安阳市场调研总结XXXX08019

1、引领市场 彰显价值安阳金秋项目市场调研报告及初步定位2013年8月报告提纲城市概况城市印象城市区位城市交通行政区划城市工业城市规划城市经济房地产发展解读融资风波土地市场供销走势价格走势宏观小结项目本体解析项目区位项目交通项目配套项目现状项目指标发展机会饥渴觅寻案例借鉴发展支撑核心价值梳理项目定位区域市场城市概况第一部分城市印象城市区位城市交通行政区划城市工业城市旅游城市规划城市经济城市印象历史悠久 中国八大古都之一安阳，简称殷、邺;七朝古都，有3300多年的建城史，500年建都史，是早期华夏文明的中心之一；城市荣誉：中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市、中国航空

2、运动之都；被考证的华夏文明最早使用的文字甲骨文、世界上最大的青铜器司母戊大方鼎在安阳出土；安阳殷墟是世界公认的现今中国所能确定的最早都城遗址，有“洹水帝都”“殷商故都”“文字之都”之美誉。安阳历史悠久：3300年建城史/500年建都史/七朝古都/世界文化遗产/甲骨文之乡安阳中原经济区城市区位晋冀豫交界处 大中原经济区中北部 河南北门户 安阳地处晋、冀、豫三省交界，连南贯北，承东启西。西依太行，与山西长治市接壤；北临漳河，与河北邯郸毗邻；中原经济区战略腹地安阳地处大中原经济区中北部，是联系和对接京津冀的重要门户和桥梁；并在晋冀鲁豫区域经济合作中发挥着重要作用；地处河南最北部，是河南省的北门户，东

3、接濮阳，南连鹤壁、新乡，与鹤、濮、新三市共同构成“豫北板块”；中原经济区中安阳的区位优势：安阳是环渤海经济区正式成员市之一，在我国经济发展中心“西移北进“中，安阳是接受北部和东部地区经济辐射和产业转移最直接的地区，同时又是外资进军中西部地区的前沿，具有较强的辐射联动功能。城市交通交通枢纽城市 与周边地区高效联接安阳素有“豫北咽喉、三省通衢”之称，交通枢纽地位十分重要，交通枢纽优势十分明显。京港澳高速、南长高速和晋豫鲁铁路、京广铁路在市区东南部形成“双十字”；石武高铁和正在规划建设的安阳机场，将使得安阳成为航空、铁路、公路相互衔接的区域性交通枢纽，实现安阳与周边地区和京津冀、环渤海及东部沿海地区

4、的高效联接。以安阳为中心，2小时车程范围内覆盖了五个中大型城市，实现了安阳与晋豫鲁冀的无缝对接。安阳至距离（公里）车程（小时）安阳至新乡1101（高铁20分钟）安阳至郑州1601.5（高铁50分钟）安阳至晋城1501.5安阳至济宁2202安阳至邯郸600.5便捷的交通，大大提高了安阳在周边地区的影响力，凸显安阳豫北重城的战略地位行政区划辖5区1市4县 总面积7413平方公里 全市总人口573.77万安阳总面积7413平方公里，全市总人口573.77万，常住人口508.3万（截至2012年底）；安阳辖1个县级市（林州市），4个县（安阳县、滑县、内黄县、汤阴县），4个市辖区（文峰区、北关区、殷都区

5、、龙安区）、1个城市新区（安阳新区）和1个国家级高新技术产业开发区（安阳高新技术产业开发区）；40个乡，52个镇，43个街道办事处，218个社区居委会（其中林州市30个社区），3285个行政村；市区面积543.6平方公里，市区建成区面积108平方公里（截至2012年底）；安阳新区概况：省级城市新区，位于安阳市区东部。辖区规划面积226平方公里，有1个国家级高新技术产业开发区和2个省级产业集聚区，建有石武高铁安阳东站。新区功能定位：城乡一体化先行区、现代化复合型功能区、对外开放示范区、产业转型升级先导区、豫晋冀交界地区综合交通枢纽和区域物流中心区的“四区一中心”功能定位2012年，完成生产总值7

6、6亿元，公共财政预算收入7.8亿元。本案地处安阳新区，未来发展潜力巨大；高铁的虹吸效应，也会加快区域价值的提升本案石武高铁安东新区城市工业工业底子厚，但近几年发展缓慢，基本无效益产出，危机四伏，以至 “破产”崖边！安阳是河南省重要的工业基地，初步形成了以冶金、煤化工、装备制造、建材、食品、纺织、新能源、电子信息、生物医药为主的9大工业体系；2012年，安阳工业增加值829.6亿元，其中规模以上工业完成增加值740.3亿元，增长9.5%，占全部工业增加值的比重达89.2%；安阳规模以上工业企业839家，年销售收入亿元以上企业377家，其中100亿元以上企业1家，50亿元以上企业10家，10亿元以

7、上企业42家；安阳共有13家企业荣膺省“百强”企业和“百高”企业称号；以安钢为首的安阳工业底子厚，总产值大；但近几年由于国内国际市场的激烈竞争，安阳总体的工业产值高，但普遍经营状况欠佳，利润低，效益差强人意；林州重机安钢沙钢安钢安阳工业是把双刃剑，底子厚产值大是其优势，但近几年效益不佳却是不争的事实启示：产业中高收入人群减少，中低收入人群增加，购房客户两级分化严重。安阳是中国优秀旅游城市和国际知名旅游目的地，是甲骨文的故乡、周易的发源地、红旗渠精神的发祥地，是世界文化遗产殷墟、中国文字博物馆和魏武帝曹操高陵所在地，具有极其丰富的旅游资源。安阳现有世界文化遗产1处，国家重点文物保护单位10处，河

