苏州置信项目市场定位报告

1、苏州置信项目市场定位报告报告单位位：上海海图维新思维维房地产产行销顾问问有限公公司报告日期期：二000四年年七月研究背景景：中海苏州州项目位位于苏州州工业园园区，南南至现代代大道、东近华华池街、金鸡湖湖东北，为苏州州工业园园区地块块，土地地面积为为765569平平方米，规划总总建筑面面积13378224.22平方米米，容积积率为11.8，建筑密密度为25%，绿化化率45%。根据项目目情况，本地块块位于园园区湖东东板块，金鸡湖湖的东北北，位置置上很好好的衔接接了开发发成熟的的湖西与与未来开开发重心心湖东板板块，是是园区一一期CBBD商贸贸区和二二期未来来行政文文化中心心的连接接交汇之之地。且且本

2、地块块是距金金鸡湖较较近，景景观资源源最好的的一块地地，因此此在开发发上需对对于整个个园区市市场的现现状及未未来发展展走势有有一个比比较深入入的了解解。由此我们们在项目目启动前前期对整整个的市市场作出出一个比比较深入入的调查查分析，为项目目的开发发作好前前期的准准备工作作。研究目的的：项目间接接关联问问题：1、苏州州的房地地产市场场未来是是否能持持续高速速发展下下去？价价格还有有多少上上涨空间间？2、未来来居住在在园区二二区与居居住在老老城区、园区一一期（湖湖西）相相比有何何本质变变化，湖湖东的造造城运动动诞生的的新城将将如何影影响人们们的生活活方式？ 3、金鸡鸡湖不仅仅仅属于于苏州工工业园区

3、区，它在在整个苏苏州地产产市场中中处于什什么地位位？4、园区区湖东板板块未来来的供应应情况如如何？园园区房价价会出现现什么发发展趋势势？5、竞争争还是互互动？6、（她她/他）是谁？消费者者在哪里里？项目直接接关联问问题：1、置信信项目的的价格支支撑点2、未来来湖东板板块将出出现较大大的供应应量，置置信项目目如何形形成差异异化竞争争？ 3、置信信项目客客源从何何而来？4、置信信项目产产品的核核心卖点点？研究方向向第一部分分：苏州州市宏观观经济以以及房地地产市场场状况问题1：苏州的的房地产产未来是是否能持持续高速速发展下下去？价价格还有有多少上上涨空间间？本部分将将对目前前苏州市市房地产产市场发发

4、展进行行研究分分析，根根据苏州州市统计计局发布布的统计计显示，20003年苏苏州房地地产投资资规模和和增速仅仅次于外外商投资资和国有有经济投投资，苏苏州的房房地产未未来是否否能持续续高速发发展下去去？价格格还有多多少上涨涨空间？将是本本次研究究的一个个重要课课题！问题2：未来居居住在园园区二区区与居住住在老城城区及园园区一期期（湖西西）相比比有何本本质变化化，湖东东的造城城运动诞诞生的新新城将如如何影响响人们的的生活方方式？老城区已已经限制制开发，苏州市市政府将将园区发发展作为为重中之之重，园园区在促促进苏州州城市复复兴上更更是一记记重大推推力。随随着湖西西房产开开发的日日益成市市，可开开发土

5、地地日益减减少，湖湖东将成成为下一一片热土土，我们们带着战战略眼光光看湖东东，湖东东新区必必将领先先城市发发展，这这场浩大大的造城城运动又又将为居居住方式式带来什什么样的的改变？问题3：金鸡湖湖板块在在整个苏苏州房地地产市场场究竟处处于何种种地位？由于本项项目所处处的位置置是金鸡鸡湖东北北，属环环湖地区区的住宅宅项目。这个特特殊的地地理位置置将对本本项目起起到重要要的战略略作用，因此我我们从金金鸡湖对对于园区区及苏州州市的意意义及地地位的研研究来得得出结论论，从未未来城市市规划上上找出区区域成为为高档住住宅区的的强大支支撑。第二部分分：区域域房地产产市场分分析问题4 园区湖湖东板块块未来的的供

6、应情情况如何何？园区区房价会会出现什什么发展展趋势？本项目未未来将和和湖东板板块的发发展前景景紧密的的联系在在一起。未来湖湖东将大大盘云集集，目前前初步统统计将达达到多少少供应量量。地价价上涨逼逼迫房价价也逐步步上扬，园区房房价趋势势又会呈呈现什么么特点。第三部分分：竞争争个案研研究问题5： 竞争争还是互互动？ 对于本项项目所在在的区域域，我们们将寻找找项目主主要的竞竞争楼盘盘。我们们将通过过竞争个个案、在在售楼盘盘的产品品力研究究，为本本项目的的产品塑塑造和策策划提供供依据。第四部分分：消费费者需求求研究问题6：（她/他）是是谁？消消费者在在哪里？针对园区区的购房房者，我我们进行行了问卷卷访

7、谈，了解区区域消费费者的需需求，针针对消费费者对于于本项目目产品的的一些要要求进行行了解，从而在在开发过过程中充充分考虑虑这些因因素，以以求找到到楼盘最最佳的市市场和客客户导入入点，使使项目开开发获得得成功。第一部分分 宏宏观市场场篇本部分将将对目前前苏州市市房地产产经济背背景进行行研究分分析，通通过苏州州未来的的经济以以及房地地产市场场的整体体运行情情况作判判断和预预测，了了解开发发项目所所处的环环境。一、苏州州市房地地产经济济背景分分析：1、苏州州市概况况11苏苏州市地地理位置置及行政政区划分分 地理理位置苏州位于于中国经经济最活活跃的区区域长江三三角洲中中心地带带，东临临上海，南连浙浙江

