09.3.6关于珠海楼盘异地销售的可行性分析

1、关于珠海楼盘异地销售的可行性分析20099年3月月目 录（2）三、供需关系图四、商品住房预购均价五、各区商品住房交易面积六、2008年市区新增供应情况七、市区各板块商品房户型构成八、市区各板块客户构成九、各板块客户置业动机（主城区）十、小结第六部分、2008年珠海市房地产三级市场（二手房）发展情况一、2008年二手房市场成交情况二、2008年二手房市场成交均价及交易金额走势三、2004-2008年二手房交易面积及价格走势四、小结第七部分、2008年珠海市房地产广告统计分析一、广告投放量二、各区域广告投放三、年度广告投放排行榜四、媒体投放量第八部分、2008年珠海市房地产简要总结第九部分、珠海市

2、部分在售项目列表第十部分、选择代理项目的方向第十一部分、结论附：珠海新近相关报道目 录（1）第一部分、关于异地售房一、目前异地在（太原）售项目二、异地售房存在的较大矛盾争议第二部分、珠海城市发展总括一、珠海城市规划概述二、珠海市经济形势三、珠海市房地产发展历程四、小结第三部分、2008年房地产政策扫描一、货币类专题二、土地类专题三、税收类专题四、第二套房贷专题五、保障型住房专题六、小结第四部分、2008年珠海房地产一级市场发展情况一、出让地块信息表二、历年土地出让情况三、出让地块分布区域四、出让地块用地性质五、土地成交数据表六、土地成交情况对照七、小结第五部分、2008年珠海房地产二级市场发展

3、情况（商品住宅部分）一、商品住房建设规模二、商品住房竣工面积、销售面积情况第一部分分、关于异异地售房房目前异地地在（太太原）售售项目项目名称称开发商位置价格其它保利上河河雅颂天津保利利地产天津武清清区泉发发路西侧侧均价58800元元/20088年100月开盘盘。预售证：津国土土房售许许字第220088年40030001号号荣天林海海花园威海荣天天房地产产开发有有限公司司位于山东东威海、与亚洲洲最大天天鹅栖息息地-国家级级风景天天鹅湖仅仅6000米均价30000元元/精装修明珠海苑苑乳山环建建房地产产开发有有限公司司山东威海海乳山银银滩均价27700元元/精装修清水湾海南雅居居乐房地地产开发发有

4、限公公司海南东线线高速英英州出口口首推金色色果岭、蔚蓝海海岸、瀚瀚海银滩滩三大组组团（以上可可查到的的异地项项目，通通过报纸纸、网络络等媒体体进行宣宣传，无无其它进进一步详详细说明明）20009年33月5日日，山东东文登市市南海商商居价值值论坛在在金蓉家家园大酒酒店举行行。来自自我市能能源企业业、房地地产、制制造业的的各界相相关人士士二百余余人与会会交流。文登南南海已成成为山东东省内投投资、置置业热度度最高的的区域之之一。“20009山山西春季季房地产产展示交交易会暨暨北京及及海滨城城市精品品楼盘推推介会”将分别别于20009年年4月110日-12日日和20009年年4月115日-17日日在太

5、原原煤博和和大同雁雁北宾馆馆世纪厅厅隆重举举行，有有北京、上海、天津、青岛、烟台、威海、日照、大连、海南、珠海等等地产项项目参展展。二、异地地售房存存在的较较大矛盾盾争议1、普遍遍情况：由于异异地售房房没有形形成完善善体系，因此频频频出现现合同欺欺诈、延延期交房房、物业业乱收费费等情况况，一旦旦产生纠纠纷，异异地维权权的操作作性差，维权成成本高，迫使消消费者更更为谨慎慎地对待待异地置置业。珠海：珠海房房地产项项目早在在几年前前就开始始在太原原进行异异地销售售，但早早期出现现过诸多多类似欺欺诈的不不良事件件，导致致产生负负面影响响。异地购购房、落户户政策一一直是吸吸引外地地客户前前去珠海海置业的

6、的一大因因素。而而20008年44月9日日，珠海海全面暂暂停入户户。开发发商普遍遍认为，暂停入入户必然然对珠海海楼价格格特别是是西区楼楼市会有有所冲击击，而若若提高入入户门槛槛，亦会会将部分分购房者者拒之门门外。2、关于于市场上上了解到到异地销销售产生生的相关关费用：项目开发商承承担代理商承承担客户承担担备注客户看房房费用成交后，由开发发商承担担未成交，由客户户自行负负责目前多以以旅行兼兼看房的的形式，费用标标准提前前告知销售人员员带队产产生的来来往费用用负担500%负担500%根据点数数和约定定不同情情况不同同变化报广、单单张宣传传费100%销售中心心人员、场地费费用100%代理费按销售额额

7、向代理理商支付付13%点数根据据项目、双方情情况不同同变化第二部分分、珠海海城市发发展总括括一、珠海海城市规规划概述述1、珠海海城市空空间格局局东部板块块为行政政中心、文化中中心和服服务中心心，是推推进珠港港澳区域域经济一一体化的的主要依依托，侧侧重发展展面向港港澳的现现代化服服务业，着力打打造香洲洲服务品品牌；西西部板块块为区域域制造业业中心和和新的中中心城区区，加快快交通等等基础设设施建设设，促进进产业跨跨越式发发展，建建成为辐辐射珠中中江以至至粤西的的现代化化新城。沿海拓展展轴：围围绕“海港、空港、口岸”三大节节点，串串联起沿沿海地区区具有比比较优势势的战略略性城市市资源，发展产产业及建