8、南省文物保护单位72处，市级和县（市、区）级文物保护单位376处；国家级A级景区16处，其中，5A级景区1处，4A级景区6处。安阳市政府大力实施山水安阳、文化安阳、历史安阳“三阳开泰”旅游发展战略，实现了旅游资源、人文资源与旅游产品、旅游项目的有效整合。2012年，全市接待游客达2504.05万人次，旅游总收入达168.93亿元，均比上年增长10.4%。城市旅游中国优秀旅游城市 自然山水和人文景观齐具文字博物馆曹操高陵红旗渠风景区旅游业的兴起对房地产的影响：安阳城市面貌和居住环境的不断改善，市政府对旅游产业的不断重视，对于大量的省内外游客产生着极强的吸引力，极大的推动了安阳第三产业的繁荣，也为

9、房地产的发展带来助力。城市规划安阳，一个正在恢复信心的城市，目前规划“东扩南移”， 逐步拉大城市框架。按照规划，至2020年，安阳中心城区城市人口150万人，城市建设用地为149.9平方公里；规划期内城市主要向南向东发展，适当向西延伸，按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构；安阳市新东产业集聚区（安东新城）：位处安阳市城区 东侧，是安阳新区的起步区、核心区、先导区，也是沿京广高铁由北向南进入河南省的“北大门”，是安阳市政府规划建设的一个零基础、强塑性、高宜居的产城一体化新城区。规划面积为24平方公里，人口25万，涉及安阳县白璧镇21个行政村、3

10、3个自然村、近5万人口。规划为安阳市副中心城市，以现代商贸物流、第三产业为主导产业的开放型现代化新城区。安东新城紧邻城市绿化带，无工业污染，且市政商业等规划配套完善，十分适宜居住；本案地处安东新城，为打造高品质社区奠定了区域和环境基础。本案工业用地工业用地绿地市政、商业金融、住宅用地安阳城市规划（2007-2020）南扩东进京广高铁本案文峰大道平原路安东新城安东新城城市经济安阳GDP稳居河南第二梯队 但近三年增幅放缓 经济发展方式亟需调整第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队2012年河南18地市GDP及增幅 2012年，安阳全市实现全市生产总值1593亿元，居全省第6位，其经济实力稳居河南第二梯队

11、；2012年，安阳市地方财政总收入150.3亿元，其中，公共财政预算收入83.6亿元，居全省第8位，增长8%；公共财政预算支出205.7亿元，增长17.9%；受融资风波的影响，从2010年至今，安阳的GDP增幅逐年减少；2012年GDP增幅为7.5%，在全省仅高于平顶山，排名第17位；且近3年GDP涨幅以3%左右的比率下降；安阳综合经济实力在河南省位于中上游水平，但受融资风波的影响，近3年GDP增长缓慢，经济的疲软乏力在一定程度上对房地产业产生了消极影响。GDP：经济核算的核心指标，也是衡量一个地区经济状况和发展水平的重要指标。城市经济2013年上半年 总体经济稳中有升 但经济下行压力较大 钢

12、铁汽车制造业炼焦业通用设备制造业化学原料及制品制造业26.9%25.5%2%5.6%29%2013年1-5月份，全市规模以上工业生产值增长10.9%，增速居全省第13位，比全年目标11%低0.1个百分点；固定资产投资368.7亿元，增长24.4%，增速居全省第5位（全社会固定资产投资全年目标为18%）；社会消费品零售额206.5亿元，增长12.8%，增速居全省第9位，比全年目标16%低3.2个百分点；煤炭开采和洗选业非金属矿物质品业烟草制品业农副食品加工业电力14.2%0.8%9.4%12%14.6%1-5月份，全市经济运行总体保持平稳态势，工业生产小幅回升，投资、消费平稳，物价运行稳定；但部

13、分指标与目标还有差距，部分企业经营仍较困难，经济增长乏力，下行压力依然较大。2012年1-5月份，安阳前十大行业生产总值“五升五降”；五升：钢铁增长26.9%、汽车制造业增长25.5%、炼焦业增长2%、通用设备制造业增长5.6%、化学原料及制品制造业增长29%；五降：煤炭开采和洗选业下降14.2%、非金属矿物制品业下降0.8%、烟草制品业下降9.4%、农副食品加工业下降12%、电力下降14.6%。名称增速全省排名全年目标工业生产值10.9%1311%固定资产投资24.4%5社会消费品零售额12.8916%进入4、5月份，安阳整个工业产业形势不容乐观：新能源企业仍然处于停产半停产状态；煤炭价格下

14、跌、产量下降；钢铁行业虽呈现恢复性增长，但国内钢铁产量居高难下，且钢材市场价格下跌压力依然较大。对于依靠工业发展的城市来说，2013年经济下行压力仍然较大；经济环境的不景气也必然会影响房地产行业。安阳固定资产投资逐年上涨，房地产占固定资产投资比重逐年走高；受2011年金融风波的影响，2012年房地产投资比重首次出现下降。安阳城镇居民人均收入水平一直处于高位，到2012年，城镇居民人均收入水平达21042元，增长速度12.6%，增幅有所下降。城市经济居民购买力增强 房地产投资呈现逐年走高态势受2011年金融风波影响，2012年安阳经济发展缓慢，GDP总量达1592.8亿元，增幅由2011年的12

15、.1%下降至7.5，低于8%；根据世界银行经济发展与房地产发展的关系标准，增幅在8%以上的城市，房地产处于稳定发展期；增幅在5%-8%的区间，房地产发展处于快速发展期；从2007-2011年，安阳房地产发展一直处于稳定发展期，2012年受金融风波影响，暂时的处于快速发展期；安阳人均GDP平稳增长，自2007年以来增幅呈现下降态势，2012年人均GDP约4470美元，对应的房地产发展处于稳健期，以质量为主。启动期生存需求超速发展单纯数量型快速发展期生存、改善需求兼有快速发展以数量为主，数量与质量并重稳键发展期改善需求快速稳键发展，以质量为主，数量与质量并重减缓发展期改善需求为主缓慢发展，综合性发