8、省嘉嘉兴、湖湖州两市市，西傍傍太湖与与无锡相相接，北北枕长江江，是距距上海最最近的中中心城市市。苏州位于于中国两两大经济济带沿沿海经济济带和长长江经济济带交接接处，是是中国最最富饶地地区之一一。 行政政区划分分苏州市自自19883年3月地市市合并，20001年初初吴县撤撤市建区区，现辖辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工工业园区区、苏州州新区等等8个区和和常熟、张家港港、太仓仓、昆山山、吴江江5个县级级市，1130个个镇。12苏苏州市面面积、市市区面积积、人口口、市区区人口； 面积积苏州全市市总面积积84888.442平方方公里，其中苏苏州市区区面积116500平方公公里，建建成区11

9、08.6平方方公里，古城区区14平平方公里里。苏州州工业园园区目前前建成区区为金鸡鸡湖西岸岸8平方方公里。 人口口20033年苏州州市户籍籍总人口口5900.977万人,比上年年增加77.111万人。其中市市区总人人口2116.887万人人,比上上年增加加4.444万人人。13苏苏州市在在全国和和江苏省省的地位位近年来苏苏州经济济发展充充满了活活力，综综合经济济规模已已经挤进进中国大大中城市市前列。20002年工工业总产产值已居全国国大中城城市第二二位，仅仅次于上上海。在在合同利利用外资资和实际际利用外外资方面面均居全全国各大大中城市市第二位位，成为中中国经济济发展最最迅速的的现代化化新兴工工

10、业城市市。.苏苏州文化化的过去去、现在在与将来来：英国的的人类学学家泰勒勒定义：文化为包包括知识识、信仰仰、艺术术、道德德、法律律、风俗俗等的复复合整体体。城市文文化，则则带有一一个地方方特定风风采。它延续着着一个城城市发展展的历史史文脉，不仅是是一个城城市文化化的象征征，更是是一个城城市的宝宝贵财富富。苏州文文化的过过去时“上上有天堂堂下有苏苏杭”苏州物产产丰富，山川秀秀美，人人杰地灵灵。在225000多年的的历史长长河里，苏州形形成了自自身独特特文化，是由中中国的中中原文化化和南方方文化的的共同产产物，创创造了苏苏南文化化，使每每个苏州州人都为为之骄傲傲。苏州文文化的现现在时 仅仅重视文文

11、化遗留留，继承承与创新新不多苏州曾经经拥有深深厚的文文化不等等于当前前也在重重视文化化建设，而宣扬扬文化的的真正价价值也不不同于时时下为迎迎合商机机所制造造的文化化泡沫。苏州很很懂得去去保护文文化古迹迹，以此此来保护护文化。虽然文文化古城城的基础础就是有有文化遗遗存，但但城市的的文化不不单是要要保护这这些遗存存，而重重要的是是如何利利用这些些文化、挖掘其其精神内内涵，激激励后人人。苏州文文化的将将来时：兴起一一场文化化复兴运运动人类正在在进入“以文化化为轴心心的时代代”，文文化的社社会角色色已经从从“跟跑跑”转向向“领跑跑”。对对于一个个文化积积淀深厚厚的城市市来说，必须在在挖掘文文化底蕴蕴的

12、基础础上，提提炼出更更有吸引引力的精精神形态态，不光光是继承承，也是是创新，使文化化的生命命力更具具穿透力，从历史史活到现现在。我们盼盼望苏州州的未来来将兴起起一场文文化复兴兴运动，不单单单在城市市文化的的硬件建设设上，也也在于地方方文化的的软件营营建上，使古城城的文化化将发挥挥出真实实作用，从而创创造新的的更灿烂烂的城市市文化。2、苏州州市宏观观经济运运行状况况21苏苏州市220000-20003年年全市GGDP及及涨幅20033年，苏州州全市国国内生产产总值228022亿元，比20002年年的20080亿亿元增长长34.7%，人均国国内生产产总值44.777万元，较220022年增长长33

13、.61%，保持持较高的的增长率率。表1：苏苏州20000-20003年国国内生产产总值（单位：亿元）年份20000年20011年20022年20033年国内生产产总值15411176002080028022比上年增增长13.44%14.33%18.22%34.77%图1：苏苏州20000-20003年国国内生产产总值增增长走势势（单位位：亿元元）苏州GDDP从119955年到220033年一直直处于直直线上升升趋势，从19999年年到20003年年平均涨涨幅在220.115左左右。可可以看出出：苏州州随着长长江三角角洲整体体经济上上升的带带动而处处于加速速发展的的态势，同时，其自身身城区和和郊

14、区的的工业规规划渐显显成效，因此其其整体经经济状况况长期看看好。22苏苏州市220000-20003年年全市固固定资产产投资及及涨幅，其中房房地产开开发所占占比例及及涨幅表2：苏苏州20000-20003年固固定资产产投资涨涨幅及房房地产开开发所占占比例（单位：亿元）年份20000年20011年20022年20033年固定资产产投资额额516.34564.3381014088.933比上年增增长8.7%9.3%43.44%73.33%房地产投投资额59.99166.777107.34177.94房地产所所占比例例11.66%11.883%13.225%12.663%房地产投投资涨幅幅/11.4

15、45%60.776%65.88%苏州房地地产投资资比例在在固定资资产投资资中所占占比例一一直处于于上升的的发展态态势，11999920003年年平均增增长122.333。同同时，房房地产投投资额涨涨幅亦在在不断增增长中，虽然220033年增长长幅度与与同年固固定资产产投资额额增长幅幅度相比比有所减减少，但但从20000-20003年房房地产投投资额平平均涨幅幅46的长期期发展态态势来看看，其依依然大于于固定资资产投资资42的平均均涨幅。23苏苏州市220000-20003年年人均GGDP及及涨幅、人均可可支配收收入及涨涨幅表3：苏苏州20000-20003年人人均GDDP及涨涨幅、人人均可支支

