华燕-禹州集团高尔夫项目营销策略提案-156PPT-XXXX年

1、序言1994年至今其过硬的建筑施工质量娴熟丰富的产品体系在厦门有口皆碑在拿到东方高尔夫地块项目时其独特的资源和未来预期非常值得我们去深入挖掘我们也希望通过更本真的解读这个地块从更高的层面去赢得市场1第壹纪 璀璨星空下的独角戏2璀璨星空下，会不会是一幕独角戏？资源优势下的档位尴尬产品档位尴尬的“始作俑者”31 资源优势下的档位尴尬456789总建设用地面积：55982.64平方米 总建筑面积：132314.39平方米容积率：1.6 其中：地上计容建筑面积：89956.11平方米地下建筑面积： 41852.6平方米 地上不计容建筑面积： 505.68平方米占地面积: 16794.80平方米 项目由

2、高层，多层以及双拼别墅组成10三大优势尽显东方高尔夫一大规划优势 一大地缘优势 一大配套优势厦门仅有的2大高尔夫之一，主要分布在沿海经济较发达城市，在中国大陆投资开发每年以30%速度成长。一线海湾马銮湾与杏林湾之间，属于半岛内海湾。本项目距离海湾近在咫尺，尽享海景资源众星拱月、一环数片的规划，海沧成为厦门岛最亲近的后花园，一核二区三片十中心稀缺资源占有上层生活模式未来岛外核心居住区不可复制的核心基础资源厦门的“浦东”11产品档位剪刀差高层：34层，90-117组成联排：1-4F带电梯（不含地下）290 双拼：1-4带电梯 400 左右独栋：2栋，512 -产品形态跨度大，定位出现尴尬-面积跨度

3、产生总价跨度差异-别墅4层设置，居住舒适度低12国内外的类似资源利用类别城市物业名称物业类型国内上海棕榈滩高尔夫别墅独立别墅南京钟山国际高尔夫独立别墅太仓高尔夫湖滨花园联排，独栋，叠加，高层深圳观澜湖高尔夫独立别墅国外韩国韩国RAON PRIVATE TOWN独立别墅，多层高尔夫周边物业基本为城市顶端物业，受容积率限制，部分有多种物业形态。但随着别墅用地的停批尤其是独立别墅的日益稀缺，所以独立别墅为第一考虑物业形态。独立别墅为主要形态13强势的基础资源优势多样的产品档位序列如此反差，项目价值需要重新界定142 产品档位尴尬的“始作俑者”15矛盾点一：小面积户型与别墅项目产品差异性较大，项目实为

4、中高端产品，产品面对客户层参差不齐。本项目如何定位，也将左右为难矛盾点二：小户型与生活配套目前周边配套缺乏，这与本案的小户型的规划有一定的冲突，小户型无论是刚性需求还是投资需求对周边的生活配套比较注重。相对而言，高端住宅对生活配套重视程度低。16资源价值利用深度与产品形态独栋双拼联排高层1.6的容积率限制，势必要在产品形态上和单位资源占有上作出一定的牺牲但，是否一定通过降低产品档位来实现，这是我们综合考量资源价值要斟酌的高端趋势能有效利用基础资源优势大众趋势势必强调对生活配套的依赖，也是对优势资源的价值低估 高不成 低不就 名不成 17高不成 受高层小公寓住户层次影响，别墅用户很难提升居住品质

5、；小公寓用户以极低的代价获得了高端资源的占有，对别墅用户不公低不就 生活配套缺乏让人望而却步；无法承担与高档别墅一样高昂的物业费名不成 于禹洲而言，难得的高价值土地资源并没有得到充分挖掘，将失去提升品牌价值的机会为何会出现如此现象？18一大顾虑难以准确界定项目未来的市场接受面19从三个逻辑层次解读201.各地类似资源项目棕榈滩高尔夫别墅21高端住宅分布：海沧区板块湖里区板块 思明区板块思明区区域配套成熟，土地稀缺，高端项目集中区域，价格范围20000-30000元/平米；海岛路沿线为高端住宅最集中的区域中心地段区域湖里区老城区改造、发展较为成熟，新区政府坊湖片区，价格范围：12000-2000