16、展0-800$ 800-4000$ 4000-8000$8000-20000$ 人均GDP与房地产发展关系小于4%5%-8%8%以上4%-5%房地产预警系统判断GDP与房地产发展关系萎缩停滞稳定发展快速发展城市经济安阳房地产正处于由快速发展向稳定发展过渡的历史时期安阳房地产目前处于以数量和质量并重到到以质量为主的过渡阶段，历史要求我们打造项目的核心竞争力，深度细分客户群体，做到产品和客户需求的完美对接。项目拥有良好的发展环境，充分具备整合资源，提升城市形象与完善城市功能的机会；但机遇和挑战并存，本案决胜的关键在于精准定位，科学开发！城市之于项目历史文化：历史悠久，厚重的文化积淀交通：高速、高铁

17、使得本项目对内对外交通优势明显；且位于高铁经济圈中心规划：城市新区发展先导区，未来发展潜力巨大；政府定位的“高宜居”调性，为项目开发指明方向经济：经济实力强，但近几年发展缓慢，对项目的发展是把双刃剑，需要我们细分客户旅游：高铁的开通，极大的刺激了安阳“小而优”的旅游产业，对项目的整体开发有支撑因势利导战略决胜房地产发展解读第二部分融资风波土地市场供销走势价格走势宏观小结区域市场融资风波利用高息圈引民间资本 最终崩盘 融资怪圈:安阳民间融资由来己久，自2009年之后，传销式民间借贷逐步兴起，之后利息从最初的3分一路攀升，最高时达到了1毛出头。随着利息的攀升，越来越多的民间资金被融资吸引，从而带来

18、民间金融市场的繁荣，进而出现了更多的集资公司，而集资公司的增加所带来的竞争，又加剧了融资利息的继续攀升。崩盘临界:随着融资利息的增加，整个民间融资资金链的流转便岌岌可危了。以6%的月利计算，年利可高达72%，加上17%的高额提成和公司日常运营，也就是说整年必须保证资金的投资回报率达到90%以上，整个融资市场才能继续运作。而实业公司无论如何都很难达到90%以上的利润率。崩盘诱因:安阳民间融资的流向大多是资金需求量大的路桥建工及房地产开发行业，楼市趋冷资金流转滞缓，以及7. 23动车事故带来的高铁项目大面积叫停致使路桥建设行业的亏损，引发大量借贷无法偿还，直接引发了这次民间融资市场的崩盘。金融投资

19、本就是无源之水，只能通过实体经济加以获利，当实体经济出现动荡或者利润下滑时，便会造成资本成本无法偿还，而危机随之而来。甩货保命：随着安阳融资崩盘，造成众多开发公司资金链的紧张，以低价甩货回笼资金，而降价不可避免的带来市场的观望情绪。降价无市：近乎全民式的融资，以及数以千亿的资金无法收回，带来购买市场的迅速萎缩，而融资事件对消费心理的影响，几乎造成市场信心全部垮塌。大面停工：不少涉及民间融资的项目处于停工状态，从而造成投资信心的丧失，加剧整个市场的低迷。相对于楼市调控，这场“融资风波”才是撼动安阳市场的关键症结，不管是600亿还是1000亿，能买房的少了，想买房的怕了。唯有的，只剩下尚有一定购买

20、力的刚性需求客户。融资风波安阳，一座还债的城市，融资崩盘造成购房群体的资金和信心双重垮塌。融资的崩盘，对安阳的房地产发展是一个致命的打击，正常的供需关系被打破，整个地产发展进入特定的“安阳时期”土地市场融资风波前后，土地市场呈现两重天态势，未来土地市场趋于理性，呈现稳中有升以融资风波为分界线，土地市场呈现冰火两重天的态势：融资风波前，安阳土地市场一片红火，2008年受制于金融危机，土地市场不景气，但2009、2010年安阳土地市场开始强力反弹；2011、2012受制于融资风波，土地成交腰斩式下滑；并且土地价格出现了明显的波动，较之2010年有了一定程度的下降；2012年安阳市商品住宅用地成交2

21、9宗，成交面积172.6万，成交金额15.3亿元；挂牌出让为安阳市土地交易的主要手段，其次为协议出让；融资风波后，安阳土地市场略显好转。略有上扬融资风波后，开发商对土地的购买显得更为理智和谨慎；政府为了吸引外地开发商，土地价格的制定很有诱惑力；但随着融资影响的淡化，未来土地市场将回归理性，呈稳中有升的状态。用地类型商务金融用地住宅用地工业用地公共设施用地合计2012年土地供应面积（万）15.2296.3566.501.04179.12据不完全统计，2012年安阳土地总供应179.12万，其中住宅用地供应96.35万，占比54%。2012年土地市场出让50宗土地，比2011年（23宗）翻倍上涨。

22、土地市场 出让土地用途以住宅为主 2013年上半年 土地市场不温不火 宗地编号地块位置土地用途土地面积（万）出让年限成交价格（万元）受让单位2012-12-7中华路与迎春东街交叉口东南角其他商服用地11.2居住70年，商业40年12554.25大连万达商业DB7-10-3-2光明路与灯塔路交叉口东南其他普通商品住房用地8.270年8896安阳通瑞达房地产公司2012-12-4-1安彩大道与铁西路交叉口南其他普通商品住房用地3.970年6100安阳市邓氏地产置业有限公司2012-12-4-2安彩大道与铁西路交叉口南其他普通商品住房用地3.870年5400安阳市邓氏地产置业有限公司2012-12-

