代建制管理模式房地产项目中风险识别与应对研究

1、摘 要随着我国经济的发展，我国房地产项目数量越来越多，投资额度越来越大。“代建制”作为我国项目管理模式改革的产物，传统的以政府为主导的政府代建制开始慢慢的向房地产代建项项目延伸伸。房地地产代建建制项目目使得项项目管理理风险集集中转移移到代理理单位。由于房房地产项目存在在诸多的的不确定定性和风风险性问问题，因因此，对对房地产产代建项项目的风风险鉴别别，建立立一个分析房地地产代建建项目的的风险分分析模型型，并提提出风险险的应对对策略，对提高高房地产产项目管管理专业化水平平，提升升企业代代建项目目管理和和风险识识别和应应对能力力，都有有重大的的现实意意义。本文从代代建制管管理模式式理论研研究入手手，

2、结合合工程风风险相关关管理理理论，首首先分析析了代建建制项目管管理模式式，介绍绍了对代代建制的的定义及及代建制制管理模模式的特特点；在在借鉴代代建制项项目风险管理概概念的基基础上，剖析了了代建项项目风险险管理的的分类以以及项目目风险识识别的方方法，按按照风险识别、风险应应对的风风险管理理逻辑体体系，归归纳出在在代建制制项目中中项目法法人可能能遇到的的各种风险因素素。为了了科学合合理的评评估代建建制项目目风险，本文构构建了一一个层次次分析模模型，通通过项目风险评评估模型型，根据据风险因因素的大大小，发发生概率率及影响响程度，找出项项目关键键风险，从而得出项目目风险水水平，为为风险应应对提供供可靠

3、的的依据，并以实实例证明明其运行行模式。最后，从项目内外部部环境对对可能存存在的项项目风险险提出了了具体的的应对措措施。房地产代代建项目目在实施施过程中中往往会会又很多多风险，每个风风险的识识别与处处置正确确与否关关心到整个个项目的的成败。本文旨旨在通过过对代建建制项目目的风险险识别及及应对策策略的分分析，建建立一套较为全全面、科科学、完完整的项项目风险险识别框框架，评评估项目目风险因因素并提提出应对对措施,希望能为我国国房地产产代建项项目提供供有益的的借鉴。关键字：房地产产 代建建制 风风险识别别 风险险应对武武汉科技技大学 硕士学学位论文文 第 II页页AbsttracctWithh th

4、he ddeveeloppmennt oof oour ecoonommy, thee ammounnt oof rreall esstatte pproggramm iss inncreeasiing wittha moore andd moore hugge iinveestmmentt. AAs tthe outtcomme oof pprojjectt maanaggemeent modde rrefoormuulattionns,Agennt CConsstruuctiion Sysstemm iss exxtenndinng ffromm gooverrnmeent-dommina

5、atedd prrogrram to thee reeal esttateeproggramm. TThe mannageemennt rriskks hhas beeen ttrannsfeerreed tto tthe ageent uniit aas tthe apppliccatiion of ageentconsstruuctiion sysstemm. IIndeeed, itt iss neecesssarry tto iidenntiffy rriskks iin aagennt pproggramm ass thhe eexisstennce ofmanyy unncerrt

6、aiintiies. Esstabblissh aa riisk anaalytticaal mmodeel tto aanallyzee thhe rreall esstatte aagennt pproggrammseemms uurgeent, whhats mmoree thhe ccopiing strrateegiees ppropposeed mmay conntriibutte tto eenhaanciing theeproffesssionnaliizattionn off maanaggemeent andd immproovinng tthe abiilitty tto

7、 iidenntiffy aand coppe rriskks, whiich isof ppraccticcal siggnifficaancee too aggentt prrogrramss.Thiss sttudyy prroceeedss wiith thee aggentt coonsttrucctioon mmanaagemmentt moode, byy reeferrenccingg thheprojjectt riisk mannageemennt ttheoory, fiirstt inntrooducces thee deefinnitiion of ageent co

8、nnstrructtionn moode aswelll ass thhe ffeatturees oof aagennt cconsstruuctiion mannageemennt mmodee. MMeannwhiile, diispoosess thheclasssifficaatioon oof aagennt cconsstruuctiion mannageemennt mmodee annd tthe metthodds tto rriskk iddenttifiicattionn.Accoordiing to thee maanaggemeent loggic of rissk

9、 iidenntifficaatioon, rissk ccopiing, thhis theesiss geenerraliizess thheposssiblle rriskks tthatt thhe pprojjectt enntitty mmay enccounnterr. AA annalyyticcal hieerarrchiicall moodell issformmulaatedd soo ass too evvaluuatee thhe rriskks. In linne wwithh thhe pposssibiilittiess off riisk, prrobaabi

10、llityy anndinciidennce, thhis stuudy triies to ideentiify thee viitall riisk so thaat ccomees uup wwithh thhe rriskk leevell anndprovvidees ccreddibiilitty ffor rissk ccopiing andd fiinallly vallidaatess thhe ooperratiing moddel witth aan eexammplee. AAtlastt, tthiss thhesiis ppropposees tthe speeci

11、ffic coppingg meeasuuress foor tthe posssibble rissks.Agennt cconsstruuctiion proograam wwilll meeet manny rriskks iin iimpllemeentiing, thhe iidenntifficaatioon aandcopiing of eacch rriskk iss viitall too thhe ssucccesss off prrogrram. Thhis stuudy aimms aat eestaabliishiing acompprehhenssivee, ssc

