经济适用住房项目可行性研究报告

1、河滨北路经济适用住房项目可行性研究报告 PAGE II目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc261445641 第1章 总论 PAGEREF _Toc261445641 h 1 HYPERLINK l _Toc261445642 1.1项目名称 PAGEREF _Toc261445642 h 1 HYPERLINK l _Toc261445643 1.2业主名称、法定地址 PAGEREF _Toc261445643 h 1 HYPERLINK l _Toc261445644 1.3项项目概况况 PAGEREF _Toc261445644 h 1 HYPERLIN

2、K l _Toc261445645 1.4项项目建设设背景 PAGEREF _Toc261445645 h 2 HYPERLINK l _Toc261445646 1.5报报告编制制依据、研究范范围 PAGEREF _Toc261445646 h 2 HYPERLINK l _Toc261445647 1.6主主要技术术经济指指标 PAGEREF _Toc261445647 h 3 HYPERLINK l _Toc261445648 1.7主主要结论论与建议议 PAGEREF _Toc261445648 h 3 HYPERLINK l _Toc261445649 第2章 项目目发展规规划、产产

3、业政策策相符性性分析 PAGEREF _Toc261445649 h 5 HYPERLINK l _Toc261445650 2.1句句容市发发展规划划 PAGEREF _Toc261445650 h 5 HYPERLINK l _Toc261445651 2.2产产业政策策分析 PAGEREF _Toc261445651 h 9 HYPERLINK l _Toc261445652 2.3项项目与区区域发展展规划相相符性分分析 PAGEREF _Toc261445652 h 12 HYPERLINK l _Toc261445653 2.4项项目与产产业政策策相符性性分析 PAGEREF _To

4、c261445653 h 13 HYPERLINK l _Toc261445654 第3章 项目所所在地概概况和建建设条件件 PAGEREF _Toc261445654 h 14 HYPERLINK l _Toc261445655 3.1项项目建设设地点 PAGEREF _Toc261445655 h 14 HYPERLINK l _Toc261445656 3.2项项目所在在地概况况 PAGEREF _Toc261445656 h 14 HYPERLINK l _Toc261445657 3.3建建设条件件 PAGEREF _Toc261445657 h 16 HYPERLINK l _To

5、c261445658 第4章 项目建建设规模模及建设设方案 PAGEREF _Toc261445658 h 19 HYPERLINK l _Toc261445659 4.1建建设规模模及建设设内容 PAGEREF _Toc261445659 h 19 HYPERLINK l _Toc261445660 4.2户户型设计计 PAGEREF _Toc261445660 h 19 HYPERLINK l _Toc261445661 4.3项项目建设设方案 PAGEREF _Toc261445661 h 20 HYPERLINK l _Toc261445662 第5章 环境保保护与安安全卫生生 PAG

6、EREF _Toc261445662 h 36 HYPERLINK l _Toc261445663 5.1环环境保护护 PAGEREF _Toc261445663 h 36 HYPERLINK l _Toc261445664 5.2安安全卫生生 PAGEREF _Toc261445664 h 41 HYPERLINK l _Toc261445665 第6章 节能 PAGEREF _Toc261445665 h 44 HYPERLINK l _Toc261445666 6.1依依据 PAGEREF _Toc261445666 h 44 HYPERLINK l _Toc261445667 6.2建

7、建筑热工工节能设设计标准准 PAGEREF _Toc261445667 h 45 HYPERLINK l _Toc261445668 6.3节节能措施施 PAGEREF _Toc261445668 h 47 HYPERLINK l _Toc261445669 第7章 项目组组织与管管理 PAGEREF _Toc261445669 h 49 HYPERLINK l _Toc261445670 7.1项项目组织织 PAGEREF _Toc261445670 h 49 HYPERLINK l _Toc261445671 7.2项项目管理理 PAGEREF _Toc261445671 h 50 HYP

8、ERLINK l _Toc261445672 7.3人人员配置置 PAGEREF _Toc261445672 h 52 HYPERLINK l _Toc261445673 第8章 建设计计划 PAGEREF _Toc261445673 h 53 HYPERLINK l _Toc261445674 8.1建建设进度度安排 PAGEREF _Toc261445674 h 53 HYPERLINK l _Toc261445676 第9章 招标标专章 PAGEREF _Toc261445676 h 58 HYPERLINK l _Toc261445676 第10章章 投资估估算及资资金筹措措 PAGE

9、REF _Toc261445676 h 58 HYPERLINK l _Toc261445677 10.11投资估估算 PAGEREF _Toc261445677 h 58 HYPERLINK l _Toc261445678 10.22资金筹筹措 PAGEREF _Toc261445678 h 60 HYPERLINK l _Toc261445679 10.33财务分分析 PAGEREF _Toc261445679 h 60 HYPERLINK l _Toc261445680 第11章章 社会效效益分析析 PAGEREF _Toc261445680 h 62 HYPERLINK l _Toc2

10、61445681 11.11社会影影响效果果分析 PAGEREF _Toc261445681 h 62 HYPERLINK l _Toc261445682 11.22社会适适应性分分析 PAGEREF _Toc261445682 h 63 HYPERLINK l _Toc261445683 11.33社会奉奉献分析析 PAGEREF _Toc261445683 h 63 HYPERLINK l _Toc261445684 11.44社会评评价结论论 PAGEREF _Toc261445684 h 63财务评价价附表：附表1：项目总总投资估估算表附表2：投资使使用计划划与资金金筹措表表附图：附图

