2022年物业服务行业发展现状及规模分析

1、2022年物业服务行业发展现状及规模分析1 研究方法：按营收分组拆解各梯队物管公司 2021 年报表现截至 2022 年 4 月 25 日，A 股和港股共有 57 家上市物管公司，总市值达到 4019 亿元（1 人民币=0.8366 港币，全文涉及汇率换算处均以此计算）。我们照例对物管上市公司 2021 年规模拓展、财报表现、增值服务、战略展望等内容进行全面梳理。我们延续此前的框架，综合考虑公司规模和数据披露情况，选取 29 家已披露 2021 年报的 上市物管公司（下称“物管公司整体”）进行年报综述。29家公司占到板块总市值的 87%， 我们认为具有较强的代表性。同时，为了顺应行业的分化趋势

2、、对比不同规模公司的经营 成果，我们按照 2021 年营收进行分组：营收大于 100 亿元的 5 家为“大型物管公司”，30-100 亿元的 10 家为“中型物管公司”，10-30 亿元的 14 家为“小型物管公司”。由于新上市物管公司历史数据披露范围通常从 2018 年开始，我们将本次综述的时间范围定为 2018-2021 年，尽可能在时间维度确保统计口径的连贯性。由于不同物管公司披露口径不尽相同，各 个图表覆盖的样本公司数量有所差异。2 规模拓展：扩张再提速，收并购贡献最大增量在管规模：在管面积同比增速创历史新高2021年物管公司整体在管面积达到 47.93 亿平，同比增长 52%，较 2

3、020 年+11pct。其中， 大型、中型、小型物管公司在管面积分别同比增长 46%、63%、44%，较 2020 年+11、+8、 +11pct。2021年披露了在管面积的 27 家样本公司均取得同比增长，大型、中型、小型物管公司在管面积门槛分别为 2.81、1.36、0.28 亿平（中型物管公司卓越商企服务在管面积只有 0.41 亿平，但因业态特殊，主要为物业费较高的商务物业，此处不纳入在管面积门槛的分析）。 碧桂园服务在管面积达到 7.7 亿平排名第一，此外雅生活服务、保利物业在管面积均超过 4 亿平。合景悠活凭借对于雪松智联和上海申勤的收购，在管面积同比增长 396%，增速最快， 此外

4、金茂服务、碧桂园服务在管面积同比均实现翻倍以上增长。2021 年物管公司整体在管面积扩张再次提速，同比增速创下有数据统计以来的新高，主要得益于迅猛的收并购和市场化拓展进展，以及存量合约面积的转化。其中，中型物管公司 在管面积同比增速连续第二年领跑。拓展潜力：大型公司储备资源相对充沛2021年物管公司整体合约面积达到 68.28 亿平，同比增长 42%，较 2020 年+10pct。其中， 大型、中型、小型物管公司合约面积分别同比增长 39%、50%、35%，较2020 年+16、+5、 +1pct。物管公司整体合约面积/在管面积为 158%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型 物管公司合

5、约面积/在管面积分别为 168%、151%、141%，同比-9、-18、-6pct。2021 年披露了合约面积的 27 家样本公司均实现同比增长。大型、中型、小型物管公司门 槛分别为 6.52、2.09、0.36 亿平（同样不考虑卓越商企服务）。碧桂园服务合约面积达到 14.4 亿平排名第一，此外雅生活服务、保利物业、绿城服务合约面积均超过 6 亿平。合景 悠活凭借收购，合约面积同比增长 420%排名第一；其次是碧桂园服务，合约面积同比增速 达到 75%。2021年同时披露了合约面积和在管面积数据的 25 家样本公司中，6家公司合约面积/在管 面积同比增长，19 家公司同比下降。建发物业合约面

