长沙梅溪湖大盘项目市场调研分析7项目竞品全案-92p-前

1、 1PART市场分析 城市宏观经济运行环境分析 长沙整体房地产市场分析 楼市宏观政策调控回顾及分析 板块竞争分析 区域竞品项目分析 客户研判城市宏观经济运行环境分析受调控影响，11年底12年初长沙GDP增长有一定下跌，但自12年第二季度开始，GDP增长幅度稳定在10%以上的水平，全年经济发展势头良好。宏观背景分析/城市发展研究宏观经济GDP长沙经济的稳定、快速增长构筑了房地产发展的平台。宏观经济增长与房地产发展关系高速发展萎缩停滞稳定发展长沙市 GDP 增长速度走势图资料来源：长沙统计局地区生产总值 初步核算，长沙市全年实现 GDP6399.91 亿元，比上年增长 13.0%。在GDP 中，第

2、一产业实现增加值 272.31 亿元，增长 4.0%；第二产业实现增加值 3592.52 亿元，增长 14.5%，其中工业实现增加值 3051.94 亿元，增长 15.7%；第三产业实现增加值2535.08 亿元，增长 12.0%。在 GDP 累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动 0.2、8.0、4.8 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分别为 1.2%、61.5%、37.3%。2011年-2012年三季度长沙市季度GDP走势2005-2012年长沙市社会消费品零售总额城市 长沙武汉郑州合肥南昌太原GDP总量(亿员） 4584.625598.8740503197.62100.1816

3、10.142012年前三季度中部六省GDP从经济总量来看，长沙市前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍。20011年全年，GDP季度增速保持在14%以上的高位水平，2012年来三季度增速放缓，平均增速为2012年1-10月，全市实现社会消费品零售总额2013.18亿元，同比增长15.5%社会消费品零售总额增速为8年来最低良好的经济发展势头为长沙市房地产行业发展提供坚实基础宏观背景分析/城市发展研究宏观经济长沙市城镇居民人均消费性支出长沙市城镇人均可支配收近几年来，全市城镇居民人均可支配收入持续稳步增长，2007年涨幅最大，达到16.01%。前三年年均增幅有微弱扩大的趋势，20

4、12年前三季度增幅达到近年来新高。2012年前10月，城镇人均可支配收入达到25036元，同比增长16.6%，高于十年来的增长水平。 近九年来，城镇居民人均消费性支出维持在6%-10%的增长水平(除2006、2007、2009年以外)。 2012年1-11月，城镇人均消费性支出162243元，同比增长9.3%，与2011年同期相比，涨幅缩小。涨幅略低于10年平均水平9.5%的增幅。城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑宏观背景分析/城市发展研究宏观经济长沙：制造之都，创意之城。长沙城市综合竞争力挺进10强，成为中

5、西部地区唯一代表；全球500个城市同台竞技，获评城市竞争力提升速度最快城市之一，位居第四，成为中部唯一入选城市创造：工业总产值年均增长33%。创新：专利拥有量超全国平均数3倍。转型：“产城融合新城崛起，家园更幸福。2020年长沙：1个市级商圈+33个区域性商圈。区域性商业中心：已形成12个，本次规划21个，其中15个近期规划，6个远期规划。重点建设和引导3个城市商业副中心：星沙新城商业副中心、武广商业副中心和梅溪湖商业副中心。湖南共签订战略合作协议项目13个、投资合作项目348个。境外投资合作项目133个，总投资130.6亿美元，引进资金124.3亿美元。省外境内投资合作项目215个，总投资1

6、670.4亿元，引进境内资金1619.6亿元。长沙市在综合竞争力、招商引资、市内商业网点布局三方面综合提升其未来发展潜力。第七届中博会中国城市竞争力：长沙第十长沙城市商业网点布局宏观背景分析/城市发展研究宏观经济经济发展势头好GDP保持高速增长，2012年1-12月GDP增长率保持在10%左右；前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍，一直保持较好的经济增长；消费能力强城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑发展潜力长沙作为中部省会城市中唯一一个连续两年进入竞争力前十的城市，经济发展势头强劲长沙城市

7、经济快速发展，房地产发展有很好的市场环境与市场机遇宏观背景分析/城市发展研究宏观经济小结长沙整体房地产市场分析房地产投资额连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足。整体房地产市场分析房地产投资额长沙市历年房地产投资额走势图 12年全年，房地产投资呈稳步上升趋势，开发商对、对长沙房地产市场信心十足13年1、2月份房地产投资总额占长沙固定投资总额的39.2%，仍处于较热阶段2013 年 1-2 月，房地产开发投资 121.82 亿元，增长 19.7% ；商品房销售面积增长79.0%；住宅销售额增长 115.6%。长沙固定资产投资累计增长走势图2 月止完成固定资产投资 310.64 亿

8、元，同比增长 30.4%，增幅同比提升 22.9 个百分点。城镇固定资产投资 295.89 亿元，增长 29.0%。资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2012年房地产市场开始回暖，受新政影响，13年一季度政府谨慎推地， 但12年前期供应量较小，开发商拿地热情不减从供应来看，受全年供货节奏影响，整体供应量较小，同时房地产调控政策出台，地方政策不明朗，政府谨慎推地；从成交来看，2013年3月，成交土地2宗，成交面积12.37万方，环比上涨52.34%，本月无土地流拍整体房地产市场分析土地市场2011年3月-2013年3月内五区土地成交走势图 2011年3月-2013年3月内五区土地供应走势

