广州某热销大型商场策划流程

1、操作步骤骤1：商商场物业业市场调调研分析析 操作作步骤22：项目目条件分分析 操作作步骤33：项目目定位策策略 操作作步骤44：商场场建筑规规划及设设计 操作作步骤55：营销销推广投投资回报报分析 操作作步骤66：广告告推广策策略 操作作步骤77：关于于旺场经经营建议议操作步聚聚1：商商场物业业市场调调研分析析商品房房大量空空置，有有一条很很重要原原因是发发展商的的决策层层缺乏必必要的市市场调查查，没有有掌握到到足够的的商场信信息导致致决策失失误，使使项目开开发出现现选址不不准和市市场定位位不发。如位于武武汉市江江岸区某某大厦，从它的的规模、设计、装修、设备，到付款款方式，这个项项目在同同一区

2、位位中应属属佼佼者者，但建建成以来来，出租租和出售售比率都都很低，发展商商难以实实现预期期效益。究其原原因，主主要是投投资失策策。该地地方改造造前路面面狭窄残残旧，常常堵车，人气虽虽旺，但但大量是是外来人人口，收收入不高高，周边边多家大大型国营营企业经经济也不不甚景气气，且周周围临建建商铺月月租金要要比大厦厦租金便便宜1半半多。在在这样的的环境中中，发展展商把大大厦定位位为商业业、酒店店、桑拿拿等，显显然是不不适合的的，是不不经深入入市场调调查作出出的不准准确决策策。商场物业业成功开开发的前前提是做做好市场场调查，否则，就不能能在残酷酷的市场场竞争中中获胜。但很遗遗憾，不不少开发发公司并并没有

3、一一套完善善可操作作的关于于项目开开发前期期的市场场调查方方案，每每每接到到一个项项目，总总是凭国国土、规规划、税税务要求求和几个个楼盘的的数据就就由业务务人员凭凭经验写写出项目目的可行行性分析析报告。科学性性、准确确性不高高。1、商商业物业业调研需需要了解解的内容容：11.1.1对经经济与发发展形势势分析房地产业业的发展展与一个个国家和和地区的的政治、经济、金融、教育和和治安、社会发发展等因因素息息息相关。这些因因素将直直接或间间接对房房地产市市场和产产业产生生影响，尤其是是对房价价和销售售情况。要制定定正确的的开发项项目策略略，不能能不综合合考虑这这些因素素。一些些外商之之所以纷纷纷投资资

4、发展我我国房地地产业，很重要要原因是是他们看看到了改改革开放放后的中中国经济济不断向向前发展展，政局局和社会会环境稳稳定，投投资收益益率高，广大人人民群众众有迫切切改善改改善住房房条件的的需求和和能力，事实也也正是如如此。1.1.2对房房地产市市场发展展态势分分析对本地区区、本省省、周边边城市（外销楼楼还须了了解港澳澳地区的的房地产产市场动动态）以以至全国国房地产产开发建建设的总总体情况况进行了了解。这这样才能能克服投投资的盲盲目性，有助于于市场定定位准确确。前几几年，武武汉市有有些发展展商看到到写字楼楼有利可可图，回回报率高高，纷纷纷投资兴兴建。由由于未对对市场当当时和未未来几年年写字楼楼需

5、求情情况进行行深入了了解和预预测，以以致盲目目投资，造成今今天写字字楼大量量空置、投资难难以回收收的现实实。这方方面需要要了解的的内容包包括近几几年各类类房地产产开发项项目完成成投资额额、竣工工面积、施工面面积、新新开工面面积、销销售面积积、销售售价格、空置面面积、市市场变化化情况，以至今今后几年年对各类类物业潜潜在需求求与有效效需求的的分析。当然，也包括括银行开开展住房房抵押贷贷款情况况的力度度和发展展趋势等等。1.1.3对房房地产政政策法规规和政府府规划措措施近期，有有关房地地产的投投诉纠纷纷日益增增多，除除了购房房者法律律意识有有所加强强外，更更重要一一点是不不少发展展商没严严格按章章办

6、事，出现了了商品房房交易中中常见的的短斤缺缺两、货货不对板板、延期期交楼、承诺不不兑现等等问题。所以开开发企业业的领导导和专业业人员必必须熟悉悉有关政政策法规规，遵章章守法。否则，稍有差差错便会会直接影影响到开开发项目目的正常常顺利进进行，造造成不必必要的浪浪费。这这方面主主要了解解的是：土地使使用、规规划设计计、拆迁迁安置、开发管管理、建建筑施工工、销售售、税收收、物业业管理等等方面的的法规以以及政府府领导人人的重要要讲话，新的政政策措施施、工作作部署等等。近期期出台的的关于住住房制度度改革、蓝印户户口制度度，尤其其对商品品房预售售条例等等规定、政府对对销售“放心房房”的要求求等等，更须熟熟