11、1：河滨北北路经济济适用住住房项目目地理位位置示意意图附图2：河滨北北路经济济适用住住房项目目规划设设计图河滨北路经济适用住房项目可行性研究报告 PAGE 63第1章 总论1.1项项目名称称项目名称称：句容容河滨北北路经济济适用住住房项目目项目1.2业业主名称称、法定定地址业主名称称：句容容市经济济适用房房发展中中心法定地址址：句容容市经济济开发区区1.3项项目概况况1.3.1项目目基本信信息项目名称称：句容容河滨北北路经济济适用住住房项目目项目建设单位位：句容容市经济济适用房房发展中中心建设地点点：句容容市华阳阳镇河滨滨北路北北侧、羊羊角山路路西侧规划用途途：拆迁迁安置项目建设设期：11年项

12、目总投投资：338455万元1.3.2项目目用地本项目用用地面积积为1222000平方米米，计118亩。该地块块位于项项目建设设地点位位于华阳阳镇河滨滨北路北北侧、羊羊角山路路西侧，该地块块为净地地，周围围交通便便利，已已具备开开发条件件。1.3.3项目目建设规规模及建建设内容容项目用地地面积118亩，主要用用于建设设经济适适用房，总建筑筑面积1176000m22，其中中住宅面面积1665000m2， 配配套用房房面积：11000。主要建建设多层层住宅楼楼6栋（分为44+1FF和6+1F），配套套建设供供电、给给排水、道路、绿化等等公用工工程。1.3.4项目目总投资资及资金金筹措方方案本项目总

13、总投资338455万元，全部由由项目建建设单位位自筹解解决。投投资使用用计划相相见附表表2。1.4项项目建设设背景该经济适适用住房房项目是是市委、市政府府进一步步改善民民生、促促进经济济增长、保持社社会和谐谐稳定的的重要举举措，也也是完善善我市分分层次、多渠道道、成系系统的住住房保障障工作的的重要内内容，该该项目的的建设对对改善我我市城市市中低收收入住房房困难家家庭的住住房难问问题、改改善生活活质量具具有重要要意义。1.5报报告编制制依据、研究范范围1.5.1编制制依据国家发改改委产产业结构构调整指指导目录录（20005年年本）国家发改改委、建建设部建设项项目经济济评价方方法与参参数（第第三版

14、）建设部房地产产开发项项目经济济评价方方法国家计委委投资资项目可可行性研研究指南南（试用用版）句容市市国民经经济和社社会发展展“十一五五”规划纲纲要句容市市住房建建设规划划（20006-20110）建设单位位提供的的相关资资料1.5.2主要要研究范范围本研究工工作范围围主要是是项目建建设背景景，项目目建设条条件，项项目工程程建设方方案，环环境、节节能、投投资分析析，项目目社会效效益，可可行性研研究结论论与建议议等。1.6主主要技术术经济指指标主要技术术经济指指标见表表1-33。表1-33 项目目主要技技术经济济指标序号项目单位指标备注1总用地面面积m21220002总建筑面面积m2176000

15、2.1其中：住住宅m21650002.2商业m2110003建筑密度度%244容积率1.4445绿化率%356总户数户2207总投资万元384558项目开发发期年1年1.7主主要结论论与建议议1.7.1主要要研究结结论（1）本本项目是是市委、市政府府进一步步改善民民生、促促进经济济增长、保持社社会和谐谐稳定的的重要举举措。项项目建设设内容符符合有关关产业政政策和地地区发展展规划。本项目目对规划划句容建建设、生生态环境境改善以以及保民民生、保保社会稳稳定具有有积极意意义。（2）项项目建设设地点位位于华阳阳镇河滨滨北路北北侧、羊羊角山路路西侧，项目用用地符合合句容市市华阳镇镇土地利利用规划划要求和

16、和规定。（3）项项目严格格执行建建筑节能能相关规规范设计计要求，在设计计中采取取节能措措施，建建筑节能能可达550%以以上。（4）根根据地块块地形特特殊情况况建设配配套用房房，配套套用房产产生收益益将用于于补贴小小区以后后物业管管理及其其他管理理费用。（5）本本项目总总用地面面积188亩，总总建筑面面积1776000m2，其中中住宅面面积1665000m2。设计计容积率率1.444，土土地利用用率较高高。（6）项项目建设设期暂定定1年，项目总总投资为为38445万元元，所需需资金全全部由建建设单位位自筹。1.7.2建议议（1）建建议项目目建设单单位加强强与有关关部门的的协调，进一步步调整完完善

17、方案案，确保保项目建建设顺利利实施。（2）为为确保本本项目尽尽快顺利利进行，必须抓抓紧项目目的前期期工作，并落实实建设所所需资金金。在保保证项目目建设质质量前提提下，尽尽可能压压缩工期期，争取取早日完完工。第2章 项目目发展规规划、产产业政策策相符性性分析2.1句句容市发发展规划划2.1.1分析析依据句容市市国民经经济和社社会发展展“十一五五”规划纲纲要（句政发发（20003）14号号）；句容市市住房建建设规划划（20006-20110）（句政政发（220077）1号号）；句容市市城市总总体规划划（20005-20220）2.1.2城市市性质南京都市市圈最佳佳人居环环境地区区，长三三角重要要的

