某项目市场调查分析报告

1、双城项目市场调查报告第一章 双城城市宏观观背景分分析一、社会会经济发发展1、城市市性质双城，位位于 HYPERLINK xbaike.baidux/view/5797.htm 黑龙龙江省省省会 HYPERLINK xbaike.baidux/view/5567.htm 哈尔尔滨市西西南300公里处处的松嫩嫩平原上上，是黑黑龙江省省的南大大门。双城，又又称双城城堡，是是东北历历史名城城，满族族发祥地地之一，有“南南有辽阳阳府，北北有双城城堡”之之说。“白山黑黑水帝业业兴，金金源右翼翼古双城城”。八八百年前前，金太太祖 HYPERLINK xbaike.baidux/view/7551.htm 完

2、颜颜阿骨打打曾在涞涞流河（拉林河河）畔煮煮酒谈兵兵，境内内至今尚尚存金代代达禾、布达两两座古城城遗址。这里是一一座历史史悠久的的文化古古城。2、城市市规模双城市位位于松嫩嫩平原中中部。东东西长885公里里，南北北宽655公里，全境总总面积331122.3平平方公里里，核4466884322.7亩亩，其中中土地面面积433430035.7亩，占全境境面积的的93；水域域面积33253397亩亩，占总总面积的的7。全市幅幅员面积积31112平方方公里，辖9镇镇一五乡乡1个社社区2446个行行政村。交通发达达，京哈哈、拉滨滨两条铁铁路和同同三、京京哈、哈哈前、哈哈大四条条公路穿穿境而过过，距哈哈尔滨

3、国国际机场场仅300公里， HYPERLINK xbaike.baidux/view/4214.htm 松花江江主航道道通过我我市永胜胜、临江江两个乡乡，并且且在临江江乡的三三家村设设有船站站，水、陆、空空交通便便捷，区区位优越越。二、人口口情况至20006年末末，全市市总人口口80773122人。其其中，男男性人口口41007222人，女女性人口口39665900人；农业人人口63395559人，非农业业人口11677753人人。三、城市市规划与与发展1、城市市发展动动力及规规划双城市以以打造经经济强市市、全面面建设小小康社会会为工作目目标，依依托农业业基础优优势，深深入实施施产业化化、工业

4、业化、城城市化战战略，把把县域经经济发展展定位于于“根植植于种植植业，拓拓宽于畜畜牧业，深化于于加工业业，升华华于建设设绿色食食品城和和中等规规模哈尔尔滨卫星星城”。通过以城城带乡、以工促促农、城城乡联动动、工农农结合，实现了了县域经经济的良良性互动动、循环环发展。双城是全全国闻名名的粮食食生产大大县，220055年被评评为全国国粮食生生产先进进县，荣荣获省农农村经济济工作综综合先进进县，农农业产业业化工作作先进县县，畜牧牧业生产产先进县县。同时也是是全国食食品工业业百强县县之一，20007年被被国家评评为食品品工业强强县之星星、县域域食品经经济发展展示范县县。2、城市市发展对对地产市市场的影

5、影响分析析地产市场场未来几几年会持持续以市市经济增增长平均均值或高高于平均均值的增增长率上上升城市的发发展，带带来了更更多商机机，同样样也促进进了居民民的消费费热情。20066年，双双城市生生产总值值实现一一三8991200万元，按可比比价格计计算，比比上年增增长一三三.2%，从220000年开始始，已连连续7年年保持两两位数增增长。城乡消费费市场的的活跃，使市场销销售不断断增强，而其中中建筑业业增长最最快，20006年建建筑业增增加值实实现39992万万元，比比上年增增长一三三.1%。本年年施工房房屋面积积1一五五64001平方方米，增增长288.6%；其中中，住宅宅43一一五977平方米米

6、，增长长2444.5%。竣工工房屋面面积 99064422万万平方米米；增长长1000.8%；其中中，住宅宅43一一五977平方米米，增长长2599.4%。从上面数数据可以以看出，建筑业业增长值值一三.1%与与双城市市平均总总增长值值一三.2%相相近。这这说明建建筑业在在双城市市已进入入了稳步步发展阶阶段，今今后几年年，除特特殊情况况，会持持续以此此值或高高于此值值的增长长率稳步步上升。建筑业业的发展展空间巨巨大。四、消费费特征消费需求求显著增增强1、人均均收入水水平随着经济济快速发发展，城城市居民民收入也也维持了了较快的的增长速速度。这这都为城城市居民民生活水水平提高高，为房房地产市市场的快

7、快速发展展提供了了基础。初步测算算，20006年年人均地地区生产产总值1172007元。非公有经经济增加加值实现现106642550万元元，比上上年增长长9.22%；占占全市生生产总值值的比重重为766.6%。市场场物价呈呈上升趋趋势。全全年居民民消费价价格比上上年上涨涨3.11%。八大类消消费品价价格指数数为：商品零售售价格指指数上涨涨5.11%；固固定资产产投资价价格上涨涨3.00%。财政收收入减少少，支出出增长加加快。2、城乡乡储蓄存存款20055年底，金融机机构各项项存款余余额32295227万元元，比上上年增长长19.5%。其中，企业存存款额4462885万元元，增长长21.8%。城