9、图 从近三年土地市场成交来看，2010年追随楼市火爆，也是土地市场最为火爆的一年，土地流拍率为17.6%；2011年土地市场追随楼市低迷，土地成交量少流拍率为17.1%，成交量为三年最低；2012年土地市场同样追随楼市以价换量，流拍率最低仅为14.7%。 长沙内五区经营性土地流拍率资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2012年全年内五区土地供应及成交示意图整体房地产市场分析土地市场2012年长沙市内五区土地成交情况2012年内五区各区：芙蓉区供应1幅地块，流拍率0%；开福区供应10幅地块，流拍率50%；天心区供应2幅地块，流拍率0%；雨花区供应19幅地块，流拍率26%；岳麓区供应32幅地

10、块，流拍率为6%。岳麓区主推优质地，成交独占鳌头，未来将奉献660万，占到今年土地成交近7成资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统整体房地产市场分析住宅市场市场关键词：供求两旺，2013年第一季度供应量及成交量均跌中有涨资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统长沙近一年来市商品住宅供求走势图（六区）整个一季度市场受春节长假影响，虽然成交量环比下跌 20%左右，但是同比出现近一倍的增幅。可见今年年初市场相比去年同期已大不相同，可谓是“判若两重天”成交：大面积段逐年递减，70-130平米面积段逐年递增上升趋势明显。整体房地产市场分析住宅市场2013年3月长沙各区商品房、住宅供应量截止到3月份

11、，各区住宅新增供应均呈现大幅增长，岳麓区增长24.98万方，以27.55万方新增供应居首位，芙蓉区住宅、非住宅供应均居六区末尾。整体房地产市场分析住宅市场3月，内六区新增供应大幅上涨 天心区新建商品住宅供应9.47万方，占供应总量的8.8%，环比增长9.47万方；开福区新建商品住宅供应量22.18万方，占供应总量的18.45%，环比增加19.78万方；雨花区本月新建新增商品住宅26.39万方，占供应总量的24.62%，环比增加23.2万方；岳麓区新建商品住宅27.55万方，环比分别增加24.98万方。 芙蓉区新建商品住宅0.5万方，住宅增长0.5万方。 望城区新建商品住宅21.12万方，住宅增

12、长19.89万方。政策风险悬头，促成交火热。岳麓区成交居六区之首，雨花区紧随其后。整体房地产市场分析住宅市场2013年3月长沙内六匙商品住宅、非住宅成交量 天心区新建商品住宅成交10.23万方，环比增加4.66万方；非住宅成交量为4.91万方，环比增加3.39万方 开福区新建商品住宅成交量16.33万方，环比增长7.14万方；非住宅成交1.4万方，环比下跌17.98%，为唯一个下跌区域。 雨花区本月新建商品住宅、非住宅分别成交30.22万方和2.68万方，环比分别上涨106.86%和156.57%，成交量居第二。 芙蓉区新建商品住宅和非住宅成交量分别为7.7万方和1.11万方，环比分别上涨4.

13、89万方和0.63万方，成交量居末位。 岳麓区新建商品住宅成交32.89万方，环比增长16.18万方；非住宅成交量为3.93万方，环比上涨2.02万方 。成交量居亍六匙之首。 望城区新建商品住宅和非住宅成交量为15.86万方和2.74万方，环比分别上涨72.88%和72.94% 价格12年年中开始，商品房成交价格稳中有升，未来仍有一定上升空间整体房地产市场分析住宅市场11年1月-13年2月各区新建商品房住宅月成交均价 (卑位：元/平米) 11年1月-13年2月新建商品房住宅月成交均价 (卑位：元/平米) 2013年3月，长沙市内六区住宅价格为6527元/平米，与2012年同期相比上涨13.48

14、%；环比上涨1.06% ，均价为17月来新高，市场稳步向上，量价齐涨；2013年3月，芙蓉区、天心区、开福区均价超过7000元/平米，雨花区、芙蓉区均超过6800元/平米，以望城区和岳麓区环比涨幅最大开福区住宅均价7144元/平米，环比下跌5.64%。均价退居第二。 天心区均价7230元/平米，环比上涨1.97% ，均价跃居第一。 芙蓉区均价6940元/平米，环比下跌5.47%，均价居第三位。 岳麓区住宅均价6409元/平米，仅高亍望城区，环比上涨5.13%。 望城区住宅均价4778元/平米，环比上涨7.76%，涨幅居首位，为半年来最高水平。 雨花区均价6887元/平米，环比下跌0.25%。

15、房地产投资额连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足；土地市场2012年全年土地供需均处于低位，年底发力，13年初受新政影响，政府谨慎推地，但开发商拿地热情不减供应量2012年二季度开始，商品房供应量开始小幅度稳定上升，受政策影响13年一季度有一定下跌；成交量从数据来看，基本呈供求两旺状态，特别以12年年底开始，商品房市场明显供不应求，同比增幅明显，需求未来预期会大幅上涨；价格2012年上半年商品房价格呈涨跌交替状态，下本年开始呈明显上升趋势，预期未来仍有较大增长空间。宏观背景分析/房地产市场整体市场小结市场供需有一定好转，价格成长性好，开发商信心十足，；岳麓区、雨花区是市场热点