18、生态态、人文文和休闲闲旅游城城市，江江苏省沿沿江地区区以轻型型工业为为特色的的制造业业基地。2.1.3句容容市经济济和社会会发展规规划2.1.3.11发展思思路以“融入入南京，跨越发发展”为指导导思想，以经济济和载体体建设为为中心，以基本本实现现现代化为为根本目目标，把把握住南南京都市市圈功能能与产业业结构调调整的机机遇，发发挥句容容的各项项优势，加快推推进三个个进程（农业现现代化、新型工工业化、城乡一一体化进进程），实施六六大战略略（接轨轨核心、科教兴兴市、双双轮驱动动、农业业产业化化、旅游游经济、生态立立市），实现两两个提高高（经济济综合实实力和人人民生活活水平、质量的的提高），立足足“新

19、苏南南”，实现现新跨越越，推进进全市经经济社会会、物质质文明和和精神文文明全面面可持续续发展。2.1.3.22发展战战略1接轨轨核心：强化与与南京市市的城际际联动发发展，密密切交通通联系，深化产产业合作作，做强强做优旅旅游、居居住等服服务功能能，在水水电等区区域基础础设施上上与南京京有机衔衔接。2科教教兴市：充分借借用南京京科技力力量与环环境，推推进各行行业的技技术创新新，加强强传统行行业的高高新技术术化，强强化科技技、经济济结合的的中介环环境，提提高全民民受教育育程度。3双轮轮驱动：大力发发展民营营经济和和外向型型经济，推进民民营经济济由量的的扩张向向质的提提高转变变，推动动全市经经济广泛泛

20、深入地地参与国国际分工工、合作作和竞争争，坚持持“三外”齐上。4农业业产业化化：实现现农业大大市向农农业强市市的转变变，促进进农业向向生态化化、规模模化、现现代化方方向发展展，提高高农民进进入市场场的组织织程度，大力推推进以科科技服务务和信息息服务为为重点的的社会化化服务体体系建设设，提高高农业科科技进步步率，大大力扶持持和壮大大农产品品加工、流通企企业。5旅游游经济：立足旅旅游资源源优势，积极开开拓旅游游市场，完善各各项配套套服务，主动参参与南京京、镇江江等大城城市旅游游体系，着力形形成区域域大旅游游格局，努力把把旅游业业培育成成全市经经济的支支柱产业业和第三三产业的的龙头。6生态态立市：严

21、格保保护山林林、水体体等宝贵贵的生态态资源和和丰富的的风景资资源，城城镇建设设、经济济发展不不突破土土地、能能源、环环境等资资源的合合理容量量，积极极维护区区域生态态平衡：确立环环保优先先的原则则，发展展循环经经济，推推行清洁洁生产，降低能能源消耗耗，逐步步形成低低消耗、低排放放、高效效益的可可持续经经济增长长模式，实现人人口、资资源、环环境协调调发展。2.1.4句容容市“十一五五”经济和和社会发发展总体体目标综合实力力显著增增强，经经济社会会结构明明显优化化，科技技进步对对经济增增长贡献献不断增增强；城城市化进进程进一一步加快快，社会会保障体体系比较较健全，社会就就业充分分，人民民过上更更加

22、富足足的生活活；环境境质量明明显优化化，自然然资源得得到有效效保护，环境污污染得到到有效控控制；实实现要素素市场、产业发发展、重重大基础础设施建建设、环环境保护护和城乡乡空间发发展的最最优化，将句容容建设成成为经济济繁荣、科教进进步、社社会和谐谐、环境境优美、法制健健全、人人民生活活殷实的的现代化化中等城城市。分分阶段目目标：1、近期期(20005年年20010年年)GDP年年均增长长15，至220100年总量量达到2220亿亿元，人人均GDDP达到到340000元元左右，三次产产业结构构预期调调整为55：555：400。2远期期(20011年年20020年年)GDP年年均增长长12，至220

23、200年总量量达到6680亿亿元，人人均GDDP达到到930000元元左右，三次产产业结构构预期调调整为44：522：444。本项目的的实施将将全面发发挥地块块的区位位优势，加快推推进城乡乡一体化化进程，全力打打造南京京都市圈圈最佳人人居环境境，促进进房地产产业的又又好又快快的发展展。项目目建设对对城市基基础设施施建设、国民经经济发展展、固定定资产投投资增加加有贡献献，项目目建设有有利于强强化句容容经济开开发区管管理委员员会黄梅梅片区与与句容城城区以及及句容经经济开发发区管理理委员会会的联动动发展、密切交交通联系系，协调调产业发发展，做做强做优优旅游、居住等等服务功功能，在在水、电电等区域域基

24、础设设施上与与城区有有机衔接接。项目目符合鼓鼓励住宅宅开发政政策指向向，对增增加句容容城镇居居民人均均住宅面面积有帮帮助，对对提高句句容市城城镇居民民生活水水平大有有益处。选址区区域属城城镇规划划建设范范围。2.1.5句容容市住房房建设规规划（220066-20010）根据句句容市住住房建设设规划（20006-220100）分分析，至至20005年底底，句容容市城市市住房总总面积为为4899.455万平方方米，其其中，通通过基本本建设及及更新改改造方式式建造住住房（含含政府兴兴建政策策性住房房）1446.884万平平方米，通过房房地产开开发方式式建造商商品住房房2933.677万平方方米，通通

25、过其他他方式建建造住房房48.94万万平方米米，按照照句容容市国民民经济和和社会发发展第十十一个五五年规划划纲要，20010年年规划区区常住人人口达到到20万万，人均均住房面面积约336平方方米，规规划期内内（20006-20110），规划区区住房总总需求为为2500万平方方米。根根据“十一五五”期末句句容市不不同收入入水平家家庭结构构比例，规划期期内，应应建设经经济适用用房255万平方方米，建建设商品品住房2225万万平方米米（含城城中村改改造住房房19万万平方米米）。句容市“十一五五”期间住住房建设设年度计计划及住住宅用地地年度实实施计划划见下表表。表2-11 句容容市“十一五五”期间住住

