物业管理全套流程文件表格 页详细

1、目 录录第章前期物物业管理理标准文文本01-0001 物业投投标书纲纲要标准准范例01-0002 前期物物业管理理服务合合同01-0003 物业管管理方案案标准范范例第章入伙管管理标准准文本02-0001 入伙通通知02-0002 入伙须须知02-0003 收楼须须知02-0004 大厦入入伙通知知书02-0005 大厦收收楼须知知02-0006 验房（铺）书书02-0007 房（铺铺）交接接书02-0008 入住（租用）协议书书02-0009 入户声声明02-0010 入住认认定书02-0011 入伙缴缴费通知知书02-0012 委托银银行代收收款协议议书第章业户管管理标准准文本03-000

2、1 住宅区区业主委委员会章章程03-0002 住宅区区业主公公约03-0003 业户手手册03-0004 业主（住户）须知03-0005 精神文文明公约约03-0006 写字楼楼装修手手册标准准范例03-0007 装修工工程队安安全责任任书03-0008 装修须须知03-0009 住宅区区管理费费收缴协协议03-0010 催缴房房租通知知书03-0011 住宅区区房屋保保修期满满通知03-0012 住宅区区房屋保保修期满满住户签签认书03-0013 暂停电电梯服务务通知03-0014 暂时关关闭垃圾圾槽通知知03-0015 外墙维维修清洁洁通知03-0016 暂停住住户煤气气供应通通知03-0

3、017 暂停住住户电力力供应通通知第章物业验验收与接接管管理理标准图图表04-0001 拟接物物业考察察表04-0002 物业统统计表04-0003 房屋接接管验收收表04-0004 房屋接接管验收收遗留问问题统计计表04-0005 公共配配套设施施接管验验收表04-0006 公共配配套设施施接管验验收遗留留问题统统计表04-0007 楼宇接接管资料料移交清清单第章业户管管理标准准图表05-0001 住户入入住管理理流程05-0002 业主（住户）入住验验房表05-0003 锁匙发发放登记记表05-0004 锁匙借借还/看看房登记记表05-0005 业主/租户收收楼登记记表05-0006 入伙

4、资资料签收收表05-0007 业主（住户）入住登登记表05-0008 业主（住户）家庭情情况登记记表05-0009 房屋保保修登记记表05-0010 业户维维修委托托单05-0011 物业维维修报告告单05-0012 维修（服务）任务单单05-0013 维修（服务）汇总表表05-0014 返修申申请表05-0015 住户房房屋维修修记录卡卡05-0016 室内装装修程序序05-0017 业户装装修管理理流程05-0018 装修档档案建立立流程05-0019 装修申申请表05-0020 住宅装装修审批批表05-0021 室内装装修审批批表05-0022 装修施施工人员员登记表表05-0023 临

5、时出出入证05-0024 动用明明火许可可证05-0025 施工许许可证05-0026 办理装装修手续续登记表表05-0027 装修验验收表05-0028 出入证证发放、收回登登记表05-0029 违章通通知单05-0030 处理违违章记录录表05-0031 日巡视视检查记记录05-0032 房屋委委托出租租申请表表05-0033 房地产产租赁移移交清单单05-0034 出租房房屋登记记表05-0035 产权清清册05-0036 租赁清清册05-0037 物业租租赁移交交清单05-0038 供（停停）水（电）申申请表05-0039 临时用用电计划划申请表表05-0040 旅行条条05-0041

6、 业主/租户投投诉处理理登记表表05-0042 业户满满意率统统计表第章安全与与应急管管理标准准图表06-0001 月岗位位安排表表06-0002 保安交交接班记记录表06-0003 保安值值班记录录表06-0004 来访登登记表06-0005 保安工工作班检检表06-0006 保安巡巡逻签到到卡06-0007 小区巡巡逻记录录表06-0008 大厦巡巡逻记录录表06-0009 班长巡巡查记录录表06-0010 保安日日记06-0011 保安工工作周检检表06-0012 保安工工作月检检表06-0013 保安训训练考核核表06-0014 保安请请销假报报告单06-0015 治安案案件报案案登记

7、表表06-0016 消防中中心值班班记录06-0017 消防巡巡逻记录录表06-0018 义务消消防队员员名单06-0019 消防演演练记录录表06-0020 室内安安防报警警应急反反应流程程06-0021 突发事事件应急急处理流流程06-0022 治安应应急处理理流程06-0023 火警、火灾应应急处理理流程06-0024 电梯困困人应急急处理流流程06-0025 水浸应应急处理理流程06-0026 停水停停电应急急处理流流程第章保洁和和绿化管管理标准准图表07-0001 清洁设设备、设设施清单单07-0002 清洁员员岗位安安排表07-0003 清洁班班作息时时间表07-0004 垃圾清清

8、运服务务质量记记录07-0005 小区室室内清洁洁日检表表07-0006 小区室室外清洁洁日检表表07-0007 消杀服服务质量量检验表表07-0008 清洁工工作日检检查表07-0009 绿化组组织结构构图07-0010 绿化管管理流程程07-0011 绿化清清单07-0012 绿化员员岗位安安排表07-0013 绿化班班作息时时间表07-0014 绿化工工作日检检表07-0015 绿化养养护月检检表第章社区文文化活动动管理标标准图表表08-0001 社区活活动设施施、设备备清单08-0002 社区活活动计划划申报表表08-0003 社区活活动登记记表08-0004 社区活活动记录录、质量量