6、0元/平米；五缘湾为高端楼盘集中区域。海沧区海沧新城板块，规划完善，未来发展的新兴区域，中、高端项目为主、价格范围10000-13000元/平米；靠高尔夫球场有高端物业分布。2.厦门高端市场22高端住宅市场厦门高端住宅主要集中在三大区域，中心城区，环岛路，五缘湾，户型面积基本都集中在200平米左右，顶端豪宅的销售价格与高端楼盘的价格相差甚远，销售价格比高端楼盘高出10000元/平米。从利润角度分析顶级豪宅的利润大于高端楼盘。23项目名称项目定位当前价格元/建筑面积销售周期去化情况月去化率爱琴海观海豪宅180007万3年100%9套云顶至尊观海豪宅观景：15000背景：1300048万-一期40

7、%10套东方高尔夫别墅高尔夫顶端别墅1450-1800万元/套推出5.9万3年97%5套东方高尔夫公寓高端1500038,392.11 1.5年98%15套在售项目均为城市顶级豪宅项目，当前去化情况来看，市场具备了较强的接受度。城市豪宅去化情况24环岛路上物业形态主要是独立别墅加其他物业形态为主。面积集中在300-400平米，多有较大赠送面积，均价集中在3-5万元/平（报价），总价集中在1000-2000万（报价）。项目名称物业类型抽样点建面(M2)花园 (M2)报价单价房屋现状物业管理评价阳光海岸独栋+联排+公寓看海第一排3784501380万3.65万普通装修华远物业,物业费2元/平米地段

8、较好,外墙腐蚀严重,配套不完善,小区管理一般,别墅和公寓统一管理.珍珠湾花园独栋+公寓临海第一排5402002200万4.07万普通装修,较陈旧物业费0.9元/平米早期别墅,地段景观好,生活较便利,但物业管理差,曾经因为物管闹上法庭.第三排,局部看海453300820万1.81万毛坯房江山帝景22幢独栋别墅+高层公寓看海第二排4502801600万3.55万毛坯房新景风华物业,管理费未定别墅楼间距不足3米,施工质量较差,后排看海效果差江山帝景看海第三排4502801200万2.67万毛坯房爱琴海独立，双拼，高层独立看海第一排15001200-27008878万4.6万毛坯房景瑞物业 独立别墅5

9、元/平米为海岛路顶端物业，别墅小区及高层分别从不同入口进入皇府御园独栋+双拼+ +联排+多层-独立600以上-未开盘毛坯未知山景海岸公馆独栋，叠加看海第一排6003002000万3.3万毛坯房裕景物业,物业费3.45元/平小区档次楼盘品质物业管理档次均较高,单价高叠加400-500801100万2.5万高档装修环岛路高端别墅情况一手楼盘二手楼盘多用于给投资和度假253.我们的邻居-东方高尔夫选项对比描述对比结果资源独占性山,海、高尔夫资源,资源的独占性不如竞争对手海景、高尔夫资源功能定位厦门顶级豪宅本项目未超过区域原有水平厦门高级豪宅区域配套配套设施缺乏区域配套基本一致内部配套会所配套基本相当

10、会所周边环境除海景外无特别景观自然资源略差高尔夫,海景宜居性宜长期居住,湿气比海岛路紧邻海小,受当地人青睐基本相当宜长期居住,湿气比海岛路紧邻海小,受当地人青睐小东方高尔夫别墅本项目 本项目与高尔夫项目资源基本相当,从而奠定了项目城市顶级豪宅基础。26产品类别客源来源特征别墅新厦门人居多主要在厦门有产业，以周边工业区企业为主本地客源占比少以本地私营业主为主购买用途2004年别墅的价格在300万/套左右,价格比较低,一二期主要以投资为主,三期主要以自住为主公寓海沧为台商投资集居地,公寓去化以台湾人居多,其次为在海沧工作的海归人士,厦门本地人较少购买用途为员工购买或者投资多,自主少,自主的多以大面

11、积房型为主东方高尔夫别墅客源简析27 在其他城市拥有高尔夫类似资源的项目，基本遵循了往高端发展的趋势 厦门高端楼盘市场对接受度较高 项目区域具备高端市场基础果岭、海湾 政策影响对豪宅市场影响小各地类似资源项目 厦门高端市场 邻居东方高尔夫别墅三个层次的逻辑基本可以推断：本项目完全具备高端居住的基础资源与市场基础28价值界定： 海西区域的果岭湾居豪宅产品形态定位： 独幢别墅+类独幢别墅+高层产品户型面积定位：独幢别墅400-500 类独幢别墅：300-400 高层主力户型200-300根据市场判断产品价格考虑： 近期新政频出，旨在压制投资性购房需求，厦门作为全国房价增长快、房价高的城市之一，也成

