龙东大道广兰路基地市场可行性研究报告

1、 龙东大道广兰路基地市场可行性研究报告、基地状况1、地块编号： E-5-52、占地面积： 400 亩3、主要功能：高档居住、休闲娱乐、公共服务4、基地位置： 位于上海浦东新区金桥出口加工区和张江高科技园区的重点控制地区。南临龙东大道，西接广兰路，东近申江路。 龙东大道：作为浦东新区的一条交通主干道， 它由东通往浦东国际机场， 西端通过龙阳路可以前往南浦大桥， 沿线与罗山路、 金桥路等交通干道呈十 字交叉连接。广兰路：作为一条生活交通次干道，在今后的规划中将会使其由南至北 进行打通延伸。申江路：是一条南北走向的交通干道，沿线与巨峰路、金海路、龙东大 道相交叉连接；5、地块面貌描述： 当前地块地表

2、状况是由繁茂的绿化植物所覆盖，地面上无永久性建筑； 鸟瞰整块基地，基地走势平坦，且形状较为规则；是一块适宜打造集居住、 休闲、娱乐、公共服务的理想用地。基地周围环境较为安静、 优美，空气清新， 无明显的噪声环境等污染源， 各项指标显示出符合相关环境标准；、周边状况基地地处张江高科技园区和金桥出口加工区的交界处， 属于一个两大热区的 一个重点地区。两区介绍： 张江概况：上海市张江高科技园区位于浦东新区中部，规划面积 25 平方公里。分为技 术创新区、高科技中试产业区、科研教育区、生活服务中心区、居住区和科技产 业区等六个功能小区。1999 年 8 月，上海市委、市政府制定 聚焦张江 的战略决策，

3、明 确园区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业， 集中体现创新创业的 主体功能。张江园区步入了快速发展阶段。至 2002 年一季度，园区完成开发面积近 10 平方公里，累计引进项目 383个，吸引投资额约 66 亿美元。2001年园区总销售额 61 亿元人民币。 完成出 口交货值 13.4 亿元人民币。技术、资金、市场在园区有了畅通的互动渠道， 自我设计、自主经营、自由竞争 和鼓励成功、宽容失败 的园区文化和创业氛 围逐渐形成。经过近 10 年的开发，园区构筑了三大国家级基地（国家上海生物 医药科技产业基地、 国家信息技术产业基地和国家科技创业基地） 的框架。 生物 医药基地目前已形成

4、由 25个国内外一流药厂组成的产业群体，以 一所七中心 为代表的研发群体，以及以 90 多家中小型科技企业为代表的创业群体。信息产 业基地以集成电路和软件产业发展为龙头， 带动计算机和通讯、 光电子、 信息安 全产业共同发展。随着中芯、宏力和贝岭等晶圆制造项目落户园区，已有 25 家 芯片设计公司、 3 家硅片制造公司、 7 家光掩膜和封装测试企业、 9 家研发教育 机构，以及 17 家配套及设备供应公司积聚张江，集成电路产业链在张江初步构 成。科技创业基地建有多模式、多类型的孵化器，突出创新创业功能，一批新经 济企业实现了大踏步的飞跃。根据张江园区发展规划， 十五期间，园区将建设成为以高新技

5、术 产业为支撑、以创新创业为主要功能的国内一流高科技园区。到 2010 年，建成 世界知名的科学园区。、道路园内与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩 商务区9公里，经市区主干线可直达机场、港口、火车站、商业中心。园内北面的 龙东大道是连接内环线和浦东国际机场的重要通道，西面的罗南大道是连接内环线 和外环线主干道路。二、机场园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。30分钟左右的车程便可 抵达两机场。三、港区外高桥港区距园内25公里，距上集装箱码头30公里。航线性遍及国内外，覆 盖面广且密集，是中国最大的港口。四、火车园内距上海火车站17公里。上海有一百多

6、条客货线路，从上海火车可直达全国 各主要城市级香港特区。五、地铁地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场，其中一期工程从张江高科技 园区到中山公园，中途有世纪公园、东方路、陆家嘴、南京路、人民广场、静安寺 等站并在人民广场与地铁一号线交汇；中山公园站可换乘轻轨明珠线。为园内的出 行带来了极大的便利。首班：6:30 末班：21:48 票价：24元六、公交1、大桥六线：张江地铁站上海交通大学首班：5:30末班：22:00票价：1.5元、2元（空调）2、大桥五线：张江地铁站政肃路复旦大学首班：5:48末班：21:48票价：1.5元、2元（空调）3 、张川线：张江地铁站川沙申华公寓首班：6:30末班

