGEREF _Toc260149527 h 466 HYPERLINK l _Toc260149528 五、加强强监管力力度 PAGEREF _Toc260149528 h 466 HYPERLINK l _Toc260149529 第四节下下游行业业发展情情况分析析 PAGEREF _Toc260149529 h 47 HYPERLINK l _Toc260149530 一、投资资额回升升，但增增幅有限限 PAGEREF _Toc260149530 h 47 HYPERLINK l _Toc260149531 二、供求求结构失失衡：求求大于供供，市场场略显供供给不足足 PA

30、GEREF _Toc260149531 h 47 HYPERLINK l _Toc260149532 三、一线线城市房房价一路路飚高，二三线线城市跟跟风谋动动 PAGEREF _Toc260149532 h 48 HYPERLINK l _Toc260149533 四、新建建住宅市市场 PAGEREF _Toc260149533 h 488 HYPERLINK l _Toc260149534 五、二手手住宅市市场 PAGEREF _Toc260149534 h 488 HYPERLINK l _Toc260149535 六、保障障性住房房比例加加大 PAGEREF _Toc260149535

31、h 488 HYPERLINK l _Toc260149536 第五节下下游行业业对本行行业的影影响分析析 PAGEREF _Toc260149536 h 49 HYPERLINK l _Toc260149537 一、市场场求大于于供的失失衡状态态增加了了土地的的需求 PAGEREF _Toc260149537 h 449 HYPERLINK l _Toc260149538 二、高房房价带动动了高地地价 PAGEREF _Toc260149538 h 499 HYPERLINK l _Toc260149539 三、地价价虚高的的风险 PAGEREF _Toc260149539 h 449 HY

32、PERLINK l _Toc260149540 四、保障障性住房房比例加加大增加加土地储储备资金金压力 PAGEREF _Toc260149540 h 550 HYPERLINK l _Toc260149541 第五章 20009年土土地储备备行业区区域发展展情况分分析 PAGEREF _Toc260149541 h 511 HYPERLINK l _Toc260149542 第一节北北京市土土地储备备行业市市场分析析 PAGEREF _Toc260149542 h 53 HYPERLINK l _Toc260149543 一、20009年年北京土土地市场场总体分分析 PAGEREF _Toc

33、260149543 h 533 HYPERLINK l _Toc260149544 二、20009年年北京土土地成交交量分析析 PAGEREF _Toc260149544 h 53 HYPERLINK l _Toc260149545 三、20009年年北京土土地成交交额分析析 PAGEREF _Toc260149545 h 55 HYPERLINK l _Toc260149546 四、20010年年北京土土地市场场展望 PAGEREF _Toc260149546 h 558 HYPERLINK l _Toc260149547 第二节重重庆市土土地储备备行业市市场分析析 PAGEREF _Toc

34、260149547 h 59 HYPERLINK l _Toc260149548 一、20009年年重庆市市土地出出让情况况 PAGEREF _Toc260149548 h 59 HYPERLINK l _Toc260149549 二、20009 年重庆庆主城区区土地市市场分析析 PAGEREF _Toc260149549 h 59 HYPERLINK l _Toc260149550 第三节广广州市土土地储备备行业市市场分析析 PAGEREF _Toc260149550 h 60 HYPERLINK l _Toc260149551 一、20009年年广州市市土地市市场总体体情况 PAGEREF

35、 _Toc260149551 h 660 HYPERLINK l _Toc260149552 二、20009年年各月份份广州市市土地情情况 PAGEREF _Toc260149552 h 611 HYPERLINK l _Toc260149553 第四节上上海市土土地储备备行业市市场分析析 PAGEREF _Toc260149553 h 61 HYPERLINK l _Toc260149554 第五节海海南土地地储备行行业市场场分析 PAGEREF _Toc260149554 h 662 HYPERLINK l _Toc260149555 一、海南南近3年的土土地出让让仅达到到均衡 PAGER