6、积/在管面积达到 224%，排名第一， 此外绿城服务该指标亦超过 200%。与在管面积类似，物管公司合约面积同比增速也出现回升，但依然低于在管面积同比增速， 导致合约面积/在管面积继续下行。从合约面积/在管面积来看，大型物管公司储备资源更加 充足，即便在管面积基数已经比较庞大，但仍拥有更高的增长能见度。增长动力：收并购带来规模跃升，市拓亦是重要增长极在收并购、市场化拓展（包括招投标、合资合作等）、承接关联房企项目三大扩张渠道中， 物管公司主要凭借收并购和市场化拓展进行规模扩张，对关联房企的依赖度继续降低。随 着部分拟上市甚至已上市的物管公司成为收并购标的，收并购对于头部物管公司规模的推 动力超

7、越了市场化拓展。我们统计了 17 家 2021 年按照三大渠道拆分了新增合约面积数据 的公司，整体法下收并购、市场化拓展、承接关联房企分别占 45%、37%、18%。绿城服务、滨江服务、华润万象生活、旭辉永升服务、远洋服务、金茂服务均以市场化拓 展为最主要的扩张渠道，占比超过 60%（此外，招商积余 2021 年新签年度合同额中市场 化拓展占比达到 79%，亦是以市场化拓展为主）。碧桂园服务、雅生活服务则通过收并购贡 献了主要的新增合约面积，收并购占比超过 70%。仅越秀服务、建发物业关联房企占新增 合约面积的比例超过 50%，两者上市时间均不长，市场化拓展能力仍在培养中。从市场化拓展绝对规模

8、来看，绿城服务（10903 万平）、碧桂园服务（8396 万平）、世茂服 务（6332 万平）排名前三；从收并购绝对规模来看，碧桂园服务（44464 万平）、雅生活 服务（16010 万平）、世茂服务（4020 万平）排名前三；从关联房企支持规模来看，碧桂 园服务（8880 万平）、保利物业（3885 万平）、融创服务（3592 万平）排名前三。业态结构：第三方、非住宅在管面积占比继续提升2021 年物管公司整体第三方在管面积占比为 64%，同比+8pct。其中，大型、中型、小型 物管公司第三方在管面积占比分别为 67%、56%、71%，同比+6、+14、+3pct。物管公司 整体第三方在管面

9、积占比加速提升，独立性进一步增强。一方面，收并购在快速扩张规模 的同时，也大幅提高了第三方面积占比；另一方面，随着市拓能力的提升，大多数公司通 过市拓获取的第三方面积都取得了同比增长。2021 年物管公司整体非住宅在管面积占比为 35%，同比+2pct。其中，大型、中型、小型 物管公司非住宅在管面积占比分别为 36%、31%、41%，同比-3、+7、+3pct。尽管部分公 司未将一些合同中没有明确面积的公建项目计入在管面积，物管公司整体非住宅在管面积 占比仍然取得提升，多元业态的发展思路仍是行业共识。管理密度：多数物管公司已经完成区域布局，管理密度开始提升2021 年物管公司整体单城市管理面积

10、为 197 万平，同比+15%。其中，大型、中型、小型 物管公司单城市管理面积分别为 268、166、163 万平，同比+23%、+16%、+6%。2021 年披露了在管城市数量的 10 家样本公司中，8 家单城市在管面积同比上升，2 家同比 下降，其中银城生活服务凭借在大本营南京的深耕布局，单城市在管面积达到 280 万平， 排名第一；合景悠活同比增长 132%，增速最快。2021 年披露了合约城市数量的 12 家样本 公司中，9 家单城市合约面积同比上升，3 家同比下降，其中碧桂园服务同比增长 71%至 389 万平，在增速和绝对规模上都排名第一，此外保利物业也超过 300 万平。随着物管