7、：20:004 、园区环线：张江地铁站张江地铁站首班：7:00末班：20:00票价：1元5、其它公交路线：机场三线：浦东国际机场遵义路虹桥开发区机场六线：浦东国际机场桃浦路申庆线：乳山路合庆申江线：乳山路施镇杨祝线：杨高路地铁站祝桥东川线：东昌路川沙方川线：方斜路老西门川沙张江园区总体结构规划示意图Atm金桥概况：上海市金桥出口加工区是 1990 年经中国国务院批准设立的国家级开发区， 位于上海市浦东新区中部，规划面积 20 平方公里，西连陆家嘴金融贸易区，北 接外高桥保税区， 南近张江高科技园区。 金桥出口加工区以金桥路为界分为东西 两部。东部为工业区， 1998 年 4 月经国家科技部正式

8、批准为 上海金桥现代科技 园 。西部为生活区 - 金桥国际社区。位置：金桥出口加工区位于上海浦东新区中部 , 西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高 桥保税区，南接张江高科技国区。距虹桥国际机场 25 公里、浦东国际机场 30 公里、外高桥港区 9 公里。区内道路区内主要道路宽 20-50 米， 其中贯通区内东西向的新金桥路 （宽 40 米） 、 金海路（宽 50米）； 碧云路（ 30 米）、明月路（宽 30米），南北向的金桥路 （宽 40米）、申江路（宽 50 米）等近 40 条道路构成合理完善的道路网，位于杨高中路 上的金桥立交桥使区内外的交通更为方便、 快捷。 目前， 开发区已建成道路总长 60

9、.40 公里，道路面积 191.41 万平方米。 交通空运:虹桥国际机场距金桥 25 公里，沿高架内环线到金桥仅需 30分钟。浦东国际 机场距金桥 30 公里, 沿高速公路到金桥仅需 30分钟，已于 1999年 10月建成第 一条跑道并已投入运行。 最终规模将达到 4 条跑道，年旅客吞吐量 7000万人次。海运:外高桥港区距金桥 9 公里，已建成有 900米顺岸式集装箱码头， 4 座万吨级 海轮泊位，目前年吞吐能力 240万吨。建设中的五号沟港位于金桥东北侧 7 公里， 设计年海运能力 5000 万吨。公路:金桥出口加工区西部与内环线 （ 全长 48公里）直接相连，外环线 （ 全长 89 公

10、里， 8 车道） 通过金桥东侧。整个开发区通过杨浦大桥、南浦大桥、延安东路隧 道与浦西直接相连。公交线路 :目前连接浦西市中心或通过金桥开发区的公交车有：573路：金桥开发区上海火车站591路：龙柏新村保税区593路：外高桥保税区漕溪北路601 路：塘桥渡口三岔港609路：钱仓路渡口张江617路：杨家渡川沙618路：歇浦路江镇621 路：陆家嘴孙桥773路：碧云路杨家渡777路：川桥路东方路778路：宁桥路陆家嘴上川线：金陵西路川沙 川陆线：陆家嘴川沙 川虹线：虹口公园川沙川新线：上海火车站川沙 申川线：上海火车站川沙申孙线：泰东栈张江 申保线：连云路保税区 杨高线：东昌路高东 沪孙线：庆宁寺

11、孙小桥 泰高线：泰东路高桥外高桥直区内环线高架桥1南麻桥Nanpu Br i dge新国际机场New Iritemati onal虹桥国际机场Honqi ao InternetijdiLal Mrporti分析:从上对两个区的介绍可以看出，基地处于张江高科技园区，近临金桥出 口加工区，而且座落于龙东大道这条交通主干道。因此对于本项目来说，我 们可以充分的利用和享受这两区所带来的诸多的配套设施，其中如张江园区 的交通显得极为便捷，而金桥出口加工区在生活机能配套设施方面极为齐全, 能够满足未来居住者多方位、多层次的需要。另外，基地又近临浦东国际机 场、汤臣高尔夫球场、世纪公园和龙阳路地铁站、未来的

12、磁悬浮等轨道交通 进出口处，由此更为本项目锦上添花。三、竞争个案分析上海市别墅市场现状分析九十年代初期，大批的外销花园别墅形成上海别墅市场的第一次浪潮，紧接着在随后的几年中跌入了谷底，并一蹶不振。从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发 展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了 居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了 迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。特别是1999年-2000年，排屋、联体别墅等经济

13、型别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场 春天的到来。我们可以从以下的图中可以看出，近四年来上海别墅市场的发展情况。199&-2001年，别墅物业销售面积占住宅开发面积的百分比从上图，我们可以看出，截止2001年低，上海别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近1/3。另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现 出大幅度下降趋势，去年1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而去年同期 分别为1.87和1.83。这也反映出今年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势， 可以说2002年是上海名副其实的别墅年。延安血埋打茴陡逋1th -It.屮I征囂叩I丄到1护闵跚九亭别垃

