房地产行业：两会房地产政策延续主基调关注核心城市群发展

1、市场表现板块表现本周申万房地产板块收于 4158.85 点，累计下跌 0.02%，同期上证综指下跌 0.81%， 深证成指累计上涨 2.14%，沪深 300 下跌 2.46%；行业横向对比来看，房地产板块位列第十六名，处于各行业中下游。图 1：沪深 300 与申万房地产板块数据来源：，Wind图 2：申万板块周涨跌幅比较数据来源：，Wind行业个股表现本周板块内涨幅第一为市北高新（600604），本周累计涨幅 31.73%，其次为华丽家族、城投控股、苏州高新与 ST 新光；跌幅前五则分别为光大嘉宝、华夏幸福、深物业 A、中天金融、中国武夷。龙头房企方面，本周大多表现较差，弱于板块。表 1：本周

2、涨跌幅榜涨幅跌幅1市北高新（600604）31.73%光大嘉宝（600622）-10.61%2华丽家族（600503）22.47%华夏幸福（600340）-7.41%3城投控股（600649）21.92%深物业 A（000011）-7.34%4苏州高新（600736）19.17%中天金融（000540）-6.90%5ST 新光（002147）15.51%中国武夷（000797）-6.69%数据来源：整理，wind个股重要公告本周，万科、新城控股、荣盛发展、阳光城、金地集团、保利地产、招商蛇口先后公告了 2 月经营数据，除万科由于 2018 年同期基数较高的原因，导致销售金额、面积出现同比下滑，

3、其余龙头房企销售规模均取得同比正增长。此外，本周蓝光发展旗下控股子公司嘉宝股份首次公开发行 H 股获中国证监会核准，是继新城控股旗下新城悦以及旭辉控股集团旗下永升服务在港交所上市后又一家寻求在 H 股上市的龙头房企旗下物业公司，物业子公司谋求上市的热度不减；而新城控股作为重点房企中首个披露年报的企业，业绩基本符合预期，2018 年度实现营业收入 541.33 亿元，实现归属于上市公司股东净利润 104.91 亿元，分别比 2017 年增长 33.58%和 74.02%。公司名称公告日期公告内容万科 A3/42019 年 2 月份销售情况简报。2019 年 2 月份公司实现合同销售面积 246.

4、7 万平方米，合同销售金额 431.9亿元；2019 年 12 月份公司累计实现合同销售面积 564.4 万平方米，合同销售金额 920.7 亿元。新城控股3/42019 年 2 月份经营简报。2 月份公司实现合同销售金额约 127.01 亿元，销售面积约 121.75 万平方米。1-2 月累计合同销售金额约 236.59 亿元，比上年同期增长 24.30%；累计销售面积约 218.65 万平方米， 比上年同期增长 26.51%。荣盛发展3/42019 年 2 月份销售情况简报。2019 年 2 月，公司实现签约面积 43.92 万平方米，同比增长 13.75%；签约金额 46.69 亿元，同

5、比增长 24.64%。2019 年 1-2 月，公司累计实现签约面积 80.10 万平方米，同比下降 5.08%；累计签约金额 93.14 亿元，同比增长 9.28%。蓝光发展3/4关于控股子公司首次公开发行境外上市外资股(H 股)获得中国证监会核准的公告。中国证监会核准嘉宝股份新发行不超过 4935.37 万股境外上市外资股，每股面值人民币 1 元，全部为普通股。完成本次发行后，嘉宝股份可到港交所主板上市。同日，嘉宝股份在港交所递交了上市申请书。阳光城3/52019 年 2 月份经营情况简报。2019 年 12 月份公司累计实现合同销售面积 155.33 万平方米，合同销售金额 200.76