8、乡居居民储蓄蓄存款余余额28832442万元元，增长长一三.5%。金融机机构各项项贷款余余额21179998万元元，其中中，短期期贷款11762255万万元，中中长期贷贷款3441455万元，增长88.5%；个人人中长期期消费贷贷款1001499万元，增长55.8%。4、居民民消费特特征家庭结构构变化家庭人口口逐渐减减少，家家庭结构构逐渐变变为以核核心家庭庭为主。家庭结结构的变变化使得得消费者者更加关关注家庭庭主人、与孩子子的生活活空间，更加注注重生活活质量，因此较较大面积积户型需需求较多多。对项目长长期慎重重考察通过对双双城市房房地产住住宅项目目的调查查了解，建筑规规模在55万平米米左右、销

9、售率率达到885%以以上的房房地产项项目销售售周期一一般都在在二三年年。同时时，很多多项目只只注重外外观等直直观形象象建设，其它软软件并没没有引起起重视。房地产市市场产品品供应不不足，且且市场中中的产品品本身也也处于较较慢的成成长中，使得消消费者从从有购房房意向，到确定定购买的的决策时时间一般般较长。第二章 双城城市房地地产市场场概况一、双城城房地产产市场现现状1、综合合分析双城市房房地产业业起步较较晚，220000年完全全取消福福利分房房和集资资建房后后商品房房市场才才得到大大力发展展，一时时间开发发量大幅幅增加，房价上上扬速度度较快，市场秩秩序不规规范。从全国各各城市新新区的建建设经验验来

10、看，一个城城市新区区的开发发势必会会对当地地房地产产市场发发生较大大的影响响。结合合双城实实际情况况，通过过对房管管局等政政府部门门的走访访，我们们认为，双城市市的房地地产市场场存在如如下几方方面：1.1供供求关系系相差较较大，房房地产市市场逐渐渐升温成成卖方市市场。据国家人人口计生生委预测测，我国国20008年后后将迎来来第四次次人口出出生小高高峰。近近亿独生生子女大大部分目目前已进进入适婚婚年龄，这次生生育小高高峰将持持续十几几年。而而结婚就就要面临临卖房的的问题。现大部部分独生生子女家家庭也都都只是一一套住房房，如果果结婚，卖新房房就会是是他们首首要面对对的问题题。这就就造成未未来十几几

11、年内，全国各各城市对对于新房房的需求求量巨大大。在这这种越趋趋明显的的卖方市市场，房房地产市市场未来来几年的的牛市发发展将不不言而预预。1.2新新区的开开发带动动房地产产投资目前市中中心可供供开发土土地越来来越少，且相应应的土地地价格也也日益趋趋高，加加之明年年温州商商团的大大体量介介入，势势必会导导致大部部分开发发商的投投资倾向向北移，新区房房地产市市场的繁繁荣指日日可待。据市场场资料显显示，双双城市中中心房价价自去年年至今，上涨了了10%。房价价的上涨涨促进了了消费者者对房地地产业投投资的兴兴趣，尤尤其将目目光锁定定在具有有较大增增值潜力力的区域域。一般般而言，大体量量集中区区都具有有较大

12、的的投资价价值，二二则相对对于市中中心，它它无污染染的自然然环境和和超前的的市政规规化优势势无可比比拟。开发商和和消费者者之间的的双热效效应会给给新区带带来无限限的活力力。1.3开开发区人人口增长长使住宅宅需求更更加旺盛盛开发区大大力的招招商引资资，加强强各类园园区规划划建设，国内外外诸多企企业的入入住，使使开发区区人口也也得以迅迅速膨胀胀，住房房需求相相应产生生。而开开发区作作为工业业性质的的园区，相较于于居住不不很合适适。这自自然的会会引起居居住片区区的偏移移，而开开发区相相对可居居住建设设项目较较少的供供应量使使得这种种需求更更加明显显。2、需求求分析为更好的的了解双双城市消消费群体体的

13、真实实需求，我司采采取入室室访谈问问卷调查查方式，共访谈谈了1004位，近年内内准备购购卖房产产的消费费者。采采集样本本1044份，66份无效效。入室主体体问卷作为调查查的主要要采信样样本，主主体问卷卷的问题题涉及最最为全面面，展开开深入。保证其其调查的的全面性性和客观观性。我我司采用用电话预预约、随随机采样样、设立立集中市市调点、知名企企业中高高层定向向约访等等形式对对政府企企事业单单位进行行了调查查，行业业涉及公公务员、职员、私营业业主、工工人、中中高层管管理者等等十一个个层面，共回收收有效问问卷1004份，有效998份。2.1调调查问卷卷汇总在98个个样本中中，由统统计分析析数据可可见，

14、目目前中档档物业总总房款接接受度集集中在114-116万元元，房价价接受度度集中在在14000-117000元/间，二二室一厅厅一卫、三室一一厅一卫户型型最受青青睐， 80%的面积积需求在在60-1000之间间，自然然的划分分出600-800、880-1100二个区区段，二二个不同同客户层层面对每每个厅室室的面积积需求和和价格、总款承承受差别别明显。从厅室室面积需需求，充充分说明明购房人人群对住住宅居住住舒适度度提出更更高要求求，选择择小高层层的半数数以上人人群多为为时尚阶阶层和对对舒适生生活有更更高追求求的群体体。次之客群群多为双双城市成成功人士士，他们们购房主主要是需需要精神神层面的的满足