8、建设城市市组团。东部板块块：建成成“一主一一区二组组团”城市格格局，即即香洲主主城区、万山海海洋开发发区、唐唐家湾组组团、横横琴组图图。西部板块块：建成成“一主一一区四组组团”城市格格局，即即西部主主城区、莲洲生生态保育育区、高高栏杆组组团、温温泉组团团、富龙龙组团、三灶组组团。2、珠海海中心城城区各片片区概述述上冲片片区城市门门厅该区域规规划面积积27平平方公里里，可容容纳人口口16.8万；是珠海海市东部部中心城城区的西西北门户户，是珠珠海市东东部中心心城区重重要的主主导产业业配套发发展区，是集工工业、物物流、商商贸、旅旅游、居居住为一一体的城城市综合合组团。香洲片片区生态宜宜居、综综合城区

9、区该区域规规划用地地面积224.667平方方公里，可容纳纳人口规规模188万；香香洲片区区的职能能定位为为：生态态宜居、设施先先进、依依山滨海海的综合合城区。新香洲洲片区三核核两带、五区七七心该区域总总规划面面积166.9平平方公里里，人口口规模222万；是珠海海市的行行政、文文化、体体育中心心，融市市级行政政、体育育、文化化功能和和居住功功能为一一体的城城市中心心区。拱北片片区城市窗窗口地区区该区域总总规划用用地面积积为100.944平方公公里，可可容纳人人口规模模为199.9万万；是珠珠海市东东部的口口岸商业业中心，是珠海海市东部部中心城城区经济济繁荣、环境优优美、设设施完善善，集商商业中

10、心心、口岸岸、居住住功能为为一体的的城市窗窗口地区区。吉大片片区商贸、旅游服服务中心心区该区域总总用地面面积144.155平方公公里，片片区内可可容纳人人口为119万人人；拱北北以商务务办公、旅游休休闲为主主导功能能，成为为珠海市市东部中中心城区区重要的的商贸、旅游服服务中心心区。前山片片区建材商商贸流通通中心区区该区域规规划总用用地面积积12.39平平方公里里，可容容纳人口口16.3万；前山片片区是珠珠海市域域服务型型建材商商贸流通通中心，中心城城区内环环境友好好型现代代工业区区，区域域性高端端外向型型生态人人文住区区。二、珠海海市经济济形势1、珠海海地区生生产总值值珠海市220033年-2

11、0008年年区域生生产总值值及增长长情况（单位：亿元）数据据来源：珠海市市统计局局20008年珠珠海完成成地区生生产总值值（GDDP）9992.06亿亿元，同比增增长9%，相比比去年增增幅放缓缓了7.5个百百分点。珠海区区域生产产总值自自20003年以以来均保保持较高高的增长长速度，其中220033-20007年年生产总总值同比比增幅均均超过110%。20008年在在全球经经济危机机的影响响下，国国内出口口贸易受受到一定定程度冲冲击，股股市和房房地产市市场持续续低迷，中国经经济从220088年下半半年开始始出现不不同程度度的下滑滑迹象，相应的的珠海经经济自220033年以来来首次低低于100%

12、的增增长幅度度。2三大大产业结结构不变变，第三三产业贡贡献率提提高珠海市三三大产业业构成（单位：亿元）数据据来源：珠海市市统计局局第一、二、三三产业对对GDPP增长的的贡献率率分别为为2.99%，554.77%和442.33%，与与去年同同期相比比，第一一、三产产业贡献献率相应应有所提提高，增增长结构构进一步步优化。第一产产业在珠珠海市全全市总量量中比重重最小，20008年产产业总量量29.08亿亿元，同同比增长长28%。第二产产业是珠珠海的支支柱产业业，占生生产总值值的566%。受受经济危危机的影影响，220088年产业业总量5542.49亿亿元，同同比增幅幅放缓，为8.2%。第三产产业对珠

13、珠海经济济贡献率率较高，20008年总总量4220.449亿元元，同比比增长115.99%。3、全社社会固定定资产投投资情况况20044-20008年年珠海市市固定资资产投资资情况(单位：亿元）数据据来源：珠海市市统计局局在珠海海全社会会固定资资产投资资中，基基础建设设一直占占主要比比例，逐逐年呈递递增的趋趋势。220077年随着着楼市的的迅速升升温，房房地产投投资暴增增，20008年年房地产产投资整整体仍然然保持增增长的趋趋势，但但是经济济的下行行使得房房地产投投资增幅幅下降较较为明显显。4、城镇镇居民人人均可支支配收入入快速增增长20033-20008年年珠海市市城镇居居民家庭庭人均收收支

14、情况况（单位位：元）数据据来源：珠海市市统计局局20008年珠珠海市居居民消费费价格总总指数累累计上涨涨4.66%，涨涨幅比去去年上升升0.66个百分分点。城城镇居民民人均可可支配收收入首次次突破22万元，同比增增长8.6%，增幅相相比去年年减少00.6个个百分点点。经济环环境的不不确定性性，使居居民消费费支出缩缩减，220088年珠海海城镇居居民人均均消费支支出同比比下降55.2个个百分点点。其中中，受房房地产行行情低迷迷的影响响，置业业观望明明显，居居住类人人均消费费为9880元，同比下下降达330%。5、人口口规模珠海市城城市总人人口、户户籍人口口增长情情况（万万人）数据据来源：珠海市市