26、房建设设年度计计划（单单位：万万平方米米）年度商品住房房政策性住住房合计新建商品品住房城中村改改造20066522660200775136602008835.5554.5452009935.5554.54520100324440合计2061925250表2-22 句容容市“十一五五”期间住住宅用地地年度实实施计划划（单位位：平方方公里）年度商品住房房用地政策性住住房用地地200660.4990.055200770.4990.055200880.3770.044200990.3770.044201000.3330.033合计2.0550.211句容市政政府的55年规划划为句容容市房地地产行业业的

27、健康康发展开开拓了广广阔的发发展空间间。2.2产产业政策策分析近年来，由于房房产市场场发展过过快过热热，建设设部、国国家发改改委等七七部委发发布了一一系列稳稳定住房房价格工工作的意意见:1、强化化规划调调控，改改善住房房供应结结构；2、加大大土地供供应调控控力度，严格土土地管理理；3、调整整住房转转让环节节营业税税政策，严格税税收征管管；4、加强强房地产产信贷管管理，防防范金融融风险；5、明确确享受优优惠政策策普通住住房标准准，合理理引导住住房建设设与消费费；6、加强强经济适适用房建建设，完完善廉租租房制度度；7、切实实整顿和和规范市市场秩序序，严肃肃查处违违法违规规销售行行为；8、加强强市场

28、监监测，完完善市场场信息披披露制度度。2.2.1严禁禁炒地、转让期期房，遏遏制投机机炒作行行为、稳稳定住房房价格1、严禁禁转让“期房”，禁止止商品房房预购人人将购买买的未竣竣工的预预售商品品房再行行转让。2、年内内卖房征征营业税税3、依法法制止“炒地”4、二手手房交易易征收所所得税2.2.2鼓励励支持普普通百姓姓自住住住房需求求1、加强强政策性性住房建建设加强经济济适用房房建设，严格实实行政府府指导价价，控制制套型面面积和销销售对象象，切实实降低开开发建设设成本，建设单单位利润润要控制制在3%以内。2政策策性住房房享受优优惠条件件享受优惠惠政策的的住房原原则上应应同时满满足以下下条件：容积率率

29、在1.0以下下、单套套建筑面面积在990平方方米以下下、低于于同级别别土地上上住房平平均交易易价格11.2倍倍以下。3限定定了地方方调控范范围各省、自自治区、直辖市市要根据据实际情情况，制制定本地地区享受受优惠政政策普通通住房的的具体标标准。允允许单套套建筑面面积和价价格标准准适当浮浮动，但但向上浮浮动的比比例不得得超过上上述标准准的200。各各直辖市市和省会会城市的的具体标标准要报报建设部部、财政政部、税税务总局局备案。2.2.3完善善城镇廉廉租房制制度，保保障低收收入者住住房需求求城镇廉租租住房制制度建设设情况要要纳入省省级人民民政府对对市(区区)、县县人民政政府工作作的目标标责任制制管理

30、，省、自自治区、直辖市市相关部部门要加加强监督督检查。住房是是一种必必需品，它不可可能通过过完全市市场竞争争达到供供求均衡衡；而且且，住房房是人的的一项基基本权利利，保障障人的住住房权利利是政府府的责任任。当前前，个别别地方最最低收入入家庭基基本住房房需求不不能得到到应有保保障，一一个重要要原因是是住房保保障体系系不健全全。因此此，完善善城镇廉廉租房制制度就显显得尤为为迫切。2.2.4严格格中介机机构市场场准入，加强市市场监测测，完善善市场信信息披露露制度要严格房房地产开开发企业业和中介介机构的的市场准准入，依依法严肃肃查处违违法违规规销售行行为。对对虚构买买卖合同同，囤积积房源；发布不不实价

31、格格和销售售进度信信息，恶恶意哄抬抬房价，诱骗消消费者争争购；以以及不履履行开工工时间、竣工时时间、销销售价格格(位)和套型型面积控控制性项项目建设设要求的的，当地地房地产产主管部部门要将将以上行行为记入入房地产产企业信信用档案案，公开开予以曝曝光。对对一些情情节严重重、性质质恶劣的的，建设设部会同同有有关关部门要要及时依依法从严严查处，并向社社会公布布。房地产市市场存在在严重的的信息不不对称，这些政政策措施施的出台台，目的的在于给给老百姓姓创造一一个透明明有序的的房地产产市场。只有不不断加强强房地产产市场信信息系统统建设，提高各各类房地地产市场场的透明明度，逐逐步形成成反映房房地产真真实供求

32、求关系的的房地产产价格，才能更更好地发发挥市场场功能，改善投投资结构构，引导导合理需需求。去年以来来，全国国各大中中城市房房产市场场逐渐变变冷，商商品房价价格涨幅幅大幅下下降，商商品房空空置面积积达1.3亿平平方米，同比增增长8.7%。去年下下半年以以来，中中国大部部分地区区房地产产市场已已先后进进入调整整期和转转型期，房地产产市场已已逐步由由狂热转转向理性性，宏观观调控控控制房地地产市场场价格上上涨过快快的目标标已经显显现。不过，在在美国次次贷危机机、国内内宏观经经济步入入调整期期等因素素影响下下，中国国房地产产市场出出现较快快下行趋趋势，市市场信心心明显不不足，市市场不确确定性增增加，政政