15、，例如归归属感和和自豪感感等。他他们多选选项择1100以以上的舒舒适房形形，总价价在166万30万万之间，结构主主要以三三室以上上为主，少部分分会需要要四室房房型。下面为详详细调查查数据汇汇总：购买动机机及次数数在对居民民购买动动机的调调查中，为改善善居住条条件的所所占份额额最多，为611.2%，其次次是购买买婚用的的占255.5%，用于于投资和和本地拆拆迁仅各各占5.1%。在本次次准备置置业中，属于二二次置业业的占多多数，达达54.1%,第一次次置业的的占399.8%，多次次置业的的仅占到到总数的的6.11%。购房的原原因出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效本地拆迁迁55.15.1

16、5.1改善居住住条件6061.2261.2266.33投资升值值55.15.171.44结婚用房房2525.5525.5596.99地位身份份的象征征11.01.098.00其他22.02.0100.0总98100.0100.0本次预置置业属于于出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效第一次3939.8839.8839.88第二次5354.1154.1193.99多次66.16.1100.0总98100.0100.02.2购购买偏好好A可接接受价格格、总价价分析购房者最最可能购购买的房房价平均均值范围围在14412.24元元/-16881.663元/之间间，买房房者的最最高承受受能力均均

17、值在117655.488元/，认为为质量保保证最低低线均值值为11169.11元元/。在被调调查者中中，所能能承受买买房范围围最小值值12000元，最大值值30000元。据此分分析，双双城市居居民对房房价的主主要承受受能力约约为12200元元/17665元/之间间，作为为中高档档物业的的可接受受价格在在14000-一一八000元/之间。购房单价价承受能能力你最可能能购买的的房价范范围B点C点买房的最最高价位位质量保证证的最低低价位N有效9898988479无效0001419平均值14122.24416811.63317655.48811699.111最底12000.000一三000.00017

18、000.000900.00最高30000.00030000.00034000.00020000.000购房所承承受总价价能力购房者愿愿意花费费的总房房款均值值在一三三.788万元16.71万万元之间间，被调调查者认认为质量量保证的的最低金金额均值值不低于于10.1万元元/套，能够承承担最高高总房款款金额均均值为119.995万元元/套，据此，双城市市区居民民所能承承担的总总款在110万元元20万万元/套套之间。购房承受受总价（万元） B点C点总额高于于多少你你不会购购买（万万元）总额低于于多少你你也不会会买（万万元）N有效96968280无效2216一八平均值一三.77816.77119.99

19、510.110最底59104最高40405020B需求求面积分分析被调查者者中需求求面积在在60平平方米以以下的占占一五.3%，60-80平平方米之之间的占占34.7%，80-1000平方米米之间的的占299.6%，1000-1120平平方米之之间的占占12.2%，1200-1440平方方米之间间的占88.2%。在660-1100平平方米之之间的户户型总份份额占到到80.0%，最为广广大消费费者所青青睐，其其中尤以以60-80平平米之间间为最高高。出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效60平米米以下一五一五.33一五.33一五.3360-880平米米3434.7734.7750.448

20、0-1100平平米2929.6629.6680.00100-1200平米1212.2212.2292.22120-1400平米88.28.2100.0总98100.0100.0C楼型型需求分分析在人们对对期望楼楼型的选选择上，选择多多层的占占62.2%，其次是是小高层层为255.5%，别墅墅占7.2%，高层仅仅占5.1%。因为双双城市经经济发展展速度正正逐步加加快，目目前经济济尚不发发达，人人均经济济收入不不高，人人们受传传统居住住习惯影影响，尤尤其是小小高层居居住成本本高。而而相对高高层和小小高层，多层物物业分摊摊面积较较少，人人们经济济条件能能够较轻轻松的承承担物业业费，所所以对多多层依然

21、然偏爱。同时也也有一部部分中高高层收入入者，因因小高层层广阔的的视野，高档的的物业形形象和现现代化的的配套设设施，对对其表现现出一定定的青睐睐。出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效高层55.15.15.1小高层2525.5525.5530.66多层5960.2260.2290.88别墅99.29.2100.0总98100.0100.0D户型型偏好分分析对户型性性质来说说，选择择平层的的居多，占644%，次次之错层层为199%，复复式占112%。人们依依然很青青睐传统统的平层层，但有有部分中中高收入入的时尚尚阶层比比较接受受新的错错层户型型。出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有

22、效错层3333.7733.7733.77平层4242.9942.9976.55跃层99.29.285.77复式1414.3314.33100.0总98100.0100.0E户型型结构偏偏好分析析人们期望望的卧室室数量中中，选择择1室一一三.55%，22室的最最多，占占总量的的61.2%，选择33室的占占35.7%，选择44室的仅仅占3.1%。出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效26061.2261.2261.2233535.7735.7796.99433.13.1100.0总98100.0100.0F卧室室数量分分析对卧室的的面积需需求中，都希望望保证主主人房的的舒适度度，主卧卧面积

23、最最集中，52%的人希希望在一一五-220平方方米，330.66%的人人希望在在20平平方米以以上；两两室与三三室需求求差异在在于，许许多家长长考虑孩孩子应该该有一个个更加舒舒适的成成长环境境，或老老人同住住，接近近半数两两室购房房者希望望两间卧卧室面积积不要相相差太大大；三室室及以上上需求中中也强调调主人房房外的卧卧室面积积应一样样，在户户型设计计上应予予以考虑虑。主卧室：面积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效一五-220平米米4748%52.2252.2210-一一五平米米3737.88%41.1193.3320平米米以上66.1%6.7100.0Totaal9091.88%1

