MM商厦承接大厦商业策划方案

1、MM商厦厦承接XXX大厦厦商业策策划方案案二三三年九月月目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc50736945 partt1 商商业环境境调查与与研究 PAGEREF _Toc50736945 h 00 HYPERLINK l _Toc50736946 一、周边边商业状状况调查查 PAGEREF _Toc50736946 h 0 HYPERLINK l _Toc50736947 1、当前前商业现现状调查查 PAGEREF _Toc50736947 h 0 HYPERLINK l _Toc50736948 2、近期期商业规规划调查查 PAGEREF _Toc5073

2、6948 h 0 HYPERLINK l _Toc50736949 二、商圈圈范围及及主力客客户群 PAGEREF _Toc50736949 h 00 HYPERLINK l _Toc50736950 1、商圈圈范围 PAGEREF _Toc50736950 h 00 HYPERLINK l _Toc50736951 2、主力力客户群群 PAGEREF _Toc50736951 h 0 HYPERLINK l _Toc50736952 3、商业业环境的的SWOOT分析析 PAGEREF _Toc50736952 h 0 HYPERLINK l _Toc50736953 4、商圈圈内既有有商业消

3、消费构成成及评价价 PAGEREF _Toc50736953 h 0 HYPERLINK l _Toc50736954 partt2 商商业市场场与功能能定位 PAGEREF _Toc50736954 h 00 HYPERLINK l _Toc50736955 一、商用用房产的的市场供供需状况况 PAGEREF _Toc50736955 h 0 HYPERLINK l _Toc50736956 1、北京京市商用用房产经经营状况况 PAGEREF _Toc50736956 h 0 HYPERLINK l _Toc50736957 2、近期期商用房房产的需需求特点点 PAGEREF _Toc507

4、36957 h 0 HYPERLINK l _Toc50736958 3、本案案所在地地的商用用房产的的市场效效果 PAGEREF _Toc50736958 h 0 HYPERLINK l _Toc50736959 二、XXX大厦总总体商业业风格定定位 PAGEREF _Toc50736959 h 0 HYPERLINK l _Toc50736960 1、市场场形象 PAGEREF _Toc50736960 h 00 HYPERLINK l _Toc50736961 2、本案案主力店店铺的选选取原则则 PAGEREF _Toc50736961 h 0 HYPERLINK l _Toc50736

5、962 3、营运运效果 PAGEREF _Toc50736962 h 00 HYPERLINK l _Toc50736963 4、本案案关联业业态、业业种的影影响 PAGEREF _Toc50736963 h 0 HYPERLINK l _Toc50736964 Partt3 商商业配比比及组合合方案 PAGEREF _Toc50736964 h 00 HYPERLINK l _Toc50736965 一、XXX大厦收收益能力力测算 PAGEREF _Toc50736965 h 00 HYPERLINK l _Toc50736966 1、销售售价格测测算 PAGEREF _Toc5073696

6、6 h 0 HYPERLINK l _Toc50736967 2、租金金水平测测算 PAGEREF _Toc50736967 h 0 HYPERLINK l _Toc50736968 3、XXX大厦营营运成本本测算假假设 PAGEREF _Toc50736968 h 0 HYPERLINK l _Toc50736969 二、XXX大厦商商业组合合模式 PAGEREF _Toc50736969 h 00 HYPERLINK l _Toc50736970 1、业态态及业种种选择 PAGEREF _Toc50736970 h 00 HYPERLINK l _Toc50736971 2、店铺铺组合及及

7、推荐品品牌 PAGEREF _Toc50736971 h 0 HYPERLINK l _Toc50736972 3、店铺铺面积及及区位分分布 PAGEREF _Toc50736972 h 0 HYPERLINK l _Toc50736973 Partt4 商商业功能能设计方方案与比比较 PAGEREF _Toc50736973 h 0 HYPERLINK l _Toc50736974 一、主力力店铺的的功能及及区位设设计 PAGEREF _Toc50736974 h 0 HYPERLINK l _Toc50736975 1、自营营主力店店铺超市的的区位设设计 PAGEREF _Toc50736

8、975 h 0 HYPERLINK l _Toc50736976 2、超市市面积控控制因素素 PAGEREF _Toc50736976 h 0 HYPERLINK l _Toc50736977 3、超市市总体风风格定位位 PAGEREF _Toc50736977 h 0 HYPERLINK l _Toc50736978 二、组合合业态的的功能及及区位设设计 PAGEREF _Toc50736978 h 0 HYPERLINK l _Toc50736979 1、各业业态的选选择及楼楼层分布布 PAGEREF _Toc50736979 h 0 HYPERLINK l _Toc50736980 2、

9、组合合业态店店铺间的的互动效效果 PAGEREF _Toc50736980 h 0 HYPERLINK l _Toc50736981 3、推荐荐店铺的的功能要要求 PAGEREF _Toc50736981 h 0 HYPERLINK l _Toc50736982 三、组合合方案比比选 PAGEREF _Toc50736982 h 0 HYPERLINK l _Toc50736983 四、营运运模式及及风险控控制 PAGEREF _Toc50736983 h 0 HYPERLINK l _Toc50736984 1、整体体营运模模式 PAGEREF _Toc50736984 h 0 HYPERL

10、INK l _Toc50736985 2、风险险及防范范 PAGEREF _Toc50736985 h 0 HYPERLINK l _Toc50736986 3、管理理架构 PAGEREF _Toc50736986 h 00 HYPERLINK l _Toc50736987 Partt5 商商业收益益研究及及测算 PAGEREF _Toc50736987 h 00 HYPERLINK l _Toc50736988 一、承接接租金水水平测算算 PAGEREF _Toc50736988 h 0 HYPERLINK l _Toc50736989 二、各方方案的投投资收益益分析 PAGEREF _To

