2022年湖南省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求考试题

1、2017年湖南省房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作要求考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案 。 A：12 B：23 C：24 D：35 E：借款合同 2、假设开发法的基本理论依据是。 A：生产费用原理 B：预期原理 C：替代原理 D：供求原理 E：工业用地的监测点评估价格3、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。 A：开发用地取得途径

2、应为估价对象土地的原始取得途径 B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径 C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 E：工业用地的监测点评估价格 4、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。 A：抵御通货膨胀的影响 B：提高资本金的投资收益率 C：提高全部投资的平均收益率 D：降低借贷资金的资金成本 E：借款合同5、保险的派生职能不包括_。 A防灾防损 B融通资金 C组织经济补偿 D分配 6、路线价法主要适用于两侧土地的估价。 A：城市街道 B：城市主干道 C：城市商业街道 D：

3、城市高速公路 E：工业用地的监测点评估价格 7、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象_的方法。 A利润 B价格 C价值 D收益价格 8、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A债务融资 B已建成房地产抵押贷款 C权益融资 D建设贷款 9、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 10、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括_。 A标的非自有性

4、B主体的特定性 C目的的利他性 D权利义务的对等性11、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。 A：该抵押属一般房地产抵押 B：该抵押是最高额抵押 C：若银行实际发放了25亿元贷款，其优先受偿价款为25亿元 D：该抵押可以不经登记即产生合同效力 E：执行层的组织协调 12、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题) A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地产估价机构必须加盖

5、公章 13、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。 A：私有住宅转让后用于商业经营的 B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D：按照国务院有关规定出售公有住房 E：执行层的组织协调14、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。 A租金收入 B土地出让收入 C长期抵押贷款 D净经营收入 15、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开始。 A临时 B三级 C四级 D预备 16、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房

6、抵押贷款的（）。 A操作风险 B信用风险 C市场风险 D法律风险 17、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金_。 A不得低于评估价格的50% B不得高于评估价格的50% C由政府决定 D不得低于按照国家规定所确定的最低价 18、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_。 A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者 B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用 C只要有政府批准，无须缴纳任何费用 D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用 19、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。 A二

7、级资质证书 B三级资质证书 C四级资质证书 D暂定资质证书 20、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是_。 A评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C评估价格和成交价格都公平合理 D评估价格和成交价格都不公平合理 21、某建筑物相对标高0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为_。 A30.500 B60.500 C90.500 D98.500 22、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5

8、月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_年。 A15 B16 C17 D3023、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。 A10 B15 C20 D30 24、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险25、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利

9、息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。 A1.07 B1.47 C2.07 D3.33二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、盈利能力分析指标主要包括等。 A：存货周转天数 B：资产报酬率 C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率 2、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产转让估价 D：房地产火灾保险估价 E：房地产司法拍卖估价3、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是

10、（）。 A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出 B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本 C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本 D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本 4、某笔房地产开发贷款的综合风险度与_直接相关。 A贷款额 B企业信用等级 C自有资金数量 D项目风险等级 E贷款期限5、建设单位应当自领取施工许可证之日起_内开工。 A15

11、日 B30日 C3个月 D6个月 6、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。 A公告不是房屋权属登记的必经程序 B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记 C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书 D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 7、下列风险中属于系统风险的是。 A：比较风险 B：市场供求风险 C：未来运营费用风险 D：持有期风险 E：借款合同 8、下列情形中，诉讼时效为2年的是。(2008年试题) A：身体受到伤

12、害要求赔偿的 B：寄存财物被丢失的 C：环境遭污染或损害的 D：借出的资金未能收回的 E：执行层的组织协调 9、甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（） A甲乙 B甲乙 C甲=乙 D无法判断 10、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为_万元。 A23.4 B28.6 C33.4

13、D46.811、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。 A80% B60% C90% D70% 12、开发商的主要合同关系通常包括等。(2005年试题) A：保险合同 B：分包合同 C：销售合同 D：勘察设计合同 E：加工合同 13、根据转让的对象房地产转让可分为。 A：有偿 B：无偿 C：地面上有建筑物的转让 D：地面上无建筑物的转让 E：出让方式取得的土地使用权转让14、根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得_。 A转让房屋 B租赁房屋 C迁移户口 D新建、扩建、改建房屋 E改变房屋和土地用途 15、需求是与该商品销售价格所对应的消费者

14、的统一。 A：购买水平 B：购买单位 C：购买能力 D：购买欲望 E：购买需求 16、下列关于所有权的表述中，正确的有。 A：所有权是从物权 B：所有权是自物权 C：可对所有权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同所有 E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 17、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。 A业主希望的投资回报率 B承租人愿意承担的费用 C承租人的承受能力 D同类型物业的市场供求关系 18、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定 B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签

15、订物业服务合同 C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：执行层的组织协调 19、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。 A10% B20% C50% D200% 20、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税 D：免税 E：规定起征点和免征额 21、基准地价系数修正法的基本原理是_。 A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论 22、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同23、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在_以上的不宜采用。 A1年 B半年 C2年 D3年 24、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。 A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记 B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请 C：拟