7、悉和严严格执行行。掌握握上述各各有关政政策法规规及政府府调整政政策的信信息，就就能及时时调整房房地产开开发和销销售策略略，有助助于项目目的成功功。1.1.4对项项目周边边居民的的调查无论哪一一类物业业，要做做到市场场定位准准确，都都必须深深入了解解居民，尤其是是项目周周围居民民的住房房现状、人员构构成、文文化程度度、收入入情况、购房能能力、住住房需求求、购房房动机及及未来住住房的期期望，可可接受的的价格，对付款款方式、套型面面积、装装修标准准、居民民环境和和设施配配套等。然后再再有针对对性的根根据这些些资料来来确定将将来所开开发项目目的市场场定位。比如，有的项项目所在在环境居居住情况况比较复复

8、杂，各各类居民民杂居，外来人人员不少少，如果果把市场场定位为为大套型型的中高高档住宅宅，将有有可能导导致挫败败，因中中高收入入人群一一般不愿愿到这类类地段购购房居住住。1.1.5对周周边同类类楼盘的的调查了了解对周边同同类楼盘盘的调查查了解，有利于于在制定定项目营营销策略略时做到到扬长避避短，在在今后的的市场竞竞争中处处于较为为有利的的位置，制定正正确的竞竞争对策策。这方方面了解解的内容容主要有有：楼盘盘所处位位置、销销售面积积、销售售价格、销售手手法（包包括宣传传口号、卖点和和宣传媒媒体等）、销售售进度、付款方方式、购购房对象象及楼盘盘设计造造型、装装修标准准、配套套设施和和环境美美化绿化化

9、等，同同时还要要尽可能能了解楼楼盘的施施工进度度、资金金到位情情况和物物业管理理情况等等，然后后制表逐逐一进行行比较分分析，以以便正确确定出自自己的开开发营销销策略。市场调查查获取信信息的方方式、方方法很多多，为了了获得准准确而周周详的第第一手资资料，发发展商既既要重点点使用本本单位专专业人员员，充分分发挥其其积极性性；也可可以适当当聘请一一些相关关专业的的社会人人员和在在校大中中专学生生作为兼兼职人员员，交给给他们承承担部分分调查工工作；还还可以委委托有关关机构进进行调查查策划。无率由由谁去做做这项工工作，都都要求深深入细致致，坚持持不懈。2、以以下三种种调查方方法可作作参考1.2.1直接接

10、调查直接与政政府人士士、房地地产代理理商、发发展商、金融部部门、行行业协会会、社会会有关机机构以及及市场中中的活跃跃人士广广泛交流流接触，询问、请教，以较快快的速度度获得所所需的市市场信息息。通过过这种方方法取得得的信息息往往比比较可信信。1.2.2间接接调查通过报纸纸、刊报报及其他他媒体收收集有关关房地产产信息、发展动动态、市市场分析析等材料料，当然然对这些些材料要要对比分分析，去去伪存真真。1.2.3直接接征询这一方法法的难度度相对较较大但获获得的信信息具有有较强的的参照性性，对项项目的定定位和营营销的制制定很有有意义。使用这这种方法法，首先先要把咨咨询了解解的问题题编制问问卷、填填写。咨

11、咨询调查查要注意意对象的的选择，要合理理选择各各阶层不不同年龄龄、文化化、收入入层次的的被访人人员，使使调查具具有代表表性。这这种方法法也可以以街头随随机访询询或在展展销会上上作问卷卷调查。1.2.4现场场“踩点”调查这是不少少发展商商、代理理商作市市场调查查常用的的方法。调查人人员以买买楼者身身份直接接进入销销售现场场，通过过索取楼楼盘资料料、听售售楼员介介绍，实实地调查查观察，从而获获得资料料。不过过要注意意楼盘资资料和售售楼员介介绍是否否有夸大大和不全全面之处处，不要要为其表表象所迷迷惑。尽尽可能通通过参观观楼盘、施工现现场及其其他途径径从侧面面，从其其内部人人员和一一些已购购房人士士作