15、统计局局珠海市常常住人口口数量及及城市户户籍人口口数呈逐逐年平稳稳增长态态势，220088年购房房入户的的取消将将对珠海海的户籍籍人口数数产生一一定的影影响，这这一影响响将在220099年开始始显现。三、珠海海市房地地产发展展历程珠海房地地产市场场发展走走势图萌芽期（19880-119877年）19880年88月珠海海设立经经济特区区，由于于大批的的人才引引进，住住房需求求增加，政府组组建了一一批房产产开发公公司，全全市各单单位也参参与建设设自用房房。由于于土地属属划拨性性质，还还不属于于真正意意义上的的房地产产开发。当时外外销的商商品房只只有少量量，购买买对象大大多是港港澳人士士与外商商。1

16、9987年年全市仅仅销售商商品房2251套套，面积积2.22万平方方米。快速发展展期（119888-19995年年）19888年初初，珠海海市政府府为规范范土地管管理工作作，实现现土地合合理利用用，开始始在全市市范围内内实施“五个统统一”，变土土地的无无偿、无无限期使使用为有有偿、有有限期使使用，房房地产作作为商品品的概念念逐渐引引入了开开发建设设之中，并出现现较大数数量可供供销售的的商品房房屋。119900年全市市商品房房交易面面积达117.66万平方方米。19992年邓邓小平南南巡后珠珠海房地地产开始始出现过过热现象象。19995年年全市完完成的房房地产开开发投资资达到了了26亿元元的历史

17、史最高值值，同时时，由于于银根紧紧缩，许许多楼盘盘“烂尾”，这一一年底全全市空置置商品房房达933.7万平方方米。调整恢复复期（119966-20000年年）这一时时期是珠珠海房地地产业在在短暂的的调整后后走向恢恢复的过过程。“房地产产热”过后，珠海房房地产投投资行为为趋于冷冷静，119966年的房房地产开开发投资资回落至至16亿亿元。119988年7月月珠海被被联合国国人居中中心授予予“国际改改善居住住环境最最佳范例例奖”，城市市知名度度大增，吸引力力不断加加强，使使这一年年全市新新建商品品房销售售首次突突破1000万平平方米的的大关，但与此此同时，由于多多年的沉沉淀，市市场积压压的空置置商

18、品房房达1552万平平方米。平稳发展展期（220000-20003年年）从20000年年起，珠珠海停止止住房实实物分配配，实行行住房分分配货币币化，住住房供应应从过去去的商品品房与福福利房并并存的双双轨制，转向以以商品房房供应为为主。这这一政策策实施，为房地地产业的的进一步步发展创创造了市市场空间间。20001年年珠海市市政府启启动城中中旧村改改造，为为了使它它能在三三年内改改造完成成并且为为市场所所消化，政府出出台其它它商用土土地停止止出让和和开工建建设的政政策，由由于旧村村改造商商品房供供应市场场有限，使整个个市场得得以消化化存量、发展平平稳。220044年起珠珠海市重重新有序序开放市市场

19、。高速发展展期（220044-20007年年）随着珠珠海经济济的日趋趋发展，且有广广珠轻轨轨、港珠珠澳大桥桥、广珠珠铁路等等一系列列重大建建设相继继付诸实实施，珠珠海的城城市发展展前景备备受看好好，同时时，在全全国经济济保持高高速增长长，房地地产行情情一片大大好的形形势之下下，珠海海的房地地产市场场出现又又一波高高速发展展的势头头。20007年年珠海全全市房地地产开发发投资总总额达1130亿亿元的罕罕见高度度，而当当年的商商品房销销售面达达3211万平方方米，创创历史最最高记录录。面对对经济发发展过热热、房地地产泡沫沫高涨的的严峻形形势，国国家的宏宏观调控控表现出出前所未未有的力力度，“927

20、新新政”成为房房地产市市场的一一道分水水岭。调整期（20008年至至今）20008年是是中国不不平凡的的一年，奥运会会如期而而至，自自然灾害害频现，而房地地产市场场的拐点点已是不不争的事事实。随随着全球球金融危危机的爆爆发，中中国经济济增长放放缓，资资本市场场一蹶不不振，消消费者资资产严重重缩水，传导到到房地产产市场，表现为为楼市成成交低迷迷、房价价下调，市场信信心明显显受挫，因此，房地产产经过一一轮的疯疯狂飞涨涨后终于于开始朝朝理性回回归。珠珠海楼市市受全国国大环境境的影响响也进入入调整期期，特别别是“420”购房入入户的叫叫停，更更为珠海海楼市蒙蒙上一层层挥之不不去的阴阴影。四、小结结珠海

21、市市新城市市规划，逐步展展现出成成熟的一一面，各各板块功功能分区区更加明明晰，相相互之间间的协调调更趋合合理，对对房地产产开发定定位有一一定的指指导意义义。20008年珠珠海经济济保持较较高的增增长，但但是增幅幅出现放放缓的迹迹象。房房地产投投资增长长速度开开始下滑滑。人均均收入水水平提高高，由于于对经济济不明朗朗的预期期，消费费信心不不足。珠海的的房地产产房展已已有近330年的的历史，大体上上以十年年为一个个周期呈呈阶梯式式发展状状态。目目前珠海海的房地地产发展展正处于于第三个个周期的的下行阶阶段，按按照这一一规律来来看，珠珠海房地地产市场场至少要要三年后后才会迎迎来新一一轮的发发展期。第三

22、部分分、20008年房房地产政政策扫描描一、货币币类专题题1、存款款准备金金率注：9月25日只下调调除工、农、中中、建、交、邮邮储之外外的其他他金融机机构存款款准备金金率1个百分分点；12月5日下调除除工、农农、中、建、交交、邮储储存款准准备金率率1个百分分点，其其他中小小型存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率下下调2个百分分点；目前存存款准备备金率中中小银行行13.5%，大型银银行144.5%。20007年经经济发展展过热的的趋势一一直延续续至20008年年上半年年，国家家的货币币政策表表现为从从紧。根根据紧缩缩进一步步收紧开开发商的的融资渠渠道，部部分开发发商面临临资金减减缩的困困境

