建国大酒店建设项目工程可行性研究报告

1、 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 总 论 1项目背景 1项目概况 11.3 问题与建议 1 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章 需求分析与建设规模 2需求分析 2建设规模、建设内容及建设目标 9 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第三章 场址选择 103.1 场址选择原则 10场址选择 10场址条件 12 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 建设方案 19

2、项目组成 19建设方案 20设备方案 384.4 公用工程方案 33 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章 节能 405.1 概述 40编制依据 40能耗分析 41节能措施 41 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第六章 环境影响评价 436.1 场址环境条件 43环保质量及污染物排放标准 43项目建设与运营对环境影响 446.4 环境保护措施方案 456.5 环境影响评价 48第七章 消防与劳动安全卫生 49设计依据 497.2 建筑物耐火等级 49消防设计 49 HYPERLINK l b

3、ookmark12 o Current Document 第八章 组织机构与人力资源 53组织机构 538.2 人力资源配置 538.3 员工培训计划 53 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第九章 项目实施进度 54 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第十章 投资估算、投资计划与资金筹措 5610.1 投资估算 56分期投资计划 5710.3 资金筹措 58 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第十一章 工程招标 59 HYPERLINK l b

4、ookmark20 o Current Document 第十二章 财务分析 6112.1 财务评价 6112.2 企业生存能力分析 66不确定性分析 66财务评价结论 67 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十三章 社会评价 7213.1 项目对社会的影响分析 72互适性分析 73社会风险分析 73社会评价结论 74 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第十四章 研究结论 75附表：总投资估算表流动资金估算表投资计划与资金筹措计划表营业收入、营业税金及附加和增值税估算表总成本费用估算表（折旧费

5、估算表、摊销表）项目投资现金流量表资本金现金流量表利润和利润分配表财务计划现金流量表借款还本付息计划表11.资产负债表附图：拟建项目区域位置图场区平面布置示意图建国酒店各层平面图附件：企业法人营业执照土地证 第一章 总 论项目背景1.1.1 项目名称 建国大酒店建设项目一期工程1.1.2 项目建设单位概况建设单位名称： xxx 市正荣贸易有限责任公司法人代表：性质：有限责任公司注册资本： 1010 万人民币地址： xxx 市南关区 xxx 大街 621 号xxx 建国大酒店改扩建工程是荟冠集团股份有限公司与自然人龚 政先生（ xxx 市正荣贸易有限责任公司法人）双方合作项目，目前该 项目已列为

6、 xxx 市 2009 年第三产业重点项目。荟冠集团股份有限公司是在原长粮（集团）有限公司改制重组的 基础上于 2005 年组建的。集团注册资本 7416 万元。目前主要产业有 粮食加工业、物流业、宾馆餐饮娱乐业。近年来，公司在以粮食深加工为产业主体的同时，将经营业务不 断向新领域拓展，在北京石景山区体育场东侧组建了北京龙洋体育健 身俱乐部。俱乐部占地面积 2 万平方米，建筑面积 4 万平方米，总投 资 4 亿元人民币。是按五星级标准建造的集住宿、餐饮、洗浴、健身 为一体的多功能大型休闲娱乐场所，目前运行良好，市场评估价值近8 亿元。年创利税可达 5000 万元以上。与省内的知名的民营企业百利

7、集团共同出资， 组建了集粮油、 食品、调料、副食、水产、日化等市场经营的仓储、多功能服务型的 东北亚物流有限公司， 股本总额为 1 亿元。荟冠集团占股本总额的 49%。 东北亚物流有限公司下设三个不同专业的批发市场，即粮油大市场； 光复路新区食品、调料大市场；光复路新区副食、水产大市场。共有 商铺 1600 多间，年交易额可达 50亿元，年利税额可达 5000 多万元。龚政先生多年来随其父从事房地产开发，完成项目主要有：新月 山庄、雁鸣湖山庄；与他人合作开发了中东首座、东田青年城等楼盘。 近年来，根据 xxx 市旅游业发展的趋势， 将经济的触角延伸到酒店业， 先后完成了新月宾馆和富贵大酒店项目

8、的改造，总投资约 1.5 亿元。 2006 年与荟冠集团达成合作意向，拟共同对荟冠大厦进行改造，使其 成为 xxx 市乃至东三省有代表性的星级酒店之一。 至 2008 年项目改造 以来，已投资千万元以上，完成了大厦 A 座续建工程，为改造大酒店 奠定了坚实的基础。为确保项目顺利实施和在法人治理结构方面提供法律保障，经 荟冠集 团股份有限公司与自然人龚政先生 双方协商，将自然人龚政先生于 2009 年6月19日设立的，自然人持股的xxx市正荣贸易有限责任公司，通过增 资扩股的方式，于 2009年 9 月变更为法人公司，注册资本为人民币 1010 万元。其中荟冠集团持有股东 650 万元，约占股东