12、深入入的调查查，增大大调查结结果的可可靠程度度。操作步步骤2：项目条条件分析析2.11项目的的开发原原则及思思路充分考考虑多行行为与商商业的有有机整合合，既保保障开发发商的开开发利益益，又要要确保按按商业区区模式进进行商场场动作；充分考考虑本案案所处商商圈的特特色与经经营文化化嫁接，创立本本案的核核心商圈圈的竞争争力；“售得得出、租租得满、做得旺旺”为大前前提，对对本案的的投资者者，租赁赁经营商商户，服服务的消消费人群群进行合合理而准准确的市市场定位位。以“做做得旺”为终极极目标，进行招招商定位位，功能能划分和和商户组组合；以本案案的目标标消费群群作为市市场宣传传推广的的主要攻攻击对象象，强势

13、势树立本本案品牌牌形象；优先引引进核心心主力店店。设计计具备自自身特色色的营销销策略，推出适适合市场场的投资资品种。2.22项目SSWOTT分析S项项目优势势地段位于传传统的商商业区荔荔湾区下下九路段段与康王王路交汇汇处，正正对1000000文化化广场。交通康王路路正式启启用，南南北交通通提升，将促进进经贸发发展。人流日均流流量高达达30-50万万人次。旅游文化化古迹迹名胜众众多，西西关风情情文化已已成为十十大旅游游景点之之一，旅旅游优势势不断开开发运用用，促进进商贸经经济发展展。政策旅游带带动经贸贸是政府府对步行行街的经经济规划划，给商商业项目目提供了了广阔发发展空间间。W项目目劣势区域经营

14、营形象化化以中中低档产产品经营营为主，产业形形象较乱乱，对品品牌商户户投资经经营及外外区消费费购物缺缺乏吸引引力。面积项目为为东西两两座，中中间以天天桥作连连接，单单层面积积较小。配套停车场场，仓储储，物流流等硬件件设施有有待完善善。O项项目机会会经营模式式在区区域市场场中缺乏乏新型的的主题特特色商场场。旅游文化化观光光旅游价价值不断断提升，可吸引引众多外外地旅游游群体购购物消费费。商业价值值提升交通通及区域域形象提提升，购购买力增增强，吸吸引多类类经营商商户进驻驻经营。T项项目威胁胁经营商品品及品牌牌商户在在同一区区域存在在复叠经经营现象象。十甫名都都商场将将在今年年8月开开业，招招商难度度

15、增大，而且该该项目经经营规模模宠大。市内多多大商场场招商力力度不断断加大，品牌客客户群体体是共同同招商对对象。总 结：从外部环环境到内内部规划划及经营营的长远远角度出出发，如如何利用用本项目目独特的的环境优优势，制制定出创创新的经经营模式式及观念念，营造造出精品品项目，充分运运用广场场项目规规划特色色，形成成具竞争争力的市市场优势势，给投投资者充充足的信信心。无无论经营营步景，经营模模式，开开业时间间，项目目包装，建筑规规划设计计，物业业管理，开业后后经营推推广等方方面需细细致研究究制定。2.33上下九九商圈消消费群体体特性 A.商商品种类类丰富，价格便便宜成为为吸引力力之一，商品的的组合、商

16、品档档次是商商场定位位的首要要因素。B.本区区以青年年消费群群体为主主，集中中在155-355岁之间间占800%以上上。C.消费费者购物物时间约约3小时时，购物物消费支支出在1150-3000元之间间，主要要购买服服装、鞋鞋类、精精品及饮饮食消费费为主。D.高档档品牌在在本区由由于消费费力较低低原因，未形成成主流消消费，但但随着城城建规划划及交通通便捷的的提升，入住居居民素质质提升，将全面面提高其其整体消消费购买买力。E.旅游游观光特特性日益益明显，珠江三三角洲及及省外、港澳地地区游客客数量逐逐年增加加，消费费群体正正逐步扩扩大。F金银银玉器、古玩等等中高档档商品吸吸引来自自国内外外众多商商这

17、有前前来交易易，从侧侧面促进进各类消消费需求求。2.4上上下九商商业步行行街经营营特性A.以街街铺经营营为主，商场室室内铺为为辅助，面积主主要集中中在500-800，110-220两两类为主主。B.服装装、鞋类类、眼镜镜、金银银玉器、化妆品品是主力力经营商商品，中中低售价价为主。C.经营营商户薄薄利多销销及特色色经营吸吸引消费费群体，普遍经经济能力力中低为为主。D.商户户有在提提升整体体街区形形象的同同时对经经营档次次提升的的需要。商铺档次次参差不不齐，形形成落差差较大，尤其是是大型商商场的室室内铺，缺乏统统一经营营规划，功能划划分杂乱乱，缺乏乏整体扩扩张力度度及管理理，形象象有待提提升。操作

