房地产行业：土地市场有所降温小阳春行情可能将无法持续

1、 市场表现板块表现本周申万房地产板块收于 4147.64 点，本周累计下跌 2.31%，同期上证综指累计下跌 1.94%，深证成指累计下跌 2.55%，沪深 300 累计下跌 2.19%；行业横向对比来看，房地产板块下跌 2.31%，位列中游。图 1：沪深 300 与申万房地产板块数据来源： ，Wind图 2：申万板块周涨跌幅比较数据来源： ，Wind HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明行业个股表现本周板块内涨幅第一为光明地产（600708），本周累计涨幅 10.92%，其次为中润资源、万通地产、ST 新梅、粤泰股份；跌幅前五则分别为*ST 华业、ST 银亿、云南城投、天津松

2、江与华鑫股份。表 1：本周涨跌幅榜涨幅跌幅1光明地产（600708）10.92%*ST 华业（600240）-22.55%2中润资源（000506）9.15%ST 银亿（000981）-16.08%3万通地产（600246）8.96%云南城投（600239）-14.85%4ST 新梅（600732）8.17%天津松江（600225）-9.12%5粤泰股份（600393）7.95%华鑫股份（600621）-8.59%数据来源： 整理，wind个股重要公告本周，阳光城公告了 2019 年 4 月份经营情况，1-4 月公司合计实现销售金额 501.56亿元，销售面积 384.68 万平方米，权益销售

3、金额 320.95 亿，权益销售面积 247.15万平方米；4 月公司供给新增计容面积 138.99 万平米。权益投资金额 52.43 亿元。而泰禾集团则于周五晚公布了一系列转让子公司股权项目的公告，其合作方均为世茂集团，公司希望通过合作开发方式进一步降低自身资金压力。表 2：地产板块个股重要公告公司名称 公告日期公告内容关于 4 月份经营情况的公告。2019 年 14 月份，公司实现销售金额 501.56 亿，销售面积 384.68 万平方米，权益销售金额 320.95 亿，权益销售面积 247.15 万平方米。2019 年 4 月份，公司共计获得 10阳光城5/13大悦城5/13深深房 A

4、5/13卧龙地产5/15个土地项目（其中招拍挂新增 9 个项目，并购新增 1 个项目），新增计容面积 138.99 万平方米，截至本公告日，公司需按权益承担对价款 52.43 亿元。关于 2019 年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告。截至 2019 年 4 月 30 日，公司本年累计新增借款超过上年末净资产的 20%。新增借款分类披露：银行存款增加 480200.80 万元；企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具增加 1640.92 万元；委托贷款增加 191601.11 万元；其他借款增加56131.00 万元，累计新增借款占 2018 年末净资产具体比例为 20.43%。上

5、述新增借款是基于公司正常经营需要产生的，主要用于公司日常经营及补充流动资金，截至本公告出具日，公司经营状况稳健、盈利情况良好，各项业务经营情况正常。公司将合理调度分配资金，确保借款按期偿付本息，上述新增借款对公司偿债能力影响可控。关于筹划重大资产重组延期复牌的公告。公司原计划于 2019 年 5 月 14 日前公告重大资产重组方案等相关信息，但由于本次重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，拟购买的标的资产系行业龙头类资产，资产规模较大，属于重大无先例事项，使得重组方案需跟监管部门进行反复的沟通及进一步的商讨、论证和完善，同时因有效期要求正在更新标的资产审计报告和评估报告，且体量

6、较大尚需一定时间，故公司预计无法在 2019 年 5 月 14 日前披露本次重大资产重组预案或报告书等相关信息。为确保本次重大资产重组工作的顺利进行，防止公司股价异常波动，维护中小股东投资者权益，经向深圳证券交易所申请，公司股票将自 2019 年 5 月 14 日起继续停牌不超过 1 个月，预计将在 2019 年 6 月14 日前披露重大资产重组预案或报告书。 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明2019 年员工持股计划。公司将本期员工持股计划奖励基金金额为 957 万元，从二级市场购买卧龙地产股票。已设立并存续的各期员工持股计划所持有的股票总数累计不超过公司股本总额的 10%

