苏州中腾项目别墅市场研展报告

1、 解决专业问题 创造增值价值PAGE PAGE 30深圳成全企划有限公司 深圳市深南路财富广场B座24楼AP室 电话83733238上海成全置业顾问公司 上海市虬江路1007号307-308 电话56327957苏州中腾项目别墅市场研展报告苏州中腾项目经过数次调整之后，明确了打造具有苏州本土特色的江南精品别墅。由此，我们对苏州别墅市场的展开了进一步研究，结合目前苏州房地产市场及别墅市场的变化，对以往进行的江南特色别墅调研作出阶段性总结；对苏州高档别墅的发展趋势作出预判；从市场角度出发，提出我司对中腾项目建议和意见，希望从市场的反馈中强化

2、规划理念，突出产品优势，为项目树立苏州顶级别墅形象将来项目推广预埋管线，寻找本项目产品等方面在市场上的机会点，为项目的顺利发展打下良好的基础。一、本次研究的目的与重点苏州别墅墅市场的的现状及及未来一一年内发发展趋势势预判苏州高档档别墅市市场动态态，苏州州中腾项项目的重重点竞争争个案分分析及竞竞争态势势的预判判；对苏州中中式别墅墅的阶段段性总结结及市场场认同度度的客观观反映；从市场场角度寻寻求项目目的机会会点二、研究究的思路路与方法法（一）研研究范围围的界定定鉴于本项项目的高高端性质质和产品品的特殊殊性，本本次市场场研究范范围主要要锁定在在苏州市市区内的的纯别墅墅社区，其中又又侧重于于西部太太湖

3、旅游游度假区区及周边边西部市市场；聚聚焦于苏苏州西部部市场内内总价在在5000万以上上的几个个高档别别墅项目目，具体体研究范范围如下下：苏州市区区内纯别别墅社区区侧重于苏苏州高档档别墅（总价5500万万以上）苏州中式式别墅从市场竞竞争的角角度来看看，主要要从价格格、区域域、别墅墅风格等等方面进进行分析析，认清清市场竞竞争态势势及发展展趋势。在此需需要指出出的是，别墅风风格本不不应成为为竞争的的主要的的因素，但从苏苏州近年年来别墅墅市场发发展的趋趋势来看看，随着着具有本本土建筑筑、文化化传承色色彩的中中式别墅墅走俏及及文化消消费的趋趋势，具具有江南南民居特特色的中中式别墅墅在别墅墅物业的的开发中

4、中尽显回回归主流流的趋势势，故在在此对苏苏州中式式别墅的的发展进进行阶段段性总结结。由于于本项目目在价格格和客户户方面最最主要的的竞争来来自苏州州太湖及及周遍区区域，因因此本次次研究的的重点以以木渎、太湖旅旅游度假假区、西西山 等等区域内内在售和和待售的的别墅物物业为主主。（二）研研究方法法与资料料来源1、研究究方法有针对性性地、有有重点地地进行研研究，不不求大而而全，空空而泛；尽量做做到有的的放矢；横向比较较（竞争争区域）与纵向向分析（现状与与趋势）相结合合；定性（中中式别墅墅）分析析与定量量（价格格）分析析并重；研究注重重延续性性，后期期继续跟跟进；2、资料料来源主要是通通过实地地考察、电

5、话及及网络搜搜集等多多种调研研手段获获取项目目基础资资料，在在获取新新入市项项目信息息的同时时，对以以往项目目信息进进行了及及时的更更新整理理，确保保对项目目在一段段时间内内的持续续性关注注，更能能客观反反映市场场及项目目的发展展变化，并据此此对趋势势进行预预判，提提出我方方观点，并希望望从中能能带来有有利于项项目发展展的影响响和启发发。主要要资源来来源如下下：太湖等区区域实地地考察获获取的一一手信息息苏州搜房房网相关关信息苏州日报报品牌传传媒工作作室交流流获取的的二手信信息江南文化化及江南南特色楼楼盘调研研报告苏州区域域别墅市市场调研研报告苏州中腾腾项目总总体定位位报告三、苏州州别墅市市场分

6、析析1、苏州州滋生生高档别别墅的肥肥沃土壤壤成全观点点：建筑融于于环境，环境凸凸现建筑筑，只有有二者有有机的统统一和协协调，才才能体现现出别墅墅的艺术术韵味，在当今今房地产产发展日日趋成熟熟的嗣后后，优越越的环境境往往是是别墅最最大的升升值空间间，同时时也是凸凸现别墅墅风格的的最佳载载体。“让建筑筑成为景景观的点点缀”，这是是上海佘佘山月湖湖山庄的的开发理理念，从从一个侧侧面反映映了目前前市场上上别墅开开发的一一种理念念，也是是别墅对对景观重重视的突突出体现现。当今今别墅价价值的体体现，一一方面依依靠产品品的创新新设计，另一方方面则主主要依靠靠优越的的自然景景观和人人文景观观提升项项目的价价值