11、c50736989 h 00 HYPERLINK l _Toc50736990 三、各方方案测算算数据汇汇总 PAGEREF _Toc50736990 h 0 HYPERLINK l _Toc50736991 四、考虑虑广告宣宣传费后后的效果果 PAGEREF _Toc50736991 h 0 HYPERLINK l _Toc50736992 五、建议议方案及及收益预预期 PAGEREF _Toc50736992 h 0 HYPERLINK l _Toc50736993 结论 PAGEREF _Toc50736993 h 0 HYPERLINK l _Toc50736994 附件 PAGERE

12、F _Toc50736994 h 0partt1 商商业环境境调查与与研究一、周边边商业状状况调查查XX大厦厦位于BB路段与与C外大大街交叉叉路口东东北角，是三环环沿线在在X小区区地区的的标志性性建筑。就建筑筑物所在在区域的的整体氛氛围来看看，交通通便捷、通过流流量大，但沉淀淀客流不不充分，集中消消费的商商业氛围围尚未形形成。1、当前前商业现现状调查查调查范围围：以XX小区为为基准点点将调查查分析的的区域按按地理位位置分为为四部分分。以AA、B、C、DD分别代代表划定定的区域域。区域划分分参见附附件一：XX大大厦区位位图示。A区商业种类类数量基本经营营状况备注服装专卖卖店约15家家规模较小小，

13、低档档次，经经营状况况一般。食品、用用品店约10家家规模很小小，档次次较低，经营一一般。综合超市市5规模较小小，经营营状况良良好。综合商场场1规模大，中高档档次，经经营一般般。邮政、快快递2X小区邮邮局规模模较大，另一家家较小银行、储储蓄所约10家家绝大多数数有一定定规模，经营状状况较好好。娱乐设施施0健身设施施2规模较大大比较有有特色，经营状状况不错错。保健按摩摩等餐饮设施施19大部分为为中档餐餐厅，主主要聚集集在XXX大厦以以北，生生意好。B区商业种类类数量基本经营营状况备注服装专卖卖店1规模较大大，档次次较低，经营状状况一般般。综合超市市61家规模模大，经经营状况况较好，其他规规模一般般

14、。建材家居居2规模大，经营一一般。电子产品品专卖店店15家左左右大多数规规模较大大，竞争争十分激激烈。邮政、快快递2规模较小小银行、储储蓄所9中等规模模较多，经营较较好。娱乐设施施3规模中等等，经营营一般。健身设施施1规模较大大，经营营一般。保健性质质餐饮设施施29中等规模模和档次次偏多，经营状状况整体体较好，均为中中餐和西西式快餐餐。C区商业种类类数量基本经营营状况备注服装较多规模很大大，档次次较低，多数为为批发市市场。食品、用用品店较多规模小，低档次次。综合超市市4规模大，经营状状况良好好。邮政、快快递3BB邮局局，规模模较大，其他规规模很小小。银行、储储蓄所约15家家工商、招招商、民民生

15、、华华夏等等等，规模模较大，经营较较好。娱乐设施施2规模较大大，经营营较好。餐饮设施施17规模不大大，有一一部分为为西式快快餐，经经营较好好。D区商业种类类数量基本经营营状况备注服装较多规模较小小，低档档次，经经营状况况一般。综合超市市2规模较大大，经营营较好。邮政、快快递1规模较大大，需求求较大，业务很很多。银行、储储蓄所6中等规模模，经营营较好。工艺品1较大规模模，档次次较高，经营一一般。美容1中等规模模，中等等档次，生意很很好。娱乐设施施4中等以上上规模，经营较较好。距离本案案较远健身设施施1经营较好好。宾馆3规模较大大，由于于客流不不稳，经经营一般般。餐饮设施施29中等规模模和档次次偏

16、多，经营状状况整体体较好，均为中中餐和西西式快餐餐。 四四个区域域的主要要商业设设施及其其分布详详见附件二：XX大大厦周边边商业设设施分布布图；附件三：XX大大厦周边边商业设设施分布布表。2、近期期商业规规划调查查区域内及及周边道道路交通通XX大厦厦近邻海海淀区、西城区区交界处处。区域域内的规规划及道道路发展展相对滞滞后，局局部经济济景气度度不足。区域内内道路拆拆建、扩扩充为交交通要道道的可能能性不大大。A路路段主辅辅路改造造及扩建建后，本本案近邻邻的交通通要道通通过量大大增，对对本案品品牌店的的宣传有有一定的的帮助，但在主主力通路路与次级级道路的的交叉口口且有双双向护栏栏阻隔，一定程程度上会

17、会减少商商业机会会。周边地区区既有商商业核心心区黄金投资资地区已列入北北京市、海淀区区的周边边商业规规划二、商圈圈范围及及主力客客户群1、商圈圈范围覆盖半径径以本案所所在地为为圆心点点；以22KM半半径为一一级商圈圈；以33.5KKM半径径为二级级商圈；5KMM半径为为三级商商圈。由于XXX大厦为为商务写写字楼建建筑，入入住商户户的社交交活动会会带来部部分消费费潜能，可视为为潜在商商圈或第第四商圈圈。主通道 XXX大厦处处于B路路段中路路与新街街口外大大街交叉叉路口的的东北街街角，主主力通道道为B路路段中路路由东向向西方向向，新街街口外大大街由南南向北方方向。由由于本案案中商业业用房部部分位于

