恒骏兴都花园项目投资报告

1、一、项目概况：（一）、项目区位状况：1.1 项目名称长沙“恒骏兴都花园”项目。1.2 项目地理位置项目位于长沙市经济开发区内，东隔芙蓉北路与松山公园相望，南与城市二环线相接，北面为鹅羊山野营公园，西面为湘江。总占地面积近 641 亩，其中建设用地面积 554 亩。项目地块南距长沙内环线立交桥 6.5 公里，距市中心干道五一路立交桥 9.5 公里。东临芙蓉路，南面紧临长沙北二环线，并由规划中的城市次干道恒骏大道自然分隔为南北两区（见附图）。1.3 土地状况项目地块主要由农田及起伏的低矮丘陵组成，自然山林植被良好，有少量居民，拆迁量不大。1.4 市政条件长沙市第六水厂（位于开发区）、污水处理厂、捞

2、刀河变电站、转运站及芙蓉北路天然气铺设管线位于项目周边，市政配套设施相对较集中，且可直接利用。1.5 配套设施地块内现有一所小学“戴家河小学”；位于该项目附近，被湖南省教委作为湖南省重点中学示范工程的中学新校区已破土动工，新校区将于2004 年秋季开始招生并正式投入使用；地块东北面为湖南省第一家标准夫球场青竹湖球场；东面为恒骏山公园，西邻鹅羊山野营公园；区域商业配套尚不成熟。（二）、项目命名简介：2.1“兴都花园”简介“兴都花园”创始于 1999 年的广州兴都花园，历时四年，已得到消费者、投资者的认同，创下了“中地产第一品牌”的美誉。“兴都花园”命名经中国奥委会批准，并由中国工商行政管理局商标

3、局核准，品牌具有唯一性、排他性、性。到目前为止，已经在13 个城市开花 18 家兴都花园，已经完成及在建的兴都花园，均取得不俗的销售业绩，如“广州兴都花园”先后七次开盘，七次买家排队认购，“兴都花园”一期推出，市民提前三天不分昼夜排队。“恒骏兴都花园”是第 14 个城市第 19 家兴都花园，也是兴都花园品牌首次降临湖南房地产市场。2.2 “恒骏兴都花园”合作模式2003 年 6 月 23 日，中体兴都花园管理与长帆置业在通程大酒店正式签订了长沙恒骏兴都花园项目合作合同书（见附件），决定以长沙市中城实业发展作为项目公司开发恒骏兴都花园项目，具体内容包括：1）中体公司出资购得中城公司 5%的股权；

4、2）由中体公司提名有兴都花园项目实际操作经验的职业经理为 “恒骏兴都花园”的总经理，主持该项目的具体开发工作。如我公司入主后，本条的合作模式由长帆置业与中体兴都花园管理具体协商解决。2.3、中体兴都花园管理的冠名费用：中体兴都花园管理的品牌使用费为以总建筑面积为基数，60 元/平米。（三）、项目的具体来源：1、项目取得的来源：长沙市中城实业发展是长沙市三岳发展与长沙环占有 73%路建设开发共同成立的，其中三岳发展的。在长沙市市政建设过程中，长沙环路建设开发为长沙市修建芙蓉北路，总投资 2 亿元。为支付 2 亿元的工程款长沙市划拨给长沙环路建设开发2800 亩土地，用 2800 亩土地的出让金冲

5、抵 2 亿元的工程款。控股的中城公司将其中的 2159 土地分拆给另外三家公司，其中在开发区内的 641 亩地留在中城2002 年 8 月 22 日。三岳发展将这 641 亩地以协议出让股权，转让费用为 559.68 万元。此的方式转让给湖南鑫芙蓉房地产开发时湖南鑫芙蓉房地产开发占有中城公司 73%的确保 641 亩地，拥有这 641 亩续合法有效，并具有地的所。三岳发展连续性。（见附件股权转让协议）2002 年 8 月 22 日，湖南鑫芙蓉房地产开发将中城公司 73%的股份即开发区内的 641 亩地的所以股权转让的方式转让给长帆置业有限公司，转让费用为 929.68 万元。（见附件股权转让协

