房地产行业：土地市场维持热度杭州再度放松人才引进门槛

1、市场表现板块表现本周申万房地产板块收于 4881.00 点，本周累计上涨 5.65%，同期上证综指上涨5.04%，深证成指累计上涨 5.13%，沪深 300 上升 4.90 %；行业横向对比来看，房地产板块位列中上游。图 1：沪深 300 与申万房地产板块数据来源：，Wind图 2：申万板块周涨跌幅比较数据来源：，Wind行业个股表现本周板块内涨幅第一为外高桥（600648），本周累计涨幅 46.43%，其次为迪马股份、新黄浦、光大嘉宝、云南城投；跌幅前五方面，分别为新城控股、京汉股份、南国臵业、万通地产、阳光城。表 1：本周涨跌幅榜涨幅跌幅1外高桥（600648）46.43%新城控股（601

2、155）-4.47%2迪马股份（600565）23.17%京汉股份（000615）-2.59%3新黄浦（600638）19.71%南国臵业（002305）-2.23%4光大嘉宝（600622）18.61%万通地产（600246）-2.18%5云南城投（600239）18.10%阳光城（000671）-1.20%数据来源：整理，wind个股重要公告本周，苏宁环球、荣盛发展、大悦城先后公告了 2018 年年度业绩报告，而荣盛发展和金地集团先后发布了 2019 年 3 月业绩报告。一季度，金地集团与荣盛发展签约金额分别为 338.1 亿元、166.92 亿元，分别同比增长 29.52%、13.94%

3、，表现良好。值得注意的是，泰禾集团于本周公布了 2018 年度利润分配及资本公积金转增股本预案，选择向全体股东每 10 股转增 10 股，同时每 10 股派发现金红利人民币 2.20元的高送转方案。公司名称公告日期公告内容阳光股份4/1复牌提示性公告。2019 年 4 月 1 日，公司收到 ETERNAL PROSPERITY通知函告知，截至通知函发出日，ETERNAL PROSPERITY 尚未与京基集团签署合作意向书、框架协议及正式协议。鉴于本次重大事项总计停牌时间已满 5 个交易日，协议签署时间无法预计及协议能否最终签署尚存在重大不确定性，因此，公司将向深圳证券交易所申请公司股票(股票简

4、称阳光股份;股票代码:000608)于 2019 年 4月 2 日（周二）开市起复牌。鉴于本次第一大股东 ETERNAL PROSPERITY 筹划转让其持有的公司股权事项尚存在重大不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。格力地产4/1可转债转股结果暨股份变动公告。截至 2019 年 3 月 31 日，累计共有 3,211,000 元“格力转债”已转换成公司股票。2016 年 5 月 26 日，公司实施了 2015 年度利润分配及资本公积转增股本方案，以截至股权登记日（2016 年 5 月 25 日）下午上海证券交易所收市后的总股本为基数，以资本公积向全体股东每10 股转增 18 股。为了体现可

5、转债转股情况，现将可转债转股前股本视同已实施上述资本公积转增股本方案，将可转债转股前公司已发行股份总额 577,594,400 股增加 1.8 倍即 1,617,264,320 股，则截至 2019年 3 月 31 日累计转股数为 437,730 股，占可转债转股前公司已发行股份总额的 0.0271%。泰禾集团4/1关于 2018 年度利润分配及资本公积金转增股本预案的预披露公告。以董事会审议通过分配预案之日的总股本为基数进行资本公积金转增股本，向全体股东每 10 股转增 10 股，同时每 10 股派发现金红利人民币 2.20 元（含税）。截至本预案披露日，公司总股本为 1,244,450,7

6、20 股,本次转增后公司总股本将增加至 2,488,901,440 股。东光股份4/1关于公司全资子公司股权变更完成工商登记的公告。北京易食客餐饮管理有限公司为公司全资子公司，注册资本 500 万元，公司持有易食客 100.00% 股权。现公司将持有易食客 38.00%的股权转让给吴蔚。表 2：地产板块个股重要公告本次股权变更完成后，易食客结构为：公司持有 62.00%股权，吴蔚持有 38.00%股权。2019 年 3 月 29日，易食客完成了股权变更工商登记手续，并取得了北京市工商行政管理局朝阳分局核准的营业执照。苏宁环球4/22018 年年度报告。报告期公司房地产业务主要经营数据如下：截至