16、，同时后市供应大必将导致竞争加剧。楼市宏观政策调控及展望2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条” 。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。国务院常务会议明确了五项具体政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。调控政策：2013年以一次楼市调控表态，“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高 ,增加购房难度1、缴存满12个月方

17、可申请贷款2、首套房120平米以上二套房贷不予发放3、普通房提取公积金时限缩短为1年4、贷款期限不再延长银行政策：二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加央行2013年3月14日发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。后市展望：调控政策：“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹，政府对楼市调控的决心坚决不容置疑。贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高 ,增加购房难度，进一步抑制投资性需求及部分改善性需求；银行政策：银行政策进一步加紧

18、，二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加板块竞争分析根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。竞争分析/板块竞争板块格局长沙房地产板块划分1市中心板块2金星北板块3市府板块4麓谷板块5梅溪湖版块6洋湖院板块7北城板块8东城板块9尚东板块10武广新城板块11南城省府板块12暮云板块13滨江新城板块北城板块洋湖院片区市府板块尚东板块南城省府板块市中心板块麓谷板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块09年，武广新城板块因武广高铁带动而形成；2011年，长沙房地产市场因先导区开发进程

19、将新增两个板块滨江新城板块与梅溪湖板块2012麓南板块成功转型为洋湖院板块，片区热度逐渐上升2013滨江新城板块、梅溪湖板块、洋湖院板块将呈大河西三足鼎立状态梅溪湖版块竞争分析/板块竞争板块特征长沙房地产板块划分区域/交通商业资源及配套价值点1市中心板块城市中心最好的城市中心商业资源及配套城市中心地段、成熟配套、一面临江2金星北板块城市近郊、交通通达性较好，片区自身商业尚未启动，低档次农家乐餐饮娱乐业为主，配套欠缺生态宜居+性价比3市府板块长沙政务中心，片区内交通路网基本成型，但过江瓶颈的解决还需要2-3年时间溁湾镇传统老商圈+金星路、桐梓坡路沿线逐渐成型的商业：商超+酒店+娱乐、餐饮，周边医

20、院、学校配套资源足。邻近市中心、政务中心+日益完善的配套、过江通道、地铁等带来的升值前景4麓谷板块麓谷工业园区，区域内外交通路网成型，交通便捷度较好区域商业配套目前较为缺乏，主要依赖汽车西站商圈工业园产业人群5梅溪湖版块以3000亩梅溪湖为核心，于岳麓山以西，比邻桃花岭公园，区域为全新片区，景观资源及未来发展潜质优秀景观资源杰出，现有交通、商业均在完善中，规划为长沙新城市中心，集高端住宅、商务、旅游、研发、金融办公等为一体。生态景观资源、未来城市新中心、片区发展潜质巨大。6洋湖板块包括大学城及韩浦，位于岳麓山以南，交通通达性较好，景观资源、教育人文资源突出，商业资源较为缺乏，大学城主要以低档小

21、商品零售业态为主生态景观资源7北城板块传统工业区，长期以来片区发展落后于南边，区域面积较大，生态景观资源较好，交通配套基本完备区域内商业主要在伍家岭-四方坪一带，伍家岭以北区域商业配套较为缺乏。邻近市中心、景观资源+片区升值前景8东城板块长沙东面，距中心城区有一定距离，交通已完善，发展起步较晚专业市场聚集的区域，生活配套基本完全，升值前景、马王堆市场群支撑、9尚东板块市中心以东区域，交通便捷度高商业配套齐全，临近时中心、地段、成熟的配套资源10武广新城板块长沙东南区域，路网已通，区域起步晚，目前为发展热点商业缺乏，配套较少武广高铁带来的升值前景11南城省府板块起步较早的区域，目前交通路网全线拉

22、通，地铁与城际轻轨在修红星商圈、及奥特莱斯、商超等，邻近市中心、融城核心、省政府南移、景观资源好，部分区域临湘江12暮云板块远郊区域，路网尚未完全成形环保工业园产业环保工业园产业、景观资源13滨江新城板块政府刚启动开发区域，邻近市中心，过江通道及片区内道路正在施工目前商业配套主要在观沙岭、桐梓坡、德润园等社区商业为主滨江景观资源及重点发展片区，升值前景好主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：

23、区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑C 滨江新城板块分析板块范围：北至天马山，南至绕城高速，东至潇洒中路，西至含浦。板块商业：板块内商业起步晚，基本上以社区配套型商业为主体，缺乏大型集中式商业。交通情况：交通路网密集，通达性好，但初入区域有高速公路出入口，车流量大，交通压力大；规划有地铁3号线与长常城际轨道，景观资源：板块内突出的景观资源有岳麓山、洋湖垸湿地公园房地产开发特征：新兴区域，房地产开发处于快速发展阶段，并因稀缺的景观的资源与完善的交通路网吸引众多品牌开发商入驻。竞争分析/板块竞争洋湖板块 城市宜居功能定位 绝版山水人文资源 高端物业聚集地北城板块市府板块尚东板块南城省府板块月湖板

