某花园物业管理投标书 页

1、XXXX花园物业管理投标书物业概况XX花园位于XX市XX区，占地面积8万平方米，总建筑面积8万m2，其中：住宅面积7万m2，商业面积1.2万m2，办公面积1万m2，小区由4幢1。5万m2的6层住宅组团、1幢2.2万m2商业、办公和配套服务设施综合楼组成。小区主要要配套设设施有：地下停停车场、老人活活动中心心、儿童童活动中中心、会会所。小区主要要机电设设备有：25台台日本三三菱电梯梯，开利利中央空空调系统统。2台台5000KW康康明斯发发电机组组，供配配电、给给排水、消防楼楼宇监控控设施齐齐全，小小区所有有机电设设施都是是进口设设备。小区功能能介绍：XX花花园智能能化系统统，主要要包括安安全防范

2、范系统，物业管管理系统统，家居居智能控控制系统统等。充充分利用用现代计计算机技技术,通通讯与网网络技术术,自动动化控制制技术和和IC卡卡技术，通过有有效的传传输网络络，实现现多元化化信息服服务，物物业管理理，保安安防范，绿化喷喷灌及住住宅智能能化的集集成，为为住户提提供安全全，舒适适的家居居环境和和快捷，高效的的服务与与管理。委托管理理目的1) 保保持和提提高物业业的完好好程度。通过加加强对XXX花园园整体物物业管理理的养护护和对人人的管理理和服务务，以防防止使用用不当，损坏物物业。2) 创创造良好好环境，统筹安安排XXX花园各各项设施施的管理理养护，强化宣宣传，对对业主（住户）进行依依法管理

3、理约束，共同维维和花园园环境。3) 维维护住宅宅区业主主（住户户）的权权益。业业主置业业大都用用来居住住，保值值，增值值，享受受良好的的服务等等，加强强对业主主、住户户的行为为管理、服务就就是为了了维护业业主的整整体利益益，从而而有利于于每一位位业主。4) 加加强对XXX花园园实施社社会化，专业化化，一体体化管理理，不断断提高服服务管理理质量，维护和和提高香香港嘉财财集团和和本公司司的社会会声誉。以良好的的售后服服务建立立XX花花园的品品牌形象象，赋予予XX花花园以高高附加值值回馈业业主和XXXXXX房地产产开发有有限公司司，使物物业开发发、管理理处于良良性循环环。委托管理理原则根据住住宅区物

4、物业管理理条例及其实实施细则则以及委委托管理理合同，本着“以区养养区，略略有节余余”和“精干高高效、优优质服务务”的管理理原则，执行公公司“为业主主（住户户）创造造安全、文明、优美、舒适的的居住和和工作环环境”的质量量方针，实行“管、养养、修、服务”为一体体的综合合管理。委托管理理方式1) XXXXXXX房地地产开发发有限公公司依据据住宅宅区物业业管理条条例及及其实施施细则以以及双方方议定的的其他事事项，全全权委托托齐齐哈哈尔百安安物业管管理股份份有限公公司对XXX花园园实施综综合一体体化管理理。百安安物业管管理股份份有限公公司在管管理合同同期内对对XX花花园负责责制定年年度管理理目标，在经济

5、济上实行行独立核核算自负负盈亏，实现小小区社会会效益，经济效效益和环环境效益益的同步步发展。2) 委委托管理理有效年年限：33年。委托管理理内容1) 小小区房屋屋建筑本本体公用用部分（楼盖、屋顶、梁、柱柱、内外外墙体和和基础等等承重结结构部位位、外墙墙面、楼楼梯间、走廊通通道、门门厅、电电梯、设设备房等等）的维维修，养养护好管管理。2) 小小区房屋屋建筑本本体公用用设施设设备（公公用的上上下水管管管道、落水管管、烟囱囱、公用用照明、天线、加压供供水设备备、配电电系统，楼内消消防设备备等）的的维修，养护，管理和和运行服服务。3) XXX花园园规划红红线内属属物业管管理范围围的市政政公用设设施（道

6、道路、室室外上下下水管道道、化粪粪池、沟沟渠、池池、井、绿化、室外泵泵房、路路灯、自自行车房房、棚、停车库库、场等等）的维维修、养养护和管管理。4) XXX花园园规划红红线内属属配套服服务设施施的维修修、养护护和管理理。5) 公公共环境境（包括括公共场场池、房房屋建筑筑物公用用部位）的清洁洁卫生、垃圾的的收集、清运。6) 交交通、车车辆行驶驶和停泊泊管理。7) 配配合和协协助当地地公安机机关进行行安全监监控和巡巡视等保保安工作作。 社区文文化娱乐乐活动。9) 物物业管理理档案、资料。总体目标标和分项项指标1) 总总体目标标在管理合合同期内内把XXX花园管管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅宅

7、区。根根据委托托管理事事项和国国家、省省、市物物业管理理分项考考核标准准，在XXX花园园住宅区区达到硬硬件指标标后，承承诺：管管理合同同生效后后，XXX花园住住宅区所所以建筑筑物及配配套设施施完善、全部正正式竣工工验收交交付使用用2年内内达到齐齐齐哈尔尔市市物物业管理理优秀大大厦管理理标准，并获得得有效证证书；33年内达达到省级级或国家家级物业业管理大大厦的管管理标准准，并获获得有效效证书。2) 分分项指标标1房屋及及公共配配套设施施完好率率98以上，其中发发电机发发电率和和消防水水泵供水水率达1100。2住宅区区无重大大火灾、刑事和和交通事事故。3房屋零零修、急急修及时时率在999以以上。4

8、住宅区区内卫生生、消杀杀、环境境绿化国国家级达达标率1100。5违章发发生率11一下下，处理理率1000。6管理人人员专业业培训合合格率1100。7业主（住户）对XXX花园物物业管理理满意率率95以上，投诉处处理率1100。实现目标标的保证证措施1) 管管理体制制和人员员配备1管理架架构：公公司拟设设XX花花园管理理处作为为公司的的外派机机构，全全面负责责XX花花园的日日常管理理运作，统管整整个小区区内外事事务。公公司与管管理处每每年签订订管理目目标与经经济指标标责任合合同，管管理处按按综合一一体化管管理七大大服务，即：房房管、治治安、车车辆、清清洁、绿绿化、维维修、社社区文化化、设房房管部、

9、机电部部、护卫卫队、清清洁、绿绿化队、管理监监控中心心，实行行24hh值班，纵向关关系与内内部管理理机构见见下图11：2人员配配备：按按公司IISO990022质量标标准和XXX花园园综合一一体化管管理的内内容、范范围、广广度和深深度，科科学、合合理设置置机构和和人员，力求实实现物业业管理指指标的承承诺和公公司制定定的管理理目标，本着“精干、高效，以岗定定人”的原则则确定人人员编制制，管理理处拟设设各类人人员811人。主主任1人人，副主主任1人人，管理理员3人人，会计计出纳，资料33人，仓仓管1人人，机电电部144人，护护卫员334人，清洁118人，绿化33人，厨厨师2人人。3骨干人人员的素素

10、质要求求见表11。图1 XXX花园园物业管管理处内内部机构构设置示示意图（略）表 1 XX花花园骨干干人员的的质素要要求分类岗位职责具备条件件备注管理处主任全面负责责XX花花园物业业管理工工作男，366，岁本本科文化化以上，有6年年大型高高层物业业管理经经验，协协调管理理能力强强，精通通ISOO90002质量量认证体体系管理处正正副主任任内部委委派副主任协助主任任管理机机电、维维修、车车辆管理理、治安安、房管管、绿化化、清洁洁、社区区文化七七大服务务项目男，本科科文化，有多年年基层物物业管理理经验，熟悉七七大服务务项目操操作流程程及检验验标准，实践经经验丰富富，熟悉悉ISOO90002质量量认

11、证体体系房管部管理员负责房管管工作手手册规定定的工作作内容，协助主主任做好好管理工工作、监监督、协协调、服服务各项项工作大专学历历，土建建或工民民建专业业，具有有3年以以上的基基层物业业管理经经验，综综合管理理、协调调能力和和技术专专业能力力较强主管房管管员、会会计、出出纳、社社区文化化员、机机电工程程技术人人员、保保安队长长、绿化化队长、由公司司从其他他管理处处调配会计出纳纳负责为住住户办理理全面托托收，参参与前期期的水电电表抄送送，统计计工作，统筹管管理小区区财务收收支工作作财会专业业，大专专学历，懂物业业管理条条例，财财务规定定，3年年物业管管理财务务工作经经验资料员负责管理理公司发发放

12、的质质量管理理体系文文件和住住宅小区区技术档档案资料料，分类类整理各各类工作作记录表表格，兼兼电脑员员档案专业业，中专专学历，擅长技技术资料料的分类类，整理理，管理理仓管员专职负责责仓库的的管理工工作，负负责进行行物品分分类，拟拟定物品品采购计计划正派，廉廉洁，有有多年仓仓库管理理经验社区文化化员负责开展展西村社社区文化化宣传工工作，落落实各项项便民服服务措施施有多年大大型社区区文化经经验机电部水、电、电子门门、空调调、土建建、电梯梯负责XXX花园供供配电、电子对对讲门、公用天天线、电电梯、消消防系统统等设备备的正常常动行和和维护助理工程程师以上上职称，熟悉高高层楼宇宇的各种种配电、消防、电子

13、、电梯等等的管理理运作调度员负责报警警、监控控中心的的值班和和处理各各类信息息，让监监控中心心起到管管理“枢纽”作用初级以上上技术职职称，工工科、电电子类专专业，懂懂ISOO90000运作作护卫队正副队长长全面负责责小区的的治安和和车辆管管理工作作高中文化化、退转转业军人人，党员员、军事事素质优优秀，有有4年大大厦治安安队管理理经验车辆管理理员负责小区区车辆、车场管管理工作作熟悉治安安防盗报报警系统统运用绿化队绿化队长长负责小区区绿化养养护，整整治工作作技工，园园艺专业业，有多多年小区区绿化养养护和管管理工作作经验，负责管管理的小小区绿化化先后获获得市优优秀绿化化单位4管理处处职责：a) 负负