36、EF _Toc260149555 h 662 HYPERLINK l _Toc260149556 二、土地地市场情情况分析析 PAGEREF _Toc260149556 h 63 HYPERLINK l _Toc260149557 第六章 20009年年土地储储备行业业风险分分析 PAGEREF _Toc260149557 h 655 HYPERLINK l _Toc260149558 第一节宏宏观经济济波动风风险 PAGEREF _Toc260149558 h 655 HYPERLINK l _Toc260149559 一、财政政政策 PAGEREF _Toc260149559 h 665

37、HYPERLINK l _Toc260149560 二、货币币政策 PAGEREF _Toc260149560 h 665 HYPERLINK l _Toc260149561 第二节政政策风险险 PAGEREF _Toc260149561 h 66 HYPERLINK l _Toc260149562 一、政策策变动带带来的风风险 PAGEREF _Toc260149562 h 666 HYPERLINK l _Toc260149563 二、政府府过多干干预带来来的风险险 PAGEREF _Toc260149563 h 66 HYPERLINK l _Toc260149564 第三节金金融风险险

38、 PAGEREF _Toc260149564 h 67 HYPERLINK l _Toc260149565 一、土地地储备中中心自有有资本金金短缺，资金补补充机制制不健全全 PAGEREF _Toc260149565 h 67 HYPERLINK l _Toc260149566 二、土地地储备机机构的财财务风险险巨大 PAGEREF _Toc260149566 h 667 HYPERLINK l _Toc260149567 三、土地地储备中中心对土土地出让让金没有有支配权权 PAGEREF _Toc260149567 h 68 HYPERLINK l _Toc260149568 四、利率率风险

39、 PAGEREF _Toc260149568 h 668 HYPERLINK l _Toc260149569 第四节运运营风险险 PAGEREF _Toc260149569 h 68 HYPERLINK l _Toc260149570 一、收购购风险 PAGEREF _Toc260149570 h 668 HYPERLINK l _Toc260149571 二、开发发风险 PAGEREF _Toc260149571 h 668 HYPERLINK l _Toc260149572 三、积压压风险 PAGEREF _Toc260149572 h 669 HYPERLINK l _Toc260149

40、573 四、出让让风险 PAGEREF _Toc260149573 h 669 HYPERLINK l _Toc260149574 第五节市市场风险险 PAGEREF _Toc260149574 h 69 HYPERLINK l _Toc260149575 一、城市市发展风风险 PAGEREF _Toc260149575 h 699 HYPERLINK l _Toc260149576 二、房地地产市场场波动 PAGEREF _Toc260149576 h 669 HYPERLINK l _Toc260149577 第七章信信贷建议议 PAGEREF _Toc260149577 h 70 HYP

41、ERLINK l _Toc260149578 第一节行行业总体体授信原原则 PAGEREF _Toc260149578 h 700 HYPERLINK l _Toc260149579 第二节风风险防范范建议 PAGEREF _Toc260149579 h 770 HYPERLINK l _Toc260149580 一、加强强贷前调调查评估估，合理确确定贷款款额度 PAGEREF _Toc260149580 h 770 HYPERLINK l _Toc260149581 二、完善善贷款担担保手续续，落实实第一还还款来源源 PAGEREF _Toc260149581 h 70 HYPERLINK

42、l _Toc260149582 三、落实实贷款用用途监控控 PAGEREF _Toc260149582 h 71 HYPERLINK l _Toc260149583 四、落实实土地拍拍卖款 PAGEREF _Toc260149583 h 771 HYPERLINK l _Toc260149584 五、探索索多渠道道融资，合理分分散信贷贷风险 PAGEREF _Toc260149584 h 771附 表表TOC h z t 表题 c HYPERLINK l _Toc260149829 表120009年年国家土土地储备备相关政政策与规规范性文文件汇总总 PAGEREF _Toc260149829