9、总额的 64%；龚政先生持 股 360 万元，约占股东总额的 36%。改造工程完结后，将对公司所拥有完全 产权的荟冠大厦经评估后的净值全额入股，注册资本预计可增加到 1.6 亿元。实施 xxx 建国大酒店建设项目的目的，就是充分利用现有建筑所处的 区位优势，活化资产，提高资产的利用价值，将共最终改造成为五星级酒 店，以便股东均能获得可观的收益。1.1.3 可行性研究报告编制依据1、国家发展和改革委员会审定出版的 投资项目可行性研究指南 (试用版)；2、中华人民共和国国家标准旅游涉外饭店星级的划分与评定 ( GB/T14308-2003 )；3、建设单位提供的有关资料。1.1.4 项目提出理由和

10、背景xxx 市是全国极有发展潜力的城市之一，素有“汽车城” 、“电影 城”、“森林城”、“科技文化城”之美誉。良好的生态环境和深厚的文 化底蕴，使 xxx 市成为中国北方的绿色明珠，倍受海内外旅游者的青 睐。xxx 市委、市政府对旅游业发展高度重视，始终坚持“发展大旅 游、拓展大市场、形成大产业”的思路，使得 xxx 市旅游产业的地位 和知名度大幅度提升。 2000 年到 2010 年期间，旅游业总收入年平均 增长 42%。目前，净月高尔夫球场、松花江沿江旅游带系列景区、长 白山环保客车改造及景区修缮等 100 个项目交付使用。双阳御龙温泉 度假村、查干湖影视基地、 xxx 汽车文化园等项目已

11、建成并投入运营。 随着 xxx 省旅游市场的不断拓展，省政府提出，各地要努力建设一批 功能完善、设备先进，具有专业化管理水平的星级饭店，以适应旅游 发展需求。食、住、行、游、购、娱要素齐全的旅游产业体系，已经 成为 xxx 市经济新的增长点和发展最快的行业之一。随着振兴东北老工业基地发展战略的逐步实施、净月潭冬季旅游 的日益火爆和 xxx 会展业以及 2007 年亚冬会等各种国际活动的增多， xxx 市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来 越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。随着 xxx 省经济及会展业的 进一步发展，会展、商务旅游、旅游基础设施建设、酒店经营相互促 进、良性

12、循环的局面有望持续发展。完备的硬件设施将吸引更多的展 览、会议、论坛在 xxx 举办。正是因为商务旅行者带来的巨大客源， 2002 年以来 xxx 市酒店平均入住率 70%以上。而且随着 xxx 经济发展 和旅游知名度的不断提高，使得 xxx 市酒店的入住率不断攀升，连续 二年在东北三省名列第一， 甚至在会展期间达到 xxx 市酒店全部爆满， 使来长客人只好选择在 xxx 市及周边市入住。截止 2009 年末， xxx 市星级酒店共 47 家，而高档次，尤其是五 星级酒店更是严重不足，并处于供不应求的状态。与国内同级同类城 市相比， xxx 市区内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的 现

13、状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大 批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑 筋，从而大发感慨。作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已 影响到 xxx 市的经济发展和招商引资的力度，影响到 xxx 市的城市形 象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。 xxx 市作 为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专 业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商 务客人需求的现代化、个性化、智能化的五星级商务酒店势在必行。随着 xxx 市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩 大， xxx 市酒店服务业

14、档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露， 已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，由于外来人口的日益增 多和国际交流的日益频繁，对高档次酒店，尤其是高标准的五星级酒 店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预 估的。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为 当务之急。鉴于以上市场需求分析， xxx 市正荣贸易有限责任公司提 出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的商务 酒店。本项目建国大酒店所要改造的现有建筑物为荟冠大厦， （以下简称 大厦），大厦可供经营与使用建筑面积约 18767 m2，其中自用约1800 m2，对外出租16967 m2，内

15、外部装修已破旧，无法充分利用大厦 的价值。 为了活化资产提高大厦资产的利用价值， 2007年荟冠集团与 xxx 市正荣贸易有限责任公司经磋商达成合作协议，拟共同出资将现 有荟冠 大厦改造成五星级酒店，满足 xxx 市旅游酒店市场的需求，同 时使股东双方获得可观的收益。xxx 处于东北三省老工业基地的中心位置，同时又被国家划入除 了北京、上海以外再发展六个会展经济城市之一（即东三省地区唯一 划入国家发展会展经济的城市） 。在这样一个经济发展、 地区开发的大 环境、大背景下， xxx 建国大酒店项目的启动，可以说恰逢好时机， 具有无限商机的发展空间。项目建设的理由如下：1、是盘活资产，拉动内需的需

16、要。 建设建国大饭店的有关问题，一直是省、市领导关注、列入省政 府办公厅督查督办的全市经济和社会发展的重点建设项目之一， 同时 也是振兴 xxx 老工业基地，对外经济合作的重点项目。盘活建国大酒 店资产，是改造提升传统服务业，加快发展现代服务业，推动 xxx 市 服务业向国际品牌和国内名牌方向发展，扩大再就业，拉动内需的需 要。2、是旅游业迅猛发展的需要。 旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与 发展的朝阳产业，在 xxx 省“发展大旅游、拓展大市场、形成大产业” 的指导下， xxx 市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、 游、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为 x