7、报告期末主要土地储备情况，土地面积 136.83 万平方米，规划建筑面积 212.45 万平方米；报告期公司房地产在建及完工项目，截至报告期末已完工建筑面积 37.10 万平方米，预计总投资额 95.01 亿元；报告期公司房地产销售情况，签约面积 21.17 万平方米，签约金额 31.85 亿元，结算面积 19.94 万平方米，结算金额 29.25 亿元。报告期公司房地产出租情况，合计出租面积 20.56 万平方米。公司融资主要通过银行贷款方式取得资金，截止 2018年末，银行贷款余额 21.36 亿元，融资成本 4.28-5.4375%，期限 6 个月-5 年。荣盛发展4/22018 年年度

8、报告。报告期，公司实现营业收入 563.68 亿元，同比增长 45.64%；营业利润 110.69 亿元，同比增长 42.51%；实现归属于母公司所有者净利润 75.65 亿元，同比增长 31.31%。截至 2018 年 12 月31 日，公司总资产 2,277.62 亿元，同比增长 18.79；归属于上市公司股东的所有者权益 335.84 亿元， 同比增长 22.08；公司净资产收益率 24.89%，同比增长 2.45 个百分点。上海临港4/2股东分红回报规划。为进一步规范和完善上海临港控股股份有限公司(以下简称“公司”)的利润分配政策，增强利润分配的透明度，保证投资者分享公司的发展成果，引

9、导投资者形成稳定的回报预期，同时便于股东对公司经营和利润分配进行监督，董事会特制定了公司股东分红回报规划（2019-2021）。大悦城4/32018 年年度报告。2018 年，公司实现全年签约金额 398.64 亿元，营业收入 141.20 亿元，较上年增长0.55%；营业成本 81.18 亿元，较上年下降 9.21%；归属于上市公司股东的净利润 13.89 亿元，较上年增长 46.91%，主要原因是本年结转的商品房资源毛利率较高，净利润同比增加所致；基本每股收益 0.77 元，较上年增长 48.08%，主要是本年净利润同比增加所致；加权平均净资产收益率 19.18%，较上年同期增加 3.74

10、 个百分点。荣盛发展4/32019 年 3 月份销售及近期新增土地储备情况简报。2019 年 3 月，公司实现签约面积 72.97 万平方米，同比增长 16.47%；签约金额 73.78 亿元，同比增长 20.42%。2019 年 1-3 月，公司累计实现签约面积 153.07万平方米，同比增长 4.10%；累计签约金额 166.92 亿元，同比增长 13.94%。2019 年 3 月初以来,公司下属公司通过拍卖、挂牌等方式在河北省廊坊市香河县、三河市，河北省石家庄市平山县、广东省惠州市等地取得了多宗地块的国有土地使用权。金地集团4/3关于公司 2019 年 3 月份销售情况,2019 年 4

11、 月-2019 年 5 月份推盘安排及获取项目等事项的公告。2019年 3 月公司实现签约面积 82.4 万平方米，同比上升 3.80%；实现签约金额 162.6 亿元，同比上升 21.26%。2019 年 1-3 月公司累计实现签约面积 161.6 万平方米，同比上升 6.04%；累计签约金额 338.1 亿元，同比上升 29.52%。数据来源：公司公告，整理行业政策及新闻继广东广州、陕西西安、江苏南京等城市放宽落户条件后，浙江杭州也加入 2019 年“抢人大战”。4 月 4 日，杭州发布关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知，其中提全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社

12、保的， 可直接落户，同时这一规定并未提及对本科、专科学历落户者的年龄限制。而此前杭州的落户政策要求，45 周岁以下本科人才及 35 周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险（不含补缴）。在此次最新发布的杭州人才落户条件中，去除了“年龄”和“社保缴纳年限”这两个硬性条件的限制。表 3：行业相关新闻时间内容4/2北京市教委：共有产权住房与商品房入学政策一致。4 月 1 日下午，北京市教委正式公布 2019 年北京市义务教育阶段入学政策。市教委相关负责人表示，共有产权住房属于产品住房，其入学政策与其他商品房一致，不会出现“差别对待”。按政策，共有产权房属于政策性商品住房，属

13、于产权住房，因此不会与其他商品住房入学政策不同。4/3北京市印发 2019 年度政策性住房首批开工竣工计划。北京市住房城乡建设委透露，北京市 2019 年度首批政策性住房计划已确定，首批列入开工建设计划项目 147 个，房源约 17.2 万套。数据来源：网络资料，整理时间内容4/1济南严厉打击散布楼市调控不实信息行为。针对网上流传济南“取消限价”等楼市调控谣言，济南市住建局、济南市公安局联合发出通知，将坚持“房住不炒”，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体等散布房地产市场调控不实信息行为，维护房地产市场稳定。4/2石家庄全市统一暂停发放住房公积金异地贷款。4 月 1 日，石家庄发布石家庄住