33、府稳定定房地产产市场的的压力徒徒增。短短短时间间内，二二十几个个大中城城市已着着手“救市”，并且且“救市”规模迅迅速扩大大中小城城市，同同时，中中央政府府也抛出出了一系系列稳定定房产市市场的宏宏观调控控政策。随着今今年房地地产市场场价格上上涨过快快的实际际情况，国家目目前也出出台了一一系列政政策，使使房地产产价格上上涨过快快的情况况得到遏遏制。2.3项项目与区区域发展展规划相相符性分分析2.3.1依据据详见2.1节句句容市发发展规划划依据文文件。2.3.2项目目与区域域发展规规划相符符性分析析本项目主主要是建建设经济济适用房房，位于于华阳镇镇河滨北北路北侧侧、羊角角山路西西侧，用用于改善善我市

34、城城市中低低收入住住房困难难家庭的的住房难难问题、改善生生活质量量，因此此：（1）项项目符合合句容容市国民民经济和和社会发发展“十一五五”规划纲纲要：“十一一五期间，房地产产施工面面积2550万平平方米，竣工面面积2000万平平方米。合理满满足中低低收入阶阶层需要要，加大大经济适适用房和和安居工工程建设设力度，降低农农民进城城门槛”的发展展要求。（2）项项目符合合句容市市市委、市政府府改善民民生、促促进经济济增长、保持社社会和谐谐稳定的的重要举举措，也也是完善善我市分分层次、多渠道道、成系系统的住住房保障障工作的的重要内内容的职职能规划划要求。项目所在在区域位位于华阳阳镇河滨滨北路北北侧、羊羊

35、角山路路西侧，土地规规划为居居住用地地，符合合土地利利用规划划的要求求。项目建设设经济适适用房，符合“合理配配套，有有计划的的安排经经济适用用房、廉廉租房、普通商商品房建建设”的居住住用地发发展的引引导与控控制要求求。2.4项项目与产产业政策策相符性性分析2.4.1依据据产业结结构调整整指导目目录（220055年本）（国国家发改改委第440号令令）2.4.2项目目与产业业政策相相符性分分析本项目主主要是建建设经济济适用房房，位于于华阳镇镇河滨北北路北侧侧、羊角角山路西西侧，用用于改善善我市城城市中低低收入住住房困难难家庭的的住房难难问题、改善生生活质量量，对开开发区城城市基础础设施建建设以及及

36、城市发发展具有有十分重重要的作作用。本项目符符合产产业结构构调整指指导目录录（20005年年本）中鼓励励类项目目：第十十九项“城市基基础设施施及房地地产”中的第第11条条“城镇园园林绿化化及生态态小区建建设”和第220条“国家住住宅示范范工程建建设”。项目建设设内容中中无产产业结构构调整指指导目录录（20005年年本）中限制制类、淘淘汰类项项目。第3章 项目所所在地概概况和建建设条件件3.1项项目建设设地点项目建设设地点位位于华阳阳镇河滨滨北路北北侧、羊羊角山路路西侧，占地面面积188亩。3.2项项目所在在地概况况3.2.1经济济和社会会发展概概况全镇的各各项社会会事业与与经济建建设同步步发展

37、，逐渐配配套齐全全，形成成了以镇镇区集中中布局、兼顾镇镇域的格格局，人人们的生生活条件件日趋改改善。3.2.2自然然条件3.2.2.11地理位位置句容建在在被第四四系覆盖盖的缓丘丘岗地上上，第四四系厚度度受地区区构造的的控制，城区处处于准阳阳山字形形构造的的右反射射弧。本本次项目目建设用用地均为为第四系系土所覆覆盖，土土质均为为中、上上更新世世的下蜀蜀组粘性性土，地地耐力强强，为适适宜建设设用地。项目建设设用地抗抗震设防防地震动动峰值加加速度为为0.11g，抗震震设防烈烈度为77度，地地震动反反应谱特特征周期期为0.35ssec 3.2.2.22城镇规规模句容位于于江苏省省南部，隶属于于镇江管

38、管辖范围围。地处处长江流流域经济济开发带带，东连连镇江、西靠南南京、北北依长江江并与古古城扬州州隔江相相望，距距上海2200公公里。全全市总面面积13385平平方公里里，全市市南北长长75公公里，东东西宽445550公里里，土地地总面积积13885平方方公里，其中耕耕地面积积4844平方公公里；全市辖辖辖100个镇，1个省省级开发发区，11个街道道办事处处，市域域总人口口约611万人。耕地面面积722万亩，总人口口60万万。辖110个镇镇，1个个省级开开发区，1个街街道办事事处，220个重重点乡镇镇工业园园区，115个国国有农林林场圃。3.2.3交通通条件句容境内内1044、3112国道道，沪

39、宁宁、宁常常、宁杭杭3条高高速，1122、3377、3440、2243等等10多多条公路路，纵横横交错呈呈网状铺铺开，宛宛若经脉脉将句容容和周边边连成一一体，密密不可分分。对接南京京的122条道路路，使南南京和句句容连为为一体。沪宁、宁常、宁杭33条高速速分别在在汤山、天王、郭庄与与南京相相连，1104、3122国道分分别在江江宁土桥桥镇、宝宝华镇与与南京相相接。而而总投44.555亿的2243省省道句容容段（机机场大道道）的建建成通车车，则把把南京和和句容拉拉得更近，从郭庄庄出发到到禄口机机场只需需8分钟钟，从句句容城区区出发到到机场也也只需225分钟钟，比南南京城区区到机场场还要近近。与栖