14、带斬闵别吐带西郑别匿带东大11 惬区别童带離闸大轿上海主要别墅帶并布示意囲細人浦东四大别墅区随着浦东开发开放的进程加快，市政建设成果显著，商品房建设在浦东得到 了前所未有的发展，继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区后， 浦东东南片的内、 外环线之间，又形成了以张江高科技园区、金桥出口加工区、康桥工业区和华夏 文化旅游区为核心的四大别墅住宅区。尤其是浦东新机场的投入运营、 磁悬浮列 车的建设，更将汇集了浦东绝大部分别墅项目的四大区域拉到了人们的视线当 中。张江高科技园区被认为是中国的硅谷， 高科技企业、高级经营者呼唤 出了一批高级休闲场所和高级住宅区， 四季雅苑是出现其间较早的外销别墅， 而 汤臣

15、高尔夫别墅、龙东花园、汤臣豪园更是因为张江高科技园区和高尔夫球场的 附加值爆棚沪上。随着区位概念日益成熟，同时又与世纪公园接壤，今年张江有 望成为浦东高档别墅开发的热土。金桥出口加工区与张江相似，在大批三资企业入驻的情况下，在金桥 投资房产的开发商尝试了少量别墅和联体别墅，与多层相近的总价以及别墅居住 的感觉获得了市场的绝对认可。今年，在金桥路、龙东大道、云间路一带将出现 大批总价在200-500万元左右别墅小区。康桥工业区位于浦东南部外环线，属于南汇与浦东的交界处。南汇是别墅开发较早的地区，有枫丹白露、海通花园、经典花园等项目。而从去年康桥 半岛以3000亩超大规划“新独院住宅”面世后，更将

16、康桥地区推到了别墅投资 者的视野前列，今年康桥地区的重头戏还是在康桥半岛三期、四期上，而南汇康桥、航头、新场地区还将陆续出现一批总价在 150万到300万的单体别墅，区域 总上市量绝不亚于金桥板块。华夏文化旅游区毗邻张江，在龙东路与华夏路之间，是浦东的临空文 化居住区。可以肯定该区域的先天优势会为别墅开发带来非常巨大的成长空间。龙东大道沿线主要别墅个案:联洋新社区世圮公III白张江镇W5*路%连堵一垠 載花-1云间埠大地Jt1d亠兀一一!it丄車十一 一筆- -W1- _114半_3*=.1Au g * j1I个案一:案名东郊长岛工地位置 金桥路3111号发展商上海北蔡房地产发展有限公司行销企

17、划同策房产咨询有限公司电话58552222基 本 资 料占地面积500亩总建筑面积10万平方米容积率0.3工程进度一期现房绿化率68%公开日期2001. 11总户数312户交房日期2002. 06. 30规划性质别墅物业管理费4元/平方米类型价格区间总价单体800012000 元/ m2240500万联体60007000 元 / m160万面 积 区 间单体别墅（为主）：300500平方米 联体别墅（少量）：240平方米左右销 售 情 况一期160户已经全部销售完毕分析：东郊长岛别墅位于浦东金桥路，近汤臣高尔夫球场，是一个占地面积较大的 别墅区，以公共绿地及活动设施相分隔，分为两个小区。别墅呈

18、岛状分布，创造 了“岛”和“脊”形的特殊地形，16种建筑风格，共312户，产品有独栋和联 体两种建筑形态。个案二:案名龙东花园工地位置龙东大道2255弄发展商上海永信置业有限公司行销企划九阳房地产咨询公司电话58556666基 本 资 料占地面积5万川总建筑面积2.55 万m容积率0.5工程进度现房绿化率60%公开日期总户数150户交房日期97年规划性质别墅物业管理费3元/平方米类型价格区间总价联体45005500 元 / m252132万面 积 区 间共10种房型面积在103264平方米销 售 情 况已经销售90%以上分析：龙东花园别墅小区内共有别墅150套，10种房型，面积为103平米至2

19、64 平米等。龙东花园位于浦东已建成的直通新机场的高速六车道龙东大道边，距即将竣工的地铁二号线张江站仅百米，申庆线、申孙线、申江线、621、609路、地铁二号线龙阳路站近在咫尺，交通便捷，出行方便。同时龙东花园将中国园林 建筑一步一景，情景交融的意念融汇于社会环境的各个部位，将小区置于绿色环抱中。以上两个个案的客户层：区域比例：1. 上海市区（张江、金桥地区为主） 65%2. 境外人士 10%3. 外省市 15%其它 10%工作状况分析1. 各公司企业、开发区内的高层决策者、管理者 45%新兴高收入行业（金领、白领） 25%娱乐界、影视界、体育界和大众传媒等各界人士 10%4. 其它（私营、民