17、xx 市经济新的增长点和 发展最快的行业之一。建国大酒店及配套服务设施的建设，不仅能为 旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更 多的旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与 旅游相关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。3、是 辐射带动周边商业的需要xxx 市星级酒店 80%都集中在 xxx 大街西端，东部区域星级酒店屈指可 属，由人民广场开始，沿 xxx 大街至亚泰大街又是星级酒店的空白地带， 建国大酒店的设立不仅添补了这段区域没有星级酒店的空白，而且还可辐 射北至新发路，东至亚泰大街，南至医大二院，西至人民大街近 20 平方公 里左右区域

18、内的金融机构及大小近百家工商企业。4、提高酒店服务水平和质量的需要 新建的建国大酒店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的先进 管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消 费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设 施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。5、解决就业的需要 项目建成后将会解决部分人员就业，减轻了政府 “就业 ”负担，对 稳定社会起到积极的作用。6、企业自身发展的需要 本项目的建设，不仅能弥补重庆路没有五星级高级酒店的缺憾， 美化市容、满足市场需求，同时更能使公司走出困境，大幅度的提高 企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省

19、内，面向国内，逐步与 国际接轨，为 xxx 市向国际化大都市迈进搭建平台。综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项 目建设解决了 xxx 市五星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次 的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。1.1.5 建设地点建国大酒店位于 xxx 大街 621 号，西距人民广场约 600 多米，北距xxx市繁华步行街重庆路约160米，南临xxx大街，东距xxx交通要道的大经路不足 300米之遥，处于xxx市最繁华的商业圈之内， 交通条件十分便利。建设规模与建设内容1、建设规模项目总建筑面积30634.28 m2。2、建设内容建国大酒店按五星级酒店建设，由于资

20、金等条件限制，项目分二 期建设，一期对现有建筑物进行装修改造、二期对一期室内预留的部 分客房及服务设施、室外停车场等进行建设。二期完成后可达到五星 级酒店标准，本项目是一期工程的建设。建国大酒店总占地面积 2969 ，总建筑面积30634.28m2,其中利 用原有建筑20365.28 ，已完成续建接层建筑面积 10269 。本项目 拟对现有建筑物室内外按五星级标准酒店进行装修改造，并新增公用 工程及附属配套设施。本项目拟改造面积 20365.28 、续建接层装修10269川、新购置 设备84台（套）。建设条件（现状）xxx建国大酒店拟利用现有建筑改造而成。现有建筑物原设计为 框架结构，层数为二

21、十层，设计总建筑面积30634.28川，其中A座21963.76 m2（ 120层建筑面积为 20412.41讥地下一层建筑面积 1551.35 m2） ； B 座 8670.52 m （1 6 层建筑面积为 7171.44 m、地下一 层建筑面积1499.08 m2）1994年仅完成20365.28 m并交付使用，其中 A座仅建至10层完 成建筑面积11694.76 m （110层建筑面积为10143.41 m、地下一层 建筑面积1551.35 m）、B座全部建完建筑面积为 8670.52 m（ 16层 建筑面积为7171.44 m、地下一层建筑面积 1499.08 m2）o2009年又按原

22、设计续建完成了 A 座 1120层接层工程，续建建 筑面积10269 m,目前大厦总建筑面积 达到了原设计的30634.28 m,就 建筑面积规模而言，已为改造成为五星级及以上标准酒店在硬件方面 奠定了坚实的基础。建国大酒店位于 xxx 大街 621 号,处于 xxx 市最繁华重庆路商业圈之 内,交通条件十分便利。 建设场址给排水、供电、供热等公用工程基础 设施条件完备,能够满足项目建设需要。1.1.8 项目总投资及资金筹措总投资为 16713.80 万元,其中,建设投资 16168.40 万元（利旧 8500万元、新增 7668.40万元） 、建设期利息 144.00 万元、流动资金 401

23、.40 万元。项目新增 7668.40万元,其中申请银行贷款 5000.00万元,占新增 建设投资的 65%,其余 2668.40 万元,由建设单位自筹,占新增建设 投资的 35%。建设期利息 144.00万元、 流动资金 401.40万元, 均由建设单位自 筹解决。1.1.9 项目建设期项目建设期为 1年、拟于 2010年 5月至 2011年 5月竣工验收并 投入使用。1.1.10 主要技术经济指标主要技术经济指标详见表 1-1 。 #序号项目单位指标备注1总投资万元16713.81.1建设投资万元16168.4新增 7668.40其中：利旧投资万元85001.2建设期利息万元1441.3流

24、动资金万元401.4达产年份2营业收入万元7973.78各年平均值3营业税金及附加万元422.614总成本费用万元4724.7各年平均值5利润总额万元2826.47各年平均值6所得税万元706.62各年平均值7净利润万元2119.85各年平均值8总投资收益率%17.23息税前利润/总投资19总投资利税率%19.4410资本金净利润率%65.9611总成本利润率%59.8212销售利润率%35.4513全贝劳动生产率万元/人年30.6715贷款偿还期年3.48包括建设期16盈亏平衡点%37.59达产年值%39.18各年平均值17投资回收期年5.83所得税前年6.77所得税后18财务净现值万元44