40、霞、汤山相相接的3337省省道，今今年5月月全面通通车的沿沿江高等等级公路路，已与与南京无无缝对接接。仙林林东路起起于仙林林大道，跨越七七乡河，终点与与汤龙公公路平交交，连接接宝华新新城到南南京仙林林新市区区，1000米宽宽的开畅畅路幅，高等级级的绿化化隔离带带，高规规格的建建设标准准让句容容人引以以为豪。 20088年末句句容市公公路总里里程达220744公里，其中等等级公路路20774公里里，其中中高速公公路522公里。全年实实现公路路客运量量、公路路货运量量、水上上货运量量12996万人人和9887万吨吨、1332万吨吨，比上上年分别别增长115.44%和115.77%、111.99%。

41、年年末民用用汽车拥拥有量1135886辆，比上年年净增8874辆辆，其中中私人汽汽车拥有有量95510辆辆，比上上年净增增8322辆，分分别增长长6.99%、99.6%。3.2.4基础础设施条条件供电：句句容市城城乡用电电普及率率达1000%，句容境境内无用用电死角角，在所所有主要要道路和和工业区区，都有有1100KV的的双回线线路，并并且已经经实现了了所有1110KKV线路路的环网网互供，变电站站之间也也可以互互相倒负负荷。配配电网络络具有很很高的灵灵活性和和可靠性性。为保保证用电电的可靠靠性和不不间断供供电，句句容采取取双回路路供电模模式，目目前已形形成1110KVV、355KV、10KK

42、V三个个电压等等级的电电网结构构。考虑虑未来110年内内的用电电负荷增增长，各各变电所所的建设设都已预预留了主主变容量量和出线线间隔。项目区区域附近近电力供供应充足足，但在在工程实实施时，应与电电力部门门协调好好用电事事宜。同同时，施施工单位位应自备备发电设设施，以以备不时时之需。供水：句句容城区区现有供供水能力力15万万米3/日的水水厂两座座，水量量充足，为国家家一级水水质，水水质按GGB5775085生活饮饮用水检检验标准准方法检测。本项目目区域水水系发达达、河流流纵横，地表水水、地下下水都较较丰富，足以保保证工程程用水。3.3建建设条件件3.3.1自然然条件3.3.1.11地形、地貌条条

43、件全市属丘丘陵山区区，地形形起伏不不大，总总体呈北北高南低低，镇域域形似长长方形。3.3.1.22气候条条件句容市属属北亚热热带季风风气候，四季分分明，气气候温和和，雨水水充沛，日照充充足。全全年平均均气温为为15.1（最高高35，最低低-3）；年年平均相相对湿度度为788%；年平平均降水水量为110188.6mmm;年年平均风风速为33.2米米/秒；无霜期期为2229天；年日照照为455%。3.3.1.33水文条条件句容经济济开发区区内主要要水域有有黄金坝坝水库和和横塘水水库；主主要河流流有西部部的溢洪洪河，口口宽155米；中中部的杜杜家山冲冲，宽330米，东部的的玉清河河，口宽宽20米米，

44、其余余为小河河道，还还有零星星分布的的鱼塘。3.3.1.44地质条条件土质较粘粘，承载载力为110115吨/平方米米。3.3.1.55地质设设防抗震设防防烈度为为7度。3.3.2区域域基础设设施配套套条件（1）道道路：项项目场址址南侧为为河滨北北路、东东侧为羊羊角山路路，交通通便利。（2）供供水：未未来依托托区域供供水，随随道路铺铺设自来来水管。（3）排排水：随随道路铺铺设排水水管，提提供接点点安置位位置。（4）供供电：335KVV变电所所2座。（5）排排污：随随道路铺铺设排污污管，由由污水处处理厂集集中处理理。（6）通通讯：电电信、网网通、移移动均可可随时提提供门线线、光纤纤接入。（7）邮邮

45、政：实实行邮件件特快转转递，上上门服务务。（8）天天然气：规划管管道燃气气结合句句容市域域燃气规规划完成成。3.3.3施工工条件项目建设设地已完完成“三通一一平”，满足足交通运运输、供供电、施施工用水水等施工工条件。句容市建建材资源源丰富，各类建建材厂众众多，项项目建设设所需的的砂子、石料、砖、木木材等均均由当地地建材厂厂家提供供，钢材材、水泥泥由各生生产厂家家驻句容容供货商商定点供供应。项项目的建建筑材料料来源充充足。第4章 项目建建设规模模及建设设方案4.1建建设规模模及建设设内容为进一步步改善民民生、促促进经济济增长、保持社社会和谐谐稳定，完善我我市分层层次、多多渠道、成系统统的住房房保

46、障工工作，特特建设河河滨北路路经济适适用住房房项目。本项目用用地面积积18亩亩，主要要用于改改善我市市城市中中低收入入住房困困难家庭庭的住房房难问题题、改善善生活质质量，总总建筑面面积1776000m2，其中中住宅面面积1665000m2（其中中经济适适用房面面积:1156220，2000套，廉廉租房8880，166套）。配套用用房面积积：11100主要建设设多层住住宅楼66栋（分分为6+1F和和4+11F）；配套建建设供电电、给排排水、道道路、绿绿化等公公用工程程。工程综合合技术经经济指标标如4-1表示示。表4-11 综合合技术经经济指标标序号名称单位数值1总规划用用地亩182总建筑面面积m