18、步步骤3：项目定定位策略略3.11商场的的市场定定位形象定位位上下九步步行街集集购、食食、娱、休为一一体的新新概念，立体花花园街市市，建造造立体步步行街。强调街街铺，强强调步行行街，强强调商场场特色吸吸引力，强调西西关传统统商业文文化。强强调商场场包装特特色，经经营特色色，旅游游特色，以及休休闲购物物吸引力力，强调调西关传传统商业业文化。旅游文化化立体花园园街铺特色经营营3.2商场场的目标标客户定定位租赁使用用商场的的目标群群分析品牌形象象店 / 连锁锁店 / 专业业店 / 传统统商户 / 个个体工商商户目标群特特性：以经营营中低档档服装、鞋帽、金银玉玉器、生生活用品品、精品品等传统统商品为为

19、主。中小型型商户以以薄利多多销作经经营目标标，缺乏乏精品特特色经营营意识。租金承承受力较较低，普普遍存在在街铺经经营概念念。对整体体区域形形象及交交通条件件提升，加强旅旅游文化化建设带带动经贸贸发展非非常乐观观。近年出出现大批批年轻创创业经营营商户，经营潮潮流前卫卫产品，吸引众众多青少少年消费费群体。3.33商场的的目标消消费群目标投资资经营者者及消费费群体分分析本项目所所在商业业区中，覆盖所所有年龄龄阶层的的消费者者。主体体消费群群在188-355岁占445%，35-45岁岁占355%，115-335岁占占20%。所以以在功能能规划上上尽可能能满足各各年龄段段消费需需求。15-225岁A.属

20、于于冲动性性消费心心理，而而且很大大的自主主支配权权，喜欢欢相互攀攀比，追追求新事事物，新新潮流，带有一一定消费费的盲目目性。B.消费费力以中中低档为为主，以以购买快快速消耗耗商品为为主，包包括服装装、鞋类类精品、小食、音像制制品、IIT产品品、体育育用品为为主。25-335岁A.具有有一定的的经济能能力及支支配权，追求品品牌和享享乐，消消费心理理较为成成熟。B.消费费力以中中高档为为主，是是主力消消费群体体，以购购买中高高档实用用型产品品为主。包括：电电器、IIT产品品、服装装、鞋、化妆品品、音像像图书制制品、钟钟表、家家居用品品等。35-445岁A.较强强经济能能力及支支配权，追求品品牌实

21、用用型产品品为主，消费心心理成熟熟理性。B.消费费以中高高档为主主，购买买中档耐耐用型保保值产品品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用用品、服服装、鞋鞋类、化化妆品、音像图图书制品品等。C.注重重品牌商商品的内内涵，注注重投资资性产品品及追求求更高层层次的文文化及娱娱乐享受受。旅游客户户群体A.亲身身体验中中国传统统西关文文化艺术术和商业业步行街街特色而而前来购购物观光光消费，具一定定的冲动动性和随随意；B.传统统的中档档商品较较受欢迎迎，消费费力以中中高为主主；C.是主主力消费费群体之之一，从从而带动动购物、饮食、娱乐消消费。3.44商场经经营模式式经营模式式组建建建议如下下：1、广泛泛地与

22、旅旅游机构构，旅游游局文化化机构合合作，借借游客群群体优势势，吸引引至本商商场观光光。2、在经经营传统统商品基基础上，强调配配套及特特色服务务。旅游观光光特色主题题经营购物、饮饮食、娱娱乐、休休闲一体体化3.5商商场的商商品定位位及功能能定位楼层功能定位位建 议议B1青少年潮潮流时尚尚用品专专区。包包括服饰饰、鞋帽帽、精品品、ITT音像制制品、特特色饮食食网吧引入各类类手工作作坊，航航模、手手工艺品品制作培培训班。并与少少年宫及及港澳地地区青少少组织联联手举办办各类青青少年活活动，并并成立青青少年活活动基地地。F1高档品牌牌时尚用用品包括服装装、鞋类类、化妆妆品、皮皮具、精精品在商场街街铺利用

23、用骑楼及及文化广广场建筑筑特色，设立露露天和室室内相连连的茶艺艺馆、咖咖啡酒廊廊与二楼楼相连。增加商商场休闲闲观光功功能。F2中高档品品牌时尚尚用品在二楼售售卖多类类用品的的同时，设立美美容、美美发、美美甲、美美休的专专业会所所机构，以及书书吧、网网吧在购购物之余余，提供供全面配配套服务务。F3（东）粤居茶楼楼，荔湾湾美食以极富传传统的广广州西美美食特色色粤剧艺艺术表演演带动饮饮食消费费。F3（西）旅游工艺艺品专卖卖店、丝丝绸、旅旅游工艺艺品、民民族服饰饰、古玩玩玉器、字画、中药材材引入清平平市场，玉器街街、十三三行等特特色经营营商户，并吸纳纳1-22间品牌牌旅游公公司提供供各类服服务，同同时