23、4-3安彩大道与铁西路交叉口南其他普通商品住房用地0.770年1260安阳市邓氏地产置业有限公司2011-10-1文源街与铁五路交叉口东北角其他普通商品住房用地1.470年2701安阳市美鹏房产开发公司2013-1-2东工路与紫薇大道交叉口东北角其他普通商品住房用地0.5居住70年，商业40年1357安阳市豫大房地产公司安阳市区2013年17月份成交土地表2013年17月份，安阳市区共出让土地（住宅&金融商业）7宗，共计29.7万平方米，总金额3.29亿元；土地用途有一宗为商服用地（万达购买），其余全为普通商品住房用地；于2012年相比，2013年上半年出让土地面积占2012全年的30.8%，

24、但成交金额仅占2012年全年的22%；也从一定程度上反映了土地价格的下行。房地产市场房地产投资逐渐走高，但增幅趋缓，2012年销售首次出现下降从整体上看安阳房地产发展迅猛，投资额持续保持高速增长，但自2008年投资增幅趋缓。商品房销量也在逐年增加，但增长率低于同期投资增幅，随着投资累计增长，市场竞争将愈加激烈。安阳房地产价格平稳上涨，涨幅每年各有差异。2004年、2007年、2011年房价涨幅较大，然而受政策调控及年底民间融资风波“雪崩”的影响，房地产的发展受到打击，2012年价格增幅开始放缓。图表数据显示，安阳房地产均价增幅每三年为一个周期，呈现循环涨跌的态势。2012年为新的涨幅循环起点，

25、随着融资风波影响的淡化，预计2013年安阳房价涨幅超越2012年。2013年7月份，全市均价为4065元；近一年时间，商品房月销售均价呈现平稳发展态势，目前保持平稳。房地产市场安阳房价整体呈上升趋势，但增幅有波动周期，近12个月房价稳中有升12年8910111213年1234567392339843995395639713998398840214047407040804065土地市场 房地产投资 房地产销售 房地产价格 2009、2010年土地成交量和成交价格逐年上涨；2011年土地市场量价齐跌；2012年市场略有好转；2013年上半年，土地市场成交量仅有2012年的30%。土地市场呈现理性回

26、归。安阳房地产价格以3年为一个周期呈循环上涨态势。2011年房价快速上涨，2012年价格涨幅放缓，2013价格稳中有升，但增幅较小。房地产发展现状小结板块名称主要特征洹北板块安阳旅游、居住综合区，环境较好，公共配套较成熟，生活便利程度一般，商品房销售价格集中在3300-3800元/。铁西板块安阳工业、居住综合区，受重工业影响环境差，公共配套成熟，生活便利度高；客户以安钢员工为主，销售价格集中在2600-3200元/。中心区板块安阳老城区，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储量少，基本以旧城改造为主，销售价格集中在4000-4500元/。开发区板块安阳新兴产

27、业区，基础设施起步标准高，但建设速度慢，目前生活配套缺乏，市民对此区域存在一定的地域抗性，销售价格集中在3000-4200元/，销售均价约为3600元/。东区板块安阳新的行政、文化中心，规划设计科学化，基础设施标准高，市民对该区域的发展前景看好；目前居住人群主要以公务员及较富有的私营业主等，销售价格集中在3800-5000元/安东板块目前安东新城板块在售项目少，仅有亚龙湾、安鑫苑在售，建业桂园2013下半年入市，房地产板块尚未成熟。洹北板块3300-3800开发区板块3000-4200中心区板块4000-4500东区板块3800-5000铁西板块2600-3200价格由西向东走高 安东新城京广

28、高铁目前引领安阳房地产市场的是东区板块无论其价格、周边环境、产品设计等都是安阳楼市的执牛耳者；铁西板块由于为重工业区，居住环境差，因此价格最低；且板块内项目品质及档次不高；洹北区、开发区、中心区板块处于整个安阳楼市的中间地带，也是安阳房地产格局最主要的构成区域。房地产格局安阳楼市分为6大板块 安东板块目前尚未成熟本案本案亚龙湾东湖安鑫苑建业桂园京广高铁重点区域分析安东板块参考楼盘锁定项目名称地址开发商物业类型占地面积/建筑面积(亩/万)容积率工程状况亚龙湾东湖文峰大道文明大道与海兴路交叉口亚龙湾置业有限公司双拼、联排花园洋房、瞰景高层540/551.0景观示范区完成，洋房区已动工建业桂园海星路

29、与文峰大道交叉口东南角安阳建业城市建设有限公司电梯洋房、高层363/802.5售楼部正在挖槽安鑫苑文明大道和辛瓦路交汇处安阳中信伟业投资有限公司普通住宅、底商1200(总)/一期202.71准现房楼盘基本信息统计安东新城目前共3个项目亚龙湾东湖、建业桂园、安鑫苑；从体量上看，建业桂园总建面80万方最大，亚龙湾东湖55万方次之，安鑫苑总建面20万方最小（安鑫苑共四期，目前在售为一期，四期总占地1200亩）；从项目形象上看，亚龙湾东湖为纯高端低密物业形象，建业桂园为中高端花园洋房，安鑫苑为中低端刚需物业；安东新城板块的3个项目，形成了很好的物业梯次，目前高品质、中高品质、中低品质项目都存在， 市场

30、细分较好。3个项目 物业类型多样 品质从低到高形成梯次启示：本案可在物业形态的规划上吸取三家之长，囊括联排别墅、花园洋房、普通住宅；以丰富的产品线取胜，满足不同客户的需求。项目名称总体量（万）项目分期目前销售推盘量（套/万）去化量（套/万）存量（万）月均去化量（万）亚龙湾55按批次推盘，无明确分期第一批次剩余别墅；第二批次花园洋房目前咨询中，10月开盘一批别墅：36/1.6二批洋房：72/1.2别墅：约15/约0.7洋房：0/054.30.35建业桂园80两期目前洋房、高层只接受咨询；预计9月份开盘未定0800安鑫苑20四期一期；预计8月份开盘432/4.50200总计1550.7154.3项