9、检查表表08-0005 文化娱娱乐活动动中心清清洁工作作日检表表08-0006 游泳场场清洁工工作日检检表08-0007 游泳场场工作记记录表08-0008 游泳场场净化、消毒检检验记录录表08-0009 网球场场订场表表08-0010 文娱活活动中心心有偿服服务登记记表08-0011 社区活活动工作作人员岗岗位安排排表08-0012 文化娱娱乐活动动中心作作息时间间表第章设施设设备管理理标准图图表09-0001 公共设设施维修修养护流流程09-0002 公共设设施一览览表09-0003 公用设设施定期期检查项项目一览览表09-0004 公用设设施定期期保养项项目一览览表09-0005 公共设

10、设施定期期检查记记录表09-0006 公共设设施保养养计划表表09-0007 公共设设施维修修养护审审批记录录09-0008 公共设设施配套套完善项项目申报报记录09-0009 公共设设施维修修、保养养记录09-0010 汽车道道闸月保保养记录录09-0011 公共天天线系统统月保养养记录09-0012 防盗监监视系统统月保养养记录09-0013 对讲报报警系统统月保养养记录09-0014 防盗报报警对讲讲电话保保养记录录09-0015 保安闭闭路电视视保养记记录09-0016 设备清清单09-0017 设备台台账09-0018 设备标标识卡09-0019 设备保保养计划划表09-0020 设

11、备（机具）外委维维修申请请表09-0021 设备维维修记录录09-0022 设备检检查保养养计划表表09-0023 设备保保养记录录表09-0024 设备事事故报告告单09-0025 故障报报告单09-0026 机电设设备基本本情况记记录表09-0027 零部件件更换及及大修记记录09-0028 值班记记录表09-0029 操作票票09-0030 机电安安装维修修工程部部周检表表09-0031 配电房房、水泵泵房巡查查记录09-0032 干式变变压器保保养记录录09-0033 发电机机季度保保养记录录09-0034 配电柜柜、控制制柜保养养记录09-0035 配电柜柜检修工工作票09-0036

12、 发电机机运行记记录09-0037 电梯日日巡视记记录09-0038 电梯维维修记录录09-0039 电梯故故障维修修登记表表09-0040 电梯维维修保养养月考评评表09-0041 中控室室交接班班记录09-0042 空调运运行记录录表09-0043 空调水水泵运行行记录09-0044 空调停停机通知知单09-0045 中央空空调系统统运行记记录09-0046 空调月月保养记记录09-0047 风机半半年保养养记录09-0048 供水系系统周检检保养记记录09-0049 水池、水箱清清洗、消消毒工作作时间安安排表09-0050 水池（箱）清清洗及消消毒记录录表09-0051 水池（箱）加加药

13、记录录09-0052 水泵电电机半年年保养记记录09-0053 水泵月月保养记记录09-0054 测量、计量器器具台账账09-0055 计量器器具检定定计划09-0056 计量器器具检定定台账09-0057 电表箱箱保养记记录09-0058 更换电电表记录录09-0059 更换水水表记录录第章章车辆辆管理标标准图表表10-0001 停车场场（库）固定车车位登记记表10-0002 车辆管管理设备备、设施施清单10-0003 车辆管管理工作作日检表表10-0004 机动车车辆出入入登记表表10-0005 自行车车出入登登记表10-0006 交接班班记录表表10-0007 月卡收收费登记记表第1章前

14、期物业业管理标标准文本本物业投标标书纲要要标准范范例一、公司司简介1.机构构设置。2.管理理规模。3.管理理范围。（1）投投资企业业。（2）顾顾问物业业。（3）管管理物业业。4.公司司信誉。5.服务务理念。6.管理理资质。7.管理理人才。8.管理理水平。9.管理理业绩（公司主主要物业业管理业业绩及达达标创优优荣誉摘摘要）。10.质质量管理理体系。二、综合合优势三、投标标的前提提四、“物物业”概况五、总体体构想与与目标1.管理理模式2.管理理服务目目标（1）总总目标。（2）具具体目标标。（3）管管理目标标值。六、接受受过渡阶阶段的管管理工作作及保证证措施1.“物物业”进场接接管期限限。2.项目目

15、交接验验收责任任界定。3.保证证措施。七、进驻驻后物业业管理服服务的范范围、内内容及标标准1.业户户服务。2.礼仪仪服务。3.保安安服务。4.保洁洁服务。5.绿化化服务。6.房屋屋设备、设备管管理服务务。八、组织织架构及及人员配配备九、组织织的运行行方式、机构及及要求1.管理理方式。2.组织织运行机机制。3.物业业管理服服务制度度。（1）岗岗位标准准。（2）综综合管理理制度。（3）管管理处运运作管理理工作规规程。十、质量量管理体体系及激激励制约约措施1.质量量管理体体系。2.激励励制约措措施。十一、委委托后的的物业管管理与服服务费用用预算1.开开办费用用预算表表。2.年年度物业业管理费费用预算

16、算表。3.年年度人事事费用预预算表。4.年年度办公公费用预预算表。5.年年度保洁洁费用预预算表。6.年年度保安安费用预预算表。7.年年度绿化化费用预预算表。8.年年度房屋屋设备设设施维修修保养费费用预算算表。9.年年度房屋屋设备运运行费用用预算表表。十二、结结束语前期物业业管理服服务合同同第一章 总 则第一条 本合同同当事人人委托方（以下简简称甲方方）组织名称称：法定代表表人：注册地址址：联系电话话：受委托方方（以下下简称乙乙方）企业名称称：物业业管理公公司法定代表表人：注册地址址：联系电话话：根据有关关法律、法规，在自愿愿、平等等、协商商一致的的基础上上，甲方方将（物物业）委委托乙方方实行物