6、议）2002 年 8 月 22 日，长沙市环路建设开发将中城公司 27%的。（见附件股权转让协议）以 192.3288 万元转让给湖南投资管理1 亩地的 27%的此时湖南投资管理拥，长帆置业拥1 亩地的 73%的。至此位于长沙市开发区内的 641亩地已全部归长帆置业所属。2、项目已投情况：2.1、长帆置业已投如下：按其提供的资料可查如下：收购股权费用：929.68+192.3288=1122 万元已交付 641 万元的土地出让金已支付土地取得过程中发生的税费共 556.93 万元以上三项共 2319.93 万元，另外据介绍有一定的收购公司的其他费用及财务费用，约 700 万元，总计投入为 30

7、00 万元有 2000 万元的2.2、长帆置业欠款。以上两项共计 5000 万元。3、项目现状价值目前位于开发区内的 641 亩地的土地成本估计为 23 万元/亩，的现状评估价为 50-60 万元/亩，实际成交价格约为 40 万元/亩。就目前评估价格本项目已升值，升值的价格约为 1 亿元。如公司与其合作，单从土地升值上就可获得利润。故本项目合作前提可行，项目利润可观。二、项目合作条件：1、项目合作的前提条件：按最初取得土地的费用计算项目土地成本，即 20 万元/亩（含土地出让金、契税、征地拆迁费用及新增建设用地有偿使用费）2、项目的：项目的资本金确定为 2000 万元。海丰公司占有 51%的，

8、股本金为 1020 万元，（其中的 900 万元由长帆置业代投，同时官园项目由长帆置业投资的 900万元由海丰公司代司实册为 120 万元，占有 51%的）；占有 49 的，股本金为 980 万元；长帆置业双方共 2000 万元的实投情况为：海丰公司实投 120 万元，长沙实投 1880 万元。置业另外，为满足长帆置业一定的公司产值需求，按长帆置业的提议，项目公司设置如下：占 49%的1880 万元60 万元60 万元长帆置业，实册海丰建设公司占 48%的占 3%的：，实册投资管理，实册3、项目双方实投目前长帆置业在本项目实际投入为 5000 万元（含1880 万元），占有 49%的，其中有

9、3120 万元为股东借款。按照项目，海丰公司同样应进行相同份额的投入，为 3120为 3367.3470.490.51=3247.347 万元，占有 51%的。公司实投万元（含120 万元）。的附属条件：4、长帆置业由于在 2004 年 6 月 18 日，长到期，需向公司借款，利息为有一笔 1500 万元的银的归还应与后期的股东帆置业行10%。此项借款 4500 万元同时归还，使用时间为半年。海丰公司将从的 8000 万元融资中收回 4500 万元的股东借款、万元的长帆置业的单独借款及总共万元的利息。收款时间为年 9 月 18 日。5、项目融资条件：负责在 2004 年 9 月 10 日前额度

10、为 8000 万元长帆置业的融资，用以置换海丰公司 6000 万元的股东借款。在 2004 年第四季度办理完项目四证，确保在 2004 年 12 月 10 日从12000 万元用于归还项目融资及项目后期费用，确保在 2005 年第三季度归还股东实投8367.35 万元。共三、项目利益分配：在项目成本不超过 71803 万元（可销售面积成本为 1728 元/平米），项目销售均价为 2492 元/平米的的前提下，按比例分红。在项目成本超过 71803 万元（可销售面积成本为 1728 元/平米），项目销售均价超过 2492 元/平米的的前提下，分红比例见合作协议附件。四、项目的周边情况：4.1、

11、长沙市宏观经济分析2003 年，长沙市全年生产总值为 928.22 亿元，按可比价格计算，同比增长 14.0%，增幅比快 4.9 个百分点，为 1997 年以来增长最快的一年；按户籍计算，人均 GDP 达 15506 元，同比增加 1759 元，同比增长 12.6%；劳动就业情况发展稳定，2003 年年末全市从业356.35 万人，同比增长4.3%，其中城镇从业125.85 万人，同比增长 15.1%。年末城镇登记失业率为 4.2%；年末总601.76 万人，同比增长 1.1%，其中非农业205.83万人，农业395.93 万人；率为 49.16%，同比上升 2.26 个百分点。4.2、长沙市