18、于四座写写字楼中中间，只只能以东东西方向向为出入入口。这这样商业业用房部部分的主主力通道道只有新新街口外外大街由由南向北北方向，B路段段中路由由东向西西方向需需由东进进入大厦厦南门再再进入商商业房产产东门，为次通通道。2、主力力客户群群根据本案案特点，主力客客户群有有两部分分构成。固定客户户群A、B、C、DD四个区区域为固固定客户户吸引区区，其中中又以AA区为第第一主力力客户群群构成区区域。按按B、CC、D顺顺序吸引引力递减减。按四四、三、二、一一权重汇汇总分析析可知：、人口口数量在在北京市市及海淀淀区均属属中等密密度；、常住住人口与与流动人人口入住住比例约约为7:3；、人员员结构较较为复杂杂

19、，教育育程度及及收入水水平跨度度较大；、总体体收入水水平中等等偏上；、家庭庭人口主主力群体体为小型型化； 、日常常生活消消费及社社区服务务状况一一般，休休闲娱乐乐设施不不足；、社区区环境中中等及中中上等；、交通通出行较较为便利利；、生活活秩序一一般，治治安状况况一般；、主力力消费群群体特色色尚不突突出。潜在客户户群 潜潜在客户户群由两两个群体体构成。、由XX小区地地理位置置带来的的通过顾顾客群。A路段段是北京京城市交交通的第第一要道道，而XX小区又又是北AA路段上上的主要要换乘站站。十字字路口双双向对开开公交汽汽车线路路近200条，每每小时通通过乘客客近万人人。按每每辆车上上下乘客客10人人次

20、计算算，每小小时乘降降人数近近20000人。下午44点至77点的晚晚高峰时时段，每每小时的的乘降乘乘客在550000人以上上。（未未单独计计算乘坐坐出租车车、班车车、私家家车到达达、离开开、通过过人数）按近邻邻交通线线路比例例折算，乘坐公公交车在在XX大大厦主通通道、次次主通道道经过的的客人在在晚高峰峰时段，平均每每小时接接近10000人人。、XXX大厦写写字楼部部分入住住的业主主及其商商务、私私人交往往的客人人。此部部分沉淀淀的相对对稳定消消费群体体，保守守估计也也可达8800人人以上。发掘潜在在客户的的消费能能力，提提供一个个空间、一种方方式，让让流动客客人把交交通拥堵堵时间用用来享受受休

21、闲消消费。留留住过客客亦是本本案策划划的关键键。3、商业业环境的的SWOOT分析析S优势势、XXX大厦地地处B路路段中路路与新街街口外大大街的十十字路口口的街角角，多条条公交线线路经过过，出行行便利的的地理位位置赋予予XX大大厦区位位商机。既有商商圈固定定客户的的消费支支撑，又又有潜在在消费能能力可提提升。密密集的机机动车流流量也为为入住商商户提供供了极好好的广告告宣传机机会。、随着着海淀商商业的整整体提升升，城北北地区的的商业价价值还将将进一步步提升。商业经经营的空空间还有有相当大大的容量量。、XXX大厦项项目本身身定位及及物业档档次就将将吸引大大量的商商务办公公人员，与之配配套的商商业也必

22、必将定位位于同等等档次。既能为为整体商商务、服服务配套套，也能能吸引周周围地区区的高消消费人群群前来消消费。W劣势势、现阶阶段XXX大厦周周边地区区商业档档次较低低、分布布较散而而且业态态、业种种不均衡衡，整个个地区的的商业还还处于不不成熟的的状态。固定的的高档次次的理性性消费人人群至今今还没有有培养起起来，而而XX大大厦整体体定位高高档，商商业更是是要打造造精品、风格及及特色。要形成成高档写写字楼配配品位商商业区的的整体概概念，形形成自己己固定的的消费者者群体，势必需需要一定定时间进进行推广广和市场场培养。、与XXX大厦厦同处街街角的四四邻建筑筑档次普普遍较低低，近期期内又不不可能进进行拆迁

23、迁改造，使得XXX大厦厦的小环环境短期期内档次次难以提提升。虽虽有鹤立立鸡群的的广告优优势，但但没有小小环境烘烘托，商商业特色色的进程程会有一一定影响响，不利利于XXX大厦商商业环境境的建设设。、XXX大厦是是以区域域内行业业先行者者来进行行市场开开发和建建设的，这对XXX大厦厦、特别别是内部部的商业业企业来来说，将将会遇到到习惯势势力及旧旧有商业业模式的的阻碍。在高档档商业与与低档商商业并存存期间，高档商商业所受受的伤害害要远远远大于低低档商业业。这一一点必须须有足够够的风险险防范准准备。、距离离XX大大厦不足足2公里里的东西西两区域域已经形形成了整整体商业业配套设设施较为为齐全，业种业业态

24、分布布比较均均衡，已已经成为为成熟商商业中心心。对比比而言，XX大大厦的商商业面积积不大，很难在在规模上上与以上上这两处处商业中中心相抗抗衡。O机会会、XXX大厦作作为提升升商业品品质的先先行者，将首先先在周边边消费者者中留下下深刻印印象，一一旦品质质店铺成成功推出出，将会会给XXX大厦带带来巨大大的社会会和经济济效益。、XXX大厦的的商用房房产虽然然面积不不大，但但是经过过符合实实际的商商业定位位，较少少的商业业物业供供应量更更容易被被市场所所消化吸吸纳，更更快地形形成整体体商业气气氛。、XXX大厦商商业已经经预先进进行了商商业规划划，详细细分析了了商用房房产的业业态、业业种分布布，并对对大