17、物业管理理，订立立本合同同。第二条物业业基本情情况物业类型型：坐落位置置：市区路（街街道）号号；占地面积积：；建筑面积积：。第三条乙方方提供服服务的受受益人为为本物业业的全体体业主和和物业使使用人，本物业业的全体体业主和和物业使使用人均均应履行行本合同同，承担担相应的的责任。第二章 委托托管理事事项第四条甲方方就住宅宅区域内内的下列列物业管管理事项项委托乙乙方管理理：1.房屋屋共用部部位、共共用设备备的修缮缮和管理理。2.公共共设施的的修缮和和管理。3.社区区服务配配套设施施的经营营和管理理。4.房屋屋修缮基基金、高高层住宅宅电梯水水泵大修修更新基基金和街街坊公共共设施修修缮基金金的账务务管理

18、。5.物业业档案资资料管理理。6.建筑筑管理。7.公共共环境卫卫生。8.保安安。9.高层层住宅电电梯、水水泵运行行服务管管理。第三章 委托托管理期期限第五条本合合同自年年月日至年月日止。第四章 双方方权利义义务第六条甲方方权利义义务1.负责责制定住宅使使用公约约和住宅使使用说明明书并并将其作作为房屋屋租赁合合同的附附件要求求业主和和物业使使用人遵遵守。2.审定定乙方制制定的物物业管理理方案。3.检查查监督乙乙方管理理工作的的实施及及制度的的执行情情况。4.审议议乙方在在小区的的年度管管理计划划、资金金使用计计划及决决算报告告。5.保修修责任范范围内的的房屋、设施和和设备的的维修养养护，按按以下

19、第第种方式式处理：（1）甲甲方负责责返修。（2）委委托乙方方返修，支付全全部费用用。（3）其其他。6.在合合同生效效之日起起日内向向乙方提提供平方方米建筑筑面积管管理用房房（产权权建筑面面积管理理用房，产权仍仍属甲方方），由由乙方按按下列第第项执行行：（1）无无偿使用用。（2）按按建筑面面积每月月每平方方米元租租用，其其租金收收入用于于物业管管理和服服务。7.负责责归集物物业管理理所需全全部图纸纸、档案案、资料料，并于于合同生生效之日日起日内内向乙方方提供。8.当业业主和物物业使用用人不按按规定缴缴纳物业业管理费费时，负负责催交交或以方方式偿付付。9.协调调、处理理本合同同生效前前发生的的管理

20、遗遗留问题题。10.协协助乙方方做好物物业管理理工作和和宣传教教育、文文化活动动。11.其其他。第七条 乙方权权利义务务1.根据据有关法法律、法法规及本本合同的的约定，制定物物业管理理方案。2.对业业主和物物业使用用人违反反法规、规章的的行为，提请有有关部门门处理。3.按本本合同相相关的约约定，对对业主和和物业使使用人违违反业主主公约的的行为进进行处理理。4.选聘聘专营公公司承担担本物业业的专项项管理业业务，但但不得将将本物业业的管理理责任转转让给第第三方。5.负责责编制房房屋、附附属建筑筑物、设设施、设设备、绿绿化的年年度维修修养护计计划，经经双方议议定后由由乙方组组织实施施。6.向业业主和

21、物物业使用用人书面面告知物物业使用用的有关关规定，当业主主和物业业使用人人装修物物业时，书面告告知有关关限制条条件，并并负责监监督。7.每个个月向全全体业主主和物业业使用人人公布一一次维修修养护费费用收支支使用情情况。8.对本本物业的的公共设设施不得得擅自占占用和改改变使用用功能，如需扩扩建或完完善配套套项目，须与甲甲方协商商后报有有关部门门批准方方可实施施。9.其他他。第五章 物业业管理服服务要求求标准第八条 乙方须须按下列列约定，实现管管理目标标，即业业主和物物业使用用人对乙乙方的管管理满意意率达到到%。1.房屋屋外观：2.设备备运行：3.房屋屋及设施施、设备备的维修修、养护护：4.公共共

22、环境：5.绿化化：6.交通通秩序：7.保安安：8.急修修： 小修修：第六章 物业业管理服服务费用用第九条 物业管管理服务务费（略略）。第十条 住宅区区域的非非居住用用房管理理服务费费按居住住收费标标准的倍倍收取。第十一条条 车位位和使用用管理费费用由乙乙方按下下列标准准向车位位使用人人收取：1.露天天车位：2.车库库车位：3.其他他：第十二条条 乙方方对业户户或物业业使用人人的房屋屋自用部部位、自自用设备备维修养养护及其其他特约约服务，由业主主或物业业使用人人按实际际发生的的费用计计划。第十三条条 乙方方向业主主和物业业使用人人提供的的其他服服务项目目的收取取标准约约定如下下：（自自定）。第十

23、四条条 房屋屋共用部部位、共共用设备备、设施施、公共共设施的的维修、养护费费用按以以下方式式承担：1.保修修期内属属保修范范围内的的房屋共共用部位位、共用用设备、设施、公共设设施的维维修、保保养费用用由甲方方承担。2.不属属保修范范围内的的维修、养护费费用由业业户按建建筑面积积承担。第七章 违约约责任甲乙双方方应严格格履行本本合同，一方违违约，另另一方有有权解除除本合同同，违约约方同时时应承担担相应的的违约责责任。违违约金按按项目总总额的220%由由违约方方承担。造成一一方损失失的，应应承担相相应的赔赔偿责任任。第八章 附 件第十五条条 双方方约定自自本合同同成效之之日起天天内，根根据甲方方委

24、托管管理事项项，办理理接管验验收手续续。第十六条条 双方方可对本本合同的的条款进进行补充充，以书书面形式式签订补补充协议议，补充充协议与与合同具具有同等等效力，但不得得修改本本合同印印制条款款的本意意。第十七条条 本合合同的附附件均为为合同有有效组成成部分。本合同同及其附附件内，空格部部分填写写的文字字与印刷刷文字具具有同等等效力。第十八条条 本合合同正本本连同附附件共页页，一式式三份，甲乙双双方及物物业管理理行政主主管部门门（备案案）各执执一份，具有同同等法律律效力。第十九条条 因房房屋建造造质量、设备设设施质量量或安装装技术等等原因，达不到到使用功功能，造造成重大大事故的的，由甲甲方承担担