12、ieentiificc annd iinteegraatedd riisk ideentiificcatiion fraamewworkk byy annalyyzinng tthe risskidenntifficaatioon aand rissk ccopiing to evaaluaate rissk ffacttorss annd ppropposees tthe coppingg meeasuuress inn thhehopee off prroviidinng ssomee coonsttrucctivve rrefeerenncess.Key Worrds: Reeal Es

13、ttatee, GGoveernmmentt Innvesstedd Prrojeect, Aggentt Coonsttrucctioon, Rissk IIdenntifficaatioon,Riskk Trreattmennt武汉汉科技大大学 硕硕士学位位论文 第 IIII页页目 录摘 要.IAbsttracct . II第一章 绪论.11.1 研究背背景及研研究意义义.11.1.1 研研究背景景.111.1.2 研研究意义义.221.2 研究目目的与方方法.21.2.1 研研究目的的.221.2.2 研研究方法法.221.3 研究内内容和研研究框架架.31.3.1 研研究内容容.331

14、.3.2 研研究框架架.33第二章 代建制制项目管管理模式式及风险险管理分分析.42.1 代建制制项目管管理模式式.42.1.1 基基本概念念.442.1.2 代代建制项项目管理理模式的的主体关关系.442.1.3 代代建制项项目管理理模式的的特点分分析.552.1.4 国国内外代代建制发发展现状状.662.2 代建制制项目风风险管理理分析.1102.2.1 代代建制项项目风险险的概念念及其主主要分类类.102.2.2 代代建制项项目风险险识别的的方法.122.2.3 国国内外风风险管理理发展现现状.152.3 代建制制模式下下房地产产项目风风险管理理研究现现状.116第三章 房地产产代建制制

15、项目风风险识别别.1183.1 代建制制项目风风险识别别原则与与依据.1183.1.1 代代建制项项目风险险识别的的原则.183.1.2 代代建制项项目风险险识别的的依据.193.2 房地产产代建制制项目风风险识别别与分析析.1193.2.1 代代建制项项目外部部环境风风险分析析.193.2.2 代代建制项项目内部部环境风风险分析析.213.2.3 代代建制项项目风险险分析框框架建立立.233.3 房地产产代建制制项目风风险分析析模型的的构建.243.3.1 代代建制项项目风险险分析模模型的设设计原则则.243.3.2 代代建制项项目风险险分析模模型的构构建目标标和功能能.25武武汉科技技大学

16、 硕士学学位论文文 第 IV页页3.3.3 代代建制项项目风险险分析模模型的运运行模式式. 2663.4 房地产产代建制制项目风风险评价价分析的的层次分分析模型型. 263.4.1 层层次分析析法. 2663.4.2 指指标值的的确定. 2773.4.3 指指标权重重的确定定. 2993.4.4 应应用实例例-房地产产代建制制项目实实例分析析. 30第四章 房地产产代建制制项目风风险应对对策略分分析.3364.1 代建制制项目内内部环境境风险因因素应对对. 364.1.1 代代建制项项目内部部核心风风险应对对的策略略. 3664.1.2 代代建制项项目内部部环境风风险应对对的措施施. 3774

17、.1.3 代代建制项项目内部部环境风风险识别别与应对对. 3884.2 房地产产代建制制项目外外部环境境风险因因素应对对. 4004.2.1 代代建制项项目外部部环境风风险应对对的策略略. 4004.2.2 代代建制项项目外部部环境风风险应对对的措施施. 4004.2.3 代代建制项项目外部部环境风风险识别别与应对对. 411第五章 结论与与展望.4435.1 结论. 435.2 展望. 43参考文献献.45致 谢.48武武汉科技技大学 硕士学学位论文文 第 1页第一章 绪论1.1 研究背背景及研研究意义义1.1.1 研研究背景景房地产项项目开发发建设是是一项耗耗资巨大大，费时时费力的的系统工

18、工程，需需要调动动各方面面的人力力、物力和财财力，项项目的成成功实施施需要诸诸多因素素的合力力支持，其中最最关键的的因素在在于项目目管理团队的组组织协调调能力。帮助业业主进行行资源整整合，得得到价值值链上最最优秀成成员的协协助，出出色完成目标任任务，并并得到最最大化的的价值增增值是项项目管理理者的责责任。现阶段，中国房房地产项项目管理理模式可可以概括括为三种种：(1)项项目公司司管理运运作模式式在这种模模式下，每个项项目公司司相对独独立运营营，保持持企业原原有的运运作模式式。企业业将单个个项目委托托给以项项目经理理为首的的经营班班子，只只在资金金、定位位等关键键方面进进行控制制性管理理1。整个

19、项目目的运营营主要靠靠项目公公司来完完成。这这种方法法需要项项目公司司专业能能力强、工作效效率高、管理成本本低。但但是这种种方法存存在一定定弊端，因为项项目的运运营班子子，尤其其是项目目经理的的专业素质、个个人品质质及忠诚诚度直接接影响企企业效益益，采用用这种管管理运作作模式的的典型例例子当属属万通、顺弛和富富力集团团。(2)集集团运营营管理模模式这种模式式有点像像传统工工业管理理模式。企业集集团形成成系统管管理体系系，把每每一个项项目纳入入系统流程程管理2。对具体体管理部部门来讲讲，每一一个部门门会同时时运营多多个项目目，而对对每个项项目的运营模模式基本本相同。例如项项目拿到到以后，由集团团