16、配收入入及涨幅幅（单位位：万元元）年份20000年20011年20022年20033年人均GDDP2.67733.5774.777涨幅/12.336%19%33.661%人均可支支配收入入92744元105115元106117元123661元涨幅/13.338%9.7%16.442%苏州人均均GDPP20003年达达到4.77万万元，比比20002年上上涨333.611，为为历年来来最高。从2000020003年平平均人均均GDPP涨幅来来看，其其21.66的平均均涨幅意意味着人人均GDDP5年年翻一番番。从人均可可支配收收入来看看，20003年年达到1123661元，比20002年年上涨11

17、6.442，从20000-20003年长长期发展展态势来来看，平平均涨幅幅13.17，虽然然20002年涨涨幅在110以以下，但但20003年的的上涨幅幅度高过过15，呈现现加速增增长态势势。24苏苏州市220000-20003年年社会消消费品零零售总额额及涨幅幅表4：苏苏州20000-20003年社社会消费费品零售售总额及及涨幅（单位：万元）年份20000年20011年20022年20033年社会消费费品零售售总额348.17391.54451.6526.1涨幅/12.446%15.334%16.550%苏州社会会消费品品零售总总额20003年年达到5526.1万元元，从2200002000

18、3年年中稳定定上升，平均每每年涨幅幅为144.777，表表现出苏苏州社会会消费品品零售市市场的消消费能力力在逐年年上升。25苏苏州市220000-20003年年财政收收入及财财政储蓄蓄总额表5：苏苏州20000-20003年财财政收入入及财政政储蓄总总额（单单位：亿亿元）年份20000年20011年20022年20033年财政收入入158.27208.90291.82409.9财政储蓄蓄总额803.79371164414700从苏州财财政收入入来看，自20001年年起，平平均每年年增加1100亿亿元左右右的财政政收入，意味着着苏州财财政收入入的稳步步增加，从侧面面反映苏苏州整体体经济运运行的良

19、良好态势势。而在财政政储蓄方方面，在在20000220022年3年年中每年年增长约约1000亿元，而在220033年，这这一增长长有了较较大的变变化，比比20002年增增长了3300亿亿元，增增长量相相当于前前3年增增长的总总和。3、苏州州市房地地产政策策概况 为了了保护苏苏州市区区内园林林景观和和整体规规划，市市区内禁禁止建造造高层建建筑（十十层以上上） 各区区内楼盘盘多层结结构封顶顶、小高高层完成成40%50%后，房房地产开开发商才才能得到到预售证证。而新新区，、园区和和吴中区区内的高高层标准准由各地地政府机机构制定定。 园区区内将职职工原来来按月发发放的购购房补贴贴改为增增加单位位缴存住

20、住房公积积金的形形式来落落实，园园区内职职工住房房补贴到到位率大大幅度提提高，（基本为为月工资资的300%）同同时园区区内公积积金只能能在园区区使用，这样大大大推动动了园区区的房产产市场发发展。 20002年年苏州城城建投入入达800亿元左左右，创创历史新新高。针针对苏州州大规模模的城市市规划，随着大大量拆迁迁户的进进入，使使当地的的人群构构成以及及城市规规划从乡乡镇向都都市居住住区转换换。 在进进行商品品房买卖卖的同时时，买方方须按购购房款的的2%交交纳契税税，买卖卖双方都都须交纳纳0.5的印花花税和房房地产交交易综合合服务等等费用4400元元。20003年末末苏州政政府开始始酝酿“期房限限

21、转”政政策至今今，一直直没有明明确规定定出台。二、苏州州市房地地产市场场情况苏州市土土地市场场概况及及分析苏州市政政府实施施第一次次土地使使用制度度改革是是在19994年年，国有土土地从无无偿划拨拨转为有有偿使用用，20001年年苏州市的的土地使使用制度度进行第第二次重重大改革革，从协议议出让到到招标拍拍卖，相相继出台台了关关于深化化土地使使用制度度改革促促进城市市化进程程的意见见、苏州市市土地储储备实施施方法、苏苏州市城城镇国有有土地使使用权招招标拍卖卖暂行办办法等等一系列列配套文文件，并并迅速组组建了“苏州市市土地储储备中心心”，使使土地储储备和招招标拍卖卖成为我我市土地地管理中中的新制制

22、度，目目前对除除工业项项目以外外的经营营性用地地一律实实行以拍拍卖、招招标和挂挂牌出让让方式供供地。220033年全市市拍卖、招标和和挂牌交交易经营营性用地地5966宗（工工业用地地除外），共计计16551万平平方米。据测算，20003-220044年拍得得的房地地产项目目的地价价成本和和建筑成成本等在在45000元平方米米左右。20004年以以来园区区地价依依然呈上上涨势头头，4月月雅戈尔尔等企业业拍得的的6块地地块，最高高楼面地地价达334388元平平方米，最低也也有25548元元平方方米，平平均楼面面地价229799元平平方米，同比去去年上涨涨了600以上上。由于于土地价价格的比比价效应

23、应，20002-20003年拍拍得的土土地今明明两年上上市的房房屋的均均价将有有所上升升。苏州市220044年第二二次土地地拍卖会会上，118宗地地块中两两块土地地因无人人问津而而流拍。这种情情况主要要因为国国家金融融紧缩政政策正在在产生影影响，项项目开发发贷款的的自有资资金最近近刚刚提提高至，使地产产商在举举牌竞拍拍地块时时更谨慎慎。苏州州国有土地储储备中心心有关负负责人表表示，苏苏州市政政府表示示20004年将将房价增增长控制制在100，市市土地储储备中心心要通过过提高土土地供应应量进行行房价调调控。同同时，最最近银行行出台的的贷款限限制规定定，一定定程度上上控制了了投资性性买房，房产商商