25、责任并并作善后后处理。产生质质量事故故的直接接原因，以政府府主管部部门的坚坚定为准准。第二十条条 本合合同执行行期间，如遇不不可抗力力，致使使合同无无法履行行时，双双方应按按有关法法律规定定及时协协商处理理。第二十一一条 本本合同在在履行中中如发生生争议，双方应应协商解解决，协协商不成成时，提提请仲裁裁委员会会裁决（当事人人双方没没达成书书面仲裁裁协议的的，可以以向人民民法院起起诉）。第二十二二条 合合同期满满，本合合同自然然终止，双方如如续订合合同，应应在该合合同期满满天前向向对方提提出书面面意见。第二十三三条 本本合同自自签订之之日起生生效。甲方签章章： 乙乙方签章章：代表人： 代表人人：

26、日期： 日期期：物业管理理方案标标准范例例目录前 言言第一章 物业业管理要要点一、一种种模式二、二项项承诺三、三个个重点四、四项项措施第二章 拟采采用的管管理模式式一、物业业管理架架构二、物业业管理岗岗位编制制第三章 员工工招聘一、高层层物业管管理人员员二、综合合管理部部三、物业业管理部部四、工程程管理部部五、安全全管理部部六、财务务管理部部第四章 物业业管理人人员培训训一、新员员工上岗岗培训二、在岗岗员工循循环培训训第五章 物业业管理所所需物质质条件一、办公公及员工工住宿用用房计划划二、物业业管理工工具与装装备价格格参照表表第六章 物业业管理工工作岗位位职责一、物业业经理岗岗位职责责二、物业

27、业经理助助理岗位位职责三、物业业管理部部经理岗岗位职责责四、物业业管理文文员岗位位职责五、物业业管理员员岗位职职责六、物业业商务管管理员岗岗位职责责七、物业业清洁员员岗位职职责八、工程程管理部部经理岗岗位职责责九、工程程技术员员岗位职职责十、强电电技工岗岗位职责责十一、弱弱电技工工岗位职职责十二、暖暖通技工工岗位职职责十三、维维修工岗岗位职责责十四、工工程文员员、资料料员、仓仓管员岗岗位职责责十五、安安全经理理岗位职职责十六、安安全管理理员岗位位职责十七、财财务经理理岗位职职责十八、财财务会计计岗位职职责十九、财财务出纳纳岗位职职责二十、财财务收费费员岗位位职责第七章 物业业管理费费预算一、物

28、业业管理开开支分类类预算表表二、物业业管理处处开支预预算明细细表第八章 物业业管理规规章制度度和档案案的建立立与管理理一、管理理规章制制度二、物业业档案建建立与管管理第九章 各项项专业管管理工作作方案一、公共共设施设设备管理理二、安全全管理三、装修修管理四、消防防管理五、车辆辆管理六、清洁洁管理前 言言物业简介介（略）服务宗旨旨以人为本本、规范范管理、追求创创新、至至诚服务务。追求目标标以公司经经营为主主导，为为业户推推出完善善的管理理服务，为公司司创造效效益，为为企业打打造品牌牌。第一章 物业管管理要点点运用持持续发展展的战略略，确保保物业的的保值与与升值。人性化化的管理理方针为为业户铺铺架

29、沟通通的桥梁梁，增进进了解与与信任，以诚信信为本提提高管理理服务的的信誉。结合所所辖的物物业建筑筑特点，导入切切合实际际的管理理理念，以高效效率的管管理降低低成本，转变传传统思想想观念，“全心全全意为业业户服务务”。为实现现以上设设想，拟拟采用“一种模模式、两两项承诺诺、三个个重点、四项措措施”的管理理方针。一、一种种模式针对所辖辖物业的的特点制制定出具具有创造造性的物物业管理理模式。物业顾顾问由本本行业富富有实际际管理和和操作经经验的高高层管理理人员担担任，在在管理工工作中将将根据本本物业的的实际特特点采用用有效的的模式，并创造造“管理由由您评定定，分分分秒秒引引证，点点点滴滴滴做起，永远让

30、让您满意意”的模式式效应，力求更更好地满满足业户户的需求求。建议采用用的管理理体制是是：企业业化、专专业化、一体化化。管理思想想是：安安全服务务第一、人性规规范管理理、提前前服务业业户、打打造管理理精品。追求目标标是：社社会效益益、环境境效益、经济效效益。二、二项项承诺1.在一一年内协协助本物物业通过过“市优秀秀物业管管理大厦厦”的评比比。2.在两两年内协协助本物物业通过过“省优秀秀物业管管理大厦厦”的评比比。三、三个个重点1.完善善服务、诚信待待人物业管理理是以服服务为主主的行业业，为此此我们将将在今后后的服务务工作中中，充分分体现我我们的服服务宗旨旨和追求求目标，奉行“以人为为本，业业户至

31、上上”的原则则和务实实周到的的工作理理念，为为业户提提供全方方位、高高品质的的服务，并将日日常服务务工作紧紧密融合合于管理理之中，与业户户建立良良好的服服务管理理。同时时以周、月、季季走访沟沟通的方方式及时时了解业业户的意意见与需需求，在在不断完完善的过过程中真真正让业业户享受受到安心心、舒心心和称心心的居住住（工作作）环境境。2.环境境管理责责任到人人大厦的环环境管理理极为重重要，如如何为业业主创造造一个良良好、舒舒适的居居住（工工作）环环境，是是我们非非常重视视的问题题。多年年的管理理经验告告诉我们们，保洁洁工作责责任到人人，督导导检查、培训落落实到位位，才能能充分发发挥每个个人的才才能，