7、。尤尤其是自自然景观观资源的的利用，已经成成为高档档别墅物物业不可可或缺的的重要因因素，从从某种意意义上来来看，高高档别墅墅如果离离开了优优越的自自然景观观资源，那就无无所谓高高档了。从项目所所处区域域来看，自然条条件相当当优越。东山、西山是是离项目目较近且且较为丰丰富的自自然资源源，如能能整合其其中与项项目较为为切合的的资源，势必形形成一股股强力的的冲击波波，震撼撼整个苏苏州别墅墅市场。【西山】西山因太太湖而妩妩媚多姿姿，太湖湖因西山山而丰富富多彩。山峦起起伏，奇奇石嶙峋峋，峰回回路转，曲径通通幽，自自古就形形成了以以地带景景，以景景抒情的的八大美美景和七七大名胜胜。主要要景点有有石公山山，

8、太湖湖大桥，林屋洞洞，罗汉汉寺，太太湖梅园园等。【东山】东山，是是东洞庭庭山的简简称，以以花果丛丛林、山山水名胜胜、明清清建筑著著称，东东山气候候宜人，物产丰丰富，是是名闻江江南的鱼鱼米之乡乡和花果果山。主主要景点点有陆巷巷古村、雕花楼楼、紫金金庵、三三山岛、雨花胜胜境。成全建议议：从项目地地块出发发，充分分利用内内部自然然资源，可将内内部较好好的景观观资源加加以梳理理和提炼炼，作为为销售语语言在将将来的市市场推广广加以展展示。此此外，太太湖自然然资源、旅游资资源丰富富，整合合太湖周周边资源源，将有有利于项项目品质质的提升升。2、别墅墅区域市市场简析析成全观点点：25000年历史史的白发发苏州

9、，具有深深厚的文文化底蕴蕴，优越越的人文文自然景景观，在在苏州别别墅第三三次浪潮潮的到来来之后，苏州别别墅的影影响在逐逐渐向华华东（尤尤其是上上海）及及全国蔓蔓延。碧碧波荡漾漾的太湖湖、物产产丰富的的阳澄湖湖、颇具具新都市市景观的的金鸡湖湖等区域域，都具具备了建建造高档档别墅的的绝佳环环境，并并在此基基础上形形成了苏苏州三大大别墅区区域木渎、太湖、园区（金鸡湖湖区域），其他他别墅项项目散落落于古城城区、相相城区内内的别墅墅市场格格局。而而这样的的格局正正随着太太湖旅游游度假区区的大力力开发而而产生倾倾斜，未未来一年年内的别别墅市场场硝烟将将弥漫在在太湖上上空，苏苏州太湖湖区域将将成为别别墅市场

10、场的主战战场。古古城区、园区的的别墅供供应将逐逐步递减减，未来来将几乎乎没有别别墅供应应，而依依托阳澄澄湖的相相城区由由于区域域环境及及房地产产市场发发展滞后后，要成成为苏州州别墅一一大区域域仍需加加以时日日。园区工业园区区以优美美的城市市环境以以及高标标准的基基础设施施，获得得了苏州州房地产产开发的的制高点点，成为为苏州市市民和外外来投资资客的理理想栖居居之地。园区的的别墅主主要以金金鸡湖为为景观资资源，围围绕金鸡鸡湖而建建。而从从目前市市场上看看，园区区湖东公公寓房的的开发已已经成为为未来几几年内园园区房地地产开发发的主流流。除已已建成的的东方春春晓、澜澜韵苑、翠湖雅雅居等湖湖西项目目外，

11、金金水湾二二期、东东岸绿洲半半岛二期期及高尔尔湖花园园等几个个在售项项目将更更为稀缺缺。而从从去年到到今年的的市场反反映来看看，园区区的别墅墅市场的的供求状状况几乎乎无任何何变化，价格也也是根据据市场规规律略有有微幅上上涨，目目前该片片区别墅墅主要情情况如下下：区位：具具有明显显的区位位优势，在苏州州房地产产开发水水平的最最高区域域及看涨涨板块，区域价价值较高高。别墅类型型：以独独栋别墅墅为主，联排为为辅3、户型型：联排排2200左右右，独栋栋3500左右右4、价格格：80000元元/左左右景观优势势：金鸡鸡湖自然然景观及及八大人人工景观观资源置业群体体：园区区工作的的高级白白领和外外企管理理