14、责对XXX花园园实施综综合一体体化管理理，在物物业管理理业务方方面接受受公司物物业部的的指导和和监督。贯彻执行行公司制制定的IISO990022物业管管理质量量体系标标准，按按标准要要求实施施管理。c) 完完成与公公司签订订的年度度管理目目标和经经济指标标。d) 合合理调配配人员、保持各各岗位的的分工与与写作。e) 定定期对房房屋、公公共配套套设施进进行维修修养护。f) 负负责业主主住宅和和商铺的的装修审审批、协协调违章章处理和和落实投投诉处理理。g) 负负责拟定定小区月月工作计计划。h) 负负责周检检工作，并做好好记录，接受XXX集团团和本公公司物业业部，业业主（住住户）和和业主委委员会的的

15、监督检检查。i) 积积极参加加创建安安全文明明大厦、省优秀秀大厦的的考评工工作，提提高管理理服务水水平。j) 负负责开展展丰富多多彩的社社区文化化活动。k) 负负责XXX花园的的安全、防火工工作。l) 协协调与供供水、供供电、工工商等与与物业管管理有关关部门的的关系，有效开开展工作作。（2） 移交接接管双方指定定一名领领导负责责移交接接管事宜宜，具体体步骤见见图2图 2 XX花花园物业业移交接接管步骤骤1移交接接管前的的准备工工作：a. 成成立XXX花园管管理处。委托管管理公司司合同签签订后，一期入入伙前33个月，即提前前介入管管理，拟拟派管理理处主任任，房管管员和机机电管理理员到位位，其他他

16、管理人人员分步步到岗，落实管管理用房房和员工工宿舍，做好各各项筹备备工作。b. 成成立XXX花园验验收小组组。工程程技术人人员进驻驻现场，了解住住宅区设设备设施施、熟悉悉设备的的构造、性能、水、电电、气管管道线路路的铺设设位置走走向及存存在问题题；填写写如下有有关质量量记录，以便使使存在的的问题尽尽快得到到解决：l 移交交接管验验收遗留留问题统统计表；l 公共共配套设设接管验验收表；l 公共共配套设设施接管管验收遗遗留问题题统计表表；l 机电电设备接接管验收收遗留问问题统计计表。2XX花花园资料料的移交交接管：接管楼宇宇资料的的验收证证明及部部分移交交的资料料如下：l 产权权资料。包括项项目批

17、准准文件；用地批批准文件件；建筑筑执照；业主姓姓名、产产权、居居住位置置、建筑筑面积清清单；面；公用用天线；消防设设施（消消防栓，消防箱箱）；小小区路灯灯；绿化化；小区区道路；垃圾箱箱（池）；垃圾圾转运站站；岗亭亭；车库库；检查查井和化化粪池；明暗沟沟；挡土土墙、坡坡；踏步步；台阶阶；水池池、水箱箱；信箱箱；景观观、雕塑塑及文化化娱乐设设施。b. 验验收标准准。参照照建设部部ZBPP30000190和和国家119977年7月月1日颁颁发地房屋接接管验收收标准及达到到设计要要求。6工程完完善和工工程遗留留问题处处理规定定：a. 工工程完善善。在房房屋本体体进行竣竣工验收收后，才才进行公公共配套套

18、设施的的工程完完善。b. 工工程遗留留问题。工程遗遗留问题题是指在在竣工验验收和楼楼宇使用用过程中中，存在在的安全全隐患如如使用的的建筑材材料不合合格，设设计无法法达到使使用的要要求，保保修无法法解决的的设计缺缺陷等。c. 处处理措施施。XXX公司对对完善配配套工程程执行监监督职能能，指定定专人作作好协调调工作；对发现现的遗留留问题及及时向物物业管理理部汇报报；限制制噪音施施工时间间，确保保业主（住户）休息；给进场场施工队队人员办办理出入入证，避避免与装装修施工工人员混混淆，确确保安全全；增强强保安力力量，监监督施工工队的人人员管理理；施工工队离场场前，必必须到管管理公司司申请“放行条条”，经

19、主主管房管管人员以以上人员员检查无无误，签签名后施施工队方方可撤离离小区。7业主（住户）入住前前筹备工工作：a. 编编制入住住工作方方案。管管理处正正式成立立后，管管理处主主任负责责根据公公司策划划部编写写的XXX花园园物业管管理方案案编写写入住工工作方案案，入住住工作方方案的内内容包括括以下部部分：l 核实实XXX花园物物业管理理方案中拟定定的各类类人员配配备情况况；l 根据据XX花花园的实实际情况况和XXX花园园物业管管理方案案中对对住宅区区管理的的要求以以及要达达到的标标准，拟拟定XXX花园入入住后在在加强治治安、车车辆管理理、垃圾圾清运等等方面的的配套改改进意见见或整改改措施；l 拟定

20、定办公用用房和员员工宿舍舍的装修修方案；l 拟定定物品采采购计划划；l 制定定入住流流程。b. 准准备入住住资料。l 根据据公司VVI（企企业形象象视觉识识别）手手册和XXX花园园实际情情况编写写和印刷刷住户户手册、业业主公约约、防火公公约；l 印刷刷公布市市政府颁颁布的XXXXXX市市住宅装装修管理理规定，并结结合实际际编写XX花花园室内内装修管管理规定定、商场装装修管理理规定和临临时用电电管理规规定。8业主（住户）入住管管理：入住流程程图：验验证发放资资料交费钥匙发发放验房。a. 验验证。l XXXX公司司发出的的入住通通知单原原件、购购房和租租赁合同同复印件件1份；l 业主主及家庭庭成员