11、公司全国化布局逐步完善，大多数公司单城市管理面积开始实现同比提升，大型 物管公司无论是绝对规模还是同比增速都高于中小型物管公司。物管公司普遍通过有针对 性的多业态协同市拓和收并购，将提高重点区域项目密度作为重要战略之一。例如，万物 云在招股说明书中提到“蝶城”战略，即基于万物云在住宅、商写、城市物业以及远程运 营的能力，以街道为单位，围绕一条街道内服务者 20 分钟可达的服务圈，打造高浓度、高 效率的服务网络。截至 2021 年末，万物云在 30 个城市在管项目数量超过 50 个，单城市 在管面积达到 513 万平，超过所有样本公司。我们期待管理密度提升给物管公司带来服务 种类的创新和服务效率

12、与成本的优化。3 财报表现：再续高速成长，盈利分化加剧业绩增速：再续高速成长2021 年物管公司整体实现营收 1612 亿元，同比增长 48%，较 2020 年+5pct。其中，大型、 中型、小型物管公司分别同比增长 47%、53%、39%，较 2020 年-6、+12、+13pct。物管 公司整体实现归母净利润 206 亿元，同比增长 48%，较 2020 年-15pct。其中，大型、中型、 小型物管公司分别同比增长 35%、71%、31%，较 2020 年-21、-5、-25pct。29 家样本公司中，所有公司均实现营收同比增长，但有 2 家归母净利润同比下滑。2021 年碧桂园服务营收达

13、到 288 亿元，超过万物云（未上市）成为国内营收规模最大的物管公 司，且显著领先于其他样本公司。合景悠活营收同比增长 115%，是唯一实现营收翻倍增长 的样本公司。2021 年碧桂园服务归母净利润达到 40 亿元，排名第一，相对其它样本公司 领先优势较大。金茂服务归母净利润同比增长 131%，在样本公司中增速最快，此外融创服 务、华润万象生活、合景悠活亦实现翻倍以上增长。2021 年物管行业依然延续高成长的业绩表现。其中，物管公司整体营收同比增速较 2020 年进一步提升，且由于在管面积扩张提速，随着这部分项目逐渐开始贡献基础物管和业主 增值服务收入，我们预计 2022 年营收增速仍将维持高

14、位。物管公司整体归母净利润同比增 速虽然较 2020 年收窄，但依然与营收保持了同步的高速增长。分梯队来看，中型物管公司 在营收和归母净利润增速上都更为突出。盈利能力：总体平稳，分化加剧2021 年物管公司整体毛利率为 26.3%，同比+0.2pct。其中，大型、中型、小型物管公司毛 利率分别为 23.9%、29.0%、27.1%，同比分别-0.4、+0.8、+0.2pct。分业务来看，物管公 司整体基础物管服务、社区增值服务、非业主增值服务的毛利率分别为 21.1%、41.3%、 29.5%，同比分别-0.2、-2.3、-0.5pct。29 家样本公司中，15 家公司毛利率同比上升，14 家

15、同比下降。合景悠活毛利率为 37.7%， 排名第一，越秀服务、宝龙商业毛利率亦超过 33%。金茂服务毛利率同比+6.2pct，改善幅 度最大，其次是华润万象生活，改善幅度为 4.1pct；合景悠活毛利率同比-4.4pct，下降幅 度最大，其次是旭辉永升服务，下降幅度为 3.8pct。物管公司毛利率持续改善的趋势在 2021 年出现变化，尽管整体数据上同比稳中略升，但公 司之间的分化已经非常显著，且三大业务板块毛利率均出现同比下滑。主要原因包括：1、 疫情补贴退坡；2、部分收并购和市场化拓展项目前期的毛利率水平低于关联房企项目；3、 部分新开展的业务毛利率偏低，例如社区增值服务中的社区零售、美居

