商业街建设的战略与战术探究

1、商业街建设的战略、战术研究陈莉 张光忠市场消费需求的巨变直接导致了零售业交易方式的变化，随 着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重包括产品 因素在内的“整体服务质量”，与此相应，他们越来越以一 种“机会成本”的意识对购物活动做出价值推断，他们希望在单 位时刻内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权，在那个地点， 顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时刻价值”甚 至“生命价值”的考虑了。为了顺应这种消费潮流，自然而然产 生了网上购物这种交易方式，中国迅速掀起了一股电子商务热 潮，然而电子商务的进展要受到诸如人口素养、基础设施、传统 消费观念、网络支付机制等多方面的制约，难以在我国如

2、此的发 展中国家达到普及水平。然而我们讲，即使以上制约电子商务的 瓶颈问题得到了解决，网上交易仍然无法代替其他诸多零售业态，因为推断一种现代商业业态在某个国家或地区是 否有进展前途，关键是看其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方式。现在专门多情况下，人们并不是为了购物 而购物，他们渴望与人交流、受人尊敬，甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的全 过程（或其中的某个环节）之中，从而在获得商品使用价值的同时，得到一种颇具意味的体验。网上交易专门显然无法满足人们的这种需求，而商业街则不同，当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时， 你不仅仅能够满足自己的多方面购物需求，还能

3、够亲自体验商品，与商品真正切切的接触；与认识的或不认识的人 相互交流；感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐”（onenbspstopping）的消费心 理，又因汇合了众多层次的专卖店与各种服务项目，而有比较灵活的市场反应能力，能够提供全面服务，满足了人 们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国以后的消费进展趋势。因此我们只能把网上 购物作为一种交易方式，即一种销售渠道，而不能成其为一种零售业态，更不可能成为人们日常的一种生活方式， 即使在网络充斥着整个社会的e时代，商业街的魅力依旧难挡。一、商业街的定义、特点及分类什么是商业街？商业街确实是由众多

4、商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街 道，是都市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点要紧有以下几个方面：1.功 能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修 理、交通等15项功能和5060个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度 地满足宽敞消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作 为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口， 又是国际名牌的展

5、台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重 要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几 个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、 舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等差不多功能。5.服务 优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出 商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素养、维护整体形象、塑造整体品牌。综观现在各种商业街，大

6、致能够分为三大类：1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业进展到一定程度的产物，西方国家比较早的采纳了这种提法，如 美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明 确的、权威的界定。能够讲，一个真正的中央商业街必须是那个都市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央 商业街要具备以下几个特征：第一，商业特不发达。那个地点所讲的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综 合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，同时包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写 字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，

7、有较高的社会知名度。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至阻碍 着世界经济的进展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个都市而不 是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话讲，中央商业街应是一座都市的开放窗口，它是整个都市经济和商业 进展的中枢，是南来北往的客流集散地，特不是搞商务活动的人都必须要前往的地点。第四，中央商业街应位于城 市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市 政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。2.地区商业街。

8、与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医 院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区不，概念不能相互混淆。相对中 央商业街而言，地区商业街的要紧特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组 合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街 是一种社区化消费场所，不是辐射整个都市的行为。3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、治理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两 种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构

9、和服务体现规格品种齐全、专业性的特 点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品能够不是一类，但经营的商品和提供的服务可 以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女的用品、学生用品等。在我国现时期，特色街差不多取得了长足的 进展，在专门多地点都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。 这些特色街，或汇合名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特 色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出 浓郁的都市型文化休闲气息。二、商业街在我国进展的必

10、要性随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购 物”（onenbspstepnbspshopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们同意。今天，当我们注意到消费者在 购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识即卖点是否集中、能 否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国以后经济的成长壮大充满信心时，便不难发觉这点。 而这又是商业街迅猛进展的重要支撑点。顺应着这种新的消费潮流，19992000年，商业街与购物中心（shoppingnbspmall）迅速热起来，从商业街和购 物中心大量共有的相同遗传基因推断，二者具有明

11、显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都 是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；差不多上商业服务业多种业种、零售业多种业态的有 机组合体；在店铺数量上，差不多上以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都能够满足人们购物、餐饮、休闲、观 光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都能够成为商业与旅游业的黄金结合 点。中国什么缘故有商业街的生存空间呢？这是由于中国的专门国情决定的，一是因为中国轿车没有进展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有 一家购物中心的郊区购物；二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇专门

12、多，商业街 动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传 讲，是鲜活的“清明上河图”，shoppingnbspmall尽管光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿 透力；三是中国人天生爱喧闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱 乐、餐饮、观光于一体的商业街必定成为本地人、外地人的最佳选择；四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场 所，它是都市的“名片”、“客厅”，是都市改造大局中的一个棋子，而都市改造的背后则矗立着市长们提高都市 竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业进展繁荣的程度，进而体现着

13、一个都市的整体形象，有的甚至成为招商 引资的“龙头项目”。能够如此讲，商业进展到今天提出了商业街建设，这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现， 是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争进展的一种表现，既是对中心都市原有商业资源的一种整合， 也是商业向更高级时期进展的一种预备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条 商业街呢？我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业 街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，依旧企业行为；其治理模式究竟是如何样的；应采取什么样的业态 组合以及在建设过程中的具体问题，如

14、交通、服务设施等等。三、商业街建设的战略研究任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是依照消费者的数量、需求、偏好以及购 买力的不同，对各种类不，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。由于不同年 龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着专门大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以 决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。因此，成功的市场定位应建立在对消费者及其 消费行为认真分析的基础之上。企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所 产生的阻碍，并充分了解市