21、（或同住住人）身身份证复复印件11份；l 业主主及家庭庭成员（或同住住人）11寸照片片1张b. 资资料发放放与管理理。l 发给给业主保保存的资资料有：住户手手册；业业主公约约；齐齐齐哈尔尔市住宅宅装修管管理规定定；住住宅室内内装修管管理规定定；临时时用电管管理规定定；安装装空调管管理规定定；防盗盗网和防防盗窗管管理规定定；收费费项目一一览表；l 发给给业主填填写并需需回收的的资料有有：业主主公约（经业主主和管理理处签约约后，业业主和管管理处双双方各保保留一份份）；业业主家庭庭情况登登记表；装修申申请表（住户申申请装修修时填写写，原件件留管理理处存档档）；l 管理理处按业业主（住住户）的的栋号和

22、和房号进进行建档档编号，档案中中包括：入住验验房表；业主家家庭情况况登记表表；装修修申请表表。c. 交交费。l 按入入住通知知单发出出的日期期为准收收费；l 搬迁迁押金（办理入入住时交交纳；住住户搬迁迁完毕，凭搬迁迁押金收收据办理理退款手手续）；l 水电电押金（办理入入住时交交纳；在在供电局局和自来来水公司司办理接接管托收收后，住住户凭押押金收据据办理退退款手续续）；l 钥匙匙发放；l 验房房：按本本公司IISO房屋保保修工作作程序规规定执行行。9商业网网点入伙伙管理：按本公司司ISOO90002商商业网点点入伙程程序开开展工作作，入伙伙流程：验证发放资资料交费。a. 验验证。商商业网点点的业

23、主主和租赁赁人须提提供以下下资料：l 购房房合同或或租赁合合同复印印件1份份；l 身份份证复印印件1份份。b. 发发放资料料。l 资料料发放与与保管，管理处处下发的的资料有有：住户户手册；业主公公约；XXXXXX市市住宅装装修管理理规定；住宅宅区商场场装修管管理规定定；临时时用电管管理规定定；安装装空调管管理规定定；防盗盗网和防防盗窗管管理规定定；收费费项目一一览表；装修申申请表（申请装装修时填填写，原原件留管管理处存存档）；l 管理理处按业业主或商商户栋号号和房号号进行建建档编号号，档案案内容包包括：承承租合同同复印件件和承租租人身份份证复印印件；装装修申请请表及装装修平面面图等资资料；营营

24、业执照照复印件件。c. 收收费。l 管理理服务费费；l 水电电押金：办理入入伙时交交纳，并并根据其其经营方方式和内内容所需需用电量量，在申申请装修修时交纳纳；在供供电局和和自来水水公司办办理接管管托收后后，凭押押金收据据办理退退款手续续。10房管管保修工工作管理理：保修工作作流程：验房申报维修验收。a. 验验房。住住户领取取钥匙后后，在房房管员陪陪同下，对室内内项目逐逐一进行行验收，验收合合格后，双方签签订“业主（住户）入住验验房表”，以示示验收合合格，住住户交此此表回管管理处存存档；验验收不合合格时：l业主（住户）必须33日之内内交此表表回管理理处，由由管理处处负责联联系或安安排维修修事宜；

25、l超过33日且房房屋在保保险期限限内，住住户未申申请装修修的情况况下，若若属外墙墙和楼板板渗水等等质量问问题仍属属保修范范围，而而房间内内易损坏坏物品如如灯泡、水龙头头等故障障则由业业主（住住户）负负责。b. 申申报保修修。l 住户户从领取取钥匙之之日起33天之内内，凭“业主（住户）入住验验房表”到管理理处，由由主管房房管员在在“保修登登记表”上登记记；l “保保修登记记表”上须写写明确住住户预约约时间，联系电电话等，房管员员在预约约时间内内，及时时填写“派工单单”委派管管理处维维修人员员或通知知施工单单位进行行维修。c. 维维修。l 大中中修由管管理处通通知开发发单负责责维修，小修，急修由由

26、管理公公司派工工维修；l 维修修时住户户必须在在场。d. 验验收。住住户、房房管员和和维修人人员三方方到场验验收，并并签字认认可。（3） XX花花园的日日常管理理运作原则：全全面推行行XXXX公司通通过国际际、国内内质量认认证机构构认证的的ISOO90002质量量管理体体系。大大厦内日日常机电电运行，房管事事务，治治安、车车辆、清清洁、绿绿化、社社会文化化、设施施维护保保养统一一纳入公公司ISSO90002规规范运作作范畴，严格执执行机机电设备备管理工工作手册册、电梯工工作手册册、消防工工作手册册、维修工工作手册册、房管工工作手册册、保安工工作手册册、车辆管管理工作作手册、大大厦清洁洁工作手手