25、44.07i=12%所得税前万元1026.01i=12%所得税后19财务内部收益率%18.01所得税前%13.45所得税后20资产负债率%1.73达产年21建筑物占地面积22总建筑面积m230634.28利旧 20365.2823劳动疋贝人260续建10269表1-1主要技术经济指标表 #1.2 问题与建议1、建设单位应做好项目的前期准备工作，落实资金来源，以保证 项目的顺利实施。2、项目实施阶段，要加强工程的监督管理工作，确保项目质量和 工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。 第二章 需求分析与建设规模需求分析酒店市场分析酒店是在古时候的 “亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上， 随

26、着人类的 进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。 现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之 迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。按国家统计局口径， 至 2007 年底，中国本土星级酒店已经达到了 14326家，其中包括：白金五星 4 家，五星 361家，四星 1631家，三 星 5534 家，二星 6158 家。星级饭店直接从业人员超过 160 万人。全 国共有饭店及旅游住宿单位超过 30万个，从业人员超过 500 万人。2007 年底，全国星级饭店数量是 1978年全国饭店总数的 100 倍； 全国已经拥有绿色旅游饭店 2000 多家；有

27、 41 家国际饭店管理集团、 67 个饭店品牌进入中国市场，管理了 516 家饭店，世界排名前 10 位 的国际饭店管理集团均已进入中国市场。2007 年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休 假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒 店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入 “价量齐升 ”的黄 金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步 增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游 的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店 更是看准了商机，针

28、对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于深 处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于 “五一 ” 黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房 ”甚至是“降价”的尴尬， “五一 ”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的 “商 务”价值。2008 年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为 与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影 响已蔓延至亚太地区， 酒店经营者在 2008 年下半年已开始感到经营压 力。中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先， 大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问 题，严把食品原料进

29、货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业 节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举 扩大内需、鼓励消费。酒店业应顺应国家扩大内需的号召，各大酒店尤其是高档酒店， 应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。应缩减开支、降低成 本，练好内功。酒店消费需求有一定的刚性，总有一部分人得住酒店， 所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业的发 展前景依然是光明的。xxx 市是全国极有发展潜力的城市之一，素有“汽车城” 、“电影 城”、“森林城”、“科技文化城”之美誉。 200 年发展历史和新中国成 立后 50 年的重点建设， 形成了独特的城市风格、 良好的生态环境和深

30、 厚的文化底蕴，使 xxx 市成为中国北方的绿色明珠，倍受海内外旅游 者的青睐。xxx 市委、市政府对旅游业发展高度重视，始终坚持“发展大旅 游、拓展大市场、形成大产业”的思路，使得 xxx 市旅游产业的地位 和知名度大幅度提升。 2000 年到 2010 年期间，旅游业总收入年平均 增长 42%。仅 2004 年“五一”黄金周，我省就接待旅游人数 156.52 万人，旅游收入 4.91亿元。将旅游业培育成 xxx 市新兴的主导产业， 食、住、行、游、购、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为 xxx 市 经济新的增长点和发展最快的行业之一。目前，净月高尔夫球场、松花江沿江旅游带系列景区、长白山环

31、 保客车改造及景区修缮等 100 个项目交付使用。 双阳御龙温泉度假村、 查干湖影视基地、 xxx 汽车文化园等项目已建成并投入运营。 随着 xxx 省旅游市场的不断发展， 省政府提出， 各地要努力建设一批功能完善、 设备先进，具有专业化管理水平的星级饭店，以适应旅游发展需求。饭店餐饮业是旅游业的重要组成部分。目前， xxx 市星级酒店 47 家，从数量上看，五星级酒店 3 家，香格里拉、名门、紫荆花， 4 星 级酒店 8家；从五星级酒店的入住率看， 2002 年平均入住率 70%以上。 而且随着 xxx 经济发展和旅游知名度的不断提高，使得 xxx 市酒店的 入住率不断攀升，连续二年在东北三

32、省名列第一，甚至在会展期间达 到 xxx 市酒店全部爆满，使来长客人不得不在 xxx 市及周边市入住。另外随着振兴东北老工业基地发展战略的逐步实施、净月潭冬季 旅游的日益火爆和 xxx 会展业以及 2007 年亚冬会等各种国际活动的增 多， xxx 市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会 越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。随着 xxx 省经济及会展业的进一步发展，这种会展、商务旅游、 旅游基础设施建设、酒店经营相互促进、良性循环的局面有望持续发 展。完备的硬件设施将吸引更多的展览、会议、论坛在 xxx 举办。正是因为商务旅行者带来的巨大客源，促进了包括酒店业在内的 旅游基础

33、设施的建设。 xxx 虽拥有数量众多的酒店，但 90%以上都是 由民营资本看准了市场需求投资兴建的，这也形成了酒店业一道独特 的风景。会展业发达的南关区、经开区、净月开发区，拥有现代化的 xxx 国际会展中心，每年举办的大型展会有 10多场。已举办了 5 届的 东北亚博览会，每届都会吸引将近 5 万名客商。在博览会前后 3 天和 博览会期间，是 xxx 各酒店生意最火的时候。有市场需求， xxx 的酒 店自然如雨后春笋般生长。 有人算过一笔账， 假定每年举办会展 20 个， 若按每次会期 3 天计算，加上会展前后 3 天的势头，那么，全年 xxx 酒店处于火爆状态的日子就达 100 多天，对于