12、为压制的重点。后续市场也将发生变化，因此对于本项目的预期售价，我司与贵司愿意一起，本着理性的原则，进行持续性跟踪和分析后，再做判断。29另外一个疑虑出现了湾居生活在厦门并不具备唯一性如何在资源占有的细化市场中分享客源，成为我们另外一个命题30第贰纪 湾居生活的二元抉择 31二元 抉择萝卜白菜各有所爱项目的客层考量32 萝卜白菜各有所爱33环岛路一线海景房岛外海景房厦门的湾居生活是选择岛内环岛路一线的海景房，还是岛外湾区的海景居住房？本身并没有可比性萝卜白菜各有所爱客户需求点需求点不一样34岛内一线海景房属于市中心楼盘，保值增值系数高享受稀缺海景的同时，还享有便利便利性好，也意味着私密性和宁静性

13、较差客层购买动机可居住可投资，转换灵活颇受外来客户青睐，度假与投资倾向性较强，因此空住率很高便利性好，也意味着私密性和宁静性较差35岛外海沧高尔夫海景房环境优美静谧，游离市区喧闹独有的果岭+海景组合资源岛外高端居住聚集区。岛内房产饱和后外溢的最直接受益区域，潜力无限客层购买动机紧邻中国最大的台商投资区，自住需求强烈与市区（岛内）仅一桥之隔，在享受独特资源的同时，又享用城市生活节奏厦门唯一的海湾高尔夫资源，生活模式独特厦门市罕有的果岭海湾双重稀缺资源36二元选择中环岛路一线湾居生活岛外海沧高尔夫湾居生活对闲适隐秘性与城市特有稀缺资源的让渡获得对城市配套资源与海景自然资源的近距离享有对近距离的城市

14、繁华资源的部分让渡获得对城市稀缺的高尔夫海湾资源的近乎独享厦门所有海景居住价值中独一无二的异类【偏重独有居住价值的升华】【偏重未来价值增长的预期】37如果说 中国的湾区 看海西那么本案坐拥厦门罕有的果岭、依临风情迤逦的海湾、独僻闲适静谧的半岛的本案，属于厦门所有海景住宅中的价值异类它将以更高的姿态和独特的魅力吸引来自海西甚至长三角珠三角区域的高端追随者38 项目的客层考量39本案地理属性上是一个区域项目但其价值属性已经超越一个区域、乃至一座城市客层的来源半径我们会依照价值对比度进行扩展40别墅需求：以独享城市稀缺景观为目的的金字塔顶端客户，主要为城市大型企业私营业主（以海沧为主），外国人士别墅

15、总价1400-2000万高端公寓需求：具备身份体现价值的需求为主，主要为海沧私营业主,企业高管(包括海归人士)，政府高官以爱琴海、云顶至尊为代表400-600万/套区域代表个案东方高尔夫本案别墅目标客源城市顶端客户项目目标客源本案公寓目标客源城市顶端客户41主要客源1、厦门本地有产业的台湾，香港人士，主要在海沧区有产业2、厦门本地私营业主，文艺行业者，以海沧区域为主3、厦门邻近的经济大市，如泉州、漳州、龙岩等虽然也各具资源，但是由于城市建设的欠缺，无法构成与厦门相当的核心竞争力，高端客户被厦门分流，虽然海岛路成为其首选，但随着海沧岛外与岛内一体化的完善，会吸引其一部分人群省内省外项目目标客源4

16、2项目目标客源-项目别墅产品主力置业客户群39-49岁，目前工作或居住在厦门，在海沧或厦门其他区域有大型产业购买用途自用为主，部分改善型居住，对生活配套要求不高行业可能大型企业创办人，海归人士购房者愿承担的总价1200-2000万主力户型需求接受地下室，地上2层不带电梯别墅，（电梯给人公寓楼感觉）配套需求对会所功能要求高，而且特别注重景观资源独一无二性风格需求要求风格内敛奢华景观需求1、绿地 2、景观附加需求室内：露台、阳台、凸窗等细部设计室外：高尚娱乐设施。需求，车位充足客源需求43项目公寓产品主力置业客户群35-45岁，目前工作或居住在厦门，在海沧或厦门拥有大中型企业购买用途自用为主，部分