27、册、绿化化工作手手册、社会会文化工工作手册册，注注重每一一个服务务项目的的人员培培训、考考评，加加强日检检，周检检、月检检。1房管事事务：管管理处对对XX花花园的日日常事务务管理，按照公公司ISSO90002质质量体系系房管管工作手手册规规范运作作，如表表3。表 3 XX花花园物业业日常管管理工作安排排8：0008：330处理理住户申申报投诉诉；8：309：330巡视视；9：30-12：00跟跟踪监督督；144：00015：30学学习、培培训、整整理档案案；155：30016：30巡巡视；116：330-118：000走访访、回访访工作内容容跟踪监督督日常：33遍/日日巡视日常：22遍/日日走

28、访3次/周周，1遍遍/月回访处理率：1000%，回回访率：1000%检查内容容及处理理方法日检项目目1.装修修巡视22.投诉诉接待33.违章章检查44.车辆辆管理55.治安安6清洁洁7.绿绿化8.维修99.仓库库察看110.机机电设备备11.社区活活动122.员工工食堂113.员员工宿舍舍14.内务巡巡视处理方法法1. 记记录巡视视发现的的问题，搜集住住户的反反馈意见见2. 对对巡视中中发现的的问题，分类进进行处理理，具体体问题具具体解决决周检项目目全面检查查住宅区区各项工工作，着着重对房房管日检检中发现现不合格格项目进进行检查查处理处理办法法管理处主主任组织织房管员员、班组组长，对对发现的的

29、不合格格及时整整改，严严重不合合格的项项制定纠纠正措施施并上报报物业部部考核标准准平时日检检、周检检、月检检按ISSO90002质质量体系系考核标标准；年年终按国国家建设设部对“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”的考核核验收标标准2机电运运行与保保养：大大厦及公公用设施施维修、养护运运作按照照公司IISO990022质量体体系机机电设备备管理工工作手册册规范范运作，如表44。表 4 XX花花园物业业机电运运行与维维护主要内容容运行组值班：保保障大厦厦供水供供电、电电梯空调调等正常常运作并并作好记记录巡视：巡巡视设备备和设备备运行情情况，做做好巡查查记录秩序：搞搞好设备备房的物物品管理

30、理，加强强安全防防范工作作维修组负责机电电设备的的各项维维修，保保养工作作，并做做好记录录定期清清洁所管管设备和和设备房房负责对设设备设施施进行全全面巡视视、检查查，发现现问题及及时处理理检查项目目及处理理方法检查项目目1低压压配电柜柜2干干式变压压器3柴油发发电机44水泵泵5水水池、水水箱6风机77防盗盗监控系系统8公用天天线系统统9对对讲报警警系统110空空调设备备11火灾报报警控制制系统112气气体自动动灭火系系统133防火火卷帘门门14消火栓栓15疏散出出口指示示灯166自动动喷水灭灭火系统统17烟、温温感系统统18干粉灭灭火器处理方法法按照公司司ISOO90000标准准，对轻轻微不合

31、合格项进进行整改改，严重重不合格格项上报报机电工工程部经经理并提提出纠正正措施考核标准准日常周检检、月检检按ISSO90002质质量体系系考核标标准；年年终考核核按国家家建设部部对“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”的考核核验收标标准3日常维维修养护护：大厦厦及公用用设施维维修、养养护运作作按照公公司ISSO90002质质量体系系维修修工作手手册规规范运作作。如表表5。表5XXX花园物物业日常常维修养养护工作安排排8：0008：330处理理申报投投诉；88：30010：00跟跟踪监督督；100：000-122：000维修养养护144：00015：30巡巡视维修修养护；15：3017：

32、00整整理学习习；166：300-188：000走访、回访主要工作作房屋本体体室内：小小修300h，一一般故障障2d，最多不不超过88minn，较难难故障33h内，48hh跟踪验验证楼梯、墙墙面；发发现问题题按原样样及时修修复，每每年全面面检查11次，33-4年年全面修修补屋面：每每年全面面检查11次，每每年雨季季前须检检查1次次，发现现破损及及时修补补公共设施施室处污水水系统：每月检检查1次次，发现现问题及及时修补补道路车场场：每月月检检查查1次，随坏随随修天线：每每月检查查1遍，随坏随随修明暗沟：每周检检查1遍遍，随坏坏随修供水电气气：每月月细查11遍，中中小型维维修通知知水电部部门楼道灯

33、：每月检检查1遍遍，随坏坏随修检查项目目及处理理方法检查项目目1地基基基础22梁柱柱板主体体3墙墙体4顶棚55楼梯梯扶手66公共共门窗77隔热热层、防防水层88水箱箱水池99屋面面扶拦110消消防设施施11电子对对讲门112信信报箱113标标识144散水水15楼板地地面砖116上上下雨污污水管117设设备房118道路路19电缆沟沟盖板220路路牙211踏步步台阶222给给排水223路路灯244清洁洁设备225娱娱乐设施施处理方法法按照公司司ISOO90000标准准，对轻轻微不合合格项进进行整改改，严重重不合格格项上报报机电工工程部经经理并提提出纠正正措施考核标准准日常周检检、月检检按ISSO9