7、，单个员华侨城 A5/17泰禾集团5/17工所持持股计划份额所对应的股票总数累计不超过公司股本总额的 1%。本期员工持股计划存续期不超过 48 个月，锁定期为 12 个月。本期员工持股计划的参与人数为 3 人，分别为公司总经理王希全、常务副总经理郭晓雄与副总经理杜秋龙。关于公司高级管理人员减持股份的预披露公告。公司董事会秘书关山持有公司股份 412,808 股，占公司总股本的 0.005%，其中无限售流通股为 103,202 股，占公司总股本的 0.001%。计划自本公告披露之日起 15 个交易日后的 6 个月内（窗口期除外），以集中竞价交易方式减持本公司股份不超过 103,202 股， 占公

8、司总股本的 0.001%。关于转让江苏东恒海鑫置业有限公司部分股权的公告。公司全资子公司苏州锦润与世茂房地产全资子公司厦门悦衡于 2019 年 5 月 17 日签署苏州淀山湖项目股权转让协议书，苏州锦润向厦门悦衡转让苏州锦润持有的东恒海鑫 20%股权，股权对价款为 29,430 万元，同时由厦门悦衡承接苏州锦润对东恒海鑫的股东借款 14,958 万元，交易总对价为 44,388 万元。本次交易前，苏州锦润持有东恒海鑫100%股权，交易完成后，苏州锦润持有东恒海鑫 80%股权，东恒海鑫仍纳入公司合并报表范围。双方将合作开发苏州淀山湖项目。泰禾集团5/17关于转让佛山市顺德区中维房地产开发有限公司

9、部分股权的公告。公司全资子公司福建中维与世茂房地产全资子公司厦门锦翌、以及灏宇智通于 2019 年 5 月 17 日签署佛山泰禾院子项目股权转让协议书，灏宇智通放弃优先购买权，由福建中维向厦门锦翌转让福建中维持有的顺德中维 30%股权， 股权对价款为 370.37 万元，同时厦门锦翌承接福建中维对顺德中维的股东借款 31,935.61 万元，交易总对价为 32,305.98 万元。本次交易前，福建中维持有顺德中维 81%股权，灏宇智通持有顺德中维 19%股权，福建中维纳入公司合并报表范围；交易完成后，福建中维持有顺德中维 51%股权，厦门锦翌持有顺德中维 30%股权，灏宇智通持有顺德中维 19

10、%股权，顺德中维仍纳入公司合并报表范围。各方将合作开发佛山院子项目。泰禾集团5/17关于转让广州增城项目标的公司部分股权的公告。公司全资子公司红悦置业、恒昇置业、瑞德置业、泰禾置业与世茂房地产全资子公司厦门昱则、厦门衡珲于 2019 年 5 月 17 日签署广州泰禾增城项目股权转让协议书，将广州增城项目公司增城荔涛、增城荔丰 51%股权进行转让。厦门昱则以 104521.01万元的股权对价、4166.63 万元的债权对价受让增城荔涛 51%股权；厦门衡珲以 124516.24 万元的股权对价、87287.40 万元的债权对价受让增城荔丰 51%股权。本次交易前，增城荔涛、增城荔丰为公司全资子公

11、司。本次交易完成后，增城荔涛、增城荔丰将不再纳入公司合并报表范围，成为公司参股公司。双方将合作开发广州增城项目。数据来源：公司公告， 整理行业政策及新闻周内，统计局公布了 2019 年 1-4 月房地产开发投资和销售情况。1-4 月，全国房地产开发投资额 3.42 万亿元，同比增长 11.9%，增速上升 0.1pct；新开工面积 5.86 亿平米，增长 13.1%，增速上升 1.2pct；竣工面积 2.26 亿平米，同比下降 10.3%，降幅收窄 0.5pct，房地产投资增速持续上行，新开工、施工增速保持高位；销售方面， 1-4 月份，商品房销售面积约 4.21 亿平方米，同比下降 0.3%，