20、营业主） 20%其它辅助个案分析：个案三：汤臣豪园：汤臣豪园别墅位于龙东大道 666 号，把超现代新型别墅区建在上海最具潜力 的高级地区。该别墅设计户户有水景， 大玻璃三面柔光， 高利用率 6.6 米大开间客厅， 4.5 米挑高楼层。汤臣豪园近五千平米的豪华名人会所 , 完全比照五星级标准设计 , 温水游泳 池,健身房,韵律操室,卡拉0K室，餐厅，酒吧等20余项VIP设施。主力房型为 4房 2厅 3卫, 面积从 173平米到 266平米。单价在 8500元/平 方米左右，总价在 110万至 230 万元/ 套之间。汤臣豪园共计 520 户，现已销售 95%左右，只余下 270 平方米较大面积的

21、未 售出。其客户层主要是来自境外人士为主，主要购买群体是港、澳、台地区，同时 还有相当数量的是上海的一些高级白领、成功人士，另外还不乏有如：演艺圈、 文艺界和体坛界等人士。个案四：汤臣高尔夫别墅：该别墅位于浦东龙东大道 1 号，在张江高科技园区正对面的汤臣高尔夫球场 内汤臣高尔夫园区为住户提供 14 项时尚 VIP 休闲和体贴社区服务目前热销房型面积在 433至 1277平方米，主力房型面积有 645.38 、728.41 、 822.88 、 1242.19 四种单价在 20000元/ 平方米左右， 总价从 608 万元至 2884万元/ 套。 汤臣高尔夫别墅定位于跨国公司管理， 其定位是只

22、献给事业巅峰的人士， 购 买群体身份普遍较高， 主要购买群体是以境外人士为主， 如来自欧洲、澳洲和港、 澳、台的外籍人士，兼有极少量的境内高级白领和成功人士；个案五：云间绿大地云间绿大地别墅位于内环线罗山路云间路至张家浜景观河道之滨全区占地 41 万平方米，总规划建筑面积 13.6 万平方米 建筑形态有独栋、联栋、双拼、叠加别墅。双拼别墅一层每户配独立车库， 联栋别墅送户外车位。小区内设有休闲、 交谊、康体会所，占地面积约 1 万平方米，绿化率达 65%。 现在所售的为联体别墅，主力户型面积有 175、184、230 平方米三种，单价 为 1 万元/ 平方米，总价在 160 万至 250万之间

23、。其客户来源是以境外人士为主，主要购买群体是港、澳、台地区，同时还有 相当数量的是上海的一些高级白领、成功人士，另外还不乏有如：演艺圈、文艺 界和体坛界等人士四、整体规划：我们从上海浦东龙东路等沿线的别墅市场可以看出， 当前浦东市场上的别墅 产品深受消费者的青睐，其主要原因：一、是区位适中。从上海浦东别墅市场分布区域来看，主要集中在罗山 路、龙东路、 沪南路干道两侧等区域。 这些地区别墅一个最大的特点就是交通非 常方便，而且有数家别墅各案区域集中落户，社区较为成熟。二、是品质趋好。目前上海浦东的别墅不乏优秀作品，更有一些开发商 将自己的别墅当作品来做。 在设计上， 既有现代别墅特征的“洋房”，

24、 也有江南 水乡特色的“田庄”； 在环境上，不惜花重金引水、 引大树，甚至引万年火山石； 在结构上， 短肢剪力墙与框架结构的运用巧妙地将承重隐入墙， 不仅减少承重墙 体面积，而且提高了别墅的使用寿命；在材料上，木结构、轻型材质纷纷登场； 在水、气方面采用了世界最新科技产品水冷型中央空调与智能化热水供应器等。三、是升值最快。 作为住宅最高形态的别墅， 类似股市中的绩优科技股， 上升潜力最大。从最近上海浦东楼市走势来看， 30004000 元的普通商品房有 10以上的升值潜力已相当不错， 一些楼盘一期卖 3500元，二期卖 4000 元，涨 幅也就是 10多一点。而在 6000 元以上的高档楼盘一

25、般也只有 20以上的升幅。 因此，浦东一些楼盘上涨 1000 元左右则是司空见惯。 然而从别墅价格走势来看， 涨势非常惊人，一些联体别墅至少有 30以上的涨幅，而一些独立式别墅则都 有近 50的涨幅，个别楼盘价格几乎翻番，一期卖 5000 元，二期居然卖 10000 元，而且销售情况良好。四、是发展趋势。由于城市土地的有限性，使市区发展空间受到限制，住宅 浦东化已成为一种发展趋势。 尽管上海市区近年来建设一大批大型公共绿地和道 路交通，但人均拥有绿地面积和道路面积依然有限， 与国外发达大城市相比有一 定差距，而浦东的诸多地区新鲜空气、 大片绿色和宁静空间则是浦东别墅在上海 的别墅市场走俏的制胜