24、买地建建房将面面临更大大的风险险，使得得开发商商购地趋趋于理性性。2、苏州州市商品品房市场场概况及及分析种种迹象象表明，苏州目目前的房房地产市市场已从从20002年的的供不应应求向供供求平衡衡甚至供供过于求求急速转转变。随随着国家家宏观调调控政策策的施行行，房地地产企业业购买土土地，开开发房产产将面临临着更高高的风险险。供应量图2-44：苏州市自自19998年以以来整个个房地产产市场呈呈稳步增增长趋势势：1. 220033年，苏苏州市房房地产市市场依然然保持强强劲增长长势头。其开发发投资完完成1777.994亿元元，比上上年增长长65.77，施工工面积达达到25576万万平方米米，同比比增长7

25、76.77，竣竣工面积积达到7779.2万平平方米，同比增增长399.822。2. 220011年至220022年，苏苏州市的的新开工工面积由由4966.7万万平方米米猛增到到9866.444万平方方米，220033年仅上上半年就就达到5527.04万万平方米米，其上上涨趋势势不断。当前新新开工面面积也就就是未来来的潜在在供应，以此趋趋势判断断，未来来一两年年内苏州州房地产产市场的的供应量量将趋于于逐渐放放大的发发展态势势。 3.20004年年一季度度苏州市市施工面面积24404.47万万平方米米，新开开工面积积5100.533万平方方米，分分别较去去年同期期增长1114.9、1177.4，竣

26、工工面积则则达到1121.05万万平方米米，同比比增长2230.6，商品房房预售面面积为4499.78万万平方米米。如果果以20003年年苏州年年销售商商品房面面积计，将要消消化至少少年以以上，供供应增长长幅度超超过需求求增长幅幅度，苏苏州未来来房地产产市场的的销售去去化将面面临一定定的的压压力。(2) 需求量量图5：19988年以来来，苏州州市房地地产业全全市销售售面积每每年以平平均144.7%的速度度增长，由19998年年的2997.226万平平方米增增长到220033年的5575.44万万平方米米，达到到历史最最高水平平。其中中20003年住住宅销售售面积4498.99万万平方米米，同比

27、比20002年增增长7%，需求求稳步增增长，逐逐步攀升升。(3) 成交价价格图6-771. 119988年以来来，苏州州市商品品房平均均销售单单价一直直保持稳稳步增长长。2. 到到20002年，商品房房现房的的销售价价格更是是有一个个跨越式式的增长长，增幅幅达到334，到20003年年依然保保持强劲劲增长势势头，已已达到225533.177元/平平方米的的历史新新高。3. 到到20003年，苏州市市中心区区域的预预售单价价已经超超过35500元元/平方方米，同同比增长长9.77。4、目前前苏州每每年有近近10亿亿外资进进入，加加上近年年来旧城城改造力力度的加加强，市市场需求求持续上上涨，最最直

28、接的的表现是是房价的的飞速上上涨。苏苏州商品品房的销销售价格格一路走走高，主主要归功功于长三三角经济济的高速速发展、苏州市市民收入入的增加加以及江江浙热钱钱的涌入入。一方方面绝大大多数市市民认为为苏州目目前的房房价偏高高，特别别是20000年年后增长长过快，其增长长率明显显高于苏苏州市民民收入水水平的增增长率；另一方方面，苏苏州较为为宽松的的房贷政政策，特特别是苏苏州工业业园区内内，其实实际购买买价格可可以高于于其心理理价位。问题1：苏州的的房地产产未来是是否能持持续高速速发展下下去？价价格还有有多少的的上涨空空间？解答：市市场规律律表明：任何商商品的市市场价格格是由供供求情况况决定的的。因此

29、此苏州房房价的走走势也必必然取决决于苏州州房产市市场的供供求。按按理说比比较的东东西要有有可比性性，同样样地段、同样性性质的房房子比较较才有意意义。但但随着房房产开发发区域和和性质的的变化，简单地地按新开开楼盘的的平均价价来分析析判断房房价的涨涨跌是没没有意义义的。从供给方方面来分分析，可可归纳为为以下几几点：政府为了了稳定房房价，也也为了其其土地批批租收益益，加大大土地供供应量是是在情理理之中的的；前几年苏苏州房价价的飙生生吸引了了大量的的开发商商来苏州州淘金，大量新新楼盘（例如湖湖东、相相城等地地）同时时面市也也是在所所难免；受房产市市场行情情和银行行贷款政政策变化化影响，一些房房产投机机

30、者纷纷纷抛售存存货；大批定销销房的上上市；二手房拍拍卖的兴兴起，消消除了房房产买卖卖过程中中的信息息不对称称和一些些不法房房产中介介的暴利利，无形形中提高高了二手手房的成成交数量量。这些些因素意意味着短短期内房房产供给给将有大大幅增加加，房价价下降的的压力是是客观存存在的。房产不是是普通的的商品。房产随随着时间间的流逝逝，可能能会变旧旧，但由由于土地地的稀缺缺性和周周边环境境的改善善，增值值是必然然的。何何况房价价的下降降并不会会马上引引来顾客客，甚至至还可能能引发会会进一步步跌价的的心理期期望，使使潜在的的购买者者持币待待购，反反而使得得销售更更困难。高档房房下降并并不会引引来低收收入顾客客

31、。更重重要的是是开发商商可以通通过减慢慢售房和和开发速速度来待待价而沽沽，损失失的只是是利息，但赢取取的可能能是更多多的土地地增值收收益。因因为从长长远来看看，苏州州房价的的上涨是是在所难难免的：随着经济济的发展展，人们们收入的的上升，对住房房消费的的需求会会不断提提高；随着中国国经济的的发展，城市化化进程在在加快，大量进进城的农农民需要要住房；随着中国国东西部部地区发发展差异异的扩大大，户口口制约的的逐步弱弱化，西西部人口口向东部部沿海地地区移民民是不可可避免的的，苏州州及长江江三角洲洲作为中中国最富富裕、最最适宜居居住的地地区将吸吸引越来来越多的的外地人人来生活活工作，当然还还要购房房置业