12、增速收窄 0.6pct；单月销售面积 12256 万平米，同比增长 1.26%，小阳春行情持续延续，但近期土地、销售市场均出现分化，一二线热点城市表现好于三四线城市，考虑到棚改计划断崖式下滑，调控政策有保有压，我们认为本轮回暖并不具备持续性，2019 年销售面积增速后续仍将下行。表 3：行业相关新闻 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明时间内容5/145/165/18用益信托最新披露的数据显示，今年 4 月份集合信托成立规模为 1523.29 亿元，环比下降 23.12%。其中，房地产类和基础产业类集合信托成立规模一改此前不断上升的趋势，分别环比下降 29.14% 和39.09

13、%。业内人士指出，4 月信托成立规模整体下滑可能与季末效应有关，3 月份发力后，在消化了部分储备项目的同时，也透支了部分市场需求，短期市场需要消化和整理。国家统计局：2019 年 4 月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。4 月份，各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大；二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大，二手住宅涨幅回落；三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落，二手住宅涨幅微扩。住建部在 4 月 19 日对 6 个城市进行预警提示的基础上，又对近 3 个月新建商品住宅、二手住

14、宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁 4 个城市进行了预警提示。要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。数据来源：网络资料， 整理表 4：政策相关新闻时间内容广州住建局草拟广州市人才公寓管理办法（公开征求意见稿）。新建公租房和人才公寓不低于商5/145/145/165/165/17品房开发 10%；以户为单位，每户家庭在全市范围内只能享受一套人才公寓；面向中高层次人才的单套建筑面积以 90 平方米为主，原则上不超过

15、 120 平方米。济南发布关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知，对商品房销售广告和宣传活动进行规范。要求商品房不得含有能够为购房人办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得出现未经政府部门确认的评比、排序等对房地产开发企业或开发项目综合评价的内容。贵阳楼市新政：双职工家庭公积金缴存额度将提升至 60 万元。新建公租房和人才公寓不低于商品房开发 10%；以户为单位，每户家庭在全市范围内只能享受一套人才公寓；面向中高层次人才的单套建筑面积以 90 平方米为主，原则上不超过 120 平方米。苏州工业园区调整新购住房学位政策：五年一学位改为九年。自本通知施行之日起，在园区新购并取得不动产权证书的商

16、品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所九年内认定一名地段生（初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制）。对园区范围内新取得预（销）售许可的商品住房，房地产开发企业应当将不少于预（销）售许可建筑面积 60%的住房优先出售给在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税 12 个月及以上，且个人及家庭（含未成年子女）在本市无自有住房的本科及以上人才，或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才。住建部、发改委、财政部以及自然资源部出台关于进一步规范发展公租房的意见，以更好发挥住房保障在解决群众住房问题中的“补位”作用。意见要求，加快完善主要由配租型的公租房和配售

17、型的共有产权住房构成的城镇住房保障体系，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要；进一步规范发展公租房，努力实现本地区低保、低收入住房困难家庭应保尽保，城镇中等偏下收入住房困难家庭在合理的轮候期内得到保障，促进解决新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员等新市民的住房困难。数据来源： 整理土地市场本周土地市场数据统计至 2019 年第 19 周，即 5 月 6 日-5 月 12 日。全国 100 大中 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明城市合计供应土地规划建面 2710.45 万平米，合计成交土地建筑面积 2607.84 万平米；当周土地成交楼面均价为 3294.00 元/平米

18、，溢价率 18.09%，较前几周有所下降； HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明成交总价方面，百城土地成交总价为 858.94 亿元，其中一线、二线、三线城市分别占比 11.56%、52.54%、35.90%，本周土地市场溢价率虽有所下降，但成交总量环比大幅提高。分城市级别来看，一线、二线、三线城市本周成交土地面积 155.57、963.53、1488.74 万平米，楼面均价分别为 6381.00 元/平米、4684.00 元/平米、2071.00 元/平米，土地成交溢价率为 0.59%、23.99%、17.07%，本周，100 大中城市中一、二、三线城市成交土地溢价率较前几周