24、00.0无效88.2%总98100.0%次卧室：面积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效10-一一五平米米2727.6654.0054.00一五-220平米米2323.5546.00100.0总5051.00100.0无效4849.00总98100.0三卧室：面积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效一五-220平米米33.1100.0100.0无效9596.99总98100.0G起居居室数量量分析人们对起起居室的的要求比比较集中中，选择择一个起起居室的的份额占占一五.3%，选择二二个起居居室的份份额占884.77%（包包含餐客客合一）。在起起居室的的选择中中，人们们对面积积

25、要求差差异较大大，599.6%的消费费者希望望起居室室的面积积在255-322平方米米，另一一消费层层面集中中在199-255平米之之间和332平米米以上，餐厅的的面积需需求值出出一人外外集中在在19平平米以下下。起居室的的需求出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效18384.7784.7784.772一五一五.33一五.33100.0总98100.0100.0起居室面面积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效25-332平米米5354.1159.6659.6619-225平米米2222.4424.7784.3332平米米以上1111.2212.4496.6619平米米以下33

26、.13.4100.0总8990.88100.0无效99.2Totaal98100.0餐厅面积积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效19平米米以下6263.3398.4498.4419-225平米米11.01.6100.0总6364.33100.0无效3535.77总98100.0H卫生生间分析析消费者对对卫生间间的需求求，从调调查数据据看，选选择两室室的多选选择一卫卫，占445.99%；选选择三室室的多选选择二卫卫，占554.11%，同同时人们们对主卫卫面积的的要求551%集集中在55-9，9-112平方方米，客客卫5-9平方方米或55平米左左右。卫生间需需求出现频数数百分数有效百分

27、分数t累积百分分数有效15354.1154.1154.1124545.9945.99100.0总98100.0100.0卫一面积积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效5-9平平米5051.0057.5557.559-122平米2323.5526.4483.9912平米米以上99.210.3394.335平米以以下55.15.7100.0总8788.88100.0无效1111.22总98100.0卫二面积积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效5-9平平米2424.5558.5558.555平米以以下1616.3339.0097.669-122平米11.02.4100.0总41

28、41.88100.0无效5758.22总98100.0I阳台台分析对阳台的的面积要要求，从从调查数数据来看看，选择择一个阳阳台的比比例为444.99%，选选择两个个阳台的的比例为为55.1%，对阳台台面积的的要求，南向阳阳台466.9%需求面面积在66-100平方米米，200.4%10-一五平平方米，北向阳阳台需求求面积较较小，认认为只要要满足作作为工作作阳台的的基本功功能即可可。以66平方米米以下、6-110平方方米为33：2的的比例。阳台需求求出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效15455.1155.1155.1124444.9944.99100.0总98100.0100.0阳台

29、一面面积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效6-100平米4646.9953.5553.5510-一一五平米米2020.4423.3376.77低于6平平米一八一八.4420.9997.77一五平米米以上22.02.3100.0总8687.88100.0无效1212.22总98100.0阳台二面面积出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效低于6平平米2525.5552.1152.116-100平米一八一八.4437.5589.6610-一一五平米米44.18.397.99一五平米米以上11.02.1100.0总4849.00100.0无效5051.00总98100.02.3购购

30、买行为为付款方式式人们采取取按揭贷贷款方式式付款的的比率较较其他城城市少，所占份份额占224.77%，分分期付款款占一三三.6%，一次次性付款款占555.4%。出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效一次性2121.4421.4421.44分期3131.6631.6653.11按揭3636.7736.7789.88公积金贷贷款1010.2210.22100.0总98100.0100.0期望首付付款额在人们期期望首付付款的调调查中，5-88万元占占47.6%所所占份额额最大，5万元元以下占占30.2%，8-110万元元占199%，一一五-228万元元的占33.2%。出现频数数百分数有效百分

31、分数t累积百分分数有效5万以下下1919.4430.2230.225-8万万2929.6647.6677.888-100万1212.2219.0095.22一五-一一八万22.03.2100.0总6364.33100.0无效3535.77总98100.0愿意承担担的月供供金额愿意承担担的月供供金额，其中5500-10000元的的占744.6%，10000-一五000元的的占255.4%。出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效500-10000元4748.0074.6674.6610000-一五五00元元1616.3325.44100.0无效6364.33100.0无效3535.77无效

32、98100.0小结：由由购买行行为分析析得出，受经济济能力所所限，客客户付款款方式分分化较大大，年轻轻层面多多做按揭揭，中老老年这一一层面人人群贷款款消费观观念相对对落后，以一次次性付款款和分期期付款占占多数，除一部部分具有有此经济济实力原原因外，主要是是对偿还还能力没没有信心心，对贷贷款所付付利息非非常在意意。2.4购购买决策策人们购房房时所考考虑的因因素，按按重要性性排序为为：建筑筑质量、物业管管理、价价格、区区位、户户型、交交通、区区内配套套、区内内景观、教育、区外人人文自然然环境、楼型、区外配配套、品品牌。购房考虑虑因素重重要性分分数分析析配套设施施要求由人们对对景观设设计感兴兴趣的调

