凤凰岭一期(土地一级开发)可行性研究报告

1、 PAGE IIITOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc129693242 第一章概述 PAGEREF _Toc129693242 h I HYPERLINK l _Toc129693243 1.1项目概述 PAGEREF _Toc129693243 h 1 HYPERLINK l _Toc129693248 1.2可行性研究报告的编制目的 PAGEREF _Toc129693248 h 3 HYPERLINK l _Toc129693249 1.3可行性研究报告的编制依据 PAGEREF _Toc129693249 h 3 HYPERLINK l _Toc1296932

2、50 1.4项项目效益益分析 PAGEREF _Toc129693250 h 44 HYPERLINK l _Toc129693251 1.5特特殊说明明事项 PAGEREF _Toc129693251 h 44 HYPERLINK l _Toc129693252 第二章项项目的界界定与现现状描述述 PAGEREF _Toc129693252 h 6 HYPERLINK l _Toc129693253 2.1宗宗地法律律关系 PAGEREF _Toc129693253 h 66 HYPERLINK l _Toc129693254 2.2项项目的自自然条件件与区位位 PAGEREF _Toc12

3、9693254 h 7 HYPERLINK l _Toc129693255 2.3地地上物状状况 PAGEREF _Toc129693255 h 9 HYPERLINK l _Toc129693256 2.4宗宗地环境境 PAGEREF _Toc129693256 h 10 HYPERLINK l _Toc129693257 2.5宗宗地开发发目标 PAGEREF _Toc129693257 h 112 HYPERLINK l _Toc129693258 第三章投投资环境境 PAGEREF _Toc129693258 h 13 HYPERLINK l _Toc129693259 31海海淀区经

4、经济介绍绍 PAGEREF _Toc129693259 h 13 HYPERLINK l _Toc129693260 32海海淀区大大西山风风景旅游游区现状状分析 PAGEREF _Toc129693260 h 113 HYPERLINK l _Toc129693261 33海海淀区大大西山风风景旅游游区目前前存在的的问题 PAGEREF _Toc129693261 h114 HYPERLINK l _Toc129693262 34项项目建设设的必要要性分析析 PAGEREF _Toc129693262 h 15 HYPERLINK l _Toc129693263 第四章市场场分析 PAGER

5、EF _Toc129693263 h 116 HYPERLINK l _Toc129693264 41总总体宏观观经济分分析 PAGEREF _Toc129693264 h 166 HYPERLINK l _Toc129693265 42土土地市场场分析 PAGEREF _Toc129693265 h 117 HYPERLINK l _Toc129693266 43旅旅游市场场分析119 HYPERLINK l _Toc129693267 44北北京市旅旅游饭店店业发展展的主要要特点226 HYPERLINK l _Toc129693269 45竞竞争性项项目分析析 HYPERLINK l _

6、Toc129693270 第五章项项目的策策划和运运作 PAGEREF _Toc129693270 h 299 HYPERLINK l _Toc129693271 51规规划设计计条件 PAGEREF _Toc129693271 h 229 HYPERLINK l _Toc129693272 52项项目组织织结构与与实施方方式 PAGEREF _Toc129693272 h 300 HYPERLINK l _Toc129693273 53拆拆迁补偿偿方式 PAGEREF _Toc129693273 h 330 HYPERLINK l _Toc129693274 54项项目实施施进度计计划 PA

7、GEREF _Toc129693274 h 30055资资金筹集集.3456土土地销售售时间和和方式选选择. HYPERLINK l _Toc129693276 3457收收款方式式与回款款计划34458营营销策略略.34 HYPERLINK l _Toc129693281 第六章总总投资成成本分析析 PAGEREF _Toc129693281 h 346 HYPERLINK l _Toc129693282 61征征地费 PAGEREF _Toc129693282 h 34662拆拆迁费. HYPERLINK l _Toc129693289 3663前前期工程程费. HYPERLINK l _

8、Toc129693289 3664市市政基础础设施及及公共服服务设施施建设费费. HYPERLINK l _Toc129693289 3765地地价款. HYPERLINK l _Toc129693289 4066管管理费用用.40 HYPERLINK l _Toc129693293 67财财务费用用.40 HYPERLINK l _Toc129693294 68销销售推广广费.40 HYPERLINK l _Toc129693295 69开开发期税税费.41 HYPERLINK l _Toc129693296 6100不可预预见费441 HYPERLINK l _Toc129693297 6

9、111资金使使用计划划.41 HYPERLINK l _Toc129693298 第七章 项目竣竣工后的的土地价价值分析析.422 HYPERLINK l _Toc129693299 71假假设开发发法测算算土地市市场价格格.443 HYPERLINK l _Toc129693300 72开开发余值值的分析析43 HYPERLINK l _Toc129693301 第八章财财务分析析45 HYPERLINK l _Toc129693302 81销销售收入入估算445 HYPERLINK l _Toc129693303 82成成本分析析45 HYPERLINK l _Toc129693304 8

10、3静静态分析析45 HYPERLINK l _Toc129693305 84现现金流量量分析445 HYPERLINK l _Toc129693306 85借借款偿还还46 HYPERLINK l _Toc129693307 86结结论466 HYPERLINK l _Toc129693308 第九章风风险分析析47 HYPERLINK l _Toc129693309 91不不确定性性分析447 HYPERLINK l _Toc129693313 92盈盈亏平衡衡分析447 HYPERLINK l _Toc129693314 93敏敏感性分分析488 HYPERLINK l _Toc12969