32、。由此可见见，从长长远来看看房价下下跌的可可能性几几乎是微微乎其微微。从需求方方面来分分析：买买房者可可分为两两类。一是购房房自住的的消费者者，一是是为保值值增值或或投机获获利而购购房的投投资者。对于消费费者，考考虑的主主要因素素有以下下几点：房产总价价。其经经济收入入（购买买力）决决定了其其能承受受的房产产总价，1000平米还还是1440平米米从居住住功能方方面而言言也许只只差一个个房间，但房价价却相差差40。因此此1000平米左左右或更更小的房房子依然然紧缺，但1440平米米以上的的房子可可能销售售速度明明显缓慢慢。地段的成成熟度。对于购购房自住住者而言言，住房房所在地地段的人人气、商商业

33、设施施、交通通便利、学校、医院条条件越好好，越吸吸引购买买者。值得一提提的是，在中国国，政府府的作用用是至关关重要的的。一个个地方住住房价格格的明显显下降不不仅影响响其经济济的健康康发展，而且会会引发拥拥有房产产的绝大大多数民民众的不不满情绪绪，因此此政府一一定会支支持房地地产的健健康发展展，消除除部分地地区、部部分楼盘盘的房产产泡沫并并不会影影响整个个房产价价格的稳稳步上升升，更何何况政府府近几年年大量基基础设施施的建设设不仅支支持了房房地产的的发展，还指望望房地产产价格的的提高拉拉动土地地出让金金的提高高以偿还还前期基基础设施施投资的的债务。因此政政府是决决不愿看看到房产产价格的的下跌的的

34、。苏州房地地产经过过近年来来的强劲劲上涨，需要消消化、需需要盘整整，是泡泡沫必然然会破灭灭，但从从长远来来看，房房地产的的健康发发展和房房价的稳稳步上升升是必然然趋势。3、苏州州市二手手房市场场概况及及分析图8：自19999年苏苏州市房房地产二二级市场场的开放放和房改改房上市市办法的的实施以以来，苏苏州市二二手房的的年成交交面积每每年以33005000的速速度大幅幅度提升升。由119999年的55.233万平米米发展到到20003年的的3044.499万平米米，20003全全年成交交额411.277亿元，其增长长势头不不断。4、苏州州城市规规划与城城市发展展进程问题2：未来居居住在园园区二区区

35、与居住住在老城城区、园园区一期期（湖西西）有何何本质变变化，湖湖东的造造城运动动诞生的的新城将将如何影影响人们们的生活活方式？解答：从从苏州城城市的发发展进程程，我们们看到城城市居住住文化的的升级与与更新将将是：苏州古城城区 苏州工工业园区区一区（湖西） 园区（二区、湖东）园区（三区）苏州古城城区：已形成古古色古香香，江南南风情的的宜居氛氛围苏州古城城区以古古城为中中心发展展起来，古城区区有25500年年的历史史，城区区内园林林古迹遍遍布，以以江南风风情为建建筑特色色，作为为世界文文化遗产产的一部部分。苏苏州市政政府大力力保护古古建筑设设施，同同时在新新的建设设项目中中均有所所限制。古城区以以

36、文化旅旅游、商商业贸易易为主体体功能的的发展格格局，围绕其其产业定定位，在在整体规规划中，新建筑筑与原有有建筑物物形成统统一的建建筑风格格，商品品房外立立面基本本为粉墙墙黛瓦这这种较为为单一古古典的建建筑风格格。古城城区虽然然商业繁繁荣，配配套设施施齐全，但由于于保护历历史建筑筑及开发发限制，决定了了老城区区不可能能有大规规模的城城市改造造，未来来住宅供供应也不不会很多多，且古古城区楼楼盘多为为多层住住宅小区区，其建建筑楼层层多在33.56层的的范围之之内，其其中，底底层大多多作为车车库，顶顶层为阁阁楼。未来居民民也以苏苏州原籍籍居民为为主，因因为古城城区暂不不具备居居住品质质整体抬抬高一个个

37、水准的的可能目前老城城区的商商业及生生活配套套设施档档次均不不高，仅仅以商业业为例，目前主主要以沿沿街底商商为主，其中旅旅游纪念念品与小小商品占占了很大大份额，因此老老城区暂暂不具备备居住品品质整体体抬高一一个水准准的可能能。老城城区的苏苏州人口口住宅的的升级换换代只能能选择西西部的苏苏州新区区与东部部的苏州州工业园园区。从从城市的的发展轨轨迹来看看，城中中心人口口向外围围地区转转移也是是苏州城城市发展展的必然然趋势。苏州新区区：起步较早早，但发发展上却却落后于于后来居居上的园园区新区位于于古城区区的西边边，于119900年开始始开发建建设，虽虽然开发发起步较较早，但但发展速速度却始始终落后后

38、于园区区。其发发展得益益于大量量国内外外制造加加工类企企业的入入驻，一一方面带带动了区区域附属属产业的的发展，另一方方面也为为本区域域带来了了相当数数量有较较高购买买能力的的客源。房产开发发档次不不高，大大盘少，布局散散乱，不不够集中中新区的产产业定位位以传统统的制造造业为主主，其产产业人群群为该产产业的从从业人员员，因此此，其住住宅主要要分布在在工业厂厂区的周周边，物物业外立立面现代代感较强强，产品品种类兼兼顾到不不同社会会等级人人群的需需要而有有所变化化。由于于其档次次不是非非常高，整个物物业分布布较为零零散，缺缺乏统一一集中的的开发；目前高高新区内内常住人人口2330,0000，居民住住