32、使使其认真真地去做做好每天天的工作作，树立立环抱意意识，从从而保证证大厦的的环境卫卫生状况况达到最最佳状态态，为大大厦所在在地增加加一道清清洁、卫卫生、亮亮丽的风风景。3.安全全、消防防真抓实实干为确保业业户生命命、财产产的安全全，我们们主张以以切合实实际的人人员防范范为主、以本物物业先进进的消防防设施为为辅的安安全管理理防范理理念，建建立一支支强有力力、多用用途的管管理复合合式人才才队伍。紧密联联系政府府职能部部门做到到齐抓共共管，使使所辖物物业在长长年平安安的条件件下为业业户服务务。在日日常的管管理中，建议派派专人全全天值班班，负责责所辖物物业的安安全管理理工作，严格管管理，防防止易燃燃、

33、易爆爆等危险险品进入入大厦，制定出出与其相相适应的的应急处处理安全全操作程程序，发发生特殊殊事件时时力争将将损失降降至最小小程度。四、四项项措施1.根据据历年来来的管理理经验及及相关条条件，在在对其加加以完善善的基础础上，将将之运用用到物业业的管理理上。从从本物业业业户的的文化内内涵、环环境、行行为、制制度、道道德方面面加以分分析，科科学地制制定、引引导、宣宣传、倡倡议等较较为文明明典雅的的管理指指引。2.制定定出详尽尽的执行行手册，使员工工翻开手手册即可可操作。如管管理规章章制度及及操作规规程、员工工手册等，使使每一位位员工了了解工作作规程，熟悉管管理程序序，达到到规范、自我、服务业业户的目

34、目的。3.时刻刻有着多多方面的的准备，永不间间歇地实实现物业业管理项项目的创创新，不不断提出出建设性性意见，全力做做好与前前期施工工管理单单位的衔衔接工作作。4.将不不间断地地充实管管理队伍伍。采用用“培训上岗再培训训再上上岗”的轮回回培训制制度，不不断提高高员工的的工作技技能与素素质。第二章 拟采用用的管理理模式一、物业业管理架架构物业管理理服务，要求有有一个高高效率及及科学的的组织架架构，使使人力、物力、财力得得到合理理的配置置，以求求达到降降低管理理成本、提供优优质服务务的目的的。本“物业业管理中中心”按“直线制制”设定管管理架构构。中心心设综合合管理部部、物业业管理部部、安全全管理部部

35、、工程程管理部部、财务务管理部部五个部部门。其其优点是是集指挥挥和职能能于一身身，命令令统一，责权分分明，指指挥及时时，既能能满足本本物业初初期管理理的要求求，又能能为将来来业务的的发展留留下充足足的空间间。1.综合合管理部部（1）负负责人力力资源管管理，招招聘人员员，开展展员工培培训工作作，为其其他部门门储备人人才。（2）负负责员工工工作考考勤。（3）负负责收集集、整理理和保存存物业管管理公司司筹备、建立和和发展的的资料及及人事档档案管理理。（4）负负责处理理业主的的咨询、投诉，并提供供协助。（5）负负责对外外承办、接待工工作，与与政府部部门、各各社会团团体保持持良好的的沟通。（6）负负责物

36、业业管理公公司所需需物品的的后勤采采购工作作。（7）负负责员工工餐厅的的监督、检查和和管理工工作。（8）组组织、开开展企业业文化活活动。（9）总总经理指指派的其其他工作作。2.物业业管理部部（1）负负责筹建建、管理理员工餐餐厅。（2）负负责会所所及会议议中心的的管理。（3）书书写给业业户的各各类通知知、通告告，由总总经理签签署发出出。（4）负负责物业业的日常常清洁工工作。（5）负负责物业业公共区区域及周周边的绿绿化及环环境布置置。（6）负负责物业业的除虫虫灭害工工作。（7）协协助业主主处理租租赁工作作。（8）负负责业户户的搬入入和迁出出协调工工作。（9）负负责业户户档案的的建立与与管理工工作。

37、（10）负责物物业的一一切庆典典服务的的布置，及为业业户的庆庆典活动动提供必必要的帮帮助。（11）开展业业户文化化交流，负责接接待、介介绍物业业工作。（12）配合综综合管理理部开展展员工培培训工作作。（13）总经理理指派的的其他工工作。3.安全全管理部部（1）负负责物业业的防火火、防盗盗、防破破坏和警警卫工作作。（2）与与政府公公安、消消防、司司法部门门保持良良好的关关系。（3）成成立义务务消防队队，定期期举行消消防演习习。（4）建建立、健健全、制制定物业业的各项项安全规规章制度度。（5）与与业主签签订“消防安安全责任任书”。（6）负负责物业业大型活活动的警警卫布置置。（7）负负责物业业的日常

38、常巡楼工工作和固固定岗位位的安排排。（8）负负责地下下停车场场的安全全秩序管管理工作作。（9）负负责监控控室管理理工作。（10）负责安安全管理理员的管管理、培培训、考考核工作作。（11）总经理理指派的的其他工工作。4.工程程管理部部（1）负负责物业业全部公公共设备备、设施施的运行行管理，保证设设备正常常运转。（2）负负责物业业机电设设备的日日常维护护保养工工作。（3）制制定长期期和日常常的维修修保养计计划并付付诸实施施。（4）负负责物业业土建、弱电系系统、强强电系统统、给排排水系统统、消防防系统、综合布布线系统统及其他他公共系系统的日日常维修修保养工工作。（5）负负责物业业高低压压配电室室、空

