石台县柏山渡山庄商住综合楼项目书

1、石台县柏山渡山庄商住综合楼项目建议书PAGE PAGE 18项目编制：石台县柏山渡山庄有限公司编制日期：2010年11月25日星期四石台县柏山渡山庄商住综合楼项目建议书石台县柏柏山渡山山庄有限限公司20100年111月目 录第一章 项目概概述第二章 项目名名称与选选址第三章 项目规规划建设设方案第四章 项目建建设条件件第五章 物料消消耗与供供应第六章 环境保保护第七章 项目建建设周期期与日程程安排第八章 经营管管理方式式第九章 投资估估算第十章 项目经经营策划划第十一章章 效益益评价第十二章章 结论论附:1、柏山渡渡山庄规规划平面面布置图图 2、柏山渡渡山庄鸟鸟瞰图 33、柏山山渡山庄庄楼型外

2、外观效果果图 44、柏山山渡山庄庄户型图图第一章 项目目总论一、项目目背景今年8月月份国务务院召开开专题会会议，明明确指出出推进服服务业的的进程是是扩大内内需、增加就就业、实现可可持续发发展的关关键所在在。其中中也包括旅旅游业如何利利用我国国地大物物博、历历史文化化悠久的的资源优优势，使使之成为为规模最最大、增长最最快和创创造就业业机会最最多的新新兴产业业。在这这股强劲劲东风鼓鼓舞下，石台县县紧紧围围绕这一一战略目目标,以以三个个突破为着力力点,以以推进进三化，建设三三区为为工作抓抓手,以以三纵纵五横一一环为为建设主主线,按按照不不求其大大,但求求其特的建设设观念,凝心心聚力,奋力拼拼搏,逐逐

3、步把石石台山城城建设成成为一个个新、特、巧巧、精的宜游宜居居、环境境优美的的旅游县县城。本项目目是基于于以下几几个方面面的背景景而提出出的。一是国内内旅游将将处在一一个持续续增长期期，我国国人均GGDP已已突破3万美元，按照经济社社会发展展规律，开始进进入旅游游爆发性性增长阶阶段，未未来五年年到十年年旅游业业将处在在快速发发展上升升期。作为华华东地区区自然禀禀赋最好好、旅游资资源最佳佳、生态旅旅游最热热的县份份，石台台县旅游游发展空空间不可可限量。为此，县委、县政府府确定了了“围绕旅旅游建县县城”、努力力将石台台县城打打造成“诗河绕绕城、组组团格局局、环境境优美、宜游宜宜居” 的靓丽丽山城，目

4、前，17项项县城重重点工程程项目建建设正有有序推进进，6条条特色街街市基本本建成，石台茶茶城的建建设和秋秋浦河城城区段的的治理使使城东新新区框架架已基本本拉开。二是生态态旅游不不断升温温，随着着社会经经济的快快速发展展，城市市化生活活和现代代化节奏奏对人的的压力越越来越大大，尤其其是科学学技术的的发展，城市化化水平的的提高和和环境污污染的加加剧，使使得人们们在现代代生活中中异化程程度越来来越高，亚健康康人群越越来越多多，“回归自自然，返返朴归真真”的愿望望越来越越强，对对生态环环境、绿绿色旅游游产品的的追求与与日俱增增，石台台县自然然生态旅旅游的品品牌魅力力将会光芒芒四射，石台旅旅游县城城建设

5、将将会引来来众多成成功人士士来此投投资兴业业、休闲闲度假和和居住发发展。三是安徽徽省重点点打造大大皖南国国际旅游游文化示示范区，20009年省省政府提提出“着力打打造皖南南文化示示范区，加快建建设吸引引力更强强的世界界旅游园园地”，并将将进一步步加大旅旅游综合合交通等等基础设设施和宾宾馆酒店店等旅游游接待设设施建设设，这为为石台旅旅游县城城的发展展提供了了新的机机遇。四是池州州市确立立了“旅游兴兴市”“生态立立市”的发展展战略目目标，并并将池州州城建设设成为全全市旅游游产业的的集聚中中心，旅旅游服务务中心，游客集集散中心心，这将将为石台台县旅游游发展提提供重要要依托和良好的的外部环环境。五是石