31、目推售安东板块目前市场存量154.3万方 未来竞争激烈亚龙湾二批次洋房定于2013年10月份开盘；建业桂园预计2013年9月份开盘，推盘量未定；安鑫苑推盘量4.5万，目前正处于排号期，预计2013年8月开盘；目前整个板块总建筑面积155万，截至目前共去化0.7万方，市场存量154.3万方；目前市场存量大，未来其它项目的出现，会使得本板块竞争更加激烈供应面积区间目前板块供应面积段丰富 中小户型占比量大100-120的三房、120-140的三房为主要供应面积区间亚龙湾和建业桂园目前都有160-190的四房、250-300的复式在供应；目前，亚龙湾大户型去化较慢，建业虽未开盘，但四房、复式咨询客户少

32、，预计建业大户型销售状况一般；安鑫苑目前排号最多的为131的三房（目前排号129个），119的三房和63一房排号量相当（目前排号113个）；建业桂园、安鑫苑已经开始有意识的控制面积，甚至安鑫苑设计部分一房产品，而从市调结果看，目前安东板块大户型去化缓慢，户型趋向紧凑是本区域的特点。户型设计亮点中小户型设计中规中矩 大户型设计亮点多亚龙湾因为其纯高端物业的定位，整体户型设计面积大，且户型亮点多；建业桂园的高层户型、安鑫苑的户型设计中规中矩，比较常规；但建业的花园洋房户型设计亮点多，如入户花园、私家庭院等；入户花园私家庭院项目名称价格优惠措施最低价（元/）最高价（元/）均价（元/）亚龙湾95007

33、4008450花园洋房、复式交2万抵5万，4层洋房交10万定金总房款可优惠5万；墅园房源每套优惠9万元；建业桂园安鑫苑328036803560交5000元排号，可享受3560元/的单价价格及优惠桂园价格未出 安鑫苑优惠力度较大 亚龙湾价格高优惠力度大因为周边居住氛围的缺失，区域价值还未完全显现，目前安东板块的住宅整体价格要低于东区市场5001000元，略低于安阳市场均价；项目优惠力度较大，优惠措施比较常见；客户目前客户以安东和中心区客户为主 县乡客户为次主力客群建业桂园前期到访客户来源区域安鑫苑前期到访客户来源区域亚龙湾别墅成交客户来源区域亚龙湾别墅成交客户属性区域建业桂园和安鑫苑还未开盘，因

34、此我们只能做来访客户统计分析，仅供参考；亚龙湾别墅成交客户量少，与置业顾问沟通后，我们得到了一个客户来源和客户属性的比例（为约数）建业到访客户中，安东区占比最大，为40%；中心区客户为30%，安阳县客户为15%；东区客户10%，河北，在外市工作返乡置业的为5%；安鑫苑到访客户：中心区占40%（售楼部设在市区），安东30%，安阳县占20%（价格低，县乡客户稍多），其它10%；亚龙湾别墅主要成交客户为市区客户，属性为政府官员和国企高层；其次为县乡厂矿老板，如水冶、铜冶矿主安东板块未来房地产市场发展研判板块形成：目前，安东房地产板块刚刚起步，随着安阳市政府对安东新城的重点发展建设（主要是配套的跟进）

35、及对全体市民理念的战略性引导，乐观估计，安东地产板块在 35年时间内形成规模，进入 一个相对稳定的成熟期；而从2013年至2018年，安东地产板块将进入快速发展期；本案预计入市时间为2015年下半年，处于板块由快速发展至相对稳定的过渡阶段；竞品格局：本案50万方的住宅体量，其产品类型必然会走多元化路线；目前项目规划有联排别墅、花园洋房、电梯洋房、以及高层普通住宅，按现有板块的产品供应情况看，联排别墅的竞争者有亚龙湾、洋房的竞争者有建业桂园、普通高层住宅的竞争者有安鑫苑和建业桂园；启示：从竞争的层面看，走“人无我有、人有我优”的精细化路线，占领市场；建业桂园亚龙湾安鑫苑市场存量：目前安东板块市场

36、存量约150万方，按照乐观的估计，至2015年下半年，建业桂园去化10万方，安鑫苑去化12万方，亚龙湾去化5万方，则2015年底本案入市时的安东新区市场存量约120万方，未来竞争压力大，且竞争持续时间长（假设中间无其它项目入市）启示：本案做好面对激烈竞争的准备，从产品、规划、营销等多角度着手，细分市场，找准自己的核心竞争力户型面积：户型面积趋向紧凑是一个趋势，未来23年，随着房价的进一步攀升，中小户型必然走红市场；启示：本案应该着眼未来，普通高层产品控制好户型面积位置差别：虽然4个项目同属安东新城，但3个竞品项目在高铁西侧，本案位于高铁东侧；尽管只有不足2公里的的直线距离，但如何打消客户的心理

37、距离是我们必须要考虑的。安东板块未来房地产市场发展研判东区板块楼盘锁定香格里拉国际城东方明珠恒大绿洲紫薇一号二期大美城翠园上城德宝国际名城福佳斯国际花园万达广场华富世家中央商务区金柏湾项目名称地址开发商物业类型占地面积/建筑面积(亩/万)容积率工程状况福佳斯朝阳路与东关街交叉口东南角安阳市祥和房地产开发有限公司住宅 底商202/352.1准现房紫薇壹號紫薇大道与朝阳路交汇处东北角安阳市宜居房地产开发有限公司住宅220/30 2.05准现房迎宾馆首府文峰大道光明路交叉口向南100米路西安阳昊澜置业有限公司五星级酒店、住宅、商业街、写字楼300/422.1准现房德宝国际名城文峰大道和朝阳路交汇处东