12、层人士士为主代表楼盘盘：金水水湾、东东岸绿洲半半岛木渎木渎是江江南著名名古镇,地处苏苏州城西西,太湖湖之滨，拥有灵灵岩山、天平山山等自然然景观资资源及丰丰厚的文文化底蕴蕴，“山近灵灵岩地最最幽，香香溪名胜胜足千秋秋”是木渎渎的真实实写照。在去年年的苏州州别墅年年内，木木渎别墅墅市场供供应量大大幅增长长，销售售也持续续火爆，形成了了供销两两旺的市市场态势势。但进进入今年年以来，别墅市市场发展展步伐有有所减缓缓，以经经济型第第一居所所为主的的别墅在在国家宏宏观调控控及轻规规计划搁搁置的影影响下，区域价价格优势势逐渐淡淡化，整整个木渎渎的别墅墅市场正正随着楼楼市的调调整趋于于平稳。1、区位位：苏州州

13、西部建建设的主主要通道道，随着着环城高高速的通通车及区区域市场场的成熟熟，区域域价值有有所提升升，但轻轻轨计划划的搁置置对区域域市场影影响较大大。2、别墅墅类型：联排和和双拼为为主、独独栋别墅墅为辅3、户型型：联排排及双拼拼2500左右右，独栋栋3500左右右4、价格格：联排排及双拼拼60000元/左右，独栋880000元/左右5、自然然景观：天平山山、灵岩岩山6、置业业群体：木渎及及新区私私营企业业家、木木渎政府府官员等等7、代表表楼盘：天邻风风景二期期、艺墅墅家二期期、泉景景花园二二期太湖太湖旅游游度假区区内度假假别墅拥拥有太湖湖等优越越的自然然生态资资源，包包括近来来西山的的西山恬恬园、

14、太太湖翠峰山山庄，分分别以古古樟园和和林屋洞洞为自然然景观依依托，打打造自然然景观别别墅。太太湖黄金水水岸、太太湖天阕阕、锦绣绣太湖处处于项目目前期规规划、准准备阶段段，贵都都项目经经过重新新包装，即将以以崭新的的面貌入入市。就就此来看看，太湖湖区域已已日趋成成熟，区区域内市市场竞争争也相对对激烈，借力打打力将是是项目形形象塑造造和品牌牌塑造的的重要工工作，不不可忽视视。1、区位位：位于于苏州西西南部太太湖旅游游度假区区，拥有有苏州最最佳的自自然景观观资源。目前太太湖正加加紧建设设，各项项配套等等正在完完善，区区域价值值有待于于进一步步提升2、别墅墅类型：独栋3、户型型：4000左左右4、价格

15、格：1220000元/左右5、自然然景观：主要以以太湖及及附近自自然旅游游资源为为主，拥拥有较好好的自然然旅游资资源。6、置业业群体：上海及及苏州企企业家为为主，并并兼有少少量其他他区域客客户7、代表表楼盘：天一墅墅、太湖湖之星天王谷谷、碧瀛瀛谷、西西山恬园园、太湖湖翠峰山山庄。成全建议议：苏州市政政府1000亿打打造环太太湖经济济旅游区区的宏伟伟计划、政府太太湖旅游游度假区区规划的的出台和和环城高高速的通通车等利利好消息支支撑，太太湖发展展的潜力力无可估估量。项项目可借借太湖区区域逐步步成熟之之势，产产品面以以我为主主，倡导导苏州原原色别墅墅，区隔隔竞争对对手，适适机进行行阻击，根据太太湖规

16、划划建设步步伐及区区域内竞竞争对手手动态对对于片区区形象塑塑造的成成果主动动出击，整合太太湖资源源进行推推广，完完成自身身形象品品质塑造造，树立区区域及苏苏州标杆杆项目形形象。3、苏州州中式别别墅发展展综述成全观点点：江枫园等等中式庭庭院别墅墅的热销销，将曾曾经不是是市场主主流风格格的中式式别墅赋赋予了新新的内容容，成为为苏州别别墅的一一大亮点点。水桥房”的的空间格格局；“黑白灰”的的民居色色彩；“轻秀雅”的的建筑风风格；“情趣神”的的园林意意境是江江南民居居具有的的四大神神韵，体体现了江南水水乡人间间天堂般般的生活活情境。粉墙黛黛瓦、飞飞檐翘角角，配合合水乡迷迷人的自自然景色色，恰似似一幅“

