房地产售后回租业务的税务处理

1、房地产融资性售后回租的涉税分析 作者: 杜成伟 日期： 2012-06-25 十九世纪中期，现代融资租赁在美国出现。目前，发达国家融资租赁业的市场渗透率（融资租赁在固定资产投资中所占比例）已达到15%30%，在我国，这个比例约为1.5%，可见融资租赁在我国有巨大的发展空间。在我国已开展的融资租赁中，以设备租赁最为普遍，而对于房地产租赁的情况较少，本文结合实际工作中遇到的问题，针对房地产融资性售后回租交易方式下的涉税问题进行分析。 一、房地产融资性售后回租的法律依据 目前，我国关于融资租赁的监管规定主要是外商投资租赁业管理办法（商务部令2005年第5号）和金融租赁公司管理办法（银监会令2007年

2、第1号）。 外商投资租赁业管理办法主要针对在我国境内从事租赁业务、融资租赁业务的外商投资企业，规定的租赁财产全部为动产，不包括不动产。 金融租赁公司管理办法主要针对中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构，规定适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。 另外，我国土地的所有权归属于国家，而融资租赁具有所有权转移的特点，故土地租赁不能归类为融资租赁。 由此可知，本文所述的房地产售后回租交易只能是经中国银监会批准的以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构从事的建筑物售后回租。 根据金融租赁公司管理办法，售后回租业务，是指承租方将自有物件出卖给出租方，同时与出租方签定融资租赁合

3、同，再将该物件从出租方处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租方和供货人为同一人的融资租赁方式。 二、租赁双方涉税分析 1、承租方的涉税分析 关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）（以下简称13号公告）对售后回租涉及的营业税和所得税事项做出了规定，但对于财产行为税的处理没有给予明确。笔者根据现有政策，对承租方涉税事项分析如下： （1）营业税 根据13号公告，融资性售后回租业务中承租方出售建筑物的行为，不属于营业税征收范围，不征营业税。 （2）企业所得税 首先，企业所得税法及其实施条例并未对融资租赁进行界定。根据企业所得税法实施条例释义

4、，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，所有权最终可能转移，也可能不转移。满足下列条件之一的，即可被认定为融资租赁：在租赁期满时，资产的所有权转移给承租方；承租方有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可合理地确定承租方将会行使这种选择权；租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；就承租方而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于（90%以上）租赁开始日租赁资产公允价值，就出租方而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于（90%以上）租赁开始日租赁资产公允价值；租赁资产性质特殊，如果不作较大修改，只有承租方才能使

5、用。 上述条件与企业会计准则讲解租赁（2010）（以下简称会计准则）对融资租赁的界定条件一致。 其次，根据13号公告的规定，融资性售后回租业务中，承租方出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租方出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。而根据会计准则的规定，承租方应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值。由此可能导致租入建筑物的计税基础和入账价值不一致，从而导致对折旧额税收与会计处理的不一致，在进行所得税汇算清缴时，应进行纳税调整。 再次，13号公告规定租赁期间承租方支付的属于融资利息的部分，根据合同规定的付款日期和金额作为企业财务

6、费用在当期税前扣除。而根据会计准则，在融资租赁下，承租方向出租方支付的租金中，包含了本金和利息两部分。承租方支付租金时，一方面应减少长期应付款，另一方面应同时将未确认的融资费用按一定的方法确认为当期融资费用。故对于融资利息的处理，会计和税法存在差异，在进行汇算清缴时应进行调整。 （3）土地增值税 金融租赁公司管理办法第三十四条规定：“从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。”根据上述规定，承租方将建筑物出售给融资租赁公司时，必须办理房产过户手续。而缴纳土地增值税是办理房产过户

7、手续的条件之一，因此承租方转让房产时，需按规定计算缴纳土地增值税。 （4）印花税 实务中，售后回租业务通常签订融资租赁合同。根据关于对借款合同贴花问题的具体规定（国税地字199830号）的规定，对融资租赁合同，应根据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。 （5）房产税 根据关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号），融资租赁的房产，应由承租方自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税；合同未约定开始日的，由承租方自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。同时根据关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）的规定，对按照房产原值

8、计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。虽然土地使用权证在租赁期间名义上归属于出租方，但笔者认为根据实质重于形式的原则，承租方应将相关地价并入房产原值计算缴纳房产税。 （6）契税 因缴纳契税是办理房产变更手续的必要条件之一，租赁期满出租方将房屋所有权返还承租方时，承租方需应按规定缴纳契税。 2、出租方的涉税分析 13号公告仅就承租方的相关涉税事项进行了规范，对于出租方的税务处理未进行明确。根据现有政策，对出租方相关涉税问题分析如下： （1）营业税 根据中国人民银行关于印发金融机构管理规定的通知（银发1994198号），金融