16、服务，以及城市服 务等；4、受地产下行影响，非业主增值服务毛利率同比降低。但仍有过半数的公司实现毛 利率同比提升，提升高毛利率业务的收入占比、项目密度提升后的规模效应、组织和管理 模式优化、科技赋能仍然是多数物管公司维持毛利率水平的重要抓手。2021 年物管公司整体销售管理费用率为 9.8%，同比-0.5pct。其中，大型、中型、小型物 管公司销售管理费用率分别为 9.5%、10.0%、10.0%，同比分别-0.1、-1.0、-0.6pct。物管 公司整体归母净利率为 12.8%，同比持平。其中，大型、中型、小型物管公司归母净利率 分别为 11.3%、15.3%、11.6%，同比分别-1.0、

17、+1.5、-0.7pct。物管公司整体加权平均 ROE 为 16.2%，同比-2.4pct。其中，大型、中型、小型物管公司加权平均 ROE 分别为 15.2%、 16.5%、18.9%，同比-2.8、-1.8、-2.8pct。29 家样本公司中，12 家公司归母净利率同比上升，17 家同比下降。合景悠活归母净利率 为 23.0%，排名第一，合景悠活亦超过 20%。华润万象生活归母净利率同比+7.4pct，改善 幅度最大，其次是金茂服务，改善幅度为 3.6pct。物管公司整体销售管理费用率改善的趋势仍在延续，规模效应、组织架构优化、科技赋能 等因素是效率提升的主要原因。归母净利率的情况则与毛利率

18、类似，物管公司整体保持稳 定，但公司之间分化较大，更多公司出现了同比下滑，个别公司业绩受到房地产相关的金 融产品投资亏损的拖累。由于 IPO、增发配股融资带来的资产周转率和权益乘数下降，物 管公司整体加权平均 ROE 继续下行。一些隐忧：应收账款和无形资产快速增长2021 年物管公司整体应收账款同比增长 94%，较 2020 年+79pct，也超越了营收增速。其 中，大型、中型、小型物管公司应收账款同比增速分别为 109%、101%、45%，较 2020 年分别+42、+111、+44pct。物管公司应收账款出现快速增长，除了业务规模扩张带来的自 然增长以外，还因为：1、收并购标的并表带入部分

19、应收账款；2、部分公司在谈并购项目 产生的押金；3、城市服务业务存在更长的账期；4、部分房企资金流压力加大，导致付款 周期延长。应收账款快速增长使得计提坏账的风险加大，部分公司已采取行动，例如碧桂 园服务提出“三缴一流”计划，即追缴往期、收缴当期、预缴未来、加强综合现金流管控， 力争控制应收账款的规模。2021 年物管公司整体商誉和无形资产同比增长 145%，较 2020 年+42pct。其中，大型、 中型、小型物管公司商誉和无形资产同比增速分别为 173%、104%、59%，较 2020 年分 别分别+89、-94、-19pct。商誉和无形资产的快速增长主要来自收并购：一方面，评估师会 对收

20、并购标的的合同及客户关系、品牌公允价值进行评估，形成逐年摊销的无形资产，摊 销成本会计入主营业务成本和管理费用；另一方面，收购溢价会形成商誉，不用摊销，但 每年需要进行减值测试。若收并购标的无法进行有效整合，未来业绩不达预期，商誉和无 形资产的减值可能会对物管公司利润造成负面影响。4 多元服务：城市服务和商管崭露头角，社区增值服务高速增长收入结构：多元贡献占比提升，城市服务和商管崭露头角2021 年物管公司整体基础物管营收占比为 56%，同比-4pct。其中，大型、中型、小型物 管公司基础物管营收占比分别为 58%、54%、56%，同比-5、-2、-1pct。物管公司整体社 区增值服务营收占比

21、为 15%，同比+2pct。其中，大型、中型、小型物管公司社区增值服务 营收占比分别为 14%、17%、16%，同比+1、+3、+4pct。物管公司整体非业主增值服务 营收占比为 17%，同比-1pct。其中，大型、中型、小型物管公司非业主增值服务营收占比 分别为 14%、18%、24%，同比-2、-2、-0pct。物管公司整体基础物管营收占比持续降低，除了社区增值服务营收占比提升之外，城市服 务、商管等新兴业务崭露头角也是重要因素。1. 城市服务方面，头部公司重视程度日益提升，模式探索仍在进行。目前已有 5 家样本公 司（碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务、旭辉永升服务、新大正）将城市服务作为