19、均有所下降。图 3：百城土地供应、成交情况图 4：百城土地成交均价及溢价率数据来源： ，wind数据来源： ，wind图 5：百城土地成交总价图 6：一二三线城市土地总价情况数据来源： ，wind数据来源： ，wind图 7：一二三线城市供应土地面积情况图 8：一二三线城市成交土地面积情况数据来源： ，wind数据来源： ，wind图 9：一二三线城市成交土地溢价率数据来源： ，Wind房企融资情况本周债券市场仅由信达投资发行了一单 30 亿元的私募债，票面利率为 4.94%，起成本略高于公司 2016 年发行的产品。表 5：本周房企发债情况债项公司名称债券简称及性质性质评级主体评级发行规模（

20、亿元）发行期限票面（年）利率利差资金用途备注信达投资19 信投 01私募债中央国有AAAAAA30.005.00（3+2）4.94%1.95%企业募集资金扣除相关费用后拟用于 16 信投01、16 信投 02 的本金回售及利息成本高于 2018 年 12 月 14日发行的 3 年期中票（票面利率 4.56%）数据来源：wind， 整理本周地产企业信用债成交量第一为 17 大连万达 MTN001, 周成交量为 10.40 亿元。表 6：本周交易所地产债成交情况公司名称债券简称剩余期限（年）周成交量（亿）票面利率估价收益率（中债）主体评级万达集团17 大连万达MTN0010.811510.404.

21、80%3.97%AAA招商蛇口19 招商蛇口SCP0020.16168.802.80%3.12%AAA金地集团15 金地MTN0021.21646.804.60%3.58%AAA万科18 万科MTN0012.15076.404.60%3.66%AAA电建地产16 电建地产MTN0011.93725.704.10%3.86%AA+新城控股17 新城控股PPN0010.9973+25.406.30%3.16%AAA福州建发18 榕建 022.2630+24.505.59%5.70%AA+中海地产19 中海 012.6877+24.003.47%3.71%AAA金地集团15 金地MTN0041.44

22、934.003.98%3.63%AAA阳光城18 阳光 041.5068+13.527.80%8.05%AA+ HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明阳光城18 阳光城MTN0012.0575+3+N3.408.00%8.68%AA+中交房地产19 中交房产MTN0012.83332.504.18%4.09%AAA保利发展16 保利地产MTN0012.47402.503.28%3.74%AAA万达集团17 大连万达MTN0020.92082.505.20%3.98%AAA万达集团16 万达 040.0685+22.223.88%4.32%AAA数据来源：wind， 整理表 7：近

23、期房企中债隐含评级变动情况公司名称最新变动日期最新中债隐含评级主体评级正源房地产开发有限公司2019-5-6AAA颐和地产集团有限公司2019-4-12BBBAA（负面） 福星惠誉控股有限公司2019-4-2AAAAA-（ 债项评级 AA，调低，北京北京金泰房地产开发有限责任公司2019-3-20AA-京煤集团有限责任公司担保） HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明泰禾集团股份有限公司2019-3-15AAA+国购投资集团2019-2-1CC融信(福建)投资集团有限公司2018-12-11A+AA+银亿股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20

24、AA-AA景瑞地产(集团)有限公司2018-11-5A+AA数据来源：wind， 整理重点事件点评：4 月小阳春行情持续，楼市、土地市场出现分化周中，统计局公布了 2019 年 1-4 月房地产开发投资和销售情况。销售数据方面，延续了 3 月的小阳春行情，降幅进一步收窄。1-4 月，商品房销售面积 42085 万平米， 累计同比下降 0.3%，降幅较 1-3 月进一步收窄 0.6pct，单月销售面积连续第二个月正增长；而同期 30 大中城市商品房累计成交面积 5133 万平米，同比增长 9.00%， 表现明显好于全国房地产市场，三四线城市虽表现出较强的韧性，但与热点一二线城市的市场已出现一定分化。1-4 月全国房地产开发企业土地购置面积 3582 万平方米