38、北角安阳德宝置业星级酒店,普通住宅,公寓,商铺223/674.21准现房华富世家中华路与文明大道交会处东南安阳新华富置业有限公司住宅 商铺 写字楼345/763.3准现房香格里拉灯塔路与永明路交汇处城房置业有限公司住宅 商铺15.67/262.1准现房恒大绿洲人民大道与光明路交会处向南200米安阳通瑞达房地产开发有限公司住宅，底商88/19.763.2已封顶东方明珠人民大道东段汽车东站东600米路南安阳东部置业有限公司住宅,写字楼,商铺1025/2804.1已封顶上城东郡人民大道与朝霞路交叉口东南角安阳方州房地产开发有限公司住宅、商铺149/151.5主体施工中中央商务区中华路与文昌大道交叉口

39、北200米路东安阳广佳欣置业有限公司住宅，商业，写字楼1182/1592.01主体施工中万达广场文明大道与永明路交汇处南100米路西安阳万达广场投资有限公司建筑综合体166/655.9刚出地基楼盘基本信息东区项目物业形态多样 体量大 且多为准现房项目名称住宅价格优惠措施最低价最高价均价福佳斯390043004200一次性优惠4%，按揭优惠1%紫薇壹號510052805200一次性优惠4%，按揭优惠3%迎宾馆首府430047004600一次性优惠4%，按揭优惠3%德宝国际名城465049304700无优惠华富世家460052004800一次性优惠7%，按揭优惠5%香格里拉480060005400

40、一次性优惠2%，按揭优惠1%恒大绿洲620074006800无优惠东方明珠410048004500直接优惠300元/平上城东郡420048004600一次性优惠3%，按揭优惠1%中央商务区未开盘万达广场约4600未开盘金柏湾450050004800一次性优惠3%，按揭优惠1%目前东区均价在4800元/平米左右 优惠措施常规 优惠力度较小价格及优惠东区项目整体品质高，且区位好环境宜居，价格引领整个安阳市场；整体市场不打价格战，靠产品、施工、营销等取胜。东区目前市场存量将近600万方，年去化量在50万方左右住宅推盘量及存量据不完全统计：目前东区住宅存量596.25万方，而安阳整个市场2012年住宅

41、去化量为337.8万方；东区整体去化较为理想，年去化量约62万方；目前的存量按现在的去化速度，需要6年才能去化完成，整体市场处于供过于求的局面，未来竞争相当激烈。供应面积东区板块整体供应面积偏大；两房主力面积在85110（多为95左右）；三房主力面积区间在110130（多为120左右）和130150（多为140左右）；五房、复式甚至大平层都有供应，面积在170290之间；80以下的一房或两房基本空白；畅销户型随着东区价格的不断攀升，高总价的大户型出现滞销；整个东区市场85110（多为95左右）的两房，110130（多为120左右）和130150（多为140左右）的三房较为畅销；而80以下户型去

42、化最快，自住投资皆宜的小户型走俏市场；户型亮点除常规的户型创新多阳台、凸窗的普遍设计外，东区的户型设计中有入户花园、空中花园的占比50%；在户型设计日趋紧凑的大趋势下，增加户型创新和面积赠送将是增加产品卖点的有效手段。客户来源以中心区为主，其次为本区域内客户来源主力客群次主力客群经过调研，我们得出了东区客户的主要来源：50%的客户来源于中心区，也就是北关和文峰二区；20%的客户来源于本区域，为地缘性客户；铁西、开发区客户共占15%;县乡客户占10%；客户置业驱动力多为改善型自住，兼有投资型客户；客户属性以生意人为主，企业中高层员工次之客户属性客户属性多为生意人私营业主、厂矿老板、个体户老板等，

43、占比达40%；企业职工安钢、彩钢等国有企业中高层，私营企业中高层管理者为次主力购房客群，占比达30%；公务员、事业单位人员在东区置业的比例约为20%；客户整体经济实力较好。东区板块未来房地产市场发展研判东区板块属于典型的外放型市场，整个市场面对全安阳甚至河北开放，未来23内，该板块的发展研判：市场存量：东区目前市场存量最大，约600万方，从供需角度看，未来东区的市场竞争会相当激 烈，甚至白热化，不排除板块整体的操盘思路从拼景观、拼户型、拼施工到拼价格的转变面积演变：东区户型的供应面积已经进入了由传统型（户型设计大，总价高）向过渡型（大、小户型各占比例）的转变，未来会进入紧凑型时代，且目前东区已

44、有部分楼盘出现一房，销售情况良好；户型设计：未来户型设计趋向紧凑的大前提下，赠送面积和户型创新是促进销售的主要手段；客户：外向型市场的本质和特性决定了未来东区市场的客户来源和客户属性变化不大：来源依然是中心区和东区为主，属性依然为生意人和企业高收入职工为主东区对本案的影响：本案除了安东板块内项目的直接竞争外，东区板块对本案的客户截留也会相当大；如何冲破东区项目的层层拦截，也是本案需要重点考虑的问题恒大绿洲热销解读基本指标具体内容开发商安阳通瑞达房地产开发有限公司项目地址人民大道与光明路交叉口占地面积/建筑面积占地面积 58608平方米建筑面积 196700平方米容积率/绿化率3.3/42%物业

45、类型/建筑形态住宅 商业均价住宅6800，商业16000，层差20总户数1800建筑风格新古典主义社区配套幼儿园，会所，超市，西餐厅等交通状况3路，高铁东站恒大绿洲是恒大在安阳的首个高端项目，是安阳整个房地产市场高端楼盘的代表。恒大在安阳首个项目，较好的品牌和建筑质量受到市场的认可恒大绿洲生活：社区西餐厅、超市等金融：中行、工行、建行、农村信用社医疗：社区医院，市重点医院教育：社区幼儿园等其他：易园，文字博物馆等项目总体规划：首期占地88亩，7800中央大湖，5200豪华会所，满屋名牌9A精装，打造近20万城市生态精品御湖豪宅，欧陆新古典主义建筑规划/景观绿化：超低密度景观规划；中央超大面积水