6、台台县委、县政府府高度重重视旅游游业的发发展。先先后出台台关于于进一步步加快旅旅游突破破的决定定、石台县县旅游资资源管理理暂行的的办法、关关于加快快推进旅旅游产业业化的实实施意见见等一一系列文文件，目目前全县县范围内内形成“人人议议旅游，个个做做旅游”的良好好氛围，良好的的政治、经济、社会环环境也为为石台旅旅游县城城的建设设创造了了坚实的的基础。由于诸多多历史原原因，石石台县旅旅游开发发起点较较低、产产品雷同同，基础础设施建建设滞后后。以旅旅游“吃、住住、行、游、乐乐、购”的六要要素中的的“住”元素为例例，石台台县近年年入境游游客量年年突破1150万万人次，旅游高高峰期，日游客客量达到到500

7、00至770000人次，而全县县大小宾宾馆日容容纳量只只能在330000人次，大部分分游客只只能前往往池州、安庆住住宿，“住”的元素素存在着着严重脱脱节，尤尤其是一一些中产产阶层中中的老板板们在商商场上紧紧张忙碌碌后很想想在环境境宜人的的“家中”休闲疗疗养。本本项目221幢高高档商住住综合楼楼的建设设，正是是基于上上述情况况而萌发发的。二、项目目概况1、建设设地点：石台县县横渡镇镇香口村村柏山渡渡村民组组后山。2、地块块情况：位于石石台县城城东，柏柏山渡村村民组后后山山脚脚地122亩，用用地性质质为商贸贸综合用用地。3、建设设单位概概况：石台县县柏山渡渡山庄有有限公司司是一家家新成立立的股份份

8、合作制制企业，股东有有本县的的成功人人士，也也有来自自浙江的的企业家家，其中项项目主要要发起人人严跃华华系浙江江省东阳阳市人，现年448岁，九年前前看准石石台县的的小水电电行业的的发展前前景，融融资建设设了仙寓寓镇市里电站站二级站站，运营营以来其其经济效效益和社社会效益益逐年提提升，受受到小水水电行业业主管部门门和当地地政府、百姓的的一致好好评。项项目牵头头合伙人人汪长清清，现年年35岁岁，系仁仁里镇中中街社区区居民，有着多多年的经经商经历历，积累累了较为为丰厚的的原始资资本。项项目合伙伙人严小小江(严跃跃华胞弟弟)，现现年433岁，系系浙江省省东阳市市华普电电器有限限公司法法人代表表，该企企

9、业年产产值80000万万元，利利税15500余余万元。今年，他们几几位有识识之士根根据国家家关于大大力发展展服务业业的精神神，结合合石台县县城区东东扩、新新区框架架拉开、旅游业业蓄势待发的的良好契契机，决决意融资资建设柏柏山渡山山庄高档档商住综综合楼项项目，项项目建成成后对于于扩大内内需，增增加消费费、缓解解石台县县城高档档住宅和和旅游休休闲度假假住居困困难的局局面将起起到积极极的促进作作用。4、项目目建设内内容以及及主要技技术经济济指标（一期）项目总占占地面积积77311.144建筑面积积3403800/户21户一般占地地面积77133.144建筑物占占地面积积28088项目建设设总面积积8

10、6000容积量1.122项目总户户数21户建筑密度度36%商业用房房面积618绿化率42%5、项目目编制依依据与原原则本项目在在依据国国家政策策法规和和国家标标准规范范前提下下，按照石台台县县城城建设发发展规划划和石台台县旅游游总体规规划等地地方法规规而编制。项项目编制制原则：一是立足足为新城城区建设设服务的的原则；二是为旅旅游业服务的的原则；三是立足足项目带带动的原则；四是立足足节约土土地、因地制制宜的原原则。6、项目目主题名名称与总总投资本项目开开发建设设主题名名称为柏柏山渡山山庄商住住综合楼楼，总建建筑面积积86000，总投资资18990万元元，由石石台县柏柏山渡山山庄有限限公司投投入全

11、部部建设资资金。第二章 项目名名称和选选址一、项目目名称：石台县县柏山渡渡山庄商商住综合合楼二、地理理位置：该项目目位于石石台县城城东2公公里，横横渡镇香香口村柏柏山渡村村民组后后山。山山庄建筑筑群在此此地块建建设呈现现出五大大优势：一是风水水宝地：山庄建建筑依山山傍水，后靠青青山，面面临碧水水秋浦河河。按照照山水“五常”龙真、穴的、砂秀、水抱、向吉吉的原则则，此乃乃风水宝宝地。柏柏山渡后后山山势势绵延似似龙神大大贵谓之之真龙；山脚下下房舍正正处在穴穴的，穴穴的周围围山峦秀秀美，谓谓之砂秀秀，水从从青龙方方缓缓流流出谓之之水抱，主山山面朝朱朱雀方位位，穴左左的青山山上方山顶秀丽高耸，穴右右的白