24、对工工艺品的的展示、销售、鉴定成成立专业业权威机机构，对对其进行行监督管管理、推推广，并并成立艺艺术协会会，吸引引各地行行专前来来交流、交易提提升经营营档次。F4广州西关关美食城城吸纳泮泮溪酒家家、陶陶陶居、北北园酒家家、菜根根香、广广州酒家家等老字号号大中型型酒家引入老字号商户户，体现现西关及及广州传传统钦食文化特特色，形形成饮食食文化，并提供供一些特特色商品定位位以经营中中高档商商品为主主，提供供完善的的配套及及特色服服务，全全面提升升经营形形象，体体现项目目定位优优势及长长远市场场竞争优优势。 功能定位位集旅游观观光、购购物、饮饮食、娱娱乐休闲闲于一体体的立体体花园式式商场。3.66特色

25、定定位1、 上下九九路全新新概念的的立体园园林街铺铺。 2、全全面导入入园林绿绿化，强强化休闲闲旅游功功能。 3、利利用楼层层高的不不利条件件，作退退台设计计，导入入立体园园林效果果，增强强商场外外观及通通透性4、立体体化的步步行街，层层皆皆地铺。5、传统统骑楼商商业文化化的现代代版，承承传百年年繁华。6、具有有极强的的休闲、观光、游览功功能，集集购、食食、娱、休于一一体。3.77竞争定定位经营理念念的领导导者丰富的岭岭南风情情和历史史文化为为主题，建设成成集休闲闲购物旅旅游、饮饮食旅游游、传统统民俗风风情旅游游、观赏赏、休闲闲、娱乐乐旅游为为一体的的多功能能商业城城，突出出商场特特有的文文化

26、旅游游拉动商商业经营营动作的的新模式式。商业文化化的承传传追随者者保留上下下九原有有金饰、玉器、服装、妇女、儿童用用品的传传统经营营项目，一方面面培育一一批有声声誉、讲讲信用的的本地经经营名店店，另一一方面吸吸引港台台澳和省省内外的的名店、专店来来设分店店。商品定位位上的挑挑战者和和补缺者者复古传统统的粤内内茶楼文文化，宣宣扬岭南南风情文文化，引引进省内内外和港港澳地区区中高档档名店入入场经营营，填补补本地区区一贯给给人是中中低楼入入线的感感觉。操作步步骤4：商场建建筑规划划及设计计商场的的统一性性，整体体性，首首先表现现在建筑筑的风格格及造型型，色彩彩等方面面，并与与周边建建筑环境境相融，与

27、项目目定位一一致，经经营特色色一致，注重装装饰物品品的陈设设，以室室内装修修风格体体现各类类楼层经经营功能能特色。4.11上下九九建筑规规划及风风格特性性首层骑骑楼设计计，2-3层采采用围蔽蔽式设计计。装饰工工艺传统统丰富，包括岭岭南木雕雕、石雕雕、砖雕雕、陶雕雕、灰塑塑、壁画画、铁花花、玻璃璃等。街面铺铺设麻石石砖，墙墙体以青青砖、女女儿墙为为主，配配以各类类造型的的满洲窗窗，流光光异彩。风格融融合了西西式、欧欧式建筑筑特色。注重建建筑物、灯光、影的夜夜间效果果，墙体体以各类类浅色及及白色作作搭配，形成古古典与完完美的结结合。4.22整体规规划设计计建议东西两两座以及及天桥应应视为一一种整体

28、体规划 东西建建筑为岭岭南建筑筑风格，天桥为为追求其其通透性性和现代代感，也也将与楼楼层同样样采用退退台叠级级式设计计，增强强立体感感，采用用全围蔽蔽管道，蓝色玻玻璃设计计，配上上金属装装饰构件件，增强强现代感感，并以以水平电电动扶梯梯连接，增强东东西二座座交通便便利，缩缩短来往往时间，有助于于场内人人流交通通组织，并形成成独特的的建筑特特色。特色景景观设计计建议：项项目正对对100000文化艺艺术广场场，景观观及绿化化将全面面营造，由于建建筑本身身录像片片造型及及色彩外外仍需增增加一些些动感活活动，作作为商用用物业，我们认认为水景景的营造造十分必必要，俗俗话说“水为财财”，商家家必会乐乐意。