17、浓妆淡淡抹总相相宜”的的中国水水墨画。结合苏苏州园林林特色和和江南民民居神韵韵，具有有独特魅魅力的中中式别墅墅，已经经成为未未来苏州州别墅市市场的一一张名片片。从早期的的江枫园园、寒舍舍、远香香居、紫紫竹苑，到目前前在售的的天伦随随园等高高档别墅墅，即将将发售的的西天恬恬园等项项目，基基本上代代表了苏苏州中式式别墅发发展的历历程。如如果说早早期的中中式别墅墅（以江江枫园为为代表）销售火火爆是主主要原因因是市场场供不应应求的话话，现在在推出的的中式别别墅应该该说是是是对中式式别墅更更深层次次的理解解和认识识，产品品是一种种物质消消费和文文化消费费，在满满足建筑筑功能需需求后向向精神需需求的实实质

18、性转转变，缔缔造出一一批具体体江南本本土特色色、传承承江南文文化的现现代江南南精品别别墅。但但是从目目前市场场情况来来看，打打上江南南烙印的的中式别别墅同样样参差不不齐，很很多项目目有附庸庸风雅之之嫌，采采用的空空间结构构和元素素符号较较为生硬硬，更多多是采用用水主题题、花园园来代替替所谓的的“江南特特色”。在基基本功能能需求未未解决之之前，文文化仅仅仅是一种种营销手手段。从目前苏苏州中式式别墅的的销售情情况来看看，整体体销售情情况较好好，紫竹竹苑、远远香居、江枫园园、等早早已销售售完毕，寒舍2200平平米左右右的一栋栋联排别别墅从早早期的770万左左右升到到了现在在的1550万，天伦随随园的

19、销销售表现现不佳主主要是由由于区位位及环境境塑造不不充分，产品的的不纯粹粹、价格格偏高等等。除去去市场及及区域因因素，可可以看到到以前所所做中式式别墅，即使诸诸多不足足，但市市场凡响响依然很很好，目目前仍有有不少项项目坚持持走中式式路线，正是由由于市场场确实存存这样的的需求，开发商商对中式式别墅的的需求所所持的乐乐观态度度，中式式别墅的的市场空空间有目目共睹。目前古城城区、木木渎、太太湖正在在建造的的别墅项项目多以以中式别别墅为主主，尤其其是古城城区，项项目规模模不大，售价却却不低，采用苏苏州园林林的造园园手法和和空间布布局都颇颇具有韵韵味。反反观中腾腾项目，具有规规模、自自然景观观等综合合优

20、势，优越的的条件决决定了中中腾项目目应该是是一个纯纯粹苏州州的、太太湖原生生的高端端项目，缔造的的是一种种超越基基本功能能需求的的艺术精精品。成全建议议：现代的设设计和施施工技术术可以在在相同的的建筑外外表下安安排多种种功能，而高档档别墅项项目往往往在功能能布局上上因而形形式可以以独立于于功能而而存在。从这一一层面看看，建筑筑的灵魂魂不在于于功能，而在于于形式。我们建建议项目目在借鉴鉴江南民民居功能能布局的的同时，增加建建筑外观观形式及及景观的的视觉冲冲击，为为项目的的视觉形形象提供供像素，充分体体现项目目的艺术术价值。4、苏州州别墅发发展趋势势预判成全观点点从市场供供应方面面来看，今年下下半

21、年到到明年上上半年期期间。苏苏州别墅墅主要的的供应量量将集中中于太湖湖区域，太湖天天阕、黄黄金水岸岸、西山山恬园、太湖翠翠缝山庄庄二期、锦绣太太湖等一一批新项项目的入入市，将将进一步步加剧太太湖区域域的高档档别墅市市场之争争，预计计供应面面积将达达到200万平米米（建筑筑面积）以上。从市场需需求来看看，未来来一年内内，经历历了20003年年苏州别别墅年，20004年上上半年政政府的宏宏观调控控后的苏苏州别墅墅市场，预计市市场需求求量会略略为减少少。一方方面是市市场上高高档别墅墅的供应应量不断断增加，形成竞竞争压力力；另一一方面受受整个市市场宏观观调控影影响，高高端客户户对高端端别墅项项目的投投