11、3315 94投投资环境境风险449 HYPERLINK l _Toc129693316 95资资金风险险50 HYPERLINK l _Toc129693317 96管管理风险险.550 HYPERLINK l _Toc129693317 97政政策风险险50 HYPERLINK l _Toc129693318 第十章社社会效益益评价551 HYPERLINK l _Toc129693319 1011对就业业效益的的影响551 HYPERLINK l _Toc129693320 1022对环境境效益的的影响551 HYPERLINK l _Toc129693321 1033对政府府财政的的影

12、响551 HYPERLINK l _Toc129693322 1044对区域域发展的的影响551 HYPERLINK l _Toc129693323 第十一章章结论533北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 PAGE 56第一章 概概 述述凤凰岭地地块位于于海淀区区大西山山风景旅旅游区的的西北部部。大西西山风景景旅游区区与皇家家园林旅旅游区和和稻香湖湖旅游度度假区一一起，并并称为海海淀区三三大旅游游区。大大西山风风景区位位于北京京的西北北城郊，如上图图红色部部分所示示，风景景区中心心距西直直门约225公里里，距中中关村约约18公里里。20000年以后后，该区区域所属属的海

13、淀淀北部地地区先后后编制了了海淀淀区北部部地区总总体规划划、海淀区区苏家坨坨镇镇域域规划、北北京市海海淀区大大西山风风景旅游游区控制制性详细细规划（征求求意见稿稿）、北京市市海淀区区大西山山风景旅旅游区近近期建设设地块规规划设计计要点说说明等等一系列列规划文文件，已已获得北北京市规规划委员员会关关于海淀淀区大西西山风景景旅游区区近期建建设地块块规划设设计指标标有关问问题的批批复（市规函函【20005】15553号），这为为凤凰岭岭地区的的建设发发展提供供了依据据。凤凰凰岭地区区已经具具备土地地一级开开发的基基础条件件。北京京市土地地整理储储备中心心海淀区区分中心心作为拆拆迁主体体统一组组织土地

14、地一级开开发，并并按规定定对可出出让的土土地实行行招标、拍卖，挂牌交交易。1.1项项目概述述1.1.1项目目名称北京市海海淀区大大西山风风景区凤凤凰岭旅旅游设施施一期项目目1.1.2项目目位置本项目位位于海淀淀区大西西山风景景旅游区区的西北北部，东东至规划划旅游专专用道，南至聂聂各庄西西路，西西至凤凰凰岭旅游游设施项项目二期期项目，北至凤凤凰岭路路。总用用地面积积24.8599公顷，其其中建设设用地面面积9.82公公顷，代代征道路路面积33.022公顷，代代征绿地地12.0199公顷。可可规划地地上面积积2.995万平平方米。1.1.3项目目任务项目任务务：对规规划建设设用地，按计划划完成项项

15、目用地地的拆迁迁、市政政基础设设施建设设和公共共配套设设施建设设，达到到“三通”，地块块内场地地平整，实行土土地挂牌牌出让。1.1.4项目目实施的的意义整体规划划、统一一开发，显化及及提升国国有土地地资源的的内在价价值。在加强海海淀区域域经济发发展的整整体性、繁荣该该地区经经济的同同时，发发挥本项项目土地地自身优优势，提提升大西西山风景景旅游区区的北部部商业档档次。项目的实实施将具具有以下下意义：l、实现现土地合合理利用用，优化化和整合合土地资资源，节节约土地地使用，提升周周边土地地价值，满足本本地区经经济发展展和城市市建设用用地的需需求；2、符合合海淀区区经济发发展和整整体规划划的要求求，满

16、足足政府的的社会目目标。建建成后的的项目区区将成为为具有较较强辐射射能力和和带动能能力的区区域文化化经济中中心的一一部分，形成一一定的区区域优势势，对整整个地区区的良性性发展有有着重要要的社会会意义；3、项目目区将形形成以住住宿、商商务会议议为主体体的现代代化旅游游度假圈圈，良好好的区域域环境、快捷方方便的交交通、适适度的商商业规模模、合理理的规划划布局、新颖的的建筑形形式以及及健全的的配套功功能，有有助于提提高区域域成熟度度，体现现高品质质的区域域形象，为人们们整体生生活质量量和生活活品位的的提高创创造条件件，提高高人民物物质文化化生活水水平及社社会福利利；4、改善善就业结结构，增增加就业业

17、机会；优化建建设结构构，改善善环境；实现经经济效益益、社会会效益和和环境效效益的统统一和城城市的可可持续发发展。1.2项项目申请请报告的的编制目目的为土地一一级开发发单位提提供决策策依据；为政府管管理部门门提供审审批土地地一级开开发项目目的依据据；为金融部部门提供供审查贷贷款可行行性的依依据。1.3项项目申请请报告的的编制依依据北京市市城市总总体规划划（20004年年-20020年年）海淀区区土地利利用规划划关于海海淀区大大西山风风景旅游游区近期期建设地地块规划划设计指指标有关关问题的的批复 （市规函函【20005】15553号）海淀区区北部地地区总体体规划海淀区区苏家坨坨镇镇域域规划北京市市

18、海淀区区大西山山风景旅旅游区控控制性详详细规划划（征征求意见见稿）北京市市海淀区区大西山山风景旅旅游区近近期建设设地块规规划设计计要点说说明北京市市房屋重重置成新新价评估估技术标标准（京国土土房管拆拆200038088号）北京市市非住宅宅楼房估估价技术术规范（京国土土房管拆拆200026466号）北京地地价项目区基基础资料料拆迁、估估价、市市政预算算等行业业标准1.4项项目效益益分析项目建设设期为99个月，回收期期为111个月。通过对对项目地地块的土土地开发发成本测测算及土土地收益益测算，得到项项目评价价的综合合结论为为：1、成本本支出：项目总总投资为为125553.24万万元。2、出让让收入