24、块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块洋湖片区A 洋湖板块分析洋湖板块开发特征在售普通住宅项目一览 中大规模开发,总建面积30万以上占到60%； 众多大牌开发入驻，区域开发呈品牌化发展； 中低容积率，绝大部分物业容积率在2.0-3.0之间； 高端物业比较集中，为岳麓区别墅、洋房等高端产品集中区域。项目名称置业目的客户置业构成客户区域来源核心关注因素中建麓山和苑自住私营业主、公务员、教师、白领阶层长沙岳麓区客户占60%、其他区域占20%，以雨花区、芙蓉区居多、省内地级市占10%园林+品质+品牌阳光一百后海自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单

25、位高管等长沙岳麓区客户占了近40%，其他区域客群占25%，省内地级市占20%，外省湘籍人士及投资占15%社区配套+人文景观资源+品牌瑞盛云栖谷自住原住民、个体户、企事业单位职员、教师项目周边客群占60%、其余区域占20%，省内地州市客户20%左右性价比+配套湘江700自住兼投资个体户、企事业单位职员、教师、医生、公务员、投资客岳麓区占45%、周边区域占35%，省内地级市占15%，外省投资客群占5%江景资源云顶翠峰自住原住民、私营业主、回长置业群体、企业职员岳麓区客群占55%，周边区域占20%，省内地级市客群占25%性价比+产品园林迪亚溪谷自住公务员、教师、医生、企业高管、返湘外省客群长沙本土客

26、群占55%、省内地级市占30%，外省回乡置业客群占15%景观资源+园林 区域项目档次中高端，适宜居住，客户层级面越广； 除教师、主管、私营业主、城市白领等客群为区域置业主体外，省内地级市客群及返湘客群成为区域客群构成新的增长点；客户核心驱动因素为宜居配套环境、品牌开发商、人文景观资源。洋湖板块客户特征麓南板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑B 市府板块分析北城板块麓南片区

27、市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块竞争分析/板块竞争市府板块城市宜居功能定位以景观、配套资源价值为依托,以交通价值为支撑,以商业、商务价值为提升；板块范围：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，板块商业(商务)：板块内现有荣湾镇,望城坡,观沙岭成熟的3大商圈未来桐梓坡路沿线及金星路沿线的含大体量商业项目开发,将有新型区级商业中心形成 市府周边已有少量写字楼项目开发,未来随着配套设施的逐步完善,将逐步形成氛围更浓厚的行政商务氛围交通情况：高起点交通路网规划建设,区域内路网发达, 通达性好，未来随着多条过江大桥

28、及隧道的动工建设完成,全城通达的交通便利性将逐步提升；地铁2号线,城际轻轨（建设中）将进一步完善立体交通体系,缓解河西至河东的交通压力景观资源：人文,生态环境突出,现有景观资源以岳麓山及区域型生态公园为主,未来重点是打造西湖文化公园,进一步提升生态宜居环境配套资源人文教育资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育医疗资源同样突出,如湘雅付三,肿瘤医院,武警医院等 中大规模开发,总建面积40万以上占到50% 大牌云集市府板块的宜居性牵引大批品牌房企纷至沓来 整体开发服务理念提升,品牌物管顾问逐步渗透,提升项目整体品质 板块均价破7000元/，稳居整个大河西榜首市府板块开发特征在售普通住宅项目一览

29、市府片区客户特征楼盘名称置业目的客户构成（按区域分）客户构成（按职业分）置业驱动因素宜居莱茵城自住+投资59%岳麓区，跨区域27%，外地14%区域公务员20%、麓谷企事业单位15%、西站私营业主15、商学院、涉外等学校教师20%、医务人员10%拆迁户20%建筑质量、产品、小区规划、性价比保利麓谷林语自住+投资52%岳麓区、其他跨区域29%外地客户19%，区域公务员15%、麓谷企事业单位24%、西站私营业主17%、商学院、涉外等学校教师18%、医务人员10%拆迁户26%规模、产品、配套、品牌实景园林、北京御园自住+投资63%岳麓区、跨区域25%、其他区域及外地客户12%拆迁23%，长郡教师17%

30、（团购），市府企业职工、事业单位、公务员25%，私营业主等23%，医护人员12%品牌、教育配套、规模、升值潜力恒大华府自住+投资43%为岳麓区、跨区域34%和周边县市及外地客户23%拆迁6%，企事业高管20%、机关公务员16%，私营业主等33%，教师、医生25%品牌实力、精装修、教育配套、实景园林高信向日葵自住+投资岳麓区项目周边约占66%，跨区域20%，外地客户14%拆迁20%，企事业单位、公务员25%，私营业主等23%，教师7%，医生8%地段、地铁升值潜力、产品、艺术教育沁园春御院自住+投资岳麓区项目周边约占56%，跨区域28%，外地客户16%拆迁3%，麓谷企事业单位15%，公务员25%，

