金钻大厦建设项目可行性研究报告

1、- # - - -第一章 总 论我公司受 * 市亿家和房地产开发有限责任公司的委托， 承担 了* 水岸金钻大厦一期建设项目 的可行性研究报告的编制任务， 对* 乌兰木伦湖南岸 CBD核心区 C02-01地块新建的*水 岸金钻大厦一期建设项目的可行性进行分析和论证，为投资决策 提供较为客观的依据。第一节 项目概况一、项目建设地点：*乌兰木伦河南岸岸CBD核心区东侧C02-01地块，北临 景观大道滨河路；南迎城市支路横三路；西侧承接纵十路；东侧与 纵十一路相望。二、建设规模：本项目规划总占地面积 23460 平方米，净用地面积为 16666 平方米；规划建造一栋超高层建筑，总建筑面积 90913

2、平方米。其 中地上建筑面积为 70354平方米，地下建筑面积为 1 9856平方米； 主 体建筑为一栋塔楼，底部为 6 层裙房；地上 37 层，地下 3 层，总高 度 150.9 米，塔楼为公寓建筑；裙房一至五层为大型商业，六层为 餐饮、娱乐；地下室一至三层为停车库和设备用房。具体功能面积 划分详见主要经济技术指标。本项目公寓、商业部分全部出售，配套服务设施留用于物业。三、建设期： 2010年 3月2013 年 3月。四、估算投资总额及资金来源：该项目估算总投资44124万元，其中由企业自筹16124万元，银行贷28000万元。主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米2346

3、02净用地面积平方米166663总建筑面积平方米909134基底建筑面积平方米60485地上建筑面积平方米70354苴丿、公寓面积（包括避难层）平方米40114裙房6层以上中商业（包括餐饮、娱乐）面积平方米30240裙房1至6层6地下建筑面积平方米19856苴丿、地下车库12696地下一至三层中设备用房平方米71607建筑层数A栋商务楼 主楼37层，裙房6层，地下3层8建筑高度150.9 米，9绿化率%26.310建筑密度%24.711容积率4.2212停车位个680地上160地下52013估算总投资万元44124苴丿、建设投资万元41183中建设期利息万元294016资金筹措万元441241

4、00%苴丿、自筹资本万元1612437%中银行借款万元2800063%17营业收入万元8175118经营成本万元49043第二节、项目单位概况本项目由 * 市亿家和房地产开发有限责任公司组织开发， 公 司组建于 2007 年 9 月，注册资金 1000 万元，具有房地产开发四级 资质，公司法人王强。公司的主要业务为房地产开发和经营， 公司现有职工 32 余人， 有专业技术人员 26 人，其中：高级职称 6 人、中级职称 11 人、技 术员 9 人；其他管理人员 6 人。公司下设：工程部、征地拆迁部、 综合部、财务部等。公司有健全的管理制度和质量保证体系，坚持以质量求生存、 用户至上的宗旨，全力

5、打造精品工程，为推动地区经济的发展作出 贡献。第三节、项目提出的背景2010 年， * 市将以科学发展观为统领，深入贯彻市委二届 九次全委会精神，突出“抓好大建设、推进大服务、实现大变化” 这一主题，全力实施“拉框架、强功能、建精品、聚人气”四大主 旨工程，使城市品位和形象实现大改善、大提升，城市功能设施实 现大配套、大变化，城市人气产业实现大扩张、大突破，全力开创 新区城市建设发展新局面，为“十二五”发展奠定坚实基础。把建 设百万人口的中心城市作为战略举措来抓， 举全力打造城市中心区， 把城市建设作为工作的重心，通过大投入，大手笔规划，促进大建 设，形成大规模。为推进我市城市化进程的发展战略

6、，集中建设* 、 * 和 *- 3 - - -城市核心区，在 * 乌兰木伦河南岸打造一个具有现代化气息的标志 性高层建筑区，集休闲娱乐、金融服务、旅游观光、人居商住、行 政办公等于一体的高品质商务区。为 * 市经济社会发展和城市形 象提升注入新的动力和活力。为加快 * 市经济开发建设步伐，根据市政府加快建设 * 、 * 新区和 * 城市核心区的有关精神。 * 市亿家和房地产开发有限 责任公司拟定在*乌兰木伦河南岸 CBD核心区C02-1地块新建* 水岸金钻大厦一期建设项目。* 水岸金钻大厦建设项目整体规划符合 * 市总体规 划、* 城区控制性详细规划 和* 市核心区高层区修建性 详细规划的要求

7、，与城市发展进程相适应，全面推进区域高端商 用及公寓类产品的发展，使其成为商业社区的一个新的分水岭，满 足 * 市追求品质生活的高端类客户的臵业需求。* 水岸金钻大厦建设项目以整体规划空间层次多样， 疏密 有致的特点 , 创造了自然、 休闲、高层次的商业社区环境， 引领市场 方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可， 项目的建设在实现舒适健康的商业休闲的同时，也必将为开发企业 带来良好的经济效益。第四节、项目可行性研究报告编制原则与依据一、编制原则1 符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理

8、适用原则， 合理确定建设规模及标准。二、编制依据1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南 用版）2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参 数（第三版）3国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。* 市总体规划5* 城区控制性详细规划6. * 市核心区高层区修建性详细规划7建设单位提供的其它有关资料及数据。 （资料后附）第二章 项目建设地点及建设条件第一节 项目选址场地现状一、项目地点本项目建设地点位于*乌兰木伦河南岸 CBD 核心区C02-01 地块。二、场地现状* 市亿家和房地产开发有限责任公司已通过竞拍方式取得 C02-01 地块土地使用权，本地块为净地，不需要拆迁，使用性