26、法宝。因此，本案对于我们来说不但是拥有了天时、 地理、 人和而且还具有良好的 发展前景，从而使得它的存在更具有了意义。主要规划内容；(内容、指标)地块编号： E-5-5建筑形态：单体别墅占地面积： 400 亩每栋别墅占地： 2亩/ 套容积率： 0.2建筑风格：西班牙风格本项目打造成单体别墅产品的原因：从整个大区域来看，近几年来来，张江高科技园区和金桥出口加工区由于 有大批高科技、三资企业入驻，从而提升了居住层次，因而区域内别墅的 定位相对较高；从小区域环境来看，龙东大道沿线业已形成了中高档别墅群落，档次、规 模、品质和规格在上海来说都处于一个较高的层次，已经得到上海乃至境 外人士的普遍认可。

27、特别是单体别墅产品所面对的客户层主要是境外人士、 外省市私营、民营业主和上海本地一些超高收入成功人士，这样的产品定 位不易被市场淘汰；基地在交通方面可以极其便捷的前往浦东国际机场，也可以方便的通过龙 东大道、罗山路等交通干道前往浦东和上海其它地方；基地周围环境静谧、合谐，可以静听天簌之声，加上周围优美的田园风光， 这将会成为打造别墅产品的有利因素；从产品自身的条件来说， 本项目占地 400 亩左右，以 0.2 的超低容积率打造 顶尖的单体别墅产品，这样在总户数不多的情况下，以区域内所独有的西 班牙风格出现，其前景必将为人们所看好；从别墅范畴来说，单体别墅往往是最受整个市场所追捧的，也是档次最高

28、 的，如果能成功的在市场上开发、推广，形成登陆的局面，对于开发企业 的形象、声誉也有所提升；五、详细设计1、建筑风格、特色： 纯味西班牙风情别墅西班牙伊比利亚半岛上的美丽国度， 地中海沿岸的阳光之城。 它离我们 很近，惊险刺激的斗牛表演历历在目，我们知道那只属于西班牙；它又很远，西 班牙十六七世纪的辉煌， 咽喉位置带来的文化撞击， 隔着浩淼的大洋， 我们对那 里的一切充满神往和好奇。 时间流逝，空间转换， 而西班牙总有诉不完的故事与 风情藏在它的建筑和生活的细节之中。 在思考味道醇厚的西班牙别墅之前， 让我 们试图去了解一下西班牙的枝节和点滴。南欧的迷人国度西班牙， 位于地中海西部的伊比利亚半

29、岛， 隔直布罗陀海峡 与北非相望。 由于其独特的扼地中海入大西洋的地理位置， 西班牙一直是地中海 文明与其他文明交汇的起点， 哥伦布便是从这里出发发现了新大陆， 从而奠定了 今天的地缘政治格局。纪元初年，西班牙曾被北非摩尔人统治 600 年，又被罗马人统治了近 800 年，在这种独特的地理与历史背景下， 西班牙成为了各种风格迥异的文化的集大 成者。希腊罗马、高卢、闪米特、撒克逊乃至西亚北非的阿拉伯风格在这里都得 到了传承和发扬。表现在建筑上， 文化的撞击与融合也带来了西班牙建筑缤纷的特质， 拜占庭 的厚重，哥特式的庄严、罗马希腊的柱式传统、巴罗克的风情、罗可可的璀璨， 都在西班牙的城乡可以找到

30、鲜明的例子。 巴塞罗那 160 年前的市政规划今天仍是 全世界城市规划的范本， 各种建筑流派的整合与演变在此完成。 整个西班牙的建 筑样式，正如其伟大儿子毕加索的调色板，绚丽而不失厚重，个性与历史并存。 沿地中海的西班牙美丽小镇鳞次栉比，红砖墙、石板路、大面积平窗和花台、中 心住区广场活动中心线性发散。热情、奔放、浪漫、舒适、朴素、优雅、悠闲， 人类向往的居住文化在这里得到了最好的阐释。2、主力建筑面积和户型设计出于本案产品的去化及周期考虑，单体别墅主力建筑面积宜控制在 230-330平方米；单体别墅户型建议户型户型面积户型比例四房三卫230290 m270%四、五房四卫270330 m30%