17、改善型居住行业可能厦门以及海沧工业区私营业主，海归人员，政府官员、厦门文艺工作者购房者愿承担的总价400万-600万主力户型需求4房大平层或复式房，可享受别墅的感觉配套需求对会所功能要求高，而且特别注重景观资源独一无二性他们相对别墅客户而言更关注高尔夫资源，也许对别墅总价无法承担，但他渴望拥有贵族生活方式风格需求他们相对别墅客户而言更关注高尔夫资源景观需求1、绿地 2、景观附加需求室内：露台、阳台、凸窗等细部设计室外：高尚娱乐设施需求，车位充足项目目标客源-客源需求44客户特征描述：属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫的社会地位。事业上永不服输，但生活内敛。生活阅历丰富

18、，见识多广，视野开阔，对文化认同和景仰，追求珍品化生活。在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特的文化品位，注重高品质休闲健身的生活方式。比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。项目目标客源45他们是各自工作圈子、行业圈子里的名门，是各个圈圈里的佼佼者他们对居住价值的取向有着综合考量，对果岭海湾的居住方式有着更为透彻的理解圈内名门 财富望族稀缺资源价值的最先发现者与悠然占有者46今天在这块富有阶层价值的土地上我们面临着一个改变厦门海景豪宅世界观的机会禹洲集团也面临着一个品牌提升的战略机遇47第叁纪 果岭湾居的诸神加冕48价值界定： 海西区域的果岭湾居豪宅圈内名门 财

19、富望族稀缺资源价值的最先发现者与悠然占有者49逻辑思考三大思考从占位的高度去覆盖，而不是从产品的角度去差异- 又是厦门临海住宅还是中国级湾居豪宅，本案可以创造怎样的“城市价值”？- 是继承还是跳出，本案可以创造怎样的“盈利可能”？- 是固化还是多元，本案可以营造怎样的“项目成长”？课题形成基于定义海沧区本案的城市占位是什么？引擎植入，核心竞争力的价值构造是什么？规划产品如何发挥土地的最大价值？50价值回顾1+13高尔夫绿地+海资源=无限湾居想象.打造世界湾居豪门生活的强可塑性。临海地王自然层面：观海、望岛、高尔夫环列，无出其右；资源层面：零距离高尔夫绿地，眺海社区；要素层面：国家旅游景点级地块

20、名副其实的临海地王资源节点地块区域豪宅生活圈的形成（竞品东方高尔夫竽园），海资源+绿地高尔夫，混合缔造厦门豪宅湾居新秩序；27洞球场、唯美海景；各种资源要素汇聚成厦门临海住宅的“价值异类”。私享领地外部交通系统发达，可达性强。同时，进入地块道路相对封闭，私家路感受强烈。“世外桃源”的形态，符合“富豪阶层”的自我实现需求。通达性 + 私享性的融合，形成“领地”51果岭之上一线海湾上层生活居住地王者般的自由居住地犹如地中海希腊诸神的神谕，也许是一方神灵守护的领地，方才如此幽雅、尊贵、荣耀、自由核心价值演绎5253每个名门望族都有一个属于自己家族的守护神果岭湾居豪宅54概念平台产品表达客层心理品牌传

21、递果岭湾居豪宅诸神高度圈内名门 财富望族社会的上层，生活的王者登临厦门豪宅行列品牌形象的新高度不是诸神加冕，是诸神为盛誉的生活和品牌加冕55在此基础上我们对产品进行扩展性概念演绎盛誉之整体规划盛誉之建筑设计盛誉之产品设计盛誉之环艺景观盛誉之配套设施56盛誉之整体规划 规划布局不合理布局过密，独栋与高层区太接近 规划方案调整通过增加高层住宅面积提升容积率，为社区带来更多的景观空间。调整高层住宅与独栋分区过近的模式。高层区 独栋区原方案规划布局57空中别墅区类独栋区独栋区高尔夫球场58资源优势下的概念升华无敌海景翡翠绿地鲜花植栽立面装饰海神的荣耀森林之神的守护花神的礼赞临海独栋类产品眺海空中别墅产