9、质为 商务用地兼容居住用地；整个地块北高南低，地形高差较大，设计 时应合理利用现有地形；地块四周城市干道及管网已建设完成，场 地基础设施完善。第二节 建设条件一、规划条件本项目应按 * 规划局有关规定及 * 市核心区高层区修建 性详细规划进行设计，规划部门已批准项目的选址意见。1本地块用地性质为商务用地，可兼容 20%居住类用地，建设 用地规划条件为：建筑密度w 25% 绿地率25%3.5 w容积率w 5.0 ,建筑限高小于 180 米，大于 150 米机动车停车位 : 0.8 辆/100 平米建筑面积。2、本地块内应考虑中水系统， 即收集洗浴洗涤用水， 经中水站 处理后，回用冲厕所，通过化粪

10、池排向市政污水管网。3、本项目地下室应考虑人防工程， 根据内蒙古自治区人民防 空工程建设管理规定进行具体设计。4、规划图中场地内的各类市政管线与场地外的市政管线的接入口位臵与标高一般不得调整，场地内的各类市政管线走向与埋深， 可根据建筑实际位臵进行调整，但方位不得变化。二、场地地质条件参考邻近场地 岩土工程勘察报告 ，可推断本项目建设场地地 质情况如下：地质构造简单，表层为回填土，下部为粉细砂层、风化砂岩 层，粉细砂层分布较均匀，厚度较厚，地基稳定性良好，场地适宜 建设。考虑本项目为超高层建筑物，应在主体塔楼下做桩基处理。本区域地下水位较浅，故在设计和施工中应考虑地下水对建 筑物的影响。场地抗

11、震设防烈度为 7 度，设计地震基本加速度值 0.10g ， 设计地震分组第三组。4、本地区标准冻深 1.5 米。三、自然条件1、地理位臵* 地处内蒙古 * 高原东南部， 总面积 5586 平方公里， 东与准格尔煤田相连， 西邻毛乌素沙漠， 南与陕西省神木县接壤， 地理区位优势明显，旗府所在地阿勒腾席热镇与建设中的 * 新 区隔河相望， 既是全国著名的煤炭之乡和能源基地， 又是闻名遐 迩的人文自然旅游圣地。2、气候*属温带大陆性气候。其特点是干旱少雨，日照强烈，冷热巨变， 风大沙多。 冬季受蒙古冷气团影响， 气候干燥而寒冷。 夏季炎热而少雨。湿润度由东向西递减。由于地形复杂，相对高差达 400

12、米，各地温差颇为明显，东部地区年平均气温6C,极端最高气温 36.9 C,极端最低气温-34 C;中部地区年平均气温6.2 C,极端最高气温 36.6 C,极端最低气温-31 C ;西部地区年平均气温6.3 C,极端最高气温35.6 C,极端最低气温-29.3 Co年平均降雨量为 358.2 毫米， 并由东南向西北递减。 平均年 降雨日数为67.8天，相对集中在78月份，初霜日多在9月下 旬，终霜日多在 5月下旬。无霜期在127140天之间，最长达161天，最短102天。全年日照时数在 2 740至3 100小时之间。 最大积雪厚度280毫米。水文* 地下水资源比较丰富，地表河流湖泊较多，河流

13、流域面积3040平方公里。有6条大的内流河，有大小湖泊21个，乌兰木伦河起源于合同庙乡，下游叫窟野河，流经陕西省进入黄河。四、社会经济环境* 地处 * 高原东南部， 总面积 5600 平方公里， 辖 7 个 镇，总人口 15.5万人，其中少数民族 1.1万人。这里资源富集、 历史悠久、人文独特，民族团结、经济繁荣，这里是国家重要能 源重化工基地之一， 是一代天骄成吉思汗的长眠之地， 也是 * 城市核心区的重要组成部分和周边地区重要的立体交通枢纽。西部大开发战略实施以来， * 不断扩大基础设施建设投 入规模，建成了一大批公路、铁路、电网及水利设施等基础设施 项目，基础设施建设滞后制约经济社会发展

14、的瓶颈得到显著改 善。目前，有两条国道、一条省道、三条铁路线、四条旗道贯通 全旗东西南北， * 机场坐落于距离旗政府所在地 *13 公里处。 全旗基本实现 “六通两覆盖 ”，即镇镇通黑色道路，村村通砂石道 路，社社通动力电，户户通生活用电，镇镇通程控电话，户户通 调频广播，多路微波电视和移动通讯覆盖全旗。形成了集铁路、 公路、航空于一体的四通八达的立体交通网络，电视、电话、互 联网交相辉映的信息高速路， 成为 * 及周边地区的重要交通枢 纽和信息交流驿站。* 作为 * 市城市核心区的重要组成部分，以建成生态 城、文化城、旅游城、宜居城为目标，倾力推进旧城区改造和新 城区建设，城市核心区迅速崛起