31、230290平方米（单体别墅）主要功能面积（平方米）面宽楼层客厅36 407.0 8.0M1餐厅16 203.6 M1家居室（卧室）16-184.5 M1次卫681厨房10 121工人房（含卫）681工作间571车库17201主卧室22 254.5 M2主卫10 122书房8102次卧室152次卫672更衣间62大阳台7112主储藏452270330平方米（单体别墅）主要功能面积（平方米）面宽楼层客厅36 407.0 8.0M1餐厅16 203.6 3.8M1家居室（卧室）164.5 M1次卫681厨房10 121工人房（含卫）681工作间571车库17201亲子房13 174.5M2次卫67

32、2更衣间62次卧室152储藏室452阳台792主卧室22 254.5 M3主卫10 123书房8103次卫（按需而设）673更衣间63阳台7-113露台32以上7. 08.0M3特点：1）230290平方米大小的别墅产品，依据房型和面积可将楼层定为两层，同时 客厅挑空6至8米，房屋为坡屋顶。270330平方米大小的别墅产品，依据房型和面积可将楼层设置为三层，并 将一层和二层的客厅挑空，高度为 6至 8米，三层的屋顶也建造成为坡面结 构的屋顶。同时根据今后业主可能有安装家庭中央空调需要考虑，因此对于每层的层高 有具体的要求建议如下：一层：层高 3.5 米以上二层：层高 3.0-3.3 米三层：层

33、高 3.0-3.3 米户型设计理念：功能分区，清晰合理宜：1起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区， 位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间， 以方便使用；2卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离； 3室内交通线便捷；4面积标准较高的户型应设储藏空间。1功能分区不合理；2室内交通线太多； 3对着起居室的卫生间无前室； 4卧室门朝客厅敞开； 5四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 6各功能空间面积比例不当； 7跃层户型室内楼梯的位置不当；8入户无过渡空间。功能剖析：一层：1、客厅挑空，使得空间开阔轩昂，增大视野，同时使客厅的朝向客厅

34、 近可能的面向南，并设置落地大窗，让居住可以充分的享受户外的风景，另 外在寒冷的冬天可以有阳光直接照射进来。2、在餐厅设计上，因与客厅有明显的区域和功能的区别，餐厅可略高 于客厅一个台阶， 同时餐厅应近离厨房， 减少步距， 使得当菜肴烧好后就可 以直接放置在餐厅，让进餐显得方便。3、起居室（卧室）在一楼设置起居室（卧室）的出发理念，根据业主 不同的需要进行功能性的自我剖析， 可成为家人共享天伦的空间， 也可以作 为一处卧室供亲戚和来人使用。4、一楼次卫的面积不宜过大，其主要功能配套是与一楼的起居室、卧 室相并用。5、厨房面积应可能略大点，有足够的空间可以施展，并且在设计上的 合理性，应该近临餐

35、厅。6、佣人房（含卫）、工作间可设置成工人房，建议最好从厨房间进出； 也可设置成在佣人房直接设置一个 12 平方米的卫生间；可设置成厨房的 备用间或储物间； 但必须使工人房到客厅及工人房到厨房的走道区分， 使工 人的活动区域局限在厨房及餐厅，不能直接进入客厅及卧室。二层：1、卧室区域的考虑，首先必须保证有二间卧室及一个公共卫生，保证 家庭成员有足够的独立的休息空间。2、在卧室设置阳台是很有必要的，可以使室内空间向外延伸，使其成 为健身、休闲及晾晒的场所， 发挥其功能， 有助于室内外的更好沟通与和谐。3、二层作为亲子房，主要是让子女有独立的空间，有自己个性发挥的 空间，另外在二楼设置一处更衣间这

36、样就可以不与楼上主卧的更衣室相冲 突，发挥各自的不同功能与需要。4、二楼的储藏室在功能的使用上有明显的特点，他不同与一般的工具室，其作用是储放日常的贴身的生活用品。三层：1、该区域应全部设置为主人房区域，在主人房空间内必须设有相配套 的各室，以完全让主人的人性化有所依附。主卧采用大面积的理由是：卧室内要有凸出的景观区域，如： 270度转角窗； 八角落地窗； 180 度弧型落地窗等， 使主卧室有 充足阳光，且观景方便。卫应由主卧直接走入，成为主人独立的使用设施，保证足够的 私密性和功能性。主人房应设有走入式更衣间，且面积应稍大一些。2、书房最好紧贴主卧设计，建议做通透性极强的书房，但在保证通透