34、酒店业来说，数据已使 人惊叹不已。目前， xxx 市旅游业全面提升，年收入已达到 182.8 亿元，占 xxx 省旅游业总收入的 53.8，占 xxx 市 GDP 的 8.75。从我国提出振兴 xxx 老工业基地以来， xxx 经济发展速度加快， 同时会展业的日趋发达 和旅游业的兴旺，对酒店业起到了较强的拉动作用。在 xxx 市历届展 会，特别是汽博会和东北亚博览会期间， xxx 现有五星级酒店客房入 住率普遍达到 90以上，有的甚至达到 100。据有关部门统计资料 显示，2009年，xxx市实现旅游总收入220亿元，相当全市GDP的8%, 其中，接待海外旅游 15.5 万人次，外汇收入 70

35、00.00 万美元；接待国 内旅游 1900 万人次，实现国内旅游收入 215 亿元。目前， xxx 市正以平均 3 天一个展会的会展频率拉动着 xxx 市的 会展经济，仅 2006年， xxx 市举办各类会展活动 120项，参与群众达 670 多万人次，全年会展业实现相关收入 78.2 亿元，其中直接收入 7.2 亿元，带动相关产业收入 65 亿元，实现税收 6亿元，其中：汽博会、 国际光学大会、光博会、东北亚博览会等重点展会办得好，办得活， 在国内外的影响力越来越大，成为 xxx 市会展的一大亮点。 2008年， xxx 市举行的第四届汽博会整体展示面积 12 万平方米，有 27 个国家

36、和地区近 1000 家企业参展，已成为业内人士公认的品牌车展。第 20 届国际光学大会是 2007 年 xxx 举办会议中层次、 规模、 专业性最高的 一次国际性会议， 包括诺贝尔获得著在内的近千名知名学者来长参会。 随着 xxx 城市会展业和旅游业的日趋繁荣，城市高端五星级酒店的接 待能力远远满足不了新形势的要求。市场调查中发现：截止 2009 年末， xxx 市大小宾馆酒店上万家， 其中星级酒店共 47 家，而高档次，尤其是五星级酒店更是严重不足 （目 前，被评定为五星级酒店的仅有 5 家，即 xxx 香格里拉大饭店、 xxx 海航名门酒店原xxx名门酒店、xxx开元名都大酒店、xxx华天

37、大酒店、 xxx 紫荆花酒店；还有五、六家准五星级酒店） ，并处于供不应求的状 态。目前 xxx 市酒店服务业的特点是：饭店数量少，高档次饭店的数 量更少。具体表现为：1、星级饭店数量较少。2、xxx 市现有五星级饭店（酒店）标准较低，在仅有的5 家五星级饭店（酒店）中大部分严格说来并不符合五星级标准。3、高档次饭店（酒店）（四星级以上）旺季处于供不应求状态， 低档次饭店（三星级以下）由于数量较多，因此竞争激烈，客房入住 率相对不高。4、大部分饭店的环境、软硬件的标准以及饭店的规模、国际知名 度、档次上与国内发达城市相比都存在着一定的差距。5、与国内同级同类城市相比， xxx 市区内的部分酒店

38、服务业明显 落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足， 而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得 满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨，作为投资环境的一个重要 组成部分，这一情况已影响到 xxx 市的经济发展和招商引资的力度， 影响到 xxx 市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展 的一大瓶颈。 xxx 市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商 贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有 当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的五星 级商务酒店势在必行。随着 xxx 市经济的快速发展，招商引资和对外开发规

39、模的不断扩 大， xxx 市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露， 已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，由于外来人口的日益增 多和国际交流的日益频繁，对高档次酒店，尤其是高标准的五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成 为开发商的当务之急，鉴于以上市场需求分析， xxx 市正荣贸易有限 责任公司提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为 一体的商务酒店。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为 当务之急。鉴于以上市场需求分析， xxx 市正荣贸易有限责任公司提 出建

40、设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的商务 酒店。2.1.2 目标市场及功能定位1、功能定位21 世纪的中国经济正处于重要战略机遇期，国家实施振兴东北老 工业基地重大战略，必将给 xxx 市经济和社会发展带来千载难逢的发 展机遇， xxx 处于东北三省老工业基地的中心位置，同时又被国家划 入除了北京、上海以外再发展六个会展经济城市之一（即东三省地区 唯一划入国家发展会展经济的城市） 。在这样一个经济发展、 地区开发 的大环境、大背景下， xxx 建国大酒店项目的启动，可以说恰逢好时 机，具有无限商机的发展空间。xxx 建国大酒店坐落在 xxx 市重庆路繁华中心区，周边毗邻众多 的