22、资价值值更为关关注，保保值心理理需求更更甚于普普通别墅墅，故采采取持币币也是市市场常态态。从项目的的客户定定位看，主要是是以苏州州和上海海富豪为为主，而而上海近近年来高高档别墅墅屡见不不鲜，苏苏州别墅墅在经过过三次浪浪潮后日日趋于成成熟，无无论从产产品、营营销等方方面均已已有了较较大提升升，苏州州本地及及上海高高档别墅墅项目对对中腾项项目的高高端客户户存在一一定分流流作用。成全建议议：从对未来来一年内内苏州别别墅市场场的供求求状况来来看，未未来一段段时间内内市场供供应量将将大幅增增长，而而市场需需求则呈呈现萎缩缩态势，建议在在一期开开发量最最好控制制在200套以内内，快速速回笼资资金，树树立市

23、场场形象，采取少少量多期期的开发发节奏，根据市市场调整整的步调调进行销销控。四、项目目竞争分分析去年下半半年以来来，苏州州高档别别墅比例例有所增增加，天天伦随园园、天一一墅、太太湖翠峰峰山庄等等一批总总价在5500万万以上的的项目相相继推出出，相信信在未来来一段时时间内，包括华华新的锦锦绣太湖湖等项目目将会在在太湖展展开一场场激烈的的别墅战战。通过过本次调调研可以以明确：成全观点点：1、区域域竞争：项目竞争争区域将将主要集集中于太太湖，金金鸡湖区区域内因因别墅供供应匮乏乏，将不不再对太太湖区域域内别墅墅形成竞竞争，木木渎、相相城等区区域高档档别墅不不多，对对项目无无竞争威威胁，古古城区内内中式

24、别别墅属私私人珍藏藏宅园，规模普普遍较小小，与项项目作为为第二居居所、度度假胜地地的功能能定位不不一，缺缺乏太湖湖具备的的综合优优势，对对太湖区区域内项项目难以以形成竞竞争。因因此，220055年，苏苏州别墅墅属于太太湖，聚聚焦太湖湖，关注注区域动动向，跟跟踪竞争争项目动动态，是是未来一一段时间间内在市市场竞争争中取胜胜关键。2、竞争争项目价价值分析析本次针对对几个重重点竞争争项目个个案进行行性价比比分析，以目前前项目售售价为参参照，通通过以下下方面对对项目品品质进行行评定：项目景观观资源项目会所所配套销售条件件及项目目特点的的展示：样板房装装修到位位；现场包装装到位；外围导示示系统到到位；售

25、楼处包包装到位位；楼体形象象进度达达到地区区要求标标准；与推广相相关方案案确认执执行；内部园林林景观或或会所等等公建部部分展示示到位。品质(QUALITY)价格(PRICE)元/1200011000100001300090008000天邻风景天一墅太湖翠峰山庄天伦随园太湖之星天王谷碧瀛谷1400001500016000价格竞争争将主要要集中在在单价1100000元/左右右，总价价3000万以上上的项目目，主要要竞争对对手包括括天伦随随园、天天一墅、太湖翠翠峰山庄庄、太湖湖之星、碧瀛谷谷、天邻邻风景，其中尤尤以天一一墅品质质较高，其中社社区包括括五星级级度假酒酒店，三三面环湖湖，自然然景观等等条

26、件优优越。选选取部分分单价在在100000元元/以以下的天天邻风景景及太湖湖之星是是因为项项目仍有有续盘开开发，且且后期位位置及配配套相对对已开发发别墅优优越，具具备一定定升值空空间，故故将其纳纳入此次次重点分分析对象象之列。成全建议议：因项目在在几次调调整中损损失较大大，需要要快速回回笼资金金，结合合项目高高品质，本项目目价格的的竞争力力主要来来自项目目本身，在项目目销售前前应充分分展示项项目价值值。如果果因项目目价值展展示不足足，不能能保证其其品质，则会对对本项目目产生巨巨大的影影响，这这也是我我们价格格竞争力力最大的的威胁。因此，关注细细节、充充分展示示，打造造苏州NNO。11，刷新新苏

27、州别别墅价格格记录！是我们们共同的的目标。3、竞争争项目户户型分析析100碧瀛谷天伦随园太湖翠峰山庄太湖之星天王谷天一墅别墅主力户型面积（M2）项目名称200300400500600户型面积区间主力户型面积天邻风景成全建议议：根据市场场主力户户型（3350-4500）和和几个竞竞争对手手户型而而言，中中腾项目目更为高高端，建建议在户户型面积积上与竞竞争对手手加以区区隔，主主力户型型面积适适当加大大，增加加少量小小独栋别别墅（3350左右）降低风风险，减减少过度度户型面面积，在在同样户户型面积积内丰富富户型类类别，强强调个性性化色彩彩。4、重点点竞争个个案分析析【天一墅墅】楼盘名称称天一墅所属区