6、 亿元，权益销售金额 124.92 亿元，权益销售面积 92.55 万平方米。保利地产3/5关于董事辞职的公告。公司董事会收到董事彭碧宏先生提交的辞职申请，彭碧宏先生因工作调整原因申请辞去公司董事及相关专门委员会委员职务。陆家嘴3/52018 年度业绩快报公告。公司实现营业总收入人民币 1,263,876.96 万元，比上年同期增加 35.54%，主要因为报告期内主业可结转房产销售收入较上年增加。其中，2018 年度归属于上市公司股东的净利润人民币 335,024.77 万元，比上年同期增长 7.04%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润人民币 330,319.32 万元，比上年同期

7、增长 12.25%，主要是由于公司结转了转让浦东金融广场 1 号办公楼的收入所致。张江高科3/52018 年度业绩快报公告。报告期内，公司实现营业总收入 114,831.18 万元，较上年同期减少 8.36%，公表 2：地产板块个股重要公告司实现营业利润 63,412.53 万元，较上年同期增加 10.11%，实现利润总额 62,002.07 万元，较上年同期增加 10.31%，实现归属于上市公司股东的净利润 54,429.15 万元，较上年同期增加 16.42%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 51,831.08 万元，较上年同期增加 52.23%。金地集团3/6关于 20

8、19 年 2 月份销售情况公告。2019 年 2 月公司实现签约面积 32.9 万平方米，同比上升 27.09%；实现签约金额 69.3 亿元，同比上升 51.00%。保利地产3/72019 年 2 月份销售情况简报。2019 年 2 月，公司实现签约面积 189.12 万平方米，同比增长 20.81%；实现签约金额 334.04 亿元，同比增长 54.31%。招商蛇口3/82019 年2 月销售情况简报。2019 年1-2 月，公司累计实现签约销售面积95.55 万平方米，同比增加10.63%；累计实现签约销售金额 200.90 亿元，同比增加 5.74%。新城控股3/82018 年年度报告

9、摘要。公司全年合同销售金额达 2,210.98 亿，同比增长 74.82%，销售面积达 1,812.06 万平方米，同比增长 95.21%，增速位列十强房企第一。共计新增土地储备共 164 幅，总建筑面积 4,773.24万平方米，平均楼面地价为 2,330.0 元/平米，其中商业综合体项目新增 1,940.46 万平方米。报告期内，公司实现竣工面积 979.82 万平方米，其中 58 个子项目或分期实现竣工；实现营业收入 541.33 亿元，实现归属于上市公司股东净利润 104.91 亿元，分别比 2017 年增长 33.58%和 74.02%。截止 2018 年 12 月31 日，公司总资

10、产 3,303.18 亿元，归属于上市公司股东的净资产 304.93 亿元，分别比上年同期增长79.98%和 47.86%。数据来源：公司公告，整理行业政策及新闻本周，十三届全国人大二次会议在北京召开。李克强总理作2019 年政府工作报告中，有关“房地产”的内容主要集中在解决群众住房问题、改革完善住房市场体系和保障体系等问题上，整体态度依然是以促进房地产平稳健康发展为主。另外，上海市委书记李强就长三角一体化发展提出目前上海、江苏、浙江正联合研究制定长三角一体化发展示范区，我们认为未来长三角一体化的进程将进一步加速，长三角城市群将充分受益于这个过程。时间内容3/42019 年政府工作报告针对房地

11、产提出：抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。3/6上海市委书记李强表示，上海正会同江苏、浙江两省抓紧研究制定长三角一体化发展示范区建设方案3/9全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣 9 日在新闻发布会上表示，按照人大常委会立法规划， 现在有关方面正在研究起草房地产税

12、法草案，相关工作正在稳步推进。全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图：房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。表 3：行业相关新闻数据来源：整理上海市下调相关房屋交易税费，房屋增值税附加由 11%下降为 6%，因此增值税及附加由 5.6%下调至 5.3%，印花税减半由万分之五下调至万分之 2.5%，本次减税的原因是因为整体降税政策的一部分，而非单独针对房地产行业。本次减税能够降低买卖双方的成本。表 3：政策相关新闻时间内容3/4天津市住房公积金管理中心官网发布关于在外地缴存住