29、建建议在东东西座44-1层层建造二二道水帘帘瀑布，瀑布从从4层飞飞泻到首首层，首首层地面面设置两两大储水水池，并并连接一一条流动动水道，营造一一道亮丽丽风景线线。同时时也为三三层食肆肆创造出出高雅的的环境。利用地地形，采采用退或或式设计计，导入入立体园园林效果果，实现现“室内内空间室室外化”立体效效果。建议：每每层建筑筑作叠级级式设计计，并在在叠组平平台上栽栽种各类类岭南花花卉、植植被。每每层窗上上层采用用拱形设设计，让让阳光照照射入室室内，增增强采光光和通透透性，并并在铺位位结构上上采用隔隔5-66间铺中中间就预预留一条条2米通道道，落地地玻璃围围蔽，可可清晰见见到街外外景观人人物，增增加立

30、体体空间。街道地地板采用用麻石地地砖开花花作艺术术造型和和照明总总体感觉觉室外化化。东西二二座建筑筑风格外外立面以以岭南特特色为主主，显现现西关合合壁的完完美艺术术效果。建议：首首层骑楼楼设计，采用欧欧洲古典典建筑廊廊开成与与敞开式式店面相相结合，二三层层外立面面采用全全落地玻玻璃设计计为主。在玻璃璃之间衔衔接处用用青砖，方型立立柱作联联接，同同时玻璃璃表面将将配上多多类传统统图案，并作摩摩沙处理理，要增增加室内内外光功功能，窗窗柜以拱拱形立体体作装饰饰。四层层采用传传统围合合式设计计，外墙墙用线条条作搭配配，配上上满洲窗窗，彩色色玻璃口口通花铁铁栏，外外飘式阳阳台，窗窗顶增加加兰白色色弧形遮

31、遮阳罩。三楼以以上楼层层的垂直直交通组组织建议议把东西两两座室内内手扶梯梯移至室室外，直直上三楼楼。东西两座座增设垂垂直观光光梯，增增强观光光价值、缩短上上下时间间。整体装装饰风格格建议突出岭南南建筑特特色，包包括造型型、色彩彩、材料料结合商商场使用用设计特特色；各各类装饰饰品、艺艺术雕刻刻、字画画、灯具具、广告告招牌、花卉统统一设计计制作；注重夜夜间灯光光照明，每一层层叠级位位置配上上黄色泛泛光、聚聚光等照照明；营营造一种种特色旅旅游文化化与休闲闲购物的的和谐氛氛围。各楼层层装修设设计及商商铺间隔隔建议室内装修修设计以以简约设设计为主主，强调调空间和和材料的的搭配，体现开开阔、明明亮、艺艺术

32、氛围围浓厚特特色，体体现各楼楼层功能能，经营营特色，并充分分将室外外景观自自然过渡渡到室内内增强整整体。所有商铺铺广告招招牌、户户外灯箱箱、吊旗旗、POOP的设设置均由由商场统统一制定定，力求求完整统统一形象象。楼 层层功能定位位装修设计计商铺间隔隔面积B1青少年潮潮流时尚尚用品经营韩日日时尚商商品，在在广场入入口设置置东西两两个全通通透玻璃璃拱门，用蓝色色灯光和和金属物物件，体体现时代代IT感感，鲜艳艳色彩作作为场内内主基调调，地板板铺彩色色地砖，凹凸金金属地板板，天花花用光管管排列成成几何型型，大型型筒灯照照明，配配置分类类时尚潮潮流立体体装饰物物，涂鸦鸦英文、韩文、日文作作装饰。采用敞开

33、开式，半半敞开式式为主5-8占200%8-100占660%10-220占占20%F1F2中高档时尚用品品体现现代代时尚品品牌商品品经营特特色，公公共部分分用浅白白色抛光光砖铺设设，交汇汇部分用用图案搭搭配，石石茧灯组组成多种种造型点点缀开花花，墙身身以玻璃璃间隔为为主。摆摆设西关关历史图图片、雕雕塑，沿沿路摆设设芭蕉树树花卉，增设各各类木制制座椅，廊灯柱柱灯，壁壁灯。用用玻璃及及金属配配件作衬衬托。采用落地地玻璃围围蔽，独独立式商商铺设计计首层：220-550占占20%*50-1000占660%*1000以上上占200%二层：110-220占220%*30-50占400%*20-30占400%