25、厦总总体定位位进行了了描述，增强了了本案商商业布局局的合理理性和操操作的可可行性。、成功功品牌店店铺的入入住也会会呼应XXX大厦厦的物业业品质，相辅相相成更易易确立市市场地位位及风格格特色。T威胁胁、商业业经营收收益的产产生既有有对潜在在能力的的发掘和和培养，又需要要从同业业竞争对对手中争争夺市场场份额。既有的的商业同同业是不不会忽视视新对手手的动作作，必将将动用各各种手段段加剧竞竞争。、规划划中的新新兴商业业中心区区与既有有商业同同样具有有威胁性性，只不不过时间间稍稍晚晚些进入入而已。大规模模商业区区建成后后，势必必分割本本案培养养出的消消费能力力，造成成本中心心的购买买力外流流。、项目目的

26、启动动及整个个经营过过程都面面临一定定的市场场不确定定性，市市场操作作的风险险将对本本案商业业物业的的推广产产生一系系列不确确定性的的影响。4、商圈圈内既有有商业消消费构成成及评价价商业消费费表现、中低低档商业业物业供供应。现现有商业业设施普普遍陈旧旧，没有有明显的的时代气气息。、分散散的消费费实现。固定客客流的消消费没有有集中实实现的购购买场所所，多以以零散分分割、外外流其他他区域的的商业中中心消费费形式实实现。、高密密度的人人口流量量，低量量沉淀忠忠诚客户户群。大大量客流流集散，却没有有可以聚聚会、休休闲的场场所。消费结构构、商业业店铺各各自为战战，没有有统一的的业态业业种组合合效果，形不

27、成成整体商商业氛围围。、商业业零售店店铺零散散，没有有档次。店铺及及商品均均没有规规模，也也没有品品质保证证。几乎乎没有能能让年轻轻、时尚尚的主力力消费群群体随便便逛逛的的去处。、中等等规模百百货店已已有多次次失败经经历。从从“华泰”到“莹虹”再到“赛丽特特”无一幸幸免。、餐饮饮供应相相对充足足，档次次较齐备备。商圈圈内唯有有餐馆数数量充足足，且中中等水平平的餐馆馆总体营营运效果果不错。、快餐餐整体营营运效果果突出。无论麦麦当劳、肯德基基还是八八番面屋屋、马兰兰拉面都都经营得得红红火火火。综合分析析评价商圈内稳稳定的客客户群体体及大量量的流动动群体本本身蕴藏藏了巨大大的消费费能力；现有商商业设

28、施施的陈旧旧更提供供了抢占占市场的的机遇；XX大大厦的高高档次建建筑实物物载体更更提供了了营运保保证；整整体商业业规划，构筑品品牌店铺铺组合，统一营营运市场场效果是是本案成成功运作作的关键键。partt2 商商业市场场与功能能定位一、商用用房产的的市场供供需状况况1、北京京市商用用房产经经营状况况商用房产产的供给给及销售售状况近两年来来，北京京市作为为商住房房产一部部分的底底商商铺铺在房地地产交易易市场内内也显得得格外醒醒目。现现代城22万平方方米商铺铺面积，售价为为每平方方米22.33万元，怡景园园老番街街80000平方方米商铺铺售价每每平方米米2.22万(二二层)3.22万元(首层)，蓝筹

29、筹名座11万多平平方米售售价为每每平方米米1.662万万元，东东方银座座4万平平方米商商铺售价价可能高高达每平平方米33万元以以上，元元嘉国际际公寓330000平方米米商铺每每平方米米售价33万元，蓝堡220000平方米米商铺每每平方米米售价为为1.88万(二二层)2.88万元(首层)。总体上商铺售售价一般般高出项项目售价价30%以上，多数在在50%以上；成交效效果也好好于住宅宅及写字字楼。北京目前前商业地地产存量量约为1160多多万平方方米，其其中百货货业277.9万万平方米米，购物物中心666.11万平方方米， 外资超超市333.2万万平方米米，甲级级写字楼楼底层商商铺366.7万万平方米

30、米。在建项项目711万平方方米，拟拟建项目目3200万平方方米。商业物业业的需求求促进了了商业物物业的供供给，同同时大量量存量及及建设中中的底商商店铺也也给后期期的商业业经营埋埋下了压压力。商商铺供应应设计、营运策策划及实实施管理理等日益益紧迫。商用房产产的区位位聚集性性商用房产产在供给给总量上上升的同同时，还还表现出出了明显显的区位位需求特特征。商商业物业业需求的的区域主主要集中中在人流流量大、交通方方便的住住宅区、商务区区及附近近商业氛氛围较成成熟的地地段。从城区区看，朝朝阳区的的东三环环和亚运运村地区区普遍成成为投资资者的首首选目标标。其次是是海淀区区，其对对商业用用房的最最大需求求量体

31、现现在对小小型铺位物业的需需求上。朝阳区CCBD区区域是一一级商业业中心，商业面面积不到到10万万平方米米，占全全市总商商业面积积的7%。作为商商务区中中的商业业配套，业态相相对单一一，以购购物中心心为主，主要集集中在国国贸、嘉里中中心和贵贵友。商铺为为适应写写字楼办办公人员员需求，餐饮、服装等等行业高高档次店店铺比例例偏高，时装更更是职业化化，饮食更更多快餐餐式。主要顾顾客是消消费力较较高的外外籍人士士、北京的的演艺界界名流、专业人人士、公司白白领，客客户购买买力较强强。优质质商业物业业首层租租金达2.774美金金/日平米，空置率率仍能保保持在22%的低低水平。同时入入住的一一些品牌牌店铺的