19、：土地出出让地价价款测算算为1336533.355万元。3、利润润：通过过测算利利润为111000.111万元。4、综合合考虑土土地开发发价值后后，按基基准收益益率100%折算算，项目目财务净净现值为为10004.44万元，年内部部收益率率为122%，项项目在财财务上可可行。1.5编编写说明明本报告是是在委托托方提供供基础文文件、有有关数据据资料的的基础上上做出的的。委托托方对所所提供的的文件以以及相关关数据的的真实性性和可靠靠性负责责。我们在本本估价报报告中陈陈述的事事实是真真实的和和准确的的。本报告中中的分析析、意见见和结论论是我们们自己公公正的专专业分析析、意见见和结论论。我们已对对本报

20、告告中的研研究对象象进行了了实地勘勘查。本报告中中所引用用的经济济数据系系经过我我们长时时间的研研究及市市场分析析所取得得的，如如有偏差差，仅供供参考。本研究报报告作为为办理土土地一级级开发项项目立项项使用。第二章 项目的的界定与与现状描描述2.1宗宗地法律律关系1、宗地地性质及及基本情情况北京市海海淀区大大西山风风景区凤凤凰岭旅旅游设施施项目地地均为集集体土地地，项目目位于海海淀区大大西山风风景旅游游区的西西北部，东至规规划旅游游专用道道，南至至聂各庄庄西路，西至发发凤凰岭岭景区和和龙泉寺寺一级山山区公路路，北至至凤凰岭岭路。总用地地面积224.8859公公顷，其其中建设设用地面面积9.82

21、公公顷，代代征道路路面积33.022公顷，代代征绿地地12.0199公顷。可可规划地地上面积积2.995万平平方米。项目地块块为车耳耳营村和和西山农农场所有有，共224.8859公公顷。属属于国有有土地。厂房及及林地均均为当地地农民租租赁使用用，租赁赁三十年年。图21：地块用地规划图2、宗地地实际用用途与规规划用途途现状用地地构成以以果园为为主，面面积约221.669公顷顷，占用用地总面面积的887.225%；另另有少量量村镇企企业用地地1.222公顷顷，占用用的总面面积的44.911%（家家具厂，已停产产）。厂厂房及林林地均为为当地农农民租赁赁使用，租期三三十年。宗地规划划用途为为旅游度度假

22、及文文化用地地。3、宗地地区域的的历史价价值该宗地位位于北京京市海淀淀区大西西山风景景旅游区区的西北北部，对对于土地地用途要要按照控控制性详详细规划划执行，具体用用途以规规划意见见书为准准。2.2项项目的自自然条件件与区位位1、项目目土地的的自然特特征本项目总总用地面面积为224.8859公公顷，项项目区比比较规整整，近似似为长方方形，地地形平坦坦，排水水状况比比较好，工程地地质状况况良好，土壤无无污染，区内没没有破坏坏性的大大断裂分分布。2、项目目的区位位特征项目所在在地海淀淀区是著著名的高高科技、文化、教育、旅游区区。区内内山清水水秀、古古迹繁多多，属北北京的上上风上水水之地。金代在在这里

23、建建有八大大水院，明朝开开始大规规模建设设，清代代形成“三山五五园”的宏大大格局，海淀区区不仅有有优美的的自然景景观，而而且有丰丰富的人人文景观观。秀美美的自然然景观与与丰富的的人文景景观相映映成趣，为园区区内的企企业、科科研工作作者提供供了一个个良好的的生产、生活和和工作环环境。图22：大西山风景区位置示意图海淀区中中关村是是全国智智力资源源和科技技人员最最密集的的地区，其智力力密集度度在世界界亦属罕罕见。海海淀区发发展高新新技术产产业有了了得天独独厚的条条件，确确立了海海淀区在在全国高高科技发发展中的的核心地地位，具具备发展展知识经经济的条条件。海海淀区位位于北京京市区西西北郊。东与西西城

24、、朝朝阳区相相邻，南南与宣武武、丰台台区毗连连，西与与石景山山、门头头沟区交交界，北北与昌平平县接壤壤，全区区总面积积4266平方公公里。总用地面面积244.8559公顷顷，其中中建设用用地面积积9.882公顷顷，代征征道路面面积3.02公公顷，代代征绿地地12.0199公顷。可可规划地地上面积积2.995万平平方米。项目用用地位置置范围示示意图如如下：图23：地块位置图2.3地地上物状状况该项目用用地范围围内大部部分为早早期建造造的平房房，目前前房屋情情况较差差，布局局混乱，私搭乱乱建严重重。平房房破损程程度严重重，使用用功能设设施不全全，生活活极为不不便，现现有形象象与大西西山风景景区凤凰

25、凰岭旅游游及海定定区日益益改变的的城市景景观极不不协调。现状用地地构成以以果园为为主，面面积约221.669公顷顷，占用用地总面面积的887.225%；另另有少量量村镇企企业用地地1.222公顷，占占用的总总面积的的4.991%（家家具厂，已停产产）。所所占土地地均为苏苏家坨镇镇各村农农民向各各村租用用土地，租期330年。 项目现状状情况统统计表序号项目名称称数量单位备注一项目总占占地面积积24.8859公顷二应拆迁房房屋建筑筑面积11822.4平方米拆迁公司司实地调调查数据据1厂房11822.4平方米拆迁公司司实地调调查数据据2.4宗宗地环境境1、自然然环境由于京密密引水渠渠和市区区西北铁铁