20、进行前前期定位位、策划划、制定定各方面面的工作，然后后由项目目公司实实施。这这种管理理模式的的优点是是集团企企业领导导人对项项目控制制性强，对项目班子的的专业素素质要求求较低。缺点是是管理成成本高、运作速速度慢、项目对对市场适适应能力力差，这可能影影响单个个项目的的收益率率。采用用这种管管理运作作模式的的公司有有万科、阳光1100。(3)混混合式运运营管理理模式将前两种种模式加加以综合合运用，针对不不同的地地区、人人文环境境、项目目特点，分别采采用不同同的模式。如有符符合独当当一面的的项目运运营企业业领导人人和团队队时，单单个项目目采用独独立运营营模式。因某些项项目不具具备这些些条件时时，采用

21、用集团模模式和项项目模式式相结合合的方式式。这种种运营模模式的好处便是是集团风风险低，效益和和速度处处于前两两者之间间。不利利因素是是企业内内部管理理模式不不统一，容易造成成工作关关系等条条件失衡衡，影响响高管人人员积极极主动性性。如何提高高管理效效率，成成为房地地产企业业追求的的目标，以上管管理模式式各有利利弊，但但是均对对企业有一一定的管管理素质质要求。在这种种背景下下出现绿绿城的房房地产管管理输出出模式即即代建制制在房地产建设设中的模模式，其其代建制制模式主主要体现现以下三三种特点点：第一一，降低低经营风风险，提提升管控能力。通过代代建模式式，可以以做到钱钱够用的的时候自自己盖房房子，钱

22、钱不够用用的时候候也可以以盖房子，降低低在多变变环境下下自身的的经营风风险；同同时还可可提高企企业的成成本控制制等多方方面的管管控能力。第二二，降低低品牌推推广的难难度。代代建模式式下，企企业品牌牌的推广广相对容容易，品品牌的市市场占武武汉科技技大学 硕士学学位论文文 第 2页有率也可可以短期期内得到到提高，代建项项目所形形成的诸诸多资源源，也在在一定程程度上会会促进自自由项目的市场场表现。第三，维系与与地方政政府的良良好合作作关系。对企业业的长期期发展有有益。代代建制业务，特特别是参参与政府府保障性性住房的的建设，在获取取稳定收收益的同同时，显显然对维维系开发发企业与地方政政府的合合作关系系

23、式有好好处，特特别是随随着地方方政府在在招标投投标过程程中对开开发企业业的种种要求，较好的的保障性性住房开开发经验验，对企企业成功功参与地地方房地地产市场场也是有有好处的的3。1.1.2 研研究意义义由于房地地产代建建项目大大多是大大中型工工程项目目，是极极其复杂杂的系统统工程，其实施施是充满满风险的过过程。在在项目实实施过程程中，不不可避免免的会受受到不确确定因素素的影响响，即存存在不确确定性和风险性性的问题题，其管管理相当当复杂。一方面面在于信信息的不不完整或或信息的的相对滞滞后，对对他们的识别及及性质的的把握相相当困难难；另一一方面对对他们处处理的工工具、方方法手段段常常无无章可循循。毫

24、不夸张的的说，工工程项目目管理中中最重要要的任务务是对不不确定性性或风险险性问题题的分析析和管理理。因此对房地地产代建建制项目目运用科科学的方方法进行行风险管管理，可可以最大大限度的的保障项项目质量量，减少国家投投资的损损失，为为代建制制模式继继续推行行有着重重要的实实际意义义4。房地产开开发过程程项目管管理代建建模式通通过减少少管理层层次的方方法来消消减业主主供应商商、总包包之间的信信息障碍碍，充分分的协同同工作，形成统统一的团团队合作作氛围，这样更更有助于于价值链链的增长，达到到业主的的要求。房地产产项目管管理代建建制模式式以创新新为根本本，结合合开发过过程，使使用有效地管理理方法，建立新

25、新型的项项目开发发模式和和体系，有效紧紧密的完完成项目目目标。但是，房房地产代代建项目目是很复复杂的系系统工程程，其实实是过程程中会有有很多的的不确定定因素的的干扰，管管理也会会非常的的复杂。其原因因在于：第一，信息的的不完整整和滞后后，导致致对工作作人员对事物的的识别及及性质难难度加大大；第二二，施工工的工具具错误或或落后。在项目目管理中中，对不不确定的问题因因素分析析管理事事重中之之重。因因此对房房地产代代建项目目运用科科学的方方法进行行风险管管理，可以最大大限度的的保障项项目质量量，减少少国家投投资的损损失。1.2 研究目目的与方方法1.2.1 研研究目的的本文的研研究目的的主要是是在相