14、房公积金管理委员会关于加强业务管理防范化化解风险工作的通知明确，全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款。4/3海南：满足未落户引进人才购房需求并给予信贷支持。海南发布通知明确，未在海南落户的引进人才在海南购买唯一住房，以及已在海南落户的引进人才在海南购房，申请商业性个人住房贷款的首付比例，均享受该省户籍居民家庭同等待遇。4/3佛山公积金新规：违规提取将影响申请房贷。佛山市住房公积金管理中心发布关于对违规提取住房公积金人员适度限制其提取使用住房公积金的通知。通知要求，违规提取住房公积金的职工，须将违规提取资金全额退回，且从资金全额退回之日计起，一年内不得提取住房公积金、不得申请住房公积金住房抵

15、押贷款。4/4杭州发布关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知。其中第十八提出，全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。表 4：政策相关新闻数据来源：整理土地市场本周土地市场数据统计至 2019 年第 13 周，即 3 月 25 日-3 月 31 日。全国 100 大中城市合计供应土地规划建面 2237.69 万平米，合计成交土地建筑面积 1960.99 万平米；当周土地成交楼面均价为 4984.00 元/平米，溢价率 26.16%，保持上升态势；成交总价方面，百城土地成交总价为 977.39 亿元，其中一线、二线、三线城市分别占比 5.30%、69.18%、

16、25.52%，本周土地市场成交总量环比继续回暖，溢价率较上周上涨幅度较大，保持 2019 年以来的较高水准。分城市级别来看，一线、二线、三线城市本周成交土地面积为 55.84、947.27、957.88 万平米，楼面均价分别为 9276.00 元/平米、7138.00 元/平米、2604.00 元/平米，土地成交溢价率为 0.52%、25.29%、36.51%，伴随着二线城市成交土地溢价率保持 20%以上位臵，三线城市土地成交溢价率于本周快速提升，达到 36.51%，为 2019 年以来新高。图 3：百城土地供应、成交情况图 4：百城土地成交均价及溢价率数据来源：，wind数据来源：，wind

17、图 5：百城土地成交总价图 6：一二三线城市土地总价情况数据来源：，wind数据来源：，wind图 7：一二三线城市供应土地面积情况图 8：一二三线城市成交土地面积情况数据来源：，wind数据来源：，wind图 9：一二三线城市成交土地溢价率数据来源：，Wind房企融资情况本周债券发行市场表现较活跃，发行规模以 19 禹洲 01 为首位， 20 亿元；融资成本方面，本周发行的产品利率大多低于公司于 2017、2018 年发行的相同期限的产品。公司名称债券简称及性质性质债项评级主体评级发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率利差资金用途备注禹洲鸿图19 禹洲 02一般公司债外商独资企业AA+AA+

18、15.005.007.50%4.37%拟全部用于偿还到期或需回售的公司债券成本与 2015 年 12 月 4 日发行的 5 年期公司债（7.50%） 相当电建地产19 电建地产SCP 002超短期融资债券中央国有企业-AA+10.000.743.48%2.35%2 亿元用于补充企业日常运营,支付员工薪酬,交付水电费管理费等,8 亿元用于偿还企业有息负债成本低于 2018 年 12 月 21日发行的超短融（5.27%）苏高新19 苏州高新SCP 010超短期融资债券地方国有企业-AAA2.500.082.90%0.91%计划用于补充发行人营运资金成本低于 2018 年 11 月 6 日发行的超短

19、融（3.87%）上海宝龙19 宝龙 01一般公司债外商独资企业AA+AA+3.002.007.20%4.59%其中 7 亿元拟用于公司住房租赁项目建设, 剩余部分拟用于补充公司营运资金成本高于 2016 年 9 月 23 日发行的 2+1 年公司债（6.80%）住宅集团19 住宅 01私募债地方国有企业-AA+10.003.004.90%2.00%拟全部用于偿还公司债券成本低于 2018 年 9 月 6 日发行的 2+1 年期私募债（6.11%）、2016 年 3 月 28日发行的 3+2 年期私募债（5.60%）苏高新19 苏州高新SCP 009地方国有企业-AAA3.500.082.90%

20、0.91%计划用于补充企业流动资金成本低于 2018 年 11 月 6 日表 5：本周房企发债情况超短期融资债券发行的超短融（3.87%）碧桂园19 碧桂 01私募债民营企业-AAA5.674.005.95%2.90%其中 3.97 亿元拟用于公司住房租赁项目建设,1.70 亿元拟用于偿还公司银行借款成本低于 2018 年 12 月 21日发行的 1+1+1 年期私募债（6.60%）禹洲地产19 禹洲 01一般公司债外商独资企业AA+AA+20.005.006.50%3.37%拟全部用于偿还到期或需回售的公司债券成本低于 2015 年 12 月 4 日发行的 5 年期公司债（7.50%）华夏幸