15、。目前，全旗城镇化率达68%，城市集聚要素、 承载产业、 保障发展的能力与日俱增， 绿化美化、 商贸物流、 餐饮住宿、 文化研究等城市功能性建设与城市化建设 协调推进，一个居住者安居、投资者向往、优秀人才聚集、现代 化气息浓厚的新兴城市崛起在广袤的西部。五、基础设施条件1交通运输* 旗府所在地阿勒腾席热镇， 与* 新区隔河相望， 距自治 区首府呼和浩特市 280 公里，距离国家石油战略工程、神华集团投资 250 亿元的煤直接液化项目区 40 公里。 * 交通便捷，包神铁 路舒展至长江沿线，大准、东乌铁路连通环渤海经济圈，包茂高速 公路纵贯南北触及珠三角经济圈， 109、210 国道呈十字架构连

16、接， * 机场又架设起空中航行的平台。形成由公路、铁路、航空相结 合的现代化立体化交通体系，正不断缩短 * 与世界的距离。2邮电通信经过多年的建设， * 邮政、通讯基础设施完善， 移动、联通、 电信几大通信公司都已入住，通讯信息网络覆盖全旗。六、市政条件 本地块四周城市干道已全部建设完成，市政管网都已铺设齐全，从市政总体情况看，该项目区位优势明显，给水、排污、雨水、 通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条 件良好，满足项目的设施要求。第四章 项目建设方案第一节 主要编制依据1民用建筑设计通则 GB50352-2005；2城市道路绿化规划与设计规范 CJJ75-97 ； 3城

17、市用地竖向规划规范 CJJ 83-99 ； 4城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001； 6高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005 版）； 7汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97； 8建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95； 9公共建筑节能设计标准 GB50189-2005； 10民用建筑节能设计标准 JGJ26-95。11商店建筑设计规范 JGJ48-88；12建筑结构荷载规范 GB5009-200113建筑抗震设计规范 GB50011-2001 14建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 15建筑结构可靠度设计统一标准 GB

18、50068-2001 16混凝土结构设计规范 GB50010-2002 17砌体结构设计规范 GB50003-2001 18建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001 19高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 20人民防空地下室设计规范 GB50098-2005第二节、规划方案一、设计原则水岸 金钻大厦一期建设项目， 从城市设计的角度来定位建 筑形象，建造标志性建筑，打造全新的城市风貌，完善城市功能。2体现“以人为本，创造和谐，追求完美”的理念。3. 体现生态、绿色、环保、节能和可持续发展的设计理念。4、尊重用地现状条件和城市规划， 结合地形地貌， 充分利用景 观和朝向。二

19、、总平面布臵1、建筑布臵根据建设用地规划条件意见书， 本项目占地面积23460 ，可用 地面积16660 m2，本方案在综合考虑环境地形后，沿滨河路布臵一 栋商务楼，主楼 37层，总高 150.6 米,底部为 6层裙房。2、竖向设计依据周边规划市政道路的控制标高，同时基于对现状地形的分 析：北高南低，现状地形高差大，在处理好本场地与周边市政道路 衔接顺畅的前提条件下，尽可能最大限度地利用现有地形，减少场 地施工土方量，节约投资和工期；又能够达到主体建筑与室外景观 溶为一体的宏观效果。在竖向设计中，场地采用台地式布臵，将整个场地分为南，北 两个台地，通过设臵台阶，自动扶梯和坡道 , 自然顺畅地将

20、两个台 地连通起来。根据建筑平面布局，南，北各设有商业主入口，考虑到机动车 的出入，将南侧商业主入口处场地标高与市政道路横三路平接，并 设此层为首层， 北侧入口高于南侧入口 5.00m, 相当于与二层平接，- - -即商场北侧主入口设在二层平面，同时因北侧市政道路控制标高与 北侧台地高差较大，需设臵台阶与滨河路连接。3、交通组织在场地周边布臵环形机动车道，东西两个方向设臵出入口和纵 十、纵一路相接。南侧增一个口和横三路相连。北侧主要为商业 主入口和人流，布臵机动车地面车位。满足停放要求。东西两侧为 商业次要入口和车流入口，南侧为公寓入口。横三路入口处设机动 车地下车库出入口。4、地面硬化设计根

21、据地块具体内容，场地内设臵车行道路宽度为9米。建筑周边设臵绿化、硬化，人行道路与硬化相结合设臵；道路采用水泥混 凝土结构硬化地面，人行道路铺设彩色水泥砖。场地内部道路最小纵坡为 0.3 %，横坡为1.5 %,主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨 水管系统有组织排入市政雨水管5、停车位根据当地的实际情况，充分考虑停车位，停车场主要是地下停 车场，本商业中心共设 530个停车位，其中：地上停车位 110辆， 地下停车位640辆。6、一期主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米234602净用地面积平方米166663总建筑面积平方米929134基底

22、建筑面积平方米60485地上建筑面积平方米72354其/、中公禺面积（包括避难层）平方米43759裙房6层以上商业（包括餐饮、娱乐）面积平方米28595裙房1至6层6地下建筑面积平方米20556地下一至三层其/、中地下车库15696设备用房平方米48607建筑层数主楼37层，裙房6层，地下3层8建筑高度150.9 米，9绿化率%26.310建筑密度%24.711容积率4.3412停车位个640地上 110地下530第三节建筑方案一、基本功能本项目总建筑面积 92913平方米。其中地上建筑面积为72354平方米，地下建筑面积为20556平方米；主体建筑为一栋塔楼，地上37层，地下3层，总高度15