33、调查可知知，大部部分人希希望社区区内有绿绿地，占占份额的的60%，运动动器械占占40%，大树树、座椅椅占277%，花花坛占222%，街灯、喷泉各各占211%，儿儿童乐园园占199%，特特色地面面铺装占占17%，水池池占一五五%，特特色路灯灯、背景景音乐各各占一三三%，凉凉亭占112%，城市雕雕塑占110%，瀑布占占6%。园林景景观作为为购房重重要影响响因素的的位置在在提升。N有效百分比运动器械械983940%草地985960%大树982627%特色路灯灯98一三一三%背景音乐乐97一三一三%儿童乐园园981919%其他9800%城市雕塑塑981010%街灯喷泉泉982121%瀑布9866%水池

34、98一五一五%花坛982222%座椅982627%特色地面面铺装981717%凉亭981212%Valiid NN (llisttwisse)97由下表可可知，在在社区内内的公共共设施中中，购房房者对中中心花园园最为重重视，占占69%，其次次是体育育健康设设施488%，医医疗保健健设施443%，农贸市市场、购购物场所所均为226%，文化娱娱乐设施施、车库库均为119%，公交站站点为116%，幼儿园园为144%，金金融邮政政、餐饮饮均为77%，小小学及会会所分别别为6%和1%。在购购房时，人们更更看重的的是健康康休闲娱娱乐设施施和生活活配套服服务的完完善。中心花园园会所体育健康康设施文化娱乐乐设

35、施医疗保健健设购物场所所金融邮政政设施餐饮农贸市场场幼儿园车库公交站点点小学N有效98989898989898989898979898无效0000000000100百分比69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%数68147194225772514一八166小结：购购房者越越来越理理性，已已不仅仅仅是满足足基本的的居住需需求，影影响人们们购房的的最主要要因素依依次排序序为建筑筑质量、物业管管理、价价格、区区位、户户型；尤尤其对物物业管理理、区内内的景观观和公共共配套提提出较高高要求和和个性化化需求。说明目目前入住住楼盘的的问题点点主要集集中在建建筑质量量、物业业管理

36、及及小区环环境上，我们应应在两点点上抓住住客户心心态做出出双城市市开发商商表率，提升项项目形象象，制造造品质买买点。2.5购购买人群群在被调查查的988个有效效样本中中，平均均年龄为为36岁岁，最小小年龄为为22岁岁，最大大年龄为为74岁岁；255-355岁之间间的最多多占444.9%，355-455岁之间间的为222.44%，445-555岁之之间的为为19.4%，其他年年龄段所所占比例例为一三三.3%。出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效25岁以以下88.28.28.225-335岁4444.9944.9953.1135-445岁2222.4422.4475.5545-555岁1

37、919.4419.4494.9955岁以以上55.15.1100.0总98100.0100.0受教育程程度，在在被调查查者中大大专学历历的占443.99%，大大专以下下为333.7%，本科科为一八八.4%，研究究生仅占占4.11%。双双城市学学历层次次相对较较低主要要以大专专及以下下为主。家庭结构构，被调调查者家家庭主要要两口之之家和二二代同堂堂，共占占72.4%。家庭结构构出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效单身66.16.16.1两口之家家2121.4421.4427.66二代同堂堂5051.0051.0078.66三代同堂堂1919.4419.4498.00三代以上上22.02

38、.0100.0总98100.0100.0家庭人口口总数出现频数数百分数有效百分分数t累积百分分数有效133.13.13.121717.3317.3320.4434646.9946.9967.3341212.2212.2279.6651111.2211.2290.88666.16.196.99711.01.098.00822.02.0100.0总98100.0100.0小结：目目前最迫迫切购房房两个层层面是，25-335岁学学历较高高家庭结结构为两两口之家家的一般般职员；35-445岁两两代同堂堂孩子长长大，原原有房子子局促，需改善善居住条条件的中中层职员员。此两类人人是项目目一期的的主要客客户

39、群。3、总结结3.1年年龄与户户型需求求交叉分分析被调查者者中，不不同的年年龄段对对卧室、厅、卫卫生间、阳台的的要求各各不相同同，组合合以上数数据得：人们在不不同年龄龄段对户户型选择择的差异异性也较较大，30岁以以下中二二室一厅厅一卫户户型最受受欢迎，35-445岁中中三室二二厅二卫卫户型最最受欢迎迎，三室室一厅二二卫户型型所占比比重也较较大。40-550岁中中四室二二厅二卫卫户型最最受欢迎迎，其中中三室二二厅、二二室户型型也有部部分消费费者偏好好，50岁以以上中二二室和三三室需求求较多，但面积积不要求求太大。3.2家家庭结构构与户型型需求交交叉分析析从统计分分析数据据来看，两室两两厅的住住房

40、是不不同家庭庭结构都都比较喜喜欢的户户型，希希望能有有两个以以上阳台台的占大大多数。两口之之家选一一厅或一一卫，老老人多喜喜欢卧室室全部南南向阳面面，厅可可以阴面面；年轻轻人希望望卧室可可以有一一间北向向，但厅厅一定要要南向采采光。综上分析析，二室室一厅是最最为广泛泛接受的的户型，其次是是三室一一厅一卫和三室二厅二卫。购购房会受受多种因因素影响响，但在在户型及及面积选选择上，有直接接关系的的是年龄龄层需求求取向，起决定定因素的的还是现现实的家家庭结构构及收入入承受能能力。在在物业规规划设计计中应按按工程分分期和不不同层面面需求合合理划分分组团、安排户户型和室室内功能能分区及及面积。4、双城城市