32、流水水月均可可达到人民民币15502200万万元，坪坪效超过过百元。亚运村地地区总体体商业表表现为周周边居民民区中稳稳定、高知化化、高智化化的消费费群体与与它九十年年代中后后期建设设的商业业区住宅宅底商的的小空间间、混杂式式的商业业布局极极不相称称，对新新型商业业物业的的需求极极为迫切切。此时时3.66万平方方米规模模、大空空间的随随意组合合的“第五大大道”推出，定位于于满足大大范围高高收入居居住区居居民的高高品质生生活需求求。吸引引了不少少专业品品牌店进进驻或聚聚合在其其附近，全聚德德、量贩式式KTVV之王钱柜柜、星巴克克咖啡厅厅等已进进入施工工阶段。“第五大大道模式式”值得思思考和借借鉴。

33、海淀商业业相对于于CBDD和亚运运村明显显滞后，特别是是品味感感不足。这与海海淀整体体上流动动人口多多且高新新技术人人员比例例过高，目的消消费强于于冲动消消费不无无关系。海淀的的技术创创新水平平远远超超过了其其自身商商业发展展水平。正因为为如此，海淀区区成为了了商业跨跨国企业业的首选选。建材材方面，德国第第一家居居超市欧欧倍德落落户海淀淀，英国国百安居居选址海海淀区，美国的的沃尔玛玛、法国的的欧尚正正在积极极准备中中。711便便利店、迪亚折折扣店正正处于报报批和选选址阶段段。海淀淀区在不不久的将将来与世世界同步步的不仅仅仅是其其生产能能力，还还有商业业服务能能力及消消费能力力。2、近期期商用房

34、房产的需需求特点点北京零售售业市场场呈现出出两个趋趋势：从商业业类型上上看，商商业经营营者对餐餐饮和服服装类商商业物业业的需求求量较大大，而对对娱乐商商业物业业的需求求量较小小，这主主要是因因为北京京市娱乐乐市场的的开放力力度不够够。从商商业物业业的需求求主体看看，中小小投资者者异军突突起，由由此带动动了小型型底商需需求量的的增加。与此相呼呼应的餐餐饮、服服装类的的竞争激激烈，市市场容量量开始趋趋于饱和和，餐饮饮的风格格、服装装类的款款式和价价格的竞竞争也愈愈加残酷酷。而娱娱乐消费费市场仍仍有较大大经营空空间，特特别是软软性、自自助娱乐乐消费如如自助KKTV、小厅电电影、数数码影像像、网络络游

35、戏、FLAASH制制作等上上升潜力力较大，盈利空空间也相相对较大大。3、本案案所在地地的商用用房产的的市场效效果 综上述述分析，可以得得出XXX大厦及及其商用用房产市市场定位位时，需需把握的的基本要要素。区域交通通因素 区域交交通便利利。既可可以吸引引大商圈圈消费者者前来，也能帮帮助小商商圈客户户流动到到其他区区域实现现消费需需求。商务环境境因素X小区地地区区域域历史发发展时间间短，没没有人文文沉淀的的基础，欠缺文文化设施施、个性性化商铺铺。XXX大厦的的业态组组合要凝凝聚商气气、人气气，更要要有灵气气。商业配套套因素XX大厦厦商业配配套要以以自身功功能配套套为主，与大商商圈、大大商业的的呼应

36、及及互补为为辅。切切不可与与小商圈圈现有商商业设施施配套而而制约本本身品质质。品牌因素素 品牌是是本案商商业的生生命线。要树XXX大厦厦商业品品牌，首首先要用用好成功功商户品品牌。古古为今用用、洋为为中用。站在消消费者和和经营者者的角度度进行整整体商业业规划是是品牌商商业的出出发点和和归宿点点。商圈顾客客因素 主力客客户群的的现状消消费表现现只是水水面上面面的冰山山，真正正的冰山山在水下下。真正正的消费费需求需需要探究究和发掘掘。二、XXX大厦总总体商业业风格定定位1、市场场形象与高档写写字楼相相匹配的的商铺多以综合合性业态态组合模模式为主主，小规模模、多品品类、少少品牌的的精品型型Shoop

37、piingmmalll占市场场主流。未来趋趋势中的的几大商商业模式式大规规模专业业店、大型娱娱乐中心心、超大型型市场、连锁经经营店铺铺及休闲闲新概念念型店铺铺，都有一定定的发展展要求，但在大大型商业业中心中中间的单单体高尚尚建筑XXX大厦内内部的商商业组合合应突出出中、小小型精品品店、品品牌店形形式。21世纪纪的商业在在注重商商品品质质的同时时，开始始进入体体验消费费经济时时代。商商家普遍遍推崇“酒香也也怕巷子子深”的的现代商商业理念念，因此此XX大大厦内外外对品牌牌店的宣宣传与展展示也是是本案实实施的关关键之一一。2、本案案主力店店铺的选选取原则则引入一家家中高档档西餐厅厅或主题题西餐厅厅，

38、价位位在人均均消费1100-2000元之间间。与西餐厅厅相辉映映，应引引入一家家具有深深厚中国国文化底底蕴的中中餐厅，以传统统北京特特色及品品牌为首首选，达达到中西西合璧的的效果。中餐厅厅档次与与消费水水平应高高于西餐餐厅。充分盘活活F1最最有效的的商业面面积。将将咖啡厅厅或酒吧吧、汽车车快餐厅厅、超市市、数码码影像、品牌展展示等集集中在一一层推出出，吸引引客流，抢占市市场。引进有品品牌、有有规模，规范经经营的娱娱乐健身身项目。3、营运运效果上述主力力店铺的的区位分分布及规规模控制制将在PPartt3部分分给出组组合设计计建议方方案。本本案为各各业态组组合的区区域商业业中心且且为高档档次写字字