28、域域吴中太湖湖物业地址址苏州太湖湖国家旅旅游度假假区长沙沙岛别墅类型型独幢别墅墅发展商苏州宝京京旅游房房地产开开发有限限公司规划设计计澳洲五合合国际建建筑设计计集团占地面积积1025564mm2建筑面积积299778m2绿 化 率64%容积率0.299总 户 数80交楼标准准精装修发售时间间20044年5月月1日入伙时间间20055年底户型区间间350-5900m2套均占地地1.5亩亩均价140000元/m2总 价价500-8000万元总销售率率40%户均车位位2物业管理理未定管 理 费未定售楼电话话6637725777调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强项目规划划、设计计要点评评析总

29、体规划划分析天一墅项项目整体体规划880套别别墅,项项目地块块北低南南高, 沿山势势一字排排开,东东面豪华华别墅可可俯视太太户大桥桥美景,西面温温馨别墅墅沿山坡坡可远眺眺太湖之之星.从从规划方方案和建建筑的布布局来看看,充分分实现了了项目景景观资源源最大化化,三面面环湖的的自然景景观大大大降低了了视觉容容积率,是目前前苏州屈屈指可数数的山地地海景别别墅精品品.建筑风格格分析大幅的玻玻璃及实实木运用用,局部部采用砖砖雕修饰饰, 建建筑外观观以明亮亮轻盈的的色彩衬衬托简洁洁典雅的的线条，传递现现代别墅墅风采。园林、景景观分析析视野开阔的大露台局部的小品修饰由于项目目自然景景观资源源丰富,内部园园林

30、设计计较为简简单,大大露台、多窗设设计充分分考虑了了太湖景景观资源源.项目设计计特色分分析多窗设计砖雕修饰项目周边边环境、交通组组织、配配套设施施介绍项目离苏苏州市区区15公公里,上上海1000多公公里.目目前长沙沙岛上仅仅有通往往西山公公交K558、991,项项目配套套主要以以内部会会所、酒酒店服务务为主,可享受受独有的的五星级级物业服服务。项目定位位分析项目定位位为苏州州顶级休休闲度假假别墅，以上海海和苏州州本地客客户为主主，从目目前销售售情况来来看，上上海、北北京等外外地客户户所占比比例较大大，苏州州本土客客户还有有待于进进一步挖挖掘。项目销售售推广策策略分析析核心推广广概念在天一墅墅，

31、你将将提炼/传承一一种怎样样的信仰仰广告投放放及主要要诉求项目在主主要在上上海及苏苏州本地地进行推推广，借借易经里里“天一一生水”和宁波波天一阁阁的背景景，结合合苏州本本身的文文化背景景，渲染染文化因因素，为为楼盘赋赋予“传传承文化化、信仰仰”的精精神意义义。同时时用“天天一生水水”暗喻喻该处的的太湖景景观优势势。现场包装装现场售楼楼处设在在原酒店店别墅内内，与项项目一路路之隔，售楼处处简陋，甚至连连沙盘没没有，仅仅有一规规划图作作为项目目介绍和和形象展展示。项目SWWOT分分析优势分析析1、优越越的自然然景观资资源2、产品品设计独独特，充充分运用用了太湖湖景观资资源。劣势分析析1、区域域内交

32、通通不便，配套不不足2、西面面民房对对项目景景观有一一定影响响，内部部园林设设计善乏乏可陈机会分析析1、太湖湖旅游资资源的大大力开发发和旅游游度假区区的成熟熟将提升升项目的的区域价价值2、东山山、西山山自然资资源的和和人文景景观保护护、修缮缮将吸引引更多的的外地客客户到此此旅游，项目客客户受众众面将有有所扩大大。竞争分析析1、未来来一段时时间内太太湖旅游游度假区区内将有有一批高高档项目目进入市市场，对对项目形形成冲击击。2、太湖湖之星的的高端客客户对项项目目标标客户形形成一定定分流作作用【西山恬恬园】楼盘名称称西山恬园园所属区域域吴中西山山物业地址址吴中西山山镇金庭庭路古樟樟园北侧侧别墅类型型