39、宅小区区有200余个。苏州工业业园区（湖西、一区）： 园区规划划、建造造融合新新加坡国国际化理理念与苏苏州文化化底蕴于于一体工业园区区行政辖辖区面积积2600平方公公里，其中中新新合作区区规划面面积700平方公公里（含含6平方方公里金金鸡湖），规划划居住人人口600万，位于于古城区区的东边边，美丽丽的金鸡鸡湖畔，地理位位置上更更邻近上海，是是苏州和和新加坡坡共同合合作开发发的高新新技术园园区，其其融新加加坡国际际化理念念和苏州州文化底底蕴于一一体。工工业园区区以新加加坡式规规划为蓝蓝图共分分为3个个区域开开发，金金鸡湖以以西（简简称湖西西）为第第一区，面积为为11.6平方方公里，金鸡湖湖以东（

40、简称湖湖东）为为二三区区，共552.665平方方公里。其特色为为整体规规划较为为合理，在绿化化，道路路方面较较城区完完善，其其建筑特特色以现现代为主主。其崭崭新的居居住环境境与现代代化的配配套，翻翻开了苏苏州城市市进程的的新一页页。一区（湖湖西）居居住环境境和城市市功能都都较古城城更完善善，居住住人口以以高新科科技产业业人员为为主。园区一期期的开发发已成熟熟，配套套设施逐逐步完善善，目前前房地产产增值效效应十分分明显，园区板板块已经经成为苏苏州乃至至周边地地区房地地产发展展的风向向标和当当之无愧愧的领头头羊。工业园区区的产业业定位以以高新科科技类产产业为主主，其对对应的产产业人群群主要是是该产

41、业业从业人人员，其其中以中中高级白白领和专专业人士士为主。但从规划划用地上上看出，一区工工业、居居住、CCBD商商业区三三分天下下湖西（一一区）是是园区房房地产最最早开发发的区域域，湖西西，其工工业、居居住、CCBD商商业区三三分天下下，虽有有工业企企业带动动人气，然而就就居住品品质而言言，与多多种性质质的物业业混杂并并非最理理想的居居住环境境。苏州工业业园区（湖东、二区）：湖西之后后，城市市崛起的的下一个个新板块块。湖东东地区是是园区未未来规划划的政治治、经济济、文化化中心。二区，该该区域位位于湖东东到横泾泾为止，目前正正处于建建设阶段段。该区区域以居居住为主主，工业业为辅，配以商商业中心心

42、和零星星商业点点，另一一特色为为金鸡湖湖东的旅旅游生活活氛围。该区域域道路和和商业中中心正在在起建，园区政政府性设设施亦同同期同步步建设，届时政政府机构构将迁入入该二区区。今后后该区主主要以居居住为主主，是园园区居住住中心地地带，连连通一、三区的的工业设设施。打造新城城市生活活湖东二区区的发展展相对湖湖西来说说，具更更广阔的的空间性性和时间间性，无无论从发发展规划划还是现现已成型型的建设设，都已已证明其其发展前前景。其其居住用用地面积积之大，完全可可塑造纯纯居住板板块，打打造出比比湖西更更优越更更纯粹的的新城市市生活，而且也也将拥有有更完善善的国际际性行政政设施、生活娱娱乐设施施、教育育配套、

43、一流的的居住环环境，可可体现出出今后五五至十年年的未来来居住水水准。苏州工业业园区（三区）三区，该该区域在在二区以以东，目目前还未未开发，今后以以工业设设施为主主，部分分为居住住区域，居住区区域与二二区联成成一片，三区工工业土地地的比重重有上升升。表5：古城区新区园区一期期园区二期期园区三期期规划思路路发展特特点展现古城城风貌，是旅游游、政治治、商业业、金融融中心现代工业业、旅游游为特征征工业、居居住、CCBD商商业区三三分天下下以居住为为主，工工业为辅辅，配以以商业中中心和零零星商业业点以工业设设施为主主，部分分为居住住区域面积（公公顷）14.2225811.6616.1136.555人口7

44、6.99万25.88万10万（规划）20万（规划）30万（规划）劳工（约约占人口口60%）46.114万15.448万6万12万18万自然风貌貌以古城为为主以山景为为主以金鸡湖湖西、绿绿化为主主以金鸡湖湖东岸休休闲、绿绿化为主主居住环境境特征古色古香香，园林林精粹吴吴文化，配以成成熟生活活配套，但档次次不高现代为主主新加坡风风格新加坡风风格新加坡风风格商业配套套丰富较丰富，以狮山山路、何何山路两两条商业业街为中中心，各各小区沿沿街商铺铺为辅。少，以邻邻里中心心为主较少，以以F城为为中心，以邻里里中心为为节点。今后在在湖东南南的联丰丰广场也也会成为为一个副副商业中中心。较少交通配套套道路拥挤挤，

45、但交交通便利利道路规划划较好，较为便便利道路规划划很好，交通目目前不便便利道路规划划很好，公共交交通目前前很不便便利道路规划划很好但但目前未未建居住人口口特质以原地居居民为主主以原地居居民和工工业区内内人员为为主以原地居居民和工工业区内内人员为为主以原地居居民和工工业区内内人员为为主以原地居居民和工工业区内内人员为为主居住性评评价图9：园园区二、三区景景观规划划示意图图图10：园区总总体规划划问题3：金鸡湖湖于苏州州市究竟竟处在什什么地位位？解答：金金鸡湖对对于苏州州的意义义：它不不仅是苏苏州工业业园区的的原点，也将是是苏州城城市发展展战略中中的重点点。图11：金鸡湖湖景观规规划金鸡湖位位于工