41、地产产市场专专业水平平总体评评价4.1、总体规规划排列式或或单排沿沿街的总总体楼盘盘布局，大部分分楼盘规规模较小小，全市市有将近近10项项目，但但建筑面面积普遍遍在100万平米米之内。相对容容积率比比较高，文体设设施、康康乐、服服务设施施等配套套设施相相对短缺缺，小区区配套主主要依赖赖市政配配套。大大部分楼楼盘建筑筑造型表表现与色色彩运用用较为传传统和单单一，外外立面多多为瓷砖砖，园林林规划设设计与布布局相对对滞后和和稀缺，绿化面面积少且且硬绿化化多于软软绿化。4.2、建筑风风格尽管很多多楼盘采采用和借借鉴了欧欧式建筑筑风格，但楼盘盘开发整整体上难难以体现现差异性性，个性性张扬、品位及及可观赏

42、赏性较小小。4.3、营销手手法整体营销销手法与与包装较较为落后后,水平平较低。营销手手段几乎乎一律是是“广告宣宣传+售售楼小姐姐”模式，且运用用方面还还存在很很大差异异。开发发商仍处处于被动动状态，信息的的释放渠渠道有限限。4.4、整体质质素双城楼盘盘整体质质素在近近年提升升较快，一部分分开发商商特别是是外地开开发商为为双城楼楼市带来来的先进进的营销销手法与与理念，研发产产品时已已开始设设计一些些新颖建建筑形式式，如落落地玻璃璃窗、欧欧式弧形形飘台等等等，局局部构造造也加以以处理与与借鉴效效仿。但但由于开开发楼盘盘规模较较小，档档次不高高，精品品楼盘较较为稀少少。多数数楼盘限限于规模模和自身身

43、开发实实力，自自身基本本配套设设施与服服务稀缺缺，因而而不得不不依赖市市政配套套与小区区以外的的周边设设施。4.5、物业管管理物业管理理滞后，调查中中发现双双城消费费者对物物业管理理意识不不强，另另一方面面开发商商自己的的物业管管理水平平有限。服务内内容仅限限于一般般水平的的保安、保洁等等物管功功能，尚尚不能提提升到社社区文化化氛围的的营造和和生活方方式引导导的高级级物管水水准。二、双城城房地产产市场发发展前景景预测1、城市市规划引引导城市市房地产产开发。北部、东部为为双城市市开发重重点东部将以以高新区区为核心心开发建建设重点点，侧重重于新区区开发，土地升升值空间间大。北北部侧重重于城市市改造

44、，重塑城城市形象象。城市改造造成本高高于新区区开发成成本，目目前东部部房价高高于北部部，北部部房价会会有一定定的上升升空间。2、外地地开发商商继续抢抢占市场场，同时时输入先先进开发发理念金融花园园、凤凰凰城、金金谷家园园均为外外地开发发商，对对于地区区的产品品品质提提升起到到推动作作用，同同时，明明年的温温州商团团已计划划建设的的1200万平方方米的大大规模商商品房社社区，市市场竞争争力超强强，一定定会加地地产市场场的洗牌牌力度。3、双城城房地产产产品品品质提升升空间大大与哈尔滨滨以及南南方发达达城市相相比，双双城市地地产市场场刚刚起起步，相相对较为为落后，就像一一张白纸纸，万事事待书。市场可

45、可塑性非非常强，产品和和服务的的提升空空间很大大。4、近期期双城房房地产市市场仍以以自住为为主，市市场投机机、投资资比例不不大双城地产产市场受受宏观政政策的影影响，不不会像北北京、上上海、深深圳等发发达城市市那么增增长剧烈烈，市场场比较健健康，不不存在较较大泡沫沫。预计计20008年房房地产价价格将会会小幅增增长。房房地产投投资仍然然不高，真正需需求和升升级置业业是市场场主力需需求。5、经济济适用房房和廉租租房建设设力度加加大，存存在客户户分流。十七大的的会议精精神指示示，加大大了经济济适用房房和廉租租房的建建设力度度，这在在保障一一些中低低收入人人群的需需要同时时，也分分流了部部分客户户。所

46、以这迫迫使我们们，在产产品的质质量和理理念上要要有所提提高，区区别于经经济适用用房，树树立品牌牌意识，塑造品品牌形象象，将品品牌的魅魅力深植植消费群群心中，抢占中中、高端端地产市市场。6、双城城市20008年年地产将将呈现的的特点1）、项项目盘量量较大2）、小小高层、高层、TOWWNHOOUSEE进入双双城3）、重重视物业业管理，强调物物业管理理服务4）、营营销队伍伍素质较较前些年年有了长长足的发发展与进进步，销销售人员员素质有有所提高高5）、目目标客户户群体细细分6）、强强调并注注重了售售楼中心心的硬件件环境7）、广广告推广广手段多多样，集集平面、电视、户外、DM等等多种宣宣传方式式于一体体