23、，致致使房地地产开发发投资增增幅放缓缓，从而而对遏制制投资过过热起到到一定的的作用。随着全全球金融融危机的的蔓延，中国经经济开始始出现增增长下滑滑的迹象象，为了了更好地地应对金金融动荡荡的不利利形势，促进经经济稳定定健康发发展，央央行自99月份开开始持续续下调人人民币存存款准备备金率。央行下下调存款款准备金金率采取取“区别对对待、有有保有压压、结构构优化”的原则则，很明明显要对对处于生生存危机机的中小小企业进进行贷款款上的倾倾斜，这这对于中中国经济济来说是是利好，而对于于房地产产的实质质性影响响有限，更多的的是释放放出国家家不再继继续采取取从紧政政策的信信号，对对提升房房地产市市场的信信心有一

24、一定的作作用。2、存贷贷款基准准利率20077-20008年年存贷款款利率走走势20007年至至20008年国国家频繁繁使用货货币这一一常规的的调控工工具，通通过对比比可以看看出国家家对经济济由紧到到松的转转变过程程。伴随随着对经经济的把把控，政政府同时时也希望望以降低低贷款利利息来鼓鼓励住房房消费，拉动刚刚需。从从效果上上看，只只能说是是为民减减压，而而潜在住住房消费费者却更更寄望于于房价的的下行。3、公积积金贷款款利率20088年公积积金贷款款利率走走势（注：五年期期以下（含），从9月16日的4.559%调调至122月23日的3.887%；珠海市市个人住住房公积积金最高高可贷款款40万元元

25、，两个个人以最最高可贷贷款600万元。）每一次次存贷款款利率的的调整，随之而而来的也也是公积积金贷款款利率的的调整，相对于于银行的的利率，公积金金的利率率较低，但是有有权利享享受公积积金贷款款的客户户并未惠惠及大众众，而且且每一次次调整的的幅度相相对较小小，所以以对房地地产市场场的影响响有限。二、土地地类专题题1、国务务院关于于促进节节约集约约用地的的通知20008年年1月77日国务务院办公公厅下发发主要内容容：（11）按照照节约集集约用地地原则，审查调调整各类类相关规规划和用用地标准准；（2）充充分利用用现有建建设用地地，大力力提高建建设用地地利用效效率；（3）充充分发挥挥市场配配置土地地资

26、源基基础性作作用，健健全节约约集约用用地长效效机制；（4）强强化农村村土地管管理，稳稳步推进进农村集集体建设设用地节节约集约约利用；（5）加加强监督督检查，全面落落实节约约集约用用地责任任。核心内容容：土地闲置置满两年年、依法法应当无无偿收回回的，坚坚决无偿偿收回，重新安安排使用用；不符符合法定定收回条条件的，也应采采取改变变用途、等价置置换、安安排临时时使用、纳入政政府储备备等途径径及时处处置、充充分利用用。土地地闲置满满一年不不满两年年的，按按出让或或划拨土土地价款款的200%征收收土地闲闲置费。对闲置置土地特特别是闲闲置房地地产用地地要征缴缴增值地地价。220088年6月月底前，各省、自

27、治区区、直辖辖市人民民政府要要将闲置置土地清清理处置置情况向向国务院院做出专专题报告告。这是中央央对房地地产业出出台的又又一重大大措施。对于众众多资金金周转能能力不强强的开发发商而言言将是一一个不小小的打击击，囤积积土地的的费用和和风险都都将加大大。表明明了中央央希望减减少土地地投机分分子在囤囤地过程程中所获获得的收收益，以以及进一一步逼出出更多闲闲置用地地的决心心。进一一步表明明国家在在紧守118亿亩亩耕地红红线的同同时，为为避免出出让土地地不足造造成的地地价上涨涨，正在在极力解解决现有有闲置土土地的开开发问题题。2、香洲洲区国有有土地基基准价格格主要内容容：主城区商商业用地地基准价价大幅上

28、上升，交交通、物物流、旅旅游用地地等变化化不大；商业、加油站站用地单单价最高高；政府府办学用用地等将将无偿提提供；土土地开发发程度要要达到“三通一一平”。具体体基准价价格如下下图。（注：11、除别别墅用地地外，容容积率1时，按按用地面面积计价价；容积积率11时，按按建筑面面积计价价；2、香洲洲区范围围内工业业园区的的工业地地价统一一按4880元/平方米米计价）3、珠海海部分119900年前物物业上市市需补地地价需补地价价的物业业：（1）由由珠海市市国土资资源局直直接办理理,属划划拨性质质的单套套普通住住宅(不不含房改改房、平平价房、经适房房)、119900年1月月1日前前的香洲洲区部分分商品房

29、房办理转转让业务务的；（2）划划拨性质质的单套套普通住住宅,指指以多层层(高层层)多套套形式建建造,房房屋所有有权属于于个人的的划拨性性质普通通住宅；（3）119900年1月月1日前前的香洲洲区部分分商品房房,指房房屋产权权登记簿簿、土地地登记卡卡注明“早期商商品房”或明确确有使用用年限,有商品品房购房房发票或或单据、合同的的。计价标准准如下：具体操作作：划拨性质质单套普普通住宅宅按照“应缴纳纳地价=（现行行基准地地价标准准-现行基基准地价价标准（已使使用年限限/700）建筑面面积”的方式式计补地地价；119900年1月1日之前的的香洲区区部分商商品房根根据珠珠海经济济特区有有偿使用用土地价价