41、大型商场、特色名店、金融机构等单位。作为 xxx 市经济发展及亮 化美化的重点街区， xxx 建国大酒店其功能规划和前期目标定位，是 公司今后发展、市场开拓的基础和保证。因此，经过大量的市场调查，多方论证，结合建国大酒店经营理 念和发展取向，将目标定位为：建国大酒店将以 “精制、新颖、自然、 健康”的规划设计理念，满足人性化的设计理念，打造满足高端商务客 人需求的现代化、人性化、智能化的健康消费场所。因此，经过大量 的市场调查，多方论证，将目标定位为：区别于传统型的酒店而具有 个性化、特色化、现代智能型五星级商务酒店。满足境内外高档次消 费者旅游、商务、休闲需求。2、目标市场 本项目目标市场是

42、：企业主、高级管理者、境外游客、政府官员 等。建设规模、建设内容及建设目标2.2.1 建设规模项目总建筑面积30634.28m2,其中520层客房区195间、会议室15个共计15723.96 m2、46层办公区2929.2 m2、餐饮、超市、健身、洗浴、多功能厅、商务中心等服务区面积可达11981.12 ，地下库房及停车场 3050.43m2。2.2.2 建设内容建国大酒店总建筑面积 30634.28m2，其中利用原有建筑 20365.28 m2,已完成续建接层建筑面积10269川。本项目拟对现有建筑物室内外按五星级标准酒店进行装修改造， 并新增公用工程及附属配套设施。本项目拟改造面积 203

43、65.28 m、续建接层装修10269 m、新购置 设备 84 台（套）。第三章场址选择3.1场址选择原则1、符合城市规划要求；2、场址应具有较完善的城市基础设施，并尽量利用城市基础设 施以及附近其它外部协作条件；3、坚持以人为本，选择周边环境噪音小、无污染、交通便利的区域，为康复养老提供良好的环境；4、坚持安全第一，选择各种灾害发生较少的区域；5、坚持节约、经济、适用原则。3.2场址选择321地点与地理位置本项目场址位于xxx大街621号，占地2969m2。西距人民广场约600多米，北距xxx市繁华步行街重庆路约 160米，南临xxx大街，东距xxx交通要道的大经路不足 300米之遥，处于x

44、xx市最繁 华的商业圈之内，交通条件十分便利。项目选址地段优势明显，位于xxx市城市的中心地带，紧邻 xxx市的中心广场人民广场，项目场址区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展五星级酒店的最佳选择。1、场址土地权属类别场址土地权属xxx市正荣贸易有限责任公司2、占地面积拟建场址总占地面积为 2969 m2o3、场址现状xxx建国大酒店现有总建筑面积 30634.28川（其中1994年完成 20566.88 m2, 2009年按原设计完成续建 A座1120层工程，续建建 筑面积10269 m2）。现大厦因续建工程影响，可供经营与使用建筑面积约18767m2，其中自用约1800 m2

45、，对外出租16967 m2。在大厦内经营的 主要有天伦体闲宾馆有限公司和南关区漫步云端大酒店。表4 - 3现状建筑物特征表内容特征耐火等级一级建筑面积（m2）30634.28占地面积（m2）2969层数A座120层、B座16层总高（m）A座地上81.9m、B座地上25.4m墙体复合节能墙体结构形式底框架结构基础形式桩基础抗震设防烈度7度设计基本加速度值0.1g基本 装 修楼地面水磨石、花岗岩、地砖屋面现浇钢筋混凝土屋面，SBS防水外门玻璃转门内门木门窗塑钢窗内墙面涂料；墙砖外墙面外墙砖、涂料天棚混合砂浆刮大白3.3场址条件3.3.1区域概况XXX市地处中国东北松辽平原腹地，其地理位置为东经12

46、4 18127 02，北纬 43 05 45 15。xxx 市是 xxx 省省会， 是全省的政治、经济、科技和文化中心。全市总面积为20571平方公里，辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳、经济技术开发区、高 新开发区、净月旅游开发区九个区和榆树、德惠、九台三个县级市及 农安县。全市总人口为 705.7万人，其中市区人口 498.07万人。1989年、1992年、1994年分别被国家批准为计划单列城市、享 受沿海沿边开放政策的中心城市和副省级城市。xxx市位居东北三省的中心，是未来东西走向的第三条“欧亚大 陆桥”的交汇点。xxx市高新技术产业、经济技术、净月潭旅游经济 和汽车经济贸易等四个开发

47、区分别被国家批准为国家级开发区和省 级开发区，并都享受国家沿海开放城市和国家级开发区的各种政策。xxx又是一座“汽车城”、“电影城”、“森林城”的旅游城和 令人瞩目的“科技文化城”。xxx是新中国汽车工业、光电子技术、 生物技术和应用化学的摇篮。xxx市科技力量雄厚，高等院校集中，xxx大学、东北师范大学、 xxx工业大学、xxx理工大学等一大批重点院校 27所；拥有xxx应化 所、光学机械与物理研究所等驰名中外的独立科学研究与技术开发机 构98个，科研装备精良，人才资源丰富，是国内屈指可数的知识密 集区。xxx市地域辽阔，土地资源丰富，全境幅员面积20571平方千米，其中市区面积3583平方