39、调调机房的的值班和和日常维维修保养养。（6）负负责综合合管理部部转发的的业主投投诉的处处理，及及满足业业户其他他有关的的服务要要求。（7）协协助综合合管理部部、财务务管理部部做好大大厦工程程管理部部使用的的工具、设备材材料的选选购、库库存和保保管使用用工作。（8）负负责工程程人员的的管理、培训、考核工工作。（9）负负责业主主装修方方案的审审核、监监督、管管理工作作。（10）总经理理指派的的其他工工作。5.财务务管理部部（1）协协调与银银行、税税务以及及其他主主管财务务政府部部门的关关系。（2）建建立财务务管理体体系，做做好管理理公司的的经济核核算工作作。（3）征征收管理理费、水水电费、电话费费

40、、加时时空调费费等其他他管理费费用。（4）征征收和支支付管理理公司各各类合同同费用。（5）制制作财务务报表、资金平平衡表及及固定资资产损耗耗表，以以及其他他各种财财务报表表。（6）按按员工工工资表发发放员工工工资。（7）小小量现金金的支出出和日常常采购。（8）负负责物业业管理部部转发的的业主投投诉的处处理，及及满足业业主其他他有关的的服务要要求。（9）总总经理指指派的其其他工作作。二、物业业管理岗岗位编制制暂定本物物业管理理方针为为：人性性服务、培养人人才、科科学管理理、走向向市场。根据以以上方针针，特制制定以下下用人方方案。1.综合合管理部部（1）由由1名综综合管理理部经理理和5名名员工组组

41、成。（2）综综合管理理部经理理1名，要求具具有多年年丰富的的社会经经验和行行政管理理工作经经验，组组织协调调能力强强。（3）文文员兼仓仓库管理理员1名名，负责责本部门门文字处处理工作作和物品品入库保保存、发发放、领领用工作作。（4）资资料管理理员1名名，负责责工程资资料及人人员档案案资料的的收集、整理工工作。（5）业业户接待待员2名名，负责责咨询及及商务、票务的的有偿服服务工作作及信件件、报纸纸、杂志志的接收收、分发发工作，要求个个人素质质较好，是本物物业楼宇宇的形象象服务窗窗口。2.物业业管理部部（1）由由1名物物业经理理和名员员工组成成，负责责大厦清清洁、会会所等项项的物业业管理工工作。（

42、2）清清洁班由由名员工工组成，分白班班和夜班班。白班班人负责责维护所所辖物业业内外的的公共场场所及男男女卫生生间的常常规清洁洁，要求求个人素素质较好好；夜班班人，负负责全面面清洁楼楼宇内外外的公共共场所及及男女卫卫生间，要求按按清洁程程序进行行操作，对人员员个人素素质要求求可适当当放低。（3）员员工餐厅厅服务由由名厨师师及名工工作人员员组成，上班时时间为，要求员员工个人人素质较较高。 （4）业户服服务员名名，开展展业户文文化交流流，接待待并介绍绍物业工工作，要要求形象象素质较较好。（5）会会所服务务人员名名，负责责健身、洗浴、美容等等场所的的接待服服务工作作，要求求形象、素质较较好。3.安全全

43、管理部部（1）由由1名安安全管理理经理和和名安全全管理员员组成，24小小时负责责大厦的的安全管管理工作作。（2）安安全管理理经理11名，要要求由一一位有多多年物业业管理经经验的转转业军人人担任，具有带带领全体体安全管管理员完完成所辖辖物业安安全管理理工作的的能力。（3）文文员兼资资料员11名，负负责部门门文字处处理和档档案管理理工作。（4）主主管3名名，分三三班，全全面负责责所辖物物业的安安全防范范、监督督检查工工作。（5）监监控值班班由3名名员工组组成，分分三班，负责监监控中心心值班工工作。（6）大大堂值班班由3名名员工组组成，分分三班，负责楼楼宇大堂堂值班工工作。（7）外外围值班班由3名名

44、员工组组成，分分三班，负责外外围值班班工作。（8）商商场值班班由4名名员工组组成，分分二班，负责商商场值班班工作。（9）停停车场值值班由33名员工工组成，分三班班，负责责地下停停车场出出入口的的值班工工作。（10）巡逻值值班由66名员工工组成，分三班班，负责责巡逻值值班工作作。4.工程程管理部部（1）由由1名工工程管理理部经理理和名员员工组成成。（2）工工程管理理部经理理1名，要求由由一位有有多年物物业工程程管理经经验的工工程师担担任，具具有较强强的管理理能力。（3）文文员兼资资料管理理员1名名，负责责工程管管理部文文字处理理工作及及文档资资料保管管工作，并同时时兼任管管理处仓仓库管理理员的工

45、工作。（4）强强电值班班由名强强电技工工组成，全天224小时时值班，负责大大厦强电电设备的的使用与与维护，确保大大厦用电电系统正正常工作作。（5）空空调值班班由名空空调技工工组成，全天224小时时值班，负责空空调设备备的正常常运作与与管理、维护。（6）消消防值班班由名弱弱电技工工组成，全天224小时时值班，专职负负责消防防设备的的正常运运作与管管理、维维护。（7）电电梯值班班员名，负责电电梯设备备的正常常运作与与维护。5.财务务管理部部（1）由由1名财财务主管管和名员员工组成成，负责责物业管管理收缴缴各项费费用。（2）会会计由主主管兼任任。（3）出出纳员名名。（4）停停车场收收费员名名。第三章