47、，立体式对对消费者者进行灌灌输8）、提提高了对对其它推推广手段段的应用用，如房房展会、房地产产俱乐部部等9）、整整体包装装色彩、理念、广告语语等突出出，强调调了项目目本身的的特点与与概念10）、概念炒炒作日益益突出11）、注重了了企业自自身与项项目品牌牌形象的的建设12）、加大了了广告投投放力度度 第三章 项目目所在区区域地产产市场概概况一、住宅宅市场分分析1、20007年年住宅市市场特征征住宅价格格稳步上上涨，全全年涨幅幅平衡20077年在国国家一系系列宏观观调控政政策的影影响下，双城住宅宅市场稳稳步上升升，全年年住宅市市场价格格增幅不不到二百百元，与与去年的的增长幅幅度相比比，增幅幅相近，

48、全全年涨幅幅稳定。随随着土地地、利率率、税收收等政策策的推出出加大了了房地产产开发的的成本，同时双双城作为为一个内内陆城市市开发度度不高，外来投投资者较较少，城城市化的的过程中中对住房房的需求求加大，在成本本和刚性性需求的的拉动下下，房价价稳步上上涨。供应重心心转移，呈多元元化分布布纵观20007年双城住宅宅市场，中部区域域不再是是市场供供应的唯唯一主角角，本年年度北部和东部都有有较大的的供应。主要是是受今年年政府规规划的影影响，上上半年住住宅市场场一度低低迷，中中部和东东部的一一些项目目的后续续开发保保证了双双城市的的市场供供应量，北部凤凤凰城的的出现使使北部新增增供应量量一下跃跃居首位位，

49、供应应重心产产生多元元化。住宅市场场连续七七年稳步步上涨 07年初初始双城城住宅市市场保持持连续七七年的繁繁荣，住住宅市场场价格稳稳步增长长。但因双城城市场开开放程度度较低，外来投投机性置置业较少少，从各各楼盘消消费客群群来看，大部分分还是自自住群体体，双城城房地产产市场刚刚性需求求仍较旺旺盛。所所以各开开发商并并不急于于开发进进度，而而是结合合市场情情况调整整项目进进程。而而随着明明年大量量外地开开发商的的进入，消费者者理性购购房需求求增长，双城地地产市场场将迎来来新高。2、20008年年住宅市市场展望望20077年由于于受中央央和地方方各种房房地产政政策的影影响，同同时，国国家抑制制投资过

50、过热，房房地产行行业作为为国家支支柱产业业之一必必然是重重点调控控对象。但随着着近几年年，需求求量的不不断加大大，房地地产市场场依然会会稳步上上涨。同时，房房地产业业不仅拉拉动投资资，也能能有效拉拉动需求求，且能能带动家家电、建建材等多多行业的的消费性性支出，解决国国家一直直以来有有效需求求不足的的问题，所以房房地产业业的发展展前景，还很看看好。价格方面面，目前前国家颁颁布的一一系列土土地、税税收以及及利率等等方面的的政策都都给开发发商不小小的成本本压力，此外原原材料价价格和劳劳动力价价格的稳稳步上涨涨，楼盘盘品质提提升带来来的成本本也在增增加，所所以预计计未来一一段时间间价格不不会下降降。同

51、时时政策中中关注的的经济适适用房、廉租房房、旧村村改造转转轨等关关键词，预示一一定规模模的中低低价房的的开发，同时未未来一段段时间温温州商团团的进驻驻，促使使新增供供应量的的增加，将会对对双城的的楼市产产生不小小的冲击击，限制制楼市价价格的增增长幅度度。供应分布布方面，东部与北部部将是住住宅市场场的焦点点，随着着十七大大结束，国家重重点发展展老东北北重工业业基地等等一系列列政策出出台，使使许多开开发商将将目光纷纷纷转移移到东北北三省，从今年年哈尔滨滨、沈阳阳、长春春等房展展会我们们可以看看出，今今年新楼楼盘骤减减，但开发规规模、和和品质都都有较高提升升。这是是因为各各开发商商都处在在休整和和观

52、望阶阶段。明明年将会会是一个个房市井井喷现象象。而作作为扼守守哈尔门门户、粮粮食产量量大县、世界百百强轻工工业企业业的加工工厂的双双城市，其发展展潜力日日益显现现，随着着新城建建设进程程的加快快以及百百强企业业的不断断加盟，为双城城提供经济济腾飞的的同时，促进了了双城市市房地产产开发的的进程，加速了了地产市市场的热热度。从客群来来讲，转转让、持持有过程程中的高高费用会会使投资资客群大大幅减少少，自住住客群仍仍占置业业者的绝绝大比例例。逐渐渐成熟的的市场会会培养出出更加成成熟的消消费者，购房者者会越来来越关注注楼盘品品质方面面的因素素。3、可类类比项目目调查在可类比比项目调调查中，我们得得出结论

53、论，现已已购房客客群，主主要购买买的为总总价在111万17万万之间，面积为为6080平平方米，首付在在58万之之间的二二室一厅厅的经济济房，且且这部分分客群非非常注重重项目的的质量，很多被被调查客客户，都都把项目目质量作作为第一一参考条条件，且且其中本本地置业业者居多多，占885%以以上。畅销面积积从统计中中很明显显可以看看出，畅畅销面积积主要集集中在440-1000、但但面积为为60800左右右的销售售率要高高于其它它范围面面积。畅销户型型统计结果果一目了了然，二二室一厅厅户型是是为畅销销，其次次为三室室一厅。销售单价价从图表中中很明显显可以看看出，项项目单价价价格主主要集中中在14400-