48、千米。下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、 双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。全市现状总人口 745.95万人，其中市区人口 328.96万人。矿产资源比较丰富， 主要有石油、天燃气、煤、油页岩、石灰石、膨润土等39种矿产，开发潜力极大。XXX市是中国著名的农业大市，地处世界著名的黄金玉米带，是 我国重要的商品粮基地，素有“北方粮仓”之称，粮食年产量稳定在 75亿公斤左右。主要农作物为玉米、大豆和水稻；猪、牛、鸡、鹿、 鹅等畜牧业发达，品种优良，数量较大，近年来，先后建成了德大、 大成、皓月等一批国内最大、世界领先的农副产品深加工龙头企业。XXX市是中国重要的工业基地。工业具有相

49、当规模和现代化水平， 形成了以汽车及零部件、食品、光电信息、生物与医药四个主导行业 为支撑的工业体系。中国XXX第一汽车集团是全国规模最大、品种最 全的汽车生产研发基地，汽车的年产量占全国汽车总产量的五分之 一；拥有二百多家为一汽集团配套的企业，基本上形成了高水平、大 批量、专业化的汽车配套企业群，故有“汽车城”之称。XXX客车厂是全国最大的铁路客车和地铁科研、生产基地、客车年产量占全国近二分之一。在高新技术产业发展方面具有一定的比较优势。围绕光电 子、微电子、软件及售后服务、现代医药、玉米深加工、绿色食品、 汽车、新材料等八个重点行业，培育了一批较有竞争能力的高新技术 企业。XXX市的第三产

50、业发展也比较快。全市拥有众多的商贸、餐饮、 金融等单位，其中星级宾馆、酒店和从事旅游的单位140余家。旅游业发展迅速，旅游资源丰富，有亚洲最大的人工森林一一净月潭森林 公园、闻名海内外的伪满皇宫等历史遗迹，形成了以生态、冰雪、伪 满遗迹、汽车产业、影视文化为主的富有地方特色的旅游产品。曾先 后成功举办“中国XXX电影节”、“中国XXX国际农业博览会”和“中 国XXX教育展览会”等品牌展会。XXX市是中国科技文化名城，全市有独立科研技术开发机构98个、国家重点科研开放实验室 19个、中国科学院和工程院院士 26名、 各类科研技术人员413人，科研人员占人口的比例在全国大中城市中 名列前茅。在光学

51、精密仪器、生物制品、汽车等方面的研究居全国的 领先地位，拥有著名的中国科学院XXX应用化学研究所、XXX光机与物理研究所、XXX地理研究所、卫生部 XXX生物制品研究所和XXX大 学、东北师范大学等 27所大学。著名的XXX电影制片厂是中国最大 的综合性电影制片生产基地，被誉为新中国电影的摇篮。XXX市是一座充满生机的开放城市。近年来，XXX市先后同日本的仙台、英国的伯明翰和美国的弗林特等12个城市结为友好城市，与世界60多个国家和地区建立了稳定的经贸联系，在20多个国家和地区兴办了海外企业或办事机构，基本上形成了以开发区为龙头，全方位，多层次、宽领域的对外开放格局。目前，XXX市拥有高新技术

52、开发和经济技术开发区两个国家级开发区，拥有XXX净月潭旅游经济开发区、XXX汽车经济贸易开发区、长江路电脑科技产品经营开发区、 XXX工业经济开发区等十一个省级开发区和两个市级开发区，分别享 受国家、省级和市级开发区的优惠政策。其中，XXX高新技术产业开发区己进入全国“十佳”高新技术产业开发区行列，经济开发区被列 为国家经济特区，XXX净月潭旅游经济开发区被列为国家级风景名胜 区和国家生态示范区，XXX汽车经济贸易开发区被批准为国家级汽车 批发市场。美国的百事可乐、沃尔玛公司，德国的大众、西门子公司， 日本的伊藤忠、丸弘商社等 30多家世界500强企业落户xxx。xxx市具有比较完善的城市基础

53、设施，交通发达，是东北中部重 要的交通和通讯枢纽，也是拟建的第二条欧亚大陆桥的重要枢纽之 一。铁路贯通东西南北，公路四通八达。xxx机场是国际航空港，现已开通国内外航线包括飞往日本仙台、韩国汉城、俄罗斯新西伯利亚等国际航线。邮政通讯设施完善，信息网络出口带达到20C。城市供水、供电、燃气设施完备，供应充足。xxx城市环境优美，城市绿化覆盖率达到38.7%，居全国前列。2003年，在世界银行组织的全球投资环境评估中，xxx市被评为中国大陆投资环境最好的城市之一。同年，由中国社科院、湖南卫视象形城市栏目和社会科学文献出版社共同发布的中国城市竞争力报告NO.2中采用综合市场占有率、城市经济增长率、综

54、合生产 率、就业机会、居民人均收入水平 5项客观指标，利用国家统计局发 布的相关数据，对全国 200个大城市的综合竞争力进行了评估和分 析，xxx市在200个城市中的综合竞争力 2002年为第32位，2003年 为第27位，上升了 5位。充足的可持续发展空间和具有特色的优势 主导产业使xxx成为了东北经济区的重要商品市场、贸易中心和物资集散地，并逐渐发展成为东北地区的经济中心。今后一个时期是xxx实施振兴老工业基地的战略机遇期，xxx将加快改革开放和工业化进程，全面推动经济和社会各方面的可持续发 展。3.3.2气候条件xxx市属温带大陆性亚湿润季风气候，冬长而干冷，夏短而湿热。年平均气温：4.