9、租赁公司属于金融机构，金融租赁业务属于金融业务。根据关于印发营业税税目注释试行稿的通知（国税发1993149号），融资租赁（也称金融租赁）仅针对设备租赁业务；同时，该文指出其他金融业务，是指贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业以外的各项金融业务。由此可知，建筑物售后回租应归属于“金融保险业其他金融业务”税目，应按合同约定的利息支付时间和金额计算缴纳营业税。 （2）企业所得税 首先，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，实质上是一种融资行为。根据企业所得税法实施条例释义，企业不采取借贷的形式，但因为其他原因占用了其他企业的资金，因而

10、产生等同借贷行为的法律后果，即该企业应当按照法律规定或者双方约定的利率向提供资金的企业支付相当于利息的报酬。而这部分报酬也应属于企业所得税法第六条第（五）项所称的利息收入，应当依照合同约定日期和金额缴纳企业所得税。 而根据会计准则，出租方应将未实现融资收益在租赁期内进行分配，确认为各期的租赁收入。分配时，出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的租赁收入。故对于利息收入的确认，税法和会计处理存在差异，在所得税汇算清缴时，应进行纳税调整。 其次，根据企业所得税法的规定，出租房融资租赁租出的建筑物，不得计算折旧扣除。 （3）印花税 签订的融资租赁合同，根据国税地字199830号文，按合同所载的租金

11、总额暂按“借款合同”计税贴花。 （4）契税 因为缴纳契税是办理房产变更手续的必要条件之一，出租方受让承租方房产时，需按规定缴纳契税。 （5）房产税 根据关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号），融资租赁的房产，应由承租方依照房产余值缴纳房产税。故出租方不缴纳房产税。 （6）土地使用税 物权法第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可知，承租方在将建筑物出售给出租方时，对应的土地使用权亦应转让给出租方，租赁期间，出租方为土地使用权人，应按规定计算缴纳土地使用税。 （7

12、）土地增值税 因缴纳土地增值税是办理房产变更手续的必要条件之一，租赁期满出租方将房屋所有权返还承租方时，出租方需应按规定缴纳土地增值税。 根据上述分析，租赁开始日转让房屋所有权时，承租方需要缴纳土地增值税，出租方需要缴纳契税；租赁期末返还房屋所有权时，承租方需要缴纳契税，出租方需要缴纳土地增值税，同时出租方还存在被要求缴纳营业税和所得税的风险。 笔者认为，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，而出租方也只保留了为控制承租方偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，整个交易实际上是一种融资行为。租赁期结束返还所有权时，不应再对出租方征收营业

13、税和所得税。同时，在所有权转移时，对双方征收契税和土地增值税增加了融资租赁双方的成本，不利于融资租赁行业的发展。 融资租赁因其具有融资和融物相结合、金融和贸易相结合的特征，已成为市场体系一个重要组成部分和资源配置一种重要方式，是吸引外资、引进技术、促进投资及推动出口的重要手段，是发达国家继银行信贷之后又一种重要的融资渠道。笔者认为当前应尽快完善融资租赁相关法律和税收政策，使其在我国社会主义市场经济建设过程中真正发挥金融杠杆的作用。 【专家谈税】房地产售后回租业务的税务处理2014-02-18 18:38:27来源：互联网作者：【 HYPERLINK /jtym/swk/20140218/201

14、4021818382792386.shtml 大 HYPERLINK /jtym/swk/20140218/2014021818382792386.shtml 中 HYPERLINK /jtym/swk/20140218/2014021818382792386.shtml 小 】添加收藏一些拥有房地产的企业，包括专业从事房地产开发的房地产企业，为了使企业的固定资产（开发产品）转化为现金资产，缓解企业的现金流压力，会以房地产作为融资租赁的标的物，一般是采用售后回(返)租的模式，即拥有房产的公司（承租方）先将房地产出售给其他单位或者个人（出租方），获取转让变现的现金，然后再将出售的房地产从出租方手

15、中租回来。在这种模式下，承租方主要会涉及到营业税和企业所得税的处理问题。在营业税方面，国家税务总局1999年发布的关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复（国税函1999144号）规定，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。该文件是国家税务总局对新疆维吾尔自治区地方税务局就新疆广汇房地产开发公司从事“购房回租”形式销售房屋如何征收营业税问题的