30、格暂行行规定计补地地价。4、关关于金融融促进节节约集约约用地的的通知 20008年88月277日，央央行和银银监会联联合下发发主要内容容：通知要求求各金融融机构应应以严格格限制粗粗放低效效用地、积极支支持节约约集约用用地为原原则，以以重大基基础设施施、公共共设施、工业设设施建设设、农村村集体建建设用地地和商业业性房地地产等领领域为重重点，加加强相应应的信贷贷合法合合规审查查，进一一步改进进金融服服务，积积极引导导和推动动节约集集约用地地。核心内容容：（1）禁禁止向房房地产开开发企业业发放专专门用于于缴交土土地出让让价款的的贷款；（2）要要求金融融机构对对于不符符合要求求的开发发企业，应审慎慎贷

31、款和和核准融融资；（3）从从严控制制展期贷贷款或滚滚动授信信；（4）优优先支持持廉租住住房、经经济适用用住房及及建筑面面积在平方方米以下下的中小小套型普普通商品品住房建建设。从内容可可以看出出通知知并未未增加新新的规定定，只是是对过去去已有政政策的汇汇总和重重申，符符合今年下下半年不不会有更更严厉的的调控政政策出台台的预期期，但释释放出了了调控仍仍将从紧紧的信号号。此次次通知知重申申从严控控制展期期贷款或或滚动授授信，是基基于银行行风险控控制的考考虑，但但对开发发商而言言，其融融资难度度将加大大。三、税收收类专题题1、继继续加大大保障民民生投入入力度切切实解决决低收入入群众基基本生活活2000

32、8年年10月月22日日财政部部新闻办办公室主要内容容：根据国务务院统一一部署，今年第第四季度度，在保保障企业业退休人人员、城城乡低保保对象等等低收入入群众基基本生活活的同时时，国家家有关部部门将进进一步完完善有关关政策措措施，加加大资助助困难学学生、优优抚救济济、住房房保障等等方面的的工作力力度。核心内容容：从20008年111月11日起，对个人人首次购购买900平方米米及以下下普通住住房的，契税税税率暂统统一下调调到1%；对个个人销售售或购买买住房暂暂免征收收印花税税；对个个人销售售住房暂暂免征收收土地增增值税。地方政政府可制制定鼓励励住房消消费的收收费减免免政策。目前房屋屋交易量量下降，消

33、费者者持币待待购，较较高的住住房交易易税费增增加了买买卖成本本，抑制制了消费费者的购购房欲望望。降低低交易环环节过多多的税费费有利于于改善住住房消费费的环境境，减轻轻广大人人民群众众特别是是中低收收入者的的购房负负担，在在一定程程度上能能有效地地刺激自自住型购购房者的的置业需需求。但但是本次次出台降降低税收收的政策策指引对对象仅限限于首次次购买990平方方米及以以下普通通住房的的消费者者，并未未惠及其其他的购购房者，该政策策体现改改善民生生的特点点，对房房地产市市场的影影响不会会太大。2、关于于促进我我市房地地产市场场健康发发展的若若干意见见20008年年11月月18日日珠海市市政府主要内容容

34、：调整购买买商品房房契税、印花税税、增值值税、下下调自住住房贷款款利率、暂停收收取个人人买卖二二手商品品住房时时向房地地产登记记部门缴缴纳的交交易手续续费、简简化二手手商品住住房交易易手续，另外，文件还还规定，提高住住房公积积金贷款款额度、实行“卖旧买买新”地方税税费定额额返还、不得强强行向购购房人收收取律师师费、保保险费等等。核心内容容：（1）调调整购买买商品房房契税、印花税税、增值值税。从从20008年111月11日起，对个人人首次购购买900平方米米及以下下普通住住房的，契税税税率暂统统一下调调到1；对个个人出售售或购买买住房暂暂免征收收印花税税；对个个人出售售住房暂暂免征收收土地增增值

35、税；（2）暂暂停收取取个人买买卖二手手商品住住房时向向房地产产登记部部门缴纳纳的交易易手续费费；（3）实实行“卖旧买买新”地方税税费定额额返还。自本意意见实施施之日起起至20009年年12月31日止，个个人出售售本市原原有普通通商品住住房并购购买本市市新建商商品住房房的，在在原有及及新购商商品住房房房屋所所有权证证办理完完毕后，实行地地方税费费定额返返还，每每户只限限一次。具体标标准如下下：购买买商品住住房建筑筑面积在在90平方方米及以以下的，每户定定额返还还50000元；购买商商品住房房建筑面面积在990平方方米至1444平方米米（含）的，每每户定额额返还880000元；购购买商品品住房建建

36、筑面积积在1444平方方米以上上的，每每户定额额返还1100000元。从文件件看来，政策重重点在于于减免买买方与卖卖方多种种税费，可以看看出政府府刺激刚刚性消费费，拉升升房市的的立场。但是总总的来看看效果并并不会太太明显。目前珠珠海的房房价依然然高企，尽管市市场上有有特价房房、打折折等一系系列优惠惠的房源源供应，但却是是有限的的，而珠珠海购房房置业的的真正刚刚性需求求依然被被排除在在现今高高企的房房价之外外，仅仅仅是降低低交易过过程中的的税费，相对动动则几十十万甚至至上百万万的房款款而言只只不过是是零头数数而已。另外，该文件件下发前前，建设设局对全全市房地地产企业业进行过过调研，而本次次出台的