26、关关房地产产管理模模式发展展轨迹的的回顾的的基础上上，通过过对我国国房地产项项目代建建制模式式下风险险管理现现状以及及在实际际项目实实施过程程中遇到到的风险险问题展展开分析，并并建立风风险分析析模型，结合典典型的代代建制项项目案例例为决策策者提出出了相应应的风险险因素识别及应应对措施施，能够够为代建建制模式式在我国国房地产产项目的的实施推推行和完完善提供供参考和和借鉴，从而而推动房房地产投投资建设设质量和和品质的的提升，及代建建制模式式在理论论研究上上和实践践操作中的发展展。1.2.2 研研究方法法本文以研研究代建建制项目目的风险险识别、风险应应对为主主线，建建立风险险分析模模型为副副线，在在

27、充分查阅阅国内外外现有文文献和总总结实际际经验的的基础上上展开研研究。依依据风险险管理理理论，结结合代建制项目目的特点点，通过过理论联联系实际际，科学学客观地地进行分分析，并并辅以案案例论证证。武汉汉科技大大学 硕硕士学位位论文 第 33页采用定性性分析做做出的叙叙述性评评价是对对工程项项目风险险评价的的主要方方法，还还有一些些确定性性的定量分分析方法法，这一一方面不不能对工工程的项项目风险险进行全全面、较较精确的的综合定定量评价价分析；仅仅只能能对工程程项目所所面临的的某一部部分风险险进行分分析，另另一方面面，完全全定量的的精确数数据难以描述出出很大一一部分的的工程项项目风险险来，同同时，这

28、这还存在在着一定定程度的的模糊性性。因此此，这样的结论论往往是是不全面面不精确确的。对此，建建立工程程项目风风险定量量分析的的模糊综综合评价价数学模模型，运运用模糊糊层次分分析法确确定其指标标权重，进行综综合评判判工程项项目的整整体风险险，为管管理者制制定风险险管理应应对措施施提供理论依据据，这也也就是本本文主要要提出的的应用模模糊数学学综合评评价理论论。1.3 研究内内容和研研究框架架1.3.1 研研究内容容代建制作作为一种种新型的的管理模模式其应应用越来来越广泛泛。但是是不是有有了代建建制，一一切问题题都迎刃而而解了，在代建建制实施施过程中中仍然存存在很多多风险。现阶段段代建制制项目有有什

29、么风风险因素？如何何更加准准确识别别代建制制项目风风险？如如何对代代建制项项目的风风险进行行有效应应对?这这不仅关系到代代建制项项目的成成败，而而且也关关系到代代建制这这种管理理模式能能否更好好在我国国的房地地产项目中得到到推广。本文运运用理论论联系实实际的方方法通过过调研、访谈对对现阶段段代建制制项目的的风险因素进行行建立数数字模型型分析，并产生生应对措措施进行行了归纳纳总结，最后通通过案例例分析法法对国内典型的的代建制制模式下下房地产产代建项项目中存存在的风风险进行行了识别别，并结结合项目目情况制制订了相应的应应对措施施。1.3.2 研研究框架架研究框架架如图11.1所所示。图1.11 研

30、究究框架研究背景景和研究究意义代建制项项目风险险管理理理论回顾顾结论与展展望案例分析析房地产代代建制项项目风险险应对房地产代代建制项项目分析析识别与与分析建立风险险分析框框架 建建立风险险评价分分析模型型武汉科科技大学学 硕士士学位论论文 第第 4页页第二章 代建制制项目管管理模式式及风险险管理分分析2.1 代建制制项目管管理模式式2.1.1 基基本概念念代建制是是指由项项目业主主（项目目出资人人）通过过招标投投标方式式或协议议方式确确定并委委托相应应资质的项项目代建建人（或或称专业业项目管管理公司司）对项项目可行行性研究究、勘察察、设计计、监理理、施工等全过过程进行行管理，并按照照项目的的规

31、模、标准、投资的的目标要要求完成成建设任任务，直直至项目竣工验验收后交交付使用用人的项项目建设设管理模模式5。20044年3月月1日由由北京市市发展和和改革委委员会颁颁发的北京市市政府投投资建设设项目代代建制管管理办法（试行）对“代建制制”的说明明：“代建制制，是指指政府采采用邀请请、公开开、指定定等方式进行招招标，选选择具有有技术性性、专业业性的项项目代建建管理单单位，对对代建项项目建设设进行全全过程的管理，代建项项目建设设完成后后，再转转交给政政府部门门相关使使用单位位使用，在项目目代建期期间代建单位按按照合同同约定完完成项目目建设的的投资主主体职责责”6。代建制制就是通通过公开开招标、邀

32、请招标、直直接指定定等方式式进行招招标，确确定代建建人对负负责项目目实施全全过程的的组织管管理。最最终保证项目建建设的质质量，减减少项目目的投资资成本后后转交给给业主。代建单单位具有有高品质质、高素素质以及专业性性、技术术强的管管理人才才，从而而代替业业主对项项目进行行全面的的控制管管理，减减少业主主承担的风险。我国房房地产公公司为了了改善工工程管理理市场的的竞争力力，提高高我国经经济发展展，由此此大力推行代建建制管理理模式。2.1.2 代代建制项项目管理理模式的的主体关关系代建制项项目管理理模式中中，投资资方、承承包商单单位、代代建单位位、使用用单位为为了完成成共同的的目标，通通过对传传统“