33、独幢中式式园林别别墅发展商苏州市天天能房地地产有限限公司代理商苏州市博博思堂投投资顾问问有限公公司占地面积积587229m2建筑面积积152669m2绿 化 率51.11%容积率0.266总 户 数61交楼标准准毛坯房开工日期期20044年4月月15日日竣工日期期20055年5月月1日发售时间间20044年9月月入伙时间间20055年底户型区间间2003000m2套均占地地0.4亩亩价格区间间70000-1000000元/mm2总 价价150-3000万元总销售率率预约200%左右右户均车位位1物业管理理未定管 理 费未定售楼电话话6627729999调查日期期20044年6月月调 查 人姚

34、强项目动态态：目前项目目正处于于前期规规划阶段段，规划划方案、具体户户型图及及价格仍仍未确定定，仅接接受预约约登记，并据现现场了解解到，上上海意向向客户比比例较多多。五、苏州州别墅项项目调研研表更新新【胥江花花园】楼盘名称称胥江花园园所属区域域吴中区物业地址址苏州市灵灵山路11号别墅类型型联体、双双拼别墅墅发展商苏州三汇汇房地产产有限公公司建筑设计计上海李兴兴无建筑筑设计有有限公司司景观设计计上海红满满天设计计有限公公司建筑施工工江苏广兴兴建筑公公司占地面积积244117 mm2建筑面积积156224 mm2绿 化 率56%容积率0.633总 户 数72户交楼标准准毛坯房发售时间间20044年

35、1月月8日入伙时间间预计20004年年9月底底户型区间间208-2700 m2均价40000元/ m2价格区间间38500-48800元元/m2总 价价80-1130万万元总销售率率92%户均车位位1-2个个物业管理理苏州华诚诚物业管管理公司司管 理 费1.5元元/售楼电话话6621195558调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强【苏州高高尔夫花花园】楼盘名称称高尔夫花花园所属区域域工业园区区物业地址址园区机场场路与星星港街交交汇处发展商苏州鸿意意地产发发展有限限公司营销企划划上海新吉吉阳规划设计计法国PAA建筑师师事务所所景观设计计苏州市建建筑设计计研究有有限公司司建筑设计计绿城建筑

36、筑设计院院物业类型型高层、小小高层、叠加别别墅、独独立别墅墅占地面积积2670000mm2建筑面积积3200000mm2绿 化 率58%容积率总1.22，别墅墅0.338总 户 数余户交楼标准准毛坯房发售时间间20033年4-5月入伙时间间20066年6月前（全部）户型区间间一期A区区公寓1110-1600m2，别墅墅3000-4000 mm2B区主推推1400-2550 mm2公寓，小高层层，高层层。价格公寓50000元元、别墅墅80000元/m2起B区无均均价51100元元/平米米总销售率率一期A区区1000%B区正售售户均车位位1个物业管理理戴德梁行行管 理 费B区1.4元售楼电话话67

37、62288008调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强【天邻风风景】楼盘名称称天邻风景景所属区域域吴中木渎渎物业地址址木渎竹园园西路底底别墅类型型独栋别墅墅投资商浙江久阳阳集团有有限公司司发展商苏州久元元房地产产开发有有限公司司行销企划划戴德梁行行建筑设计计绿城建筑筑设计院院占地面积积1800000mm2建筑面积积450000 mm2绿 化 率69.22%容积率0.255总 户 数120余余户交楼标准准毛坯房发售时间间20033年8月月入伙时间间20044年6月月底户型区间间340-5044 m2套均占地地2.255亩价格区间间80000-85500元元/m2总 价价290-4000万元

38、总销售率率二期1000%户均车位位1-2个个物业管理理未定管 理 费3.5元元/m2/月售楼电话话6625599999调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强目前尚无无房卖，二期刚刚动工，价格未未定，今今年100月底会会出相关关定价。项目的的宣传推推广方面面没有动动作。【天伦随随园】楼盘名称称天伦随园园所属区域域吴中木渎渎物业地址址苏州吴中中木渎金金山路551号投资商苏州天伦伦置业有有限公司司发展商苏州天伦伦置业有有限公司司行销企划划苏州三人人行工作作群别墅类型型独栋别墅墅占地面积积866770 mm2建筑面积积250000 mm2绿 化 率60%容积率0.288总 户 数64户交楼标准准

39、装修房发售时间间20033年9月月入伙时间间20055年1月月户型区间间350-4900 m2主力户型型400 m2价格区间间150000元/m2左右总 价500-8000万一期销售售率60%户均车位位双车库物业管理理未定管 理 费4.5元元/m2/月售楼电话话6626698888调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强强【艺墅墅家】楼盘名称称艺墅家家所属区域域吴中木渎渎物业地址址木渎镇竹竹园路与与新化路路交汇处处别墅类型型独体、双双拼、二二期叠加加别墅投资商吴中木渎渎新区经经济技术术发展总总公司发展商吴中木渎渎新区经经济技术术发展总总公司行销企划划苏州形水水房地产产咨询策策划有限限公司规