15、场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对 定位不当之处及时进行调整，否则将会白费有限的资金及空间。（一）消费者群体目标对象的选择消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也确实是一条商业街所能吸引到的、在商业 街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏 离主体，而假如对所有的消费者都进行考虑，又白费人力财力。因此应选择消费者主体进行分析。分析消费者主 体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个要紧因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街能够在较广区域 的人口中再进行细分，而较偏僻地区

16、的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街， 其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多情愿就近购买；而当购买 耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，因此对交通便利因素考虑得少一些。假如商业街的产品设置多为年轻人 追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，假如商业街内流淌人口比重较 大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所 不同，对消费者进行细分有利于市场定位的

17、成功及资金的合理安排。（二）商业街市场定位所应考虑的消费者因素1.消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市 场规模的大小由那些有购买欲望同时有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，假如 现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水 平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。因此人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考 虑的因素。2.消费者的性不、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性不、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明 显，不同性不年龄结构的

18、人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是专门大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲 动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的考虑较少，同时由于年轻人的收入相对较 低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，关于商 品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所 体现的差异性更大。不同性不的消费者在消费中的差异要紧体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更 为慎重、细腻和爱美。在大都市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些都市设 置“女的街”

19、也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费 者中各性不年龄段人口所占比例，还要对以后各年龄段人口数进行预测，注意下一时期的变动趋势，不断调整，才 能取得成功。3.消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较 大的差异。假如把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们能够看出，脑力劳动 者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追 求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳

20、动者在需 求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时刻专门少，因此他们购买商品 的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格新款式，时髦商品能够首先在他们身上展示出路。4.消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素养中的一个重要部分，对商品需求的阻碍相当明 显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素养较高的消费者对文化消费等进展资料的市场需求 相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍

21、停留在吃、穿、 住等消费资料上。关于一个都市而言，由于一些历史缘故，使得都市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次 不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的 是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生尽管在消费品位上 有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。5.消费者的收入状况。消费者的收入，是阻碍消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业 街定位时考虑的重点。总的讲来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商

22、品时，往 往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的 一个重要的测量器。四、商业街建设的战术研究（一）商业街建设应是企业和政府的珠联璧合商业街是都市化的必定产物，是都市商品交易最活跃的场所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一 个都市时最引人注目的门面，就看起来名片，不管真实情况如何，制作精美的名片终能带来更多的机会，为了提升城 市形象、加强都市竞争力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上予以安排，商业街在专门大程 度上自然而然成了一种政府行为。这也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有专门多专门性，如它的所占地

23、一 般是都市的中心地带；在建设方面有专门强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的 机构对商业街实施统一规划、建设和治理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形 成人气、商气两旺的局面，假如完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，那么这种商业街建设得绝对没有 价值。因此在“都市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始了，对象是“街”，目的是诸如“漂 亮”、“洋气”如此的审美价值，而其间所依靠的也是建筑或都市规划方面的专家。工程结束后的验收表明：达到 了都市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消

24、费。而作为 商业街，“商”之不存，“街”将焉附？既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来 的，而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是都市建设问题。追溯 商业街的起源，差不多上市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演要紧角 色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会费尽心机，迎合顾客的需求，在 今天中国的商业街上，这种机制存在吗？因此企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥 商业街的总体优势，同时这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一

25、条由民营企业出资改造并 冠名的商业街悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常治理，然后将一部分利润以地租、税收的 方式回报给政府。然而关于一些老商业街，它的历史文化遗产特不丰富，假如全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段， 地价和获准进入的成本都特不高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米 所分摊的建筑成本。关于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之 列。因此，商业街改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族 特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，确实是一个专门

26、好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。（二）治理模式上要不断创新现在，我国商业街的治理模式大致分为三种：托付制，在治理办下设监察大队，受政府相关职能部门的托付， 对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合治理，如上海南京路步行街；抽调制，从政府各机关部门 抽调人员，合署办公，综合执法治理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南 路商业街；物业治理制，成立物业治理公司，靠向商家收取一定的治理服务费维持正常治理工作，并协助相关职能 部门维持街区的正常治理秩序，如深圳市东门商业街。笔者认为物业治理制是一条值得探究的新路子，我国住宅区 和写字楼的物业治理差不多

27、有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的治理，目前还处于尝试时期。（三）各种类型商业街侧重点应各有不同中央商业街作为一个都市的中心地带，是都市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示都市个性 特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的确实是对文化的漠视，对都市历史的否定；地区商业街作为一个社区 的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之因此集中了众多 的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，要紧是缘于纽约市600万

28、有专门 强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在 人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的确实是这条街。（四）业态、业种组合要合理，各种功能要配套如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街治理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不 管是政府开发依旧私营企业兴建，最终差不多上分散卖或租给中小业主，假如事先没有合理的规划和引导，难于形成商 厦的主业和特色，专门容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互阻碍，降低整 个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业

29、街应以便利店、超市为主，特色街 应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等）。依照调查，最佳的业种搭配为：零售业占65，餐饮业占20，大众娱乐业占10，通讯服务业 占5。（五）注意整体风格的营造，与都市风格浑然一体关于世界上任何一个大都市来讲，其进展有它的独特性，长年累月聚拢起来就构成了都市的个性，这是一个城 市的灵魂所在。商业街的建设必须注意爱护和继承都市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为都市整体建设的 一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量幸免使用推倒重建的方 法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入