RF-CB-ZY-01目标成本管理作业指引

1、广州富力地产股份有限公司目标成本管理作业指引文件编号RF-CB-ZY-01 版本/修订A/0日期2013年8月1日第 PAGE 6页 共 NUMPAGES 6页目标成本本管理作作业指引引编制日期审核日期批准日期作业指引引目的提高公司司成本管管理水平平，建立立先进合合理的目目标成本本管理体体系，落落实“可研版版目标成成本-规规划方案案版目标标成本施工图图版目标标成本动态成成本结结算成本本”的全过过程管理理原则。适用范围围适用于公公司开发发项目的的目标成成本编制制与管理理。定义目标成本本：是公公司基于于市场状状况、项项目定位位规划，结合公公司经营营计划，根据预预期售价价和目标标利润进进行、结合市市

2、场价格格行情以以及对未未来风险险的预估估预先确确定的，经过努努力所要要实现的的成本指指标，以以管理后后续设计计、采购购、项目目管理、销售等等各作业业过程成成本支出出。职责成本监控控中心成本监控控中心是是区域成成本管理理的专业业管控部部门；审核核算算中心编编制的目目标成本本；监控动态态成本控控制，备备案月度度的动态态成本报报告；负责成本本数据库库的建立立和维护护工作。地区核算算部地区核算算部是地地区公司司项目成成本管理理的执行行部门；负责编制制地区公公司的项项目目标标成本；负责地区区公司项项目的动动态成本本控制、编制月月度的动动态成本本报告。工程、设设计、开开发等各各专业职职能部门门按权限参参与

3、项目目目标成成本的评评审；提供项目目目标成成本测算算所需资料料。关键活动动描述目标成本本的组成成和内容容目标成本本文件主主要为：目标标成本测测算文件件；目标成成本测算算文件包括：目标标成本测测算表、目标标成本测测算及拆拆分指引引。目标成本本管理原原则：深深化可研研版原则则、客户户导向原原则、事事前控制制原则。目标成本本文件的的编制：目标成成本测算算表的编编制项目规划划方案确确定后，地区公公司负责责人应召召集开发发、设计计、工程程、销售售、核算算、财务等相相关部门门，共同同编制项项目目标标成本，由核算算部门汇汇总、审审核、修修订后，作为目目标成本本录入的的依据。随项目目开发不断断推进，当施工图图

4、确定，各项目目应深化化编制施工工图版目目标成本本，以更有有效指导导目标成成本管理理工作。各地区公公司应参参考当地地相关政政策、收收费文件件、该项项目的产产品定位位、当地地类似工工程的经经验数据据，并考考虑项目目的自身身特征与与风险因因素进行行目标成成本编制制。编制依据据：可研版成成本测算算资料及及地块地地质等资资料；经政府审审批的规规划指标标及规划划设计方方案；各产品类类型的建建造标准准、交楼楼标准；政府对房房地产相相关的收收费标准准；财务部提提供的财财务费用用、各项项税费等等；以往类似似项目的的造价指指标和当当地的市市场价信信息。编制要求求：目标成本本应采用用公司统统一的目标成成本测算算表进

5、进行测算算。目标成本本按项目目开发期期分期编编制。目标成本本测算应应做到量量价分离离、分摊摊合理、测算精精细、依依据充分分。目标阶段段成本测测算与可可研阶段段成本测测算不一一致之处处应有充充分的依依据和说说明，且且应对差差异进行行分析说说明。目标成本本的制定定应具备备可追溯溯性，编编制目标标成本的的各项资资料应及及时收集集、整理理、归档档。注意事项项：目标成本本的测算算应充分分考虑到到各项风风险因素素，设置置详细的的风险费费用项，以风险险概率形形式体现现项目成成本的风风险。目标成本本编制时时应注意意与可研版成本进进行比较较，对启启动阶段段测算过过程中不不确定的的内容需需重点关关注。如如：规划划

6、方案对对场区土土方工程程的影响响；地基基详勘报报告对地地基处理理、护坡坡、降水水的影响响；停车车方案对对成本的的影响；销售方方案变化化等。测算时应应尽量填填写完整整的测算算依据和和造价指指标，测测算的指指标忌生生搬硬套套，应结结合实际际产品形形态在经经验指标标基础上上进行调调整。测测算依据据同样应应考虑实实际情况况并进行行调整。目标成本本编制所所依据的的规划方案案、产品品建造标标准的制制定是成成本、营营销、设设计、工工程、采采购、客客服、财财务、物物业等多多部门互互动的决决策过程程，成本本编制人员员需要主主动沟通通相关部部门，跟跟进成本本测算，提出成成本意见见，以供供方案决决策。目标成本本编制