34、F3西粤剧茶楼楼、西关关美食明清复古古设计为为主，材材料选用用古砖，女儿墙墙、麻石石砖，红红木甲板板，清漆漆木门，八角门门窗，各各类雕刻刻，中央央设置粤粤剧表演演表演舞舞。敞开式设设计为主主*1000-1550占占20%*1500-2550占占50%250以上占占30%F3东旅游工艺艺品、传传统艺术术品体现工艺艺品特色色，重点点在公共共部分进进行装饰饰设计。铺设仿仿古地砖砖，青砖砖墙，人人字形玻玻璃瓦，石英直直射灯。尚开式，围合式式设计为为主10-220占占50%20-330占占30%30-550占占20%F4西关美食食体现传统统美食文文化，营营造高雅雅氛围，重点在在公共部部分装修修，铺麻麻石

35、青砖砖和红木木板。围合式设设计为主主300-5000占220%500-8000占220%800以上占占60%天面楼层层露天西餐餐酒廊体现自然然交融的的特色，增强观观光休闲闲功能，天面建建造八角角凉厅式式拱形西西式塔楼楼，四周周栽种花花卉点缀缀，增设设户外休休闲活动动场所。商户组合合建议主办口散户楼层目标经营营商户商场名称称比 例比例流行前线线状元坊坊商户日日韩时尚尚用品商商户ITTB10.20.8前卫快车车音像制品品商户F1ESPRRIT，G20000，U2，CK。0.90.1甘溪F2LV，CCD，PARRDE，卡佛连连，CHHANEEL，姿姿生堂等等0.70.3兰湖F3银记、伍伍湛记吴吴才记

36、、成珠楼楼南信、杏花楼楼池东座记云吞面面、德昌昌咸煎饼饼欧成记记上汤鲜鲜虾云吞吞面0.50.5雁翅城顺记椰子子雪糕等等F3清平市场场、古玩玩玉器街街0.30.7步骘城西座泮溪酒家家、莲香香楼、广广州酒家家、菜根根香、北北园、F41荣城南园、西西园、大大公酒楼楼等天桥第二层青青云巷第第三层火火巷走廊操作作步骤55：营销销推广投投资回报报分析5.11招商策策略确定一个个明确的的招商思思路，贯贯穿始终终，树立立长期品品牌，先先形象后后规划。筹备初期期，着重重项目整整体形象象宣传，再针对对商家宣宣传商场场经营理理念，功功能规划划，经营营优势，投资前前景。先主力后后散户首先将具具号召力力的品牌牌龙头商商

37、户引入入（如崇崇光、迪迪生数码码）给予予租金优优惠，再再借其品品牌优势势，带动动散户进进场。 先收紧后后放松遵循“高高品味，低门槛槛”策略略，对目目标主力力商户适适当放松松，严格格挑选吸吸纳商户户，在开开业前再再放松各各级散户户，力求求“满场场开业”效果。 5.2招招商价格格价格定位位基础参考区域域各行业业租金水水平及各各主要竞竞争商场场租金水水平，作作前期租租金价格格参考。楼层面积（mm2）月租金回回报 （元/mm2）月租金回回报 （万万元/月）年租金回回报 （万万元/年）B137600250-450094-116911288-20028F128566750-11000241-3155256

38、88-37780F240266250-3500101-141112122-16692F340266150-200060-881720-9722F44026680-115032-660384-72005.3各各楼层租租金价格格建议租价以建建筑面积积算负一层:2500-4550元/m首层:7750-11000元/m二层:2250-3500元/mm三层:1150-2000元/mm四层:880-1150元元/m(饮食食部分,租金可可按实用用面积管理理理费计算算)天面:待待定5.44投资回回报设计计租金回报报分析表表(纯租租金收入入)小计:5501-7655万元/月,总总计:660122-91192万万

39、元/年年根据上表表所列,假设其其销售水水平可实实现的前前提下,作如下下分析:总面积:187794mm租金均价价：4770元/m月租金:5011-7665万元元/月年租金:60112-991922万元/月5.55返租回回报分析析以以商铺FF1做返返租回报报假设楼层面积（mm2）售价（万万元/mm2）月租（元元/m22）返租回报报10% 5年年（万元元）返租回报报8%55年（万万元）F12856681000011422491399如发展商商按上表表租金出出租,55年实际际租金收收入总额额与发展展商售铺铺后的返返租回报报率.5年期年年回报率率10%之回报报总额多多高于实实际租金金。年租金金总额117