31、私营业主等23%，教师21%，医生13%地段、品牌、整体品质 区域项目档次越高，客户层级面越广；市府板块宜居的牵引 力使得跨区域置业比重可占到1/41/3 除教师、医生、公务员等客群是区域市场置业的主体外，拆 迁客群成为近年内新的增长点； 置业驱动力影响因素以品牌、产品、配套资源最为凸显。竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑滨江新城规划面积6.7平方公里，规划区域总人口5万余人，涉及拆迁房屋

32、面积170多万平方米，目前三期拆迁工作已进入扫尾阶段。规划面积6.7平方公里，未来3到5年内，这片曾经老城区将建设成为可容纳57万人，以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心 新规划、高起点、大手笔打造河西复合型商务新都会中心岳麓滨江新城规划方案竞争分析/板块竞争滨江新城板块滨江新城板块开发特征在售普通住宅项目一览 城市未来滨江高端豪宅的聚集区域； 现有项目已高层为主，容积率3.0-6.0，户型品类广泛； 品牌开发商聚集，带动板块物业高端物业开发； 因地理位置突出，板块未来将打造众多大型集中式商业项目。项目名称产品类型主力户型建筑面积（平

33、方米）容积率均价世茂铂翠湾高层80-1401060002.827500绿地中央广场高层69-1424448805.48300兰卡威国际公寓高层40-68393396.997100华韵城市海岸小高层、高层82-921450433.36600奥克斯广场高层公寓、2房、3房4419475待定滨江银座高层45-67179432.94待定纳爱斯阳光丽城高层、小高层、洋房待定5000002.6待定项目名称置业目的客户置业构成客户区域来源核心关注因素世茂铂翠湾自住私营业主、公务员、城市白领阶层、周边原住民长沙岳麓区、望城区客户占70%、其他区域占25%，以开福区、芙蓉区居多、省内地级市占5%园林+品质+品牌

34、绿地中央广场自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位高管、城市白领等长沙岳麓区、望城区客户占了近60%，开福区占10%、芙蓉区占15%，省内地级市占10%，外省湘籍人士5%品质+地段+品牌华韵城市海岸自住私营业主、企事业单位职员、教师自来水厂职工占50%、岳麓区占30%、其余区域占20%地段+配套+江景兰卡威国际公寓自住兼投资个体户、企事业单位职工、城市白领、公务员、投资客岳麓区占55%、周边区域占40%，省内地级市占10%，外省投资客群占5%周边配套+升值潜力 区域项目档次中高端，升值潜力大，客户来源广泛； 以岳麓区私营业主、公务员、企事业单位高管、职员为购房主体，外省返湘籍人士成为

35、新的增长点；客户核心驱动因素为升值潜力、品牌开发商、景观资源。滨江新城板块板块客户特征滨江新城板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑板块范围：北至长沙大道，南湘府路，东至新火车南站，西至东二环。交通情况：城市新区规划，交通路网发达，通达性好，高速轨道交通是本区域最核心板块竞争力，城市高铁，拉动区域商务、外贸、物流经济飞速发展。长株潭城市轻轨和地铁线（建设中）换乘枢纽区域，板块商

36、业：板块内现主要依附周边高桥、红星，大托成熟的3大商圈；区域内城市建设规划以，国际化商业配套建设将是配套建设的重中之重。配套资源：交通配套资源极具竞争力；文体休闲资源表现突出；商务配套资源将是未来板块区域重点发展方向之一。竞争分析/板块竞争武广新城板块国际交通枢纽商务中心城市发展的上升阶段 由城市远郊转化成城市次中心武广新城板块分析北城板块麓南板块市府板块南城省府板块市中心板块麓谷板块金星北板块星沙板块武广新城板块滨江新城板块梅溪湖板块东城板块项 目总建面积(万)园林风格外立面在售户型面积区间（）均价（元/）融科东南海80地中海简约时尚三房、四房、五房99-120、140-200、260679

37、0-8290万科金域华府56中式简欧二房、三房75、85-928500鑫天御景湾23.2欧式简欧一房、二房、三房、四房50、87-90、133、1586800汇财湘府十城21.7东南亚现代简约二房、三房80、1216700泊爱蓝湾16法式格拉斯现代简约二房、三房8090、1101306400新华都万家城300英伦新古典主义二房、三房81897200运达中央广场60现代简约现代简约、低碳三房、四房、复式150200、34048016000融科香山国际14现代现代单间、二房3070、88精装9388、毛坯7880新城新世界120都市现代二房、四房90、1606200红墅湾10英伦英伦都铎式别墅、洋

38、房、小高层109220、3805407500 城市中大规模开发为主,高尚精品住宅为区域主要开发方向 热点板块，外来品牌房企重点关注区域，品质开发拉升区域市场价值 注重立面及园林环境的形象塑造,欧式与现代风格平分天下 整体开发服务理念提升,品牌物管顾问逐步渗透,提升项目整体品质武广新城板块开发特征在售普通住宅项目一览项目名称置业目的客户置业构成客户区域来源核心关注因素融科东南海自住兼投资公务员、城市白领阶层、私营业主、教师、企事业单位高管长沙雨花区客户占60%、其他区域占25%，以天心区、芙蓉区居多、省内地级市占15%园林+品质+品牌万科金域华府自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位员