26、路环线线的阻隔隔，使地地块成为为一个相相对封闭闭的区域域。项目目用地所所处区域域属于暖暖温带半半湿润季季风气候候，夏季季炎热多多雨，冬冬季寒冷冷干燥，全年平平均气温温16摄摄氏度，一月份份平均气气温33摄氏度度，7月月份平均均气温330摄氏氏度，年年平均降降水6000mmm，全年年无霜期期2000余天。项目地地块位于于以生态态为主题题的大西西山风景景区。区区域内山山清水秀秀，风景景宜人，景观资资源丰富富。2、社会会经济环环境海淀区大大西山风风景旅游游区风景景秀丽，上风上上水，是是中关村村科技园园区的后后花园，是ITT业成功功人士，公司白白领，及及各行业业专家开开会、办办公、旅旅游、疗疗养、及及

27、举办学学术研讨讨会的理理想处所所。3、市政政基础设设施状况况（1）交交通现状状宗地附近近东西向向主要有有聂各庄庄西路、北清路路、龙泉泉寺路。市区铁路路西北环环线从地地块东侧侧经过，但目前前已基本本处于停停运状态态。（2）市市政设施施现状自来水：自打井井水和海海淀供水水一厂供供水雨污水：无市政政管网。雨水从从山区自自然排洪洪沟汇集集于梁家家园排水水沟，最最后流往往上庄水水库，排排洪能力力五年一一遇。无无污水处处理设施施。自建建化粪池池或沉淀淀池，上上层清水水自然排排除，沉沉淀污物物定期抽抽运。天然气：无天然然气管道道，主要要燃料为为液化气气。电力：有有聂各庄庄变电站站，222万伏-111万伏伏。

28、居民民用电分分别由昌昌平区阳阳坊供电电和海淀淀区沙涧涧路供电电提供。通讯：西西山农场场场部内内有电话话机房，容量114400门，有有8000门投入入使用。电话线线空中架架设，无无地下管管沟敷设设。有线电视视：由海海淀区有有线电视视局提供供。（3）周周边大市市政现状状北清路：北清路一一期敷设设有DNN8000上水，末端距距凤凰岭岭地区约约7-88公里。北清路一一期敷设设有DNN5000中压天天然气管管，末端端距凤凰凰岭地区区约7-8公里里，且估估计中压压管线的的压力不不足以到到达本地地区。颐阳路：只是道道路柏油油面，路路下没有有敷设任任何管道道。4、公共共设施状状况宗地附近近有环绿绿艺苑、实创总

29、总公司培培训基地地等小型型度假、旅游设设施。聂聂各庄村村分布有有邮局、卫生院院、商店店等简单单公共设设施。总总体规模模较小、档次偏偏低、布布局分散散，不能能满足该该区域未未来发展展需要。2.5宗宗地开发发目标本项目完完成后应应达到：用地范范围内的的“三通”（通上上水通电电、通路路）及土土地平整整，满足足建设条条件，达达到熟地地标准。各种市市政基础础设施管管线接至至规划红红线外。第三章 投资环环境31海海淀区经经济介绍绍海淀区以以高科技技、高知知识含量量为特色色。无论论是从区区位、商商业氛围围、业态态构成还还是人气气的旺盛盛程度，都坚实实的捍卫卫着其在在京城科科技龙头头的地位位。中关关村高科科技

30、园区区、上地地园区已已经成为为北京高高科技的的标志，海淀区区是高等等学府的的聚集地地，是输输送高科科技人才才的重要要枢纽。32海海淀区大大西山风风景旅游游区现状状分析1、自然然风光和和民俗旅旅游凤凰岭、大觉寺寺、阳台台山、翠翠湖湿地地公园、七王坟坟等旅游游景区风风景秀丽丽，空气气清新，四季如如画，是是周末放放松休闲闲的好去去处。海海淀区北北部地区区开发办办同时组组织实施施了当地地的民俗俗旅游文文化，抓抓住现代代人回归归自然的的巨大商商机。2、丰富富的商业业资源凤凰岭、大觉寺寺、阳台台山、翠翠湖湿地地公园、七王坟坟等旅游游景区聚聚集在海海淀区大大西山风风景旅游游区内，整个风风景区内内孕育着着较好

31、的的商机。现在已已有的配配套设施施不能满满足日益益增加的的旅游观观光者的的需求。3、优越越的地理理区位海淀区大大西山风风景旅游游区地处处海淀区区中关村村商圈的的后花园园，具有有明显的的区位优优势。周边环境境：本项项目所在在的海淀淀区，是是高新技技术产业业的聚集集地，上上地科技技园区，中关村村商圈，及众多多高等学学府聚集集在海淀淀区，这这些必将将对本项项目有辐辐射影响响，本项项目所在在的大西西上风景景区是IIT成功功人士旅旅游度假假、会议议、办公公的好去去处，同同时是各各大高校校学科带带头人举举办学术术研讨会会、学术术展示会会的优选选之所。商圈环境境：海淀淀区大西西山旅游游区西北北部，现现在已各