33、投资、建设、管理、使用”四原则则模式进进一步完完善7。其各方方主体关关系如图22.1。合同关系系图2.11 代建建制项目目管理模模式中各各方主体体关系(1)代代建项目目单位与与投资方方的关系系投资人对对资金上上的利用用问题上上，具有有全权的的监督控控制。选选择代建建单位，利用契契约的协协议来制约约代建单单位，形形成所有有权与管管理权分分离的委委托代理理关系。根据代代建合同同，代建建单位代建单位位房地产公公司使用单位位使用方方投资方管理方承包方实实施方武武汉科技技大学 硕士学学位论文文 第 5页必须随时时向业主主汇报成成本、进进度等进进展情况况，使业业主对整整个项目目中的资资金、质质量、进进度等

34、过程有详详细监督督控制。对业主主来说，代建单单位可以以在实际际工程项项目中，体现出出该单位位的工程管理能能力。代代建单位位在实施施过程中中，会出出现一些些不利的的风险，则业主主有关部部门对代代建单位所做出出的行为为具有监监督发言言权，从从而避免免了这些些风险的的产生。(2)代代建项目目单位与与承包商商单位的的关系业主在委委托代建建单位对对项目进进行管理理时，该该代建单单位可以以通过公公开、邀邀请、指指定等方方式，对设设计单位位、施工工单位、材料采采购单位位进行招招标，选选择可靠靠的承包包单位，以及对对项目各个参与与单位签签订合同同契约来来制约各各个单位位的行为为，从而而，帮助助业主更更好地管管

35、理项目目的建设实施。(3)代代建单位位与使用用单位的的关系在代建制制项目管管理模式式下，使使用单位位的主要要权力和和责任是是负责向向代建单单位转告告该项目目的建设用用途，在在代建制制项目管管理模式式下，使使用单位位的主要要权力和和责任是是负责向向代建单单位转告该项目目的建设设用途，配合代代建人完完成代建建项目前前期阶段段、项目目建设阶阶段中各各种工序序必备的手续。在项目目实施过过程中，项目使使用单位位能够对对项目出出现工程程建设的的质量、安全、资金、施工等要要点，进进行有效效的监督督控制。而项目目使用单单位不能能直接与与项目的的承包单单位、材材料采购单位、设计单单位等联联系，由由代建单单位与项

36、项目各个个参与单单位进行行签订合合同，代代替使用用单位行使在项项目实施施过程中中的项目目法人权权利和责责任。2.1.3 代代建制项项目管理理模式的的特点分分析根据“代代建制”的兴起起，从改改革的取取向和总总体效果果来看是是有效果果的，已已采用代代建制管管理模式。代建制制项目的的总投资资费用，全部控控制在代代建单位位预算范范围之内内，也能能在计划划的工期内完成成，取得得了很好好的社会会效益8。其主要要特点如如下：(1)通通过代建建制按照照公开、邀请、指定等等方式招招标，选选择确定定项目代代建单位位，代建建单位作为项项目建设设期间的的法人，对代建建项目实实施采取取全过程程组织监监督管理理。(2)代

37、代建制在在工程项项目管理理领域中中，是将将过去的的建设单单位（使使用单位位）权限限，从建建设实施期间间分离出出来，通通过新型型专业化化的代建建制管理理公司代代替建设设单位、（使用用单位）业主，在建筑工工程实施施阶段行行使项目目法人的的权利和和责任。将过去去的项目目管理模模式中的的“建设、使用”两个个原则分分离，避避免了建建设单位位与使用用单位（业主）两者中中出现利利益关联联，直接接导致使用单位位（业主主）不在在参与项项目的建建设，体体现了代代建单位位的管理理系统的的专业化化实力，从而，使代建单单位的管管理模式式具有社社会性、专业性性、市场场性、竞竞争性。保证有有效的管管理水平平、有效的质量量（

38、工期期）控制制以及保保证项目目投资费费用的有有效使用用，减少少成本开开支。(3)在在一定程程度的代代建制模模式情况况下，为为项目建建设的资资金体制制进行了了成功的的改革，帮助业主解解决了过过去权利利和责任任不分以以及不能能控制的的现象。(4)代代建制管管理模式式有效的的解决了了因投资资人（业业主）引引起的人人为因素素，避免免了三超超(规模、标准准、投资资)现象象，有效效地增加加了业主主投资项项目的利利益。(5)代代建制管管理模式式直接导导致使用用单位不不需要建建立项目目管理部部门，有有利的减减少了使使用单位的压压力。武武汉科技技大学 硕士学学位论文文 第 6页(6)使使用单位位与建设设单位两两

39、者之间间应建立立有效的的监督体体制，在在设计单单位、施施工承包包单位、材料料采购单单位的选选择上通通过国家家有关规规定进行行招标，避免了了项目各各个参与与单位之之间协调的矛盾盾。(7)代代建制管管理模式式可以防防止项目目建设完完成投入入运用后后，在对对投资资资金进行行总结时时，出现严重重的资金金损失问问题。2.1.4 国国内外代代建制发发展现状状(1)国国内代建建制管理理现状目前，我我国政府府部门大大力推行行“代建制制”管理模模式的改改革，（非）经经营性政政府投资资项目采用代代建制管管理模式式，逐步步开始在在全国各各个地区区进行试试点,包包括北京京、山东东、上海海、成都都、青海等城城市，通通过