21、福19 华控 D1私募债民营企业-AAA13.001.007.80%5.32%拟将 13 亿元全部用于偿还公司已发行债券的本金和利息成本低于 2018 年 12 月 7 日发行的 1+1+1 年期私募债（8.50%）苏高新19 苏州高新SCP 008超短期融资债券地方国有企业-AAA3.000.082.90%0.91%计划用于补充发行人运营资金成本低于 2018 年 11 月 6 日发行的超短融（3.87%）碧桂园19 碧地 01一般公司债民营企业AAAAAA5.905.005.03%1.90%拟用于偿还碧桂园控股拨付给发行人合并范围内公司用于偿还银行借款及补充流动资金形成的款项,碧桂园控股在

22、收到归还的款项后,将用于偿还此前发行的熊猫债.-鑫苑中国19 鑫苑 01一般公司债外商独资企业AAAA9.805.008.40%5.27%用于偿还到期/回售公司债券成本高于 2016 年 3 月 25 日发行的公司债（8.20%）住宅集团19 厦门住宅MTN001一般中期票据地方国有企业AA+AA+6.603.004.55%1.65%全部用于偿还发行人本部及下属子公司有息债务成本低于 2017 年 6 月 13 日的中期票据（7.50%）数据来源：wind，整理公司名称债券简称剩余期限（年）周成交量（亿）票面利率估价收益率（中债）主体评级首开集团19 首开MTN0012.9918+213.60

23、003.98%4.44%AAA大连万达16 万达 020.0795+211.21643.95%4.38%AAA信达投资16 信投 020.3973+26.20004.00%4.97%AAA中南建设15 中南建设MTN0021.39186.00007.00%6.77%AA+金融街18 金融街投SCP0010.15895.00003.78%2.98%AAA大连万达15 大连万达MTN0021.61103.00004.25%4.32%AAA首开集团16 首开MTN0010.7297+3+N2.50004.80%4.05%AAA中南建设15 中南建设MTN0011.21922.00006.99%6.6

24、9%AA+绿地集团15 绿地MTN0011.4448+5+N2.00005.30%6.29%AA+金科股份18 金科地产CP0010.32332.00006.90%5.74%AAA新城控股17 新城控股MTN0021.0219+22.00005.25%5.37%AAA本周地产企业信用债成交量第一为 16 万达 02, 周成交量为 11.22 亿元。表 6：本周交易所地产债成交情况铁建地产19 铁建房产SCP0010.51782.00003.50%3.22%AAA中交地产18 中交房产MTN0012.56711.60004.56%4.10%AAA正荣地产18 正荣 011.4740+11.500

25、07.50%6.98%AA泰禾集团18 泰禾 011.3233+11.45908.50%12.04%AA+数据来源：wind，整理表 7：近期房企中债隐含评级变动情况公司名称最新变动日期最新中债隐含评级主体评级北京金泰房地产开发有限责任公司2019-3-20AA-AA-（ 债项评级 AA，调低，北京京煤集团有限责任公司担保）泰禾集团股份有限公司2019-3-15AAA+国购投资集团2019-2-1CC福星惠誉控股有限公司2019-1-14A+AA融信(福建)投资集团有限公司2018-12-11A+AA+银亿股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA景

26、瑞地产(集团)有限公司2018-11-5A+AA数据来源：wind，整理重点事件点评： 杭州放松人才引进年龄门槛，人才大战仍旧继续2019 年 4 月 4 日，杭州出台杭州市人民政府关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知。通知提出，全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。此前杭州的落户政策要求，45 周岁以下本科人才及 35 周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险（不含补缴）。在此次最新发布的杭州人才落户条件中，去除了“年龄”和“社保缴纳年限” 这两个硬性条件的限制。杭州的商品房成交面积与二手房成交面积在 2019 年持续下行，20

27、19 年 2 月分别成交 34.7、19.4 万平米，同比降低 51%、32%，3 月数据有所回暖，商品房、二手房成交面积分别为 73.6、57.5 万平米，商品房成交面积同比下降 25%，而二手房数据则有所回暖，仅同比降低 2%。图 10：杭州商品房成交面积变化图 11：杭州二手房成交面积变化数据来源：，wind数据来源：，wind我们整理了杭州自 2017 年至今的相关人才引进政策，自 2018 年 3 月至今，杭州不断加码其人才引进政策，先后将学历门槛、年龄门槛、社保门槛都放开，基本做到零难度落户；而根据中原研究院数据，2019 年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过 50 个，特别是二三线城市，发布人才落户，补贴购房等政策井喷，同时部分城市是在过去的基础上进