13、房公积金职工在本市购房申请个人住房公积金贷款有关政策的通知，规定在外地缴存住房公积金职工申请个人住房公积金贷款的，应支付不低于购房全部价款 60%的首付款。该通知自 2019 年 6 月 1 日起施行，2024 年 5 月 31 日废止。3/7有消息称，北京和上海的个人出售住房增值税附加税率或可减半，广州和深圳亦下调房地产交易中涉及的增值税附加税，多为减半征收。不过，多位业内专家表示，出现减税的原因是整个社会系统减税， 并非单独针对房地产领域。数据来源：整理土地市场本周周报土地市场数据统计至 2019 年第 9 周，即 2 月 25 日-3 月 3 日。全国 100 大中城市合计供应土地规划建

14、面 2059 万平米，合计成交土地建筑面积 2066 万平米； 当周土地成交楼面均价为 2615 元/平米，溢价率 8.91%；成交总价方面，百城土地成交总价为 540 亿元，其中一线、二线、三线城市分别占比 43%、31%、26%，自春节后百城土地市场成交面积逐步回暖，但依然属于较低水平。分城市级别来看，一线、二线、三线城市本周成交土地面积为 258、727、1081 万平米，楼面均价分别为 9042 元/平米、2299 元/平米、1293 元/平米，土地成交溢价率为 10.94%、10.56%、3.89%，三线城市溢价率明显低于一二线城市。图 3：百城土地供应、成交情况图 4：百城土地成交

15、均价及溢价率数据来源：，wind数据来源：，wind图 5：百城土地成交总价图 6：一二三线城市土地总价情况数据来源：，wind数据来源：，wind图 7：一二三线城市供应土地面积情况图 8：一二三线城市成交土地面积情况数据来源：，wind数据来源：，wind图 9：一二三线城市成交土地溢价率数据来源：，Wind房企融资情况本周发行债券的房企数量较少，以首开发行的 19 首开 PPN001 发行规模最大，为30 亿元的 5 年期债券，发行利率仅为 4.40%。表 4：本周房企发债情况公司名称债券简称性质债项评级主体评级发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率利差资金用途福建阳光集团19 福建阳光

16、SCP 003民营企业-AA+3.500.746.80%4.50%用于偿还金融机构借款首都开发19 首开PPN001地方国有企业-AAA30.0054.40%1.37%-首都开发19 首开CP001地方国有企业A-1AAA15.0013.30%0.85%用于偿还公司本部即将到期的短期融资券宝龙实业19宝龙MTN001民营企业AA+AA+10.0027.20%4.59%用于补充公司营运资金与偿还公司债务,募集资金中 7 亿元用于偿还金融机构借款,募集资金中 3 亿元用于补充正常生产经营流动资金需求.重庆华宇19 华宇 01民营企业AAAA4.002+37.50%4.41%用于偿还金融机构借款中交

17、地产19 中交 02中央国有企业-AAA14.003+24.79%1.70%用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息天安数码19 天安数码SCP 001民营企业-AA4.000.745.505%3.13%用于偿还银行借款数据来源：wind，整理公司名称债券简称剩余期限（年）周成交量（亿）票面利率(%)估价收益率（中债%）主体评级万达商业17 大连万达MTN0021.11237.25.204.23AAA中南建设18 中南建设MTN0012.1270+3+N6.07.808.62AA+绿城集团17 绿城房产MTN0012.99185.85.504.19AAA金融街15 金融街MTN0010.8

18、9324.44.803.21AAA阳光城18 阳光城MTN0012.2502+3+N3.68.008.95AA+蓝光发展18 蓝光CP0010.78363.57.466.42AA+万达商业17 大连万达MTN0011.00273.54.804.17AAA万达商业15 大连万达MTN0011.39452.24.604.37AAA保利发展15 保利房产MTN0010.9342.24.703.29AAA阳光城18 阳光 041.7014+12.17.808.20AA+中南建设15 中南建设MTN0011.29862.06.996.70AA+中南建设15 中南建设MTN0021.47122.07.00