37、的政策力力度有所所保留，可见珠珠海的楼楼市并未未到如业业界所说说的“非救不不可“的地步步。3、国务院院研究部部署促进进房地产产市场健健康发展展的政策策措施20008年年12月月17日日核心内容容：对住房转转让环节节营业税税暂定一一年实行行减免政政策。其其中，将将现行个个人购买买普通住住房超过过5年（含5年年）改为为超过22年（含含2年）转让的的，免征征营业税税；将个个人购买买普通住住房不足足2年转转让的，由按其其转让收收入全额额征收营营业税，改为按按其转让让收入减减去购买买住房原原价的差差额征收收营业税税。虽然该该项措施施将有助助于改善善住房市市场的流流动性，但二手手房市场场供应可可能出现现激

38、增，反过来来会吸纳纳一手房房市场的的需求，在短期期内将对对开发商商造成压压力，因因此由此此政策带带来的交交易量的的强力反反弹不大大可能出出现。四、第二二套房贷贷专题1、继继续加大大保障民民生投入入力度切切实解决决低收入入群众基基本生活活20008年年10月月22日日财政部部新闻办办公室核心内容容：金融机构构对居民民首次购购买普通通自住房房和改善善型普通通自住房房提供贷贷款，其其贷款利利率的下下限可扩扩大为贷贷款基准准利率的的0.77倍，最最低首付付款比例例调整为为20%。（注注：原为为贷款利利率下调调幅度为为0.885倍；原900平米以以下普通通住房才才有200%首付付。）降低首首付款比比例和

39、贷贷款利率率，对于于首次置置业者有有一定的的吸引力力。“改善型型普通自自住房”是政府府坚持楼楼市调控控和拉动动内需防防止经济济下滑之之间矛盾盾的产物物，给市市场留下下较大的的空间。“改善型型住房”的界定定不明晰晰，低首首付带来来的风险险以及贷贷款利率率的降低低导致银银行体系系利润降降低，使使得大多多银行保保持了一一段时间间的政策策观望状状态。2、国务务院研究究部署促促进房地地产市场场健康发发展的政政策措施施20008年年12月月17日日核心内容容：进一步鼓鼓励普通通商品住住房消费费。对已已贷款购购买一套套住房但但人均面面积低于于当地平平均水平平，再申申请购买买第二套套普通自自住房的的居民，比照

40、执执行首次次贷款购购买普通通自住房房的优惠惠政策。（注：珠海人人均面积积30.7，银行行规定已已还清贷贷款的，仍可比比照首次次贷款执执行）此为政政府对具具有争议议的“改善型型普通住住房”的进一一步界定定，实际际上并未未真正放放开“二套房房”的限制制，从平平衡抑制制房地产产投机和和鼓励住住房消费费的角度度上说，此政策策乃权宜宜之计。五、保障障型住房房专题1、关于于切实解解决城镇镇低收入入家庭住住房困难难的实施施意见20008年年1月111日广广东省政政府主要内容容：切实解决决广东省省城镇低低收入家家庭住房房困难问问题，确确定基本本原则和和主要任任务，合合理确定定廉租住住房保障障对象和和经济适适用

41、住房房供应对对象，进进一步健健全城镇镇廉租住住房制度度，改进进和规范范经济适适用住房房制度，逐步改改善其他他住房困困难群体体的居住住条件，完善工工作机制制和配套套政策。核心内容容：（1）新建廉廉租房控控制在550平方方米以内内；（2）经经适房面面积控制制在600；（3）国国家机关关不得合合资建房房；（4）经经适房55年内不不得上市市。2、关关于促进进我市房房地产市市场健康康发展的的若干意意见20008年年11月月18日日珠海市市政府主要内容容：提高城镇镇最低收收入和低低收入家家庭租赁赁住房补补贴标准准。香洲洲区（包包括高新新区、保保税区）最低收收入住房房困难家家庭的补补贴标准准调整为为4000

42、元/户/月，低低收入家家庭的补补贴标准准为2000元/户/月月；其他他地区最最低收入入住房困困难家庭庭的补贴贴标准调调整为3300元元/户/月，低低收入家家庭的补补贴标准准为1550元/户/月月。保障型型住房针针对的消消费层面面不同，对商品品房的供供应和销销售目前前来说还还形成不不了直接接的冲击击，然而而保障型型住房政政策的落落到实处处，对缓缓和房地地产市场场的供需需矛盾有有积极的的作用。六、小结结20088年的政政策导向向性较为为明显，上半年年延续调调控从紧紧的基调调，下半半年随着着经济的的下行，政策在在刺激内内需，拉拉动经济济的前提提下，对对房地产产市场稍稍有“松绑”，主要要体现在在降低住

43、住房交易易环节的的税费和和鼓励改改善型住住房消费费等方面面，但是是国家对对房地产产行业调调控的总总调性并并未见实实质性松松动。第四部分分、20008年珠珠海房地地产一级级市场发发展情况况一、出让让地块信信息表地块来源源宗地位置置宗地用途途宗地面积积（）可建面积积（）价值起始价（元/）估值(万万元)珠海市平平沙房地地产开发发公司平沙镇美美平区商住203447.554508668.88540699.6起起中国建设设银行股股份有限限公司珠珠海红旗旗支行金湾区红红旗镇中中心区广广安路南南综合23666.535499.755168珠海市东东升实业业股份有有限公司司南屏北山山村东侧侧商住776449195

44、1184.8928223.99珠海市经经济特区区建设财财务公司司珠海市横横琴十字字门N22-244地段商住152440.771533442.44958677.7珠海市湘湘联实业业开发总总公司珠海市南南水镇下下金龙快快速干道道东侧商住254883.555254883.55515166.3珠国土工工字(斗门)20008第第1号珠海市斗斗门区乾乾务镇东东澳村工业用地地266665.227（约400.0亩亩）266665.227地面地价价2511政府珠海市斗斗门区乾乾务镇东东澳村工业266665.227266665.227671.96珠海拧湖湖企业有有限公司司珠海市香香洲区隧隧道北商住2139913.