40、各地地不同实实际工程程的案例例以及将将“投、建建、监、使”原则分分离情况况，进行分析和和研究，解决了了传统管管理模式式的弊端端，得出出很大成成功和效效果。政政府部门门投资的的项目是以专业业化的工工程管理理为中心心，建立立完整的的管理体体制，制制约项目目各个参参与方的的权利和和责任，加强政府府投资项项目的利利益效益益以及项项目工程程管理的的水平。所以，经过以以上各地地试点的的结论得出现代代的建筑筑工程管管理模式式采用“代建制制”进行改改革，是是符合我我国建筑筑工程市市场的基基本国情，以以下对上上海、深深圳、北北京等三三个典型型的地区区管理模模式简单单的介绍绍一下9。1)关于于上海模模式。自自二十

41、一一世纪初初上海市市政府投投资项目目的管理理方式就就开始进进行改革革。通过上海海市政府府部门针针对建设设工程管管理必须须以政府府开展监监督工程管管理公司司进行管管理社会化市市场竞争争组成一一个具有有实力的的集体的的原则，随后，上海市市下建设设厅部门门20002年推推行“代建制制”管理模模式，帮帮助政府府投资的的解决传传统管理理模式的的弊端。上海市市政府投投资工程程管理方式是是“政府政府所所属投资资公司工程程管理公公司”的三级级管理模模式，通通过这种种模式把政府府投资项项目的职职能、政政府投资资项目管管理职能能、代建建制项目目工程管管理职能能之间联联系的脱离。同同时，政政府投资资项目下下的参与与

42、单位都都具有一一定职权权，但是是，它们们的职权权只能在在相应的范围内内，才能能使用后后体现出出效果。政府投投资的项项目采用用代建制制管理模模式，主主要为了了突出投资方在在项目中中的地位位，使政政府部门门的职能能由以下下三个方方面组成成：建筑筑工程管管理、业业主投资管理职职能、政政府投资资相关管管理部门门之间分分离；大大力推行行代建项项目管理理，使政政府投资资项目确得最大大的利润润，以及及减少政政府投降降方的风风险，提提高建设设工程的的管理水水平。上上海市代代建制改革的具具体工作作如下：第一，上海市市试点主主要强调调相关政政府对项项目有效效投资管管理职责责和能力。将该该市政府府部门下下相关当当局

43、的投投资项目目进行统统一规划划，转交交给以政政府为中中心的投投资单位；第二二，加强强政府为为中心投投资单位位的管理理职责和和能力。其非营营业性政政府投资资项目的的管理职责和能能力，主主要是以以政府部部门投资资单位在在项目实实施过程程和项目目操作以以及从代代理单位位中表现出来，代替政政府委托托的建筑筑投资单单位以及及代替建建筑工程程管理公公司，都都是在一一定权限限范围内行使职职权，任任何单位位都不会会干涉；第三，培养新新一代的的代理制制式的工工程管理理咨询公公司，其该管理理咨询公公司是以以公开、邀请、指定等等方式招招标确定定。上海海市代建建制的改改革主要要采用了很多措措施，还还培养很很多的代代建

44、制建建筑工程程管理咨咨询单位位，把上上海市政政府部门门投资方方业主的职能与与对建筑筑工程管管理的意意愿大大大地分离离了。有有利于政政府脱离离工程项项目管理理方面的的缺陷，使政政府部门门投资的的项目借借代理制制的建筑筑工程管管理咨询询单位来来完全整整个管理理，以至至于把武武汉科技技大学 硕士学学位论文文 第 7页代理制的的建筑工工程管理理咨询单单位推向向社会化化、市场场化、经经济化。而代理理制的建建筑工程程管理咨询单位位主要是是对代建建的项目目进行全全方位、全权制制、全责责制的管管理。代代理制的的建筑工工程管理咨询单单位通过过招标的的方式对对整个项项目各个个单位进进行筛选选，有利利于政府府部门对

45、对整个项项目的监督控制制。其管管理模式式如图22.2所所示。验收验收招标 招招标图2.22 上海海市政府府投资项项目代建建制模式式2)关于于深圳模模式。从从深圳特特区成立立至今，政府已已尝试过过多种不不同方式式对政府府投资项项目管理模式式进行改改革，试试图通过过高度集集中管理理来来根根除分散散管理的的种种弊弊端，如如成立基基础工作组、城城市建设设投资发发展公司司和城市市建设开开发出等等形式；但是无无论如何何改革调调整，这这些新成立的机机构部门门始终无无法改变变以市政政工程建建设为主主的范围围而政府府投资其其他项目目还是由由各政府职能能部分自自行负责责管理。深圳市市根据建建筑工务务署在负负责编制

46、制项目的的结算、竣工决决算以及组织相相关单位位竣工验验收中，工务署署没有为为项目筹筹集资金金、拨付付资金和和还贷的的职责。其改革范围界界定比较较窄，没没有涉及及复杂的的投融资资改革领领域，加加之辅助助有三方方面的条条件，因因而仅就减轻委委托代理理风险而而言取得得了比较较显著的的效果10。其管理理模式如如图2.3所示示。图2.33 深圳圳市政府府投资项项目代建建制模式式3)关于于北京模模式。自自20002年北北京市启启动“代建制制”试点，截止220088低，北北京累计计批复了代建制制项目330项（不包括括北京工工业大学学体育馆馆等111个奥运运“代建制制”项目），总投投资约政府投资资人建筑工务务