39、工、城市白领等长沙雨花区客户占50%，芙蓉区区占20%、其余区占10%，省内地级市占10%，外省湘籍人士10%品质+精装+品牌运达中央广场自住兼投资私营业主、企事业单位高层、公务员、投资客长沙本地区占55%，省内地县级市占25%，外省湘籍客群、投资客占10%地段+配套+品质泊爱蓝湾自住城市白领、公务员、个体户、周边原住民长沙雨花区客户占60%、其他区域占30%,省内地级市占10%配套+园林新城新世界自住私营业主、企事业单位职工、城市白领、公务员、省内地级县市来长置业客群长沙本地区占60%、省内地县级市占30%、外省湘籍客群占10%品质+园林+品牌+配套 区域项目档次中高端，升值潜力大，客户来源

40、广泛； 以雨花区私营业主、公务员、企事业单位高管、职员为购房主体，省内其他地县市入长置业客群成为新的增长点；客户核心驱动因素为成熟配套、品牌开发商、地段交通。武广新城板块板块客户特征武广新城板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑板块范围：北至南二环，南至绕城高速，东至万家丽路，西至湘江。交通情况：交通路网密集，通达性好，韶山路为南北贯通的城市主干道，承接着三城一体化的重要角

41、色，是传统的商务主干道之一。车流量大，交通压力大，堵车现象严重；长株潭城市轻轨和地铁线（建设中）换乘枢纽区域，板块商业：板块内现有红星井湾子，大托成熟的3大商圈；芙蓉路沿线的含大体量商业项目开发以及中信商业广场即将开启，将有新型区级商业中心形成。省政府周边有大量酒店和写字楼项目开发, 随着配套设施的逐步完善,将形成氛围更浓厚的行政商务氛围。景观资源：人文,生态环境突出,现有景观资源以湘江风光带及省植物园，圭塘河风带为主配套资源：人文景观资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育日常生活配套，医疗资源配备完善。商务配套齐全。竞争分析/板块竞争省府南城板块未来城市政务中心融城核心区域城市发展的上升

42、阶段 由城市远郊转化成城市次中心北城板块洋湖片区市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块省府南城板块南城片区价值分析-以居住和生态绿色产业为主本板块处于融城核心区，未来城市政务中心。目前处于城市发展的上升阶段。省府区域项目从三年前的客户陌生阶段已经转化成接受和认可阶段。由城市远郊转化成城市次中心。南部新城将以居住和生态绿色产业为主.南城片区凭借目前相对较低的区域价值，形成价格洼地效应；在相同前景的前提下，区域价值增值空间相对传统生活片区、省府片区更为巨大。区域项目规模：中大规模开发,总建面积25万以上占到70%；普遍

43、容积率在2.53.0，以高层，小高层产品为主；区域产品结构：整体片区市场现有供给呈现 “金字塔” 结构；中档以及中高档项目众多，而真正高端精品项目严重缺失。传统生活片区省府片区融城片区南城板块开发特征区域项目规模：中大规模开发,总建面积20万以上占到70%；普遍容积率在2.53.0，以高层，小高层产品为主；区域产品结构：片区市场现有供给整体以中档及中高端为主，但高端产品开发近两年迅猛发展，成为长沙别墅、洋房物业供应集中区。片区内目前在售的项目2房、3房占到较大的比重,是片区主流产品，紧凑型3房占比量少。注重立面及园林环境的打造,建筑风格主要以新古典和欧式风格为主。在售普通住宅项目一览南城片区客

44、户特征项目名称客户购买目的客户构成（按区域分）客户构成（按职业分）绿地公馆投资、自住天心区、雨花区、芙蓉三区占到75%，省内其余县市占15%，外省占10%城市高级白领、生意人、政府公务员、教师及投资客户中建芙蓉和苑自住天心区、雨花区、芙蓉三区占到75%，省内其余县市占25%城市高级白领、生意人中信新城自住、投资本地居民为主，占到30%，红星商圈及融城效应带来的客户约为15%，雨花区、天心区客户占到60%红星商圈三市往来生意人、三市慕名客户、城区白领阶层星城荣域自住天心区客户占到50%，政府机关及教师占到10%，其他区域客户占到18%私营业主、城区白领阶层、原住居民、教师兴汝金城自住天心区、雨花

45、区客户占到75%，政府机关、教师占到10%私营业主、城区白领阶层、原住居民、教师奥林匹克花园自住本地客户为主，三期客户：深圳、广州等归乡客户占20%，省内市外的相比二期比重有了大幅的上，升占了约50%，另外市内其他区域的企事业单位的中高层客户占了约30%。客户多为二次置业，有车一族城市高级白领、生意人、政府公务员、教师及慕名客户湘府华城自住、投资个体工商户占25%，公务员占21%，金融工作者占18%医院医生占13%，周边个体工商户，政府公务员城南故事投资主要以天心、雨花区域为主本片区及中心区中小企业、生意人、政府公务员康斯丹郡自住 投资主要以天心、雨花区域为主片区企业职业、院校教师、白领区域购