40、划设计计上海禾炎炎建筑师师事务所所施工单位位江苏金木木建设集集团有限限公司苏苏州分公公司建筑设计计常熟市建建筑设计计研究所所占地面积积611000 mm2建筑面积积311660 mm2绿 化 率51%容积率0.5总 户 数121户户交楼标准准毛坯发售时间间一期20003年年4月二期20004年年7月入伙时间间20044年6月月户型区间间一期2000-3346 m2二期3220-3380 m2共555户价格区间间36000-40000元元/m2二期尚未未定价总 价76-1110万万元/mm2总销售率率一期1000%物业管理理苏州华新新国际物物业有限限公司管 理 费1.2元元/m2/月售楼电话话6

41、651191332调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强强【泉景花花园二期期石上上清泉】楼盘名称称泉景花园园所属区域域吴中木渎渎物业地址址位于木渎渎镇向阳阳路和香香江路交交界处别墅类型型独体、双双拼、联联排投资商吴中区木木渎房地地产开发发公司发展商吴中区木木渎房地地产开发发公司代理商苏州新时时代投资资顾问公公司苏州鑫达达房产信信息有限限公司建筑设计计苏州市建建筑建设设设计院院景观设计计新加坡GGARDDEN&LANNDSCCAPEE(PTTE).,LTTD施工单位位苏州市建建鑫建筑筑安装工工程有限限公司占地面积积533333 mm2建筑面积积363888m2绿 化 率40%容积率0.68

42、8总 户 数135户户交楼标准准毛坯房发售时间间一期20003年年9月二期2000年66月6月月入伙时间间一期20005年年6月户型区间间250-3666 m2主力户型型双拼2550 m2，独幢幢3600 m2价格区间间47000-57700元元/m2独栋75500元元/m2总 价120 -2110万元元总销售率率一期1000%二期322套已售售13套套，销售售率400%户均车位位双拼单车车库，独独幢双车车库物业管理理吴城物业业管理公公司管 理 费1.5元元/m2/月售楼电话话6651110888调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强强【碧瀛谷谷】楼盘名称称碧瀛谷所属区域域吴中太湖湖物业

43、地址址苏州太湖湖度假区区湖滨路路18号号别墅类型型独立别墅墅发展商苏州太湖湖华鑫建建设发展展有限公公司行销企划划上海蓝山山房地产产咨询有有限公司司建筑设计计美国夏威威夷大学学设计群群美国佛罗罗里达州州建筑师师事务所所占地面积积720000 mm2建筑面积积180000 mm2绿 化 率80%容积率0.255总 户 数58户交楼标准准精装修发售时间间20022年8月月入伙时间间20044年6月月户型区间间292-4277m2主力户型型383 m2价格区间间130000-1180000元/m2总 价价3806833万元总销售率率75%，剩144幢未销销售户均车位位1-2个个物业管理理上海正大大管

44、理 费4.6元元/月售楼电话话6651186115调查日期期20044年6月月调 查 人姚 强【太湖之之星天王谷谷】楼盘名称称太湖之星星天王谷谷所属区域域吴中太湖湖物业地址址苏州太湖湖国家旅旅游度假假区长沙沙岛别墅类型型独立别墅墅发展商苏州太湖湖之星开开发建设设有限公公司行销企划划上海新联联康投资资顾问有有限公司司建筑设计计同济大学学李兴无无工作室室占地面积积163334.115 mm2建筑面积积433000 mm2绿 化 率70%容积率0.277总 户 数29交楼标准准毛坯房发售时间间20033年111月入伙时间间20044年8月月户型区间间240-3400 m2主力户型型320-3400 m2价格区间间80000元/m2总 价250万万总销售率率80%户均车位位1 物业管理理深圳福田田物管管 理 费2.5元元/m2/月售楼电话话6651189999调查日期期20033年100月调 查 人姚 强强三期将于于年底推推出，近近期会有有相关定定价和项项目推广广出街。【东岸绿洲半半岛】楼盘名称称东岸绿绿洲半岛岛所属区域域园区金鸡鸡湖物业地址址园区金鸡鸡湖东岸岸星湖路路与新机机场路交交汇处发展商苏州工业业园区名名人房地地产有限限公司别墅类型型独栋、双双拼、联联排行销企划划新优化策策略景观设计计美国sccr建筑筑设计咨咨询有限限公司占地面积积587220