46、 员工招招聘一、高层层物业管管理人员员1.物业业经理大学本科科以上学学历，持持有物业业管理上上岗证，具有55年以上上大型物物业管理理实际工工作经验验，熟悉悉物业管管理有关关法律、法规及及企业基基本管理理工作，有较强强的管理理能力和和组织协协调能力力及处理理突发事事件的能能力，勤勤业、敬敬业、乐乐业。2.物业业经理助助理大专以上上学历，持有物物业管理理上岗证证，有33年以上上的物业业管理实实际工作作经验，有一定定的管理理、协调调能力，工作管管理、运运作有较较强的、系统的的认识，能熟练练操作电电脑，文文字功底底强，具具有较强强的组织织、策划划、沟通通、分析析、统计计能力，熟悉公公关业务务，勤业业、

47、敬业业、乐业业。二、综合合管理部部1.综合合管理部部经理本科以上上学历，持有物物业管理理上岗证证，有33年以上上工作经经验，具具有丰富富的社会会经验和和行政管管理工作作经验，组织协协调能力力强。2.文员员兼仓管管大专以上上学历，持有物物业管理理上岗证证，熟悉悉日常办办公软件件，电脑脑打字熟熟练，具具有丰富富的文件件编辑和和仓库管管理工作作经验，有较强强的管理理能力和和组织协协调能力力，敬业业、乐业业、勤业业。3.资料料管理员员大专以上上学历，持有物物业管理理上岗证证，熟悉悉物业管管理法律律法规，具有丰丰富的资资料、文文档管理理工作经经验，组组织协调调能力强强，吃苦苦耐劳。4.业户户接待员员大专

48、以上上学历，持有物物业管理理上岗证证，具有有1年以以上业户户接待工工作经验验，性格格温顺，语言表表达能力力强，对对工作认认真负责责、敬业业、乐业业。三、物业业管理部部1.物业业管理部部经理大专以上上学历，持有物物业管理理上岗证证，有22年以上上工作经经验，具具有丰富富的社会会经验和和较强的的语言表表达能力力及大型型会议接接待能力力，以及及随机应应变处理理突发事事件的能能力，对对大厦清清洁、绿绿化、养养护知识识有一定定的了解解，了解解各清洁洁用品的的使用规规范。对对工作认认真负责责，敬业业、乐业业。2.物业业管理文文员大专以上上学历，持有物物业管理理上岗证证，有一一定的写写作能力力及流利利的英语

49、语口语对对话能力力，熟悉悉公关业业务、各各劳动法法规及公公司的各各项规章章制度，具有较较强的调调查、解解决问题题、沟通通、理解解、判断断、分析析的能力力，熟练练操作电电脑，有有较强的的管理能能力和组组织协调调能力，勤业、敬业、乐业。3.保洁洁员高中以上上学历，身体健健康、品品行端正正，工作作认真负负责，能能吃苦耐耐劳。4.写字字楼接待待员大专以上上学历，有1年年以上物物业管理理接待工工作经验验，性格格温顺，自身素素质较好好，语言言表达能能力较强强，英语语达到国国家四级级水平。对工作作认真负负责，敬敬业、乐乐业。5.收发发员中专以上上文化，有2年年以上工工作经验验，懂电电脑操作作，工作作作风严严

50、谨，具具有较强强的责任任心和积积极的工工作态度度。四、工程程管理部部1.工程程管理部部经理大学本科科以上学学历（工工科专业业），工工程师职职称，有有6年以以上工作作经验，持有物物业管理理上岗证证，有22年以上上本职工工作经验验，具有有扎实的的专业知知识基础础，丰富富的实际际工作经经验，极极强的动动手操作作能力以以及较强强的资源源运用能能力、组组织管理理能力和和综合事事务管理理能力，有电工工操作证证，勤业业、敬业业、乐业业。2.资料料员兼文文员、仓仓库管理理员大专以上上学历，工科或或资料管管理专业业，能熟熟练操作作电脑，思维敏敏捷，思思路清晰晰，有较较强的文文字功底底，有22年以上上工作经经验。

51、3.弱电电技工大专以上上学历，电子技技术、计计算机或或相关专专业，助助理工程程师职称称，有33年以上上工作经经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业精神神，具有有独立完完成工作作的能力力。4.强电电技工身体健康康，大专专以上学学历，电电力系统统或相关关专业，助理工工程师职职称，有有5年以以上工作作经验，有大型型企业设设备管理理经验，业务熟熟练，有有较强的的敬业精精神，具具有独立立完成工工作的能能力。5.空调调技工大专以上上学历，制冷专专业，有有5年以以上工作作经验，有大型型设备管管理经验验，业务务熟练，有较强强的敬业业精神，具有独独立完成成工作的的能力。6.维修修工高中以上上学历（水电专专业），持

52、有特特种行业业操作证证，身体体健康，品行端端正，工工作认真真负责，有一定定的口头头表达能能力。五、安全全管理部部1.安全全管理经经验大专（或或同等学学历），熟悉国国家有关关法律、法规和和保安的的有关知知识，具具有较强强的管理理能力。持有物物业管理理上岗证证，有22年以上上的本职职工作经经验，具具有丰富富的社会会经验和和较强的的语言表表达能力力，以及及随机应应变处理理突发事事件的能能力，有有一定的的消防知知识。工工作认真真负责，敬业、乐业，部队复复转军人人优先选选择。2.安全全管理员员高中以上上学历，退伍军军人优先先，身高高1755cm以以上，身身体健康康、品行行端正，工作认认真负责责，须有有本

53、地户户口担保保人。3.监控控管理员员高中以上上学历，男身高高1755cm以以上，女女身高1165ccm以上上，身体体健康，不矫正正视力为为1.55，品行行端正，工作认认真，需需有本地地户口。六、财务务管理部部1.财务务管理部部经理财经类专专业学历历，职称称，具有有3年以以上大型型企业财财务主管管工作经经验，有有较强的的法律、法规意意识，遵遵守国家家各项法法律、法法规和财财经制度度，严守守纪律，熟悉会会计核算算和财务务管理的的全过程程，熟悉悉税法。对物业业工作有有一定的的了解，熟悉物物业管理理有关法法规、财财务法律律、法规规，敬业业、乐业业。2.会计计大专以上上学历（会计专专业），有3年年以上大