19、6.78AA+金融街17 金融街MTN001A1.0027+22.04.653.74AAA阳光城18 阳光城MTN0021.3863+12.07.507.43AA+北辰实业18 北辰实业MTN0012.7379+3+N2.05.655.26AA+本周地产企业信用债成交量第一为大连万达 MTN002,周成交量为 7.2 亿元。表 5：本周交易所地产债成交情况数据来源：wind，整理公司名称最新变动日期最新中债隐含评级主体评级国购投资集团2019-2-1CC福星惠誉控股有限公司2019-1-14A+AA融信(福建)投资集团有限公司2018-12-11A+AA+银亿股份有限公司2018-12-24C

20、C表 6：近期房企中债隐含评级变动情况冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA南京丰盛产业控股集团有限公司2018-12-26BBBAA-景瑞地产(集团)有限公司2018-11-5A+AA数据来源：wind，整理重点事件点评： 2019 年政府工作报告本周，李克强总理在十三届二中全会上作2019 年政府工作报告，关于房地产业， 其主体为“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”，虽然本次会议虽未提及“房住不炒”、“长效机制”等概念，我们认为当前对于房地产的整体基调并未发生变化，整体目标依然是保障房地产市场的平稳、健康运行，并在过程中强调各地地方政

21、府主观能动性，实行因城施策。棚改方面，不同于 2018 年政府工作会议报告上明确提出开工 580 万套的目标，今年报告中未明确提出开工目标，而是指出“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”。之所以本次会议未提及具体目标，我们认为也是地方主体责任的一部分，各地根据房地产市场和地方财政状况，把控棚改的力度和方式，因此中央选择不给出硬性目标，而是将更多主动权给予地方政府。关于2019 年的棚改总量，我们认为 2018-2020 年三年 1500 万的开工目标并没有改变，考虑 2018 年棚改实际开工 626 万套，超额完成原定的 580 万套的目标，留给 2019、 20

22、 年的剩余开工套数约 874 万套，预期 2019 年的棚改套数将会有所下降，受棚改货币化安臵影响较大的三四线房地产市场将进一步回落。此外，针对城镇老旧社区，今年政府工作会议报告明确提出了“要大力进行改造提升， 更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”等要求。我们认为未来相关的政策以及执行方案将加速落地，物业管理类企业可能会从中受益。报告中还提出“坚持以中心城市引领城市群发展”，支持新型城镇化，随着粤港澳大湾区、京津冀协同发展、长三角一体化等配套性政策、规划的加速出台，未来都市圈将成为经济发展的发动机并吸引大量人才，而其核心城市及周

23、边城市的价值将持续释放，重点布局于各大都市群的房企将有望从中获益。对于房地产税，描述口径由去年的稳妥推进改为稳步推进，考虑到房地产税的立法程序，目前仍在调研和起草阶段，我们预期今年提交审议的可能性不大，今年落地的可能性几乎不存在。时间主题主要内容2012继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归；继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成 500 万套，新开工 700 万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，采取有效措施，增加普通商品住房供给 ；加快建设城镇住房信息系统,改革房

24、地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。2013加强房地产市场调控和保障性安居工程建设坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制；继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障表 7：历年政府工作报告关于房地产的相关描述性住房基本建成 470 万套，新开工 630 万套。2014完善住房保障机制1.以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工 700 万套以上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进

25、公租房和廉租房并轨运行； 2.创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房 480 万套； 3.针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2015稳定住房消费1.加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，今年保障性安居工程新安排 740 万套，其中棚户区改造 580 万套，增加 110 万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366 万户，增加 100 万户，统筹推进农房抗震改造；住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安臵房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2016促进房地产市场