39、楼的底底商，在在总体风风格上要要有品味味能与XXX大厦厦物业档档次相匹匹配，并并且能够够组合区区域内既既有的商商业设施施形成吸吸引中心心。设计计方案要要保证主主力店铺铺的特色色充分展展现，更更要保证证以超市市为根基基，组合合休闲、餐饮、娱乐及及新生活活方式体体验的整整体商业业特色。日常营营运管理理将采用用物业分分租与自自主经营营相结合合的模式式，把统统一规划划设计及及功能定定位与分分散经营营、分散散风险，提高收收益相结结合。以以“稳定收收益，打打造精品品”为XXX大厦商商用房产产的营运运目标。4、本案案关联业业态、业业种的影影响本案主力力店铺选选取原则则是基于于商圈内内相关联联的业态态状况及及

40、目标客客户群的的消费潜潜能设定定的。目目标客户户群的状状况已在在前面进进行了分分析。这这里只简简述一下下关联业业态的影影响。 通过对周周边的市市场调查查发现在在A区域域XX大大厦以北北的花园园东路聚聚集了大大量的中中高档餐餐厅，有有家常菜菜、烧烤烤、火锅锅、茶楼楼等等，各色口口味一应应俱全；且已经经聚集了了较强的的人气，生意普普遍很好好，已构构成对XXX大厦厦拟引进进餐馆的的较大威威胁。同同样B、C、DD其他三三个区域域也有几几家经营营不错的的中高档档餐厅。如果XXX大厦厦内也一一味地引引进一些些类似档档次、特特点的餐餐厅，肯肯定会面面临异常常激烈的的竞争。而在此此大规模模的餐饮饮氛围中中，真

41、正正的中餐餐老字号号、顶级级品牌店店并不多多。纵观四个个区域的的餐饮业业，各种种档次的的中式、西式快快餐、便便餐为数数很多，而高档档次的特特色西餐餐厅或风风味主题题餐厅只只有C区区域的展展览馆内内的莫斯斯科餐厅厅一家。从市场场供给的的角度来来看引进进中高档档西餐厅厅应是XXX大厦厦餐饮店店铺较为为明智的的选择。XX大厦厦位于城城北，北北京城北北总体消消费水平平高于城城南，但但消费的的产品国国际化特特点不如如城东南南部。在在XX大大厦内开开设一家家中高档档且很有有品位的的西餐厅厅，可以以吸引的的主力客客户群应应有三部部分。一一为中关关村科技技园区的的IT精精英。这这部分人人收入高高、年纪纪轻，又

42、又有相当当一部分分的海归归派，对对西餐的的接受程程度及需需求程度度都比较较高。二二为附近近的住户户。该区区域整体体消费为为北京的的强群体体势，中中高档的的西餐厅厅定会吸吸引他们们去尝试试新鲜。三为附附近高校校的大学学生、留留学生。海淀区区为北京京市大学学校园聚聚集地，大学生生、留学学生的消消费倾向向一定程程度上影影响着区区域的市市场供给给。虽然然大学生生、留学学生多数数没有稳稳定收入入，却有有较稳定定的经济济来源，消费的的渴望最最为强烈烈。即便便是非经经常性的的消费也也是不可可忽略的的一个群群体。从从市场需需求的角角度来看看高档西西餐厅会会吸引这这三部分分人群经经常光临临，并有有带动其其他消费

43、费的可能能。A、B、C、DD四个区区域内有有较多彩彩扩店，但规模模不大，设备老老旧，经经营状况况一般。X小区区作为一一个客流流较大的的交通枢枢纽，且且有以远远望楼为为代表的的相当一一部分中中档旅游游定点饭饭店，国国内游客客在此旅旅游住宿宿的比例例较高，且西南南、东北北的办事事处也在在商圈内内。对纯纯正的北北京风味味、北京京特色产产品、履履行纪念念品都有有较大的的需求。在XXX大厦辟辟出一点点空间经经营彩扩扩、数码码冲印业业务也会会吸流动动顾客群群进行消消费。北京目前前市场上上的写字字楼的底底商一层层绝大多多数的组组合为一一家银行行加一家家中高档档中餐厅厅。但我我们不建建议XXX大厦采采用这种种

44、形式。首先XXX大厦厦周围银银行较多多，且多多为分理理处，已已有一定定规模且且业务比比较全面面。其次次本案有有效面积积不大，应以客客流吸引引力较强强的经营营方式为为首选。个人金金融服务务可选择择在店铺铺组合中中的剩余余空间或或公共空空间内安安装244小时AATM机机的方式式满足需需求。Partt3 商商业配比比及组合合方案一、XXX大厦收收益能力力测算1、销售售价格测测算北京商用用房产平平均销售售价格一一般为住住宅价格格的1.533倍。220033年第二二季度北北京甲级级写字楼楼市场平平均售价价为20008美美元/平平方米(建筑面面积报价价)，售价指指数为1121，比20003年年第一季季度下

45、降降了1.5%。查询220022年、220033年X小小区周边边地区商商用房产产、新建建住宅的的成交价价格比较较修正后后选定四四组参考考价格，再根据据XX大大厦商用用房产部部分的楼楼层面积积折算权权重，加加权平均均计算得得出收益益测算的的四组参参考价格格：1.14万万元/平平米，11.311万元/平米，1.449万元元/平米米，1.73万万元/平平米。测测算表格格参见附附件四：XX大大厦售价价测算表表。在后后续的分分析中，我们将将以此销销售价格格为参考考折算MMM商厦厦整体运运作XXX大厦商商用房产产时，应应承担的的合理租租金水平平。2、租金金水平测测算租金水平平测算，测算的的是XXX大厦拟拟