22、单独 分部披露数据，保利物业、招商积余、金科服务、时代邻里等公司则在基础物管服务中拆 分出了城市服务的营收数据。服务模式主要分为两类：一类是通过政府的招标采购流程承 接城市服务中的某些部分，其中市政环卫仍是重要抓手，2021 年雅生活服务、世茂服务、 旭辉永升服务通过收并购，保利物业通过成立合资公司补强了环卫能力；部分公司也在探 索老旧小区服务、智慧城市解决方案等方面的能力。另一类则是与国资平台成立合营或联 营公司，作为总包方统筹管理某一片区的城市服务。在城市服务贡献收入增量的同时，我们也注意到其毛利率普遍低于基础物管服务，且由于 政府付款存在账期，往往会造成应收账款的增长。2. 商管方面，部

23、分公司嫁接关联房企的商管能力，快速切入赛道。除华润万象生活、宝龙 商业、中骏商管（0606 HK）、星盛商业（6668 HK）等以商管业务为特点的公司之外，2021 年碧桂园服务、融创服务、正荣服务等公司通过收购关联房企的商管公司，形成了商管业 务布局。此外，已经披露招股说明书的万达商管（未上市）、龙湖智创（未上市）也有较多 布局，2020 年商管营收分别达到 171.96、10.23 亿元。头部商管公司运营的购物中心在零售额、租金收入、EBITDA 利润率、出租率等指标方面普 遍取得增长。规模拓展除了承接关联房企的商写项目之外，第三方外拓竞争也已开启，2021 年华润万象生活、宝龙商业、星盛

24、商业分别新签约 12、10、5 个第三方购物中心项目，新 签约建筑面积分别达到 124、49、42 万平。社区服务：ARPU 高速增长，赛道探索逐步成熟2021 年物管公司整体社区增值服务 ARPU（住宅家庭每户年均社区增值服务消费金额，年 化）为 919 元/户/年，同比增长 28%。其中，大型、中型、小型物管公司社区增值服务 ARPU 分别为 854、875、991 元/户/年，同比增长 21%、17%、42%。2021 年可以计算该数据的 24 家样本公司中，19 家公司社区增值服务 ARPU 同比上升，5 家公司同比下降。越秀服务社区增值服务 ARPU 为 1775 元/户/年排名第一

25、，远洋服务、时 代邻里社区增值服务 ARPU 均超过 1500 元/户/年。招商积余、金科服务同比增速 384%， 并列第一，越秀服务、远洋服务均实现翻倍以上增长。物管公司整体社区增值服务营收加速增长，主要由于各家公司响应十部委政策号召，大力 推进新业务落地、提高渗透率，此外疫情影响有所缓解。头部公司初步跑通若干条赛道， 2021 年已经具备一定收入体量：社区零售，绿城服务 11.8 亿元、碧桂园服务 11.1 亿元； 社区传媒服务，碧桂园服务 9.8 亿元；房地产经纪服务，绿城服务 7.8 亿元；美居服务，保 利物业、碧桂园服务 4.0 亿元。此外，世茂服务、远洋服务等公司亦开始对社区养老模

26、式进 行探索。随着物管公司对业务思考的逐步深入、资源的持续投入和管理密度的逐步提升， 我们看好头部公司社区增值服务从“零敲碎打”、广泛试错升级为洞察业主需求、运营执行 能力出色、具备供应链支撑的业务单元，做好自营和合作的平衡，充分发挥“贴近业主、 24 小时及时响应”的服务优势，在该领域逐步形成竞争壁垒。5 战略展望：增长共识重新凝聚，分化之下头部企业迎接整合窗口业绩指引：2021 年目标基本达成，中长期理性预期正在逐步形成2020 年业绩会上，多数物管公司制定了较高的中长期增长指引，我们当时统计的 21 家样 本公司给出的 2021 年平均增速指引为 49%，未来 3-5 年的平均增速指引为