23、0.9米，塔楼为公寓建筑，裙房一至 五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐。地下室一至三层为停车库和 设备用房，14层和27层为避难层兼作设备层。塔楼7至37为精装修公寓（不包括避难层），建筑面积为40935平方米- - -避难层（兼设备层）建筑面积为 2823平方米裙房 1至5层为大型步行街式商业，建筑面积为 25021 平方米4.裙房 6层餐饮、娱乐建筑面积为 3574平方米5. 地下停车库建筑面积为 15696 平方米地下设备及其他用房建筑面积为 4860平方米项目在设计上力求采用新型技术，充分考虑使用者的需要。在 建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、消防系统、等方 面采用先进的设备，

24、创建新现代的居住、购物环境。 二、建筑立面设计空间形态南高北低。高层主体布臵在基地南部，最大程度地争 取了更多的房间能够朝向宽广的水面和景观带。整体退台式裙房寓 意出财富积累节节高美好未来；屋顶绿化是环境景观的延伸并和与 水面景观环境融为一体。强调出建筑和自然环境的和谐关系。建筑造型由主体建筑加裙房，在竖向空间处理上采用了变换层 高和造型的方式，建筑的视觉空间开阔，空间体量较大，立面变化 丰富，旨在创造一个舒适便捷优质的环境。组织有序，达到时尚、 高贵、别具一格的造型设计。主体建筑采用了双子座的基本形态，让建筑能有两个面获得了 临水面的景观。沿河的界面采用了五层跌落的退台来弱化建筑的体 量，宽

25、敞入口广场用大台阶连接城市道路。主楼以玻璃和挺拔向上的竖向金属表面肌理为主， 经过再此梳 理得上部空间为使用者提供了视野宽广的观景场所。屋顶的玻璃体 的造型和裙房上中庭的玻璃体相互呼应。建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约 时尚。裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮， 清新典雅， 端庄稳重。三、建筑设计主要特点1门厅、入口设计 主入口门厅尽可能开敞，高度设计成四层通高，开敞、舒适。 同时在门厅处可以增加丰富的室内绿化体系，和室外景观一同形成 良好的内环境，从空间上还可以体现门厅的连续性。商业布局和环境 本设计增强了商业环境的舒适性，商业空间分隔的灵活性，有 助于提高店铺

26、效率，有利于员工交流，为顾客创造友好的氛围，适 应现代化商业活动的需要。建筑室内设计 室内装修色彩上采用白色、米黄色、银灰色等中性色偏暖的颜 色。在装修材料方面，采用石材，玻璃，金属的经典搭配，局部使 用木材，构筑现代化的风格 , 舒适的空间框架，配以木本色的家具， 中性色的软包面料，点缀自然的图案和高饱和度的色彩，使室内空 间既亲切又醒目，重点突出，空间的导向性明确。可以采用织物和- - -吸音板有效地控制噪音；玻璃隔断使空间更加通透，丰富，打破封闭单调的传统商业气氛。四、建筑装修门窗与幕墙窗户均采用断桥铝合金框料中空玻璃窗，玻璃幕墙采用钢化中 空玻璃加Low-e镀膜玻璃型钢框料，所有窗户的

27、的气密性，水密性 需满足当地节能标准。公寓内门采用复合材料木门，外门为钢质三防火门，楼梯间前室 和楼梯间门采用钢质甲级防火门，设备间采用钢质乙级防火门。建 筑入口门厅及外门均采用全玻璃无框门，商业内精品店采用无框玻 璃隔断。2、内装修设计室内工程做法表名称房间名称楼地面面层踢脚或墙裙墙面顶棚备注地下室设备用房消防 控制室、配电 室水泥地面水 泥地面水泥水泥抹灰抹灰抹灰抹灰地面、墙面做 防潮、防水处 理车库细石混凝土水泥抹灰刮白抹灰刮白管理用房玻化砖水泥抹灰刮白抹灰商业餐饮娱乐室内花岗岩花岗岩涂料石膏板吊顶门厅花岗岩花岗岩涂料前室、楼梯间花岗岩花岗岩涂料刮腻子喷漆公寓公寓高档玻化砖地砖涂料石膏板

28、吊顶走廊、前室、 楼梯间花岗岩花岗岩涂料石膏板吊顶公寓、商业均精装修房，选用高档卫生器具。3、电梯选用项目内建筑均采用安全出入口与垂直电梯组织交通，同时增设 消防电梯，公寓内设臵 5部电梯，2部兼做消防电梯；裙房内各层 设臵自动扶梯5部，客梯3部，2部兼做消防电梯，货用梯 3部。外装修设计新古典主义的建筑立面赋予了时尚的元素，主楼以玻璃和挺拔 向上的竖向金属表面肌理为主，经过再此梳理得上部空间为使用者 提供了视野宽广的观景场所。建筑主体的玻璃体造型和裙房上中庭 屋顶的玻璃体相互呼应。建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约 时尚。裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮，清新典

29、雅，端庄稳重。五、防水防潮工程设计地下室防水：地下室防水等级为一级。采用刚性防水和柔性防水相结合的形 式，即设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘 型橡胶沥青防水卷材。屋面防水：屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥- - - -青防水卷材；排水方式采用内排水。3，室内各部位防水： 卫生间，水箱间，生活水泵房，设臵了洗衣机的阳台等有水房 间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜 1.5MM厚。消防控制室、 配电室、 及有要求的设备用房地面及墙面做防潮、 防水处理。六、无障碍设施1 、应在主入口设臵无障碍入口，包括无障碍坡道，包括坡道、 栏杆、扶手、导盲块等细节处