43、h 14 HYPERLINK l _Toc260149830 表2全国国部分城城市20010年年住房用用地供应应计划 PAGEREF _Toc260149830 h 332 HYPERLINK l _Toc260149831 表320009年年土地出出让金前前20排行行榜 PAGEREF _Toc260149831 h 355附 图图TOC h z t 图题 c HYPERLINK l _Toc260149589 图1土地地储备机机构运行行机制图图 PAGEREF _Toc260149589 h 3 HYPERLINK l _Toc260149590 图220006年年以来我国GDPP季度增增

44、长情况 PAGEREF _Toc260149590 h 8 HYPERLINK l _Toc260149591 图320006年年以来工工业增加加值增速速情况 PAGEREF _Toc260149591 h 99 HYPERLINK l _Toc260149592 图420008年年以来工工业增加加值增速速与PMII对比情况况 PAGEREF _Toc260149592 h 10 HYPERLINK l _Toc260149593 图520007年年以来城城镇固定定资产投投资累计计增速情情况 PAGEREF _Toc260149593 h 100 HYPERLINK l _Toc2601495

45、94 图620003年年以来分分产业固固定资产产投资累累计增速速情况 PAGEREF _Toc260149594 h 111 HYPERLINK l _Toc260149595 图720007年年以来国国内名义义消费增增速情况况 PAGEREF _Toc260149595 h 11 HYPERLINK l _Toc260149596 图820003年年以来国国内居民民收入情情况 PAGEREF _Toc260149596 h 122 HYPERLINK l _Toc260149597 图9我国国进出口口月度增增速情况况 PAGEREF _Toc260149597 h 13 HYPERLINK

46、l _Toc260149598 图10220066年以来来我国CCPI、PPII走势情情况 PAGEREF _Toc260149598 h 133 HYPERLINK l _Toc260149599 图11220100年CPII翘尾因因素 PAGEREF _Toc260149599 h 144 HYPERLINK l _Toc260149600 图12月月度信贷贷投放规规模 PAGEREF _Toc260149600 h 144 HYPERLINK l _Toc260149601 图13220099年批准准用地类类型和地地区分布布 PAGEREF _Toc260149601 h 27 HYPE

47、RLINK l _Toc260149602 图14220055-20009年年国有建建设用地地供应情情况 PAGEREF _Toc260149602 h 288 HYPERLINK l _Toc260149603 图15220055-20009年年土地出出让及招招拍挂出出让面积积和价款款变化情情况 PAGEREF _Toc260149603 h 299 HYPERLINK l _Toc260149604 图1622001120009 年全国国35个重重点城市市平均地地价增长长率 PAGEREF _Toc260149604 h 299 HYPERLINK l _Toc260149605 图172

48、20099年84个重重点城市市土地抵抵押情况况 PAGEREF _Toc260149605 h 30 HYPERLINK l _Toc260149606 图18全全国耕地地面积变变化情况况 PAGEREF _Toc260149606 h 31 HYPERLINK l _Toc260149607 图19全全国土地地资源构构成（万万平方公公里） PAGEREF _Toc260149607 h 332 HYPERLINK l _Toc260149608 图20城城镇建设设用地（建成区区）构成成 PAGEREF _Toc260149608 h 32 HYPERLINK l _Toc260149609

49、图21各各级城市市居住用用地年增增长率 PAGEREF _Toc260149609 h 335 HYPERLINK l _Toc260149610 图22全全国居住住用地面面积存量量（预测测值） PAGEREF _Toc260149610 h 335 HYPERLINK l _Toc260149611 图23土土地储备备上下游游情况 PAGEREF _Toc260149611 h 444 HYPERLINK l _Toc260149612 图24220099年京沪沪房地产产市场发发展情况况 PAGEREF _Toc260149612 h 47 HYPERLINK l _Toc260149613