40、1336万元元。5年期110%回回报总额额114424万万元。抵偿业主主的回报报总额同同上例，多回笼笼79997万元元，约4467万万元/月。本分析表表未计租租金年递递增幅，若计算算年增比比率，则则发展之之收益应应高于上上表金额额。若与与租铺客客户签订订年期租租约，可可用时收收取春五五年租装装集资费费，成为为额外收收入来源源。根据上表表分析发展商商商铺总收收益=商商铺总销销售额+（5年年租金总总额-55年回报报总额）+租金金年递增增额+租租户进场场装修集集资收益益+其它它收益。返租销售售的设计计从商场开开业之月月起，由由发展商商向业主主提供55年年回回报8%或100%。返租总回回报率为为商铺成

41、成交总额额的400%。40%的返租租回报在在业主购购铺时即即付100%，商商铺交付付时付330%。发展商商在前期期销售实实现后即即可回收收90|%的商商场资金金。商铺交交付时，相信整整体项目目的销售售已基本本完结，资金回回收已到到位，商商场的招招商工作作已全面面铺开。30%的回报报不可能能对发展展商造成成压力和和负担。业主购购铺后即即办返租租，即得得返租回回报交铺铺前即可可得到55年的全全额回报报，免除除一切后后顾之忧忧。5.66招商原原则前期遵循循“高品味味，低门门槛”原则。5.7招招商步骤骤及目标标招商采用用“媒体宣宣传+公公关活动动推广+直销推推广”形式进进行，同同时与工工程进度度配合。

42、5.8招招商条件件以纯租租金形式式为主，风险较较低；合作分分成，保保底分成成形成为为辅助，主要针针对临时时商品展展示推广广及开业业前部分分商铺招招商等方方面。租赁期期限，根根据各行行业而定定：行 业租 期所占比例例百货零售售业2-3年年70%3-5年年30%饮食娱乐乐业5-8年年90%8-100年10%临租按按日/周周/月/季度计计算免租租装修期期饮食娱娱乐约660-1120日日百货零售售业约330-550日期 限招商阶段段时间楼 层招商目标标回笼资金金1认知阶段段6-7月月中旬F3、FF4、BB1向各主力力行业龙龙头商户户作内部部推广2公开招商商7-9月月下旬F2、FF1以饮食机机构为主主，

43、B11为铺，F3占占60%，F44占500%，BB1占550%150-2500万3持续招商商10-112月下下旬B1-FF4F2占770%，F1占占70%，以品品牌形象象为主240-3000万4试业至开开业前12-22月1月1日日试业总体招商商达900%以上上150-2000万1月下旬旬开业合约约保证金金一般按22个月租租金作按按金，合合同期满满无息退退还。饮食娱乐乐业1个个月或商商总额作作押金，合同期期满无息息退还。管理费费按日常管管理费的的支出预预算摊，建议标标准300-388元/（以含含广告推推广费）经营方方式商家自由由经营牌牌照发展商统统一发牌牌照成立专门门独立经经营管理理公司，从事市

44、市场公关关，推广广等各项项日常事事项，为为商户提提供方便便。操作步骤骤6：广广告推广广策略广告推推广与招招商部署署同步执执行第一步：新闻文文件形式式炒作，项目前前景规划划经营优优势。第二步：举行各各类公关关活动，推广项项目。以以事件营营销作配配合，全全面公开开招商。第三步：广泛运运用各类类有效媒媒体与机机构的多多种形式式共同推推广，促促进招商商成功。6.11广告推推广目标标通过塑造造商场品品牌形象象强化商商场规划划经营优优势增强投投资经营营信心及及前景全面成成功招商商6.33项目在在推出市市场的宣宣传推广广铺垫及及炒作重重点推广阶段段第一阶段段第二阶段段第三阶段段第四阶段段推广时间间6-7月月

45、中旬7-9月月下旬10-112月下下旬1-2月月上旬招商部署署项目认知知阶段公开招商商阶段持续招商商阶段试业开业业阶段推广背景景康王路55月1日日启用100000艺艺术文化化广场即即将兴建建，新闻闻媒体及及社会各各界高度度重视步步行街发发展在建立项项目形象象后，逐逐步加强强：“旅游购购物”经营优优势与前前景；开开始全面面公开招招商商家、消消费群对对项目已已深入认认识。部部分品牌牌商品已已进入，强势吸吸纳各主主力及散散户入场场经营。品牌商商户已成成为商场场品牌形形象推广广的重要要组成部部分商户已进进入800%以上上，继续续吸纳各各类散户户，保证证满场开开业。开始转入入商场形形象及品品牌主推推阶段。各类节假假日庆典典活动在在前广场场举办