45、52139913.5珠国土香香工20008-0011珠海市香香洲区南南湾大道道南工业、仓仓储及物物流用地地3877772.924653327.5地面地价价4800223335.772GL-220088-0001珠海高栏栏港经济济区环岛岛西路闸闸口西侧侧工业及仓仓储11388025377.744地面地价价4800TJ08801珠海市高高新区港港湾大道道北侧物流、汽汽车展销销217337.88260000地面地价价5800珠国土工工字(斗门)20008第第3号珠海市斗斗门区白白蕉镇新新港工业业区工业用地地871004.22871004.22地面地价价2522珠海市红红旗对外外加工装装配服务务有限公

46、公司珠海市金金湾区机机场北路路西商住2675597.22675597.2地面地价价6066135113.77珠海市新新兴房产产有限公公司珠海市三三灶区东东嘴青湾湾大道东东侧商住6323331264466地面地价价2277.011珠海经济济特区富富民置业业股份有有限公司司珠海市斗斗门县井井岸镇白白藤头新新区商住456446.6671141116.68地面地价价1566.9政府高栏杆经经济区石石油化工工区北西西路西北北侧工业60000021000028800珠海经济济特区建建设财务务公司珠海市横横琴十字字门NII-122A商住101111.991303335.77330333.6081770号/珠

47、国土土储20008-01珠海市金金湾区平平沙镇升升平大道道北侧酒店、商商业229008.22229008.22楼面地价价4000081771号/珠国土土储20008-02珠海市金金湾区平平沙镇海海泉湾神神秘岛北北侧酒店、商商业24155242898828.8楼面地价价4000081778号/珠国土土储20008-03珠海市情情侣北路路南段填填海区总部与研研发基地地968445.1131200000楼面地价价4000081887号/TJJ08004珠海高新新区科技技创新海海岸创新新八路东东侧工业用地地133998.999160000地面地价价4800数据据来源：市土地地交易中中心、国国土资源源局

48、及安安诚监测测数据综综合得出出二、历年年土地出出让情况况20033年-20008年年珠海市市土地供供应走势势（万）20008年珠珠海市土土地市场场供应量量依然较较大，新新增土地地面积同同比增长长43%，由于于非住宅宅类用地地的供应应加大，容积率率相对较较低，所所以导致致新增可可建面积积同比下下降144%。20008年珠珠海房地地产一级级市场体体现为政政府供给给和企业业个人转转让相结结合的特特征。由由于房地地产二级级市场的的低迷，原先将将持有土土地作为为资本增增值点的的各大土土地权属属人，纷纷纷通过过抛售的的方式来来套现，说明珠珠海一级级市场有有出现动动摇的迹迹象。三、出让让地块分分布区域域20

49、088年珠海海市各区区域土地地供应情情况（万万）区域交易数量量（幅）土地面积积（万）建筑面积积（万）建筑面积积所占比比例香洲区783.7711251%斗门区418.6625.5512%金湾区971.5578.9937%总计20173.8216.4100%主城区土土地出让让量最大大，为1112万万平方米米，但同同比缩减减17%。西区区土地出出让面积积大增，特别是是金湾区区土地供供应占到到了全市市土地供供应的337%。主城区区土地供供应缩减减，西区区逐渐扩扩大供地地面积，与珠海海市经济济发展战战略的调调整方向向相吻合合。四、出让让地块用用地性质质宗地用途途区域宗地数（幅）宗地面积积（万）建筑面积积

50、（万）商住香洲区431.7749.33斗门区14.611.44金湾区437.7747小计974107工业、物物流香洲区342.3350.77斗门区31414金湾区27.12.4小计763.4467.11酒店商业业香洲区斗门区金湾区226.4431.33小计226.4431.33其他（综综合、总总部研发发基地）香洲区19.712斗门区金湾区10.2440.355小计29.94412.335商住用地地是20008年年珠海一一级市场场供应量量最大的的用地类类型，主主要分布布于香洲洲和金湾湾区。工工业用地地的放量量主要集集中于香香洲的唐唐家和横横琴地区区。酒店店和纯商商业用地地皆为政政府出让让，量相相

51、对来说说较小，主要集集中于金金湾区，未来将将作为该该区域的的配套型型物业。五、土地地成交数数据表地块来源源宗地位置置宗地用途途宗地面积积可建面积积底价（万万元）成交价（万元）成交楼面面地价（元/）珠海市平平沙房地地产开发发公司珠海市金金湾区平平沙镇美美平区五五号区商住203447.55508668.9940699.540699.520000政府珠海市唐唐家湾镇镇科技二二路南侧侧工业156441.55234662.2211266.19911266.199480中国建设设银行股股份有限限公司珠珠海红旗旗支行珠海市金金湾区红红旗镇中中心区广广安路南南综合23666.535499.7551684181

52、1788珠海市东东升实业业股份有有限公司司南屏北山山村东侧侧商住7764491951184.8928223.99102000052266珠海市西西部食品品公司珠海市三三灶镇中中心村春春花园南南侧工业50000500004848.5597珠海市经经济特区区建设财财务公司司珠海市横横琴十字字门N22-233地段商住152440.77533442.5558677.76300011811珠海市湘湘联实业业开发总总公司珠海市南南水镇下下金龙快快速干道道东侧商住254883.66254883.6615166.315166.3595政府珠海市香香洲区隧隧道北商住2139913.52139913.596000