46、房客户主要来自雨花区及天心区，区域内政府公务员、企业职工、学校教师、私营业主充当了置业主力，这部分客户群体，购买能力强，对价格的承受度高，同时也是潜在改善需求型客户主力。购房目的主要以满足家人居住及改善性居住为目的，区域内收入较高的企事业单位职工及管理层以及私营业主投资为目的的需求比例较高。置业驱动力影响因素以品牌、产品、配套资源最为凸显。但客户一般都注重小孩的学前教育以及小学阶段的教育问题，对幼儿园、小学的关注度较高，对其他跟生活相关的配套，也比较关心，比如超市、医院。各板块价值对比分析板块价值定位产品类型客群定位核心驱动因素洋湖板块城市宜居片区绝版人文景观资源小高层、多层低密度物业商务人士

47、、企业高管、等中高收入人群宜居性、城市资源价值普通住宅首次客户为主，部分改善客户市府板块政务中心，人文景观资源，升值潜力大的新区，（小）高层为主普通住宅首置客户为主，部分改善客户宜居性，升值前景，价格洼地低密度物业刚需客户或讲求生活品质的中高端客户南城板块省府融城中心，发展最快速的次中心区景观资源好，高层、多层普通住宅首置客户为主，部分改善客户仅次于中心区的繁华地段，区域发展前景低密度物业讲求生活品质的中高端客户武广板块国际交通枢纽，商业中心小高层、高层普通住宅首置客户为主，部分改善客户成熟配套、未来升值潜力低密度物业商务人士、企业高管、等中高收入人群滨江新城板块主城中心，未来河西复合型商务新

48、都会中心小高层、高层普通住宅改善型客户，兼顾首置客群宜居性，滨江景观资源，升值潜力滨江新城板块板块竞争方向研判板块竞争小结强势景观资源产品素质提炼省府南城板块市府板块梅溪湖板块武广新城板块城市宜居功能产品素质提炼生态宜居差异产品素质提炼强势景观资源产品素质提炼洋湖板块城市宜居功能产品素质提炼滨江新城洋湖垸梅溪湖国际功能服务区 洋湖垸生态经济区 含浦镇规划区含浦镇将成为知识创新、文化创意、科技成果孵化、工业化示范、高新产业配套、生态宜居的现代两型社会建设示范名镇。600亿梅溪湖新城梅溪湖新城占地10168亩，总投资超过600亿的梅溪湖国际服务和科技创新城，将建成一种“人居体验与商务功能并存”的国

49、际性城区。河西CBD滨江新城 综合功能于一体，成为长沙新一轮经济滨江新城规划区滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲的名片地带。板块竞争方向研判板块竞争小结区域竞品项目分析案例1：金茂梅溪湖金茂梅溪湖 竞争个案分析基本情况地段 梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面 。 商业 自带1.5万步行街、5000超市。 生态 3000亩梅溪湖、4360亩岳麓山桃花岭。 教育 自带幼儿园、博才小学和师大附中（与中建共同出资引进，购房即得入学名额）。 医疗 湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。 物业 金茂物业，国家一级资质。 品牌 方兴地产，全球500强中国中化集团旗下房地产开发企业，中国高端商业地产的领

50、先企业。 户型 小高层户型面积区间为92-170，别墅面积区间为200-500。 容积 2.54 绿化 40% 建筑风格 Art Deco风格 体量 总建筑面积52万 营销动态 92户型8000元/起，170户型9000元/，面积越大价格越高，一期高层住宅均为纯毛坯房，2013年年底交房。 梅溪湖片区中心区域项目整体规划情况 规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为别墅+16F高层，首推一期高层部分。2012年10月27日，首次开盘推出1、2、4、5、7、8、9、11、12栋加推3、6号栋2个户型共538套，现场VIP签到1300批次，到场客户2000，现场销售451套，销售率8

51、3.8%。6月开盘推售14、16、17、18、19、26、27、24#（户型搭配为211平精装豪宅、170平小高平层、92-140平的小高层产品），合计590套，851498月开盘推售15、23（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计168套，20354方13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年6月一期余货清盘一期余货92-137平产品，合计137套。14151617261819252728292324202122303133326月8月10月11月12月10月开盘推售20、26# （户型搭配为211平精装豪宅、85-177平的小高层产品品）合计170套，242

52、67方11月开盘推售21、29# 高层和滨湖超高层楼栋（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计246套，34996方12月开盘推售22、28# 高层和滨湖超高层楼栋（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计250套，37804方未来推售情况总计1424套房源，20.2万方建筑面积客户属性分析1、客户超过80%属于自住，只有20%属于投资，其中自住客户以改善型为主，房屋置业套数在3套以上，占比70%，30%的客户属于刚需客户，刚需客户占比整体较小。2、客户整体经济实力较高，中高端客户群体。最新成交统计分析置业需求、置业次数1、较之去年数据，2013年一季度成交客户的分布区域逐渐拓展，河

53、东客户逐渐接受认可项目及片区，占比约50%（2012年占比约31.5%），河西岳麓区客户占比26%；2、省内其他县市客户较多，约占25%，少量北上广深客户成交客户属性分析1、成交客户中，客户最大的认可点是项目的教育配套，其次为梅溪湖山湖环境优势，其中关注教育配套客户有42%，这类客户主要集中在政府、企事业单位等中产阶级；其次为关注梅溪湖山湖环境的客户有25%，这类客户中养老客户居多，其他认可因素的客户不多。最新成交统计分析客户认同点主力产品户型分析优势：户型周正；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多阳台设计；劣势：90的两房产品，不具备竞争优势；优势：户型周正N+1设计；南北双