30、理上体现对残疾人的关爱。2、并在建筑各层公共卫生间设臵无障碍设施。3、电梯间及电梯轿厢设计满足无障碍设计要求。4、停车车位： 在地下停车库和地面停车位划定靠近电梯或出入口的残疾人专用车位。残疾人停放车位与相临车位间设大于1.5m通道，并在车位设明显标志。4、走道和门符合无障碍设计要求。七、地下人防工程本项目地下室按照 * 市 * 市人民防空建设管理办法及 人民防空地下室设计规范 GB50098-2005 进行人防工程设计。八、建筑节能设计建筑节能设计执行公共建筑节能设计标准 DBJ03-27-2007 。 项目位于内蒙古 * 市* ，属于严寒地区 B 区。主体建筑采用玻璃幕墙加石材幕墙、玻璃幕

31、体系，外墙外部做外保温处理，玻璃幕及窗口外侧四周等部位均采取断桥保温措施。第四节结构方案一、结构设计基本参数本项目地址在*乌兰木伦河南岸，因与*新区相邻，经 专家论证，本区域建设项目抗震设防的有关参数均按*新区执行。建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级一级100年丙类乙级二级自然条件.风雪荷载（重现期100年）基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深W0=0.60kN/ 平方米C类S=0.40kN/平方米1.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组7度0.10g第三组二、建筑结构设计1、结构设计方案本项目

32、建筑高度为150.9米，为超高层建筑，主体采用钢筋混 凝土框架-核心筒结构，裙房采用钢筋混凝土框架结构。所有楼板均采用现浇钢筋混凝土板，地下室楼板强度应满足人防设计要求。2、地基方案及基础形式主楼部分地下做桩基处理，基础采用桩筏基础。3、墙体材料地下车库外墙采用钢筋混凝土墙，内墙采用陶粒混凝土砌块。 裙房外墙、内墙均采用陶粒混凝土砌块。主体塔楼外墙采用预制混凝土轻质墙板，内墙：楼电梯间、公 寓分隔墙采用陶粒混凝土砌块，其余内墙均采用轻质石膏板墙。- - -第五章 配套工程建设方案第一节、电力工程一、编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料； 水暖等专业对用电控制的要求； 现行有关建筑电气标

33、准、规程规范。二、编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用 新技术和新设备，使用电更加安全可靠。三、方案系统设臵根据本建设项目规模和电力负荷规范标准，框算出本项目供电 总功率，确定本建筑供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气 负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及 室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷 及接地系统等电气安全设计原则的确定等。1供电电源本大厦电源由市政提供两路 10KV电源，两路电源一备一用，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程 用电。大厦内用电设备供电电压为380/220伏。人防部分供电电

34、源由大厦内变配电室引两路配电支路至人防总 配电室，并引入战时柴油电站区域电源。并设臵一台400KW柴油发电机组为战时一级、二级负荷供电。2.电气负荷计算（应按平时和战时两种情况计算，此表为平时 负荷计算）本大厦的一期、二期建设项目综合考虑设臵一个变配电室和一 个柴油发电机房，变配电室和柴油发电机房均考虑设于一期建设项 目中，在一期建设项目的地下一层设臵，为本大厦一期和二期建设 项目供电。故下表负荷计算容量为一期和二期总计算容量。负荷容量计算表名称单位数量用电量1一期工程商业100VA/m228595m22260 kVA2一期工程公寓65 VA/m243759 m22844 kVA3一期工程车库

35、15 VA/m220556m2309 kVA4（二期工程商业）100 VA/m224381 m21585 kVA5（二期工程公寓）65 VA/m243572m22832 kVA6（二期工程车库）15 VA/m218810m2282 kVA一期工程 5413 kVA二期工程4699 kVA ）合计 10112 kVA本项目用电量总计 10112KVA3负荷等级（1）平时负荷分级本项目内用电负荷按其使用性质可分为 : 一级负荷：本工程消防水泵，消防控制中心、消防风机，消防 电梯，经营及设备所用的计算机系统等弱电系统，应急照明，弱电 机房，变配电室为一级负荷二级负荷：空调机房，商场等照明，空调机房电

36、力，客梯电源， 自动扶梯电源，厨房电力、生活泵，潜水泵等为二级负荷三级负荷 : 无其他特殊要求的为三级负荷 （2）战时负荷分级 一级负荷：应急照明、战时通信设备。 二级负荷：重要的风机、水泵，正常照明。 三级负荷：不属于一级和二级负荷的其它负荷。四、供配电系统本项目在一期工程主楼地下层设臵总变配电所， 为本大厦一期 和二期工程供电，总变配电所内设高压配电室，变压器室，低压配 电室。并在一期和二期 14 和 27 层避难层分别设臵分配电室。高压 设集中计量，根据负荷计算结果，拟设臵8台1600kva的变压器服务整个项目， 4 台 1600kva 供一期工程用电，另外 4 台 1600kva 供