46、系景观；精细外立面处理；精装修。恒大绿洲周边配套：周边配套逐渐成熟，市政配套完善，能够满足高端客户的居住要求。1期开盘时间 推出房源总量（套/万）去化（套/万）剩余量（套/万）月均去化量（套/万）2011年7月3日6栋17层高层900/9.6800/8.5100/140/0.5一期推售状况：一期尾盘，剩余房源较少，二期咨询之中恒大绿洲在售户型面积（）分布楼栋套数占比两房两厅一卫89、971#、3#12814.2%三室两厅两卫128、151、146、112、1271#、4# 70678.7%四室两厅两卫164、1705#、5#667.1%项目一期户型在89170平之间，目前剩余多为89平和170

47、平户型；主力户型125平三室。恒大绿洲户型点评：优势：恒大绿洲户型设计通透性好，卧室和客厅功能区分割明显，保证了卧室的私密度，同时户型采用了飘窗、落地窗、入户花园等创新型设计。不足：部分三房设计面积过大，总价高，去化慢。飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗落地窗T4户型，户型亮点：1、精装修 2、飘窗 3、入户花园 4、私密卧室恒大绿洲目前优惠一期即将交房，暂无优惠目前价格住宅6800，商业16000案场动态一期尾盘，一期即将交房客户客户来源：市区、周边、各县区、河北客户属性：高端客户，追求生活品质，生意人，公务员等各职业客户均衡。项目优惠力度大；客户以周边客户为主。恒大绿洲2011.7.32012.11.2

48、5,16个月时间，恒大绿洲共成交1332套（含19套商铺），平均月去化83套；通过调研，我们认为，恒大的成功主要有4大因素：中心区板块楼盘锁定名门城中 华 路铁路文 昌 大 道义乌国际商贸城恒基华庭万象城翌琦新印象水木清华凯旋广场项目名称地址开发商物业类型占地面积/建筑面积（亩/万）容积率水木清华北关平原路北段平原桥北200米河南省仁和置业有限公司住宅69.2/142.9名门城文峰文明大道与平原路交叉口西名门地产（安阳）有限公司住宅，商业，写字楼980/2804.25翌琦新印象文峰灯塔路西头与戏院街交叉口 河南翌琦阳嘉置业有限公司住宅、商业、写字楼、酒店78/21.55.58万象城解放大道与红

49、旗路交叉路东北角安阳市中太房地产开发有限责任公司普通住宅,公寓,商铺,写字楼57/225.8恒基华庭北关区东风路与灯塔路交叉口东北角安阳恒基房地产开发有限责任公司住宅、商业30/116.0文峰汇凯旋广场文峰区文峰大道与彰德路交叉口河南恒祥房地产开发有限公司住宅、商业22/147.72义乌国际商贸城中华路与德隆街交叉口西南安阳新时代置业有限公司普通住宅,写字楼,商业450/1263.7楼盘基本信息中心区项目物业形态多样 体量大小反差较大 容积率普遍较高中心区项目物业形态多样，因为地处安阳市中心，商业价值较大，因此项目多规划有商业；物业体量大小成两个极端，最大的280万方，最小的11万方；容积率范

50、围在2.97.72之间，普遍较高。项目名称住宅价格优惠措施最低价最高价均价水木清华390043004100一次性优惠2%，按揭优惠1%名门城375539003800一次性优惠2%，按揭优惠1%翌琦新印象400042004100一次性优惠5%，按揭优惠2%万象城500060005500无优惠恒基华庭470048504800无优惠凯旋广场目前只接受咨询，未开盘义乌国际商贸城400058004200住宅定房一万抵三万，一次性优惠3%，按揭优惠1% 价格及优惠中心区价格在整个安阳市场属于中上游 整体优惠力度不大中心区目前住宅均价为4300元/，最高价为万象城，均价在5500元/；目前优惠措施较为常规，

51、且优惠力度不大。 住宅推盘量及存量中心区目前市场存量将近290万方，年去化量在50万方左右据不完全统计：目前中心区住宅存量289.6万方，年去化量在32万方，同样是供过于求的局面，未来中心区的竞争也越来越激烈。 供应面积中心区供应面积覆盖范围广 主力供应面积点在90、120、140中心区目前户型供应面积区间在25-220；其中的主力供应面积点在90、120、140；30、50左右一房供应量也较大；150以上户型少量供应； 畅销户型面积畅销户型面积集中在90左右两房、120、140平米左右三房畅销户型面积集中在90左右两房、120、140平米左右三房；30、50左右的一房销售火爆，去化最快；一房

52、因为其总价低区位好成为投资首选。 户型设计亮点在常规的亮点设计上又有创新除常规的户型创新多阳台、凸窗的普遍（90%户型皆有）设计外，中心区的户型设计中有入户花园、空中花园的占比将近一半；在户型设计日趋紧凑的大趋势下，增加户型创新和面积赠送将是增加产品卖点的有效手段。主力客户来源为中心区 其次为东区和铁西区 客户来源主力客群中心区的客户来源：60%的客户来源于本区域（北关、文峰二区），属地缘性客户；15%的客户来源于东区，受东区高房价挤压而来；铁西、开发区客户共占15%;县乡客户占10%；客户置业驱动力多为改善型自住，其次为刚需置业，兼有投资型客户；客户属性较为分散 各行各业均有 客户属性客户属