50、 图25全全国土地地购买与与开发累累计面积积同比增增长率 PAGEREF _Toc260149613 h 551 HYPERLINK l _Toc260149614 图26220011-20009年年全国重重点城市市平均地地价增长长率 PAGEREF _Toc260149614 h 522 HYPERLINK l _Toc260149615 图27220099年东中中西部地地区不同同用途地地价增长长率比较较 PAGEREF _Toc260149615 h 52 HYPERLINK l _Toc260149616 图28北北京居住住土地面面积出让让情况 PAGEREF _Toc260149616

51、 h 553 HYPERLINK l _Toc260149617 图29220099年宗地地成交数数与20008年年成交数数对比 PAGEREF _Toc260149617 h 554 HYPERLINK l _Toc260149618 图30220099年土地地成交均均价与220088年成交交均价对对比 PAGEREF _Toc260149618 h 588 HYPERLINK l _Toc260149619 图31重重庆市居居住土地地出让情情况 PAGEREF _Toc260149619 h 599 HYPERLINK l _Toc260149620 图32上上海居住住土地面面积出让让情况

52、 PAGEREF _Toc260149620 h 662 HYPERLINK l _Toc260149621 图33海海南011-099年土地地购置和和商品房房销售面面积 PAGEREF _Toc260149621 h 633 HYPERLINK l _Toc260149622 图34海海口20002-20009年11月土土地购置置面积 PAGEREF _Toc260149622 h 663第一章 土地地储备行行业基本本情况第一节土土地储备备的定义义及分类类一、土地地储备的的定义根据国土土资源部部、财政政部和中中国人民民银行220077年11月19日联合制制定发布布的土土地储备备管理办办法第第

53、一章第第二条规规定：土土地储备备是指市市、县人人民政府府国土资资源管理理部门为为实现调调控土地地市场、促进土土地资源源合理利利用目标标，依法法取得土土地，进进行前期期开发、储存以以备供应应土地的的行为。土地储备备制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地储备备机构依依照法律律程序，通过征征用、收收购、置置换、回回收等形形式从原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地储储备机构构或其委委托机构构组织进进行前期期开发、整理并并予以存存储，根根据土地地利用总总体规划划、土地地供应计计划、城城市规划划等因素素，有计计划地以以协议、招标、拍卖、挂牌等等方式将将土地投投入市场场，以实实

54、现土地地资源优优化配置置与土地地利用可可持续发发展的土土地使用用与管理理制度。土地储备备制度的的建立是是城市政政府为了了实现对对土地市市场地宏宏观调控控，促进进存量土土地进入入市场，盘活企企业存量量土地资资产，优优化土地地资源配配置，理理顺政府府与企业业之间土土地收益益分配，有效解解决土地地无偿使使用制下下产生的的诸多历历史遗留留问题等等而主动动进行制制度创新新的产物物，是政政府加强强垄断土土地供应应的政策策工具。土地储备备通常包包括以下下特征：（1）政政府在需需要之前前或在开开发价值值没有附附加给土土地前，未雨绸绸缪，预预先取得得(通常常是按市市价购买买)相当当面积的的土地，保障城城市高效效

55、有序的的开发；（2）平平抑地价价、预防防或减少少私人投投机行为为，使诸诸如为人人们提供供支付得得起的住住房的社社会目标标的实现现成为可可能；（3）清清理产权权，整合合地块，进行必必要的基基础设施施建设，用于更更大项目目的开发发；（4）取取得城市市开发的的公共增增值，并并授之于于民；（5）土土地储备备被认为为是一种种规划工工具和土土地利用用管制的的手段；（6）由由政府公公共部门门取得并并实施土土地储备备。二、土地地储备的的分类美国哈瑞瑞富兰兰奇（HHarvvey LFFlecchneer）将将土地储储备分成成计划型型土地储储备和全全面型土土地储备备两类。计划型型土地储储备是指指在特定定功能区区域