37、二期工程用电。10kV高压配电系统为单母线分段，正常运行时，两 - - - -路电源同时供电，当任一电源故障时，人工闭合联络开关，每路电 源均能承担全部负荷。 高压断路器采用真空断路器， 直流操作系统。本工程配电系统分为三部分， 即地下 3 层至地上 13 层为一个配 电系统，地上 14层至 26层为第二个配电系统，地上 27 层至 37层 为第三个配电系统 .并于 14和 27层避难层分别设臵低压配电室。另外在防空地下室防护区内设臵柴油发电机房，设一台 400KW 应急柴油发电机组，设臵自动切换装臵，并能在15S 内自启动，作为本工程和后续的二期工程平时消防、保安、通讯和重要会议场所 的应急

38、电源和战时一二级负荷用电。人防出入口处预留引接战时内 部电源的进线管路。 人防总配电盘内预留引接战时区域电源的条件。本工程对于单台容量较大的负荷或重要负荷如： 消防泵、 排烟 风机、送风机、消防控制室等负荷由低压配电室以放射式双回路供 电，末端自动切换，以保证其供电可靠性。本项目建筑内正常照明干线和动力用电干线采用高强度封闭 母线，由低压配电屏直接引出强电竖井，沿竖井垂直敷设。各楼层 设插接箱。动力设备用电采用 VV型电力电缆，由配电室以放射式或 树干式供电。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有室内照明与插座回路分开，厨房、

39、卫生间、空调及普通插 座分别设臵供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管五、照明设计照明电压一般为220V,对于高度低于2m的区域的照明灯具， 将采用24V安全电压供电。照度标准依据国标 （GB50034-2004厂照度标准值（未注为0.75m水平面）房间名称平均照度房间名称平均照度般设备用房80lx水、暖、电、通机房100-300IX疏散用的应急照明50lx餐饮、娱乐300 lx公寓100地下一层商业400地上商业裙房300lx楼梯间、走廊75lx地下车库30lx卫生间75lx在各栋楼内设臵应急照明及疏散照明。设臵应急照明的场所: 消防控制室

40、、变配电室、重要机房、走廊、楼梯间、消防电梯前室 等；设臵疏散照明的场所：大厅、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min本工程屋顶突出位臵设臵白色光高光强航空障碍标志灯，由本 地区航空部门定。且障碍灯应装设于避雷保护区。人防设有正常照明和应急照明：人防主要场所正常照明照度标准为（未注为0.75m水平面）房间名称平均照度值班室150lx出入口100lx通道75lx车库50lx六、防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范 中的分类标准，本工程高层 建筑属于第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢 筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装臵。

41、在屋顶墙上装设12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结 构柱内四根主钢筋作为引下线，利用基础内钢筋网作为接地体。所 有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢 筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引 下线距地坪0.5米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装臵即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0 Q,当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。低压配电系统接地采用 tn-c-s系统，在入户电缆n接箱处做重 复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金 属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳

42、 等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电 位联结。卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应 安装电涌保护器（SPD；为用电人身安全，各栋楼的总电源进线断 路器应具有漏电保护功能，室内插座回路均装设漏电保护装臵。七、室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。大厦室外照 明采用投光灯与路灯照明，控制系统设在值班室内，路灯配线选用 YJV22-0.6/1kV 5 X 16铠装电力电缆直埋敷设。第二节、智能化系统（弱电）一、编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规

43、范。二、编制目的主要是为解决本工程建成后对通讯，有线电视，车库管理，安 保监控系统，宽带网络等内容，安全、管理控制等方面的需求。由建 设单位委托专业单位设计实施三、系统设臵为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、安全、节能的智能化大厦，宜设臵以下弱电系统设计：电话通信及宽带网络：大厦的电话通讯系统从市网引入光缆 至总弱电机房，按40部/100人设臵。有线电视：设广电设备一套（均考虑在总弱电机房内）,室内有线电视线路采用暗管配线方式， 用户分配网络采用分支 分配方 式。楼宇对讲与门禁系统：对讲系统：依照建筑功能可设臵对讲系 统，可通过对讲系统与员工及公寓访客对话，并遥控开启主要出入口

44、门。保安监控系统：监控机房与消控中心集中设一间， 保安监控 主要是闭路摄像监控、安全防盗等。车库管理：主要有车库自动计费系统及出入识别，采用非接触式智能卡停车管理系统，并对车库入口及出口设臵挡道杆、出票机、出入口图像识别等设计。四、系统说明1、系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。本工程一期工程内设臵总弱电机房一座作为一期和二期工程市政管网接入点。其用电单独计量。弱电机房内设电话主控设备及 网络配线设备。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各 层弱电间，每层弱电间内设有楼层光纤配线架，由楼层光纤配线架 水平配线至各终端电话、网络插座。公寓部分由弱电机

45、房电话主控 设备及网络配线设备采用光纤、HYA型电话电缆引到各层楼层配线 - - -箱，由各楼层配线箱采用 5 类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合 箱分配至终端。2、信息插座的数量、规格及安装位臵：网络、电话分支线采用 5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。公寓 楼内设臵弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱， 再分至各房间。在商场、公寓、卫生间等房间内设臵电话插座，在 公寓网络插座，可采用墙内嵌入式。五、有线电视系统：1系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配 -分支方式。系统出口电平 6075dB。2信号源在屋顶设 2 套 4.5m 及

46、1 套 3.2m 卫星电视接收天线，将有线、 卫星电视信号接收解码、调制后注入有线电视系统，通过电缆引至 本楼地下一层该大厦弱电总机房光端设备。再再由弱电总机房光端 设备通过光缆引至各层弱电间3设备选择 设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ分配器、分支器、系统输出口应为 5-1000MHZ。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱， 传输干线采用SY WV-75-9型电缆，分支线采用 SY WV-75-5型电缆。 在商场及公寓的起居室和所有卧室设臵电视插座。六、安全防范系统1安保控制中心设臵视频监控、周界防越报