32、各大旅游游风景区区为依托托，以旅旅游、饮饮食、住住宿为主主体的商商圈已经经初具规规模，同同时受到到中关村村商圈，上地商商圈的辐辐射作用用，有益益于本项项目的商商业环境境。4、丰富富的旅游游资源海淀山后后地区（凤凰岭岭）独特特的地理理位置和和良好的的气候及及适宜居居住环境境，凤凰凰岭厚重重的历史史、宗教教文化沉沉淀、传传统的旅旅游观光光文化、良好的的人文亲亲和环境境，必将将带来巨巨大的旅旅游休闲闲会务等等市场资资源。33海海淀区大大西山风风景旅游游区目前前存在的的问题海淀区大大西山风风景旅游游区正呈呈生长之之势，但但受到风风貌保护护的限制制和交通通条件的的限制，除了现现有各旅旅游景区区相应的的配

33、套设设施外，还没有有形成大大型的商商业环境境。1、功能能不尽完完善，结结构不够够合理海淀区大大西山风风景旅游游区风景景秀丽，空气清清新，是是旅游度度假的绝绝好选择择，但相相关的配配套设施施没有合合理得衔衔接起来来，各种种业态没没有合理理的衔接接起来，对消费费者的吸吸引大多多是旅游游业态，其他业业态往往往被忽略略。2、配套套设施不不够完善善各旅游风风景区同同相应的的配套设设施没有有合理的的组合，各行其其是，没没能达到到相辅相相成的作作用，除除旅游景景区外，各饮食食、住宿宿等地的的停车位位数量有有限。3、海淀淀区大西西山风景景旅游区区内企业业没有形形成合力力，制约约海淀区区大西山山风景旅旅游区商商

34、业氛围围的发展展旅游区内内企业在在结构调调整、产产品营销销、形象象宣传等等方面各各行其是是，没有有形成合合力，企企业间的的协调组组织商会的的作用没没有充分分发挥，使打造造海淀区区大西山山风景旅旅游区整整体商业业氛围的的工作难难以顺利利进行。4、海淀淀区大西西山风景景旅游区区市政设设施不完完备，电电信、燃燃气、供供暖管线线没有实实现介入入，不能能满足该该区域的的市政需需求。34项项目建设设的必要要性分析析从海淀区区旅游配配套设施施的总体体供应量量来看，市场供供不应求求，随着着中关村村以及高高科技产产业的进进一步发发展，未未来对于于高档旅旅游配套套设施的的市场需需求将有有大幅提提升。结合本项项目区

35、域域的特点点和规划划方向考考虑，未未来本项项目所在在区域发发展旅游游配套设设施类产产品有非非常好的的市场前前景，不不但与大大西山风风景区的的整体规规划方向向相符合合，而且且还能够够填补海海淀区旅旅游配套套设施的的市场空空缺，服服务于中中关村高高科技园园区企业业商务交交流、技技术研发发等。另外，本本项目的的建设可可以充分分地挖掘掘区域旅旅游度假假休闲资资源，为为大西山山风景区区的可持持续发展展提供保保障。第四章市场场分析41总总体宏观观经济分分析中国经济济在过去去的二十十年中迅迅速发展展，国民民生产总总值已达达到世界界的3.4%。中国的的零售业业也在两两位数的的增长，与122年前相相比，翻翻了四

36、倍倍多。这这样的发发展速度度将会在在短期到到中期内内存在。与此同同时，通通货膨胀胀比率稳稳定在比比较低的的水平（不到44%），零售业业和零售售价格指指标都保保持相对对稳定。这样的国国民生产产总值能能力保证证了大多多数外商商的直接接投资达达到相当当高的水水平，在在今后的的几年中中有这样样的发展展趋势：作为中中国入世世的过渡渡的一部部分，经经济的重重要组成成部分将将会进入入反常的的前进状状态。排除无法法预计的的政治或或其它方方面剧变变的影响响，中国国经济的的强大发发展水平平将会在在中期内内存在。中国的都都市人口口数量也也已开始始增长，每年大大约估计计有8000至9000万人移移居到城城市。同同时，

37、农农村的总总人口量量也在持持续增长长。北京是全全国的政政治、文文化与国国际交往往中心，又是生生机勃勃勃、充满满活力的的综合性性产业城城市。改改革开放放以后特特别是“十五”时期，中共北北京市委委、市政政府大力力发展首都经经济。循着着北京经经济发展展要立足足北京、服务全全国、面面向世界界的思路路，对经经济结构构和布局局进行调调整，经经济增长长方式的的加速转转变，使使全市国国民经济济持续快快速健康康增长，综合经经济实力力保持在在全国前前列。近近年来北北京的经经济保持持了高速速增长的的趋势，20001年-20004年GGDP年年均增长长速度达达到111.4%，GDDP年增增长率高高于国家家平均水水平，

38、服服务业和和高新技技术产业业增长迅迅速，220088年奥运运会将进进一步拉拉动北京京的基础础设施建建设和生生态环境境改造，进一步步改善投投资环境境，提升升国际形形象。220044年，北北京GDDP总量量为42283.3亿元元，比上上年增长长13.5%，连续六六年保持持二位数数的增长长。人民民生活水水平迈上上新台阶阶，城市市居民人人均可支支配收入入达到1156337.88元，四四年平均均实际增增长幅度度达到112.44%。42土土地市场场分析从未来发发展来看看，现阶阶段土地地供应以以及房地地产市场场的强势势政策调调整对我我国房地地产业发发展的影影响主要要可从以以下几方方面加以以分析：、土地地供应

39、总总量将会会进一步步得到控控制从供给方方面看，国土资资源部下下发的关于清清理各类类园区用用地加强强土地供供应调控控的紧急急通知以及国国务院下下发的关于暂暂停审批批各类开开发区的的紧急通通知和和关于于清理整整顿各类类开发区区加强建建设用地地管理的的通知等文件件，对城城市各类类开发区区（园区区）、别别墅用地地的供给给作了严严格的限限制，这这将使城城市土地地增量供供应出现现较大回回落。从需求方方面来看看，由于于招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定以及及协议议出让国国有土地地使用权权规定等的发发布实施施，经营营性用地地停止协协议出让让，转而而实行招招标拍卖卖挂牌出出让，市市场化程程度大大大提