16、请示的回复，从这份批复文件中可以看出，国家税务总局将房地产开发企业的售后回租业务视同为出售和回购两项业务处理，房地产开发企业和投资人分别缴纳营业税。在一些地方性的税收规范性文件中亦有类似的规定，例如，重庆市地方税务局在2003年发布的重庆市地方税务局关于房地产售后租回经营方式征收营业税的批复（渝地税函2003135号）规定，万州区某房地产开发有限公司将其开发的“购物广场”部分楼层采取“售后租回”的经营方式，即先将房产销售给业主，产权过户到业主，房地产公司再从业主手中租回房产自己经营。由于在此过程中房产权属已经发生变更，因此，不管房地产公司如何核算，均应根据营业税暂行条例及其实施细则和营业税税目

17、注释的规定，以收取的全部价款和价外费用为营业额计算缴纳销售不动产营业税。在企业所得税方面，2007年国家税务总局发布的关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。该文是国家税务总局给湖南省国家税务局的请示做出的批复

18、，从这份批复可以看出，国家税务总局对于房地产开发企业的售后回租业务的企业所得税税务处理和营业税税务处理是一致的，即都是要分为出售和回租两个交易步骤处理，在出售环节应该确认为企业所得税的应税收入，并入当期应纳税所得额进行计算。虽然根据国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2011年第2号）的规定，该文失效废止，但是该文规定的精神还是应该继续延续的。值得注意的是，国家对于房地产开发企业以未完工开发产品作为标的物进行售后回（返）租或者包租等行为是禁止的。2001年，建设部发布的商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租

19、的方式销售未竣工商品房。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。因此，售后回租业务必须以竣工的房地产为标的物。目前，房地产售后返租业务的税务处理需注意以下几个问题：1.具有融资租赁业务经营资质的售后返租免征营业税和企业所得税。从国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复（国税函1999第144号）和关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）可以看出，对于文件中提及的房地产开发企业售后回租业务，在出售房地产的环节之所以征收营业税或者企业所得税，主要原因

20、是出租方没有融资租赁业务的经营资质，在我国从事融资租赁业务必须经过中国人民银行或者商务部的批准授权。文件提及的案例中，出租方多是个人或者没有融资租赁经营资质的其他企业，所以，企业无法按照融资租赁业务进行税务处理。国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）规定，融资性售后回租业务中，承租方出售资产业务不征收增值税、营业税以及企业所得税。但此文件的重要前提是：“将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业”，换句话说，如果出售给未经有关部门批准从事融资租赁业务的企业或者个人，则应该按照正常的出售业务征收增值税、营业税及企业所得税等。从

21、这个角度来分析，以房地产为标的物的售后回租业务，在出售资产环节是否征收营业税及企业所得税主要取决于出租方的资质。2.无融资租赁资质的房地产售后返租应缴纳营业税。也有房地产公司先以折扣价将房产出售给投资者，但同时约定交易完成后房地产公司将该房产返租过来，并可以享受若干个月的免租优惠或者折扣等。此种方式售后回租的对象一般是没有融资租赁资质的单位和个人，因此，在出售房地产环节将其作为营业税的征收范围，在具体的计税依据上，按照向受让人收取的全部经济利益作为计税依据的原则，应该作为营业税营业额的不仅仅是房地产公司取得的转让房产收入，也包括取得的若干月的免租的市场价值等。一些省级地税机关已经做出了类似的规

22、定，例如，江苏省地方税务局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复（苏地税函2008135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征收管理法实施细则第四十七条规定核定其营业额。浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知（浙地税函200862号）规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司

23、（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让优惠后价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并计商品房销售价款一并按“销售不动产”征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额所取得经济利益，应按“服务业租赁业”税目征收营业税。3.对房地产标的物进行权属变更应缴纳契税。值得注意的是，银监会下发的金融租赁公司管理办法第三十四条规定，从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行

24、登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。房地产的权属变化需要去房管部门办理权属变更手续，更换产权证，也就是产权转移必须到登记部门进行登记。而根据契税的基本征收规则，契税是对土地房屋权属变更中受让方征收的一种财产税，实质上是对权属证明征收的，因此，如果按照银监会的相关规定要求对标的物进行权属变更登记的，融资租赁公司应该按照规定缴纳契税。当前位置： HYPERLINK / 主页 HYPERLINK /plus/list.php?tid=2 新闻动态 HYPERLINK /news/hangye/ 行业动态 某房地产售后回租税务处理案例分析 房地产业的 HYPERLINK /shhz.html

25、 t _blank 售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。 HYPERLINK /shhz.html t _blank 售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。 某房地产售后回租税务处理案例分析“某房地产公司是经省政府批准设立的中德合资企业，经省建设厅审定为二级房地产开发资质，主要从事房

26、地产开发等业务。今年4月，公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间？”近日，河南省某税务师事务所接到某房地产开发有限公司王会计打来的咨询电话，注册税务师结合财税政策进行了解答。售后