55、9 C;极端最高气温：395C；极端最低气温：-39.8 C；年平均相对湿度：67%;年平均降水量：600.7mm；最大冰冻深度：1690m；最大积雪厚度：310mm；全年主导风向：西南风；年最大风频：15.8%；年平均风速：3.9m/s。抗震设防烈度、设计基本地震加速度依据国家标准建筑抗震设计规范(GB50011 2001), xxx省xxx市的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为 0.1Og。工程地质条件本项目建设场地地貌为 xxx波状台地，无滑坡、崩塌等不良地质 作用。钻孔揭露深度内岩土共分7层，地基土承载力特征值 800fak(kPa)。地下水条件场区地下水主要由埋藏于第、层粉质

56、粘土的潜水及第层砾 砂土层中的微承压水以及泥岩中的裂隙水组成。泥岩中的裂隙水较丰富，且该场地处于xxx南湖一兴隆山含水带范围内。建筑场地初见水位3.205.00m,稳定水位3.004.30m；水位标高210.79212.12m, 水位平均高程 211.65m。根据水质分析报告及地区经验，地下水及土对混凝土和混凝土中 的钢筋无腐蚀性。336交通运输条件xxx市目前已成为东北地区重要的交通枢纽，铁路、公路、民航 形成网络，交通十分便捷。铁路呈大十字型，贯通南北，连接东西， 通达国内各大城市，铁路网密度为 0.019km/km2，是全国平均水平的 3.3倍；xxx铁路客运中心站设施完备、功能齐全，是

57、全国七大铁路 客运站之一。高速公路、高等级道路呈辐射状，以xxx市为中心，以18条干线连接省内外几十座大中型城市。xxx龙嘉机场为国际航空港，为4D级，现已开辟34条国际、国内航线。市内交通便利，有公 共交通营运专线86条，营运车辆2362台，出租车近2万台，形成了 较为便捷的城市公交运输体系。本项目场址建国大酒店位于xxx大街621号，西距人民广场约600多 米，北距xxx市繁华步行街重庆路约160米，南临xxx大街，东距xxx交通要道的大经路不足300米之遥，处于xxx市最繁华的商业圈之内，交 通条件十分便利。周边建筑物与环境条件位于xxx大街621号。南面对xxx大街，北靠净月二胡同，东

58、至 近埠胡同，西邻近埠街。距重庆路约260米，距人民广场约600米。本项目建设区域附近环境卫生条件良好，社会环境条件良好。公用工程条件建国大饭店一期工程建设时就充分考虑了续建工程水、电、热力、煤气等动力能源的需要，现基础建设条件为：1、供水:现有生活用水源来自市网，大厦拥有一座容量500 m3的水箱，经二次加压输送到各楼层；2、排水:厦排水分为两个系统。生活污水经沉降池后接入市政污水管 道排出；屋面雨、雪水，采用内排管，由楼东西两侧接入排水网 线排出。3、供电：大厦所需用电双回路供给，一条与周边居民共用一条，另一 条联在大厦对面专供医大二院线路变压器分别为800和 630KVA ;两条供电线路

59、直接入大厦变电室，由自备变电室将10千伏变至220伏后供大厦使用。为保障在停电状态下大厦内仍能 正常运行，自备一台功率 250/220柴油发电机组。4、供热:与近埠供热站直通 4寸供暖管道进入大厦。 拟采用地热和中 央集中空调的供热方式。5、通讯、宽带网、有线电视条件场址北侧10m市政通讯线路引入。第四章建设方案4.1项目组成在不改变原有建筑结构的基础上，增添局部建筑和装修改造， 使饭店内外装饰风格突出现代饭店特色， 体现当今时尚的国际流行布置 特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通 畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型五星级饭店。表4-1项目建设内容一览表序

60、号建、构筑物名称单位工程量-一土建改造1内装饰改造改造部位1.1地面改造大理石地面大厅、办公室、茶吧、超市、酒吧2 m6538花岗岩A B座楼梯缓台、踏步2 m970防滑地砖厨房、卫生间2 m1434复合地板健身房、小厅、独立办公室2 m1180地毯部分餐厅、客房2 m75571.2天棚改造彩绘玻璃浴区、夹胶2 m144铝扣板厨房、卫生间、浴区2 m1434石膏板吊顶大厅、前厅、客房、餐饮区、超市、 办公室、茶、酒吧、2 m168961.3内墙2 m45268玻璃超市、办公2 m279内墙涂料（大白）楼梯间、办公室、商务中心及其它非 服务功能区2 m24376砂岩装饰茶吧、超市等2 m260墙