12、虎虎山山势缓缓而柔顺是谓谓向吉。自古以以来，皖南一一带村落落房舍都都讲究靠靠山临水水的风俗俗，因为为房舍村村落所处处位置呈呈藏风纳纳气格局局，上合合天德，下接地地气，天天地人和和谐相处处，方能能生生不不息，人人兴财旺旺。二是疗养养胜地。从生态态学的角角度看这这里山水水所营造造的微型型山地小小环境的的人类生生存空间间，不仅仅可以藏藏风纳气气，同时时也适合合人类生生活和动动植物生生长。这这里空气气清新，水质优优良，森森林茂密密，鸟语花花香，方方圆百公公里范围围内无工工业污染染，是都都市忙碌碌的人群群最理想想的休闲闲养生之之地。三是交通通便捷。山庄商商住楼群群离石台台县城主主城区仅仅2公里里之遥，紧

13、依新新城区；距S3225省道道仅20米，距即将将兴建的的石台县县长途汽汽车站和和农村班班车客运运站仅一一步之隔；距沿江江高速、合铜黄黄高速入入口处分分别为440公里里、70公公里；离离长江码码头、铜铜九铁路路均分别别为700公里、40公公里；距距国家一一级口岸岸的安庆庆和贵池池、安庆庆机场以以及在建建的九华华山机场场、沪宜轻轻轨均一一个小时时里程。四是动静静自如。山庄建建成后，小区环环境集山山、水、林林、石、花、草于一体，没有噪噪音，吃吃住行游游乐购“六要素素”由自己己做主，悠闲自自在，温温馨安静静。若感感觉到寂寂寞，只只须步行行百米，就可进进入在建建的石台台茶城，那里有有客运站站、商城城、茶

14、楼、酒酒楼、KKTV等等服务场场所，人人流、物流、信息流流穿流不息，也可乘乘坐公交交车去主主城区逛逛街赏景景、购物物休闲。五是旅游游方便。本项目目地理位位置处于于大皖南南旅游区区的中心心节点，离黄山山、九华华山、太平湖湖都在701100公公里路程程，离石石台县牯牯牛降、仙寓山山、怪潭潭、蓬莱莱仙洞、秋浦渔渔村等主主要风景景区最多多只有330公里里路程，可以说说在这里里住居便便于游山山玩水、放松自自我、休休心养性性。三、项目目占地面面积：柏柏山渡山山庄建设设分二期实施施，本项项目为第第一期，占地面面积122亩。四、项目目用地现现状：项项目用地地范围内内为山脚脚地，零零星作物物有茶叶叶、蔬菜菜、小

15、竹竹子。第三章 项目目规划建建设方案案一、项目目建设内内容该项目建建设内容容为低密密度高档档住宅项项目及配配套设施施等。二、一期期工程初初步规划划设计方方案1、规划划建设用用地面积积：项目目总占地地面积777311.144m22、总建建筑面积积：8600 m23、建筑筑物占地地面积：28008 mm24、配套套公建建建筑：6618 m25、居住住总户数数：211户6、建筑筑密度：36%7、绿化化率：442%三、项目目规划设设计特色色1、规划划设计：规划设计计拟聘请请池州市市天翔建建筑设计计事务所所，按照照地理条条件做好好规划设设计，继继承和发发扬徽派派建筑风风格，力力求吸收收当今国国际先进进的

16、建筑筑艺术，体现徽徽派风情情和时代代特色，与周围围环境和和其它建建筑群浑浑然一体体。规划划设计方方案既能能满足现现代化低低密度住住宅的各各项使用用要求，同时也也必须适适合石台台县城总总体规划划要求，既能突突出自己己，又能能与周围围环境相相协调。2、设施施、设备备、材料料：本项目建建设将充充分引入入国家先先进的信信息网络络技术，引进先先进的设设备、设设施和新新型节能能环保建建筑材料料。3、绿化化：本项目力力求在项项目区周周围改造造建设大大面积生生态园林林和生态态景观设设施，为为入住山山庄的客客户创造造绿色优优雅、舒舒适安逸逸的居住住氛围。第四章 项目目建设条条件一、地理理条件：柏山渡山山庄商住综