22、品绿地排屋产品花神 克羅莉斯 ( Coloris绪任克斯(Syrinx)：山林女神 海神 波西頓 ( Poseidon ) 59空中别墅区类独栋区独栋区高尔夫球场森林神之守望海神之荣耀花神之礼赞60盛誉之建筑设计风格定位 立面理念 入口理念推荐1：西班牙风情别墅意向61高层意向推荐1：西班牙风情风格定位 立面理念 入口理念62室内意向推荐1：西班牙风情风格定位 立面理念 入口理念63推荐2：地中海风情手工漆刷白灰泥墙海蓝色屋瓦与门窗陶砖等建材的细部别墅意向风格定位 立面理念 入口理念64白墙蓝窗海浪造型高层意向推荐2：地中海风情风格定位 立面理念 入口理念65室内意向风格定位 立面理念 入口理

23、念推荐2：地中海风情66在高层产品中的栏杆等铁艺中雕塑诸神形象铁艺。并在基座入户门洞中上方安置诸神形象浮雕。风格定位 立面理念 入口理念67在排屋产品中，在门洞上方、墙线、墙面设立诸神形象柱及各种装饰。风格定位 立面理念 入口理念68风格定位 立面理念 入口理念天使之门可有天使、神像雕塑的巴洛克风格大门及入口雕塑。69盛誉之产品设计原产品设计方案产品重新定位提升高层住宅的产品定位，形成统一的社区定位。满足高端客户对于各类居住环境及产品类型的需要。主力户型面积（平方米）独栋别墅500-600双拼、联排别墅280-400高层住宅（三房）117高层住宅（两房）83 产品档位差异性较大品质舒适度70空

24、墅区类独栋区独栋区项目总占地55.986平方米，在容积率1.61确定的情况下，规划总建筑面积81.511平方米。而原规划地上面积约90461.79平方米，约有8950.79平方米的面积差，经济测算需要区别对待。调整后配比71调整后户型面积户型面积（平方米）独栋别墅400-450类独栋别墅280-350顶层行政公馆800-1000空中别墅220-250主力户型面积（平方米）独栋别墅500-600双拼、联排别墅280-400高层住宅（三房）117高层住宅（两房）83调整前调整后72产品解析独栋别墅南向阳光客厅及餐厅，北向大露台望海观景卧室均布局于二楼，形成较为私密的空间。地上建筑面积398.18平

25、方米总建筑面积639.74平方米73产品解析独栋别墅实用率较高的地下空间74产品解析类独栋别墅拥有独门、独户、独院等独栋别墅特性南北通透大景观平台进深较小，符合地块特性75产品解析类独栋别墅一地上建筑面积290平方米；总建筑面积406.78平方米76产品解析类独栋别墅二地上建筑面积287平方米；总建筑面积401平方米77产品解析空中别墅推荐方案1：空中别墅（复式）建筑面积236-270平方米北向景观花园，眺望高尔夫球场及海景One room 设计，客厅与空中花园采用移门，形成全开敞空间复式设计，入户花园挑空，一层一部电梯。78建筑面积约180-220平方米复式设计，一梯两户高层设计，空中别墅设

26、计错层设计，两梯两户，一层一部电梯。产品解析空中别墅79产品解析顶层行政公馆顶层270度观景平台建议建筑面积约900平方米80海神喷泉在社区内设立诸神形象的喷泉盛誉之环艺景观环艺概念包装81环艺概念包装诸神荣耀大道花园两边高大的树木，被剪成一面绿墙。绿墙里设立数座古希腊神话故事中的人物。82盛誉之配套设施湾居生活，在享受无敌海景的同时，也要忍受海边居住的潮气影响室内一些物件容易生锈或被腐蚀；一些食品或物件容易受潮发霉双生态概念缘起双生态 会所设置83恒温恒湿恒氧节能系统双生态延伸室内生态健康节能闲适的果岭景致与风情海湾社区立体化的景观 室外生态自然生态双生态 会所设置84恒温恒湿恒氧节能系统功