7、过过程中的的测算与与分摊原原则可参考目目标成本本测算及及拆分指指引（华华南与海海南区试试行）。目标成本本的录入入与审核核地区公司司核算部部应严格格按照EERP系系统操作作要求，在系统统内进行行目标成成本编制制单的录录入，形形成目标标成本汇汇总单。目标成本本汇总单单经成本本监控中中心、地地区公司司负责人人、区域分分管领导导审核，最终由由张生审审批后正正式生效效。目标成本本审批完完成后，需当月月在成本本信息月月报中反反馈该项项目动态态成本。为避免影影响项目目运作，各地公公司应在在项目开开工前完完成目标标成本的的录入及及审批。目标成本本审批通通过前，为保证证项目前前期工作作顺利开开展，土土地价款款及

8、开发前期期费用暂暂不受目标标成本控控制，可可以线上上进行合合同录入入及请款款；其他他合同不不允许录录入及请请款。目标成本本审批通通过后，在目标成成本控制制额度内内，所有有相关合合同审批批与请款款均可进进行。若若超出各目目标成本本科目单项项控制额额（含土地成成本、开开发前期期准备费费、社区区市政工工程费、园林环环境费、配套设设施工程程费、开开发间接接费等二二级科目目以及建建安工程程费的三三级科目目），则不允允许发起起相应科科目新合合同的审审批及新新的特殊殊费用请请款。目标成本本的调整整或修订订各地区公公司应以以编订的的目标成成本为指指引，准准确核算算成本发发生额，严格控控制动态态成本。如如遇特殊

9、殊情况，应陈述述原因，依照以以下流程程对目标标成本进进行调整整或修订订：若项目成成本发生生额超过单单一科目目的控制额额，但未超目目标成本本总额（不影响响项目毛毛利），地区公公司核算算部可依照照目标成成本编制制原则，在除土土地成本本和期间间费用以外外的其余余各二、三级成成本科目目之间，合合理调整整各科目目的成本本余额分分配，经经ERPP系统报报区域成成本监控控中心审审核，地地区公司司负责人人审批后后生效。若项目成成本的预预计发生生额超过原原审批通通过的目目标成本本总额（影响项项目毛利利），或或因产品品类型调调整等原原因导致致预期成成本大幅幅降低，则需由由地区公公司发起起目标成成本修订订申请，报报

10、张生审审批后生生效。目标成本本修订的的原则是是：可预见见的风险险因素不不在修订订范围内内。目标成本本经确定定后不得得随意修修订，有有下列情情况之一一者，可可修订目目标成本本，一般般成本变变化在成成本动态态中反映映即可：因政府政政策变化化 (例例如：实实施900/700、节能能环保政政策等)使目标标成本发发生变化化。因项目定定位要求求（例如如：改毛毛坯为推推广精装装修房）使目标标成本发发生变化化。公司开发发计划重重大调整整（包括括分期面面积、开开发周期期调整）导致目目标成本本变化。因市场售售价不可可预料的的增长，满足以以下条件件时允许许修订：首次销销售预估估均价距距目标成成本确定定时的预预估售价

11、价提升220以以上，允许调调整的范范围包括括建筑外外立面（不影响响报批报报建）、精装修修档次、园林景景观工程程等。目标成本本的调减减：原则上上，在不不超出目目标成本本（施工工图版）的前提提下，综综合考虑虑项目的的品质、进度等等要求，进行适适应性调调整。目标成本本和动态态成本的的预警每月底，核算部部需按照照公司要要求完成成成本信信息的编编制并报送，具体操操作要求求及程序序见信息报报送管理理作业指指引。信息息月报的的项目动动态成本本数据需需同目目标成本本测算表表的测测算口径径保持统统一。除信息月月报反馈馈的信息息外，重重要的或或突发的的成本信信息，如如重大成成本变动动、大金金额索赔赔、成本本错漏、

12、成本风风险、职职业道德德事件等等须及时时向公司司反馈。动态成本本清查：是指在在目标成成本确定定之后，项目实实施过程程中，以以目标成成本为控控制线，定期对对项目已已发生成成本进行行核对和和确定的的工作。成本清查查需根据据项目进进展情况况，对待待发生成成本进行行分析预预测和调调整，从从而及时时、全面面、真实实地反映映项目成成本状况况，并形成成该项目目的调整版版成本本测算表表，报报成本监监控中心心审核。各地区公公司应至至少每项项目开盘盘前、年年末各组组织一次次项目成成本清查查工作。核算部部门是成本清清查工作作的组织织和牵头头部门，对清查查结果和和最终数数据的真真实性及及准确性性负责。地区公司司各相关关部门为为成本清清查工作作的具体体实施部部门，对对自身业业务范围围内发生生的成本本进行自自查，并并对结果果负责。成本清