34、0002质质量体系系考核标标准；年年终考核核按国家家建设部部对“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”的考核核验收标标准4治安、消防、车辆管管理：按按照公司司ISOO90002质量量体系保安工工作手册册、车辆管管理工作作手册规范运运行。如如表6。表6XXX花园物物业治安安、消防防、车辆辆管理工作安排排定岗检查查进出口、停车场场：244h流动巡查查消防设施施：1遍遍/周住区安全全：244minn违章行为为：244minn车辆停放放：244minn车辆保管管：244minn突发事件件：9001200s责任任保安或或车辆管管理员到到达现场场学习训练练学习法规规：1次次/周训 练：2次/周演示培

35、训训：1次次/周检查项目目及处理理方法检查项目目1 查查可疑人人员、外外来人员员和捡垃垃圾、乞乞计人员员2 查查违章停停车、违违章装修修3 查查室外施施工、搭搭建情况况4 查查乱摆卖卖现象5 查查高空抛抛物、乱乱扔垃圾圾现象6 查查破坏绿绿化、占占用绿地地现象7 查查漏水、漏电、漏气现现象8 查查房本体体和公共共设施情情况处理方法法按照公司司ISOO90002质量量体系标标准，对对轻微不不合格项项汇报队队长及主主管房管管员，严严重不合合格项上上报主任任考核标准准平时按IISO990022质量体体系考核核标准；年终考考核按国国家建设设部规定定的考核核验收标标准5清洁保保洁管理理：按照照公司IIS

36、O990022质量体体系大大厦清洁洁工作手手册规规范运作作。如表表7。6绿化养养护管理理：按照照公司IISO质质量体系系绿化化工作手手册规规范运作作。如表表8。表7XXX花园物物业保洁洁管理工作安排排6：000-7：00地地面清扫扫；7：00-8：330垃圾圾清运；8：330-110：330楼道道清扫、喷药；13：-155：300楼面清清扫；115：330-117：330垃圾圾清运工作内容容道路清洁洁2次/日日；每月月用水冲冲刷2次次保 洁12小时时/日楼间保洁洁清扫3遍遍/周；清洗22遍/月月垃圾清运运清运2遍遍/日；洗车工工1遍/日清 杀2遍/周周检查项目目及处理理方法检查项目目1马路路、

37、人行行道、绿绿化地、散水坡坡、排水水沟2停车场场、岗亭亭、单车车棚3垃圾箱箱、垃圾圾中转站站、化粪粪池4游泳池池、网球球场5污、雨雨水井和和沙井66宣传传栏、标标识7电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯灯具等88楼裙裙、屋面面9值值班室、办公室室、卫生生间100除四四害处理办法法按照公司司ISOO90002质量量体系标标准，对对轻微不不合格项项整改，严重不不合格项项上报主主管房管管员和主主任并提提出整改改方案加加以纠正正考核标准准日常日检检、周检检、月检检按ISSO90002质质量体系系考核标标准；年年终考核核按国家家建设部部规定的的考核验验收标准准表8XXX花园物物业绿化化养护管管理工作安排排6：

38、300-9：30浇浇水、施施肥；99：30012：00除除杂草、整形、造型、保洁、刷除枯枯枝叶；14：00-16：00杀杀虫、补补缺、保保洁；116：00018：30浇浇水、施施肥工作内容容整形造型型6次/年年施肥春秋各11遍浇水因时因地地制宜按按需供水水；浇水水时间夏夏季早晚晚为宜，冬季中中午为宜宜除杂草中耕1遍遍/季；平时11遍/天天，下大大雨除外外补缺视缺苗情情况及时时补缺杀虫1遍/周周，发现现害虫立立即消灭灭保洁12h/d检查项目目及处理理方法检查项目目1 乔乔木整枝枝，造型型修剪；花卉、树木施施肥2 灌灌木绿蓠蓠、树木木、草地地、花卉卉浇水3 除除杂草4 补补栽补种种5 治治病杀虫虫

39、6 清清理枯枝枝落叶，绿地石石块7 松松土8 防防风防涝涝处理方法法按照公司司ISOO90002质量量体系标标准，对对轻微不不合格项项整改，严重不不合格项项上报主主管房管管员和主主任及物物业管理理部，并并提出整整改方案案加以纠纠正措施施平时按IISO990022质量体体系考核核标准；年终考考核按国国家建设设部规定定的考核核验收标标准a. 培培训师资资。由百百安物业业管理有有限公司司策划部部负责组组织办公公室、物物业管理理部分批批集中培培训。授授课教师师由公司司内部具具有相应应资格和和具有丰丰富经验验的技术术人员、管理人人员担任任，根据据实际工工作需要要，另聘聘请建设设局培训训中心专专业人士士授

40、课。b. 培培训经费费。第一一年按人人均3000元/年标准准从管理理服务费费中支出出；经常常年份按按5的的标准从从管理服服务费中中支出，每年约约7万元元。c. 培培训规定定。培训训统一由由公司策策划部组组织考勤勤，考勤勤记录列列入年终终考核内内容，占占综合考考评成绩绩的200。d. 培培训奖惩惩。笔试试、实操操考试中中前三名名者，分分别给予予奖励；新上岗岗员工未未经培训训或培训训成绩不不合格者者，不给给予录用用；笔试试和实操操考试中中成绩不不合格者者给予一一次补考考机会，再次培培训，原原培训所所占的工工作日作作为旷工工处理。e. 培培训计划划。岗前前培训计计划和常常规培训训计划，岗前培培训计划