17、合合楼依托托柏山渡渡后山，面临“诗之河河”美誉的的长江一一级干流流秋浦河河，与在在建的安安徽省8863建建设项目目、华东东第一茶茶市的石石台茶城城以及规规划中的的长途汽汽车站和和农村班班车车站站仅百米米之遥，处于皖皖南大旅旅游示范范区的中中心节点点，其地地理位置置十分优优越，条件得天天独厚。二、市政政条件石台县县县城建设设和秋浦浦河城区区段的治治理工程程正如日日中天，如火如如荼，本本项目建建设属县县城建设设规划区区域内，因此该该项目所所需水、电、交交通、通通讯等设设施将会会同步得得到确保保和改善善。第五章 物料料消耗与与供应一、建筑筑材料按照规划划设计的的建筑内内容，建建筑结构构为全现现浇钢筋

18、筋混凝土土结构，其所消消耗材料料主要为为钢材、水泥、木材、砌块砖砖等，将将按设计计图纸和和节能环环保要求求按质按按量采购购。二、主要要设备根据本项项目主题题建筑内内容及配配套设施施，设备备、设施施上将力力求采用用先进实实用设备备、设施施，其所所需主要要设备有有：消防防灭火设设备、停停车场地地、通讯讯电话网网络系统统、照明明系统、卫星电电视接收收系统、计算机机集成管管理系统统等。三、水、电、气气、热供供应1、秋浦浦河水质质优良，且与别别墅群仅仅百米之之遥，投投资建设设自来水水泵站、蓄水池池，自供供小区用用水。2、项目目区所在在地电力力供应充充足。3、液化化气供应应点能够够保障；4、按照照户型安安

19、装太阳阳能，以以供应热热水洗浴浴。第六章 环境境保护按照国家家环境保护护局“建设项项目环境境保护管管理办法法”，本项项目将不不折不扣扣地贯彻彻实施。环境保保护问题题主要是是生活污污水、生生活垃圾圾、噪音音以及汽汽车废气气，此外外无其它它污染源源，不存存在有害害污水和和有害垃垃圾的处处理问题题，对环环境的不不利影响响较少。项目建建设及建建成后的的使用过过程中，将采取取严格的的环境保保护措施施，严格格遵守国国家环境境保护法法规。其其具体措措施如下下：1、污水水：生活活污水经经化粪池池，含油油污水经经隔油池池处理后后，达到到规定的的排放标标准。污污水排水水将严格格执行国国家有关关规定标标准。2、生活

20、活垃圾：将生活活垃圾分分类收集集中转，专专设清洁洁人员，利用密密闭垃圾圾筒车运出，由环卫卫部门统统一清运运至垃圾圾处理厂厂处理。3、噪音音：噪音音污染源源主要是是过路车车辆的喇喇叭、发发动机上上坡声音音，拟采采取沿路路建造商商住门面面予以间间隔消声声。各住住户排风风机的少少量噪音音拟优先先选择低低噪音设设备。4、汽车车废气：因车辆辆进出、停放造造成的汽汽车废气气污染问问题，将将采取合合理有效效措施如如车库容容量适中中，建筑筑物周边边植树等等以减少少污染影影响。第七章 项目目建设周周期与日日程安排排石台县柏柏山渡山山庄建设设项目分分三期实实施，本本项目商商住综合合楼建设设项目为为第一期期（以下下

21、简称“该项目目”），其其总建筑筑面积88600 m2，预计计建设周周期为115个月，即从220100年122月到220122年5月为建建设期，项目建建设实施施进度为为：1、20010年年11月月至20011年年元月底底完成前前期准备备工作：主要包括括：项目目申请，协议签签订，规规划设计计，施工工图设计计，七通通一平，工程招招投标等等。2、20011年年2月至至20112年5月为114个月的的施工工工期并于于20112年6月底前前通过竣竣工验收收。第八章 经营营管理模模式1、该项项目拟采采用目前前普遍实实行的建建设工程程管理模模式，按按照国家家通用建建设施工工条款，实行招招投标。2、该项项目建成

22、成后将吸吸收国内内外的先先进管理理模式和和管理经经验，以以物业管管理公司司的形式式统一经经营管理理，将以以现代化化的设施施，完善善的服务务，使其其成为石石台县具具有一流流管理水水平的高高档住宅宅小区。第九章 投投资估算算一、成本本构成1、土地地费用2、项目目规划设计计费用3、勘测测监理费用用4、建筑筑安装费费用5、基础础设施费费用6、经营营管理费费用 7、其它它不可预预见费二、成本本测算18990万元元人民币币（其中中固定成成本16650万万元，经经营成本本240万元）1、征用用山脚地地12亩亩需投入入300万万元，包包括土地地出让金金、拆迁迁补偿费费、小城城镇建设设费、税税收等。2、项目目规