12、房地产宏观市场现状4.2.1 2003 年长沙房地产市场基本情况如下：1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资加大2003 年，长沙市共完成房地产开发投资 122.56 亿元，与去年同期相比增长 49.84%。占固定资产投资的 1/4 强。2、商品房供、销两旺，稳中有升从商品房供应情况来看，截止 2003 年 11 月，长沙市房屋施工面积达1106.32 万，竣工房屋面积 443.24 万，分别比去年同期增长 32.66%和33.46%。从销售情况来看，2003 年，全市共成交商品房 26727 套，成交面积 299.27万，成交金额 63.15 亿元，分别比去年同期增长 21.74%、19

13、.15%和 19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅。从商品房来看，2003 年全市商品房销售均价为 2468 元/平方米，同比增长 3.87%，商品房价格在 2002 年略有下跌的基础上稳步回升。3、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障2003 年，全市共办理房地产抵押登记 29757 起，抵押面积 728.65 万，抵押权利价值 194.20 亿元，比去年同期增长 76.82%、36.16%和 29.40%。消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。4、城市房屋拆迁力

14、度不减，刺激了房屋有效需求的增长2003 年，全市共动迁居民 5056 户，拆迁房屋面积 85.74 万，分别比去年增长 78.47%和 23.78%。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求。5、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理2003 年，全市经济适用住房小区建设共完成投资 4.28 亿元，开工房屋面积 79.50 万，竣工面积 58.60 万，分别比去年同期下降 49.88%、28.70%和 6.54%。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。4.2.2 2004 年一季度以来，长沙市房地产业有以下新：1、投资与去年一季度相比有所增加，全市

15、房地产开发完成投资 24.65 亿元，比去年同期增长 30.71%，与的行情基本一致；2、商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛，2004 年一季度，全市共办理商品房交易 8623 起、成交面积 89.6 万平方米、成交金额 20.86 亿元。其品房期房成交 6129 起、成交面积 70.58 万平方米、成交金额 15.04 亿元，分别比去年同期增长 52.69%、63.76%和 36.20%，商品房价格缓慢上扬；部分高档楼盘前两年积压的存货在短时间内全部实现销售，如王府花园、巴黎香榭等；3、2004 年以来，温州购房团大举入湘，进入湖南省的长沙、益阳、湘潭、株洲等城市，温州军团的“大举进攻”，

16、活跃了房地产市场，了房屋销售价格，并据，一个由 40 人组成的温州购房团于 4 月 16 日首次抵达长沙，对长沙进行为期天的搜楼行动，标志着温州炒房团正式进沙市场；4、外地开发商陆续进入并已有实质性进展，浙江南都、阳光 100、天健、大连万达、美林正大、体奥园、美联置业、广东碧桂园等强势品牌企业陆续进入长沙，长沙房地产市场呈现规模化、品牌化的趋势。目前，大多数外地开发商已完成圈地，正在积极中，如南都西街花园已开工预售，长沙阳光 100 成立组织等。业内的判断是，长沙房地产业已进入期，其房价正逐渐反映出土地价值。4.3、 项目同类产品分析项 目 名 称位置产品类型均价（元/）同升湖山庄长沙市洞井

17、镇别墅4500上表中，同升湖山庄、山水芙蓉与均为长沙市早期开发的别墅项目，目前均已基本销售完毕；水云间、南都西街花园位置邻近，均位于长沙市主干道旁，且配套完善，产品定位高；金鹰城圣爵菲斯产品类型较多，定位较高；悦禧国际山庄与静园山庄均位于大道旁，道路等级较低，且小区配套设施较少，产品设计欠佳。综上，认为水云间、南都西街花园与金鹰城圣爵菲斯与本项目外部环境、产品定位较为接近，具有一定可比性。五、 项目规划设计5.1 、项目概念在“更快、更高、更强”的兴都格言下，以兴都主义将身、心和精神方山水芙蓉星沙开发区别墅3200长沙市车站北路别墅7800小住宅3500水云间长沙市人民东路联排别墅3600南都

18、西街花园长沙市人民东路多层住宅2868金鹰城圣爵菲斯长沙市广电中心独体别墅70008000联排别墅4000小公寓2600悦禧国际山庄大道联排别墅（49 联）2100双拼别墅2500静园山庄大道独体别墅2800双拼别墅2400别墅2100多层洋房17001800面的各种品质均衡地结合起来，并使之提高到一种人生哲学，将这种界限、和社会地位的差异以体育运动段使之融合起来，而建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。将兴都这种源于体育的生活哲学与社区居住文化相结合，使体育运动为小区业主的和谐相处和健康成长服务。分期：第一期：形象：高贵的单纯与和谐的伟大整体冠名：雅典（2004）奥运村第二期：形象：睿智典雅