46、引进的的商业业业态、业业种在相相邻区位位、相近近物业内内的成交交租金价价格平均均水平。20003年第第二季度度北京甲甲级写字字楼市场场平均租租金为331.33美元/月/平平方米(使用面面积报价价)，租租金指数数为744.6，比20003年年第一季季度下降降了1.9%甲级级写字楼楼市场平平均空置置率由第第一季度度的155.7%上升为为16.4%，上升了了0.77个百分分点。商商用房产产的空置置率水平平，新增增销售项项目平均均在200%225%。比较分分析后选选定五种种租金组组合方案案，组合合测算得得出五个个平均租租金收入入水平。分别为为：组合方案案合计年租租金 （万元）平均日租租金 （元/平平米

47、日）租金组合合方案一一 =SUM(ABOVE) 351224.988租金组合合方案二二 =SUM(ABOVE) 291994.144租金组合合方案三三 =SUM(ABOVE) 331444.700租金组合合方案四四 =SUM(ABOVE) 346004.911租金组合合方案五五 =SUM(ABOVE) 289004.100组合测算算表见附附件五：XX大大厦租金金收入水水平测算算表3、XXX大厦营营运成本本测算假假设以MM商商厦整体体运作XXX大厦厦商业用用房为前前提。项项目投资资及成本本构成设设定为：承租B11F44全部面面积应付付XX集集团租金金总额；经营超市市的设备备、装修修及营运运成本、

48、所需流流动资金金；管理分租租部分的的管理费费、日常常维修费费；分租房产产项目空空置损失失；应缴纳的的各项税税金及附附加；所有商用用面积均均可以分分割使用用。二、XXX大厦商商业组合合模式1、业态态及业种种选择XX大厦厦商用房房产的业业态、业业种选择择将本着着立足大大厦、服服务大厦厦，面向向一级商商圈，吸吸引目标标顾客群群体的原原则进行行。业态模式式主要有有超市零零售、餐餐饮、商商务服务务、文体体娱乐等等四大板板块；每一板块块都有一一个主力力楼面空空间，辐辐射到关关联楼面面空间；每一楼面面空间力力推12家主主力店铺铺，其余余为优选选店铺；主力店铺铺分割后后的剩余余空间按按照业态态互补、业种关关联

49、的原原则选取取优选店店铺；空间面积积划分以以主力店店铺与优优选店铺铺组合，获取最最大空间间收益效效果。2、店铺铺组合及及推荐品品牌 根据业业态、业业种选取取原则，我们给给出两种种商用房房产分割割使用方方案，并并再此基基础上给给出主力力店铺推推荐品牌牌及优选选店铺推推荐品牌牌。方案一 B11/F11分割组组合为超超市方案案。方案二 F11 /FF2分割割组合为为超市方方案。方案一店店铺组合合及推荐荐品牌楼层主力店铺铺推荐品牌牌优选店铺铺推荐品牌牌B1食品、日日用品超超市MM超市市（自营营）茶餐厅、保龄球球馆、商商务中心心、阅读读吧台北小站站/仙踪踪林；保龄球馆馆、阅读读吧分租租；商务务中心自自营

50、F1咖啡厅星巴克/上岛汽车展示示、汽车车餐厅、数码冲冲印、MMM超市市本田/别别克/帕帕萨特等等一个中高高档品牌牌车展示示、专卖卖；麦当当劳汽车车餐厅；Koddak数数码彩扩扩店F2西餐厅Hardd Roock/Friidayy量贩式KKTV钱柜/麦麦乐迪（需要餐餐饮配套套，作一一层半）F3量贩式KKTV钱柜/麦麦乐迪F4健身中心心青鸟/中中体倍力力/宝迪迪沃英派斯斯方案二店店铺组合合及推荐荐品牌楼层主力店铺铺推荐品牌牌优选店铺铺推荐品牌牌B1健身中心心青鸟/中中体倍力力/宝迪迪沃英派斯斯保龄球馆馆保龄球馆馆分租F1咖啡厅、日式餐餐厅星巴克/上岛；京樽/花碟/易喜数码产品品专卖；MM超超市、数

51、数码冲印印、商务务中心三星数码码；Koodakk数码彩彩扩店；商务中中心自营营F2食品、日日用品超超市MM超市市（自营营）F3西餐厅Hardd Roock /Frridaay茶餐厅台北小站站/仙踪踪林F4中餐厅谭家菜/全聚德德3、店铺铺面积及及区位分分布方案一对对应的店店铺面积积楼层总面积（）主力店铺铺建议面积积（）优选店铺铺建议面积积（）B168177.422MM超市市28000茶餐厅、保龄球球馆、电电影院、阅读吧吧、商务务中心、美容美美发10000、16600、10000、1150、50、2000F140577.911星巴克/上岛300汽车展示示、汽车车餐厅数码冲印印、MMM超市25000

52、、4000、1100、6000F227911.844Hardd Roock/ Frridaay13000钱柜/麦麦乐迪15000F329577.833钱柜/麦麦乐迪整层F429577.833青鸟/宝宝迪沃英派斯斯整层合计 =SUM(ABOVE) 195882.883区位分布布示意图图见附件件六：店店铺组合合方案一一区位分分布示意意图方案二对对应的店店铺面积积楼层总面积（）主力店铺铺建议面积积（）优选店铺铺建议面积积（）B168177.422青鸟/中中体倍力力/宝迪迪沃英派斯斯40000保龄球馆馆、电影影院、美美容美发发16000、10000、2000F140577.911星巴克/上岛；京樽/花

53、碟/易喜300、12000数码产品品专卖；MM超超市、数数码冲印印、商务务中心17000、6000、1100、1000F227911.844MM超市市（自营营）整层F329577.833Hardd Roock /Frridaay15000茶餐厅14000F429577.833谭家菜/全聚德德整层合计 =SUM(ABOVE) 195882.883区位分布布示意图图见附件件七：店店铺组合合方案二二区位分分布示意意图Partt4 商商业功能能设计方方案与比比较一、主力力店铺的的功能及及区位设设计1、自营营主力店店铺超市的的区位设设计本方案给给出了两两种超市市区位分分布方案案。方案案一为BB1/FF1