37、性的同时也要充分保证私密的要求，但书房面积不易过大。3、平台平台最好与主卧室相通， 形成自己家中的室外休闲场所， 平台利用功能 较多，如：晾晒、观景、烧烤、锻炼等等，必须配备。其它功能配置(建议) ：可在一层以下设置一处地下室，做为主人的家庭影院、健身房等场 地使用。同时地下室在交易时可做为购买物业后赠送的一部分。使 别墅产品得房率能够增大， 甚至超过 100%，这也是当前诸多热卖别 墅产品所吸引购买者的一种方式；由于本案挑空 6至 8米，一方面使整个别墅产品显得气势轩昂，雄伟壮丽，给人以澎湃、大气的感觉；另一方面作为别墅产品的居住 者，我们以高层高、 大面宽的视角客厅和卧室奉献给购买者， 使

38、购买者 的生理和心理上的不同要求在宽广的空间里得以释放。 另外，本产品由 于建议采取挑空设计， 而且挑空 6至 8米之高，可以考虑在一二层之间 设立夹层，这样我们在有效控制建筑面积的同时， 亦可进一步完善本产 品的功能， 使购买者得到超值的享受， 也成为本案的一个卖点， 来吸引 更多客户的视线；当前别墅产品的配置方面已有改变，一改以前以毛坯的形式交房， 或者一味的强调以赠送面积的方式来招徕顾客， 而逐渐转变为多元 化、多层次的方式来吸引购买者，比如赠送简配装修房或者在购房 时赠送相应的生活配套设施，并且给购房者一定的居家指导，因此 本案也可以有所借鉴，以一种扬弃的态度来对待。建议配置产品内容参

39、考：瑞典WTRB地热系统DAIKIN智能型中央空调或中央冷暖空调系统采用美国进口 CARRIER机澳大利亚VULCAN 17肝外置式热水炉热水供应系统或美国 STATE热水 系统美国OVERHEAD DO双层保温遥控车库门食品垃圾粉碎机配备厨柜中的劳斯莱斯一德国 Poggenpohl厨柜、意大利Smegtt具及嵌入式冰箱、抽油烟机、微波炉、电烤箱等电器 可以提供多种可供选择的装修方案3、智能化与物业管理周界报警系统：通过红外线成像技术在社区周界形成警戒，形成严密的第一 道防线。电子巡更系统： 密布小区的电子眼， 结合人力实现对社区的 24 小时定时不定 时巡视，杜绝一切隐患。闭路电视系统：实时

40、监控小区内各公共场所的情况，及时应付可能出现的突 发事件。访客登录系统：接入小区智能网的对讲系统及业主数据库，帮助每一位访客 约见、预约及知会业主。车闸管理系统：以智能IC卡实现小区车辆的出入管理，而对于访客的车辆则 通过申领临时通行卡出入，有效地控制了小区的车行交通。家庭安保系统：以电磁窗禁门禁、红外探头防越系统及应急报警按钮共同组 成立体化的安全防卫体系， 并接入小区网络， 一个电话就可遥控启闭， 真正实现 自动化的家庭安保。背景音响系统：在社区各点设置的户外音响，能够在出现紧急情况时及时通 知正在散步的业主， 而在平时， 这些音响播放的自然声及背景音乐与环境合为一 体，给业主轻松享受。主

41、要智能化安装系统建议：周边防盗窃安全报警系统24 小时电子安保巡逻系统访客安全可视对讲系统家庭意外报警系统背景音响广播系统智能抄表系统区内临控系统INTERNET高速宽带系统卫星电视系统社区网页服务系统11. 远程教育系统12. 网上购物系统六、成本分析1、土地出让金2、土建费用三通一平：上水、上电、道路、场地平整基础停车场会所主体6) 内部装修7) 外墙装修8) 给排水设备9) 其它附属设备3、大配套费用4、小配套费用1) 小区道路2) 公建3) 绿化人防水电煤5、工程建设过程中各专业服务单位取费设计费监理费3) 质检安检费4) 地质勘察费5) 电增容及用电保证金6) 白蚁防治费6、立项、报

42、建、报批等各项政府收费7、销售费用8、管理费用9、办产权证交易税10、委托物业管理费用七、销售前景要准确地判断本项目的销售前景，主要是取决于两点： 首先要了解客户需要什么， 然后作出整体市场规划， 依照客户需求提供所希 望拥有的产品。 我们第一步是调查客户需要怎样的房子， 先规划再造房， 房子能 满足客户需要， 当然卖得出去。 对于这一步我们已经进行了充分的前期调查并有 了自己详尽的规划。我们深信我们的产品将可以引领于市场。第二步对于销售观念， 或者在行销观念上， 我们也有自己独特的见解。 在这 方面我们将应用组合要素更为复杂和合理的7P、8P甚至9P行销概念，即产品( production