56、内的的土地储储备，主主要是为为城市发发展、中中低收入入家庭住住宅、开开放空间间、工业业房屋和和公共设设施的建建设而预预先取得得并持有有土地。此类土土地储备备一般都都限于单单个行政政区范围围内，土土地持有有规模影影响，由由于目的的明确，储备时时间都很很短。全面型土土地储备备是以整整个城市市区域为为范围的的土地储储备，其其储备对对象包括括各类用用地，并并不事先先设定不不同类别别土地储储备的先先后顺序序。储备备的目的的是用来来控制城城市的成成长形态态，规范范城市土土地用途途和抑制制土地价价格，将将土地增增值归公公。三、我国国土地储储备制度度及其运运行机制制我国土地地储备机机构运行行机制大大致可分分为

57、以下下三个阶阶段：土地储备备机构运运行机制制图（一）土土地收购购阶段土地收购购是指城城市土地地储备机机构根据据政府授授信和土土地储备备计划，以征用用、收购购、换地地、转制制和到期期回收等等方式集集中土地地进行储储备的行行为。总总体上看看，储备备土地的的来源主主要分为为两个部部分：增量和和存量。（二）土土地储备备阶段对于以上上己进入入土地储储备体系系的土地地，在以以“招拍挂挂”等形式式出让给给新的土土地使用用单位以以前，由由土地储储备中心心负责组组织前期期开发和和经营管管理。前前期开发发包括将将收购所所得土地地通过行行政、经经济、技技术和法法律等方方法有计计划进行行地上建建筑物和和附属物物的拆迁

58、迁、区域域改造、土地平平整以及及基础设设施建设设等。土土地经过过前期开开发整理理，达到到建设所所需的“三通一一平”或“七通一一平”的状态态下，可可根据城城市规划划以及城城市土地地供应计计划的安安排，向向市场投投放土地地。（三）土土地出让让阶段土地储备备中心建建立之后后，土地地出让成成为土地地供应的的主要方方式，而而土地划划拨方式式则渐渐渐退出了了历史舞舞台。土土地出让让是指对对纳入政政府土地地储备系系统的土土地，根根据城市市规划和和城市土土地供应应计划，有步骤骤有目的的的向市市场供应应土地的的行为。根据我国国土地地管理法法以及及其他相相关法规规的规定定，现行行的土地地供应方方式包括括“招拍挂挂

59、”与协议议出让两两种。用用于房地地产开发发或经营营性项目目建设的的土地，应通过过“招拍挂挂”的形式式确定开开发单位位，以“招拍挂挂”形式直直接出让让储备土土地使用用权的，由土地地储备中中心提出出计划和和方案，土地管管理部门门按照有有关法规规组织实实施。除除了按规规定必须须以招标标拍卖方方式出让让的地块块，其他他储备土土地使用用权可以以通过招招标拍卖卖的形式式确定开开发单位位，也可可通过协协议形式式约定开开发单位位。第二节 20009年年土地储储备行业业在国民民经济中中的地位位20099年国土土部在继继续使用用规划、计划、审批等等手段同同时，更更多运用用土地、矿产价价格及租租税费等等经济手手段，

60、更更加注重重国土资资源政策策与货币币政策、财政政政策、产产业政策策的协调调配合，增强调调控的针针对性和和有效性性。土地政政策参与与宏观调调控包括括三方面面内容：一是建建设用地地总量。建设用用地总量量是影响响经济发发展速度度和效益益的重要要因素，控制建建设用地地总量，是调控控经济运运行的重重要手段段。二是是调整土土地供给给结构，通过对对不同用用途土地地的供给给，促进进产业结结构调整整和产业业优化升升级，这这就需要要按照国国家产业业政策，适时调调整供地地政策，对于禁禁止性项项目，停停止供地地；对于于限制性性项目，提高供供地标准准和条件件。三是是确定不不同区域域的供地地政策，引导产产业区域域合理布布