47、署监理单位位 承包包商工程管理公司财务监理公司政府投资公司司分包商 分包商商竣工验收收阶财务监理公司总承包公司武汉科科技大学学 硕士士学位论论文 第第 8页页30亿，涉及市市政府投投资433亿元，包括以以下几个个项目：首都图图书馆二二期、人人民团体体办公室室等市重点工工程均实实施了代代建管理理。在代代建制项项目中，对初步步设计概概算进行行批复后后，发改改委按照正常程程序从中中介机构构库中选选定代建建单位。此后，代建单单位提交交批复概概算投资资10%30%的银行履约约担保函函，发改改委作为为委托人人，与代代建单位位、使用用单位签签订三方方委托代代建合同同。北京模式的的特点具具体有三三点：第第一，

48、通通过公开开、邀请请、指定定等招标标方式，选择确确定代建建单位，发挥了市市场竞争争状况，实现了了强者生生存的现现状；第第二，通通过合同同契约落落实主体体责任，构建起了刚性性的投资资控制约约束机制制和利益益均衡机机制；第第三，通通过签约约的保函函，设立立投资风风险防范体系。其管理理模式如如图2.4所示示。图2.44 北京京政府投投资项目目代建制制模式4)上海海、深圳圳、北京京地模式式比较分分析在表21中，我们针针对上海海、深圳圳、北京京等三个个典型的的地区管管理模式式进行简简单的分分析，结合实际际情况总总结了它它们三个个典型地地区的区区别和优优点以及及缺点。其中，行政代代理模式式分别为上海、深圳

49、模模式，它它们的管管理模式式，都是是项目代代建单位位按照政政府投资资单位（业主）的意见，对该该建筑项项目进行行管理，整体来来说，代代建模式式代建单单位作为为政府投投资项目目的委托托人，对该项目目行使全全方位监监督控制制的管理理。从而而，政府府部门也也真正意意义上发发挥出投投资人在在项目上主体的的地位，更体现现出“代建制制”具有专专业性的的管理能能力，也也强调了了代建制制社会化化的发展趋势11122113。北京市场场代理模模式：业业主市场场代理模模式是指指政府依依法授予予项目管管理公司司即市场场主体项项目控制权权，由项项目管理理公司履履行业主主职责，挑选施施工队伍伍并负责责项目的的全部管管理工作

50、作，直至向政府府业主最最终交付付完工的的建筑项项目产品品；在此此过程中中，政府府选择专专业的管管理机构构管理投资项目目并对负负责项目目管理的的进行招招标，择择优选择择。这种种完全市市场化的的运作方方式从根根本上改变了以以往政府府投资项项目建管管部分的的管理模模式。在在此种模模式中，作为独独立第三三方的受受委托的项目管管理公司司不再是是政府部部门附庸庸和累赘赘，项目目管理公公司不再再是协助助政府管管理而是是独立行使专业业化、市市场化管管理，全全权代理理项目具具体的运运作和管管理。这这种模式式极大地地加强了了项目管理公司司对项目目的支配配权和主主导权，另一方方面，这这种模式式可以充充分发挥挥项目管

51、管理公司司专业化管理的的优势。但是，这种模模式也应应具备两两个先决决条件：首先，工程项项目管理理公司在在体制上必须是是能通过过其专业业管理水水平在市市场竞争争中取得得项目管管理权的的独立的的市场实实体；其其次，代建单位位合同合同建筑企业业协议项目目使用单单位政府出资资人武汉汉科技大大学 硕硕士学位位论文 第 99页工程项目目管理公公司必须须是一个个由多方方咨询专专业人士士组成的的管理团团队。表2.11 三种种模式对对比分析析上海模式式 北京京模式 深圳模模式政府专业业代建公公司模式式 代建建公司竞竞争模式式 政府府专业管管理机构构模式运作模式由政府组组建或者者指定若若干家具具备较强经济和和技术

52、实实力的国国有建设设公司、投资公司司对政府府投资项项目实行行代理建设，按按企业经经营管理理。由政府设设立准入入条件，按市场场竞争原则则，批准准若干家家具有较较好经济和和技术实实力，有有良好建建设管理业业绩并可可承担投投资风险险的代建公公司参与与项目代代建的竞竞争，通过过公开招招标选择择代建单单位。由政府成成立具有有较强经经济、技术实力力的代建建管理机机构，按事业单单位管理理，对所所有政府投资项项目实行行代建。优点体现了政政府对其其投资项项目间接接管理的原则，可以解解决政府府在政府府投资项项目管理中中的角色色混淆的的问题。政府通通过市场培培育若干干个项目目管理公公司，形形成了开放放的竞争争的格局

53、局。政府府意愿可可以较好地地通过项项目代建建单位实实现，代代建单位积积极性高高。更符合国国家投资资体制改改革方向，实现现代建单单位选择择过程的的公开透明明，更好好地起到到腐败的的作用，实实行代建建单位的的优胜劣劣汰，较快快地促进进单间市市场的发发展，并可可进一步步降低投投资，不不需要增设设新的机机构，避避免了机机构、职能能重叠。以政府部部门机构构的身份份出现，方便便协调建建设中的的各种，对该机构构政府好好方便监监督与管理，一一些合理理的变更更易于实现，代代建管理理费可以以相对较低。缺点由于具有有垄断性性，如果果政府部部门把关关不严，容容易与使使用单位位串通，造成概概算的不合合理，同同时也会会造