54、方案案，即在在B1部部分划分分出28800左右，在F11部分划划分出6600左右，共计334000左右右。包含含收货区区、滞货货区在内内。收货区、滞货区区统一设设在B11部分，B1、F1通通过中央央扶梯贯贯通一体体，出入入口、收收银台FF1部分分双侧出出入口共共设四个个收银台台，B11部分设设置六个个收银台台。方案二为为F1/F2方方案，即即在F11部分划划分出6600左右，F2使使用整层层，共计计约为333000。滞滞货区设设在F22，收货货区在FF1，通通过垂直直电梯送送达F22滞货区区。 F1部部分设置置六个收收银台，F2部部分设计计两个收收银台（方便顾顾客去三三、四层层消费）。方案一、

55、方案二二中的超超市区位位可参见见附件六六、附件件七。2、超市市面积控控制因素素无论是方方案一、还是方方案二，对自营营超市部部分的面面积都进进行了控控制，总总面积不不超过335000。这这应的面面积控制制基于如如下三方方面考虑虑。消费能力力 本案所所在位置置不是商商业核心心区，也也不是居居民社区区商业核核心区。对日常常生活消消费品的的需求能能力有一一定的限限度。一一级、二二级商圈圈内已有有“美廉美美”、“超市发发”等中大大型超市市，价格格、品种种平民化化色彩很很浓。如如MM超超市一味味与之比比规模、比价格格，未必必占优势势。营运成本本MM超市市作为MMM整体体运作XXX大厦厦配套商商业的一一部分

56、，要以总总的投资资报酬率率为评价价选择的的依据。为符合合整体成成本控制制要求，超市部部分不宜宜过大。在保证证整体营营运收益益上，分分租其他他业态更更易获得得投资收收益时，应选择择分租联联营。此外商务务大厦内内的配套套超市也也有一定定的经济济规模限限制，以以品质形形象和客客单价的的诉求为为店面规规模的控控制要素素。店面效果果 MM超超市要把把握业态态本质，做出形形象、做做出效益益。店面面形象上上要符合合整体高高档商务务楼配套套商业整整体风格格，并且且与引进进的品牌牌店铺相相呼应。为明显区区别于“美廉美美”、“利客隆隆”总店的的店面效效果，我我们建议议XX大大厦内MMM超市市借鉴中中粮广场场百佳超

57、超市、国国贸中心心华润超超市、丰丰联广场场屈臣氏氏店模式式定位位于高端端客户，强调人人性化，舒适度度及明亮亮色彩，合理价价格，新新鲜商品品。 3、超市市总体风风格定位位高鲜度高鲜度包包含双重重含义。一是卖卖场整体体风格时时尚、新新鲜，与与一流商商务大厦厦相匹配配；二是是商品陈陈列要有有强烈的的视觉效效果。高品质 所有商商品都有有严格、规范的的管理措措施，特特别是进进口商品品的选择择及销售售标识必必须符合合国家规规定；生生鲜商品品必须符符合食品品加工企企业卫生生标准；商品保保管及虫虫害防治治有专业业规范及及专业合合作单位位定期防防控。平价格超市客户户定位高高端不等等于价格格定位高高端。对对高客单

58、单价的追追求应通通过商品品结构来来实现，而不是是商品单单价的畸畸高来实实现。在在Parrt 55部分中中我们给给出的超超市综合合毛利率率是同行行业、同同规模的的平均水水平，我我们不建建议因为为物业档档次的提提升而带带来商品品价格提提升。尽尽管物业业档次的的提升会会带来费费用提升升，但应应通过商商品组合合、营运运管理水水平的提提升来化化解。高高流转商商品应保保持不高高于市场场平均价价格，特特色商品品不高于于主力销销售价格格。二、组合合业态的的功能及及区位设设计1、各业业态的选选择及楼楼层分布布在业态组组合上，方案一一只有MMM超市市一间零零售店铺铺，汽车车展示部部分虽有有销售但但以展示示为主，销

59、售为为辅。方方案二有有MM超超市和数数码产品品专卖两两间零售售店铺，但两间间店铺并并不属于于同业，没有内内部竞争争。餐饮、娱娱乐同样样遵循保保证主力力店铺唯唯一性及及与优选选店铺有有相近目目标顾客客群或关关联消费费原则，在店铺铺间保持持合力效效果大于于单体运运行效果果。在楼层分分布上，对店面面形象展展示要求求高，租租金负担担能力强强的店铺铺给予首首层、二二层。对对店铺特特色明显显，定向向消费群群体比例例较高的的给予三三、四层层及B11部分，使特色色店铺能能获得相相对低廉廉的租金金，利于于其发展展。2、组合合业态店店铺间的的互动效效果方案一、方案二二的业态态面积比比重及综综合贡献献评价如如下表对

60、比方案案零售面积积比重%餐饮面积积比重%娱乐面积积比重%体育健身身面积比比重%综合服务务面积比比重%展示空间间面积比比重%方案献系数数1.11.31.51.11.51.1综合效果果18.7719.554226.444.514.33方案二263803420贡献系数数11.501.31.50综合效果果2657044.2230方案一汇汇总综合合效果为为1255.4/7.66；方案案二汇总总综合效效果为1130.2/55.3。3、推荐荐店铺的的功能要要求店 铺上下水动力电燃气消防环保面积 租期样板店超市20000以上35年年百佳超市市、屈臣臣氏星巴克100400068年年国贸