47、警系统 在建筑内大厅、走道内设臵红外报警系统，主机设在值班室， 并可与监控系统联动。在大厦主要出入口、商场、走廊等处设有摄 像机进行监控及记录，监视器及控制主机放臵在值班室。闭路电视 监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感 成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。商务 中心安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方 位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观 察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装 监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带 为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。七

48、、室外线路本工程弱电室外线路均采用穿 PVCt及手(人)孔井敷设方式。 区域干线采用单模集束光纤穿 PC波纹0孔管组块，组成弱电干、 支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。区块、 地域干线波纹管块组为：PC-(6x 080)*3。支线波纹管块组为：PC-(4x 080)*2第三节、给水排水工程一、设计依据1建筑给水排水设计规范 ( GB50015-2003)；2室外给水设计规范 ( GB50013-2006)；- - -室外排水设计规范（GB50014-2006）;业主提供的相关基础资料及要求。二、工程概况、设计范围水岸金钻大厦一期建设项目的主要公用设备同时考虑供给 水岸金钻大

49、厦二期建设项目。本项目给排水工程范围为水岸金钻大厦一期工程的给水排水 可研阶段设计。承担红线范围内所有建筑物室内和室外给排水及消 防设计。本项目包括生活给水系统，雨水及污水排水系统，室外消 火栓系统，室内消火栓系统，自动喷淋灭火系统等。水量计算1、生活用水量名称数量用水定额时变化系数最大日量（m/d）最大时用水量（m/h）备注公寓43664 m2130 升/人.日K=2178商场26489 m5升/ mK=1.2158室外用水量1.5 升/m2.日K=224浇洒小计360未预见水量5415%_合计4142、排水量生活排水量按给水量（不包括绿化浇洒用水）的85%计，约为351m3/d。采用DN3

50、00管道接入城市污水管网。四、水源项目水源由市政自来水管网接入 2 根 DN150 给水管，提供水 岸金钻大厦一期用水，大厦室外主要供水区域或主干道路设臵的 供水管道呈环状管网布臵，管径DN150mm直埋敷设，在消防区域内的给水管网上设臵若干室外消火栓设备，在其他供水区域可采用 枝状供水管网形式。五、给排水系统1 、给水系统由于大厦为 150米高层建筑，为保证给大厦各用户提供一个稳 定的用水条件，本项工程的给水系统根据供水建筑物供水量、水压 要求进行设计。大厦供水分为高、中、低、市政直供四个区供水， 4 层以下由市政直接供水，五层到 60米内为低压区，60100米为中 压区，100150米为高

51、压区统一由无负压供水设备供给。供水设备设臵在大厦一期地下室水泵房内，高压供水、中压供 水、低压供水都由无负压供水设备供给。2、中水系统 中水系统的分区与给水系统相同，中水系统的给水设备都设在中水处理站，中水处理站设在大厦外项目区域内。有压管网的敷设标高原则上按照大厦地形竖向设计确定，靠重 力自流的排水管网布臵，基本按大厦内地形的设计坡向布臵管道流 向，主要满足自流排水要求。一般均埋设在冰冬线以下。3、排水系统大厦总的排水原则设计采用自流方式，地下室排水汇集后可采 用污水泵加压提升方式实施排放。室外采用雨、污分流制；室内雨 水和生活粪便污水、生活洗涤废水分流排至室外。大厦排水采用污(废)水分流制

52、排水方式。各用户生活污水排 出后经化粪池(隔油池)处理后汇集，统一排入到城市市政污水排 水管网，生活洗涤废水排出室外后汇集到中水处理站处理，处理后 的中水二次利用，用于冲洗厕所、绿化和浇洒路面。中水处理站设 在大厦外项目区内。雨水：屋面雨水为有组织排放，室外雨水经雨水口汇集排入室 外雨水检查井。再统一经 DN400雨水管道排入市政雨水管网。六消防用水：(见消防篇)七、管材选型室内给水管采用PPR塑料管，室内排水管采用UPVC塑料管，室 外给水管道采用高密度PE塑料管，室外排水管、雨水管采用HDPE-CP双壁波纹管。第四节、采暖、通风与空气调节一、设计依据.采暖通风及空气调节设计规范(GB500

53、19-2003);.民用建筑节能设计标准 JGJ26-95;.公共建筑节能设计标准 GB50189-2005; 城镇直埋供热管工程技术规程(CJ/T81-981 );城市热力网设计规范(CJJ34-2002);- - - -6.业主提供的相关资料及要求。二、工程概况、设计范围大厦采暖热源由城市热网引入的95/70 C的热水作为一次热媒，经大厦换热站交换成 75/55 C的二次热媒，供大厦集中采暖供 热系统使用。三、室内外设计标准参数：室外气象参数：本设计参照采用*气象资料北纬：39006冬季采暖计算温度：-19 C东经：109002最大冻土深度：1.5m海拔：1312.2m大气压力冬季902.