47、21760003居住建筑筑面积m21650004配套用房房面积m2110005总居住户户数户2206容积率1.4447绿地率%358建筑密度度%244.2户户型设计计小区内套套型有主主要由555m22、755m2、900m2以下，三种组组成，详详见表44-2。表4-22 户型型面积及及比例户型面积积（m22）户数户型比例例（%）A：5553616.77B：75513261.11C：9004822.22总户数2161004.3项项目建设设方案4.3.1项目目概况项目地块块位于华华阳镇河河滨北路路北侧、羊角山山路西侧侧，占地地面积118亩。该地块块交通便便利，区区位优势势明显。它的建建设将更更加增

48、强强本地区区的生态态环境、更大提提升环境境品质，对树立立良好的的区位形形象具有有重要作作用。4.3.2设计计理念4.3.2.11设计原原则（1）立立体的住住宅景观观：在住住宅单体体设计方方面注重重户型朝朝向和方方位的设设计合理理性，使使各栋住住宅楼之之间都有有通畅无无阻的视视野景观观，同时时营造小小区内都都独一无无二的景景观条件件。（2）各各个空间间的互动动、均好好：由于于不同地地块的使使用性质质和规划划条件，在具体体的规划划设计中中会出现现不同的的建筑形形式和建建筑体量量。在城城市设计计的角度度上，它它们都是是城市景景观和城城市肌理理的有机机组成部部分。为为体现规规划中的的整体性性并且不不失

49、各地地块的独独立个性性，在规规划中充充分考虑虑建筑布布局和空空间组织织的互动动，用内内在的组组织逻辑辑将不同同地块联联系在一一起，同同时又合合理利用用周边的的景观和和交通条条件，达达到不同同建筑、不同空空间在环环境上的的均好性性。4.3.2.22设计思思路使本小区区和周边边环境融融为一体体，小区区内外的的认识只只是物管管的概念念，在空空间形态态上、在在景观组组织上，建筑与与场地的的设计理理念都是是为了相相互间更更好的融融合。全方位的的景观营营造，整整体性的的规划建建筑设计计，使绿绿色渗透透到每个个角落，小区居居民可以以在任何何地点、任何角角度享受受与绿色色景观空空间融为为一体的的景色。4.3.

50、3总体体规划4.3.3.11总体布布局本方案总总体规划划的主要要特点为为：（1）人人本充分考考虑现代代人的生生活方式式，形成成一种绿绿意盎然然、自然然和谐、经典高高贵的生生态居住住环境。（2）生生态贯彻“尊重自自然”与“可持续续发展”的思路路，合理理进行规规划设计计，走自自然路线线。（3）经经济作为住住宅区，道路、建筑、停车场场应充分分考虑地地形因素素，合理理设计。4.3.3.22功能区区划本地块的的规划设设计主要要从以下下几个方方面展开开：（1）小小区住宅宅主要为为多层建建筑，以以形成明明确的道道路景观观，强化化小区与与集镇空空间的关关系。（2）强强化中心心生态绿绿化廊道道，住宅宅与自然然、

51、林、坪相组组合，形形成可供供休闲、观光、宜人的的核心生生态环境境，并成成为该小小区的特特色。中中心景观观以大面面积的绿绿化草地地为主体体，强调调开敞、自然的的空间布布局，结结合建筑筑功能局局部布置置丛树，以形成成局部次次一级室室外空间间。（3）小小区整体体设计布布局采用用围而不不合、通通而不畅畅的形式式。各个个组团之之间都进进行有机机的融合合，营造造出错落落有致的的庭院景景观，大大片的花花园植物物，步移移景换，空间开开敞和通通透。社社区内雅雅致的人人文氛围围，安静静的环境境更让住住户呼吸吸到洁净净的空气气和享受受生活的的甜蜜。4.3.3.33空间形形体住宅有韵韵律的排排列，丰丰富城市市道路两两

52、旁的天天际线。同时以以不同的的花卉树树木栽植植，营造造出层次次丰富的的地表庭庭院空间间，同时时创造出出生动的的标志性性地表肌肌理。小小区整体体空间的的形体控控制，主主要以多多层为空空间形态态；顶部部的造型型形成高高品位的的城市景景象和轮轮廓线。4.3.3.44交通分分析道路设计计原则：（1）统统一性原原则：遵遵循组织织交通、合理分分区，创创造景观观的三统统一原则则进行路路网规划划；（2）便便捷性原原则：以以主导性性为主的的道路尽尽量直达达、最短短，提高高环境的的完整性性。（3）舒舒适性原原则：道道路与环环境相结结合，曲曲折幽静静，对景景生情，营造停停留空间间。具体做法法：（1）内内部道路路系统

53、：内部道道路系统统为环形形加尽端端的混合合式，环环形道路路组织各各个组团团，使整整个居住住小区联联系成一一个整体体，尽端端式巧妙妙结合地地形，营营造亲切切舒适的的人性空空间。（2）道道路按功功能分为为车行和和人行，人行主主要集中中于内部部休闲步步行绿化化带，车车行采取取两个等等级，即即主车道道和院落落内宅前前路，既既能保证证汽车通通到每家家每户，又可以以避免机机动交通通对住户户的干扰扰。（3）道道路节点点：道路路节点处处设置绿绿化空间间，突出出视觉景景观形象象，加强强空间引引导并增增强住区区的空间间意象。（4）小小区人行行道及广广场采用用色彩温温馨，质质量细腻腻广场砖砖，进入入小区的的人行步步