40、高，竞争也也将更为为激烈，土地价价格也将将因此而而上涨。土地价价格的上上涨，将将降低土土地市场场需求。在供求机机制的共共同作用用下，土土地市场场经过调调整将重重新实现现平衡，土地总总供应量量缩减，土地价价格则将将上浮，从而最最终实现现控制土土地供应应总量，减少土土地收益益流失。2、地产产价格短短期将会会有所波波动，长长期趋向向平稳土地储备备制度以以及土地地招标拍拍卖挂牌牌出让制制度的实实施，对对房地产产价格的的影响在在不同阶阶段的表表现存在在着一定定的差异异。制度度建立之之初，由由于对土土地供应应总量调调控力度度的加大大，使得得土地供供应规模模有所缩缩减，加加上开发发商以及及购房者者的理性性预

41、期影影响，房房地产价价格有可可能会呈呈现上涨涨的态势势，而且且上涨的的幅度在在某些区区域可能能较大。与此同同时，由由于政府府对住房房市场的的干预，尤其是是大规模模经济适适用房的的推出，将对住住房市场场需求形形成较强强的分流流作用，从而对对房地产产价格上上涨产生生抑制作作用。再再者，随随着土地地储备制制度的完完善，土土地利用用规划、土地供供应计划划等的落落实，政政府将根根据市场场需求进进行土地地供应，以避免免房地产产市场价价格的大大幅波动动。因此此，从中中长期来来看，土土地供应应政策调调整对房房地产价价格的影影响不会会特别明明显，市市场价格格总体上上将保持持平稳发发展态势势。43旅旅游市场场分析

42、05年全全市接待待入境旅旅游者3362.9万人人次，比比上年增增长155%。其其中，外外国人3311.6万人人次，增增长166.2%；港、澳、台台同胞551.33万人次次，增长长8.22%。全市市旅游外外汇收入入36.2亿美美元，增增长144.2%。全年年出境旅旅游者达达51.7万人人次，增增长0.7%。全年接接待国内内旅游者者1.225亿人人次，增增长4.6%。国内旅旅游收入入13000亿元元，增长长13.5%。“十五”期间，全市共共接待入入境旅游游者14460万万人次，旅游外外汇收入入累计达达到 1148亿亿美元，分别比比“九五”时期增增长211.3%和21.4%。共接待待国内旅旅游者55

43、.6亿亿人次，实现旅旅游收入入49668.77亿元，分别比比“九五”时期增增长266.3%和1.33倍。不单是北北京，005年全全国的旅旅游业都都在飞速速发展。我国入入境旅游游人数达达1.22亿人次次，出境境旅游者者达31100万万人次，旅游总总收入达达76880亿元元。入境境过夜旅旅游人数数达46680万万人次，国内旅旅游人数数达122亿人次次。在旅旅游业总总收入中中，国内内旅游收收入达552866亿元，国际旅旅游收入入达到2293亿亿元。预计，006年入入境旅游游人数将将前所未未有地达达到1.3亿人人次，比比去年增增长8%。其中中入境过过夜人数数达到551800万人次次，外国国人22290

44、万万人次，国际旅旅游收入入达到3336亿亿美元。05年旅旅客运输输总量6608339万人人，比上上年增长长22.3%。其中，铁路557788万人，增长66.3%；公路路519925万万人，增增长255.2%；民航航31336万人人，增长长10%。“十五”期间，客运总总量累计计达到119.22亿人，比“九五”时期增增长2.1倍。北京作为为中华人人民共和和国的首首都，是是一座有有30000多年年悠久历历史的古古城，在在全世界界都享有有盛誉。它是一一座拥有有大量文文化历史史古迹和和皇家风风格的宏宏伟壮观观的城市市，同时时也是有有着现代代化特色色的快速速发展的的国际化化大都市市。作为一座座有着悠悠久历

45、史史的城市市，旅游游业对北北京的经经济有着着重大的的贡献。宏伟的的故宫是是世界上上最大的的并且保保存最好好的皇宫宫。在北北京城外外，就可可以爬上上世界八八大奇迹迹之一的的长城。天安门门广场是是世界最最大的城城市中央央广场。北京的旅旅游业在在中央政政府的支支持下取取得了长长足的进进步。在在中国331个省省、自治治区、直直辖市中中，北京京是第二二大旅游游胜地。20001年，北京接接待的海海外游客客达到 2,8857,8722人次，比上一一年增长长了1.3。其中来来自国外外和香港港、澳门门、台湾湾的游客客分别22,3998,7790人人次、2269,2655人次、14,2200 人次次和1775,5

46、597人人次。旅旅游业外外汇收入入总计达达29.5亿美美元，比比上一年年增长了了6.55。这这一年中中，北京京也接待待了一亿亿一千万万来自其其他省和和中国其其他地区区的游客客，比上上一年增增长了88，旅旅游收入入达8887.77亿元，比上一一年增长长了299。最近几年年来京出出差的人人员比例例在快速速增长。外地游游客平均均在京停停留时间间为 66.5 天，重重游率为为 699.5%。外地游客客职业分分布情况况如下图图所示：图31：外地游客职业分布情况图（数据来来源：220011年北京京统计年年鉴，中中国统计计出版社社出版）表311：20001年年来京的的不同职职业的旅旅游者所所占百分分比职业其