46、业业园区的的中心地地带，环环湖区域域70平平方公里里，19994年年中国政政府与新新加坡政政府签订订了一个个合资协协议，正正式启动动对这片片2.33平方公公里滨水水社区的的开发，旨在建建造一个个符合国国际标准准、具备备环保功功能的混混合型滨滨水新社社区。根根据未来来规划我我们发现现，金鸡鸡湖及环环湖区域域不仅是是苏州工工业园区区的原点点，而且且也将是是苏州城城市发展展战略中中的重点点。金鸡湖将将成为中中国最大大的具有有国际水水准的现现代城市市湖泊公公园金鸡湖及及环湖地地区将成成为中国国最大的的具有国国际水准准的现代代城市湖湖泊公园园。金鸡鸡湖的存在并没有有影响交交通以及及规划，正因为为它是未未

47、来的城城中湖，规划师师才有了了用武之之地，打打造模范范城的雏雏形。景观设计计内涵二二元性概概念：一一方面，体现了了苏州古古城的历历史文化化内涵；另一方方面，帮帮助其实实现建设设一个现现代化国国际都市市的目标标。金鸡湖区区的总体体规划，包括滨滨湖区的的多用途途开发区区以及开开放空间间的规划划聘请了了香港泛泛亚易道道公司。香港泛泛亚易道道公司所所提供的的规划方方案将金金鸡湖沿沿岸地区区分成了了8个鲜鲜明的片片区，由由一条连连续性的的开放空空间系统统将其串串连起来来，2个个片区城市市广场与与湖滨大大道的建建设已经经顺利完完成。金鸡湖景景观设计计的核心心在于其其内涵的的二元性性概念：一方面面，表现现苏

48、州古古城的历历史文化化内涵；另一方方面，帮帮助其实实现建设设一个现现代化国国际都市市的目标标。金鸡湖是是苏州市市的“城中湖湖”、“城市肺肺”，园区区将打造造长三角角规模最最大、现现代化程程度较高高的“城城市休闲闲胜地”。园区将打打造成长长三角规规模最大大、现代代化程度度较高的的“城市市休闲胜胜地”。金鸡湖湖是小家家碧玉的的苏州人人大气的的一面。西湖的的美在于于不变，金鸡湖湖的美在在于它的的突变：于柔美美中平添添了“大江东东去”的气概概，因此此它成了了古老苏苏州的一一个旅游游新亮点点，越来来越多的的人争相来感受受金鸡湖，其中既既有本地地市民，也有来来自上海海、杭州州、无锡锡等周边边城市的的游客，

49、湖东岸岸双休日日、节假假日的游游客接待待量屡创创新高。金鸡湖湖不是哪哪个特权权阶层的的“后花花园”，而是所所有人的的公共湖湖，是苏苏州市的“城中湖湖”、“城市肺肺”；环金金鸡湖222公里里区域几几乎是园园区地价价最高的的区域，不惜投投巨资将将其全部部建成为为公共开开放地带带足见中中新双方方“还湖湖于民”的发展展理念。创高科技技的商业业与居住住的混合合型滨水水社区，以满足足国际化化大企业业的办公公与生活活标准，最终将将容纳超超过600万的居居民。苏州工业业园区管管理委员员会负责责金鸡湖湖70平平方公里里环湖区区域这一一园区中中重点开开放空间间的开发发工程。目的在在于创一一个高科科技的商商业与居居

50、住的混混合型滨滨水社区区，以满满足国际际化大企企业的办办公与生生活标准准。这片片地区最最终将容容纳超过过60万万的居民民。(远远期)环金鸡湖湖地区建建成“闹市”，成为为全市市市民消费费社交、休闲娱娱乐的重重要场所所园区将高高起点、高标准准把环金金鸡湖地地区建成成全市市市民消费费社交、休闲娱娱乐的重重要场所所。推进进环湖商商业、文文化设施施建设把把发展大大商业、推进大大旅游作作为今后后发展的的重要的的新增长长点和新新亮点。加快国国际博览览中心、科技文文化艺术术中心等等50余余项实事事工程建建设进度度，大力力发展商商业、饮饮食业、零售业业、宾馆馆业和旅旅游业，并建成成更多安安全、舒舒适、文文明的生

51、生活小区区，集聚聚人气商商气，扩扩大消费费群体，努力将将环金鸡鸡湖区域域建设成成为“闹市”。第二部分分 苏州州新加坡坡工业园园区房地地产市场场一、园区区房地产产发展及及走势97年开开始，园园区开发发量一路路迅猛增增长，220044年预计计开发量量2000万平方方米。19944年启动动的苏州州工业园园区，遵遵循“先工业业、再住住宅、后后商业”的开发发规律，将建成成一个工工业园区区和住宅宅相结合合的高档档区域。园区房房地产开开发于119977年启动动，园区区房地产产开发在在8年中，一跃成成为苏州州市区房房地产市市场的主主渠道，中新合合作区内内开发量量迅猛增增长。220033年开发发量1553万平平

52、方米，20004年预预计开发发2000万平方方米。图12：19998-220044年园区区开发量量变化走走势（单单位：万万平方米米）目前竣工工户数占占批准预预售商品品房套数数的544.299%，目目前实际际入住及及装修完完毕套数数占竣工工户数的的86.64%至今中新新合作区区已批准准预售商商品房面面积3550万平平方米，共计2259226套，楼盘总总体销售售形势看看好。据据统计，目前中中新合作作区内已已竣工交交付使用用住宅1140775户，实际居居住为1113225户，入住率率为800466；已已装修未未入住的的为8669户，占总户户数的66.177，其其余未装装修户为为18881户，占总户户