41、划如表99。常规规培训计计划如表表10。表9XXX花园物物业管理理处岗前前培训计计划培训类别别培训对象象培训内容容组织部门门培训方式式培训考核核公共知识识培训全体员工工公司简介介、物业业管理基基础知识识、员工工守则、公司规规章制度度、职业业道德、安全防防火教育育、ISSO90000、普法教教育、礼礼仪策划部、管业管理理部、办办公室集中培训训个别培训训笔试通方方能上岗岗管理干部部培训管理处正正副主任任物业管理理岗位资资格培训训、经理理岗位职职责培训训，ISSO90000、现代物物业管理理实务策划部、管业管管理部集中培训训外送培训训管理员培培训房管员各各专业队队长或负负责人物业管理理岗位资资格培训

42、训、房管管员岗位位职责、公文写写作策划部、管业管管理部集中培训训外送培训训操作层员员工培训训护卫员岗位职责责和保安安工作手手册，实实操：队队列、擒擒拿格斗斗、体能能、消防防灭火训训练等策划部、管业管管理部集中培训训车管员岗位职责责和车辆辆管理工工作手册册，实操操：交通通法规、交通指指挥、体体能训练练、消防防灭火训训练等绿化员岗位职责责和绿化化工作手手册，包包括：育育苗培训训、植物物、花卉卉栽培、造型修修剪、补补种补栽栽、草坪坪修整、割草机机的操作作等维修员岗位职责责和维修修工作手手册，维维修工具具使用，安全操操作培训训及水电电常识社区文化化员岗位职责责和社区区活动工工作手册册，公文文写作，艺术

43、常常识等清洁员网位职责责和大厦厦清洁工工作手册册表10XXX花园园物业管管理处常常规培训训计划培训类别别培训对象象培训内容容组织部门门培训方式式培训周期期培训考核核公共知识识管理处全全体员工工物业管理理基础知知识、职职业道德德、安全全防火知知识、IISO990000知识策划部办公室集中培训训每年循环环培训11次每年笔试试1次管理干部部培训正副主任任ISO990000知识、物业管管理专业业知识、公文写写作、电电脑运用用、基础础英语、现代物物业管理理动态策划部物业管理理部办公室集中培训训送外培训训每年培训训2次每年笔试试1次管理员培培训房管员专专业队长长ISO990000质量系系系与岗岗位有关关的

44、质量量系系知知识，专专业知识识、公文文写作策划部物业管理理部办公室集中培训训送外培训训每季培训训1次每年笔试试实操11次操作层员员培训治安车管管绿化维维修清洁洁社区文文人员与岗位有有关的工工作手册册、与岗岗位有关关的专业业知识专专业技能能培训策划部物业管理理部办公室个别培训训集中培训训理论、技技能每月月各培训训1次每年笔试试1次半年实操操考试11次物殊工种种培训物种作业业人员参加劳动动局组织织的复审审策划部外送培训训按劳动局局有关规规定经验、信信息培训训正副主任任、房管管员专业业队长学习和交交流先进进、科学学的物业业管理经经验，了了解物业业管理新新动态策划部办公室交流会外出参观观每半年11次总

45、结管理理经验提提出管理理新思路路2从接管管开始在在XX花花园全面面推行IISO990022质量体体系实施施管理，在半年年内建立立运行体体系并达达到认证证的条件件。3安全防防范。采采取人防防、技防防和宣传传相结合合的原则则，确保保XX花花园随时时处于安安全状态态。a. 加加强制度度落实。l 根据据XX花花园地理理位置、周边环环境，合合理布岗岗，设防防拟分33个区域域，分别别由3个个班轮流流换防，责任承承包；l 要求求护卫严严格按照照公司IISO990022物业管管理体系系文件保安工工作手册册规范范工作，文明执执勤，规规范上岗岗。对照照护卫员员日常行行为，严严格执行行由护卫卫队长负负责护卫卫员的日

46、日检、管管理处主主任负责责周检、公司物物业管理理部负责责月检的的逐级检检查制度度，确保保护卫队队伍的素素质和服服务水准准；l 专人人负责监监控中心心，确保保24hh全方位位监控；l 加强强岗位责责任。保保安拟设设固定岗岗，流动动哨和巡巡逻队，整个小小区244h全方方位检查查，明确确责任区区，划分分责任人人；l 坚持持查岗制制度。护护卫队长长、房管管员、管管理处主主任、公公司物业业管理部部按公司司ISOO90002程序序文件规规定的频频率不定定期夜间间查岗，并根据据查岗情情况给予予通报，漏岗、偷懒者者按公司司规定处处罚；l 加强强住宅区区内流动动人员及及外来人人员管理理和防范范，建立立商户和和流