47、他省游游客百分分比当地游客客百分比比政府公务务员10.779.5企业管理理人员22.7717.88技术工11.5510.77服务销售售人员9.78.9工人10.448.0军人2.34.2农民5.01.1退休人员员5.16.8学生12.6625.00其他10.008.0表322：20001年年国内游游客参观观北京的的分类百百分比目的百分比 (%)渡假旅游游44.00拜访亲戚戚朋友11.22公务16.99会议7.9看病3.0宗教0.3文化体育育4.7其他12.00来京的目目的有从从事文化化科技交交流（ 15.1 天天）和宗宗教活动动（7.5 天天）；这这些人是是外地来来京人员员中在京京停留时时间最

48、长长的。下图显示示了外地地来京人人员不同同的来京京目的和和他们平平均在京京停留的的天数。图32：外地来京人员在京平均停留天数 （数据来来源：220011年北京京统计年年鉴，中中国统计计出版社社出版）北京市旅旅游业发发展前景景“十五”期间至至20220年北北京市旅旅游业发发展的前前景根据北北京市旅旅游发展展总体规规划对对20110年北北京旅游游发展前前景的描描述，根根据北京京市旅游游局征求求北京旅旅游业专专家学者者的意见见和北京京市相关关委、办办、局几几个区县县的意见见，我们们对20020年年旅游发发展前景景的描绘绘大体如如下： 1北京京的城市市建设将将有一个个极达的的发展，许多城城市标志志性建

49、筑筑物将陆陆续涌现现，不断断增加和和改变着着北京城城市景观观。北京京的基础础设施建建设将在在今后220年中中产生飞飞跃式发发展，地地铁线路路延长，地面轻轻轨铁路路建成，四环、五环通通车，市市内的交交通也将将通过马马路扩延延、违法法建筑物物的拆除除、占路路市场的的清理以以及增加加停车场场地等措措施得以以彻底的的改善。城市绿绿地将进进一步扩扩大，大大气质量量将进一一步提高高，和基基础设施施相配套套的城市市标识系系统将全全面建立立。北京京旅游业业将有一一个更加加轻松、更加现现代的发发展环境境。2北京京市将会会竭尽全全力保护护北京古古城风貌貌，重点点街区、重点文文物、重重点民居居不仅会会得到市市政府的

50、的高度重重视，并并且肯定定会充分分为旅游游业所利利用，成成为现代代化北京京的古老老文化的的亮点。3北京京的郊区区将成为为本市居居民和周周边地区区旅游度度假者的的旅游目目的地，成为发发展双休休日旅游游和黄金金周旅游游的重要要基地，京郊还还将成为为连接周周边热点点旅游区区点的重重要通道道。4北京京的旅游游产品将将更加丰丰富，观观光旅游游、会站站旅游、度假旅旅游、文文化旅游游、娱乐乐旅游将将成为北北京旅游游产品的的五大支支柱。另另外，商商务旅游游、体育育旅游、探险旅旅游、康康体旅游游、节庆庆旅游、修学旅旅游、购购物旅游游以及农农业观光光、工业业观光、科技观观光、教教育观光光等多种种旅游形形式将得得到

51、充分分的发展展，届时时，国内内外旅游游者将在在北京对对旅游产产品有更更多的选选择性。5北京京将作为为科教文文化中心心，更加加充满知知识与趣趣味氛围围。国家家级和地地方级重重要文物物点、博博物馆、名人故故居、历历史上重重要事件件发生地地将更多多地向游游人开放放。科技技开发区区、科技技成果试试验地、大学校校园等都都将成为为旅游者者选择的的新热点点，而且且民俗文文化因其其特色鲜鲜明而得得到更加加重视和和充分开开发，茶茶馆、会会馆、民民间文艺艺、特色色小吃、京剧话话剧以及及来自全全国各地地不同民民族的民民俗活动动，都将将在北京京全面开开花，使使北京成成为国际际知名的的文化大大都市。6旅游游产业届届时经

52、过过四十年年的发展展，将成成为一个个非常成成熟的产产业，不不仅有稳稳定的市市场，而而且在国国内外享享有很高高的知名名度，很很多产品品将成为为世界产产品，北北京将成成为世界界最主要要的旅游游目的地地和国际际会议中中心，北北京旅游游文化节节也将成成为享誉誉世界的的国际节节日。旅旅游业的的产业配配套将走走向市场场化，产产业各要要素得以以充分的的发展。旅游者者在北京京将享受受更加方方便的出出入和咨咨询，享享受充满满知识、充满信信息、充充满文化化的旅游游活动。7旅游游业无疑疑将成为为北京经经济的支支柱型产产业，将将对国家家和地方方做出较较大的贡贡献，北北京因此此成为国国际国内内知名的的文化型型消费城城市

53、，人人民生活活水平、生活质质量将得得到极大大提高，整个社社会更加加稳定，经济更更加繁荣荣，文化化更加丰丰富多彩彩，并因因此跻身身于国际际大都市市和国际际旅游强强市的行行列。结论：中国旅游游产业和和北京旅旅游业的的发展为为国内旅旅游市场场提供了了巨大的的潜力，国民经经济增长长的强劲劲走势使使得国民民用于旅旅游方面面的开销销迅速增增长；北京已有有一大批批文化历历史名胜胜，如故故宫、天天坛、八八达岭长长城和颐颐和园等等；总体上，旅游业业仍处于于发展规规律阶段段、热点点不多，就是历历史名胜胜开发得得也很有有限，近近几十年年没有开开发新的的景点；游客在京京停留时时间平均均为国为为6.55天，重重游率接接