54、成代代建单位位内部管理理效益降降低，特特别是项项目较多多的情况下下，管理理力度和和水平会会下降。政府主管管部门必必须具有有较强的的专业技术术能力，方可以以与专业业代建单位位进行代代建谈判判，避免免代建公司司的索赔赔和追加加，政府府部门工作作量较大大，一些些使用单单位合理的的变更通通过行政政审批手手段难于实实现。这这种模式式有赖于于成熟的市市场机制制，同时时对原有有制度的冲冲击较大大，实行行起来有有较大的难难度。第一，没没有完全全解决政政府角色混淆问问题。工工务局及及政府投资项目目业主和和政府管管理职能于一体体，容易易产生建建管不分带来的的传统问问题。其其二，政府人员员队伍随随着所管管的政府投资

55、工工程的逐逐渐增多多，压力大、责责任重、人手少少、办公经费短短缺的状状况随之之出现。(2)国国外代建建制模式式发展现现状随着社会会经济水水平的发发展，建建设工程程委托人人和使用用人之间间管理意意识不断断变化和和发展。为了将管管理工作作做得更更有效率率，更接接近工程程项目的的预期目目标。因因此，在在传统项项目管理理模式的基础上上，诞生生了以下下几种符符合当前前项目管管理市场场的管理理模式:1)建设设管理模模式：CCM(CConsstruuctiion Mannageemennt)19688年，美美国纽约约州立大大学查尔尔斯汤姆逊逊(ChharllesBThoomsoon)等等受美国国建筑基基金会

56、的委委托，开开展关于于如何加加快设计计和施工工的速度度及如何何改进控控制方法法等问题题的研究究。后武武汉科技技大学 硕士学学位论文文 第 10页页来，研究究者汤姆姆逊等人人成立了了专门的的咨询公公司，为为采用“快速路路径”方法建建设的工工程提供供CM咨询询服务14。CM(CConsstruuctiion Mannageemennt)建建设管理理模式，当在采采用快速速路径法法对工程程项目进进行施工时，受邀请请的CMM单位必必须具有有较强的的施工经经验，以以便于在在项目实实施过程程中，为为设计人人员提供施施工方面面的建议议，确保保后期施施工顺利利进行。这种模模式改变变了过去去必须先先设计完完成后才

57、能招标标投标的的模式，业主、CM单单位和设设计单位位可以联联合组成成一个小小组，对对工程项项目采取取分阶段承承包，共共同对项项目的规规划、施施工以及及设计等等方面承承担负责责。CMM单位在在项目实实施过程程中应定期期的与承承包商进进行沟通通，时刻刻监控项项目的进进度和成成本费用用。CMM模式分分为两种种形式：代理型CCM(CCM/AAgenncy)和非代代理型CCM(CCM/NNon Ageencyy)。不不论哪一一种情况况，都必必须具有有丰富的施工经经验和相相互协调调能力，这是采采用CMM模式的的必要条条件。2)业主主方的项项目管理理：PMM(Prrojeect Mannageemennt)

58、PM是119500年末、19660初逐逐步在美美国、西西德和法法国等广广泛应用用的、国国际通用用的一种种项目管理模式式15。PM（业主方方的项目目管理）是指项项目投资资人以招招标投标标方式选选择确定定项目管管理咨询公司司，项目目管理咨咨询公司司作为委委托方，对项目目的前期期阶段、实施阶阶段、竣竣工验收收阶段进行严格格控制，并给为为投资人人提供良良好的管管理和协协调能力力。 其其中，项项目管理理咨询公公司只为投资人人提供管管理方面面的咨询询，并不不对项目目的设计计、施工工等方面面进行干干涉。3)一体体化项目目管理一体化管管理是指指项目管管理公司司与业主主联合组组建一个个小组，共同工工程项目目进行

59、管管理的一一种模式16。项目管管理公司司一般都都作为项项目业主主的咨询询顾问，帮助业业主降低低进度、成本等等方面的风险险。一体体化项目目工程部部是业主主另外延延伸的一一个对项项目进行行监控的的平台，在一体体化项目工程部部内，可可以从业业主与项项目管理理公司人人员之间间复杂关关系中，体现出出最优配配置的管管理方案。4)设计计-建造造模式：DB（DessignnBuiild）模式设计-建建造DBB(DeesiggnBuiild)模式出出现在220世纪纪80年年代初，直到现现在已成成为国际际工程中必不缺缺少一种种项目管管理模式式17。该项目目管理模模式是业业主通过过项目规规划阶段段的设计计要求，以招

60、标投投标的方方式选择择专业性性强的承承包单位位，中标标的承包包单位将将对这个个项目的的设计和和成本进行严格格的控制制，并承承担相应应的责任任。2.2 代建制制项目风风险管理理分析2.2.1 代代建制项项目风险险的概念念及其主主要分类类(1)项项目风险险的概念念风险是指指企业在在实现其其目标的的经营活活动中，会遇到到各种不不确定性性事件，这些事事件发生生的概率及及其影响响程度是是无法事事先预知知的，这这些事件件将对经经营活动动产生影影响，从从而影响响企业目标实现现的程度度。这种种在一定定环境下下和一定定限期内内客观存存在的、影响企企业目标标实现的的各种不确定性性事件18。项目风险险指在工工程项目