54、道和机机动车停停放场采采用植草草铺地砖砖，从而而使绿化化和道路路达到完完美结合合。4.3.3.55环境设设计对整个小小区的绿绿地景观观系统，在规划划设计中中主要掌掌握以下下几个要要点：（1）通通过均质质分布的的公园式式景观绿绿化来控控制整个个景观绿绿化系统统，构建建成整体体景观绿绿化系统统；（2）塑塑造一系系列景观观步道系系统，并并结合带带状绿化化设置居居民休闲闲交流空空间。主主要分为为五个方方面：生态环境境居住社区区的总体体设计，传统手手法是先先安排房房子，房房子定位位后，再再把剩余余部分作作些绿化化的文章章，其缺缺点很明明显地反反映在对对生态环环境没有有做全盘盘的设计计。此次次规划设设计在

55、理理念上的的突破是是把生态态环境的的优化放放到了整整个设计计的首位位，把创创意的前前沿定位位在优质质生态环环境的架架构上，让每一一栋住宅宅都落脚脚在精心心营造的的生态氛氛围里。视觉环境境视觉环境境是人们们接触环环境、评评价环境境的切入入点。在在大环境境的规划划走向已已经确定定后，规规划重点点便放到到了视觉觉环境的的设计上上。通过过步行景景观轴的的设置来来联系水水系、宅宅间绿地地和小品品，组成成统一和和谐的景景观形态态，使绿绿色序列列空间逐逐渐清晰晰，令优优雅宁静静又具有有观赏性性的居住住环境落落到实处处。文化环境境创造有高高雅文化化环境的的社区是是当今社社区规划划设计的的一个重重要延伸伸。规划

56、划在各处处绿地、步道、水系等等主要休休闲区做做精心的的落笔，给小品品、雕塑塑以画龙龙点睛的的展示。期望通通过一系系列的文文化环境境设计，使人们们无论置置身于居居室还是是户外都都能感到到一种高高雅的现现代都市市文明气气息。人文环境境当今“以以人为本本”的设计计理念，反映到到住宅社社区设计计上，其其内涵即即指具有有良好的的人文环环境感。在设计计中着意意考虑邻邻里交往往活动园园区的营营造，大大到中央央绿地，小到宅宅前绿地地，均为为儿童游游戏、老老人相聚聚、邻里里交往提提供方便便。公建环境境公建部分分的景观观设计强强调人文文特征的的渲染，整体风风格以简简洁明快快的现代代风格为为主，绿绿化以美美观、遮遮

57、阳为准准则，招招牌、广广告以统统一协调调为原则则，喷泉泉、小品品以丰富富宜人为为标准，构成一一幅生机机勃勃、舒适宜宜人的休休闲购物物环境。4.3.3.66绿化配配置生态绿化化与景观观绿化相相结合，该居住住区环境境绿化以以乔灌木木为主体体，注重重乔灌木木、地被被草的合合理配置置，强调调植物的的景观层层次和季季相变化化，通过过乔灌木木的合理理配置，形成富富有季相相变化的的多层次次、复合合型、生生态型绿绿化景观观，既满满足居住住区的功功能要求求，又符符合园林林造景要要求。（1）小小区四周周封闭的的围墙内内配置常常绿乔木木和常绿绿灌木作作为视线线遮挡和和安全考考虑；（2）主主要车行行道两边边栽植香香樟

58、等常常绿乔木木，步行行道两边边栽植常常绿的成成丛灌木木；（3）中中心绿地地、公共共绿地以以常绿乔乔木、落落叶乔木木和常绿绿灌木配配制成景景观树丛丛，每个个树丛以以三四四棵乔木木为主配配以各种种形状的的灌木和和多色彩彩的花卉卉高低栽栽植组成成丛，疏疏落布置置，形成成立体景景观。除除道路外外，绿地地均覆以以绿色草草坪，选选择冬天天不枯黄黄的草种种，草坪坪呈起伏伏堆置；（4）设设备房四四周栽植植常绿灌灌木围合合，地面面采用植植草砖并并植草。4.3.4建筑筑设计4.3.4.11设计依依据江苏省省住宅设设计标准准（DDGJ332/JJ26-20006）江苏省省民用建建筑热环环境与节节能设计计标准（DBB

59、32/4788-20001）建筑工工程面积积计算规规范（GB/T5003533-20005）建筑玻玻璃应用用技术规规程（JGJJ1133-20003）民用建建筑设计计通则（GBB503352-20005）住宅设设计规范范（GGB5000966-19999）住宅建建筑规范范（GGB5003688-20005）建筑设设计防火火规范（GBB500016-20006）城市道道路和建建筑物无无障碍设设计规范范（JJGJ550-220011）4.3.4.22建筑的的表现与与色彩建筑形式式采用现现代风格格，基本本上采用用三段式式即基身身、中部部和坡层层顶部，以强调调其体量量感。阳阳台、雨雨篷、檐檐口、凸凸窗

60、各类类建筑构构件错落落有致、富有变变化。通通过落地地阳台玻玻璃及飘飘窗、百百叶等材材料精心心组织，和暖色色调砖墙墙、白色色线角勾勾勒点缀缀，形成成清新简简明而富富于现代代时尚气气息的总总体建筑筑形式，集中体体现了“兼收并并蓄、推推陈出新新”二十一一世纪新新时代精精神风貌貌，必将将成为所所处区域域内富于于个性的的标志性性形象。4.3.4.33建筑设设计建筑设计计构思追追求新颖颖，创造造一种崭崭新的居居住新概概念和独独特的社社会生活活新模式式，注重重功能合合理和住住宅的造造型美，并极力力主张建建筑要融融合在生生态环境境和优美美的景观观之中。设计本着着舒适实实用，并并兼顾前前瞻性，采用全全新户型型设