53、性多为生意人私营业主、厂矿老板、个体户老板等，占比达35%；企业职工安钢、彩钢等国有企业富裕阶层和私营企业中的白领者为次主力购房客群，占比达35%；公务员、事业单位人的比例约为20%；客户整体经济实力中等偏上，绝对收入一般。次主力客群主力客群中心区板块未来房地产市场发展研判中心板块属于内销兼外放型型市场，整个市场主要面对文峰、北关2区开放，兼有对东区、铁西区、开发区的开放，未来23内，该板块的发展研判：板块发展：因为地处安阳中心，整个板块的建筑覆盖率高，土地供应量少，未来新项目的进入大多为旧城改造，操做难度大；预计未来2-3年内，中心区板块新进项目不多；市场存量：中心区目前市场存量约290万方

54、，从供需角度看，未来几年内中心区的市场竞争会相当激烈；面积演变：中心区大户型滞销，刚需型、首次改善型产品去化较快；户型供应面积趋向紧凑，更多时候，四房、五房甚至复式都是为了丰富产品线而少量供应的；未来几年内，中心区整体供应面积将会紧缩；户型设计：未来户型设计趋向紧凑的大前提下，赠送面积和户型创新是促进销售的主要手段；开发区楼盘锁定华强城3期锦江城市花园上东国际腾运盛世金都瑞园元泰清华园项目名称地址开发商物业类型占地面积/建筑面积(亩/万)容积率工程状况华强城3期中华路与弦歌大道交叉口东北片区安阳华强新城市发展有限公司住宅88/14.52.46主体施工中清华园3期开发区五中西邻河南元泰住建集团有

55、限公司住宅、沿街底商69/163.5主题接近封顶金都瑞园东风路与黄河大道交叉口东南角河南兴安投资置业股份有限公司住宅、底商41/103.5现房上东国际平原路与长江大道交叉口安阳市永高房地产开发有限责任公司住宅、沿街底商100/303.9主体施工中腾运世元长江大道与平原路交会处安阳应元房地产开发有限公司住宅、商业、酒店140/253.9一期粉刷外墙，二期主体施工中锦江城市花园文昌大道与中华路交叉口西南角安阳赛格置业有限公司住宅、底商100/263.7一期交房，二期建至17层左右楼盘基本信息统计项目体量较小（华强城除外） 物业形态多为住宅 开发区板块项目体量不大，物业形态较为纯粹，多为住宅类；华强

56、城总体量为200万方，但分期开发分批次推盘，3期卡塞雷斯目前在售，为14.5万方。项目名称住宅价格优惠措施最低价最高价均价华强城3期396043004000交1万抵4万；按揭优惠1个点，一次性优惠2个点清华园3期352038403600按揭、一次性均优惠1%金都瑞园360041003800按揭优惠1% ，一次性优惠3%上东国际350038003600按揭优惠1%，一次性优惠2%腾运世元310033003200按揭优惠1%，一次性优惠3%锦江城市花园390044604200按揭优惠1%，一次性优惠2% 住宅价格及优惠开发区价格在整个安阳市场属于中下游 整体优惠力度不大开发区目前住宅均价为3800

57、元/，最高价为锦江城市花园，均价在4200元/；价格最低为腾运世元，目前均价3200元/；华强城是延续近期开盘当天的优惠活动，优惠力度较大，其余项目目前措施较为常规，且优惠力度不大。住宅推盘量及存量开发区目前市场存量将近226万方，年去化量在40万方左右据不完全统计：目前开发区住宅存量226万方，年去化量在37万方，同样是供过于求的局面，未来开发区的后续产品陆续推出，会造成更加激烈的竞争状况。备注：华强城住宅总体量130万方，清华园规划有4、5期，目前都未推售，所算的总存量为项目全部规划的住宅面积 供应面积开发区供应面积覆盖范围广 主力供应面积点在90、110、130、140开发区目前户型供应

58、面积区间在49-280；其中的主力供应面积点在90、110、130、150，即90左右两房、95左右三房、110、130左右三房、150左右四房；50、70左右一房也有3个项目在供应，主要原因是该片区内教育资源丰富，客户投资一房用以出租；150左右四房供应量也较大 畅销户型面积开发区畅销户型面积集中在90左右两房、110、130平米左右三房畅销户型面积集中在90左右两房、110、130平米左右三房；50、70左右的一房去化速度较快；一房因为其总价低区位好成为投资首选。 户型设计亮点除个别项目有户型创新外 整体户型设计亮点少，多为常规设计除常规的户型创新多阳台、凸窗的普遍设计外，开发区的户型设计

59、中规中矩；清华园属于开发区户型设计最好的项目，除了传统的常规设计，引入空中花园，打造“n+1”魔变户型，赠送面积大；这也是清华园热销的重要支撑客户来源以开发区、汤阴为主 客户分析来源区域：开发区客户属性：开发区企业职工、教师、内衣厂老板等；核心目标群重要目标群次要目标群来源区域：汤阴客户属性：乡镇富裕阶层、进城生意人，开发区企业职工（老家在乡镇）；来源区域：市区其它区域客户属性：生意人、中低收入企业员工；开发区板块为内销型市场，客户跨区域置业很少；核心客户为开发区的企业职工、教师、生意人；重要客群为汤阴的乡镇客户，属性多为生意人，企业职工；未来23内，该板块的发展研判：板块发展：安阳的城市规划

60、为“东进、南扩”，未来几年内，开发区板块的区域价值会提升，整个房地产板块也会水涨船高，预计开发区的楼市在未来几年逐渐升温；市场存量：开发区目前市场存量约226万方，从供需角度看，未来几年内开发区的市场竞争会相当激烈面积演变：开发区大户型滞销，刚需型、首次改善型产品去化较快；户型供应面积趋向紧凑，更多时候，四房、五房甚至复式都是为了丰富产品线而少量供应的；未来几年内，中心区整体供应面积将会紧缩；户型设计：未来户型设计趋向紧凑的大前提下，赠送面积和户型创新是促进销售的主要手段；客户分析：开发区的主力客户来源目前依然为地缘客户，但随着安汤一体化的推进，未来几年内，汤阴会对安阳的房地产产生越来越大的积