27、 45%。尽管多数物管公司凭借存量项目的稳定 经营，以及合约面积转化、收并购、多元业务发展带来的增量实现了 2021 年的增长目标， 但由于 2021 下半年以来房地产市场的快速下行，市场对于物管公司中长期的业绩增速中枢 产生一定担忧：第一，房地产销售规模下行导致来自新房的合约面积减少，以及案场服务、 开荒保洁、交付查验等与新房销售相关的非业主增值服务营收下降；第二，部分关联房企 现金流紧张影响交付节奏，合约面积向在管面积的转化速度可能慢于预期；第三，部分关 联房企的经营困境可能导致对于物管公司的支持减弱，甚至出现占用物管公司资金等损伤 公司独立性的行为。随着多数物管公司在 2021 年业绩会

28、上更新业绩指引，我们认为市场对于物管板块中长期成 长速度的理性预期正在逐步形成，这将有助于板块的企稳。我们统计了 18 家样本公司的业 绩指引情况，部分公司对指引进行了一定幅度的合理调整，如融创服务、金科服务、新城 悦服务等。整体 2022 年平均增速指引为 39%，确实较一年前的指引有所下降，但依然保 持了较高的增速。整合：资本市场深度调整、估值分化加剧，头部企业迎接更好的整合机遇板块深度调整，大型企业和央企国企估值溢价开始显现物业管理板块自 2021 年 7 月以来出现持续调整。截至 2022 年 4 月 25 日，恒生物业服务 及管理指数已经自高点下跌 59%。最开始的急跌主要受到七部委

29、监管政策扰动，此后随着 港股市场调整、房地产市场下行和房企流动性问题的发酵，板块持续处于下行通道。逆境之下，既有“顺势者”，也有 “逆行者”经历房地产和资本市场的大幅调整后，大量拟上市物管公司搁置上市计划，或谋求被收购。 根据克而瑞和中物研协的数据，2021 年以来递表的 26 家物管公司中，只有 1 家公司即将 上市、10 家公司尚在推进上市流程，剩下的 10 家公司申请文件已失效、5 家公司已被收购 而终止上市（其中 2 家是在通过聆讯后被收购）。但也有头部物管公司逆市递交招股说明书。万达商管、龙湖智创、万物云分别于 2021 年 10 月、2022 年 1 月、2022 年 4 月递交了

30、招股说明书，三家公司均属于行业影响力较高的 大型物管公司，龙湖智创和万物云还在 2021 年抓住机遇完成了多笔收并购。头部企业迎来整合机遇2021 年上市物管公司收并购交易金额快速扩张，“大鱼吃大鱼”更加普遍，主要目的在于提 升重点区域管理密度，以及补强城市服务和商管能力。根据克而瑞的数据，2021 年上市物 管公司共发起 53 项收并购，交易金额达到 355.88 亿元，同比增长 277%。单笔平均交易 金额为 6.71 亿元，同比增长 285%。按标的业务来看，基础物管、增值服务、专业服务（如 环卫服务）类交易数量分别达到 35、5、13 项，交易金额分别为 313.84、11.11、30.93 亿 元。总体来看，考虑到较低的行业集中度和较高的增长目标，收并购依旧会是头部物管公 司实现规模扩张、提升密度、补强能力短板的重要手段，收并购市场中长期难言冷却。但从去年下半年以来，由于供需关系出现变化，收并购市场确实向“买方市场”靠近一步， 买方能够更加从容地挑选潜在标的。供给层面，收并购标的持续增加：1）随着房地产市场下行，部分房企出售旗下物管公司补 充现金流；2）中小型物管公司估值持续下行，甚至出现一二级市场倒挂，从