53、数的113.336。分析表表明，220022年底以以前交付付使用的的住宅项项目，入入住率已已超过885，20003年后后交付的的房屋因因交房时时间短等等因素入入住率相相对低，园区住住宅总体体入住情情况尚属属正常。20044年，预预计苏州州市区商商住房实实际上市市预售或或销售量量可达5500万万平方米米左右，其中园园区为1180万万平方米米左右。据初步步统计，20004预计计园区商商住房实实际上市市预售或或销售量量1.333333万套。图13：批准预预售、竣竣工交付付、入住住套数比比较表二、园区区供应情情况1、板块块划分格格局苏州工业业园区根根据其市市场特征征划分为为两个板板块,即即：湖东东和湖

54、西西。下面面对各个个板块的的现状和和特点以以及未来来的发展展趋势进进行介绍绍和分析析：（1）湖湖西板块块板块现状状：竞争激烈烈，促使使楼盘品品质不断断向上突突破湖西板块块位于园园区西部部，金鸡鸡湖与老老城区中中间，系系园区内内的黄金金板块，开发启启动早，各开发发商均在在此投入入了极大大的人力力物力和和财力，周边的的生活配配套较为为齐全，截止至至今，湖湖西板块块已开发发楼盘近近30个个，由于于土地所所剩不多多，所以以后续产产品不会会太多。该地区区主力面面积范围围：1110-1150平平方米，总价：60-80万万左右。湖西代表表楼盘：湖左岸岸、都市花花园天域域。湖西有园园区的“高起点点规划”，又依

55、依托老城城区发展展起来，楼盘众多多，已进进入一个个“比规规划、比比实力、比品牌牌、比特特色”的的竞争阶阶段。但但也因现现已开发发较多楼楼盘，使使得该地地区土地地储备量量较为稀缺缺，下一一轮发展展将以湖湖东为开开发重点点。表6: 目前湖湖西在售售个案情情况列表表名称地址均价主力面积积主力总价价去化率湖左岸三三期苏惠路/星汉街街55000-58800三房144077-88120%加城国际际星汉街558号48000-58800三房122868-77450%名城印象象二期星海街/苏茜路路580003+1房房1488.88869-88620%加城新天天地星港街/苏春西西路50000三房1006-1120

56、53-66070%都市花园园天域星汉街1188号号75000（装118000）三房1660-1170120-128860%高尔夫花花园机场路/星港街街50000三房1228-116864-88470%（2）湖湖东板块块板块现状状：湖东板块块相对湖湖西而言言开发较较晚，各各地块基基本处于于处女地地状态，周边配配套基本本没有。但随着着金鸡湖湖大桥的的通车，湖东的的交通将将变得越越来越便便利，古古城区与与湖东传传统意义义上的空空间和心心理距离离正被无无限缩短短。吸引引人气的的不仅是是便利的的交通、优美的的环境，还有便便捷的商商贸服务务，包括括国际博博览中心心、F城城、湖东东邻里中中心等在在内各类类项

57、目的的开工建建设，将将使湖东东商圈聚聚起更多多的商气气、人气气，环金金鸡湖地地区的苏苏州城市市副中心心和湖东东新商圈圈的地位位将更加加凸现。金鸡湖湖东，曾曾经是偏偏僻的远远郊，如如今却成成炙手可可热的都都市黄金金地段。而有关数数据显示示，湖东东到20006年年底累计计商品房房竣工量量将达2260多多万平方方米，超超过湖西西20004年年年底累计计商品房房竣工量量将达2440多万万平方米米的水平平。换而而言之，湖东住住宅开发发4年（20003-220066）的水水平将超超过湖西西10年年（1999520004）的的水平，在二三三年后园园区湖东东就是一一个成熟熟的社区区。而且且，根据据规划，湖东房

58、房产的总总量将是是湖西的的五倍以以上。这这也是浙浙江南都都、南京京栖霞、天津顺顺驰、上上海中华华企业等等诸多国国内著名名房地产产企业“逐鹿”湖东的的原因。先期在此此落户的的楼盘有有东湖-春之韵韵，东湖湖大郡以以及南都都-玲珑珑湾，目目前又有有顺驰的的湖畔天天城。随随着湖西西房地产产投资竞竞争的不不断加剧剧，湖东东处女地地的优势势逐渐显显现，极极强的可可塑性，巨大发发展空间间以及较较为平和和的竞争争环境使使得越来来越多的的开发商商将目光光投向了了湖东。该地区区主力面面积范围围：1220-1140平平方米，总价：70万左左右。湖湖西代表表楼盘：东湖春春之韵、南都玲玲珑湾。表7: 目前在在售个案案情

59、况列列表板块名称地址均价主力面积积主力总价价去化率湖 东东东湖大郡郡二期方盛街方洲路46000三房1406470%湖畔天城城钟园路津梁路50000三房135-145568-77320%东湖春之之韵二期钟园路53000三房128-138868-77350%南都玲珑珑湾现代大道道、玲珑珑街48000三房140-165567-77980%金水湾别墅金鸡湖路路88号号90000含车库双拼221-2633199-2366含车库90%三、园区区销售情情况近年来，苏州工工业园区区房地产产供销两两旺。但但由于价价格突破破50000元/平方米米后，受受到市政政规划配配套的相相对滞后后性影响响，逐渐渐进入了了瓶颈

60、阶阶段，楼楼盘销售售遇阻，涨幅趋趋缓。 近年来苏苏州工业业园区房房地产供供销两旺旺，相对对于苏州州全市的的楼市成成交情况况来看，园区的的物业非非常良好好。这一一方面说说明园区区世界一一流的规规划，理理想的居居住环境境在消费费群中已已获得认认可，另另一个重重要的原原因，应应归功于于苏州工工业园区区特殊的的社会保保障体系系，作为为全国唯唯一的区区域性公公积金制制度，目目前已为为万名以以上园区区内工作作人士提提供了完完备的公公积金贷贷款，且且目前公公积金会会员仍以以每半年年将近550000人的数数量递增增。这项项社保体体系已为为园区内内的房地地产繁荣荣起到积积极的推推动作用用，成为为保障园园区房地地