54、17000元/销售总价价从图表中中很明显显可以看看出，双双城的销销售成交交总价主主要集中中在111万-117万元元之间，而相对对较高的的20万万左右的的住宅的的也存有有一定的的购买群群体。客户购买买目的分分析从图中可可以看出出，双城城消费者者的主要要目的是是集中在在房屋的的升级和和改善居居住条件件。客户来源源分析从图中我我们可以以看出，双城购购房人群群主要来来源于本本市，其其中有很很大一部部分来自自于周边边地区的的原住民民。项目权重重分析由于项目目权重分分析我们们是由高高到低按按1-77观度顺顺序依次次给出的的评价。也就是是说，最最后得分分最小的的一项为为关注度度最大。所以很很明显可可以看出出

55、，质量量是双城城消费群群体最关关注一项项。其后后依次为为物业管管理、户户型、价价格、商商业、地地段、绿绿化。二、双城城商业市市场分析析1、20007年年双城商商业地产产发展状状况20077年双城零售售商业物物业持“供需两两旺”的的态势，商业地地产一度度成为双双城房地地产市场场开发的的热点。究其原因因：首先先，作为为投资产产品，商商业物业业相比于于住宅和和写字楼楼具有更更高的利利润空间间；其次次，双城城市的经经济跨步步发展、城区规规模的不不断拓展展为商业业地产开开发创造造了良好好的契机机；再次次，随着着消费者者投资意意识的渐渐强，其其他投资资渠道发发展不健健全或现现状低迷迷，也给给商业物物业的投

56、投资带来来一定的的机会；最后，一些商商业楼盘盘，如金金融花园园、金融商商业街等等，以新新颖的商商业业态态或经营营管理方方式强势势出击，促进了了商业的的繁荣。2、20008年年双城商商业地产产趋势2.1双双城市中中心区域域和北部将成成为商业业地产开开发热点点区域双城的商商业区多多集中在在城区的的中部和和东部，而腾达达大街以以南的地地区商业业以中小小型超市市和社区区底商为为主，缺缺乏大规规模综合合性商业业，娱乐乐、休闲闲等复合合型消费费难以满满足。随随着凤凰凰城、教育家家园和明明年即将将入驻的的温州商商团等大大型高档档社区的的建设，北部地区区的入住住人口将将大量增增加，该该部分人人群消费费力较强强

57、，因此此可以预预见双城城北部将将成今后后几年商商业地产产的开发发热点区区域。2.2购购物中心心引领商商业地产产发展购物中心心作为商商业地产产的一种种开发形形式，是是将零售售商汇集集在一起起从事零零售商业业经营活活动的场场所，购购物中心心的业态态复合度度高，商商品涵盖盖范围更更大，其其功能定定位为集集购物、餐饮、休闲、娱乐、美容美美体于一一体的一一站式消消费模式式。双城市现现有商业业业态以以大中型型百货店店和超级级市场、专业市市场等为为主。其其消费功功能单一一，缺乏乏娱乐休休闲功能能。能集集中满足足人们购购物、休休闲、娱娱乐需要要的购物物中心将将作为新新的业态态形式在在双城商业业中应运运而生。2

58、.3住住宅底商商的需求求量和供供应量仍仍会持续续增加住宅底商商具有稳稳定的客客户群、投资风风险小、收益稳稳定、启启动资金金相对少少等特点点，其仍仍会受到到中小投投资者的的欢迎，这样会会带动人人流量大大、交通通方便的的住宅区区中小面面积底商商需求量量和开发发量的增增加。2.4商商业地产产金融功功能不断断增强除此之外外，中国国的金融融政策在在微妙之之中发生生着变化化。住房房抵押贷贷款证券券化已经经越过最最大的障障碍，金融机机构信贷贷资产证证券化试试点监督督管理办办法的的施行；中国农农业银行行公布的的中国国农业银银行经营营性物业业抵押贷贷款管理理办法，决定定在北京京、上海海、天津津等七个个城市稳稳步

59、开展展经营性性物业抵抵押贷款款业务一一系列的的政策信信号都预预示着商商业地产产金融市市场将有有进一步步升温的的迹象。21世纪纪商业地地产金融融的主流流模式是是以信托托为主线线，其他他金融配配套的一一种多元元化的融融资模式式。专家家分析指指出，购购物中心心的成功功取决于于地产、商业和和金融三三种关联联价值的的相互提提升和相相互促进进。购物物中心的的地产和和商业属属性均将将服务于于金融属属性的增增值功能能，没有有专业的的市场控控制和发发展能力力，购物物中心就就难以达达成自身身的投资资价值和和商业价价值。 3、双城城主流商商业调查查4、商业业物业租租售价格格情况调调查5、小结结1）、双双城消费费者群

60、体体具有一一定的购购买力，消费能能力较强强。2）、商商业经营营物业类类型主要要集中在在商业大大卖场、百货商商场、购购物中心心和专业业市场，物物业类型型档次较较低，高高档次商商业类型型尚未出出现。3）、消消费者消消费能力力虽然较较强，但但整体消消费品位位及消费费潮流尚尚需引导导。4）、各各商业体体、商业业物业型型态及业业态布置置规划等等方面仍仍有较大大提升、完善空空间。5）、商商业区内内停车位位设置偏偏少，规规划设计计时基本本没有充充分考虑虑商业区区停车问问题，给后后期商业业经营带带来较大大影响。6）、街街区商业业、沿街街底商发发达。第四章 项目目自身情情况调查查一、SWWOT分分析 1 SWW