47、动人人员档案案，并定定期核查查；l 落实实安全责责任制，明确责责任人。公司与与管理处处、管理理处与护护卫队长长签订治治安目标标管理责责任书，明确责责任和工工作标准准，并分分级跟踪踪验证、考评。同时，各级领领导又是是防火责责任人，全体护护卫员、车辆管管理员都都是义务务消防员员和治安安应急分分队队员员。（此贴售售价 1100 论坛金金币，目目前已有有 255 人购购买）b. 加加强车辆辆管理。XX花花园住户户多，车车为少。今后的的车辆停停放、车车辆管理理难度较较大，尤尤其是车车辆占用用区内消消防通道道，会带带来一定定的消防防安全隐隐患。对对XX花花园车辆辆的管理理将采用用车卡分分离的方方式进行行管

48、理，对停留留在区内内道路露露天停车车场或临临时停车车位的住住户车辆辆，只收收取车位位费；为为地下停停车场购购买保险险。采用用防盗、防劫车车辆管理理系统进进行管理理，该系系统在XXX花园园的出入入口设置置一个联联网出口口管理器器，用汉汉字显示示车辆的的资料，业主凭凭管理处处发放的的家庭报报警遥控控器便可可以出入入XX花花园出入入管理口口了。4清洁卫卫生。为为维护XXX花园园物业良良好的硬硬件设施施，尤其其是搞好好会所、各栋大大厦大堂堂的设施施保养，拟购置置意大利利“天尼”牌电动动清扫机机、刨光光机、打打蜡机，从先进进的设备备配置着着手，并并外送培培训操作作人员，从而达达到最佳佳的维护护、保养养。

49、5综合楼楼的管理理。XXX花园综综合商业业、办公公、公寓寓楼的管管理除了了管理处处经营的的部分商商业用房房按内部部ISOO90002规范范运作之之外，其其他商业业办公用用房还必必须与管管理处签签订“门前三三包”管理协协议，向向各商户户明确“秩序、卫生、绿化”责任，并与各各商户签签订消防防责任状状，从制制度上制制约、规规范、日日常强化化监督，保证整整体环境境的统一一有序。6沟通与与住户、商户之之间的联联系，多多渠道开开展宣传传活动。a. 编编制XXX花园园住户手手册，详细介介绍轻院院物业管管理公司司的服务务宗旨、企业精精神以及及公司与与管理处处可以提提供的服服务项目目、物业业管理各各项法规规、住

50、户户需遵守守的管理理规定等等。主要要内容有有：轻院院公司介介绍、XXX花园园梗概、管理处处人员分分工，小小区管委委会的组组成及其其作用、如何投投诉或提提出建议议、管理理费缴纳纳注意事事项、装装修规定定、入伙伙事宜、保洁规规定及措措施、保保安措施施、水电电气的使使用和管管理规定定、物业业管理规规定、宠宠物管理理规定、安装空空调机的的规定、防火须须知、噪噪声限制制、泊车车洗车服服务、常常用电话话号码以以及处罚罚规定等等。手手册一一户一册册并签字字领取。b. 录录制音像像制品。由于文文字宣传传较为枯枯燥，住住户通常常不以为为然，因因此，公公司拟将将XX花花园各项项行为规规范编制制成录像像带，把把静态

51、文文字变成成动态图图象，定定期分批批举办学学习班，播放给给大家观观看，更更具感染染力，取取得良好好的宣传传和教育育效果。7开展丰丰富多彩彩的公益益和社区区文化活活动。在在物业管管理初期期即建立立详尽的的住户档档案，以以便开展展公益和和社区文文化活动动。a. 公公益活动动。l 联系系医疗单单位，建建立小区区医疗中中心，开开展预防防、接种种和普及及医疗教教育等工工作；l 设立立小区义义工，在在南粤阁阁形成互互助、和和睦的人人文景观观。b. 社社会文化化。开展展丰富多多彩的社社区文化化不仅为为社区居居民提供供娱乐消消遣，更更是为居居民提供供机会联联络感情情，交流流信息，从而形形成一个个安乐祥祥和的居

52、居住生活活氛围，促进各各项管理理工作的的顺利开开展。拟拟在设施施齐全的的综合楼楼设立各各种名目目的俱乐乐部，按按照XXX花园内内住户的的爱好兴兴趣分别别成立棋棋牌俱乐乐部、老老年人俱俱乐部、少儿艺艺术团、足球沙沙龙、读读书社和和音乐沙沙龙等，每月举举办各类类讲座、定期比比赛；在在住宅区区内推行行全民健健身计划划，使XXX花园园人人有有机会参参与，整整个小区区充满活活动力，塑造“南粤阁阁大家庭庭”观念。通过组组织各种种各样的的活动，逐步把把物业管管理要求求化为住住户的自自觉行动动，使住住户成为为物业管管理的直直接或间间接参与与者，将将会极大大地提高高XX花花园的物物业管理理水平。8大力发发展公共共关系。建立与与市、区区住宅局局、工商商、税务务、公安安、水电电管理和和小区管管理会等等行政业业务主管管部门的的公共关关系业务务，建立立一套单单位互通通信息网网络，随随时掌握握这些部部门的各各种政策策、法规规信息，以便管管理。9从管理理XX花花园前期期开始即即导入VVI企业业形象视视觉识别别系统，建立统统一的VVI标识识、标牌牌系列，