27、返租的税务处理售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入

28、当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：获取资产增值收益的权益；承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；占有资产的权益；在以后资产存续期内使用资产的权益；处置资产的权益。按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，应根据营业税税目税率表所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税

29、。对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应根据营业税税目税率表所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税

30、。需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。售后返租的纳税筹划在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：营业税60000005%300000（元）；

31、城建税3000007%21000（元）；教育费附加3000003%9000（元）；税费合计330000元（其他税费计算略）。方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加；也可以

32、按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税12000005%60000（元）；城建税600007%4200（元）；教育费附加600003%1800（元）；税费合计66000元。对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元（33000066000）。税法的空白：不动产融资租赁税种: 增值税来源: 中国税务报日期: 2013-10-23引

33、用文档： HYPERLINK javascript:void(0); 法规(1)篇， HYPERLINK javascript:void(0); 知识(0)篇 【正文】 HYPERLINK javascript:void(0) 大 HYPERLINK javascript:void(0) 中 HYPERLINK javascript:void(0) 小 原标题：为什么增值税和营业税中没有不动产融资租赁？某次听某位处长讲营改增，讲到融资租赁的时候，领导说：融资租赁的租赁物只是动产，中国融资租赁的租赁物不包括不动产，因为在我国，土地的所有权归国家所有。之前一直不懂为什么税法上不对不动产融资租赁进行

34、规定，原来政策制定者是这样想的。那现实中不动产到底可以融资租赁么？1、商务部和银监会我国目前没有融资租赁法律，几年前出过一个融资租赁法草案，规定租赁物只能是动产，后夭折。现在对融资租赁的规定主要是商务部的外商投资租赁业管理办法和银监会的金融租赁公司管理办法。商务部规定融资租赁的租赁物只能是动产，但银监会规定租赁物是固定资产。这里的固定资产根据通常的理解应该不排除不动产。所以，部门规章层面上，不动产理论上可以融资租赁。但是，法院不一定认可规章，根据之前的有关法律草案和司法解释意见稿，都没说不动产可以融资租赁。2、财政部会计司财政部会计司应该是认可建筑物融资租赁的。根据企业会计准则讲解2010，对

35、于同时涉及土地和建筑物的租赁，企业通常应当将土地和建筑物分开考虑。将最低租赁付款额根据土地部分的租赁权益和建筑物的租赁权益的相对公允价值的比例进行分配。在我国，由于土地的所有权归国家所有，土地租赁不能归类为融资租赁。对于建筑物的租赁按租赁准则的规定标准进行相应的分类。如果土地和建筑物无法分离和不能可靠计量的，应归类为一项融资租赁，除非两部分都明显是经营租赁，在后一种情况下，整个租赁应归类经营租赁。 HYPERLINK /ntax/apps/laws/index.php/LawsText/lawsContent/lawsId/4376 t _blank 企业会计准则（2006）规定，融资租赁，是

36、指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。（五）租赁资产性质特殊，如果不作

37、较大改造，只有承租人才能使用。3、财政部税政司和税务总局财政部负责税的是税政司（各种税），国家税务总局涉及的有货物和劳务税司（主管增消营等）、财产和行为税司（主管房产税、契税等）、所得税司（主管企业所得税等）。因为大家都是官，难免出现谁也不服谁的情况。首先明确一点，售后回租在商务部和银监会看来是融资租赁的一种，但财政部会计司觉得售后回租得分融资租赁和经营租赁。税务总局似乎也是觉得分融资租赁和经营租赁。目前税法对于融资租赁概念进行阐述的有两个文件，国税发1993149号和财税201337号。37号对融资租赁的定义基本上是照搬149号的。货物和劳务税司虽然说融资租赁仅适用于动产，但国家税务总局公告

38、2010年第13号规定融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。13号似乎暗含的意思是货劳司并不否认现实中不动产融资租赁的存在，不然干嘛提营业税。财产和行为税司就显得灵活多了，这可能是加入了财政部的因素，财政部会计司的观点可能影响到了税政司。例如，关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。再如，关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税201282号）规定

39、，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。4、全国人大、财政部税政司和税务总局所得税司全国人大通过的企业所得税法规定，以融资租赁方式租出的固定资产不得计算折旧扣除。国务院通过的所得税法实施条例规定，固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。全国人大在税法上和融资租赁法草案上采取了两种不同的观点。如果说融资租赁法草案认为不动产不能租赁，那全国人大的所得税法似乎单方面创设了一种现实中不存在的业务类型。当然，融资租赁法草案仅是草案。5、现实现实中，不动产融资租赁是存在的，