53、0162000075733.155081770号/珠国土土储20008-01珠海市金金湾区平平沙镇升升平大道道北侧酒店商业业229008.22229008.22楼面地价价4000081771号/珠国土土储20008-02珠海市金金湾区平平沙镇海海泉湾神神秘岛北北侧酒店商业业241552428988.3楼面地价价4000政府情侣北路路南段填填海区总部与研研发基地地968445.11145226838733.81138733.8005400（注：本本表不含含已成交交的横琴琴富祥湾湾地块（宗地面面积：1132.5万、用途途：旅游游）数据来来源：市市土地交交易中心心、国土土资源局局及安诚诚监测数数据综

54、合合得出六、土地地成交情情况对照照20077-20008年年土地成成交情况况20088年珠海海房地产产一级市市场表现现并不活活跃，一一方面受受整体市市场环境境不明朗朗的影响响，另一一方面由由于出让让的地块块大部分分位于西西区，而而目前该该区域的的房地产产市场由由于购房房入户政政策的取取消，楼楼市处于于低谷状状态，使使各大地地产商处处于拿地地观望期期。七、小结结20088年珠海海出让商商住类地地块相对对减少，工业类类用地增增加。受受经济环环境和国国家调控控的影响响，房地地产市场场不景气气，土地地供应量量和成交交量均呈呈减少趋趋势。土土地流拍拍现象频频繁出现现，政府府推迟土土地出让让计划，而企业业

55、个人抛抛售持有有地块的的现象在在西区时时有出现现，预计计未来该该区域内内的个人人转让土土地会增增加，地地价会有有下调的的空间。第五部分分、20008年珠珠海房地地产二级级市场发发展情况况（商品品住宅部部分）一、商品品住房建建设规模模20044-20008年年珠海商商品住房房施工及及新开工工面积(万）数据据来源：珠海市市统计局局20006年以以前珠海海商品房房施工面面积增长长较为平平稳，自自20007年后后随着楼楼市的升升温，市市场上施施工量大大增，截截至20008年年，市场场上已经经累积有有将近9960万万平方米米的住房房施工面面积。20007年施施工面积积同比增增幅很大大，但是是新开工工面积

56、同同比反而而呈减少少的趋势势，20008年年也具有有同样的的情形，说明珠珠海房地地产开发发量充足足，后续续开发以以消化存存量为主主。二、商品品住房竣竣工面积积、销售售面积情情况20033-20008年年珠海商商品住房房竣工、销售情情况(万）数据据来源：珠海市市统计局局20007年珠珠海房地地产的火火爆开发发，至220088年表现现为竣工工面积的的剧增。随着楼楼市的调调整，220088年珠海海商品住住房销售售同比减减少277%，市市场上空空置率加加大，对对20009年的的住房销销售产生生不小的的压力，未来商商品房供供应增长长速度将将会放缓缓。三、供需需关系图图供需系数数比较数据据来源：珠海市市统

57、计局局、珠海海市建设设局住房施施工面积积/住房房竣工面面积系数数从20006年年开始逐逐年有呈呈减小的的趋势，未来供供应量增增速减缓缓。20007年以以前，住住房销售售面积/住房竣竣工面积积系数几几乎保持持大于11.0的的比率，房地产产市场供供需情况况良好。20008年出出现较大大的反比比，住房房销售面面积远小小于竣工工面积，珠海房房地产市市场由卖卖方市场场转为供供过于求求的买方方市场。住房新新开工面面积/住住房施工工面积系系数表明明住房新新开工面面积小于于施工面面积，说说明珠海海房地产产开发存存量较大大，珠海海房地产产后市更更趋谨慎慎。四、商品品住房预预购均价价20088年珠海海市新建建商品

58、住住房预购购均价（单位：元/）数据据来源：珠海市市统计局局商品住住房预购购均价受受当月交交易楼盘盘的区位位、物业业类型等等影响，出现不不规则的的变动。全市的的均价在在60000-880000元/之间，香洲区区新房受受海景资资源型楼楼盘的带带动，价价格基本本上超过过80000元/。珠海西西区房价价维持在在30000-440000元/以下的的层面，随着住住房入户户政策的的取消，该地区区新房交交易明显显受挫，未来价价格将现现走低的的趋势。五、各区区商品住住房交易易面积20088年珠海海市各区区商品住住房交易易面积（万）数据据来源：珠海市市统计局局受新政政调控的的影响，步入220088年以来来珠海楼楼

59、市交易易量显得得较为无无力。55月份在在“购房入入户末班班车”的牵引引下，市市场成交交量剧增增，成为为20008年珠珠海楼市市的又一一分水岭岭。20008年下下半年的的房展、特价房房及打折折让利等等一系列列优惠措措施并未未使消费费者表现现出明显显的购买买意愿，市场观观望尤为为突出，预示着着珠海楼楼市未的的走势仍仍不容乐乐观。六、20008年年市区新新增供应应情况1、市区区可预售售项目可预售时时间区域楼盘名称称预售住宅宅面积（）20088年1月老香洲岭南世家家11、12栋278884.999恒福阁388447.441唐家香格里花花园27266.822每一间花花园132004.332香格里花花园2

60、期356883.447新香洲鸿馨园386444.669丽景名城城229770.00320088年2月新香洲优仕雅苑苑73388.97720088年3月唐家凤凰山一一号251444.226远大美域域新城二二期97577.255新香洲优仕雅苑苑98866.844新加坡花花园东苑苑37955.522逸轩84288.75520088年4月拱北颐和人家家101667.007吉大水湾六号号253996.557老香洲岭南世家家10栋110880.001华南名宇宇130003.77金域蓝湾湾253335.779雅乐园64533.055翠香茗庭庭225552.88南湾水仙花园园二期160330.778前山时代廊