54、近700%。假假设在初初次到京京时已经经游览了了4个主要要景点，对于新新景点来来说，市市场潜力力在重游游的客源源中每年年将超过过百万；所有的现现有景点点均为静静态景观观，北京京缺乏像像迪斯尼尼乐园或或二十世世纪影城城那样的的互动性性或主题题性的景景点；将传统转转变为资资本，并并且高度度宣扬中中关村科科技园商商务休闲闲及旅游游度假概概念，并并且得到到奥运支支撑作用用，凤凰凰岭地区区的建设设一定能能成为充充满活力力的亮点点。44北北京市旅旅游饭店店业发展展的主要要特点是是：一、旅游游饭店的的规模和和经济总总量在一一定区域域内高度度集中。分区县县的数据据表明，全市有有52%的旅游游饭店集集中在朝朝阳

55、区、海淀区区和东城城区，它它们实现现了全市市79%的营业业收入、1011%的利利润总额额和833%的税税金总额额。另外外，还有有20%的旅游游饭店集集中在西西城区、宣武区区和丰台台区。以以上区域域集中了了全市772%的的旅游饭饭店、990%以以上的经经济总量量。二、高星星级饭店店是拉动动旅游饭饭店业总总体水平平提升的的主力军军。四星星级以上上的高星星级饭店店呈现出出创收水水平高、赢利水水平高、平均房房价和客客房出租租率同步步提高的的态势，是拉动动旅游饭饭店业总总体水平平提升的的主力军军。高星级饭饭店集中中全市旅旅游饭店店60%的收入入和700%的利利润。截截至111月底，仅占全全市旅游游饭店数

56、数16%的四、五星级级饭店实实现营业业收入1104.9亿元元，同比比增长449.44%，占占总量的的61.5%；实现利利润总额额13.9亿元元，占总总量的772.44%,收收入利润润率为113.33%。不不足两成成的四、五星级级饭店集集中了全全市六成成多的营营业收入入和七成成多的利利润总额额。三星星级及以以下饭店店实现营营业收入入65.5亿元元，同比比增长225.55%，占占总量的的38.5%；实现利利润总额额5.33亿元，不足总总体的三三成, 收入利利润率为为8.11%，超超过八成成的三星星级及以以下饭店店仅集中中了全市市不足四四成的营营业收入入和三成成的利润润总额。平均房价价和客房房出租率

57、率同步增增长。目目前，全全市旅游游饭店的的平均房房价为4411元元/间天天，比220033年增长长6%；客房出出租率为为65%，比220033年上升升15个个百分点点，实现现平均房房价和客客房出租租率的同同步增长长。其中中：四、五星级级饭店的的平均房房价分别别比20003年年增长33%和110%；客房出出租率分分别比220033年提升升15个个和166个百分分点。二二、三星星级饭店店在平均均房价不不变的情情况下，客房出出租率分分别提升升14和和12个个百分点点。一星星级饭店店在平均均房价下下降5%的情况况下，客客房出租租率提升升12个个百分点点。表344：旅游游饭店分分星级的的平均房房价及客客

58、房出租租率：星级五星四星三星二星一星平均房价价(元/间天)762437281204166客房出租租率(%)677163604545竞竞争性项项目分析析项目周边边区域近近期没有有土地供供应，区区域的土土地市场场仍然在在起步阶阶段。目目前正在在交易的的地块中中，距离离项目最最近的是是位于温温泉镇的的D1、D2地地块，规规划用途途为住宅宅、行政政办公及及商业。从04年年至066年间北北京市场场上成交交的地块块中，规规划用途途为商业业金融用用地，同同属于六六类土地地，并且且对本项项目有一一定参考考意义的的地块有有三个，分别是是：京土土整储挂挂（昌）200050022号（昌昌平区东东小口镇镇建设用用地）

59、、京土整整储挂（昌）200040001号号（昌平平区东小小口镇中中滩村建建设用地地）、京京土整储储挂（石石）2200440007号（石景山山区八角角建设用用地）。海淀区旅旅游业发发展情况况分析二十一世世纪，国国际三大大产业中中最具吸吸引力的的产业为为旅游服服务等第第三产业业。尤其其是第三三产业宠宠儿旅游休休闲产业业。随着着中国改改革开放放的不断断深入，中国政政府大力力扶持旅旅游产业业，而旅旅游产业业也越发发展示出出其勃勃勃生机，可以说说旅游经经济产业业的黄金金时代即即将来临临。据测测算目前前在我国国，旅游游业每收收入1美美元，又又使国民民经济增增加3.12美美元。使使第三产产业相应应增加110

60、.77美元。旅游业业的独特特经济功功能，促促使各地地区都加加大了旅旅游业的的发展力力度，特特别是在在景点建建设上更更是不遗遗余力。国际及及国内的的形势为为该项目目提供了了坚实的的政治，社会基基础（即即天时）。海淀中关关村作为为全国高高科技行行业的基基地及窗窗口，近近年来吸吸引大量量的国际际国内客客商、专专家，并并带来大大量商务务及附属属的旅游游观光休休闲需求求。海淀淀山后地地区（凤凤凰岭）独特的的地理位位置和良良好的气气候及适适宜居住住环境，必将吸吸引越来来越多的的媒体和和旅游界界的关注注（即地地利）。凤凰岭厚厚重的历历史、宗宗教文化化沉淀、传统的的旅游观观光文化化、良好好的人文文亲和环环境，