27、能科技系统效果恒温中央冰畜冷功能系统毛细管辐射冷暖系统温度2026度恒湿空气调湿系统湿度4060恒氧置换式新风系统新风量80100m3/h.人双生态 会所设置85部分防潮除湿设备(建议)家用除湿机高尔夫烘干柜防潮米缸双生态 会所设置86双生态 会所设置核心卖点厦门市首个果岭湾区顶层空中会所设置于顶层三个楼面拥有露天空中咖啡吧空中室内恒温游泳池87运动健身会所布局于高层的顶层空间，360度观景，功能齐全。双生态 会所设置88运动健身空中恒温泳池 健身中心 瑜珈馆 儿童活动室双生态 会所设置89养生休闲SPA中心美容中心宠物中心双生态 会所设置90私人俱乐部钢琴CLUB雪茄CLUB红酒CLUB双生

28、态 会所设置91休闲餐饮露天咖啡座酒吧西餐厅双生态 会所设置92冷餐会草坪标准网球场双生态 会所设置93如此产品概念的植入将本案定义于中国湾区乃至世界湾区生活的高度充分发掘项目宗地的核心价值我们为那些热爱并深刻理解湾居豪宅生活的人加冕更希望能够改变城市旧有的湾居世界观以一种开创性的盛誉为禹洲加冕94第肆纪 盛誉的舞者951. 神谕的宠儿96依据上述分析，本案的关键词果岭 海湾 上层世界观 GreenBayUpper Values97神谕的宠儿，我们称为岭 上 湾Bay Around The Green 高尔夫、海湾、上层生活构成这个项目最形象的描绘。上层果岭生活， 270度海景、空中大别院、顶

29、层会所、恒温恒湿恒氧系统、地中海风格。海湾般的气度和胸怀，果岭上的沉稳与放松，地中海诸神般的极致和考究生活观，双生态生活的世界观，这就是岭上湾。 98神谕的宠儿，我们对外高调宣称世界的湾区 盛誉的加冕 The Bay of the World， The coronation of the Reputation99神谕的宠儿，LOGO演绎这些个生活与场景100101102103104105106107经典、简约的三角，不仅是高尔夫果岭上迎风招展的旗标，不仅是海湾中律动深邃的波纹，不仅是大海上勇往直前的风帆，不仅是绅士衬衣上精致绝伦的领结，动感、国际的三角，更是“果岭 海湾 上层世界观”的产品标签

30、和生活氛围的极致演绎。108109110111112113114115116117118119120121122123124125126127128129130131主案名LOGO辅推还记得希腊神话中的那匹飞马吗？132飞马“珀伽索斯”，希腊神话中海王波塞冬的后代，他在赫利孔山上踏过时踩出了希波克里尼灵感泉，诗人饮之可获灵感 。他是超越、进取、灵感的化身，他也是“世界的湾区 盛誉的加冕”的楼盘精神的形象化展示。133134135其它辅推案名禹洲湾誉湾禹洲湾屿湾 禹洲海角翡翠湾禹洲湾 1362. 海西上空的盛装舞步137世界的湾区盛誉的加冕今天在海西的上空以诸神的名义为厦门乃至海西上演一场优雅、

31、高贵，富有节奏感的盛装舞步138 品牌引动与概念颠覆 墙外开花墙内香传播策略 体现唯一性：厦门现有的唯一的双生态果岭湾居豪宅。彻底颠覆厦门及外来客户对厦门海景居住的世界观 体现个性化：主要从产品、会所配套等方面进行体现，比如顶层会所设置等等 条件式体验营销为主： 盛装入市，对体验、签约等设置限制条件，甚至签订保密协议，体现尊贵性和稀缺性，通过现场体验促成销售。139后营销时代的品牌引动策略关注动态营销；关注终端有效性；关注接触点否定现有定向发射型的传播营销模式，改变现场广告的传播格局140两大品牌建设两个终端控制两大品牌：禹洲集团品牌渗透；岭上湾品牌塑造两个终端：推广终端的控制；销售终端的控制141禹洲集团品牌岭上湾品牌促进高位覆盖区域运作过程推进概念运作舆论关注度品牌渗透度媒体线活动线现场线品牌建设需要通过实际的推广和销售中进行142推广逻辑结构引爆演绎体验现场线 媒体线 活动线 世界的湾区 盛誉的加冕概念颠覆下的品牌引动1