54、阳台，动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；多阳台设计赠送率高。劣势：无明显劣势135-136三房二厅二卫92-93二房二厅一卫项目优劣势分析优势：开发品牌：世界百强企业，梅溪湖板块投资开发商，项目尽享区域的一线优质资源；项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好；景观资源：尽揽梅溪湖一线湖景资源及岳麓山支脉桃花岭景观；产品优势：多阳台赠送，N+1户型设计，户型空间宽敞舒适，景观视野较佳；物业顾问：金茂自身物业，号称五星级酒店总统级物业服务；教育配套：内有幼儿团、博才小学、师大附中等15年一站式名校教育。劣势：交通路网：尚未通公交车，出行较为不便；周边配套：区域

55、内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便居住环境：周边大片项目尚待开发，在后续开发当中将会出现将尘土飞扬，不利于居住。案例2：中建梅溪湖壹号金茂梅溪湖 竞争个案分析基本情况梅溪湖片区中心区域项目地段 梅溪湖路南路 商业 自带8000风情商业街、2个会所。 生态 3000亩梅溪湖、4360亩岳麓山桃花岭。 教育 自带国际双语幼儿园、博才小学和师大附中（与金茂共同出资引进，购房即得入学名额） 医疗 湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。 物业 中建物业，国际一级资质。 品牌 中建地产，世界500强前百强中国建筑全资子公司。 户型 高层面积区间78-180，别墅面积区间230-280。 容积 2

56、.4 绿化 41% 建筑风格 Art Deco风格 体量 总建面约70万 营销动态 高层面积78-180，别墅面积230-280，高层均为2梯4户，共25层，共1000户，均价8000多元/起。 整体规划情况项目是梅溪湖板块容积率最低的住宅用地，规划呈现“指状”布局，预计分4 期、5 年左右开发完毕。12345678910一期一批一期二批一期三批户型面积段（）推出套数占比销售/比例2+1房797017%70/100%2+1房9714235%58/40.8%2+1房110-1134613%37/80.4%2+1房124-12614235%98/69.0%合计94-126400100%263/65

57、.8%户型面积段（）推出套数占比销售/比例2+1房797520%72/96%2+1房9714740%81/55%2+1房110-1145014%44/88%2+1房124-1269826%88/90%合计94-126370100%285/77%2012年10月20日开盘情况2012年12月21日开盘情况户型面积段（）推出套数占比销售/比例2+1房785133%43/94.1%2+1房973422%30/88.2%2+1房1153422%31/85.2%2+1房1243422%28/73.5%合计94-126153100%132/86.2%2013年3月23日开盘情况未来推售情况高层4栋，512

58、套，建筑面55808平层62套，建筑面15160总计建筑面积70908；未来推售未来推售主力产品户型分析优势：户型周正N+1设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多飘窗设计；劣势：客厅阳台尺寸相对较小优势：户型周正N+1设计；南北双阳台，动静分区明确；多飘窗设计。劣势：110户型没能做到南北通透，相对遗憾1262+1房1102+1房792+1房优势：N+1设计；动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；劣势：周正程度上有稍微缺角，客厅无阳台设计客户属性分析成交面积：整体来看大户型销售情况略好于小户型，按面积段来看，97-126平米户型销售形势较好，占到销售总量的

59、60%。客户对于产品的选择主要考虑总价以及居住舒适度，对于资金有限以及买房作为投资用途的购房者偏好78-97平米户型，而97-126平米户型主要为首置以及首改客户所选择。客户年龄构成：主要以30-45岁人群为主客户描述：客户主要为事业小有成就，开始追求生活品质，对居住氛围、配套以及未来发展潜力比较看重的购房者。客户主要基于地缘，岳麓区客户为主体占到50%，河东区域客户来源主要分布在开福以及芙蓉区，占到30%，另外有少量地州市客户；客户职业构成：以公务员、私企业主，企业管理层为主。成交客户区域构成：以岳麓区客户为主，其他区域客户来源分布于全市范围以及地州市客户成交客户职业构成：以私企业主以及其他

60、中高收入人群为主麓谷工业园区企业职员，企业老板公务员大学教授、职员市区私营企业老板等高收入人群长沙市客户来源项目优劣势分析优势：开发品牌：世界前百强，央企身份，中国最大建筑房地产综合企业集团，在全球拥有地标建筑；产品优势：N+1户型设计，阳台、飘窗等赠送面积较大，110-126平户型客厅开间4.2米，主卧开间3.7-3.9米开间，户型通风采光性能佳；项目规划：容积率最低的梅溪湖项目，楼栋景观视野开阔；景观资源：坐享1100米无障碍一线湖景资源，岳麓山桃花岭支脉景观资源；内部配套：规划有幼儿园、双会所、无边际泳池、公共泳池、环湖自行车道等私属豪华配套；物业顾问：中建自身物业，“零干扰”和“24小