19、，龙文化与兴都精神的融合整体冠名：（2008）奥运村第三期：形象：阳光动感，和谐的生活真谛整体冠名：国际（2012）奥运村5.2、设计原则与构想5.2.1 设计遵循兴都花园设计理念与长沙市场相结合的原则。强调环境概念，把长沙恒骏兴都花园建设成为功能齐全、设施先进、环境优美，并重点突出“健康新生活”“运动、教育、文化、生态、配套”的硬件支撑要素，建立具特色的健康新生活社区。5.2.2 体育融入生活本案设计的为“，科动，健活”以贴和“运动文化教育生态配套”的“健康新生活”。5.2.3 文化演绎文化设计中浪漫注意设计手法的灵活运用，营造出居住环境的空间氛围。对人居问题细致缜密的思考通过设计手法具体到

20、居住区各个层面的设计要点中。5.2.4总体布局在严谨和活泼中寻找最佳的切入点，以求在严谨中体现活泼，在中求得变化。5.3、建筑风格5.3.1采用现代主义建筑风格，以迎合现代人的生活方式，反映运动与健康，活泼但又不失典雅的特色。以现代主义风格为主又略带欧陆风格的韵味。建筑单体时尚简约，鲜明活泼，又不失典雅，使整个小区洋溢一种充满阳光气息的，迎合人的休闲健活的氛围。5.3.2 根据一切设计围绕销售的原则，重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。强调色彩的变化，要鲜艳典雅，富有跳跃感，创导时尚潮流。5.4 、配套设施公共配套设施运动设施首期1、兴都运动城2、兴都文化广场3、兴

21、都管理中心（售楼中心、物管中心）4、兴都商业街、配套设施5、6、绿化停车场7、住户接送班车站场1、环组团晨跑径（第一环）2、健康步道3、室球场4、社区运动系统（室外简单运动场地）5、室外游泳池、嬉水池6、篮球场5.5、 经济技术指标总用地面积：42.73 万（合 641 亩）可建设用地面积：36.956 万（合 554 亩）总建筑面积：44.5 万其中：住宅建筑面积 40.5 万配套公建面积 0.45 万非配套公建面积 1.05 万建筑面积 2.5 万容积率：1.13建筑密度：20%绿化率：50%总户数：2800 户（其中普通住宅 2200 户，别墅及叠拼洋房 600 户）停车位：2360 个

22、六、 产品定位6.1 、住宅类型比例序号住宅类型建筑面积所占比例一雅墅洋房14.18 万35%二阳光洋房10.12 万25%三时尚公寓4.05 万10%第二期1、青少年素质培训2、绿化停车场3、兴都小学（充分利用现有的运动设施）4、两仪1、五人小型足球场2、环组团晨跑径（第二环）3、社区运动系统4、斋智力型运动场地5、亲子休闲运动地带第三期1、绿化停车场2、分区生活配套设施，商业街3、兴都酒店1、健康步道2、环组团亲水晨跑径（第二环）3、社区运动系统4、草地保龄球区5、渔人6.2 、根据市场数据，结合本小区实际情况，对各物业作如下定价：七、 投资分析7.1、投资估算本项目投资总成本估算如下表所

23、示：序号项目成本总额（万元）面积成本（元/）一土地成本12820308.54二前期费用8206.25197.5三基础设施费3951.695.1四建筑安装费33375803.25序号住宅类型（元/）一雅墅洋房2200二阳光洋房2000三时尚公寓2500四叠拼住宅2800五联排别墅3200六非配套公建4500四叠拼住宅4.05 万10%五联排别墅8.1 万20%合计40.5 万100%7.2、销售收入预计说明：公建面积共 1.5 万，自留 30%建设体育配套设施（约 4500 ），对外仅发售 70%（约 1.05 万）。7.3、财务效益分析根据上述投资成本及销售收入，本项目的财务指标如下：序号项目名称金额名称可售面积（万）销售率销售单价（元/）销售收入（万元）雅墅洋房14.18100%220031196阳光洋房10.12100%200020240时尚公寓