43、)、价格( price )、通路( place )、促销( promotion )、业务企划 人员( personnel )、实体设备( physical facilities )、流程管理( process man agemen)、公共关系(public relati on ship)和企业观念(philosophy )。这就是本项目将采用的房地产行销所涉及全部九大要素。我们渲染的是西班牙最纯粹的文化和一种热情、 奔放、 激情的异域情调， 它 与上海的地域人文有着脉脉相合之处。 在广告推广中， 我们基于产品的风格特色 和目标定位，以广告宣传配合 SP活动将本案推向市场。根据前述的客户分析，

44、本案购买群体大多为海外人士及国内成功人士，所以可适当选择一些境外媒体， 对于境内媒体选择以户外媒体为主，配以少量的报纸、杂志宣传。销售前期准备现场表现A 接待中心的设计包装B 外接待处的地点选择和设计包装C 看房车D 工地围墙E 工地设立主看板F 工地附近主干道彩旗G 样板房样板房的设计要聘请知名设计师， 施工亦要十分精细。 目的要让客户了解本 项目的品质，同时也让最纯粹的西班牙风光、 西班牙文化、 西班牙建筑风格和上 海的传奇色彩一起共振，潜移默化打动人心。H 部分环境绿化完成I 车身广告公交车上的广告作为“流动看板” ，常能起到意想不到的效果。销售道具A 看板、主灯箱B 鸟瞰图C 立面透视

45、图D 模型E 现场图表（贷款利率表、环境示意图、房型家具配置图、价格图）F. LOGO墙G 印刷品（ DM）H. 样板房I . 名片J.销售人员制服K.派夹 销售手段分析销售楼盘可以采取先易后难， 也可以采取先难后易的方法， 先进行试销， 根 据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到 85以上，才能保证毛利润 20以上。本案销售的宣传力度、宣传面相应加大，除了对产品固有优势和风格的强调， 还需花大力气引导客户对本区域别墅市场的认知，可能在选择广告手段上做调 整。1、户外媒体增加：建立比较醒目的精神堡垒增加各交通要道的指示牌地段可选择在浦东国际机场及虹桥机场沿线路段

46、, 延安路高桥车辆流量大的 路线处树立路牌广告户外看板可选择基地附近， 徐汇等人气旺盛的商业圈以及轨道交通醒目的地 段树立看板彩旗、横幅（常换常新）2、流动展示媒体增加展示会前期应多参加市级房展会，时间以一月一次为好；进入持续期后，要 根据已经形成的稳定客户群，再选择参加展示会的频率及级别B 定点的宣传品派发可在徐汇等人流密集， 目标客户出现可能性较大的商业区， 以及高档写字楼、 酒 吧、商住楼等派发DM宣传品C 定点的销售场所在市内选择有代表性的高级商务楼、 商住楼、 星级酒店、 酒吧等处设立定点 销售场所3、曝光次数增加A 多种杂志广告：包括消费时尚类、航空类等B 飞机、机场广告：可选择浦

47、东国际机场及虹桥机场沿线路段C 多参加活动和多开展活动：销售期内始终贯穿西班牙风格与品质，展开 各种SP活动D 针对本案的境外客户，可选择世界经理人杂志 、财富中文版等媒 体上进行品牌宣传本案客户群体分析:1）如果以购买动机分类：投资15%自用型客户70%其它15%购买动机其它投资15%15%自用型70%2）按购买者属性划分本市人士5%海归人士15%外省市人士20%海外人士（东南亚、港澳台人士）30%海外人士（欧洲及其它地区）15%其它15%购买者属性海外人士（欧洲及其它地区）15%海外人士（东南亚、港澳台人外省市人士20%其它 本市人士海归人士15%5%15%士）30%按收入超高收入阶层高收

48、入中高收入其它30%50%10%10%收入亠 其它 中咼收入10%超高收入阶层10%30%高收入50%销售周期分析：要想准确的把握一个项目的销售周期， 不但要建立在对基地及周边竞争个案 的详细调研及和对当地市场乃至整个上海市场分析的基础， 还要有一种前瞻的眼 光对产品进行前期的造势和宣传以及后期的推广和销售， 以适当的产品类型和风 格，准确的切入市场。以下是我们对本项目销售周期的判断分析：A 2002 年是上海的别墅年，市场供应量的不足和购买者需求的增加形成了 鲜明的对比，而这一别墅热潮将会在近几年来得以延续，特别是随着张 江高科技园区和金桥出口加工区的进一步规划和发展，本项目如能及时 介入，必将会得到较大的市场份额，去化不成问题；从周围的竞争个案来看，本案的直接竞争对手龙东花园、云间绿大地、 汤臣豪园业已进入销售尾声， 东郊长岛别墅一期 160 户也已经销售完毕， 如本案及时推出，都将不成为主要竞争对手，而汤臣高尔夫别墅目标客 户定位与本案有所不同，可以说本案将处于一个较为有利的市场竞争环 境；在龙东大道沿线