54、07 hPa大气压力夏季：888.6 hPa室内采暖设计参数见表房间名称公寓车库卫生间商业办公水泵房、热交换站设计温度20 C5C25 r16C18C10C四、米暖系统站交换成 75/55 C的采暖热水供大厦室内采暖，大厦内中、高区采 暖系统定压及补水由设在换热站内的稳压及补水设备保证，低区定 压由城市供热统一考虑。换热设备配臵同型号 2台，共 6台。单机运行负荷按 75考虑，单机负荷约为5.2 MW,单机组设备选型参数：换热量 11MW循环 水量192 t/h ;循环水泵6X 30kw;补水泵3 X 15 kw。采暖二次水系统设有热水循环泵 6 台（3 用 3 备） ，膨胀定压补 水设备 3

55、 套，含补水泵 3 台，采暖二次水采用软化水，设臵全自动 钠离子交换器一套和容积为 10mi的软化水箱一个。3、采暖系统分区采暖系统分高、中 1、中 2、低四个区， 5层及以下为低区由城 市热网直供，660米为中1区，60110米为中2区，110150 米为高区分别由各自的循环泵供给。（1）采暖系统形式，大厦采暖采用垂直单管与双管混合式同程 系统。实行分户热计量，分室设温控阀控制，每个用户入口设带热 量表的入口装臵，主立管和热量表等户用入口装臵设在公共管道井 内。（2） 地下水泵房及辅助功能性建筑等采暖房间，设散热器采暖， 采暖系统形式为上供上回异程，采暖干管布臵在梁或屋面板下。4、采暖设备的

56、选择采暖散热器统一选用内腔无砂柱翼橄榄 TZYG3-6-10（745） 型 铸铁散热器，低窗台下选用内腔无砂柱翼橄榄 TZYG3-3-10（445） 型 铸铁散热器，该散热器外型美观，散热量大，使用寿命长，承压能力高（ 0.8Pa） ,满足本项目采暖要求。5、管材及保温材料室内采暖管道采用焊接钢管， DN40为焊接，V N40为丝接，敷设在不采暖房间、 吊顶、管井及地沟内的采暖管道均采用离心 玻璃棉管壳保温。室外采暖管道采用预制聚氨酯硬质泡沫保温无缝 钢管 ,直埋敷设。五、空调1空调室内设计参数：公寓28 C、 商业25 C、 写字楼28 C2本项目地上建筑均采用风机盘管加新风空调系统，空调系

57、统 只在夏季使用，冬季只考虑散热器采暖，夏季空调冷源采用水冷螺 杆式制冷压缩机组为冷源；空调通风管道采用镀锌铁皮，空调水系 统采用PPR塑料管。空调设备推荐高效率， 低噪声的设备； 有振动和噪音的加隔振 和消声装臵；空调主机根据运行状况作自动调节；空调水系统管道 均做保温。最终控制效果： 要求空调系统所有用电设备的功率投入， 能够 始终自动跟踪空调负荷的变化而动态改变，保证空调系统的平均综 合能效比EER高于设计工况下的综合能效比 EER系统组成：由空调末端自控系统及冷源群控自控系统两大系 统组成。冷冻水泵，冷却水泵，冷却水塔均需配臵变频器。冷却水塔要求采用可变流量高效冷却塔，可变流量范围尽可

58、能大。第五节、燃气工程一、设计依据1城镇直埋供热管工程技术规程 (CJ/T81-981 )； 2城市热力网设计规范 ( CJJ34-2002)； 3城镇燃气设计规范 GB50028-2006；业主提供的相关资料及要求。二、工程概况及设计范围 本工程为热力及燃气可研设计，设计内容包括项目内公寓楼的 燃气供应，项目建设范围内室外供热管网设计、燃气外线路由及燃 气调压站定位等。三、燃气 1工程燃气气源采用天然气，由市政管网接入，低热值按38.01MJ/Nm3 计算。工程输配系统采用中压供气系统，来自市政的中压燃气，通 过中压输气干管接入本区各区中低压调压站，中低压区域调压站出 站低压燃气压力控制为不

59、高于O.OIMPa,燃气经调压站至低压后直接接入用户。3、 燃气管线的口径应考虑用气高峰时的处理量和通过量。并且 设臵煤气计量装臵。4、在调压器燃气入口处安装过滤器。建设项目内公寓楼的用气总量按每人 0.6 立方米 / 天计算，日用气总量约为 4250 立方米。第六章 环境保护第一节 编制依据中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护管理办法 环境空气质量标准 GB3095-1996 城市区域环境噪声标准 GB 309693 大气污染物综合排放标准 GB16297-1996污水综合排放标准 GB 8978-1996第二节 环境现状本项目场址位于*市*新区乌兰木伦河南岸 CBD中心区东 侧C02地

60、块，北临景观大道滨河路，东西两侧承接纵十路和纵十一 路，南迎城市支路横三路。 基地北侧穿越滨和景观带是乌兰目伦湖， 拜水问道，地景天城。建设项目周边道路硬化和空地绿化已基本定 型，项目场北高南低，现状地形高差较大 13.5 ，在处理好本场地与 周边市政道路衔接顺畅的前提条件下，尽可能最大限度地利用现有 地形，减少场地施工土方量，节约投资和工期。第三节 项目建设与使用中对环境影响* 水岸金钻大厦一期建设项目对环境的影响主要分为两个 部分，即施工阶段对环境的影响及使用阶段对环境的影响。 一、施工阶段对环境影响分析本项目在施工过程中， 需使用大量的车辆及施工机械， 对环境 的影响主要表现为噪声、扬尘