54、大型企业业工作经经验，懂懂电脑操操作，有有较强的的法律意意识，遵遵守国家家各项法法律、法法规和财财经制度度，严守守财经纪纪律，熟熟悉会计计核算的的全过程程，熟悉悉税法。对工作作认真负负责，敬敬业、乐乐业。3.出纳纳大专以上上学历（会计专专业），有2年年以上本本行业工工作经验验，熟悉悉结算业业务，具具有较强强的法律律意识，对物业业工作有有一定了了解，懂懂电脑操操作。工工作认真真负责，敬业、乐业。4.车场场收费员员有物业管管理工作作经验，懂简单单电脑操操作，具具有良好好的语言言表达能能力、较较强的服服务意识识和与业业户沟通通的技巧巧，工作作认真负负责，敬敬业、乐乐业。第四章 物业管管理人员员培训一

55、、新员员工上岗岗培训根据物业业管理思思想，为为打造物物业管理理精品，拟对新新员工上上岗培训训工作做做以下安安排。1.员工工上岗培培训期115天为为有薪培培训。2.培训训内容包包括：物物业管理理概述，大厦物物业管理理流程，现代物物业管理理服务理理念，投投诉、应应急工作作处理程程序，军军事化训训练等。二、在岗岗员工循循环培训训1.通过过实际工工作中所所产生的的问题，不定期期地安排排当事人人（指员员工）参参加班后后的专题题培训。2.每位位在岗员员工每月月参加22次公司司组织的的工作指指引培训训。组织织员工座座谈会，交流事事件处理理技巧及及与业户户沟通的的经验。3.上岗岗循环培培训的考考核办法法。（1

56、）通通过理论论答题的的方式考考核员工工所掌握握的培训训内容。（2）在在实际工工作中，业户的的投诉率率和员工工违章、违规的的行为是是评议员员工工作作的基础础。（3）通通过理论论与实践践考核，淘汰不不合格的的员工，达到优优化管理理的目的的。4.培训训计划及及培训内内容提纲纲（略）。第五章 物业管管理所需需物质条条件在投入物物力方面面建议如如下：一、办公公及员工工住宿用用房计划划1.办公公用房物业经理理办公室室会客室11物业经理理助理办办公室会客室22物业管理理部仓库2（工程）安全管理理部储物间11（物业业清洁）综合管理理部男女更衣衣室各一一间财务管理理部工程管理理部工作作间2.住宿宿用房由于大厦厦

57、应急管管理工作作的需要要，建议议在大厦厦临近范范围内（跑步55分钟内内到达）安排物物业安全全管理员员工、工工程值班班人员及及管理部部门单身身员工的的宿舍。二、物业业管理工工具与装装备价格格参照表表序 号号名称及规规格单 价价（元）1万用电表表2电流表：3000A3钳式电流流表：8800AA30000A4对地阻值值测试表表5绝缘值测测试表（5000V110000V）6温度计：电子数数字式 酒精精式7 手提式室室内温度度/湿度度对比测测量器8手提式风风量和风风速计9电源测试试电笔10卷尺：11m5m11钢尺：33m1m12水平尺：6000mm13角尺：3300mmm14高空工作作安全带带：降伞伞式

58、1550/5500反反光衣16耳塞：1100ddB17耳筒：5500ddB18安全过滤滤口罩：1000CDNN19护眼罩：眼镜式式 全护护式 焊接接用20护镜（焊焊接用110000GDAA）21手套：棉棉布 皮皮革22铝梯：11m1.5mm4m23高空工作作台：110m全全护式24高压电工工全护装装25运输工具具：轴流流板式车车26手推车27木锄28扳手：活活动1550mmm 活活动2000mmm 活活动3000mmm 活活动4550mmm29菊花板身身：3mmm36mmm30组合式板板身：44mm45mmm31夹具：大大力钳（平口）32C形夹：1000mm150mmm200mmm300mmm

59、33虎钳1550mmm34钢管工具具连弯头头35切割工具具：水管管用切刀刀36铁皮用剪剪刀37界刀38剪刀39紧急爆破破工具大大手锤40斧头（消消防队用用）41铁笔42压力钳43润滑油加加油枪44六角起子子（0.5mmm16mmm）45管子钳：2000mm300mmm450mmm600mmm46拉钉钳47螺丝起子子：平嘴嘴形1000mmm4mmm150mmm6mmm200mmm8mmm250mmm8mmm400mmm100mm48十字形：1000mm33mm175mmm4.5mmm250mmm6mmm350mmm7.5mmm49电子部件件专用：平嘴50十字嘴51平嘴钳52尖嘴钳53斜口钳54导

60、线开口口钳55剪线钳56鲤鱼钳57水泵钳58弹簧专用用尖嘴钳钳：平嘴嘴59弓嘴60电线护套套管钳：1000A以上上61800AA以上62手锯：金金属4550mmm150mmm 木木工6000mmm250mmm63手锤：电电工 球球形1kkg 球球形1.5kgg64铁钻65木工专用用工具66泥水工专专用工具具67电池式手手电钻：0mmm12mmm68油压式手手电钻：小 大69油压式手手电锤：小70锯条式切切割机71叶片式切切割机：小 大72金属磨轮轮式切割割机：手手提小 手手提大73磨轮床7460A电电焊机75小型电焊焊机76气体焊枪枪：氧气气式77高压气泵泵（手提提式）78高压吸尘尘机（手手提