23、划设计计费50万元元包括项目目申报、规划、设计等前前期费用用等。3、勘测测监理费用用20万万元包括勘测测费、监监理费、质监费费、可研研方案咨咨询费、证照费费等。4、建安安费及基基础配套套设施11190万万元A、该项项目总建建筑面积积8600 m2（其中中21幢幢别墅，商业用用房面积积6188 m22，以及及物业管管理办公公室、库库房，按按11000元/ m22的实际际造价计计算，约约9500万元；B 、水水电路等等基础设设施140万万元；C 、环环卫设施施垃圾箱箱筒、清清运车辆以及绿绿化苗木木、美化化、亮化化40万元元；D、电视视、电话话、宽带网网络建设400万元；E、其它它费用220万元元6

24、、税收收及经营营管理费费用2440万元元7、不可可预见费费90万元元。经营管理理成本中中含销售售费用、管理费费和财务务费用按按销售额额2%或或固定成成本5%计算算。第十章 项目目经营策策划一、本项项目楼盘盘市场需需求分析析：随着居民民收入的的不不断断增加，几年前前还只能能是少数数富豪才才能享受受的高档档商住综综合楼，如今已已逐渐成成为中高高收入家家庭的所所追求向向往的住住宅消费费品。目目前高档档商住综综合楼市市场需求求结构日日趋合理理，外籍籍购买群群体排除除外，国国内购买买群体亦亦日渐增增加，主主要分为为以下几几个层次次：1、中资资企业家家、高级级经理人人及ITT业、金金融业的的精英，他们积积

25、累了大大量的财财富，追追求生活活的品位位和质量量，改善善居住条条件时多多考虑选选购郊区区环境优优美的花花园式独立高高级住宅宅。2、大公公司高级级管理人人员、文体名名人、律师等等高知人才这这些人员员构成城城市的中中产阶级级，二次次置业时时多数会会选择物物业档次次高、形象象好，价格格优惠和和付款方方式灵活活实惠的的亲近自自然又具具有良好好人文环环境的舒舒适型高档商商住综合合楼。3、私营营企业业业主国内经济济持续增增长，富富有阶层层将逐步步扩大。随着国国家鼓励励发展私私营经济济的优惠惠政策的的实施，国内的的私营经经济将得得到空前前的发展展。这些些富裕起起来的私私企老板板出于居居住或投投资的需需求，也

26、也将成为为中高档档商住综综合楼的的购买者者。二、项目目市场走走向目前影响响中高档档商住综综合楼项项目最大大因素，除了国国家宏观观政策外外，从项项目本身身的因素素看，最最主要的的就是地地理位置置和价格格。从“中高档档商住综综合楼项项目”本身因因素看，影响项项目市场场和价格格的最大大主要因因素是地地理位置置。地理理位置优优越的项项目应具具备的条条件是交交通便利利、环境境优美、邻近旅旅游景点点等。而而该项目目地理位位置完全全具备上上述条件件。从近期国国内房地地产业的的情况看看，影响响项目市市场和价价格的因因素除地地理位置置外还有有整体规规划、户户型设计计、景观观氛围等等。1、绝佳佳地理位位置。项项目

27、地处处石台茶城城和长途途汽车客客运站以以及农村村班车车车站之后后仅2000米，紧挨S3325省省道。楼楼群后山山群山绵延延。面临临秋浦河河，是块块风水宝宝地。并并且项目目建设地地是石台台县以及及皖南地地旅游景景点的中中心节点点。“柏山渡渡”来历是古古栈道和和古渡口口的结合合部，李李白等古古代文人人曾涉足足于此，充满着着人文神神韵。2、建筑筑设计柏山渡山山庄的整整体规划划设计，本项目目投资人人已与当当地政府府、建设设部门、设计单单位等几几经磨合合，拟分分二期实施施(本项项目为第第一期工工程)，整个设设计与地地块、景景观相联联体，目目标是建建设成为为石台县县城东城城区标志志性的TTOWNNHOUUSE（高高档商住住楼）建建筑。3、户型型设计多种户型型适宜不不同需要要，211户建筑筑面积每每户在3360m2400mm2之间，采用大大客厅、大卫生生间，根根据不同同设计风风格配以以相应的的玻璃窗窗。专门门设有工工作房、洗衣间间，动静静分开，功能分分明，使使用率高高。4、室内内智能设设施先进进充分引入入智能化化概念，综合分分布入户户，预置置IDDD